论房地产市场的政府干预

二学位论文

成绩主修专业年级安全工程08级辅修班级金融学投资班

学生学号0813010131

学生姓名任仲

指导教师陈琼华

2012 年 3 月10 日

新华金融保险学院制表

金融学院二学位论文评分表

项目评分标准满分得分

论文选题（20分）1、选题体现专业特色 6

2、紧密联系社会经济发展的实际 6

3、反映所修专业学科最新发展动向8

参考文献（10分）1、文献综述清晰，了解国内外研究状况 5

2、参考文献全面、客观、参考价值强 5

论文正文（40分）1、能综合所修专业学科的基础理论去分析和

解决现实问题

10 2、概念清楚，创新点突出，论证充分10

4、结构严谨，逻辑清晰10

5、文笔流畅，无错别字10

论文规范（30分）1、论文结构完整，由题目、中外文摘要、关键

词、目录、正文、注释、参考文献等部分组

成

10

2、中文摘要不少于500字，附有3－5个关键

词

2

3、正文字数不少于6000字，标题序号依次用

一、（一）、1

10

4、注释不少于10个，采用尾注，至少有外文 2

5、参阅著作3部以上、论文8篇以上，其中

有1篇以上外文资料

2

6、使用学院统一制作的论文封面，封面整洁，填

写正确

2

7、论文正文采用宋体小4号字、A4幅面的纸

张打印

2 合计100

补充说明：

指导老师签名：

日期：

论中国房地产市场的政府干预

摘要

由于和许多行业的相关度很高，房地产业在整个社会经济发展中扮演着重要的角色，已经成为我国经济的主导产业。随着我国经济的迅速发展，我国房地产业也逐渐繁荣起来，尤其近几年，高房价导致中低收入家庭的住房问题日益凸显，成为社会关注的热点。

房地产市场本身的特性以及所处的重要地位决定了政府对其进行干预的必要性。政府在发展中的作用是不可或缺的。但是政府应该做什么，如何做，这类话题已经越来越受到各个方面的重视，就如世晃银行发展报告所说的那样：“在世界各地，政府正成为人们注目的中心。全球经济具有深远意义的发展使我们再次思考关于政府的一些基本问题：它的作用应该是什么，它能做什么和不能做什么，以及如何做好这些事情。"面对高房价，政府连续出台相关政策对其进行规范和干预，但是社会对政策的效果评价众说纷纭。本文将对近几年我国政府出台的对房地产市场宏观调控的政策进行研究分析，同时借鉴发达地区的相关经验，以此提出完善的建议和途径。全文分为三个部分：

第一部分主要阐述政府和房地产市场的相关概念、提出政府对房地市场进行干预的理论基础。

第二部分主要立足于我国近几年来出台的对房地产市场进行宏观调控的重要政策，并且对这些政策进行梳理分类，找出其调控存在的问题。

第三部分从我国的实际情况出发，以前三部分的分析为基础，对完善我国政府房地产市场宏观调控的对策进行探讨。

关键词：政府；干预：房地产市场

ABSTRACT

As the real estate has close connection with other industries，it plays all important role in the society and becomes the economic backbone of our country．With the development of our economy,the real estate gets more prosperous．Especially for recent years，the high price of house cause many problems for the family who has low—level income and becomes the hot spot in the society．

The special feature and position of real estate determined the need of government’s intervention．However,the topic of how and what the government should do attract more attention．As the World Bank’S report said，around the world，the government is becoming the focus of all of people．Far-reaching global economic development make US think some basic problems again：what its role should be,what it Can do and cannot do．Facing the high price of house，the government has continued to take some measures to deal with the problem，but the effect of these policies did not satisfied most of the people．This thesis will analyze the policies about the intervening the real estate released recently by China,and in the mean time study the helpful way of other regions in order to come up with some beneficial and useful suggestions for perfecting Our intervening system．The whole thesis is divided into three parts：The first part outlines the relative concepts of government and real estate，the theories which is the basis of the study,the thought in writing,the research method and the innovation point of this thesis．

The second part studies the important real estate intervening policies released recently in China,and then separates the polices into different kinds for analyzing．On the basis of former analysis，it finds the reasons of the problems．

The last part comes up with some specific suggestions to deal with the problem on the basis of the former parts’analysis．

Key W ords：Government；Intervention：Real Estate

目录

一、政府干预房地产市场的理论基础 (5)

（一）房地产市场的概念 (5)

（二）政府及政府职能的概念 (5)

（三）政府干预的概念及内容 (5)

（四）政府干预房地产市场的相关理论 (6)

（五）两种理论对政府干预房地产市场的指导意义 (6)

二、我国政府对房地产市场调控历程及存在问题 (7)

（一）我国政府对房地产市场的调控历程 (8)

（二）主要的宏观调控政策 (8)

（三）房地产市场调控存在的问题 (11)

三、完善我国政府对房地产市场干预作用的举措 (13)

结语 (15)

主要参考文献 (16)

一、政府干预房地产市场的理论基础

政府在社会生活中扮演着重要的角色，它不仅是政治生活中的主要力量，在经济生活中也有举足轻重的地位。而我国正在进行社会主义现代化建设，无论是住宅建设还是商业建筑建设都有较大的需求空间，这使得房地产业成为社会发展的重要行业。要保证房地产业规范、有序的发展，就应该充分重视政府在其中的重要作用，以政府的宏观指导为房地产业的发展引航。

（一）房地产市场的概念

房地产市场有狭义和广义之分。狭义的房地产市场是指房地产商品、交易活动的地方和场所。广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关系的总和，包括土地的出让、抵押、开发、房地产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务市场。

（二）政府及政府职能的概念

我国一般把政府界定为执行国家权力，进行政治统治并管理社会公共事务的机关。广义的政府是国家的立法机关，行政机关和司法机关等公共机关的总合；义的政府是指一个国家的行政机关，一般我们使用狭义的政府概念。从狭义上来说，国务院即中央人民政府，是最高国家行政机关：地方各级人民政府是地方各级国家权力机关的执行机关，是地方各级行政机关，中央人民政府和地方各级人民政府共同构成了我国的政府。

政府职能，亦被称为行政职能，是国家行政机关，依法对国家和社会公共事务进行管理时应承担的职责和所具有的功能。政府职能反映着公共行政的基本内容和活动方向，是公共行政的本质表现。

（三）政府干预的概念及内容

政府干预即政府的宏观调控，是政府为履行其职能，对国民宏观经济进行总体管理，它的目的是促进市场的良性的运行和健康的发展，实现资源的优化配置。但是无论采取什么样的宏观调控手段，都要以尊重市场经济的一系列规律为前提，避免干扰市场的正常运行的情况发生。

政府在宏观调控中发挥的作用主要有以下几个方面的内容：

第一，制定各项经济政策和措施。例如政府根据实际情况制定宏观经济的发展战略和方针、一些重点行业的政策等，通过政策的实施来实现社会稳定发展、优化经济布局；制定金融政策，包括货币政策和财政政策，有效控制过度的通货膨胀和通货紧缩，促进金融市场健康发展。

第二，实现国民收入的分配和再分配。政府通过运用价格、税收、信贷等经济杠杆进行国民收入的分配和再分配，从而实现防止贫富差距过大、抑制高收入人群扩大、增大中等收入人群比例、保证低收入人群争产生活，并最终实现社会稳定。

第三，制定各项长期经济计划。政府相关部门要以科学、完整的数据为基础，分析长期以来经济发展和资源配置的方向，发现市场缺陷，弥补完全依靠市场资源配置的不足，以政府干预推动经济的发展。

（四）政府干预房地产市场的相关理论

1.市场失灵理论

市场失灵理论起源于亚当．斯密。古典政治经济学家认为：自由经营、自由竞争和完全放任的市场经济有着最大的优越性，只有通过“看不见的手”自发调节，才会形成能使资源得到合理配置的价格机制，它能促进经济的增长，能充分的调动企业和劳动者的积极性，是达到最高效率的一种经济方式。但是在古典经济学家热衷和崇拜市场自由机制和不断挖掘市场作用的优点的同时也产生了对其质疑的声音，代表者有西斯蒙、马尔萨斯、约翰·穆勒等等。他们的观点主要是强调社会的分配不公和贫富的差距。但是他们都仅是从表面上强调了市场运行和社会伦理的冲突，因此他们的观点不能算是完整的市场失灵理论，只能算是对市场机制的一点质疑。真正的市场失灵理论产生于十九世纪末期的边际革命，而且也依赖于福利经济学家所阐明的资源最优配置的标准。福利经济学利用边际分析的方法对市场作用进行分析，认为资源达到最优配置的标准是实现边际私人净产品边际社会净产品的相等。在市场机制下，边际私人净产品和边际社会净产品常常不相等，常常出现偏差，这就推动了学者对市场外部性和公共产品的研究。传统的西方市场失灵理论的内容主要包括：垄断、公共产品的提供、外部性等。现代的市场失灵理论为政府干预市场提供了两个途径，第一个是从庇古继承来的，他认为外部性问题无法通过市场本身解决，必须依靠政府来进行干预，依靠征税或者发放补贴来实现一个强制的影响私人决策的变量，从而促使私人的决策回归或者靠近到社会的均衡点。第二个是科斯所阐述的自由市场经济途径，他强调了明确产权的重要性，只要产权关心得到明确，私人成本和社会成本就不会趋于相等，因此科斯认为交易的内生化是解决市场失灵的好办法。

2.政府管制理论

政府管制制度的起源有着深刻的经济和政治根源，它的发展已经历经百年历史，最早在美国产生，并且在美国发展的也最为完善和成熟。政府管制又称为“政府规制”，是指政府根据法规对市场活动所进行的一种行政性的、直接的和强制性的规定和限制。政府是实施管制的主体，管制的客体是参与微观经济活动的企业和个人或者组织机构。从管制的性质来看，政府管制可以分为社会管制和经济管制。其中经济管制是指政府对一些特定行业的市场进入、价格、投资和相关服务的标准方面进行规定和控制。它是对一些特定行业的纵向管制和制约，这些特定行业一般是银行业、房地产业、天然气、电力、供水、广播、电视等行业。这些或者是自然垄断行业或者是公共事业，也可能是信息不对称产业，政府对其进行管制可以保证有效供给和供给效率。

（五）两种理论对政府干预房地产市场的指导意义

1.两种理论论证了政府调控垄断市场的合理性

房地产是一个区域性的市场，房地产的特点也决定了房地产市场是一个不完全竞争市场，在地域方面具有局部垄断的性质。在一个完全竞争的市场，市场会对资源进行最优化配置，企业千方百计的降低成本，也不敢轻易的涨价，如汽车、家电等行业。而在垄断行业中，企业拥有定价的权利更大，市场自由竞争无法得到保证，这给企业谋取暴利创造了环境，肆无忌惮飙升的让房价就是这个证明，

所以在这个不完全竞争的市场，需要政府的介入。

2.两种理论论证了政府调控存在信息不对称市场的合理性

对一个充满着各种虚假信息，或者信息封闭的市场，依靠市场自身的作用去调节根本不可能，如果普通人群对这些虚假信息根本无从分辨，或者了解这个市场的渠道非常有限，那么他们对价格的构成和商品的质量的了解就可想而知，例如对房地产市场来说，在整个购房过程中，楼盘信息几乎都是房地产商发布的，所以公开的房地产信息可以被误导，房地产商和老百姓所了解的信息存在严重不对称的现象。这不仅对消费者不公平，也会对整个行业的长期发展造成影响，因此政府介入这个市场进行一些干预使得信心变得透明公开化非常必要。

3.两种理论论证了政府调控存在外部性市场的合理性

外部性指由于市场活动而给无辜的第三方造成的成本。或者换种说法：外部性就是指社会成员(包括组织和个人)从事经济活动时，其成本与后果不完全由该行为人承担，也即行为举动与行为后果的不一致性。外部性又可称为溢出效应、外部影响或外差效应，指的是一个人或一群人的行动和决策对另一个人或一群人强加了成本或赋予利益的情况。外部性的存在成社会脱离最有效的成产状态，使市场经济体制不能很好的实现其优化资源配置的基本功能。对于存在外部性的市场，政府要进行必要的干预来弥补效率的不足，这样才能规范市场，达到帕累托最优的平衡，在房地产市场，囤地和捂房惜售现象十分严重，似乎这已经成为房地产行业的潜规则。房地产市场是一个典型具有外部性的市场，由于土地的价格大幅度上涨，房地产商通过大量囤地获得大量的土地收益。除了通过这种方式获取暴利之外，开发商谋取暴利的另一个渠道就是“捂房惜售’’，也被称为对房地产市场的控销。这种现象也被媒体揭露过，有些开发商在鼓吹“房地产繁荣”的假象，促使买房者赶紧购买，但是这些开发商又故意捂住房源筹划涨价。而这些都是房地产市场的外部性所造成的，房地产商这种方式大大满足了自己的利益需求，但是损失的却是公共福利，市场失灵理论论证了在存在外部性的市场中，要进行一定的干预，来弥补损失的社会福利，促进整个社会的公平公正。

二、我国政府对房地产市场调控历程及存在问题

回顾我国对房地产市场的宏观调控，从20世纪80．90年代就已经开始，但是由于房地产市场刚刚起步，宏观调控还没有充分表现其效力。从2003年起，随着中国城市房地产发展出现了第一轮高潮，房地产市场成为社会关注的热点问题，政府对过热的房地产市场进行了持续的宏观调控，并且力度较大，因此这一段时期的宏观调控对房地产市场产生了较大的影响，本章将针对2003年之后的政府宏观调控行为进行分析和评价，并试图挖掘出宏观调控政策在不同时期所做出的调整和发展方向。

（一）我国政府对房地产市场调控历程

1.2003-2007年

2003年，我国进入了新一轮的经济增长期，由于我国粗放的经济增长方式并

未得到根本性的改变，宏观经济出现过热局面，这对我国房地产市场也产生了巨大的影响。2003年以来，我国房地产市场也面临着供需总量、结构失调和房价快速上涨的问题。全国城市房价平均增长率2002年为3．69％，2003年为4．84％，2004年为17．76％，2005年为14．04％，2006年为6．27％，2007年为14．76％。

2.2008年

2008年对整个世界的来说都是很特别的一年，受美国次贷危机影响，全世界各国经济都出现了不同程度的下滑和衰退。萎靡的世界经济也影响了我国经济的发展，进而也使我国过热的房地产市场迅速降温。2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为0．1％，为近几年首次出现负增长。之后三个月的房价环比增幅依次为0．1％、O．3％、0．5％，房价下跌呈加速趋势，从全国商品房成交均价来看，2008年房价出现了负增长。国家统计局数据表明：1月至11月，全国商品房销售面积为4．9亿平方米，同比下降18．3％，其中，商品住宅销售面积下降18．8％；商品房销售额19261亿元，同比下降19．8％。

3.2009年

随着政府推行了一系列“暖市”政策，进入2009年，楼市一改2008年的疲软，高歌猛进，量价齐升，同比2008年楼市销量增长一倍的名单越来越长，厦门、杭州，深圳、西安、天津、北京、武汉、广州，成都、长沙，杭州甚至翻了两倍，厦门甚至翻了三倍，广州2009年5月份一个月卖掉了13253套住房。房价在2008 年出现下挫之后，在2009年出现节节升高的趋势。广州省统计局数据显示，1．5 月份广州商品房销售均价每平方米为6107元，同比上涨3．7％，市中心房价涨幅明显，五月份，每平方米均价达到11309，重回万元大关，环比大涨了15％。

4.2010-2011年

2010年1月至10月，房价同比涨幅分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12.4%、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%、8.6%。中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段，这一调控趋势一直持续到2011年。

（二）主要的宏观调控政策

1.综合性调控政策

2003年8月12日国务院出台《关于存进房地产市场持续健康发展的通知》。通知指出房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，并且要求加强宏观调控，努力实现房地产市场总量的基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的目标。

2004年4月26日国务院出台《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》。此项通知对房地产开发的自由资金做出了调整，从原有的20％提高到35％抑制房地产开发泡沫。

2005年4月28日，国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施"，简称国八条，其主要内容为：高度重视稳定住房价格；切实负起稳定住房价格的责；大力调整住房供应结构；严格控制被动性住房需求：正确引导居民合理消费需求；全面监测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2006年5月17日，国家出台国六条，其内容主要为：切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增；进一步整顿和规范房地产市场秩序；加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。

2008年12月20日，国务院发布《关于促进房地产健康发展的若干意见》内容如下：加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测。

2009年12月14日，国务院常务会议提出四条政策，简称国四条：主要内容为：要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。要加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍和商品房预售等制度，加强房地产信贷风险管理；要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策，以稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，简称国十一条。其主要内容为：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到2012年末，基本解决1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

2011年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。“国八条”出台。

2.金融层面宏观调控政策

2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定，此文件简称121文件。

2004年lO月，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点。

2005年3月，央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。10月，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。

2006年4月，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。7月，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。8月，中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由现行的2．25％提高到2．52％。

2007年3月，开始央行连续9次加息，15次上调存款准备金率创近年历史新高。9月，央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50％。

2008年上半年央行连续六次上调准备金率，加息一次。下半年，双率齐降，下调利率五次，准备金率四次。10月，中国人民银行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍；最低首付款比例调整为20％。11月，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂时统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2009年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0．85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。12月，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

2010年内三次上调准备金率，4月国务院常委会通知，贷款买二套房首付不得低于50％对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。同时国务院表示，房价过高地区可暂停发放第三套房贷。12月，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。5部委也出台新政，要求打击囤地、炒地，其中规定：拿地首付不低于50％。

2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存款准备金率，也是年内首次上调。

2011年2月18日，中国人民银行宣布，央行将于24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。

3.关于完善保障性住房制度的宏观调控政策

2007年8月，国家建设部印发《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见》的通知。对规划和年度计划编制的主要内容等提出了具体要求。9月建设部等九部委局联合签署《廉租住房保障办法》。明确了保障方式、资金及房屋来源、申请与核准、监督管理、法律责任等。11月建设部等七部委联合印发《经济适用住房管理办法》的通知。文件明确了政府给予经济适用住房建设的优惠和支持政策，并对经济适用住房的建设管理、价格管理、准入和退出管理、单位集资合作建房、监督管理等作了规定。12月建设部等五部委联合印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》的通知，将农民工作为城市中的一个特殊群体给予特殊关注，强调将其住房问题纳入城市规划。

2008年3月，财政部和国家税务总局颁发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》。明确了支持廉租住房、经济适用住房建设，支持住房租赁市场发展的税收政策。6月财政部修订了《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》。主要是支持中西部财政困难地区做好城市廉租住房保障工作，将党中央、国务院对城市低收入家庭住房困难问题的关怀落到实处，加强中央廉租住房保障专项补助资金管理，提高财政资金使用效益。10月，国家民政部等十一个部门联合印发了《城市低收入家庭资格认定办法》，旨在规范廉租住房、经济适用住房以及其他社会救助工作的城市低收入家庭资格认定行为。

2009年5月，经国务院同意，住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发了(2009．2011年廉租住房保障规划》。其中指出：要“重点建设保障性住房，努力扩大供给数量，完善租赁补贴制度，加快建立健全以廉租住房制度为重点的住房保障体系，促进民生改善和社会和谐。"从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，对保障方式、保障标准、资金筹措、土地供应、监督管理等均做出了明确的规定。

2010年4月，住建部要求加快保障房建设遏制房价过快上涨。住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点。

（三）房地产市场调控存在的问题

1.未能改变商品房售价过高导致中低收入家庭难以接受的现实

政府一直在对房地产市场进行调控，只是调控的力度和方向在每个阶段都不同。但是事实证明，房价并未出现拐点，回归理性水平，调控的有效性最重要的指标就是房价，房价未降，调控的效力就大打折扣了。根据国家统计局数据显示，2010年全国各大一线城市的房价均以过万，房屋销售价格同比继续上涨，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12．4％，环比上涨O．2％圆。尤其北京、深圳、上海、杭州等均价在两万左右，这和当地居民的收入来比简直是天文数字，一套住房售价在与家庭收入之比甚至已经超过20：1，这里还不算车库、公共维修基金以及各种税费。有专家证实，我国很多一线城市的房价已经超过美国房价，我国的人均GDP只有美国的7％，但是从房价的绝对值来看，北京、上海

的房价已经超过美国。而且中国的房子和美国的房子是两个概念，中国的房子在美国不成为“房子"而被叫做公寓，也就是“鸽子笼’’。换句话说，我们一套公寓的价格要比美国的一套别墅还贵。2009年美国商务部公布的数据显示，一套房子的价格在20万美元左右，相当于人民币100多万元，而且美国的房子是附带院子，游泳池等等附属设施。

2.未能改变房地产市场过剩与短缺并存及供给结构失调的现状

政府一直在强调要大力供给小户型，对大户型和别墅的供给数量进行控制，但是这个问题却一直存在，市场上还是宣扬和推崇“大平数豪宅"等理念。由于没有一个完善的规则制度限制，开发商在建设楼盘还在以供给大户型为主，即使建设了小户型，平均每平方米的价格较之大户型也偏高。与商品房价格上涨同时出现的是商品房空置率的升，楼市出现“短缺与过剩"并存的怪现象，集中反映了住房供应的结构性矛盾以及广大中低收入百姓有庞大的市场需求。

3.未能改变依靠借货比例过大的现象

我国房地产开发的资金中其中来源于借贷的高达70％，甚至更高，并且绝大部分是中长期贷款。以往开发商在付出一部分土地出让金后即可到土地使用证，然后凭借土地使用证向银行贷款，再用银行贷款进行商品房建设，把预售商品所得的收入用来偿还贷款，之后再取回土地使用证，再用建好的商品房抵押再贷投入新的商品房建设中去。从这一过程来看，整个商品房建设过程中的金融风险全由银行来承担。最近虽然国家出台政策收紧信贷政策，对银行贷款进行了一些限制，但是由于国有银行与商业银行存在本质的差别，对于贷款的标准和门槛也不大一样，所以银行承担的高金融风险现状并未改变。

4.未能改变房地产行业税费不合理和开发商暴利

政府所出台的宏观调控政策对税制改革力度不大，可以没有本质的变化。目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用及税费占40％，建设成本占35％，其他费用占10％。这几项构成中有很多可以削减的成份，在占到房价的40％的各种税费中存在极不合理，大幅减让的余地，如城建配套费由消费者负担十分不合理，这一费用中包括的公用设施建设费用理应政府财政负担，而商用设施建设费用应由经营受益单位负担。虽然政府已明令取消了多种不合理收费，但现行的各项收费中，仍有很多不合理的成份，有进一步压缩的余地。另外，房地产开发商利润率过高，也有很大的让利余地。目前中国许多房地产开发企业的利润率为60％左右，从公开的资料看房地产上市公司营业利润通常能够达到30％，而国外这一比率为7％左右，中国高出国外一倍以上，如果降至国外水平，就会使房价有较大幅度的下降

5.未能改变地方政府管理错位的现象

由于我国长期受GDP绩效考核的影响，很多地方政府都存在通过出让土地来创造收入的现象。对此，国家已经出台相关政策控制地方政府管理错位的现象，也

建立了相关的行政问责制，但是体制并不健全，地方政府的一些错位管理并未得到根本性治疗。有些地方政府甚至一直在暗中推动房价、地价的上涨，不断加快城市拆迁的步伐，以利于地方政府获取更多的收入，来粉饰自己的政绩。并且政府对房地产信息的披露缺乏相关规范的制度，导致少数开发商人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。

6.未能改变保障性住房覆盖人群少的现象

虽然保障性住房的建设力度一直在加大，投资规模也逐年递增，但是由于设定的门槛过高，提供的数量有限，目前的保障性住房还远没有满足自主性住房的需求。夹心层的存在就是保障性住房未能覆盖全面的典型，他们的收入处于中等水平，没有资格申请保障性住房，又没有购买商品房的经济能力。另一方面，保障性住房制度存在缺陷，真正符合标准的人群可能申请不到经济适用房，而开着名车的高收入人群通过各种方式却可以轻松买到保障性住房，这种现象也是保障性住房制度一直没有得到社会认可的另一重大原因。

三、完善我国政府对房地产市场干预作用的举措

完善我国政府对房地产市场的宏观调控作用是一个长期的工程，但从根本来说就是要坚持正确的原则，运用合适的调控手段以及建立健全长效机制保障房地产市场的健康发展。

1.政府由“获利者”转向“裁判员”

房价高涨的一个重要的症结，是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获利的一方。国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。

目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有不可避免的缺陷。前者由于主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出, 成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”：通过土地出入程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。

2.直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房、保障房

目前廉租房、保障房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。有专家建议：一要落实廉租房建设资金筹集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。政策的重心转移到建设廉租房、保障房而不是经济适用房上。

3.规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争

“完全自由竞争市场”需要四个条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。

4.加强权力制约，遏制腐败

孟德斯鸿说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不够阳光等问题，应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制。针对目前房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。

（四）结语

随着两会的召开，房价再次成为热点，社会对降低房价的呼声越来越高，但解决住房问题是一个长期的任务，政府在对房地产市场进行调控的同时，既要保证不能干预过度，又要达到保障民生的目标。可以看出，政府在对房地产市场的宏观调控已经越来越成熟，手段也更加多元，目标也更加具体。在整个过程中，除了压制房价之外，同时加大了对保障性住房的建设力度。但我国房地产调控仍存在一些问题，需进一步完善。

主要参考文献

[1] 中国人民银行房地产金融分析小组．2008年中国房地产金融报告．北京：中国金融

出版社，2009

[2] 孟晓苏．中国房地产业发展的理论与政策研究．北京：经济管理出版社，2002

[3] 徐树炎．浅析政府对房地产市场宏观调控的紧迫性．内蒙古经济与科技，2008．9

[4] 罗龙昌．房地产业宏观管理．北京：经济管理出版社，1999

[5] 黄晓忠．我国房地产市场缺陷及地方政府干预研究：(硕士学位论文)．上海：同济

大学，2006

[6] 苏云鹤. 政府在房地产市场中的宏观调控作用研究：(硕士学位论文). 大连：海事

大学，2010

[7] 柳铁峰．我国房地产市场存在问题及成因[J]．科技信息，2009（10）：34—41．