凯悦大酒店建设项目可研报告.docx

凯悦大酒店建设项目可研报告
第一章 总论
1.1 项目概况 项目名称：某某酒店有限公司某凯悦大酒店(暂名)建设项目 项目建设内容：项目规划用地 47945 平方米，总建筑面积 87500 平方米（包
括地下 30000 平方米）。建设客房和套房 500 间，共 28200 平方米；宴会及会议： 3700 平方米；餐饮及供应：4200 平方米；多功能别墅 10000 平方米；地下车位 和设备用房：30000 平方米；其余配套用房：11400 平方米。
经营期限：酒店经营期限为 50 年
1.2 项目承办单位概况
1.3 项目背景和建设的必要性 “十五”时期，是某综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日
益提升的重要时期。5 年来，某坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升， 推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城 乡统筹和谐发展。“十五”期末，某实现人均地方生产总值 5500 美元，完成财 政总收入 35 亿元；综合实力居全国百强县市第 15 位，城市综合竞争力列浙江省 县级市首位。
某与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，某的快速发展除了自 身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设 浙中城市群中的作用日益突出。一是某市场已经成为周边地区中小企业开拓国内 外市场的重要平台。仅金华地区就有 1 万多名经营户在某市场经商，6 万多家企 业与某市场建立紧密业务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金 产品、武义文体用品等，通过某市场源源不断地销往国内外市场。2005 年义博 会专门设立“山海协作专区”，搭建区域协作发展平台。二是推进产业分工，实 现优势互补。近年来某与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金 20 亿 元。周边地区的工业开发区吸引某企业纷纷入驻，对某市场的产业支撑作用日益

明显。三是大力发展来料加工业，推进充分就业。目前某市场为周边地区提供的 直接就业岗位 6 万多个;通过发展来料加工，2005 年某市场为周边地区 25 万名 群众提供来料加工业务，输出来料加工费 10 亿元以上。四是举办“某论坛”， 形成加强区域交流合作新机制。
“十一五”时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是某建设国 际性商贸城市的关键时期。围绕金华“十一五”规划要求，某“十一五”规划提 出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创 新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到“十一五” 期末，地区生产总值力争突破 600 亿元，人均生产总值争取突破 1 万美元，第三 产业增加值占地区生产总值比重 55%以上，实现全面小康目标，经济社会发展达 到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。
为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，某要坚定国际性商贸城市目 标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。一要大力推进专业市场的提 升，增强国际竞争力。加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际 化经营，促进某专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等 现代服务业，努力把某市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、 手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。二要大力推进产业提 升，为国际性商贸城市提供强大支撑。以产业带建设为载体，以培育特色产业和 规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型 工业化道路，把某建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。三要大力推进城 市提升，加快推进城市现代化。围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市 系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城市，努力建设新型移民城市， 大力发展多元文化，培养造就国际化时代新某人，努力把某建设成为与国际化、 信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。四要大力推进社会事业全面发展， 着力构建和谐社会。建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。 加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软 实力。完善社会保障体系建设，打造平安某，全力维护社会稳定。
因此，从目前某社会经济状况和城市品位的提升需要出发，某需要软硬件到 位、环境舒适的高星级宾馆；从市场供需结构的满足看，某需要拥有优质服务的 宾馆；从经营可行性的角度，某拥有良好软硬件服务品质的宾馆其良好的经营效

益可预期。本项目建设符合国家、浙江省、某市“十一五”旅游发展规划，项目 建成后将促进浙江省尤其是某市旅游业的发展。
1.4 项目申请报告编制的依据和研究范围 1.4.1 项目申请报告编制的依据
(1) 某市人民政府《某市城市总体规划》 (2)《某市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》 (3)《某市旅游业发展“十一五”规划》 (4) 企业提供的相关资料
1.4.2 编制范围 本报告着重就项目的建设必要性、市场分析、项目目标定位、建设条件、建
设规模、社会影响分析、投资估算和经济评价等进行研究。
1.5 报告结论 1.5.1 本项目实施是必要的
某市民营经济发达，商务活动频繁，对宾馆餐饮业具有强劲的市场需求，同 时，某市每年接待国内旅游者及探亲人数稳步增长；接待境外旅游者每年增长幅 度超过 18%。而某市目前缺乏高标准宾馆，五星级宾馆仅 1 家(尚在申报中)，从 目前某社会经济发展和城市品位的提升以及满足市场需求出发，某市需要软硬件 到位、环境舒适、拥有优质服务的舒适型五星级宾馆，本项目用地已通过公开拍 卖的形式取得，且用地性质、用地位置均符合某市城市总体规划和某市用地规划， 符合城市建设的需要。因此项目建设是必要的。 1.5.2 本项目符合国家各项要求
本项目属鼓励引进国外服务业的现代市场运作项目；同时符合国家加快服务 业的若干意见精神，也符合我国利用外资五年计划内容。
本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充，项目的建设将加快某服务 业的发展。
本项目将充分利用宝贵的土地资源，根据国家现行的建筑设计规范、规程执 行，在规定允许的范围内尽可能提高建筑高度，以提高土地的综合利用率。

本项目在能源消耗方面力求做到：采用设备节能系统，在进行充分比较选择 后尽可能节能设备，使其不仅满足项目的使用功能同时力求尽量降低能耗。在日 照的控制和利用方面，充分考虑利用自然采光和通风，以降低本项目的单位建筑 面积能耗。在建筑节能材料的使用方面，采用国内成熟的节能技术，如新型墙体 材料及隔热、隔音、门窗体系等均考虑节能要求。并对各种照明灯具、过道、公 用部位和办公场所等处的照明均可采用节能灯具。使酒店的能耗指标低于省内标 准。
本项目在生态环境方面，尽可能保持原有环境的生态性，在建设期间和营运 期间尽可能减少对环境的影响，严格执行环境保护的“三同时”制度，将项目对 周围的影响降到最低。本项目与全市总体规划相符，且项目所在地内道路、水电、 排污及配套工程齐全，不会对环境造成影响，也不会对当地居民的正常生活带来 影响。 1.5.3 本项目选址是合理适宜的
项目选择在某市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西 靠香山路，北至经发大道，符合城市总体规划和城市土地利用总体规划的要求， 符合城市重点发展方向。项目建设地周边环境条件较好，毗邻展览中心及休憩公 园，外部环境优越，有利于宾馆形象的树立。 1.5.4 本项目的建设规模合理，建设方案可行
在充分的市场调查研究基础上，提出项目建设规模，建设方案可行。 总建筑面积： 其中：地上 57500 平方米
地下 30000 平方米 功能分布：地下设置车位 400 个
地上一层设置大堂 3000 平方米 地上 2～4 层布置娱乐、会议、餐饮等配套用房 地上 5～20 层布置客房 500 间（套房 90 间） 1.5.5 本项目建设条件良好 本项目由某某酒店有限公司实施建设，该公司实力雄厚，且项目所在地水、 电等公用基础设施配套十分完善，交通便利，项目具有良好的建设条件。 1.5.6 本项目财务上可行

项目建设总投资为 79460 万元(约合 10400 万美元)。经财务效益分析，项目 正常年营业收入为 18150 万元，年总成本为 8042 万元，年营业税及附加为 1106 万元，年净利润为 6752 万元，税后财务内部收益率为 7.16%，税后投资回收期 为 11.87 年(含建设期)，项目在财务上可行。 1.5.7 本项目社会效益明显
本项目通过高标准的酒店建设、高质量的经营服务，为满足高端客户需求提 供更好的选择，促进某经济的发展。
通过引进国际知名酒店管理公司，提升某城市形象和知名度。 通过项目开发，拉动区域价值的提升，促进周边环境的改善和区域品质的提 升。 本项目的建设和投资使用，还可创造 200 个就业岗位，促进社会就业。项目 建设，还将为当地提供稳定的税源。
1.6 主要技术经济指标 本项目的主要技术经济指标汇总详见表 1-1。

表 1-1
主要技术经济指标汇总表
序号 项目名称
单位 数量
1
建设规模
1.1 总用地面积
1.2 总建筑面积
其中；地上面积
地下面积
2
项目内容
2.1
地下车位
2.2
酒店大堂
2.3
娱乐餐饮
2.4
酒店客房
3
新增建设总投资
4
酒店经营期限
5
经营效益
5.1
年营业收入
5.2
年总成本费用
5.3
营业税金及附加
5.4
年净利润
6
财务评价指标
6.1
投资利润率
6.2
营业利润率
6.3
投资内部收益率
6.4
投资回收期(含建设期)
6.5
财务净现值(ic=6%)
7
盈亏平衡点(BEP)
m2 47945 m2 87500 m2 57500 m2 30000
个
m2 m2
间
万元 年
400 2700 4200 28200 79460 50
万元 万元 万元 万元
18150 8042 1106 6752
％ ％ ％ 年 万元 %
14.60 41.83 7.16 11.87 8710 49.8
备注
含套房 90 间 正常年 正常年
税后 税后 税后