万科土楼计划——都市实践

万科土楼计划--都市实践作品

(2008-07-17 22:44:10)

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分类：我的建筑设计资料

万科土楼计划

都市实践作品

廉租房

房产

马英九在520就职演说中，期望大陆成为一个“民主，自由和均富”的社会，说的很对很直接。

而我们的现实却是，贫富差距越来越大，“均富”社会对我们来说还是遥遥无期。表现在我们的居住政策上，政府对保障性住房的态度仍是不主动不拒绝不负责的三不政策，万科出自企业责任感的土楼计划因此显得意义重大。

土楼计划由深圳的都市实践设计。

土楼公舍：关于中国城市低收入住宅模式的探索

作者：都市实践

土楼公舍：关于中国城市低收入住宅模式的探索土楼公舍-------一个旨在为城市中低收入人群提供廉租房的住宅原型, 是一个非常有意义的对城市低收入住宅模式的探索，它体现了许多城市建筑和社会学的意

义。

1、当代中国城市与平民住宅的问题

当代中国无疑被卷入了全球化经济浪潮，而且成为了世界工厂，以其长期超高的增长速度成为世界关注的热点。这种形势在国家重新走向富强的背景下对我们城市和人民的冲击和机会是什么，对我们每一个关心城市社会和文化的人都是一种考问。

中国社会正在转型，快速城市化的进程不可逆转。城市大都会这种高度密集、高度综合和高度效率的聚居场所的产生是这座现代社会和经济的需要的。中国在未来若干年内将在京津唐地区，长三角和珠三角地区聚集大量人口，大量的资本与劳动力的流动正是几个都会区活跃的经济和丰富的城市生活的动力所在。

大量的人口的迁入无疑对城市住宅提出了一个巨大的要求。在西方工业革命的初期，欧洲城市化的浪潮催生了现代主义建筑和现代城市的思想。而从历史的文献和文学作品中我们不难发现这些初期状态时的混乱和诸多社会问题。低收入和周转型低租金住宅已经成为当前中国大城市一个十分迫切的问题。

深圳是一个典型的移民城市，在短短二十多年时间内从一个边陲小城聚集起一千三百多万人口，形成名符其实的超大城市。在城市建设初期曾有政府建设的安置周转房类似宿舍的形式存在过若干年，而随着土地和住宅的商品化，这种方式就消失了，其后持续过一段时间的安居房和微利房的建设实际只是为中高收入人群提供了廉价住宅，并没有解决低收入和流动劳动力的居住问题。现今住宅开发建设的责任几乎全部由开发商承担。这种方式无疑使得城市住宅用地百分之百地用于满足城市有产阶级人士的需求，以至于出现遍地豪宅的景象。

显然事实已经证明商品住宅房已经远离大众居住水平，甚至成为社会经济活动的一部分，这种对城市资源的占有终将成为城市的一大痼疾。毕竟城市需要劳动力，劳动力需要付得起的栖身之所，这种场所不能够全部远离城市中心，而这种场所在哪里呢？

幸运的是，深圳是一个精心规划的混沌无序的城市，这种混沌是城市自生的健康的活力所产生的，有如一片万木蓬勃的原生森林。我们的新移民和打工族找到了他们生存的场所。这是两种类型的居住区域，一类是80年代建设的多层住宅小区，密集而有序，简易而有效。它们更多是被打工族中的低层白领所占据。另一类就是著名的城中村，几十座被曾经的农民的私产扩建出的超过3以上容积率的低层高密度居住区散布于深圳特区内，数以百万计的劳工和服务业人员聚居于此，高度的流动和缺乏城市管理，使得许多城中村出现严重的社会问题和安全隐患。这使得政府和公众视其为城市毒瘤而欲彻底清除清除。然而抛开这些问题的表象，我们认真地观察城中村的结构和状态，发现它们成功地扮演了城市低收入住宅区的角色。然而城市中心土地价值的巨大诱惑和政府解决问题区域的决心终将会使城中村退出历史舞台，那么城市几百万劳动力人口如何生存成为我们必须面对的问题。

土楼公舍这个项目就是在这样一个大背景下产生的。

2、源起

城市研究学者认为，对现代城市形成影响的几大社会公共机构的力量依次为地方政府、中央政府、开发商金融家，而当地居民则是最弱的。在发达国家，政府都承担了相当大的低收入和廉价住宅的责任，同时社会力量的介入则无疑是一件好事。2005年底都市实践与万科开始讨论低收入住宅的设计可能性问题。万科地产作为中国地产界的领军企业，在企业公民的意识上开始关注中低收入人群的居住问题反映了中国民间力量的社会意识的觉醒。当时万科地产的王石董事长在对福建土楼民居调研之后提出土楼是一个很好的小单元的居住形态，是否可以以此为蓝本做一个低收入住宅的研究。我们对福建客家民居土楼的形式也有一定的了解，直觉上认定这种形态应当是可行的。于是接受了这一命题作文形式的项目。Urbanus都市实践作为项目建筑师的期望就是在政府支持下由民间经济力量进行低收入住宅的建设和运营，通过这个实验能为中国大量性的城市低收入住宅打开一条思路。

3、土楼做为传统民居

土楼民居基本上特指在福建省山区内的客家圆楼围屋形式的住宅。这是一种非常特殊的住宅形式，福建地区的著名建筑师黄汉民先生对此有相当深入的考察研究，并有专著[1]。这种传统民居是当时客家人因各种原因从北方迁徙进入福建山区定居逐渐发展出的模式，它仍然传承了中国传统的院落式住宅的特点，以家族为单位的居住组织，具有比较清晰的等级制度以及公共和私密空间的分布。此类民居以圆楼最具特色，它以内向的空间形式，城堡式的实体外墙使其具备极强的防卫色彩，与军事要塞的类型接近。这种向心的布局在社会组织上具有比较有效的社会交往的优势，但也同时强化了中心和家族权力，与封闭、等级、强权的概念联系在一起，与自然环境是采取独立和对抗的姿态，而在城市环境中便具有反城市的倾向。这便是我们在考虑借鉴福建土楼模式挖掘其令人激动的建筑价值的同时必须面对回答的问题。

在深圳的传统客家人的聚落称为客家围屋，在龙岗区有几个保存完好的围屋，现在实际上已经转变成外来民工租用的低收入住宅。在福建的土楼也已经出现分化的趋势，其功能除仍然自住之外已有转变成旅馆、出租屋甚至博物馆的实例。

4、土楼公舍做为城市低收入廉租住宅

项目开始的第一原则就是设计一个纯粹的低收入住宅。它是任何进入城市的劳动力都能够付得起的居所。万科地产测算出一个标准：30㎡单元可以分隔成两对夫妻，最多三对夫妻的生活居所。以每个单元700元的月租金，每人每月的租金范围可以控制在120-180元之间。我们认为这个价格是符合深圳最低收入的“三保”劳工（即保安、保洁、保姆）的基本居住支出能力，而生活条件则会大大改善。我们以一深圳保安保洁劳工为例，张姓大姐在某公司做保洁员，丈夫在某工地做保安。他们在工作地区步行距离的某工厂出租宿舍与另外三对亲友夫妻合租一间30㎡左右单房，租金为800元/月，室内摆成4张床，仅以布帘相隔，实无个人隐私可言。在深圳十几人合租一套单元的打工者比比皆是，实际反映了低收入劳工的城市生活的窘境，离开这样的社会现实去谈论低收入住宅的标准都是十分空洞的。所以我们的标准就是建造当今低收入劳工真正能付得起的住宅，同时使他们的生活状况有所改善。

5、现代中国的低收入住宅的规模模式

关于是否应当集中建设低收入住宅的问题，向来存在着争论。在西方，特别是美国，大量集中的低收入公寓小区最终沦为贫民区的事实是一个很大的论据。现在西方社会学家和政府都在设法鼓励高收入和低收入人群混居的做法。这样做在打破阶层樊篱，保持社区健康发展和促进社会和谐方面是有益的。中央政府近来出台的90平米以下小户型配比开发的住宅政策基本也会出现类似效果。但这种政策显然遭到了社会的广泛抵制。因为在现实的中国，土地政策和住宅开发政策导致的大型和超大型封闭式的所谓花园住宅小区业已成为社会标准。中国社会已经出现阶层的分化，富人和中产阶级的自我意识开始建立。他们迫切要求他们的住所能够充分表达他们的社会身份，自然会拒绝与低收入人群的混居。这一点已经在我们土楼项目实施选址的过程有了充分体现。原本万科计划在其深圳著名的中式住宅小区“第五园”内建设第一个试点。消息公布后即刻遭到了意想不到的小区业主的激烈的集体抗议，使得这一计划不得不推迟，后转移到广州地区一个偏僻的边角地块进行建设。不过我们希望采取一种折衷的手段，即将土楼设计成小规模的，相对独立的小型社区，零星布局在与大型花园小区相近的地区，以此达到大尺度上的混居效果。另外，曾有人提出为何不能将花园小区内的一些辅助用房利用作为三保人员的住所，我们认为即便可行，其

规模仍然有限且无法社会化地解决大量的居住问题。其次小批量的低收入人员的散居状态实际无法满足这一人群的社会交往需求，也不利于信息流通。在香港，周末市中心空地全部被菲佣占据的城市现象就是一个明证。城市中新移民通过亲朋同乡帮助落脚是一个主要方式，古今中外皆如此。旧时中国曾有过的会馆就起过类似作用。所以所谓这种做法会是将不同阶层的人群隔绝开来的担心是不必要的。

6.土楼公舍进入城市

土楼公舍的实验楼正在建设过程之中。许多设想尚有待验证。但都市实践真正关心的目标并不是仅仅建一个原型，而是进行一定规模的实际应用。我们意识到，仅依靠开发商的力量在土地商业化运作的机制下是无法进行大量的低收入住宅建设的。我们建议应当由政府出台土地政策，由政府找地，可以是零星的，不具备商业价值的用地，以优惠的地价由开发商介入开发和管理。在这里，土楼公舍是一个策略，在城市边缘填空，将城市遗留的不可用的土地利用起来。

看看作为开发商的万科怎么看待土楼计划

新土楼试验：一类人的居住与物业自治

——《万科》周刊

陈健

廉租房的建设，已经被普遍认为是解决低收入国民居住权的一个较优选择。这个领域的优等生大多为日本、法国、新加坡和中国香港等人口密度较高的国家和地

区，而万科的“万汇楼”试点项目，着眼也是解决新兴都市拓展区高密度的新移民的

居住问题，其建筑本身对中国传统移民建筑的传承，也能带来文化认同的亲近感。

常言说，守江山难过打江山。万汇楼日日在长高，很快就要迎来它的居民。将来如何在廉租的基础上，实现合乎理想的管理模式呢？万科提出的“租户自治”大胆

设想还有待进一步细化成可行规则，真正实行时也必然少不了磨合和规则更迭，我

们将在今后持续关注，这个专题，仅仅是一个开始。

特别的试验

2008年初夏，广佛高速路旁，金沙洲边，一个直径72米、6层高、圆形的庞

大建筑“万汇楼”将迎来它的住客。中原的客家人南下岭南已千年，如今时势变迁，

“新客家人”已经深入到老客家人未曾深入的广府文化根据地。

以前的客家人，只有宗族血亲才会住在同一个天井边上，闽西龙岩的土楼就是其中代表。土楼里的规范，也基本由宗法来决定，祖宗意志决定着庞大住宅楼的平

衡与延续，日常纷争的解决则仰赖于长者智慧，它的整个气质是内向的，防御性

的。而名为“万汇楼”的万科新土楼——一个探索中低收入人群居住问题如何解决的

试验产品，面对的是向外扩散的广阔陌生人群。

聚集于大都会及周边的新移民，多是在劳力市场上具有性价比优势的中青年。他们大多是单身，甚至有一些中青年劳力夫妇在一个区域内工作，却缺乏同居的物质条件。这个庞大群体是全新的、混杂的，缺乏公认并可循的人际规则。乡村里得心应手的熟人规则在这里已经不适用，同乡势力在外来人群社区的泛滥，可以视为新移民对人际互动和寻求保护的一种渴望。

所以，万汇楼将要进行的组织与管理试验，与它在建筑设计范畴内的探索相比，其意义和难度，都有过之而无不及。

不收物业服务费

事实上，在万汇楼（当时还只是叫作“新土楼”）于2006年11月底奠基之前，万科集团内部已经对它未来的管理模式进行了多次热烈的讨论。最初，按照物业管理的正常成本核算，项目的工作人员认为要每平方米1.3元才能维持。后来提出，这栋楼的物业服务费用只要保证保安人员的工资就行，这个价格大约是0.9元/平方米，后来又压缩到0.7元/平方米。最后，一个新概念出炉了——“自管、互助”，由住户自己组织保安和清洁工来管理小区；公共配套的商铺租赁收入，也将用于支付物业服务费用。也就是说，大名鼎鼎的万科物业不会为这个社区派出保洁人员，也就不存在“物业管理（服务）费”的问题了。

于是，“不收物业服务费”便成了万科人思考及探索下一步方案的一个基本原则和底线。

新土楼的内蕴

“万汇楼”的设计主创人员曾经与王石一起去福建对客家土楼进行了详尽的考察。设计中的产品，借鉴了客家围屋房间朝向均好、内院空间大、抗风、抗震的技术优点，将传统围屋土楼的形式原型抽象出来，从密度、尺度、空间模式、功能组合模式方面进行演绎。建成后的建筑将呈外圆内方的格局，并藉此形成各种类型的公共空间，可以在中央布置商业街、会所、休闲场地等公共设施。

整个项目总建筑面积达到12000平方米，容积率为1.3。它在防卫性与安全性方面与现代城市居住需求接轨，通过斜面把绿地与商业部分连结起来。土楼底层墙厚1.5米，可以抗震、防火。厚度大的土墙冬天可以吸收潮气，夏天可以释放湿气，有天然隔热保温的作用。这点对岭南的中低收入人群来说尤其重要——节省能源就是节省支出。

新土楼靠近马路，不可避免地受噪音影响，但是满足目标人群“交通便利”的需求。土楼的内向空间可以回避外界的噪音，从而可以充分利用高速公路旁那些本来不太适合居住的地块，为新兴发展区域中涌入的大量服务行业人口提供经济性居住可能，有助于改善工厂区大量工人的居住状态。

新土楼的圆形有向心性，对外起到排斥和防卫的作用，在不够安全的城市环境当中，可以形成自己独立的空间。同时，由于这个空间集中了一些共享资源，给居住者营造了共同的场所，使居民产生精神上的升华和共鸣。从外形上看，新土楼也给城市带来新的视觉冲击。

自己管理自己

奠基仪式后，广州万科的物业部门开始介入讨论和研究，方案研究改进则由设计师和其他专业人员共同参与。时至今日，管理方案修改了多次，设计也随之微调，万汇楼未来社区的生活面目慢慢清晰起来。

物业系统、地产系统、万创的设计师们都不断交流看法。金沙洲、二沙岛、俊园、莲花北、上梅林……广州深圳各地的万科人以会议、电话或邮件的方式参与其中。这个过程中，激烈的争论并不算多，毕竟大家面临的是一个全新的东西。全新的项目需要全新的管理方法，不能拿以前的经验去套。一般来说，设计方提出的大部分居住设想，基本都能在物业方得到回应和解决。若出现解决程度不够好的情况，就考虑修改设计的细节。就这样，“万汇楼”越来越显出较强的居住可能和管理可能来。

为了对未来客户有更切合实际的了解，万科还在“万汇楼”的周边展开了一项调

查，以区域内的物业管理工为主。调查前对房屋结构配备和租金作了说明，结果表明，除了期望租金价格更便宜之外，大部分受调查者都对万汇楼表示了浓厚的兴趣。

预计万汇楼初期开放的时候，万科物业将代管一部分入住的基础业务，并协助业主建立自治管理规则。运作成熟后，将会选出土楼“楼长”，成立“互助自管委员会”，签定协议，委托其进行管理，并借助居委会、警务室，协助小区住户管理，而万科只派一位代表，协助委员会处理对外事宜。

新土楼和马赛公寓

曾经有媒体把“万汇楼”比作是新时期中国的马赛公寓，实际上，两者除了建筑形态的差异外（万汇楼有显而易见的中国神韵），社会功能也有比较大的不同。

马赛公寓的背景是战后家园重建，针对的是当地原住民，出资方是法国官方的MRU（重建和城市规划部），聘请了大师勒·柯布西耶负责项目设计，从立案到落成整整花了6年。而万汇楼是企业积极参与解决城市中低收入人群居住问题的试验，针对的是主动背井离乡的新移民，由万科企业出资，也由万科的设计团队和物业团队负责整个设计过程的工作。

就以居住人群来说，两者也有显著不同——这点从公寓面积就能看出，马赛公寓的普遍面积是98平方米左右，而万汇楼的公寓面积普遍在35平方米左右。1952年，马赛公寓正式入住居民6成以上是公务员，其余是当地需要安置的人群，而且法国政府还采用了出售的方法，这使它更像经济适用房而不是廉租房。万汇楼则是不出售的，以长期招租的方式，试图探索出中国中低收入人群的居住解决之道。它未来的居民也不可能是公务员，而是当地工人和中低收入雇员，以及一些没有自有房屋的低收入居民。

当然，马赛公寓的居民自治也有些教训可以为万汇楼所吸取。在搬迁入户的几个月后，1953年1月，马赛公寓的居民们召开了管理会议，成立了协会和一套内部管理制度，并制作出一本“怎样居住在马赛公寓”的手册。然而如何管理公共设施的部分仍然模糊，大约过了将近十年，体育设施、商店和幼儿园才在喋喋不休的争论中慢慢就位。万科作为业权的单一拥有者，在组织居民自治时或许能避免这个问题。

愿望、信心、理性和担忧

林大鸟

这期杂志出街的时候，我们手中仍然并无一个成文的万汇楼管理方案。激烈地讨论，谨慎地设计，不停地否定，甚至顾虑重重，顾此失彼——这就是一个试验过程的真相。

它甚至会涉及到一个哲学问题：我们有能力替一个社区设计它的运行规则吗？或许社区的演变之快，足以拖着我们跑？或许社区的新陈代谢，会自发形成最合理的规则？

但是规则的设计仍然是万汇楼试验的最重要的一部分。我们必须传达出一种愿望、一种信心、一种理性，还有一种担忧，这些愿望、信心、理性和担忧所限定的边界，或许有助于使这个社区的生态更加平稳、更加美好，更加鼓舞人心。

可能我们无法解答这些难题，但我们仍然要思考：

一、谁？

谁是万汇楼的潜在住户？如何确定甄选标准，使得万汇楼能够帮助那些最需要帮助的人？这是最大的难题，它事关公平，也关乎效率。至少到目前为止，经济适用房也罢，廉租屋也罢，在中国大陆，无一不在这个难题面前举步唯艰。作为一个辐射面积有限的个案，万汇楼面临的问题难度不大，无需涉及政策层面，但这依然是第一难题。

二、委员会。

在万汇楼里，“互助自管委员会”的性质是什么？如果它是一个执行机构，它所执行的权力来自哪里？来自全体住户，还是来自万科物业？委员会的合法性，来自于租金支付者的选举，还是来自于投资方的授权？

三、供求。

很多原因都可能导致供不应求：万科的品牌，不错的设计，良好的社区氛围……，甚至会有收入较高的人们加入需求方。供不应求会使市场价格偏离万科的定价。此时，抬高定价，将会排斥需要帮助的人。维持定价，则可能提供寻租的空间。最令人尴尬的局面是，万汇楼良好的管理吸引了更多的人，从而带来管理问题。

四、租金。

租金是如何确定的？当物价发生波动，或者市场上的租金水平发生大幅度波动的时候，万汇楼的租金会不会调整？用什么公式来调整？通过什么表决机制来调整？

五、惩罚。

当万汇楼的住户出现违反自管公约的行为，如何惩罚？由谁来惩罚？这种惩罚的依据是租房合同，自管公约还是别的法规？同样，如果需要在社区内营造积极和谐的氛围，相应的奖励又应当遵从什么规定？

六、仲裁。

当出现争议时，谁是仲裁者？自管委员会、万科物业、派出所还是街道办？最关键的一点是：万科物业应该在这个自治试验可能发生的仲裁过程中扮演什么角色吗？还是完全退到幕后？

七、文化背景。

用什么文化来解释和延续万汇楼？是中国传统的聚居文化，还是西方的自治精神？这个选择看似无关痛痒，纸上谈兵，却可能最终决定了其他许多规则的确定，并且决定万汇楼的可持续方式。

八、成功之后？

如果，三四年之后，万汇楼被公认为一个成功的试验，将由谁来推广它？按照万科以往的轨迹来看，万汇楼成功的可能性不小，但仅仅依靠万科来推广，就显得太杯水车薪了。而万汇楼里包含种下的万科基因，是否具备在全社会推广的可能？