央行降息对房地产的影响

在11月21日晚上18点30分这个时候，央行就是正式的去挂出下调人民币贷款和存款基准利率的重要的决定。这个决定这样称道金融机构一年期贷款基准利率正式的下调0.4个百分点至5.6%；然后的话一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%左右的，这样就是可以很好的去结合推进利率市场化的改革，最后的就是去将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍的。

该消息被众多急需融资的行业看作福音。同时，业内人士也普遍认为，降息必然为正在回暖的房地产行业提供持续动力。

资本市场方面，整个地产板块一破沉寂，异常热闹。截止昨日收盘，地产板块大涨3.74%。其中，保利地产、泰禾集团、招商地产、首开股份等11支个股涨停。

上海易居房地产研究院昨日发布了《11月份典型城市新建商品住宅成交预报》。数据证明，11月的前20个交易日楼市反弹力度明显。对于后市走向，该报告指出，降息新政将会助力11月成交上升，一二线行情会好于三四线城市。

同时，也有分析人士告诉中国经济网记者，“成交量回升，很可能拉动房价上涨。但是，一线城市房价反弹的概率较大。”

成本降低成最大利好

周五晚上，本该是十分放松的时候。但是，因为央行降息的重磅消息，上周五（11月21日）晚，媒体圈却变得热闹异常。

央行决定，一年期贷款基准利下调至2.6%，下降了0.4个百分点；同时，一年期存款基准利率下调至2.75%。

面对降息，多为专家学者一致认为这是一个利好消息。

上海财经大学经济学院教授胡永刚表示，央行终于降息；虽然姗姗来迟，但比不降好。

瑞银经济学家汪涛表示，中国央行下调利率是绝对正确的举措。央行的目的主要是为了降低融资成本和金融风险；降息并不意味着政策立场的改变，因为信贷量对于利率并不是非常敏感，而是受定量和审慎规则的控制。?

英大证券研究所所长李大霄认为，肯定央行的降息行为，认为是特大利好；央行的非对称降息降低了企业的融资成本，是稳定经济的重大举措；降息是股市的重大利好，并且认为利好地产、基建、高铁等板块。

在利好的背后，也有分析人士认为：降息仅仅是短期刺激，放到长的经济周期中，作用有限。

中央财经大学金融学教授郭田勇就表示，“我并不认为此次降息属于大规模刺激，而更愿将其理解为在经济下滑、通胀率很低状态下货币政策进行的适应性调整。”?

兴业银行首席经济学家鲁政委说，央行降息是宽松举措，但实际上并没有真正宽松。

房地产行业受资本市场追捧

中国经济网记者联系到北京的80后屈先生。对屈先生而言，降息无疑也是个好消息。曲先生说，“我去年买的房子，总价二百多万，降息后，我能少还不少利息。”

同样，有专业的分析人士做了这样一笔测算。

购房者购买一套总价100万元的商品房（资料、团购、论坛），按照3成首付则需要贷款70万元。以此前6.55%的利率计算，按照贷款20年的期限和等额还款的方式计算，那么本息共需要125.75万元，月供为5239.64元。按照目前新的贷款政策，同样按揭贷款模式下，本金和利率需要偿还总共121.81万元，每月还款为5075.78元。

这样计算，月供能少还163.86元。总共按揭期间可以少还3.94万元。

同样，降息也让房地产行业回暖势头更加强劲。11月24日股市开市交易，房地产板块异常活跃，表现十分抢眼。

截止昨日收盘，资本市场，证券板块以上浮7.23%的幅度领涨板块。尾随其后的便是房地产板块。同花顺数据显示，房地产板块涨幅达到3.74%；统计数据中，有118家板块上市公司处于上涨中；统计数据中，下跌的仅仅8家。

其中，泛海控股、保利集团、泰禾集团、招商地产、首开股份等11家板块上市公司涨停。

“市场的反应是很敏感的。降息对房地产行业的拉动作用，毋容置疑。但是在数据背后，我们还要清醒的看到别的东西。行业的健康发展，可能比短时期的增长更重要。”一位资深分析人士告诉中国经济网记者。

11月楼市成交量环比攀升

进入四季度，在各种宽松政策的刺激下，楼市整体变现正在回暖。

截至目前，11月份的各项数据也都有所印证。

11月24日，上海易居房地产研究院发布了《11月份典型城市新建商品住宅成交预报》。数据显示，前20天，监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约837万平方米，环比增长约25%，楼市成交反弹力度较大。

报告指出，11月前20日楼市成交反弹的原因为： 10月1-7日长假期间成交量较低迷，拖累了前20天的行情，进而使得11月的环比增幅明显；11月前20天限购限贷松绑政策的效力在持续，部分城市看涨情绪也在加重，入市积极性在提高。

但是，在成交量上升的大环境下，各大城市也因区域因素表现不一；一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅约40%、32%和-14%。

一二线城市环比增幅较大，和此类城市看涨情绪更重、购房者入市节奏加快等因素有密切关联，尤其是改善型需求的释放更明显。

三线城市在10月份的成交量比较好，一定程度上透支了未来几个月的购房需求，所以环比上升的难度比较大。

在对于地产市场的未来预期上，报告指出，“随着央行11月21日降息新政发布后，市场看跌情绪会进一步减弱，部分购房者在按揭贷款成本降低的前提下会积极入市，这会使得市场成交量继续保持活跃。”

一线城市房价或反弹

成交量的提成，势必会带来对房价走势的猜想。有媒体就曾报道

称，多家房企内部正在流传涨价令。

此前，北京一位一线房企的销售人员也告诉中国经济网记者，“部分城市和地区去库存压力没那么大了，以价换量的日子应该不会再持续太久。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，通过降低贷款利率，直接利好购房者房贷利率下降。这能够直接减少购房者按揭贷款月供额度的降低，即间接提高了购房的支付能力。

“所以，目前央行降息政策，应该在今年年底前迅速给楼市行情注入增长的正能量，进而改变目前市场预期。对于此次降息做法，值得肯定，也预示着楼市经济筑底过程能很快完成，并带动楼市步入上行和繁荣的局面。”他说，一城市的成交量势必上升。

其实，在降息消息出来后的第二天，抢房热潮便重现深圳。

据界面报道称，深圳一家被套楼盘仅有370套房出售，参加抢盘的却多达1600多客户；该楼盘开盘首日成功销罄解套。

有统计数据还显示，同一天，广州共9个项目加推，吸引5000名购房者到场，且成交情况十分火爆。

“从历史痕迹看，在2011年市场降温时，一二线城市基本上房价下跌8个月，随后出现反弹。而在今年市场来看，5月份此类城市也出现了下跌，而且今年政策扶持力度明显要大于2011年。换而言之，到了年末，类似上海这样一类规模大的城市，在政策刺激和信心提振的双驱动下，房价止跌反弹的可能性是很大的。”严跃进告诉中国经济网记者。

利率调整后，一年期存款利率为3.25厘，一年期贷款利率为6.31厘。此外，上调存款利率浮动区间上限至至1.1倍，下调贷款利率浮动区间下限至至0.8倍。

可以说，这是人民银行从2008年12月23日以来第一次下调存贷款基准利率，也是央行第一次调整存贷款利率浮动区间。这些政策的出台不仅有利于股市短期趋势，有利于实体经济发展，也表明了国内货币政策开始出现周期性的转向。那么这次央行下调存贷款利率对房地产市场会产生什么样的影响？

从市场的反应来看，多数人认为，央行下调银行存贷款利率有利“刚性住房需求”购买者进入市场。因为，利率下调可降低住房购买者的成本。比如有人计算，按揭贷款100万，20年期，基准利率下调，每个月的月供可减少150元；而按揭贷款利率为85折时，其可减少月供122元。如果首套住房按揭贷款可获得8折优惠，那么购买住房者更是有吸引力。还有，贷款利率下调也有利于缓解房地产开发商资金困境，低息环境也有利于其他的融资本成本降低。这些对房地产开发商都是有利的。

如果说，央行下调对房地产市场的影响仅是满足这些，那么这种影响是微乎其微的。因为，利率与本金相比，其占购买住房成本是很小，更何况下调0.25厘占整个利率比重更小。还有，购买住房者利率下调可减少月供多少，这是建立在其购买住房的价格不会变化所计算出来的。如果住房的价格下降，那么对其购买住房成本的影响才是真正的。近期，为何不少地方的住房销售增加，最为实质性原因就在于

住房价格下跌。

还有，贷款利率8折优惠，或可下浮到0.8倍，当前购买住房者是否能够享受到是不确定的。因为，这里所指的贷款利率可下浮到0.8倍，仅是商业银行贷款时其下限可到这里，并不是一定要银行把贷款做到8折优惠。从一季度的央行货币政策报告的数据可以看到，在今年一季度，全部贷款中在基准利率以下(不包括基准利率)的贷款比例不足5%，那还是在0.9倍贷款利率下限的情况下，如果在0.9倍的情况下，贷款利率到下限的情况更是会少。因此，在信贷比较紧张的情况下，个人住房按揭贷款的利率很难到8折优惠水平。这个政策对住房市场的影响也不会太大。

对于房地产开发商来说，目前房地产市场的问题并非是资金多少，资金链会所谓断裂的问题。这个问题其实根本就不存在。因为，就当前住房市场的情况来看，在住房库存十分巨大的情况下，为何房地产开发商就是不降价销售？为何住房市场的价格就是很难快速下行？问题就在于房地产开发商资金链的问题，否则，他们的住房早就降价促销了。而央行的降息对房地产商的融资成本下降根本上可不计算在内，没有多少关系的。而央行降息让整个融资环境改变，更是会让房地产开发商不愿意过早把手中住房销售出去。因为有了2008年的经验教训，谁销售慢就能够获得大利。

当前，央行这次减息对房地产市场影响最大的是会改变市场之预期。比如，央行减息向市场发展一个强烈的信号，即不仅政府会力保经济增长在一个它所规划的水平上，如果没有达到到这个水平，政府

还可能进一步对货币政策放松。比如，央行减息不仅降低了房地产企业及购买住房者个人融资成本，增加银行资金进入房地产的机会，更为重要的将改变当前房地产市场之预期。也就是说，央行降息可以让房地产开发商、地方政府、住房投机炒作者意识到中央政府对住房市场宏观调整政策将会如2008年下半年那样出现逆转，当前的房地产宏观调控难以为继，否则会影响国内GDP的增长。而要保证GDP增长在一定的水平，政府就得保住房市场投资增长，就得把当前的房价稳定在一定的水平。在这种预期下，经过两年多的住房市场宏观调整有可能嘎然而止，或房地产企业又开始惜盘，不把手中的住房拿出来销售，更莫说是降价销售；地方政府又会不断地出台所谓的“软性托市”政策，让本地的住房价格稳定在他们所需求的水平上；而对于住房投机炒作者更是会随风起浪，逐渐地来推高房价；对于住房消费者来说，当看到整个国内房地产宏观调控失败时，他们或是会涌入住房市场抢购房子，或是无能力购买住房再远离住房市场等。

如果这样，国内住房购买者，无论是投资者还是消费者，又开始涌入住房市场，住房市场短期繁荣开始出现，GDP增长下行的风险消失，中国住房市场泡沫又进一步吹大，国内房地产宏观调控也就此失败。这种又一次吹大的房地产泡沫尽管在什么时候破灭是不确定的，但它一定会破灭则是确定的。因此，政府希望通信贷的无限扩张来救经济、救房地产市场，所产生的预期对房地产市场影响会很大，其影响是难以评估的。

总之，这次央行减息对房地产市场的影响是不可低估的，其最大

的影响可能会改变整个住房市场预期。但是这种货币政策能够走到哪里，还得进一步观察，还得观察稳增长政策的实际效果以及对住房市场之影响。这些都是未来中国货币政策变化的关键所在。(分享自：经济数据https://www.360docs.net/doc/6718763004.html,/jjsj.html)