益阳房地产市场分析报告

2013年益阳市房地产市场分析报告

（一）政策法规分析

政策

1，楼市调控长效机制或年底出台限购迎退市时刻

8月14日，在海南召开的“2013博鳌房地产论坛”上，中国房地产业协会副会长朱中一表示，“国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论证阶段，估计还要三个月左右才能出台”。另据悉，浙江温州已经悄然松绑限购令，原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。

2，调控长效机制有望10月亮相房产税扩围是重头戏

有消息称，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，并在有关部委、协会等小范围内征求意见的消息。具体方案或许在10月份举行的十八届三中全会时亮出眉目。经过重庆和上海这两个城市的试点，已经形成两大共识：一是房产税征收具有必要性，二是房产税的扩围具有一定的可行性。3，全国城镇化规划将出 2020年城镇化率60%左右

据悉，正在起草的《全国城镇化发展规划》已经初步明确了未来城镇化率的规划目标。规划初步提出未来城镇化水平将稳步提高，城镇化持续快速发展，农业转移人口市民化进程加快，2020年城镇化率达到60%左右，努力实现1亿左右农业转移人口在城镇落户。

银行

1，央行再启120亿逆回购助于利率市场化改革

银行资金面渐趋紧张并不断加剧，外汇占款趋减，8月6日央行在公开市场进行了120亿元人民币七天期逆回购操作，中标利率 4.0%。与上周二重启逆回购时相比，本次的逆回购量缩价跌。市场认为央行或有意引导市场利率下行，但市场利率整体仍会较上半年有不小的上升。

2，资金面趋紧央行逆回购加码至460亿元

由于资金面趋紧，8月22日，央行在公开市场上放量开展逆回购共计460亿元，与上周同期相比增加逾六成。至此，央行本周在公开市场上共计实现净投放720亿元。央行公告显示，8月22日开展的14天期逆回购操作中标利率为4.10%，继续与上期持平。

国土部

1,国土部：城镇化用地首重“盘活存量”

据悉，国土部对于改革完善土地管理制度促进城镇化健康发展已形成初步框架，在化解用地需求矛盾上，未来将提高存量用地比重，建立起以“盘活存量”为主的制度体系。

2，国务院：政府不再包办养老产业鼓励外资加盟

近日召开的国务院常务会议指出，要在政府“保基本、兜底线”的基础上，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”；支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励和引导民间投资、境外资本进入养老服务业。

财政部

1，各地财报出炉：地方财收继续下滑房地产成增长中坚

财政部发布的消息称，截至8月1日，除四川省外，全国30个省份半年财报全部出炉，地方财政收入增幅均出现不同程度的下滑，受益于年初推出的“国五条”政策，上半年房地产收入异军突起，成为地方财政收入增长的中坚。

2，前7月城镇保障性安居工程开工500万套

8月10日从住房和城乡建设部获悉：2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至7月底，已开工500万套，基本建成280万套，分别达到年

度目标任务的79%和59%，完成投资6200亿元。

联想观点：

1，政策：现有的房地产调控方式已到达极限，效果却不明显，中央酝酿建立房地产调控的长效机制，而房产税是重要看点，并有望在十八届三中全会时亮相。在屡调屡涨的政策及市场环境下，我们对长效调控机制顺利出台表示期待，但对其效果持保留意见。

2，银行：受“钱荒”危机影响，银行加紧资金逆回购，但有意识的引导利率市场化，风控意识加强，总体方向也把握正确，但这将是个比较漫长的过程。

3，国土部：国土部意图通过集体土地建租赁房、“盘活存量”等措施解决土地管理的问题。

4，财政部:一直以来，房地产业相关的税收在地方财政收入中占重要位置。因此，完善房地产税体制是至关重要的。

2014年两会就房地产进行了讨论：

1、城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

2、加快房地产税立法

3、在房地产调控政策上，李克强重申中国将遏制房地产投机。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

4、涉及到土地改革方面，李克强称，要积极推进农村改革。保持农村土地承包关系长久不变，抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。

5、在关于保障房的建设方面，李克强强调，去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。

（二）经济环境

2014年全国GD P增速预计在7.5%左右，全市经济将继续稳步发展过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。十八大报告提出确保到2020年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010 年翻一番，年均增长7.18%即可达到目标。随着经济增速的放缓，未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性，而不是单纯追求增长速度。

2013年我市GDP总量达1123.13亿元，增速为10.5%，增速超过全省平均水平0.6个百分点，GDP增速在全省位列第5。与省内各市州相比，益阳整体经济发展水平仍处在中等水平，与长株潭相比还存在一定差距。由此可见，这些年来益阳国民经济虽有发展，但上升空间仍然很大，国民生产水平与城镇化水平仍有待提高，房地产行业发展潜力较大。

（三）国有建设用地使用权挂牌出让结果

一、2013年1-10月份土地储备发展中心共收储土地84宗，总用地面积为3911650.41平方米（5867.48亩），其中净用地面积为2994239.34平方米，代征道路面积为917411.07平方米。

二、2013年1-10月份共供应土地38宗，用地面积为1077279.05平方米，成交金额为132738万元，其中工业项目7个，用地面积为195335.73平方米，成交金额为7558万元，商业金融项目31个，用地面积881943.32平方米，成交金额为125180万元。

三、供应划拨用地11宗，用地面积为959518.82平方米，成交金额为10528.5512万元。

注：土地使用权挂牌具体情况见附表。

（四）市场供给与客户分析

2013年益阳市人均GDP为3800美元，房地产处于胜春、改善需求兼有阶段。且益阳市居民人均可支配收入不高，但近年来保持了稳定增长趋势，城镇居民人均可支配收入达22000元。居民消费倾向较高，平均达到75%。

（五）2014年房地产初步趋势

益阳上周（1.7-1.13）商品房商品房成交量出现大幅上涨，成交234套，成交面积2.49万平方米，环比分别上涨了61.4%和75.4%。从益阳主城区来看，成交商品房重点是在赫山区和高新区，分别成交了86套和133套。

上周益阳主城区取得预售许可证的项目共有2个，总供应套数为172套。其中云顶上品为4#楼，预售许可证为2013-0001，预售面积9957.24平米，可售套数72套，户型为四室二厅144.73平米和三室二厅131.86平米，理想均价为3700左右（以实际销售为准）；其中盛世东方为4#楼，预售许可证为2012-0141，预售面积11473.32平米，可售套数100套（不包括非住宅套数2套），户型为三室二厅122-125平米和两室二厅88.54平米、94.75平米以及三室二厅122.43平米、125.75平米，理想均价为3850左右（以实际销售为准），目前已签约2套。

价格方面，由于上周银城壹号商铺高达2万均价的影响，令本周商品房的成交均价环比出现微幅下跌，成交均价为4241元/平方米，环比小幅下跌6.2%。从区域来看，成交价格最高的区域是高新区，成交均价为5506元/平方米；成交价格较低的则是赫山区和资阳区，成交均价分别为3555元/平方米和3662元/平方米。

从个盘来说，在上榜了上周商品房销售TOP10楼盘中，荣登周销售套数排行榜首位的是高新区的碧桂园项目，周成交58套，成交价格为6020元/平方米。高新区的银城壹号项目周成交27套，成交均价11495元/平方米，仅次于碧桂园位列第二。排名第三和第四的分别是位于高新区的金山俪园和赫山区的香槟花苑，分别成交了16套和13套，成交均价分别为3417元/平方米和3072元/平方米。赫山区的华盛丽都以成交12套的成绩位列第五，成交均价为2990元/平方米。其余成交较好的还有会龙、溪谷、滨江花园等项目。

随着两会的胜利召开，对房地产的政策性控制方向，转向了发展链条上的质的保障和量的追求。2014年，随着益阳进一步融入“长株潭”核心城市群，工业大企业，大项目的持续落地，益阳的经济发展将为房地产市场的可持续发展奠定了良好的基础，市场前景稳定，房产市场将会继续保持稳中有涨的态势，续写辉煌。

附表：国有建设用地使用权挂牌出让结果

2013年益阳市

房地产市场分析报告

姓名：陈卉玉

班级：工管一班

学号：1102010930