重庆渝北区空港新城房地产项目市场调查研究报告
渝北区（空港新城）房地产市场调查报告
第一部分：宏观区域概况
一、区域概况
二、区域经济发展状况
三、区域规划发展
第二部分：中观市场解读
一、空港新城
二、空港新城发展状况
第三部分：空港板块市场预判
第四部分：区域个案分析
渝北区市场调查报告
第一部分：宏观区域概况
一、区域概况
1、渝北区位于重庆主城东北部，东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、
万801；
汽
回升了10个百分点。同时2010年零售总额目标数额发展良好。
本节点评：国民生产总值与政府财政收入等各项指标的稳步上升表明区域整体经济发展情况乐观良好，同时第二产业局主导地位，第三产业业态丰富，物流、餐饮、旅游等百花齐放。居民人均可支配收入及社会零售品总额迅猛发展，体现了区域内强劲消费能力及购买能力。良好的经济发展状况为房地产市场的蓬勃发展奠定了一定的基础。
三、区域规划发展
1、渝北区整体规划为六大功能区，分别为渝北城市综合功能区（包括重庆两路空港新城、龙溪地区和北部新区）、城北近郊工业功能区（兴隆镇、木耳镇和古路镇）、城东工-旅-农复合功能区（包括龙兴镇和玉峰山镇）、东北部旅游与农业功能区（包括统景镇、石船镇和大盛镇）、北部生态农业与旅游功能区（包括茨竹镇和大塆镇）和东部工业与物流功能区（洛碛镇），2010年根据国家整体发展战略组成，特批成立两江新区，渝北区部分版块也拉入其中。
2、两江新区涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域。该区域是源于是国家战略层面的部署，国务院2007年新批准的《重庆城乡总体规划》确定的城市和产业布局重点拓展区，，是辐射带动西部地区及广大内陆地区的综合类开发“新区”。拥有国家级高新技术开发区、国家级经济技术开发区拓展区，以及内陆唯一的保税港区，具备在西部及内陆地区率先开发开放、加快发展的良好基础。
两江新区整体定位为统筹城乡综合配套改革试验的先行区；中国内陆重要的先进制造业基地；中国内陆重要的现代服务业基地；长江上游地区金融中心和创新中心；内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。
3、2007年3月，重庆空港新城正式落户渝北，其规划控制范围约46平方公里，由核心区和辅助区两部分组成。它是指以重庆江北国际机场为中心的长江上游综合交通运输体系、依托综合交通培育发展“流量经济”，形成的临空特色产业新区和空港特色新城。
定位为依托江北国际机场，积极发展临空产业，实现与北部新区的有机衔接。到2020年，建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区，成为全市经济发展新的增长点。
本节点评：
1、科学的城市规划体系，必然促进城市的快速及其合理性发展。城市规划伴随而来的巨大城市人口及城市规模增长潜力，对房地产将带来更大的机会。
2、两江新区正式揭牌落实渝北，考虑国家战略部署层面及诸多优越条件落地，后续发展潜力及前景看好，处于未来城市翘首区域的渝北将吸引更多投资及居住客户，为区域未来房地产发展提供良好的发展基础。
3、两江新区、北部新区、寸滩保税港，空港新城等诸多特殊功能板块不断发展，其第二产业第三产业高速提升，区域规模快速扩张，各项发展伴随而来的是区域常驻人口剧增，为未来房地产发展提供强大购买群。
本报告后续调研内容及侧重点将针对空港新城板块。
第二部分：中观市场解读
一、空港新城
1、空港新城规划
（1）地理位置：渝北腹地的新型开发区
从地理位置来看，空港新城位于渝北区的西北侧，紧邻渝北老城区，被空港工业园A区（北），北部新区（南）和渝北老城区（东）紧紧环抱。同时，它与江北机场、空港工业园B区和农业园区也通过渝北老城区紧密相连。从左图我们可以看出，空港新城处于渝北腹地，地理位置优越。
（2）规划面积：三年扩容翻番
2007年，空港新城启动建设时，规划控制范围约46平方公里，由核心区和辅助区两部分组成。核心区约31平方公里，按照江北国际机场未来发展总体规划控制，其中建设用地约26平方公里，分为机场基本运营保障区（约22平方公里）和机场配套服务区（约4平方公里）。辅助区约15平方公里，依托渝北区两路建成区（约10平方公里），逐步向西扩展（首期启动双龙湖街道约5平方公里）。此外，为预留足够发展空间，渝北区政府还沿鹿山组团和绕城高速方向规划控制了15平方公里，使空港新城范围达到约61平方公里。
（3）园区功能划分
园区整体功能划分严格区隔，互不干扰，有利于营造良好的居家氛围;园区大致分为了工业区、居住区、商务商业区、行政办公区。
2、空港新城规划在渝北及全市地位
重庆空港新城已经与重庆悦来新城进行规划整合，整合后的重庆空港国际新城，已经成为未来重庆“两江新区”的主阵地。而两江新区成立以后，最新公布的两江新区规划却显示，空港新城包括回兴、双龙湖、双凤桥街道和玉峰山镇，建设用地108平方
公里，将机场南北端的空港工业园、两路工业园、回兴板块等全部纳入，规划面积足足翻了一番。新的详细规划正在紧锣密鼓制定中，空港新城将是新一轮重庆主城战略规划确定的城市空间发展战略新中心。
本节点评：空港新城位于整体区域核心区，囊括面积巨大，未来发展潜力巨大。自然生态的居住环境为未来高品质综合住宅体的打造奠定了良好的基础，同时也将吸引更多消费群的青睐。
二、空港新城发展状况
（一）空港新城住宅发展环境
（1）总体项目供需分析
空港新城板块目前在售楼盘主要以高层洋房产品为主，多集中于高端及中高端品住楼盘。其中小高层产品为辅。板块预计今年推盘量达300余万方。参考10年板块供应项目的去化情况，小高层与洋房市场需求量客观。
（2）价格分析
板块目前在售项目价格相对均衡，其中品质项目花园洋房均价集中在9000元/平米，高层产品均价在8000元/平米，目前在售项目御城华府价格居高，均价约为为10000元/平米，原因是该项目其项目综合品质高。另外诸多项目也多集中在8000—9000元/平米，价格涨幅较大。
（3）户型供需分析
板块小高层户型集中在三房，占比83%，高层产品户型集中在两房和三房，分别占比33%和38%，一房相对较少，占比29%;从需求来看，除三房外，两房和一房均表现出供不应求的现象。洋房产品三房为绝对主力，占比94%，需求基本和供应持平。而两房供应较少，仅有6%。
（4）面积区间供需分析
A、高层和小高层
高层的一房户型主要在55平米以下，需求明显大于供应。紧凑型两房户型面积集中在56-65平米，从供需来看，需求仍大于供应;紧凑型三房面积在76-85平米，而舒适型三房面积为100-110平米，三房市场整体表现出供不应求，尤其是106-110平米，需求远大于供应量。小高层由于市场供应较少，去化相对也较快，面积集中在三房的81-90平米。
B、花园洋房
花园洋房中间层面积区间在100平米以上，其中110-130平米为主力区间，底层和顶层面积集中在125-150平米，从供需表现来看，两者基本持平，需求略显旺盛; 洋房顶层平层的面积设计在90-100平米，去化均较好。
本节点评：
1、目前空港板块高品质洋房及小高层项目供应量大，且多见大规模综合社区，例如润丰水尚70万方，泽科港城国际55万方。
2、从整体来看，板块市场上各个物业形态的两房产品均表现出供不应求的势态；小高层产品与高层产品放量较小，未来开发及推出量大。
3、未来板块潜在供应较大，从物业形态来看，以洋房产品为绝对主流，规模较大的项目多为复合型物业规划，包括部分的高层、商业以及公寓等产品。从容积率来看，基本都在2左右，属于低密度物业开发区，未来这里将是重庆宜居、生态生活之城。
4、目前空港片区市场现在总量为：368.28万方，其中在售量为158.2万方，潜在供应量171.08，已售量39万方。12月市场均价为7990元/平方米，这远高于12月重庆均价6990元/平方米。可见，空港片区目前无论是从在开发的面积上，还是销售的价格上都处于重庆区域的领先位置。
（二）空港新城商业发展环境
1、空港新城目前无大体量集中商业，但后期此类商业供应庞大
空港新城在两江新区的规划中隶属于都市功能板块，而它则重点依托空港、空港工业园，集中布局临空物流、电子信息、临空加工制造，以及商贸商务、航空服务等现代服务业发展，后市需求庞大，虽该区域目前无大体量的集中商业，但是根据规划空港新城将有占地面积120-150万平方米的集中商业，后市供应量庞大。
2、空港新城社区商业，布局时间短，配套有待完善
空港新城目前有华港翡翠城、御城华府、泽科港城国际、聚义香城故事、富悦麓山别院等5个在售项目，润丰水尚、汇祥林里3000等3个潜在项目。
由于区域规划时间短，发展进程慢，空港新城目前还无任何社区性商业功能配套，虽然此区域每个项目均有规划一定的小体量商业，而此类商业多为以社区必备功能配套的社区商业，为了能够满足此区域人群的日常生活所需，该区域的社区商业性配套还有待发展完善。
本节点评：就目前商业形态及商业现状来讲，空港新城还无大体量的集中式商业，而少量社区商业配套也还有待完善。而空港新城总体规划为国际商务中心、高档住宅区、模具产业园功能区，重庆空港CBD也是重庆主城重点打造的又一区域核心商圈，面对此区域的规划和定位，未来的空港新城将成为众多世界名企及中高端人士的聚集地，而此类企业及人群也必将带动空港新城商贸、短时旅业的发展。空港新城必将成为解放碑、观音桥等中心商圈后的另一重点商圈，地理位置优越，发展也日趋成熟，区域需求量大且后期商业配套供应量庞大。
第三部分：空港板块市场预判
在科学详实调查之基础上，翰龙对空港新城未来房地产发展做出如下结论及预判：
空港新城是重庆“主城向北”发展战略的“主战场”
空港新城依托江北国际机场，积极发展临空产业，实现与北部新区的有机衔接。到2020年，建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区，成为全市经济发展新的增长点。空港新城成为重庆“主城向北”发展战略的“主战场”。
空港新城潜在供应量巨大，未来低密度高端项目聚集地
空港新城虽然目前在售项目较少，但是已拿待开发的潜在土地供应面积巨大，建筑体量达到171万方，成为渝北未来供应的绝对主力版块。潜在土地及项目的容积率基本在2.5左右，加上洋房区的概念宣称，空港新城将会成为未来低密度高端项目聚集地。加上越来越多的开发商进驻空港新城，如龙湖、泽科等，目前保利、恒大、万科、金科、等房地产巨头，也都与渝北区接触，有意进入空港新城。
高层和洋房是现在及未来版块主流产品
空港新城目前在售项目较少，随着两江新区挂牌等利好消息的刺激，版块需求明显增大，整体市场表现出“供不应求”。市面在售项目主要是高层和洋房产品，从潜在项目的物业类型以及已拿土地容积率来看，空港新城未来仍会以高层和洋房为绝对主流产品。
三房是版块绝对主力，面积集中在106-130平米
空港新城不管是高层、洋房还是小高层，三房都是绝对主力户型，占比94%。而两房和一房户型相对较少，去化也较快。从面积来看，板块三房面积集中在106-130平米，其中高层的舒适型三房面积集中在106-110平米，洋房三房面积主力区间为110-130平米。从供需表现来看，供需两者基本持平，需求略显旺盛。
板块客户以渝北区为主，“偏远”仍是辐射抗性
板块客户主要以渝北区为主，其中又以两路回兴客户居多，其次是来自渝中区。客户购房目的投资自主参半，一般自主型客户为当地拆迁户和改善住房的二次购房者，而区域的规划利好和未来巨大升值潜力是投资客户下单的主要原因。
区域规划利好是板块项目重点营销诉求点之一
随着两江新区的正式挂牌，保税港区的空港新城备受瞩目，加上板块“洋房区”的深入人心，投资自主兼得的空港新城项目均借此机会大力推广宣传，区域规划利好成为板块在售及面市项目的重点营销诉求点之一。
目前暂无集中式商业，未来打造板块核心商圈，商业配套供应庞大就目前空港新城的商业形态及商业现状来讲，空港新城还无大体量的集中式商业，而少量社区商业配套也还有待完善。而从片区未来规划来看，空港新城定位为国际商务中心、高档住宅区、模具产业园功能区，重庆空港CBD区域核心商圈。未来片区将成为众多世界名企及中高端人士的聚集地，带动商贸、旅业、房地产业等快速发展。空港新城将成为第二个新牌坊商圈，后期商业配套供应量庞大。
空港新城商务公寓、写字楼和酒店未来供需旺盛
空港新城有龙湖北部商业中心和空港新城总部大楼两大庞大体量的商务中心，其中龙湖北部中心供应体量达126万方，总投资达80亿元，而空港新城总部大楼的规划占地面积也达到了5万平方米，总投资约16亿元，商务供应量巨大。由于空港新城是未来重庆国际交往的新基地和重要平台，毫无疑问，该区域酒店服务需求旺盛，且星级酒店将成为主导。
第四部分：区域个案分析
重庆市房地产市场分析报告
某年度重庆房地产市场分析报告 中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析 １.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％ 单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了 ２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。
1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月 从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。
重庆市房地产市场存在的问题及对策分析
重庆市房地产市场存在的问题及对策分析
模板1： 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理
重庆房地产市场分析报告.doc
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
重庆市渝北区房地产业发展规划
重庆市渝北区房地产业发展规划 重庆市渝北区房地产业发展觃划 ,2008年―2020年, 前言 渝北区位二重庆市东北部,长江北岸、嘉陵江东岸的两江环抱地带,北不四川省广安地区华蓥市、邻水县分界,东不长寽区接壤,南不江北区毗邻并同巴南区、南岸区、沙坪坝区隔江相望,西不北碚区、合川区相邻。渝北区土地资源丰富,交通伓労明显,工业发展労头强劲,是重庆主城经济大区和重庆主城向北拓展的主要区域,重庆一小时经济圈的核心功能区,是重庆建设城乡统筹发展的直辖市的重要战略平台。涵盖外环高速路以内的区域,有礼嘉、大竹林、玉峰山、古路四镇和龙山、龙溪、龙塔、人和、鸳鸯、翠于、天宥殿、回兴、双凤桥、双龙湖、悦来11个街道,面积约377平方公里,包拪空港新城、悦来新城“两城”,龙溪城区、两路城区、北部新区“三区”,空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区“三园”。 房地产业关联度高,带劢力强。促进区域房地产业持续健庩发展,提高居民住房水平,是构建和谐社会的重要内宨;是拉劢经济增长,带劢关联产业发展,促进住房消费,扩大社会就业的重要手段;是加快基础设施建设,提升城市形象,提高城市竞争力的重要途径。渝北区作为主城近期城市发展的重点 拓展区域,房地产业既迎来了新一轮黄金发展期,又面临着竞争伓労减弱、发展后劲不强等诸多挑战。制订实施房地产业发展觃划,推进房地产业持续健庩发展,是建设长江上游空港强区,率先实现全面小庩目标的内在要求,是加快城乡统筹发展进程,推进经济社会又好又快发展,从根本上解决“三农”问题,实现城乡于劢共荣、南北协调发展的迫切需要。 第一章总则
第一节指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,努力改善人居环境,不断提升城市形象;坚持住房市场化方向,调整供应结构,强化住房保障,建立和完善符合实际的房地产市场体系和住房保障制度;坚持宏观调控,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定,促进房地产业不经济社会协调发展。 第二节基本原则 渝北区房地产业发展要按照城乡发展觃划的要求,不城市建设统筹推进;坚持商品房开发不经济适用房、庪租住房协调发展,建立多层次的住房供应保障体系,满足不同收入宧庭的住房需求;坚持改善人居环境,不断提升城市形象,使渝北成为重庆市民的首选宜居之地和全国宜居名区;坚持房地产及其相关产业协调发展,于相促进,充分发挥房地产的拉劢性、幅射性和渗透性;坚持以园区为重心,依托龙溪城区、两路地区、北部新区,加大空港新城、悦来新城建设力度;充分利用事河四路,形成一圈四带立体式发展的房地产业格局;建立健全房地产业预警系统,构建突发亊件处理机制,推劢房地产业持续健庩发展。 第二章发展现状 第三节房地产开发供应状况 土地出让面积。2003—2006年,渝北区，不含北部新区，所有从亊开发的企业，含区内和区外注册，年均获得土地131.46万平方米。 土地开发面积。2000—2007年,渝北区土地开发面积年均达58.74万平方米。 施工面积。2000—2006年,渝北区施工面积增幅平稳,近七年年均增幅为 19.12%。2006年渝北区，含北部新区，施工面积占全市比重为10.61%,但较前几年已略有下降,房地产市场后续供应能力减弱。
重庆房地产市场调查报告
重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动, 使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要, 房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为, 其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是: 在房地产置业投资上, 消费者究竟是如何做出购买决策的? 在与房地产选择与购买相关的多个因素当中, 到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响, 哪些因素又仅仅是表层的和直观的? 房地产需求市场的需求与变化, 对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下, 研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求, 我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研, 此次调研从丽江市总体购房者的角度出发, 对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究, 并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练, 以求突出房地产的市
场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体, 我们对这一群体进行了深入调查, 从消费者需求的角度, 发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上, 力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法, 经过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析, 有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、当前购房群体的基本状况 1、大部分购房者当前的事业状态处于起步阶段或发展阶段, 总体购买力不高 从调查结果来看, 大部分购房者在当前的事业发展中并没有取得很大的成功, 其中17%的购房者处于事业的起步阶段, 60%的购房者处于事业的发展阶段, 各发展阶段比例情况见下图:
重庆市渝北区房地产业发展规划
重庆市渝北区房地产业发展规划 （2008年―2020年） 前言 渝北区位于重庆市东北部，长江北岸、嘉陵江东岸的两江环抱地带，北与四川省广安地区华蓥市、邻水县分界，东与长寿区接壤，南与江北区毗邻并同巴南区、南岸区、沙坪坝区隔江相望，西与北碚区、合川区相邻。渝北区土地资源丰富，交通优势明显，工业发展势头强劲，是重庆主城经济大区和重庆主城向北拓展的主要区域，重庆一小时经济圈的核心功能区，是重庆建设城乡统筹发展的直辖市的重要战略平台。涵盖外环高速路以内的区域，有礼嘉、大竹林、玉峰山、古路四镇和龙山、龙溪、龙塔、人和、鸳鸯、翠云、天宫殿、回兴、双凤桥、双龙湖、悦来11个街道，面积约377平方公里，包括空港新城、悦来新城“两城”，龙溪城区、两路城区、北部新区“三区”，空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区“三园”。 房地产业关联度高，带动力强。促进区域房地产业持续健康发展，提高居民住房水平，是构建和谐社会的重要内容；是拉动经济增长，带动关联产业发展，促进住房消费，扩大社会就业的重要手段；是加快基础设施建设，提升城市形象，提高城市竞争力的重要途径。渝北区作为主城近期城市发展的重点拓展区域， 1 / 23
房地产业既迎来了新一轮黄金发展期，又面临着竞争优势减弱、发展后劲不强等诸多挑战。制订实施房地产业发展规划，推进房地产业持续健康发展，是建设长江上游空港强区，率先实现全面小康目标的内在要求，是加快城乡统筹发展进程，推进经济社会又好又快发展，从根本上解决“三农”问题，实现城乡互动共荣、南北协调发展的迫切需要。 第一章总则 第一节指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，努力改善人居环境，不断提升城市形象；坚持住房市场化方向，调整供应结构，强化住房保障，建立和完善符合实际的房地产市场体系和住房保障制度；坚持宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，促进房地产业与经济社会协调发展。 第二节基本原则 渝北区房地产业发展要按照城乡发展规划的要求，与城市建设统筹推进；坚持商品房开发与经济适用房、廉租住房协调发展，建立多层次的住房供应保障体系，满足不同收入家庭的住房需求；坚持改善人居环境，不断提升城市形象，使渝北成为重庆市民的
重庆市房地产市场分析报告
重庆房地产市场分析报告 战略投资部 2004年11月 目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议 一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。
近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；
重庆两江新区最新规划图__全
重庆两江新区最新规划图(全面解读) 2010年6月19日 摘要: 市长黄奇帆认为，就目前重庆金融业的增速和辐射力来看，打造长江上游金融中心和创新中心，既有现实可行性，又有长远的前瞻性。国家批准重庆设立的产业投资基金，引导优先支持新区基础设施建设和重点产业发展。 + |, Y+ l+ t% Y9 h 两江新区全球贸易版图 重庆两江新区区位图
两江新区规划范围示意图 + H0 Y- U3 Z6 q/ a* _ / ]9 W8 @7 X8 o% q. G 新定位! Q" u: Y. g, w) \' A/ [6 v ●城乡统筹先行区! ?6 y7 m* k$ S6 d & q9 t- P0 i; K9 `" I' `/ P 重庆市将按照统筹城乡的基本要求，争取在土地制度、户籍制度、农民工制度建设以及区域协调发展等重大问题上有所突破，成为国家综合改革试验的先行区。 解读：2007年6月，国务院批准重庆为全国统筹城乡综合配套改革试验区，2009年2月，国务院正式颁发《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》。重庆重任在肩，如何“啃”掉这个骨头，需要政策改革。! l$ u+ _) h7 J# \/ ^/ K 中国城市经济学会秘书长刘维新认为，城乡一体化是国家的未来发展趋势，如何实施，需要先在一个区域进行试验，以便为大面积的政策展开提供示范，重庆作为西部地区唯一直辖市，应该承担起这个职责。: F- `/ ]! ~- }$ p7 ? “城乡统筹必须依靠城市化来推动，两江新区的设置，在一段时间内能够承接东部劳动力密集型的产业转移，也就是说两江新区能为从土地中解放出来的农民工提供就业机会，这是当前经济发展阶段，推进城乡统筹的现实路径选择。”重庆大学教授蒲永健说。9 ~/ `' M/ Y7 B3 B4 d' u! W$ l ●先进制造业和现代服务业基地- {$ _. v2 g. B# T9 L% a 1 q) i/ @9 c7 o4 e! X3 O
2018年重庆市房地产市场分析报告
2018年重庆市房地产市场分析报告 北京欧立信研究中心
目录 第一章重庆市房地产市场环境分析 (9) 第一节重庆市房地产地域环境分析 (9) 一、地理位置 (9) 二、自然环境 (9) 三、生态气候 (10) 四、资源优势 (11) 第二节重庆市房地产宏观经济环境分析 (12) 一、重庆市GDP增长情况 (12) 二、重庆市固定资产投资 (13) 三、重庆市居民收支情况 (14) 四、重庆市产业结构分析 (14) 第三节重庆市房地产市场政策环境分析 (15) 一、重庆市总体规划 (15) 二、重庆市房地产重要政策分析 (17) 1、限售政策 (18) 2、限贷政策 (18) 3、限购政策 (19) 4、限价政策 (19) 5、房产税政策 (20) 6、土地政策 (21) 7、金融政策 (22) 8、监管政策 (22) 三、重庆市房地产政策展望 (23) 1、四限：暂不松动 (23) 2、房产税：暂不加码 (23) 3、土地：供地结构调整，租赁用地供应将增加 (23) 4、金融：信贷收紧，有序推进房地产去杠杆 (24)
5、租购并举：上升到制度层面，后期操作性政策或将出台 (24) 第四节重庆市房地产行业社会环境分析 (25) 一、人口数量分析 (25) 二、消费市场分析 (26) 三、房地产开发企业数量 (27) 四、居民生活和社会保障 (28) 第二章重庆市房地产行业数据监测 (29) 第一节重庆市房地产市场运行情况 (29) 一、房地产开发投资情况 (29) 二、房地产销售面积情况 (29) 三、房地产销售金额情况 (30) 四、房地产去库存情况 (31) 第二节重庆市房地产成交情况分析 (33) 一、成交均价分析 (33) 二、各行政区成交情况 (34) 三、各种建筑形态成交情况 (34) 四、开发商成交情况 (35) 第三章重庆市房地产用地供需情况分析 (37) 第一节土地供给情况分析 (37) 一、土地供应情况 (37) 二、各区域土地供应情况 (37) 三、土地溢价率分析 (38) 第二节重庆市房地产市场需求情况分析 (39) 一、政策梳理 (39) 二、需求特点 (41) 1、产品类型 (41) 2、户型结构 (42) 3、客户来源 (43) 第三节重庆市房地产各物业形态供需情况分析 (45) 一、高层物业 (45)
重庆市巴南区房地产市场的区位分析
重庆市巴南区房地产市场的区位分析 摘要:改革开放以来，经过三十多年的发展，我国的房地产产业得到了迅速的发展和壮大。同时也应看到，我国房地产产业存在很多问题，尤其是近几年在房地产暴利的诱惑下，无选择性的投资造成了房地产市场的整体不平衡，更尤为重要的是，房地产产业作为不动产，他的选择和开发对资源的合理利用更为重要。目前房地产市场已然成为中国经济市场中最为主要的部分，国家积极采取措施来应对，包括加强国家的宏观调控力度，影响银行借贷利率，控制二套房贷款等，据此来调节房地产市场的稳定和平衡。 关键词：区位价值房地产市场投资的合理性 一、引言 随着我国经济建设的迅速发展，房地产产业在国民经济中所占的比重越来越大，房地产产业是我国居住性消费的主体，承担着繁荣我国国内市场、提高人民生活质量、吸纳社会就业、促进国民经济增长的重要任务。经过建国以来特别是改革开放以来，我国房地产产业经过了从国家引导开发-支持投资-调控性政策的一个过程的转变。房地产产业主要是包括商业性房地产、居住性房地产两大类。在近两年来国家出台相关的房地产政策后，房地产的走势和价格变动成为了社会广泛关注的话题。房地产产业的合理开发和投资，不仅关系到国民经济的健康发展，更关系的普通民众的切身利益和社会和谐，使得对房地产市场的投资和区位分析具有理论和现实意义。 二、中国房地产产业发展状况 2.1、全国房地产市场行业发展情况分析
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。【1】 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。 房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是： 第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。 普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
重庆市房地产市场分析报告
重庆市房地产市场分析报告
重庆房地产市场分析报告 战略投资部
目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议
一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，
目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例，抬高行业进入门槛。 这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业高速增长可能带来的风险，在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况
2011年重庆房地产市场调查报告
2011年度 重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求，我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研，此次调研从丽江市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋
势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、目前购房群体的基本状况 1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高 从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，各发展阶段比例情况见下图：
渝北区(空港新城)市场调研报告
渝北区（空港新城）房地产市场调查报告 第一部分：宏观区域概况 一、区域概况 二、区域经济发展状况 三、区域规划发展 第二部分：中观市场解读 一、空港新城 二、空港新城发展状况 第三部分：空港板块市场预判 第四部分：区域个案分析
渝北区市场调查报告 第一部分：宏观区域概况 一、区域概况 1、渝北区位于重庆主城东北部，东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。幅员1452平方公里，辖12街道、12镇。
万801； 汽
回升了10个百分点。同时2010年零售总额目标数额发展良好。 本节点评：国民生产总值与政府财政收入等各项指标的稳步上升表明区域整体经济发展情况乐观良好，同时第二产业局主导地位，第三产业业态丰富，物流、餐饮、旅游等百花齐放。居民人均可支配收入及社会零售品总额迅猛发展，体现了区域内强劲消费能力及购买能力。良好的经济发展状况为房地产市场的蓬勃发展奠定了一定的基础。 三、区域规划发展 1、渝北区整体规划为六大功能区，分别为渝北城市综合功能区（包括重庆两路空港新城、龙溪地区和北部新区）、城北近郊工业功能区（兴隆镇、木耳镇和古路镇）、城东工-旅-农复合功能区（包括龙兴镇和玉峰山镇）、东北部旅游与农业功能区（包括统景镇、石船镇和大盛镇）、北部生态农业与旅游功能区（包括茨竹镇和大塆镇）和东部工业与物流功能区（洛碛镇），2010年根据国家整体发展战略组成，特批成立两江新区，渝北区部分版块也拉入其中。
2、两江新区涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域。该区域是源于是国家战略层面的部署，国务院2007年新批准的《重庆城乡总体规划》确定的城市和产业布局重点拓展区，，是辐射带动西部地区及广大内陆地区的综合类开发“新区”。拥有国家级高新技术开发区、国家级经济技术开发区拓展区，以及内陆唯一的保税港区，具备在西部及内陆地区率先开发开放、加快发展的良好基础。 两江新区整体定位为统筹城乡综合配套改革试验的先行区；中国内陆重要的先进制造业基地；中国内陆重要的现代服务业基地；长江上游地区金融中心和创新中心；内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。 3、2007年3月，重庆空港新城正式落户渝北，其规划控制范围约46平方公里，由核心区和辅助区两部分组成。它是指以重庆江北国际机场为中心的长江上游综合交通运输体系、依托综合交通培育发展“流量经济”，形成的临空特色产业新区和空港特色新城。 定位为依托江北国际机场，积极发展临空产业，实现与北部新区的有机衔接。到2020年，建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区，成为全市经济发展新的增长点。
2015年重庆市房地产市场背景分析
三、房地产市场背景分析 重庆市长期以来是我国西南地区重要的工商业城市和商品集散地，拥有多个全国性和区域性包括五金交电、金属材料、建筑材料、化工原料等在内的大型专业批发市场。工业基础雄厚，农业基础较好，交通便利，商业繁荣，城市基础设施完善。重庆直辖以来，加大了城市建设投入，城市基础设施更加完善，市容、市貌进一步改观，重庆作为西南地区中心城市的地位日益巩固。 2014年土地市场交易量环比下降，也是近5年内首次出现下降。商品住宅用地量和占比都大幅下降，而2014年末商品住宅存量为1699.6万平方米，存量面积略高于2013年末的水平。从去化周期看，重庆市主城区商品住宅的去化周期约为12个月，与全国其他大中城市相比处于较低的水平。从上述数据分析得出，2015年商品住宅用地成交面积总量与2014比可能会出现进一步下滑的局面，但是下降的幅度应该较小。商品住宅用地楼面单价可能会与上一年基本持平。 从商业办公用地的交易数据看，2014年成交面积同比下降了3.2%，成交金额确上涨了12.8%，原因是在住宅市场相对走弱的情况下，投资者更愿意投资商业办公，开发商也愿意开发商业办公用地，导致了商业办公的成交单价有所上升。2015年，重庆固定资产投资额中工业与房地产业的投资比例不会发生较大调整，房地产投资占总投资的比例仍然会在25%左右，而商业办公地产在房地产市场仍不会占据主流投资的地位，预计商业、办公用地的成交面积总量不会有较大增幅，成交单价可能会稳中有升。 2014年在全国房地产市场走弱的情况下，重庆市商品住宅市场受到一定的冲击，成交面积和成交均价分别下降了6.8%和3.2%，这主要是市场挤出了投资性需求的水分，刚性需求占据商品住宅市场消费的主导地位。在重庆市整体经济形势平稳向上的局面下，2015年，重庆市商品住宅成交总量和成交均价有可能出现小幅上升，但是上涨的动力并不强劲。 从商业近三年的成交量和成家均价来看，出现商业一路走高的局面。说明近三年来，投资者对商业用房充满了信心，并愿意购买商业物业作为投资渠道。商
重庆市房地产市场调查报告
重庆市房地产市场 调查报告 1 2020年4月19日
重庆市房地产市场调查报告 第一章重庆市社会经济概况 一.地理环境和居住结构分析 （一）地理环境分析 重庆市位于中国西南部，长江与嘉陵江交汇处，是一座举世闻名的山城，最突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿线，以丘陵、低山为主，平均海拔400米。地势从南北两面向长江作山谷状倾斜，起伏较大，多呈现”一山一岭”，”一山一槽二岭”的形貌。辖区拥有8.2万平方公里的土地，设15个区、12个 县和4个市。独特的地形，造就了重庆是一座”山城”兼”江城” ， 既是有特大城市的某些特点，又有显著的农村特征。城市不是放射型 发展，而是组团式建设。各组团相对自成一体，自发形成商业中心、 居住区、行政办公区等功能区。
（二）居住结构分析 由于交通的不便利，致使重庆的区域居住比较有本地特色。市民 在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，重庆人乘坐最多的交通工具仍是公交车，几乎占了1/2,其次是中巴车约占1/4, 其它依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买 的消费者中，中、高收入者较多，经常乘坐计程车占15%,拥有私家车6%。在区域居住结构里面，渝中区是传统的行政和商业区，也是原来重庆人心目中的”高尚居住区域”，沙坪坝区是教育文化区，江北、 渝北是新兴的城区，南岸区是工业和旅游区。 虽然，重庆没有上海原来”宁要浦西一张床，不要浦东一间房” 的居住结构趋向，但由于两江分割和交通不便带来的传统居住结构在短期内不易发生重大变化。随着全市路桥一票制的实行，南岸与北部新城环境交通的改进以及全市性优秀住宅小区建设，在居住结构中南岸和北部新城的比重已有较大提高，逐步形成了渝中区、南岸区、沙 坪坝区、北部新城四分天下的格局。
重庆两江新区最新规划图(全面解读)
重庆两江新区最新规划图(全面解读)2010年6月19日 摘要: 市长黄奇帆认为，就目前重庆金融业的增速和辐射力来看，打造长江上游金融中心和创新中心，既有现实可行性，又有长远的前瞻性。国家批准重庆设立的产业投资基金，引导优先支持新区基础设施建设和重点产业发展。... . ...9 m! Y" E3 x4 A7 \ + |, Y+ l+ t% Y9 h 两江新区全球贸易版图
重庆两江新区区位图 两江新区规划范围示意图 + H0 Y- U3 Z6 q/ a* _ / ]9 W8 @7 X8 o% q. G 新定位! Q" u: Y. g, w) \' A/ [6 v ●城乡统筹先行区! ?6 y7 m* k$ S6 d & q9 t- P0 i; K9 `" I' `/ P 重庆市将按照统筹城乡的基本要求，争取在土地制度、户籍制度、农民工制度建设以及区域协调发展等重大问题上有所突破，成为国家综合改革试验的先行区。 解读：2007年6月，国务院批准重庆为全国统筹城乡综合配套改革试验区，2009年2月，国务院正式颁发《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》。重庆重任在肩，如何“啃”掉这个骨头，需要政策改革。! l$ u+ _) h7 J# \/ ^/ K 中国城市经济学会秘书长刘维新认为，城乡一体化是国家的未来发展趋势，如何实施，需要先在一个区域进行试验，以便为大面积的政策展开提供示范，重庆作为西部地区唯一直辖市，应该承担起这个职责。: F- `/ ]! ~- }$ p7 ? “城乡统筹必须依靠城市化来推动，两江新区的设置，在一段时间内能够承接东部劳动力密集型的产业转移，也就是说两江新区能为从土地中解放出来的农民工提供就业机会，这是当前经济发展阶段，推进城乡统筹的现实路径选择。”重庆大学教授蒲永健说。9 ~/ `' M/ Y7 B3 B4 d' u! W$ l ●先进制造业和现代服务业基地- {$ _. v2 g. B# T9 L% a 1 q) i/ @9 c7 o4 e! X3 O
某地新政对房地产市场影响分析
新政对重庆房地产市场影响分析 第一篇新政措施 一、2005年新政提点：
国家出台相关政策： A、根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用经管的通知》，2005年1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。 B、2004年12月1日联合下发的《关于做好税务机关征收契税有关问题的通知》，2005年1月1日起，房屋契税不再由国土资源局代收，转由地方税务机关直接征收 C、房贷月供还款开始增加 D、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 E、根据《拍卖法》和有关外商投资的法律、法规，商务部起草了《拍卖经管办法》(以下简称《经管办法》)，目前《经管办法》已经商务部2004年24号部长令公告，将于2005年1月1日正式实施。 F、来自银监会的消息称，建行将在2005年一季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。 G、从3月17日起中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。 H、3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。 I、4月27日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，并提出八条措施加强引导和调控。紧接着国家建设部下发通知，落实七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求在今年6月底前，房价上涨过快城市基本实现商品房预销售合同网上即时备案；从2005年7月份起公布40个大中城市房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告。 重庆政府出台相关政策： 5月31日，重庆市国土房管局、地税局、财政局联合公布了重庆市普通住房规范以及重庆房产“新政”细则。其中，从即日起，对于个人向外销售购买时间超过2年
重庆房地产发展历程和现状
重庆房地产的发展历程及现状目录 一、中国房地产的发展历程 二、重庆的城市发展 三、重庆的城市化进程 3.1、重庆城市化进程概述 3.2、重庆的城市话进程现状 四、重庆的城市化进程与中国发达城市的对比 4.1、重庆的城市化进程与北京的对比 4.2、重庆的城市化进程与上海的对比 4.3、重庆的城市化进程与广州的对比 五、重庆房地产大事件回顾 六、重庆房地产标杆企业的研究 6.1、龙湖的发展模式探究 6.2、金科的成长历史 6.3、华宇集团 七、重庆房地产企业的现状分析 7.1、投资开发分析 7.2、供需状况分析 7.3、价格情况分析
7.4、产品特征分析 7.5、成交结构分析 7.6、客户特征分析 一、中国房地产的发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失，此时是建国之初，重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。1979年开始经济体制改革1980年4月，邓小平提出“出售公房，调整租金，提出个人建房买房”的设想。从此拉开了住房改革制度的序幕。改革之路正式启动。86年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。真正意义上走上了市场化的发展之路。1989年以海南房地产泡沫破裂为标志的中国房地产寒冬如期而至，可以说海南泡沫房地产破裂之后的中国房地产才在阵痛之中。为了治理这样的烂尾局面，于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格
重庆房地产市场研究分析报告
发布时间：2005-10-17重庆房地产市场研究报告 （2005年3季度） 北北京京华华灵灵四四方方投投资资咨咨询询公公司司
重庆房地产市场研究报告 摘要 今年1-9月，重庆市商品房成交面积达779.44万平方米，其中住宅成交面积为673.95万平方米，同比分别下降了6.2％和10.02％，而下降幅度却比前8个月减少了0.4个百分点和1.29个百分点。 9月重庆市主城区商品房成交量达92万平方米，成交面积较8月份上涨了29.58％，仅住宅成交面积增长幅度较8月份提高了10.08个百分点。 6月份由于受房地产新政的影响，市场较为冷淡，从8月份开始，市场开始逐步回暖，三季度主城区新开盘项目39个，其中新上市项目17个，从市场供应区域来看，渝北区不仅在个数上排在首位，供应面积方面也位居前列，占市场较大份额。 6、7、8、9月主城区商品房成交均价分别为2919元/平方米、2827元/平方米、2852元/平方米、2844元／平方米，其中商品住宅成交均价分别为2660元/平方米、2572元/平方米、2562元/平方、2603元米，房价总体趋稳，没有出现明显的升降，调控作用进一步体现。 2005年第三季度重庆市主城区土地供应45宗，供应面积298.09万平方米，与今年一、二季度相比，供应量有所下降。本季度巴南区一块158.84万平方米土地的供应，使巴南排在供应量的首位。 1-9月，主城区二手房转让均价在1718元／平方米，其中二手住房转让均价同比上涨了15.68％，达1527元／平方米。从9月份单月来看，二手房、二手住宅成交均价与8月相比分别增长1.56％和0.5％，二手房价格进一步趋于稳定。