物业服务巡查与督导标准(客户服务)

物业服务等级标准5级最新

12 1 总则 1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。 1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。 2 2 术语和定义 2.0.1 物业服务物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。 2.0.2 物业共用部分物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。 2.0.3 专项服务接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。 2.0.4 特约服务物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。 2.0.5 突发公共事件突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。 3 3 基本规定 3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。 3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。 3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。 4 4 住宅物业服务一级标准

物业品质管理与建立

物业管理品质督导体系的建立与执行众所周知，物业管理企业为顾客提供的产品主要是服务，且服务产品区别于传统意义上有形产品的最主要特性是：产品的生产过程即产品的实现和交付过程。因此，要确保服务质量满足要求，控制服务过程的质量是关键。如何有效监控物业管理服务提供的一系列过程，确保最终的服务质量能满足顾客、相关法律法规及合同等的要求，并达成顾客满意，这在实际操作中，是大部分物业管理企业都面临的难题。本人结合七年物业管理企业的品质管理工作实践，物业管理企业要达成上述目标，全面掌控物业管理服务的各项过程质量，必须建立一套行之有效的立体化、多维度品质督导体系并有效运行。一、物业管理企业品质督导体系的建立首先应重点关注过程方法的应用通过利用资源和实施管理，将输入化为输出的一组活动，可以视为一个过程。系统地识别并管理所采用的过程及过程的相互作用，称之为“过程方法”。过程方法的优点是由于基于每个过程考虑其具体的要求，所以资源的投入、管理的方式和要求、测量方式和改进活动都能相互有机地结合并做出恰当的考虑与安排，从而可以有效地使用资源，降低成本。而系统地识别和管理物业服务活动中所应用的过程，特别是识别过程之间的相互作用，可以掌握与物业管理服务实现有关的全部过程，特别是服务中的关键过程，清楚这些服务实现过程之间的内在关系及相互接口，并通过建立品质督导体系来控制过程的质量，提高过程的效率，才可高效地提供令顾客满意的服务。应用过程方法，物业管理企业应采取下列活动：（一）为了使企业提供的物业管理服务质量满足顾客、相关法律法规及合同等的要求，高效地运用过程方法，需系统地识别与物业管理服务有关的所有过程物业管理服务过程决定服务的质量。为了确保顾客提供的物业服务质量满足顾客、

商业物业服务标准.

商业物业管理服务规范 I

目录 1基础管理 (1) 1.1物业服务人员 (1) 1.2物业档案管理 (1) 1.3制度建设 (1) 2客户服务 (1) 2.1进驻和离场 (1) 2.2装修管理 (1) 2.3报修服务 (2) 2.4服务接待 (2) 2.5客户意见管理 (2) 2.6客户关系维护 (2) 3环境管理 (2) 3.1室外区域 (2) 3.2室内区域 (3) 3.3绿化管理 (3) 4房屋及设施设备管理 (3) 4.1基本要求 (3) 4.2供配电系统 (4) 4.3维护管理 (4) 5秩序维护服务 (5) 5.1资料档案 (5) 5.2人员出入管理 (5) 5.3宠物控制 (5) 5.4车辆管理 (5) 5.5货物装卸管理 (5) 5.6监控管理 (5) 5.7巡逻管理 (6) 5.8清场管理 (6) 5.9大型活动保障服务 (6) 5.10消防管理 (6) 5.11应急管理 (7) 错误！未定义书签。 II

商业物业管理服务规范 1 基础管理 1.1 物业服务人员 1.1.1 物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证上岗。 1.1.2 物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方，行为规范。 1.1.3 物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。 1.1.4 在办公服务区域张贴管理服务人员架构图（姓名、照片、职位）。 1.2 物业档案管理 1.2.1 建立完善的物业管理档案（包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、业主/使用人资料、物业租赁资料、装修管理资料、安全生产资料、日常管理资料等）。 1.2.2 规范保管和移交物业管理所需资料。 1.3 制度建设 1.3.1 物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法取得物业服务资质。 1.3.2 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 1.3.3 根据物业特点制定完善的物业管理方案和工作流程。 1.3.4 制定完备的内部管理制度，并有具体的落实措施和考核办法。内容包括： ——质量管理制度； ——岗位职责制度； ——财务管理制度； ——绩效管理制度； ——员工培训制度； ——安全管理制度； ——档案管理制度； 1.3.5 按国家有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。 1.3.6 按照国家有关规定或合同约定公布物业服务费用的收支情况。 2 客户服务 2.1 进驻和离场 2.1.1 商户进驻时，服务人员应按规定程序及时受理： ——结清前期物业管理费用。 ——提供服务手册，指引商户填写和提供进场资料，讲解商场管理规章，并建立商户档案。 ——提供水电气空调等服务，与商户确认有关读数。 ——门匙交收。 2.1.2 商户离场时，服务人员应按规定程序及时受理： ——结算各项物业管理费用和水电气等费用。 ——指引商户填写撤场资料。 ——对于商户的室内装修拆除告知禁止行为。 ——最后联同业主和商户对商铺进行设施设备安全检查，确保不遗留工程和安全隐患。 2.2 装修管理 2.2.1 配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟（气）、排污、外造型、店招展示等相关要求。 2.2.2 对装修材料、风格、道具的选用，按照业主方或经营方的统一规定进行审核。 2.2.3 涉及到特殊经营的业态，必须办理政府相关部门包括但不限于消防、安全、卫生防疫、市容等书面的专项批复。 1

物业服务品质督导标准及流程

1.0目的建立住宅事业部品质管控体系，明确住宅事业部、区域公司及项目在品质管控方面的分工、职责，明确品质管控专项激励机制，充分调动项目品质管控积极性，全面提升住宅事业部管理服务品质，特制定本标准。 2.0适用范围适用于住宅事业部所有开展项目物业服务品质监督和评价。 3.0定义无。 4.0职责 4.1物业管理中心：负责本标准的编制、解释、修订与宣贯工作，监督评价制度的实施效果。 4.2客户关系管理中心：负责组织实施项目的日常督导、季度督导、专项督导、品质评价等。 4.3区域公司品质管理中心：负责日常督导、季度督导、专项督导工作，督促项目实施品质改进。 4.4项目服务中心：根据事业部下发的季度、专项品质督导通知实施自查、自纠以及不符合项整改。 5.0程序要点 5.1督导内容、标准与依据依据物业事业部品质作战地图执行。（详见附件） 5.2品质督导实施 5.2.1品质督导计划： a)物业管理中心负责根据阶段性工作重点，结合品质管控需要，编写《XX年品质督导作战地图》，经住宅事业部总经理审批通过后组织实施。 b)公司领导安排的紧急或机密的督导或调查工作，可不进行督导计划。 5.2.2品质督导请示 a)季度督导及专项品质督导前必须进行“请示”，由客户关系管理中心发起并依据相关权限进行报批，通过后方可实施。（日常品质督导及领导安排督导，采用突击性检查的方式，不需提交请示） b)请示内容，包括不限于： 1)品质督导背景介绍 2)品质督导工作时间安排 3)品质督导形式 4)品质督导范围 5)品质督导人员 6)品质督导结果运用 7) 品质督导经费 8)请示报批完成后，在EIP中进行发布 5.2.3品质督导通知由客户关系管理中心对季度、专项督导工作下发检查通知，区域公司进行抽查，事业部进行评价检查。 5.2.4日常检查为事业部客户关系管理中心、区域公司品质管理中心突击检查。 5.2.5品质督导实施 a)除日常检查外，品质督导人员应在实施工作前一天由督导人员联系被督导单位负责人，被督导单位应当配合的工作并提供必要的工作条件。

物业管理服务标准化方案提高小区生活品质

物业管理服务标准化方案，提高小区生活品质近一两年来，物业服务行业越来越认识到制定行业服务标准的重要性，因为对于业主而言，没有标准的”服务＂往往会添乱；对于企业而言，没有标准就没有品牌，建立服务标准是树立企业品牌形象的必由之路。下面介绍一下物业管理服务标准化措施，提高小区生活品质。日常管理与服务１、管理处设置:小区内设置管理处、客户接待中心。配置办公家具、电话、传真机、电脑、打印机、网络连接等办公设施及办公用品。 2、人员要求：小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业服务从业资格证书或岗位证书,挂牌上岗,统一着装,仪表整洁。小区项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有4年以上的物业服务工作经历并有２年以上小区项目经理任职经历。 3、服务时间：周一至周日在客户接待中心进行12小时业务接待并提供服务，其余时间设有值班接待. 4、工作计划：制定小区物业服务与物业服务年度和季度工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。

5、管理制度：（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。（2)制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。６、制度公示:服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。 7、服务费收支:每半年向业主公布财务状况一次,公共水电费分摊每季度向业主公布一次. ８、满意度调查:每年二次对业主或使用人进行满意情况普测,平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的45％，对测评结果分析并及时整改。 9、特约、便民服务：能提供四种以上特约服务（有偿)和八种以上便民（无偿）服务. １0、档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业服务档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人房屋装修档案）、日常管理档案等］。 11、财务管理：建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范,账目清晰。 12、维修资金：建立维修资金管理使用台帐，做到运作规范,账目清晰.

物业服务标准化建设的三大瓶颈

物业服务标准化建设的三大瓶颈！标准化建设，至少应该包括两个层次四个方面的标准化：一是在服务标准本身层面上，要有服务结果的标准化和服务过程的标准化；二是在标准管控层面上，要有管控过程的标准化和管控结果的标准化。而目前物业服务标准化建设尚存在以下几个瓶颈瓶颈一：重服务层面的标准，轻管控层面的标准只有服务层面的标准化，没有管控层面的标准化，服务标准将变成纸上谈兵，无法落地。物业服务标准由众多细节组成，大多由服务人员分散的、独立的完成，且服务过程就是直接向客户呈现的产品。在这种特性下，没有有效的管控措施，过多依赖管理人员的责任心，显然难以实现长期、稳定、全面的优质服务标准。服务标准越高，其要求的管控能力也相应越高，只有二者相匹配了，才能真正形成企业稳定的优质品质；没有相应的管控标准保驾，服务标准不仅无法落地，甚至可能成为一种负担。这也是为什么很多物业服务企业通过了ISO9001质量管理体系，也花人力、物力制订了不少服务标准，但现场服务品质并不能有效提升的原因。周洪斌所说的“可能无效”之因，企业的标准管控能力应该是重要原因之一。一位行业专家曾说：有标准没有检查等于零、有检查没有处理等于零、有处理没有改进等于零。一个健全的品质管控标准，包括有形的管控流程、组织构架，使标准处于检查、处理、改进的良性循环；还包括与之有密切关系的考核、薪酬、绩效制度，使标准本身有持续提升的动力保障；甚至包括无形的领导观念、企业文化等。企业标准化建设，制订各项书面的服务标准只是一个起点，要形成领导重视、人人参与、处处体现的企业品质管控体系，服务品质标准才能真正得以实现并不断提升。对规模化拓展中物业服务企业，如果将管控层面的标准建设重要性提升到企业战略层次，并将其逐步渗透至企业文化、组织构架、人力资源等各方面，企业才能直面行业一线员工流动性高、专业管理人才稀释度强、管理地分散等特性，保持良好的服务品质，支持企业的经营拓展。这也是为什么标杆企业能迅速发展，而有些企业一发展，品质就下降，管理人员就焦头烂额的忙于救火式管理。

物业管理品质检查奖惩制度

服务品质检查奖惩制度（修订）为规范公司品质运营部对物业服务中心/案场品质检查结果的运用，发挥公司品质检查的奖优罚劣的作用，促进公司物业服务整体水平的提升，依据《物业服务中心/案场品质督导检查》、《公司员工手册》和公司相关奖惩制度，制定本细则。一、奖励事项 1、通过公司品质运营部月度“品质督导检查” ，每季度对检查得分进行统计排名，季度排名第一的物业服务中心/案场,公司给予该物业服务中心/案场及所属城市公司通报表扬一次，分别给予1000元的奖励，并授予季度流动红旗； 2、服务中心积极进行服务和管理工作上的创新，推出新的服务措施或管理措施，取得很好的效果，得到公司认可和推广的，公司对服务中心经理和主责部门给予在全公司通报表扬一次，奖励服务中心1000- 2000元。 3、服务中心或个人提出公司服务品质管理方面的合理化建议，并公司采用，取得很好效果的，公司将给予服务中心或个人通报表扬，并可给予一定的物质奖励。 4、由于物业管理服务工作出色，得到集团领导表扬、地产项目部书面表扬、街道办事处以上政府部门书面表扬或客户联名书面表扬的，经公司管理部门查实后，公司给予服务中心和相关员工通报表扬，并视情况给予2000元以上的奖励。二、惩罚事项 1 、通过公司品质运营部月度“品质督导检查” ，每季度对检查得分进行

统计排名，季度排名倒数第一的物业服务中心/案场，公司给予该物业服务中心/案场及所属城市公司通报批评一次，分别给予相关负责人1000 元的处罚： 2、通过公司品质运营部月度“品质督导检查” ，每季度对检查得分进行统计排名，季度排名倒数第一的物业服务中心/案场负责人和专业线责任人，在公司行政人事部及品质运营部组织的季度胜任力评估中给予“一般”评级，对连续两次被评为“一般”的物业服务中心/案场负责人，将根据相关制度对其进行处罚： 3、出现因物业服务工作失误或过错而引起的客户重大投诉和业户集体到政府部门或地产公司上访的等重大事故，参照公司《质量事故处罚管理办法》执行。 4、出现以下情形，公司品质运营部向服务中心发出《整改通知》，服务中心应当在两个工作日内依据《员工手册》对相关责任人进行处理，并将处理结果书面报公司品质运营部和行政人事部：（1）公司品质检查中被发现员工着装、仪态违反《BI 行为规范》的；（2）公司品质检查中被发现员工有任何不符合服务标准的工作行为；（3）被客户投诉不作为或态度不好，经公司品质运营部核查属实的；（4）公司品质检查中被发现员工存在《员工手册》规定应受到处罚的其它不当行为或言行的。物业服务中心经理不在规定时间内对违规员工作出适当处理的，并上报公司品质运营部和行政人事部的，第一次违反时给予中心经理口头警告一次，口头警告后仍不做出处理，给予书面警告，直至严重警告；第二次违反时直接给予物业服务中心经理书面警告一次，第三次违反时直接给予物业服务中

针对物业管理企业的标准化方案

针对物业管理企业的标准化方案一、项目前期准备阶段 (一)公司须在至少六个月前派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合企业自身特点指定相应的项目管理方案。(二)进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议； (三)进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备； (四)物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。二、入住、二次装修阶段 (一)入住管理 1.房屋验收、交接执行严谨、科学的“入住管理标准”，发放入住通知书、住户手册，明确入住验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问。 2.建立业主档案在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，例如：商户的经营内容、经营习惯；住户的简单资料、生活习惯等。依此建立业主的服务档案，为今后工作打下良好基础。 (二)二次装修管理二次装修管理关系到楼宇的建筑风格以及建筑品质，因此，为了保证楼宇长期正常使用，公司应依照《北京市物业管理条例》、《北京市建筑外墙装饰管理规定》、《居室装饰及二次装修管理办法》等相关法规的规定，以及公司针对各项目制定的《物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理： 1、二次装修方案审批由业主提出二次装修申请，附交施工单位有效证件和资质证书，以及二次装修方案图、土建施工图、水电施工图和文字说明。方案审批要点：内装饰方案：基本原则是保证原装修、设计用途不被改变，保障使用安全，不影响相邻住户的使用。外二次装修方案：规范整体形象，保持建筑物外墙立面的整体性与美观。．所有施工方案批准后，业主如按实际情况需要更改，必须经管理处确认，出其更改通知才可施工。 2、二次装修施工全过程监控安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行；限定二次装修使用电梯时限、电梯运输材料和方式，做好电梯轿厢的保护工作。外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是

物业服务标准及内容范文一

物业服务标准及内容范文一物业服务标准及内容范文一一、物业提供的基础服务：（包含在物业费当中） A、专项服务（日常服务内容）1)安全防范： 1、全封闭式物业管理，杜绝闲杂人员打扰住户私秘空间。 2、园区及楼内公共部位 24小时不间断安全巡视。 3、完善的全方位电子监控、监测，保障住户生命、财产安全。 4、专业保安队伍，快速反应、处理突发事件。 5、人员、车辆及物品出入管理，执行来访登记，物品凭单出入制度。 2)工程维护： 1、制定完善的维修、保养计划，使设备正常使用，历久如新。 2、快速报修、检修制度，及时周到的服务，节省住户时间，解除其后顾之忧。 3、对物业及配套设施、设备实施全天候的专业维护与管理，确保良好的运行状态。

3)环境卫生： 1、定时收集、清运垃圾，生活垃圾日产日清。 2、定期消杀“四害”。 3、园区内公共环境及设施实行专业标准化清扫、保洁，确保卫生洁净。 4)园艺绿化：公共绿化由专业公司设计、培植养护，为住户提供清新怡人、树绿花香的生活环境。 5)车辆管理： 1、统一园区的车辆停放，保持园区内道路通畅。 2、全方位电子监控及人员巡视，确保住户车辆安全、无损。 6)客户服务： 1、接待业主来访，及时处理住户投诉。 2、接受住户求助，快速提供援助。 3、定期拜访住户，增进感情交流。 7)社区活动： 1、于法定节假日装饰园区，增添节日气氛。 2、定期举办各类比赛、音乐会等园区联谊活动，如：儿童绘画、家庭趣味比赛、音乐会等。增加与住户的沟通，丰富业主生活。

3、举办各种兴趣班，如：针对中老年人的健康知识讲座、针对妇女的美容化妆、珠宝鉴赏等。 4、制作多媒体、印刷品、海报等宣传资料，增进住户对园区管理的理解和支持。 8)消防安全： 1、组织员工成立的义务消防队，保证突发火情的应急处理能力。 2、组织消防演习和防火知识宣传，增强业主防火安全意识。 3、 24小时不间断电子监测、监视与人员巡视，检查、消灭火灾隐患，确保住户安全。 B、特约服务（有偿服务内容） 1)家庭日常维修： 1、强电类维修服务如：换灯、换电源开关板、墙身插座等 2、家用电器类维修如：电视、音响、炉具、洗碗机等 3、给排水类维修如：维修下水管、安装座便器、疏通管道等 4、土木装修类维修如：更换大门锁、修理家具、补天花板等 2)室内清洁全套服务：

物业服务规范化管理

物业服务规范化管理吴怀玉一、服务规范化管理的概念物业管理的本质是服务，人们对现代物业管理服务的要求越来越高，物业必须提供规范化服务，努力提升服务水平，满足业主的服务需求。服务规范化不同于规范化服务，规范化服务强调服务的质量标准，服务规范化强调服务全过程的流程标准，就是客户能够非常清晰的知道物业服务企业所提供服务的内容、标准、价格、购买方式、售后保障等信息，让客户做到明明白白消费。服务规范化管理是从客户角度，致力于客户的良好购买体验出发，而进行的管理活动。目前的物业服务，侧重于对具体服务的管理，制定了许许多多的制度、规范、标准等等，却往往忽略客户的感受。比如，客户报修，找谁？怎么联系？费用如何收取？如何修？时间多长？等等，这些问题客户清楚吗？明白吗？服务规范化管理就是从客户角度出发，以满足客户需求为目标，定制有良好消费体验的服务流程，规范各项服务。二、服务公示顾客购买服务，首先要知道你提供什么服务，要了解你提供的服务内容，要知道服务的价格。所以，作为物业服务提供者的物业服务企业有必要告知客户。按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，包括房屋管理及维修养护、设施设备维修与养护、绿化养护、保洁服务、公共秩序管理等基本服务内容以及特约服务、经营性服务等服务内容。服务公示的形式有公示栏、服务手册、网站等等。如果我们把物业服务看做是物业公司的服务产品，服务公示就是一种产品营销的手段。产品是指能够提供给市场，被人们使用和消费，并能满足人们某种需求的任何东西，包括有形的物品、无形的服务、组织、观念或它们的组合。有形的物品，看得见摸得着，大家对其“产品”的概念较强，而无形的服务、组织、观念等，人们似乎很难把它与“产品”联系在一起。对于服务来说，它也是某种“产品”，

物业标准化管理

物业标准化管理一、管理和服务意识观念上的改变建立深入人心的物业企业文化理念和服务宗旨，住宅产品是扎扎实实的，服务应该是真真切切，“真诚善意、诚信透明、严谨细致、周到高效”的服务理念应深入每个工作人员工作日常行为。改变物业是管理机构的观念，物业是一个服务机构，是靠服务获取收益或增值收益的机构。改变隶属房产公司“家丁”的意识观念，业主才是物业的衣食父母，才是一切保障的来源，没有好的服务就不可能有好收益，也不会有获得业主认可的伴随通胀收费标准的提升，更可能不会有继续提供服务的机会。二、设定参照标准、模式及学习的样板譬如以万科为样板模式，与业主建立亲人般的邻里温情为服务目标。万科物业的模式无疑是目前杭州房产市场中最值得学习称道的，从普通保安和保洁人员人上体会到礼貌规范周到的服务，不仅提高了物业的品质，更提升和促进了万科房产品的销售及品质延伸。一个房产品的品质是全方位的，不仅仅是产品的工程营造，更多的应该是后续服务。在住宅楼市不景气房产品开发处于微利时代的形势下，除了品质就是用心舍得的后续服务，而能带来长期收益和社会效益就是后续服务，后续服务的主力就是物业。三、以模式为标准建立管理制度、用人机制、训导机制、督查机制 1、管理制度：参照万科或其他优秀物业管理企业的制度建立健全自身的管理规程、工作纪律、服务礼仪、维修响应机制、训练培训制度、以业主反馈为主的考核奖罚措施，完善工作人员保险福利保障，逐年提升的待遇措施，从制度上去健全规范和提升员工归宿感。制度首先不是管理而是梳理，包括内部人员的沟通情绪，工作生活的关注梳理。譬如暑天岗亭是否配置空调或冰块，是否预置了工作人员饮用水，上厕所是否有人替岗，是否保安人员内部小群体以强欺弱等等，这些都是有真实事例和悲情故事。只有对员工充满温情的关注，才可能有物业工作人员的健康心态，才可能有业主的温情服务，这方面“海底捞”的理念和方式值得学习和参考。 2、用人机制：吸引优秀的专业物管负责人很关键。一个物业管理公司如果不建立一个有效的用人管理机制，聘用一些不具备品牌物业管理经验、细节管理、制度机制建立的人，无法想象能建设出一个怎样的

物业服务内容及标准综合

物业服务内容及标准（综合版）我们将为您提供： ●礼聘世界四大物业商之戴德梁行，专门为您打造世界顶级管家服务方略； ●“一站式”贴心星级管家365天×24小时全方位、多角度、“满意加惊喜”的服务方式听取您的需求，为您带来前所未有的贵族体验； ●全天候安保及消防监控中心联合24小时安保，为您铸造坚固的钢铁防护墙； ●专业的全方位保洁与园艺景观维护保养，体现梦幻般艺术与现实的完美融合； ●全方位跟踪服务质量，定期进行意见征询，力求以我们不断提升的优质服务为您营造出高贵生活的尊崇享受； ●为您量身定制特色服务菜单，实现我们卓然独立的服务特色，彰显您别具一格的生活品味。一、基本服务内容我们将提供的服务具体划分为安保服务、设施设备维修保养服务、客户服务和环境保洁服务四个方面。（一）、安保服务 1、物业服务区域的安全和秩序管理，保证物业服务区域内的正常生活、办公、经营秩序； 2、执勤保安24小时监控及定时巡逻防范，提供保密管理、妥善处理上访事件、消防管理、治安保理、交通管理等安保服务，为客户提供安静、安全、舒适的生活、办公、经营环境； 3、设定固定岗位（管理大堂，监控中心、停车场等区域）和巡逻岗位（及时发现可能出现的异常情况）； 4、采取四级报警（异常情况、较为严重、十分严重和特别严重）、四级屏障制（固定岗、巡逻岗、应急部队和全体人员）； 5、物业服务区域内部的24小时交通及车辆导向、停放管理； 6、访客控制及物品的进出管理，公共消防管理； 7、各种突发事件应急处理方案，及时解决紧急情况。（二）、设施、设备的维修保养服务 1、建筑物内场地的养护与维修； 2、物业附属的共用设施设备（公共照明系统、公共电梯）的养护与维修； 3、建立写字楼及公寓住宅设施、设备档案；

物业服务企业的标准化运作模式

物业服务企业的标准化运作模式当前，物业服务逐渐走向规范化、专业化、标准化已经成为行业的发展趋势。不论是从业主对物业服务提供的要求角度，还是从物业服务企业自身完善和适应市场，乃至物业服务行业发展的角度看，物业服务企业实施标准化运作模式非常必要。一、物业服务企业标准化运作模式表面化发展能走多远 6年前实施的《物业管理条例》规定了物业服务企业的权利、义务以及按照物业服务合同约定向业主提供相应服务的内容，但对于物业服务标准没有做出进一步的详细规定。虽然一些具备一定实力、重视标准化运作的物业服务企业先后制定发布了企业内部的管理和服务标准，对于促进行业物业服务标准化具有很大的促进作用。但直至目前，国内还没有一部全国通用的、完整的物业服务行为国家指导标准。为此，许多物业服务企业为提升自身服务水平，通常自愿采用质量(IS09001、IS02000)、环境(IS014001)及职业健康安全(OHSAS18001)等管理体系系列标准。但事实上，通过认证与高质量不是同义词。一些企业虽然已经通过了体系认证，甚至取得了整合三标证书，可实际管理服务水平却未见有多大提高。在实际物业服务过程中，也有相当一部分物业服务企业迫于生存压力，把主要精力放在获取市场份额和收益方面，对企业标准化工作或多或少地存在着认识和执行方面的偏差。有些企业在扩张规模过程中，忽视业主需求闭门造车，草率制定服务标准使得服务质量无法衡量。有的企业貌似专业其实偷换概念，经常把缺少服务标准支持的“x x式服务”挂在嘴边。这种缺少责任、义务履行的收益和缺少质量评定的市场扩张往往经不起时间的考验，难以使企业获得长久的发展。这样的结果使得许多行业同仁开始质疑这样标准化运作模式的表面化发展能走多远。二、对物业服务企业标准化运作模式的重新审视物业服务既表现为提供劳务形式的无形产品，如秩序维护、客户服务等；又表现为与有形产品紧密结合在一起，如制冷供热、设备运行等。物业服务作为一种特殊的商品，其过程与结果具有一定的不确定性，其质量控制应以服务标准为衡量准则。完整的服务标准体系应包括服务基础标准、服务技术标准、服务提供规范和服务规范组成。服务规范是对客户可以直接观察和评价的服务特性的统一规定，是企业开展服务工作的依据，是服务质量的评判准则。而服务提供规范

物业公司品质督导管理手册

成都康和物业管理有限公司品质督导手册总则：为了进一步提升东麓驿境物业服务品质，打造物业品牌形象，提高各部门的工作执行力，更好地为业主提供优质、舒适的居住环境，特制订此督导手册。一、品质督察领导小组：班长：蒋旭/总监副班长：王道田/副总品质执行督察：唐朱彬/主管品质督导成员：刘桢/经理、詹小彬/主管、龙海/主管助理、宁艳/主管助理马春华/主管助理、徐琼芳/主管助理、董兴文/班长、袁波/品管员 1．公司品质督察领导小组直接向总经理负责，全面负责公司品质督察工作。2．品质督察部工作职责： ①每天佩戴公司品质督导证，上午（9:00-11:30）下午（20:00-17:30）各一次及每周夜间不少于一次全面巡检各部门工作执行情况，携带公司违纪处罚单，对违纪现象按照公司相关奖惩制度开具《违纪处罚单》报行政部进行处罚； ②督检各部门管理流程的运行情况并根据项目实际情况做出相应修改、完善； ③督察项目公共形象标准的执行情况，保持服务品质的稳定； ④负责跟踪、落实各级管理人员工作安排、执行、处理情况和各部门限期整改措施； ⑤负责将违纪人员的违纪处罚单按部门分类，于次日在食堂公示栏公布；

⑥编制项目品质周简报，以及每月最后一工作日汇总项目当月督导情况，编制品质月报； ⑦组织召开月度品质督导专题研讨会，并依据各部门提交的整改计划及完成进度表而跟进检查； 3．品质督导成员由部门监管、主管兼任，其工作职责为： ①负责本部门服务品质的自查自检及部门间品质监督工作，发现异常现象及时整改、纠正、处理和告知相关部门负责人； ②针对本部门存在的问题，提交整改计划书及执行进度表，报公司品质督察部备档，以便于跟进检查； ③负责夜间18:00-21:00（根据实际情况调整）佩戴公司品质督导证，督导项目公共环境情况、秩序部现场各岗位服务情况、客服中心接待及报事处理情况、工程部维修及报修处理效率；携带公司违纪处罚单（现场发现违纪直接开处罚单），并对各重要岗位签署情况确认而留下管理痕迹，按规定填写当日项目品质值班评估记录； ④配合及协助公司品质督察部的日常工作；二、督导流程： 1、检查标准为各部门服务标准、内容执行情况（见附件）； 2、处罚标准参照公司员工工作行为规范、员工手册等管理内容（见附件）；三、附件附件一：公司品质督导证附件二：品质督导违纪处罚通知单（一式两联，第一联为存根、第二联为扣款凭证、公示联）

北京市物业服务等级标准

北京市物业服务等级标准北京市物业服务等级标准住宅物业服务标准 Residential Property Service Standard 编号：DB11/T 751-2010 主编单位：北京市物业服务指导中心批准部门：北京市住房和城乡建设委员会北京市质量技术监督局实施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京前言本标准为推荐性标准。本标准的主要内容是：1.总则；2.术语和定义；3.基本规定；4.住宅物业服务一级标准；5.住宅物业服务二级标准； 6. 住宅物业服务三级标准； 7.住宅物业服务四级标准； 8.

住宅物业服务五级标准。本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量技术监督局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。主编单位：北京市物业服务指导中心北京银达物业管理有限责任公司北京闻达敏斯物业管理服务有限公司北京万科物业服务有限公司北京网信物业管理有限公司北京顺天通物业管理有限公司主编人员：薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安审查专家：杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲

目次 1 总则 (1) 2 术语和定义 (2) 3 基本规定 (3) 4 住宅物业服务一级标准 (4) 基本要求 (4) 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 (6) 消防安全防范 (11) 绿化养护 (14) 环境卫生...........................................

物业品质督查管理制度

物业品质督查管理制度一、目的为加强对物业服务品质工作的检查和督促，改变并提升物业服务形象，根据公司实际物业管理需要及相关管理制度，特制订本管理制度二、公司督察管理（一）督察部门：公司品质管理部及项目管理人员（二）督察内容（1）员工行为规范执行情况。具体标准以公司《员工手册》及相关制度为准。（2）管理制度执行情况。具体的制度以公司颁布实施的为准。（3）物业服务质量。以物业管理要求及相关服务要求为标准。（4）物业各岗位工作内容。以相关岗位工作要求及管理办法为准。（三）督察方式督察分为夜间及白天品质工作督查, 督察过程中，督察部门完善《工作督察记录》（样表附后）。（1）夜间品质督查： 1)项目经理、维修养护部、环境绿化部负责人每月至少2次； 2)秩序维护部（主管、白班班长）每周至少1次以上；（2）白天品质督察：各部门负责人及项目经理每月至少4次以上（四）督察处理（1）督察部门每发现一次员工违规违纪行为，即填写《工作督察表》（样表附后），并按相应的制度执行考核，员工不签字不影响考核的执行；被督查部门的班长、主管按被督查人员分值的0.5、0.25倍执行考核；（2）每月25日之前项目经理将上月督察考核结果连同原始《工作督察表》、《工作督察记录》送公司人事行政部汇总、存档；（3）公司人事行政部负责审查汇总结果和原始表格，查看情况描述是否清楚，表格填写是否完善等事项。对事实不清、填写不完善的，退回督察部门重新办理；（4）对于事实清楚、表格填写完善的工作督察表，由人事行政部汇总于考勤并按照相关制度执行；（5）督察人员夜间督查公司将一个季度予以一次补贴。

物业服务品质督导标准及流程

编号WY.SYB/WK-WG-04 住宅及商业物业管理事业部版号A/1 物业服务品质督导标准及流程批准：姚敏分管领导：陈景超负责人：陈景超编制：黄清平主责单位物业管理中心文件执行日期2014-5-1 作废文件

商业物业管理单位服务规范标准(集团公司规范标准)

商业物业服务规范 1范围本标准规定了商业物业管理服务活动的基本要求、租户服务、环境管理、保洁服务、秩序维护服务、建筑及设施设备管理、应急管理等内容和要求。本标准适用于营业面积5000m2及以上的商业物业管理服务活动。营业面积小于5000m2的商业物业可参照执行。 2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院第379号令自2007年10月01日起施行）《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》（建住房物[2000]008号）《物业管理企业资质管理办法》建设部令第164号(2007) 《特种设备安全监察条例》（中华人民共和国国务院第373号令，自2003年6月1日起施行） GB/T15624.1-2003《服务标准化工作指南第1部分：总则》 GB/T19004.2-1994《质量管理和质量体系要素第2部分：服务指南》 XX/QM.A-2009《南京XX物业管理有限公司质量环境管理手册第A版》 GB50210-2001《建筑装饰工程施工及验收规范》 GB50339-2003《智能建筑工程质量验收规范》 GB50354-2005《建筑内部装修防火施工及验收规范》 GB/T50375-2006《建筑工程施工质量评价标准》 GB2894《安全标志》 GB5749《生活饮用水卫生标准》 GB8978-1996《污水综合排放标准》 GBl5603《常用化学危险品贮存通则》 GB22337《社会生活环境噪声排放标准》 GB50365《空调通风系统运行管理规范》 GB／Tl0001《公共信息标志图形符号》 GB／Tl5566《图形标志、使用原则与要求》 GB／Tl7242《投诉处理指南》 GB／Tl8883《室内空气质量标准》《公共场所空调通风系统运行卫生要求》 Q/XXPM20101-2009《写字楼（商住楼）物业管理服务规范》《江苏省公共事件总体应急预案》（苏政发（2005）92号） 3术语和定义下列术语和定义适用于本标准： 3.1商业物业commercialproperty 已建成并交付商业经营使用的建筑物及其相关的设施、设备和场地。本标准所指的是购物中心、综合超市、百货店、专业专卖店等物业。 3.2物业管理propertymanagement 物业所有权人（业主）通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3.3服务service 为满足顾客的需要，供方和顾客之间接触的活动以及供方内部活动所产生的结果。包括供方为顾客提

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