房地产项目营销策略大纲

XXX项目2012营销策略大纲

一、项目营销面临的核心问题

在2011年度，由于市场环境的改变和政策的调整，在项目公寓销售过程中对项目自身的形象造成了一定的不良影响，使得在2012年对洋房与别墅的高品质形象无法很快让市场接受与认可。同时2012年房地产市场陷入寒冬，目标客群严重被政策影响，对今年的推广造成了的困难。

1、市场特性：刚性需求为主，改善需求为辅的市场格局。就去年底嘉定新城新

开盘的项目成效情况分析来看，目前市场上以小面积、低总价、近轨交的刚需房颇受市场客户青睐。新城金郡去年12月分两次推出七百余套房源，90%户型以两房为主，至年底去化约80%左右。我项目二期公寓开盘，95平米两房，一个月内全部售磬。瑅香公馆两房受市场客户好评，如此种种，不难看出市场热点集中在刚性需求为主，改善需求为辅的市场格局。

2、市场竞争格局：嘉定新城以公寓产品为主，洋房和别墅产品较少。今年为洋

房和别墅为主力产品，因此没有来自周边竞品的压力。属稀缺产品。

3、产品力竞争：稀缺产品，有较明显的产品优质度，但缺乏高端和品质形象，

对于目标客群，缺乏说服力。区域内基本没有同类型产品的供给，但购买此类产品的客户对产品要求较高，项目在去年公寓销售中形象的滑落，对今年洋房和别墅的推动有较大影响。

4、客户需求和特点：洋房产品以区域改善型客户为主，别墅产品目标客户多对

被政策影响，受限于限购，对销售有较大冲击。洋房和别墅属于改善型品质产品，目标客户关注的已非单纯的产品本身优势，同时也会关注产品的品质感和级别感，但对于这类客户，多数已购买过房产，受制于政策影响，无法再购买，特别是别墅产品。

5、营销推广：提升项目品质形象，塑造高端生活感。由于政府对于房地产市场

调控，2012年整体房地产市场将进入低谷，市场不可控因素随时都可能爆发。

同时项目在市场名誉及消费者口碑都有所下降的情况下，要重新树立形象，拔高项目品质并被市场接受，将会面临重重考验。因此2012年将修改洋房与别墅的案名，推出代表高端生活的洋房与别墅品质理念，通过对洋房与别墅

形象感的重新树立和宣传，打造出项目别墅的品质感和级别感，从而提升项目的形象，配合洋房和别墅的销售从现场包装，样板房，销售道具，户外等执行操作，促进今年销售目标的完成。

二、项目营销工作面临的紧迫性任务：

由于市场环境的严峻考验，以及项目本身重树高品质形象，赢得市场认可与信任所面临的风险与挑战，为了完成年度总销目标，将要面临众多的问题与挑战。

1.3月份洋房将推向市场，由于推广与形象铺垫的时间都相对仓促，因此各方

面的准备工作都迫在眉睫。工作重点需要通过谨慎合理的安排与布控解决各方面准备时间不足，形象树立期过短的问题。在洋房新高端形象的树立上一鸣惊人，打响市场。

2.相较之于洋房，别墅形象的树立有了较长的时间，加之之前洋房形象的推广

作为铺垫，别墅的推广相对比较平稳。但如何将别墅品质高端形象深入人心，让市场与客户接受和了解新海派居住文化，并从而认可与理解别墅的推广理念，在洋房树立的高端形象上更进一层，成为别墅全年推广的重中之重。

3.由于2012年下半年市场环境的不可控因素，项目在宣传推广以及营销上都面

临着极大的挑战。工作中需解决的问题是如何在虎视眈眈的竞品中脱颖而出，既保持着项目高品质的形象感，又不会在持续而来的价格战中落败，并让客户接受并认可项目的高品质理念。

三、营销策略解决方案

1、洋房形象的树立与推广：

推广核心：千万级别墅中的多层电梯洋房，在品质社区中享受用相对亲和的价格享受高端生活。从产品和环境来说都是非常稀缺和特别的产品，这样的产品赋予客户的不仅仅是生活，而是更有品质感的享受，在这里体验的将是另一种生活的境界，因此，对于洋房产品，将推出“境苑”概念，以“有境界的洋房，有境界的人生，有境界的生活享受”为主精神，贯穿洋房全年推广，提升项目的高度，树立洋房新形象。

推广渠道：线上以专业网络媒体为主，配合线下搜房、爱房、新浪等看房团以及现场主题暖场活动，以及时效性通路进行客户积累。在前期蓄客时间里通过各大专业网络媒体以及平面媒体进行推广宣传，把洋房“境苑”的概念推出，引起

市场热议及关注，同时配合相对应的主题活动及暖场活动，吸引客源来访，在正式开盘时一举打响市场，凭借前期树立的品质感与形象感，结合中介联动等第三方宣传与支持，大批量拉拢客源，促进销售。

2、别墅形象的树立与推广：

推广核心：以中国的合院元素结合现代国际生活方式的新海派国际高端别墅，洋房之后的别墅项目，是三类产品中最晚推出但是最高端的产品。真石材外立面，中式传统细节设计，既传承了中国传统之精髓又结合了当代国际的领先人居理念，因此为别墅推出“天樾”概念。“樾”字有世袭珍品，青出于蓝而胜于蓝的意思。意指在这里的别墅生活，将颠覆以往的生活品质，进入一个更高的档次。秉承千万级国际别墅住区高品质形象，传承别墅项目具有世袭贵族理念的国际化新海派住宅文化。

推广渠道：包装高品质感阵地；树立高级别感媒体形象；配合业内人士和专业媒体团看房活动，口碑传播迅速树立项目品质形象；拉动老客户，进行合院体验活动等主题活动开拓圈层客户。充分利用阵地的所以户外看板，围墙以及售楼处内部的指示系统及样板房，打造出项目的品质感，同时在线上利用主力媒体进行一系列的软文炒作和话题炒作。在得到市场知晓度时，安排业内和专业媒体进行看房活动，不仅能增加项目的市场关注还能利用这些有效的口碑，在业内和媒体进行广泛传播，这样能够迅速的有效的占领形象高度和品质高度。同时可以拉动老客户圈层，通过一系列主题活动的运作炒作和宣传，对圈层进行深挖。

3、2012年全年营销节奏安排

①销售节奏及指标：通过2012年度公寓的后续去化，以及商铺、别墅与洋房的推向市场，预计实现年度36000万元的销售目标。

项目房源

2012年全年可售

2011年

目标去

化率

2012年目标完成情况

2012年回笼

计划

套数

面积

（万）

目标均

价

总值(万

元）

套数面积

金额（万

元）

资金回笼总

值（万元）

产品XXX住宅64 0.76 13000 9880.0 100% 64 7600 9880 6204 XXX商铺28 0.3346 30000 10038.0 100% 28 3346 10038 6012 XXX洋房128 2.04 15000 30600.0 21% 30 4200 6300 4057 XXX别墅149 3.78 28000 105840.0 9% 13 3510 9828 4887

小计369 6.91 22600 156358.0 23% 135 18656 36046 21160

②工程节点和营销节点必须满足的工程条件

1）2月完成洋房138平米、160平米样板房软装布置及看房通道设计包装；

2）4月完成别墅138两种户型样板房软装布置及看房通道设计包装；

3）6月底一期公寓交房；

4）12月底二期公寓、部分洋房交房；

③营销推广节点

3-4月份：洋房形象的树立期

通过看房通道、样板房室内装修、活动与现场销售物料的准备以及前期的客

户积累与梳理、邀约，结合媒体的宣传炒作，将洋房“境苑”所代表的“有

境界的洋房，有境界的人生，有境界的生活享受”的高端人居生活理念推广

到市场，造成一定的轰动与关注，同时为下阶段别墅的推广做好铺垫。

洋房前期准备工作始铺垫（看房通道、样板房室内装修、物料准备）；洋房前期积累客户和

商铺积累客户梳理、邀约；

具体完成工作细节如下：

1、看房通道包装

2、现场指示

3、现场看板更新

4、楼幅更新

5、短信、巡展

6、户型单片更新

7、各类网站项目基本信息发布

8、开盘现场包装

3-7月份：别墅形象的树立期

在洋房形象树立的铺垫下，进一步升华别墅项目的高品质感，推出别墅项目

“天樾”所传承的“新海派人居文化代表”的形象，通过现场包装、各大媒

体的炒作以及各类型活动所带来的话题性，将项目的高品质形象更上一层

楼，得到市场的初步认可与信任。

别墅前期准备工作始铺垫（看房通道、样板房室内装修、物料准备）；

具体完成工作细节如下：

1、现场包装：样板房、看房通道、现场看板更新

2、别墅楼书

3、户型册、DM

4、短信、巡展、拓展

5、网络画面更新及软文炒作

6、现场暖场活动

7-12月份：洋房与别墅的形象推广与维系期

通过各类暖场活动与各大专业媒体的炒作及宣传，将前期树立的洋房“境苑”

理念以及别墅“天樾”理念进一步深化，全方面动用各种媒体以及圈层营销、

活动营销的方式，大面积进行宣传推广，从而在年底前促成销售目标的完成。

集中精力，为洋房和别墅销售

具体完成工作细节如下：

1.网络软文炒作及画面更新

2.上海楼市、搜房网专业媒体炒作

3.户外更新

4.业内看房活动

5.结合十一黄金周进行媒体看房团活动

6.主题暖场活动

5.年底SP活动

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差异化营销策略及应用

差异化营销策略及应用从卖方市场到买方市场的转变，使得那种以生产者中心的营销体制、营销理念发生了根本性的变革。在各种利益的驱动下，家与经营专家尽情发挥，把“顾客为上帝”的信条变成了消费者的实惠。差异化营销就是现代营销策略中最常用的一种。从某种意义上来说，创造顾客就是创造差异。有差异才能有市场，才能在强手如林的同待业竞争中立于不败之地。差异化营销所追求的“差异”是产品的“不完全替代性”，即在产品功能、质量、服务、营销等方面，本为顾客所提供的是部分对手不可替代的。实施差异化营销策略，首先把科学、缜密的市场调查、市场细分和市场定位作为基础。实施差异化策略要加强营销全过程的管理和控制。最重要的注意顾客的反馈。从卖方市场到买方市场的转变，使得那种以生产者中心的营销体制、营销理念发生了根本性的变革。在各种利益的驱动下，家与经营专家尽情发挥，把“顾客为上帝”的信条变成了消费者的实惠。差异化营销就是现代营销策略中最常用的一种。顾客就是差异管理大师德鲁克在描述的定义时曾这样说过，的宗旨是存在于本身之外的，的宗旨只有一个定义，这就是创造顾客。那么，面对熙来攘往的人群，创造顾客又何从说起呢？从表面看，向不同的顾客提供的是同一种商品，但实际上，顾客所买的可能是根本不同的东西，同样是买汽车，有的购买的是纯粹的交通工具，有的则更多的附加了地位、声望这些车外之物。同样是买服装，中老年人注重更多的是冬暖夏凉这些功能，而年轻人则可能把款式和是否流行作为首选内容。富有者，把高价和时髦作为身份、地位的象征，贫贱者把食饱腹、衣遮体当成衡量商品优劣的尺度。有贪虚荣的，有图实惠的，如此等等，顾客对商品看法的差异决定了他是否作为最终消费者的主要因素，而从生产者来讲，产品是否为顾客所欢迎，最主要的是能否把自己的产品与竞争对手区别开来，让消费者一见钟情。所以从某种意义上来说，创造顾客就是创造差异。有差异才能有市场，才能在强手如林的同待业竞争中立于不败之地。差异化营销正是迎合了这种需要。所谓差异化营销就是凭借自身的技术优势和管理优势，生产出在性能上、质量上优于市场上现有水平的产品，或是在销售方面，通过有特色的宣传活动、灵活的推销手段、周到的售后服务，在消费者心目中树立起不同一般的很好形象。

某房地产项目营销策略分析报告

前言目前，“狮城百丽庄园“项目寻求与北京建亚兴业房地产经纪有限公司合作，就其开发的“狮城百丽”项目，北京建亚兴业房地产经纪有限公司有意承揽其全程策划及销售代理业务。前期我公司对北京房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想，有意同开发商共同参与项目前期的市场定位、产品定位、客户群的定位，户型设计及广告推广设计。通过我方近一时期的工作，我公司企划部为发展商提供以下整合营销策划思路及运作方案。在经历了北京房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场”，从市场的整合转为市场的细分化，至此北京房地产市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业的位置、价格、房型等因素外，也关心起小区的整体环境、综合品质、售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。基于上述原因，我公司提供的整合营销策划方案含概了市场分析和研究、营销企划、广告策略等内容，全部内

容由下列六个部分组成：第一部分：战略发展篇第二部分：市场分析篇第三部分：营销定位篇第四部分：营销实战篇第五部分：广告综合篇第六部分：合作运作篇 “优质、高效、高信誉”，是我公司一贯的工作作风和经营理念。我们坚信，在贵司与我公司的精诚合作与共同努力下，该项目必将成为北京市的销售热点。

产品档案地理位置：北京经济技术开发区17#地开发商：北京儒林房地产开发有限责任公司施工单位：北京房山建筑股份有限公司；江苏省第一建筑安装有限公司；北京中铁兴都建筑工程有限公司监理单位：北京大正建设管理有限公司；北京吉星工程建设监理有限责任公司设计单位：建筑设计：北京市建筑设计研究院； KLAY ASSOCIATES建筑师事务所（新加坡）景观设计：北京林业大学一北林地景园设计院占地面积：259.375亩建筑面积：179640.83平米。其中搬迁居民住宅占地44942平米，建筑面积约61234平米，外销商品房占地117492.6平米，建筑面积118406.83平米。容积率：0.88 绿化率：36.71%

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划前言随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

房地产项目整体营销策划案

幸福尚城整体营销策划案（三）第六部分广告运作篇一、广告运作掌控原则（-）广告运作的最终FI的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。（二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进屮的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。（三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。（四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属丁个案项冃绩效运营的本体; 另外一项则是应该属「企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。（五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。二、广告媒体的组合（-）主力媒体的选择在新眦本土，可供选择的主力媒体有： 1、报纸媒体法《都市消费晨报》； 2、电视媒体 ※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道；（二）辅助媒体的选择 1、报纸媒体《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》； 2^电台媒体 ※本地收听率较高的电台频道、专栏； 3、期刊媒体 ※为宣传本方项冃直接向冃标市场派送精美DM大幅单页； ※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志； 4、网络媒体 ※建立属于本项冃或予隔公司的专业性冋站，供受众上网浏览：（三）立体交叉式的媒介推广形式 1、媒介的组合调动充分利用媒体面向新損城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集屮广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化帀场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。 2、软、硬广告形式的结合本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力最。其屮，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项冃整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产业、对社会民

房地产业的营销难题

房地产业的营销难题世界经理人网站的月度管理沙龙第二期在深圳举办，讨论房地产业的营销难题。来自深圳及广州的7位房地产业开发商和代理商的代表，共同探讨了定价、广告及差异化营销三大营销难题。 MarisaWang著时间：2002年12月20日上午地点：深圳市地王商业中心主持人： LanLiu《世界经理人文摘》总编辑讨论人：程家龙戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司董事总经理蔡伟光泛城（中国）综合住宅服务策划总监陈锐深圳市鸿荣源实业有限公司营销策划部经理助理章晓任深圳市万科房地产有限公司销售经营部东海岸项目销售经理李兴亚深圳招商房地产有限公司营销中心策划经理刘智中海发展（广州）有限公司经营销售部助理经理丁莉中海发展（广州）有限公司经营销售部营销的4个P（产品、价格、渠道、促销）对每个行业都适用，在每个行业都有特殊性。房地产业

的营销尤其特殊。主要原因有两个，一是单件产品的价格昂贵，二是每个楼盘面对的客户群少，一般是几百人。再加上竞争对手、产品开发、资金回收等方面的特殊性，产生了特殊的房地产业的营销难题。深圳乃至珠三角地区是国内房地产业市场化程度较高、营销较为成熟的地区，7位业内人士在深圳市标志建筑之一的地王"论剑"，真知灼见令人眼界大开。如何制定合理的有竞争力的房产价格？程家龙先生提出："房地产怎么定合理的价位来促进销售，需要考虑很多因素。价格可以通过市场比较法，参考竞争对手的情况来确定；也可以通过成本来定。"他还说，目前比较常见的价格走势是"高开低走"和"低开高走"，用得比较多的是"低开高走"，也就是开发商先推几个便宜单位吸引大家，然后越卖越高。那在具体操作中到底应该怎么定价？

房地产营销策划书前言怎么写

为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在：差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高；差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年；差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大；差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍；差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成：对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：

房地产全案营销策划方案

一、全案营销策划方案二、公司竞争优势展示三、公司业绩展示四、销售代理费全案营销策划方案目录：一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率

房地产的主题营销策划

房地产主题营销“独立主题传播”模式（ＳＩＳ—ｍｏｄｅｌ）我们积极进行探索，在对房地产市场营销理论进行先导性的研究和开展多个项目的营销策划、整合传播工作实践的基础上，推出“独立主题传播”模式：ＳＩＳ—ｍｏｄｅｌ（全称是ＳｉｎｇｌｅＩｄｅａＳｐｒｅａｄｉｎｇ）：它是一种“颠覆传统”的体系和工具，强调房地产策划和营销传播工作的核心和关键是把握项目的“思想灵魂”、或者说是确定“独立主题”的引导方向。１、“独立主题”和“概念营销”：“概念地产”是否为北京房地产市场所独有，其实这并不重要；从市场营销的角度来看，“概念”却是必不可少的，它作为与竞争者相区别的符合系统，在传播中具有高度的有效性。在房地产营销策划界广泛流行的“泛地产理论”、“复合地产理论”，同样也是以“主题”传播制胜的模式，它强调房地产的“主题”和“概念”的生成机制与其他领域的联系和共生关系，并进行有机的“整合”；在一定程度上，其“制造主题”的方法是“加法原则”：即以“房地产概念＋其他领域的概念”。“ＳＩＳ—ｍｏｄｅｌ”遵循“制造第一”和“差异化”的“市场领导性竞争策略”，十分重视分析和把握社会及消费的“热点”、“焦点”现象和趋势。“制造主题”的方法类似“减法原则”：即更快地适应社会生活的快速变化，在设计“概念”时选择“聚焦”的方式，并且覆盖房地产开发的全过程和各个环节，从产品（服务）的功能、生活方式和价值符号等方面都能提炼出“独立主题”和“概念”；另一方面，从市场竞争策略的角度来看，它具有动态的“近距离、快速作战”的特点。２、ＳＩＳ—ｍｏｄｅｌ的空间结构和运用：简单地说，可以概括为“３点２线”的模式：（１）“３点”：综合运用“创造第一”、“差异化竞争”

房地产营销策划方案范文

房地产营销策划方案范文前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为 1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过

全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标 2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各

房地产产品差异化的营销策略分析

房地产行业作为我国十大产业之一，其市场前景相当广阔，对房地产商而言这是扩大市场份额，拓展销售市场的良机。但是，凡事都有两面性，机遇背后往往是巨大的市场竞争压力。房地产市场也是如此，在巨大的利润空间下，市场的竞争是显得尤为激烈，如何能在激烈的市场竞争中取得先机，稳固并拓展市场，是房地产商所面临的重大问题。而要在激烈的市场上取得优势，就必需依靠强有力的营销策略，只有实现房屋的销售，房屋的价值才能得到体现，销售不出的房屋只是“石头”而不是“商品”。因此，在当前房地产的新形式下，制定科学合理的营销策略是房地产开发商们必须考虑并做好的首要问题之一。房地产营销的策略多种多样，本文主要是从产品的角度出发去分析和研究。一、差异化的产品定位在市场竞争越来越激烈的今天，要想在销售中取得先机，吸引消费者，并让消费者付出行动，使企业获取利润，就必须避开住宅产品同化的缺陷，在住宅产品上突出个性，这样才能取得销售上的优势，才能为企业带来利润。因此，要制定出色的营销策略，就必须要对产品进行清晰的定位，以创造产品的差异化，建立竞争的优势。 (一)差异化的产品功能功能定位是产品品牌定位的关键因素，也是决定产品的市场竞争力的主要因素。功能定位的主要目的是以目标消费者为核心，对住宅产品的功能进行强化或者创新，使本单位产品的功能区别于市场其他竞争者产品的功能，以吸引更多的消费者，取得市场竞争的胜利。产品的功能是消费者首先要关注的问题，关乎消费者的切身利益，因此，要想在激烈的市场竞争中取得“上帝”的信任，就必须要正确确立本品牌产品的功能。首先，基本功能。住宅产品的基本功能就是为消费者提供一个舒适的居住空间，这是产品定位的基础因素。从当前中国的国情来看，购房者购房的目的就是为了取得一个安身之所，所谓“安居乐业”，住宅产品最基本的功能“居”也就成了消费者最关注的问题之一。因此，在销售过程中，向消费者传达“安居”的功能，也就是营销是否成功的关键。但是，在人们生活水平逐渐提高的情况下，房地产开发商似乎更关注产品的辅助功能，而忽略了最具有现实意义和竞争力的基本功能。因此，在销售策略上，住宅产品的基本功能必须要提出，要以基本功能的完善和高效来吸引消费者。其次，辅助功能。住宅产品的辅助功能是为了向购房者提供更好的居住功能。由于人们生活质量的不断提高，对“居”的质量也有了更高的要求。在当前，住宅产品的竞争，已经不是单纯的基本功能的竞争，而是进入到了多种功能的综合竞争，也就是说现在住宅产品的竞争是以基本功能为基础，向辅助功能方向发展的竞争，包括健康功能、社交功能、教育功能、享受功能等。这些辅助功能都具有“模式化”的特点，是许多企业都能提供的辅助功能，因此，要从这些普遍性的功能中走出来，制定具有市场竞争力的辅助功能，实现辅助功能的差异化，就成了本企业吸引消费者的主要手段之一。比如，可以以“绿色”住宅为主导，为产品增加生态功能，如增加绿化面积、使用绿色建材等。因此，从产品定位的角度来制定营销策略，就必须要在产品的辅助功能上下功夫，把辅助功能作为区别其他竞争产品的主要因素，实现产品的差异化，实现功能竞争的胜利。 (二)差异化的产品形式产品的形式是消费者购房所要考虑的直接因素之一。美，是人类的追求。在生活质量不断提升的今天，人们对美的需求也越来越高，如何对住宅产品的形式进行定位，要看产品的功能是如何定位，也要看市场的需求和本公司的实际情况。通过设计出具有本公司特色的住宅形式，包括建造形状、立面色彩、户型等方面，创造本产品的外在形态特色，实现产品在众多竞争产品中的差异化，以差异来吸引消费者，征服消费者的第一感观，实现产品顺利销售。因此，要想在营销策略上压倒对手，就必须要对产品的形式进行清晰的定位。 (三)差异化的产品服务住宅产品是一种长期使用的产品，因而对售后服务的要求就比较高。消费者在购房时也不可避免的会考虑到产品的服务功能。因此，作为房地产开发商要想在市场激烈的竞争中取得胜利，就必须对产品的服务功能进行清晰的定位，提供与众不同的售后服务，以更好更多更新的服务打动消费者。而也只有通过成功的服务定位，才能体现和实现产品的功能定位。对中国消费者而言，房屋是重要的财产，也是固定的财产，使用的年限比较长，因而对售后服务也就极为关注。在激烈的市场竞争下，良好的售后服务是取得消费者信赖的法宝，也是决定产品的营销策略能否取得成功的关键。而是否能在服务定位中找到同其他竞争者的差异，就是服务竞争能否取得优势，能否打动消费者的关键所在，毕竟现在住宅的物业服务呈现出一种“模式化”的趋势，企业如何定位出新的，或者改进完善后具有“陌生化”的优质服务，就成了吸引消费者眼球的关键所在。具体来说，就是要对产品的服务进行更新换代，把传统的服务升级到囊括产品的设计、生产、销售使用等所有的服务环节的新的客户服务，同时要注入更多的人性化因素，把人作为一切服务的核心，实现“以人为本”的服务。这在房地产进入“服务经济”时代的大背景下，房地产开发商只有通过优化、异化自身的服务体系，扩大服务的内涵与外延，以服务质量来支撑营销策略，以营销策略来体现服务特色和优势，来吸引稳定的客户群体，使产品在开发时就能够依靠服务的差异化和优质化来取得市场的支持。总之，对本企业住宅产品进行定位的关键就是要与市场上的其他竞争对手区别开来，以显现出自己的特色，并通过这种差异性来表现自身的优势，获得消费者的青睐。二、产品差异化营销策略的实施房地产是我国的支柱型产业，是十大规划产业之一，市场潜力巨大，行业运行的速度也不断的加快，并不断的变化，而建设周期又相对较长，这些就要求房地产营销人员必须根据实际的需要，对营销策房地产产品差异化的营销策略分析李燕南宁建宁水务投资集团有限责任公司广西南宁 530031 (下转第73页)

某地产项目营销策略分

XX大学毕业作业题目:XX集团新建县地产工程营销策略分析作者: 院系: 专业: 年级: 学号: 指导教师:

内容提要 XX集团计划在新建县某地块开发房地产工程，在经过2008年房地产低迷市场环境之后，南昌是否具有走出金融危机阴影，重振房地产市场的潜力？本工程投资前景如何？投资方向又如何取舍？营销策略如何定位？我们小组通过对国家、南昌、新建县国民经济和房地产市场进行全面调查了解，结合本工程各方面环境因素，主要对其物业形态定位进行了分析及策划，并对工程后续营销策略提出了战略方向。 [关键词]新建县、房地产、营销策略

XX集团新建县地产工程营销策划技术方案 XX集团计划在新建县某地块开发房地产工程，我们小组通过对国家、南昌、新建县国民经济和房地产市场进行全面调查了解，结合本工程各方面环境因素，主要对其物业形态定位进行了分析及策划，并对工程后续营销策略提出了战略方向。一、南昌市房地产总体情况（一）南昌市近年来经济快速发展为房地产业提供了必要支撑南昌市GDP及人均GDP在“十五”期间增长迅速，五年年均增长15%；“十一五”期间进一步发展，2008年南昌城镇人均GDP54881.28元，在周边省会城市中位于中等水平，在2008年《中国城市竞争力报告》中，南昌市的综合竞争力排名第38位。分析其主要经济指标特征：固定资产投资基数低，但增长快速，增长速度位列周边城市之最，投资型经济增长特征明显；消费增速慢于投资增速，在GDP总量中所占比例很低，属于典型投资型经济的特征；市民消费支出比较低，消费主要集中在食品消费，总体消费水平不高；产业结构为“二、三、一”型，是较为典型的生产型城市，为后期消费水平的全面升级打下了坚实的基础；近两年南昌市民的可支配收入上升较快，有能力在享受型支出方面倾斜。总而言之，南昌城市发展起步晚，底子薄，但近年发展迅速；固定资产在极低的情况下飞速发展，为房地产市场的发展创造条件；工业生产型的城市性质，使得城市积蓄了一定的民间财富，为房地产业的发展提供了必要支撑。（二）南昌市房地产市场前景趋暖，同时也存在一定风险 07年商品房总成交25266套，面积289.5万㎡，均价4230元/㎡，月均销售2105.5套/月，24.1万㎡/月。08年商品房总成交17782套，面积179万㎡，均价4705元/㎡，月均销售1481.8套/月，14.9万㎡/月，08成交套数同比减少30%，成交面积同比减少38.2%。成交均价同比上涨11%。一方面，由于2008年经济危机，09年国家采取宽松的货币政策，所以南昌市住宅市场随全国市场一样全面上杨，一扫08年的颓势，甚至超过了08年的销售；另一方面，南昌市房地产市场在09年得到爆发，但也存在一定隐忧，价格上涨过快，投资客户进场，造成房地产市场存在一定泡沫，刚性需求客户在09年上半年已消耗较多，未来消费潜力需要时间修复和培育，国家刺激经济发展的政策需要1－2年才能出现实质性效果，现在已开始复苏，但是基础并不稳定，未来还存在不少不确定因素，存在一定风险。（三）中央及南昌市政府近年连续出台救市政策 2008年房地产市场受国际金融危机冲击而严重受挫，为此中央与南昌市政府都出台了不少政策。中央政府方面：创十年以来最大幅度的降息；4万亿投资拉动内需；金融国九条出台；

某房地产项目整体推广策划方案

南大山南山公寓项目营销策划方案目录第一部分：市场分析一、项目基本情况二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势六、主要竞争项目及楼盘分析第二部分：SWOT分析一、项目优势二、项目劣势三、项目机会四、项目威胁第三部分：项目定位策略一、目标客户群说明二、项目品牌定位策略三、楼盘品质定位策略四、物业定位策略五、推广定位策略第四部分：项目营销推广一、项目现场包装二、建设步骤建议三、广告推广策略第五部分：项目销售策略第六部分：宣传推广计划第一阶段：品牌推广第二阶段：楼盘品质塑造第三阶段：营造销售氛围第七部分：媒体广告一、整合传播策略二、媒体组织和规划策略三、具体实施措施后记

第一部分：市场分析一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析：由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流

房地产营销策划实施方案(完整)

目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略

策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心

接待中心 VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO 推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略

推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录

引言对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。

本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

房地产营销策略及渠道

房地产企业的营销策略产品策略房地产营销活动的营销客体既房地产实体项目产品，当然也包括相关的服务。作为市场营销的核心策略与基础策略, 产品策略要围绕项目产品和服务展开, 即产品策略的重点在于实施差异化战略与打造房地产品牌(品牌战略)。打好差异化的牌就要突出地产项目产品在实体形态特征、区位条件、相关配套等方面的优势和特色, 充分显示出项目的差异性,具体如在建筑风格、户型设计、建造质量、景观塑造、物业服务、地理区位、配套设施等方面的差异, 以此来作为细分目标市场的依据之一, 满足目标市场的差异化需求。同时房地产企业要做好品牌就要实施品牌，争创名牌、发展名牌。品牌是现在房地产产品策略的核心，它对内提高员工尽职度，对外提高顾客忠诚度的重要保证。他是企业的无形资产，能够提高企业的附加值，能够促进企业的多元化、纵深化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展，实现营销目标。价格策略价格是消费者最关心的，是影响消费者购买房地产产品的最终呀的因素。房地产价格涉及生产者、经营者、消费者等各方面的利益，是房地产市场竞争的重要手段。因此价格策略的制定要采取科学合理的方法，根据产品初始售价及各种环境等因素影响价格不时的变动，价格策略应该包括：定价策略和调整策略。定价策略，房地产产品定价受一系列的指标来限制，范围涉及土地成本、当地经济发展水平、建筑规划、消费能力、地段、户型、景观、配套、市场需求等方面，要按照各个因素所占的权重来计算楼盘的价格。楼盘的基准价格和均价出来之后，开发商会根据周边楼盘的价位，结合市场行情，以及当地人的楼层居住习惯来确定楼层差价和楼宇差价，给楼盘一个准确的价格体系定位。调价策略，在楼盘销售的不同阶段，开发商都会有调价策略，例如“低开高走”的方法，在楼盘开盘期价格一般是相对较低的初始价位，随着工程主体的推进和市场行情的变动，一两个月再调价一次，逐渐增长；或者是“高开低走”的办法，这样的战略一般适合高端楼盘，在初期掀起高价风浪，用自身的高品质，好区位和户型卖个好价钱，到后期的时候一些差的区位和户型就会适当降价。渠道策略房地产营销渠道是指将房地产产品由开发商转移给消费者的途径，是房地产营销的重要环节。从房地产营销的具体方式来看，主要有直接营销渠道和间接营销渠道两种形式。房地产直接营销渠道。交易过程为房地产开发商—消费者。当房地产项目产品有明确，固定的销售对象；房地产市场高涨快速时，房地产开发商会自己销售，当然大型房地产开发公司有自己的营销队伍。直接营销有利把开发商、楼盘、服务、消费者更紧密地联系起来。间接营销渠道。交易过程为房地产开发商—中间商—消费者。房开商一般会将收益很增值能力一般的物业留给中间商经营。

差异化营销策略

中国烟草为什么要实行差异化营销策略（题目确实太大，暂从客户分类、客户消费特点、货源因素以及品牌价位段的分类几个方面阐述）一、零售户的分类及组成按照国家局要求，依据烟草零售客户的地理位臵、经营规模、售卖方式、服务时间和信息处理方式等特征将其分为食杂店、便利店、超市、商场、烟酒商店、娱乐服务类及其他类七种零售业态。（1）食杂店：以销售烟、酒、饮料、休闲食品及日杂货为主，独立、传统的无品牌形象的零售业态。（2）便利店：以开架自选为主，销售小容量应急性的食品、日用小百货等，以满足客户便利性需求为目的的零售业态。（3）超市:以开架自选、消费者在出口付款为形式，满足消费者一次性购全大众化适用品需求的零售业态。（4）商场:在一个建筑物内,经营若干大类商品;实行统一管理,分区销售；满足顾客对时尚、中高档商品多样化选择需求的零售业态。（5）烟酒店:以销售烟草制品、酒类商品为主的零售业态。（6）娱乐服务类: 以提供餐饮、住宿、休闲、娱乐等服务场所的业态。（7）其他类:以经营各类非烟草制品为主的其他商品零售或服务形式，并不能归入上述6类业态的其他零售业态。二、每种业态客户卷烟需求特点（1）食杂店：经营者大多为弱势群体，规模较小, 用于单次购

进卷烟的闲散资金并不多，因此卷烟销售能力较弱，品种不全,但其优势在于方便快捷,主要以中低档卷烟需求为主。（2）连锁超市、便利店：一般位于主要商业街或中心城镇，或者位于大型住宅小区，经营规模适中。卷烟销售的最大特点是即时性较强，卷烟动销率比较快，所以普及率较高的卷烟品牌销量较大。（3）大型超市、商场:对于中高端品牌需求较多，所面向中高端消费者也居多。（4）烟酒店:以销售烟酒为主，客户对所售卷烟的特点比较熟悉，敢于增加新品。（5）娱乐服务类:销售品牌较为单一，主要以中高端卷烟为主。三、每种业态客户对应的消费者不同（1）食杂店：主要面向家庭和工薪阶层消费者，目标消费群体较为广泛，消费者单次购买力较弱。（2）连锁超市、便利店：面向多层次的消费群体。（3）大型超市、商场:所面向中高端消费者居多。（4）烟酒店:卷烟销量较大，品种齐全，价格合理，适合婚庆、招待等批量消费或零散小盒消费。（5）娱乐服务类:面向中高端消费群体，消费者往往以零盒消费为主。四、工业货源受计划体制的制约，生产计划、品牌货源供应的品种有差异。工业在卷烟货源供应上，还存在计划经济的阴影，甚至于有搭

某地产项目营销推广策略报告

北奥公馆营销推广策略报告 2004年11月8日北京中原北奥公馆专案组

1、工程SWOT分析 1．1优势 ?位于奥运核心腹地 ?纯板楼居住型小社区 ?分户式中央空调及封闭立体车库 ?准现房销售 ?区域内比较完善的配套设施 1．2劣势 ?价格创区域新高 ?销售现场环境混乱 ?目前周边交通条件并不理想 ?售楼处与工程现场分离 1．3机会 ?奥运主题为本工程带来更大的升值空间 ?区域内整体供给量不大 ?市政及配套设施将逐步完善 1．4威胁 ?交通情况改进时间待定 ?奥运地产的逐渐降温以上为本工程的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低工程风险，提升产品市场竞争力，完成工程完美推广计划。 2、销售周期

2．1北京市房地产市场销售周期说明我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据工程自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本工程推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。北京市房地产市场销售周期走势分析北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。2．2本工程推广特点说明 ?2004年11月我司开始接触本工程 ?工程主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 ?样板间及售楼处于11月底投入使用 ?目前工程现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善

5个地产项目的5种营销策略

5个地产项目的5种营销策略 1、汉苑项目定位：顶级豪宅项目特点汉苑是由广州市汉源房地产发展有限公司开发的楼盘，该公司的母体为华南快速干线的投资商，实力雄厚，在业界具有良好的口碑。汉苑具有得天独厚的地理优势，它位于五羊新城与珠江河之间，东面与广州未来CBD的珠江新城仅一路之隔，南临珠江河，与二沙岛仅一江之隔，而且左右有广州、海印两桥相拥，西面是绿荫葱葱的公园绿化带，向北可以远眺广州的市肺白云山。而且周边配套极为成熟，名校林立，众多市政医疗、商业配套近在咫尺。汉苑是一个纯住宅项目，其设计十分独特，以第5层为分界线，这里是一个5000多平方米的大型会所，5层以下是停车场，共有400个停车位；而住宅都在5层以上，充分利用了楼宇的每一寸空间。除了有如此之多的硬件设施保障之外，在服务与管理上，汉苑也同样为业主们提供最好的尊贵服务。如在物业管理上，特别为业主引进了具有世界品牌世邦魏理仕物业顾问有限公司，确保业主能够得到最尊贵、最贴心的服务。营销策略——口碑宣传这是兴业外接的一个楼盘，也是最能体现兴业“为开发商着想”理念的项目之一。在这一项目的代理过程中，兴业成功地运用了“全程策划”的理念，参与到开发的每一个环节，站在开发商的角度来处理和解决问题。由于开发商在经验上的不足，在开发中主要是以兴业的意见为主，当

然，这是建立在与开发商进行充分而良好的沟通的基础上的。为保证发现问题能够第一时间得到解决，兴业与开发商进行了同步驻场的交流沟通。由于开发商运作机制较为灵活，也为兴业的工作带来了极速行动。结合楼盘的定位，兴业特别推出了一种优质的服务，所有的销售人员都有同类型楼盘的销售经验，表现出一种良好的专业精神，也显示出兴业对这一项目的重视程度。在宣传上，考虑到成本的控制，对广告的投放并不是很大。兴业认为，广告固然要做，但要考虑楼盘的特点，“塔尖”客源并不多，宣传不能以广告为主，还需要以活动及口碑宣传。同时，也利用兴业的客户网络来挖掘客户。所以，汉苑的客户大多都是通过客户之间的相互介绍而来的。销售情况：开盘后销售成绩理想 2、宏城花园别墅项目定位：全广州乃至全国最顶级别墅社区项目特点宏城花园别墅地处二沙岛西南部，南临珠江最宽阔的一段河道，与中大北门广场隔江相望，是岛内唯一真正拥有全江景的纯别墅住宅区。宏城花园占地约6．9万平方米，总建筑面积3．4万平方米，绿化率40％以上，由63栋别墅组成。宏城花园别墅是广州最贵的别墅盘，其价值不仅体现在地段上，其产品和服务也是顶级的。别墅极具个性，地下室连通下沉式花园，抬高住宅高度与花园形成落差，所有设计不仅独特而且具人性化。营销策略——公关活动二沙岛这地块本身就极具吸引力，加上这么高质素的产品，对目标客户有巨大的吸引力。宏城花园别墅一直没有进行大规模的广告推售，对于一个最顶级的楼盘来说，采用叫卖式的销售手法无疑是自降身份。所以