武广商圈与江汉路商圈对比分析总结
武广商圈与江汉路商圈分析
通过对两大商圈内的标志性商业进行调查，分析不同商圈内商业情况和消费群体特征。武广商圈：武汉广场
江汉路商圈：万达商业广场（B座—沃尔玛、C座—万达影院）的一层
一、地段
武广商圈：位于解放大道中段，主要由解放大道、利济北路、友谊路与新华路合围而成的商业圈，为华中地区最大“摩尔商业城”。
江汉路商圈：以江汉路、花楼街、前进一路、民主一街、南京路与大智路合围而成区域。●共同点：均位于汉口核心商圈，为武汉的市级中心商业。
●不同点
武广商圈：后起之秀，商业影响力与江汉路商圈并驾齐驱。辐射到孝感、鄂州等周边县市。江汉路商圈：始名于上世纪20年代，商业氛围一直浓厚。后通过改建翻新成为全新的商业中心商品辐射华中众多内地省市。
二、定位
武广商圈：以百货的商业模式存在，主要针对武汉市有中档以上收入的消费群体。
江汉路商圈：以商业零售、餐饮、娱乐、旅游等服务为主，由百货、商业街、购物中心组成。以武汉市中档收入的消费群体为主。
三、业态
武广商圈（武广）
1、以购物为主题，配备休闲、娱乐、餐饮。
2、满足各年龄层，有中高收入的消费群体。
3、业态布局为分片分层经营。
江汉路商圈（万达）
1、集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体。
2、以年轻、时尚为主题，以女性购物为主体。
3、业态布局为混业经营。
四、业种
1、数量
武广：业种数量为47种，商品涉及日常生活、办公用品、电子产品、社交礼仪用品、社区服务等。以女装、珠宝、化妆品为主。
万达：业种数量为30种，商品以时尚、流行为特点。以女装、女性饰品、休闲餐饮为主。
2、对两大商业体内，商品面积和消费人群分析：
●经营面积分析
武广：经营面积在6万方左右，较大的休闲、娱乐（电影院、KTV、超市）设施没有，主要以购物为主，所以商品种类、规模上较丰富。
万达：经营面积在13万方（包括A、B、C座），主力店（商场、电影院、超市、家电卖场）占85℅的面积。其它零售商业面积大概在1.5万方，所以商品在种类和规模上相对武广少。
●定位和消费人群分析
武广：定位为大而全的百货，为武汉市各年龄阶层中，有中高收入的消费群体提供其日常生活所需产品。
万达：定位为年轻、时尚前沿。针对武汉市对时尚、流行需求的年轻人和大学生，所以提供的商品主要为这类消费者服务。
五、产品特点
由于两个商业体针对的消费人群和收入水平不同，产品特点不同。
武广：
1、一般一家店面专卖一个品牌。
2、多数品牌档次为中高档，商家从购物环境、产品包装、服务上较好。
3、品牌知名度较高，产品从材质、做工上较好，价位较高。
万达：
1、多数商家一个店面经营多个品牌。
2、低档产品多以本地专业市场进货，中档产品一般在上海、深圳、广州等地进货。
3、低档产品几乎没有品牌知名度，产品材质、做工一般。
4、中档品牌分为有一定知名度的中档品牌和仿国际知名品牌。这类品牌在产品材质、做工
较好。
六、产品档次
武广主要以中高档品牌为主，万达主要以低档和中档产品为主。
举例：以女装和女鞋的价格进行对比。
武广女装——以中档的少女装、少淑装为例。
春款少女装一般集中在200-300元。
春款少淑装一般集中在200-400元。
万达女装——B座（主要经营中档少淑装）—春款女装价格一般集中在200-300元。
C座（主要经营低档少女装）—春款女装价格一般集中在100-200元。
武广女鞋——中档春款女鞋价格一般集中在300-400元。
万达女鞋——春款女鞋价格一般集中在100元以下的较多。
七、经营管理
1、进场条件
武广：以总代理和厂家直营为主，品牌一般为中档以上，有一定市场份额和知名度的品牌。万达：以散户为主，经营的品类符合市场（新、奇、特）定位。除餐饮在规定区域经营外，其它品类可混业经营。
2、租赁条件
武广：商场成本较高（进场费、节庆活动赞助费、增值税率、促销活动、保底数、提点）。万达：转让费用（B座—7-8万、C座—10-12万）、租金、物业管理费
3、服务对象
武广：以服务顾客为主，深入商品管理。维护日常物业管理。
万达：以服务商户为主，维护日常物业管理。
八、对两个商圈商业的认识
1、武广商圈和江汉路商圈都为武汉市的市级商业中心，通过对消费群体、商业档次、产品风格的差异化经营。使两大商圈在距离不足2-3公里内，产品既有竞争也有互补，为共赢共生的关系。
2、通过对武广商圈和江汉路商圈的品牌进行调查，使目光不在停留在符合自身项目定位的品牌上，扩大了对品牌数量和档次的认识。
3、通过认识商业项目内的品牌，划分其产品档次、特点、商户性质、商户开店模式等调查。对一个商业体其中的商品组成部分有了新的体会。
4、对散户的理解，散户是为一个商业项目提供利润来源的支柱之一。它需求面积小、承租能力强，但经营实力和抗风险能力较弱。商业项目内需要这样的商户存在，怎么合理规划散户经营面积和散户素质的选择是目前面临的问题。
5、通过本次调研工作，收集品牌数量、合理的划分产品档次，为其它的商业项目储备资源。
新中式景观分析
经历了古典园林辉煌后的我国园林，到了近现代，由于城市化进程的激烈演进，以及西方园林景观概念的传入，其发展之路几度调整，从全部照抄西式园林景观的浮躁冒进到探索寻求新时代中式园林的实践尝试。重拾古典园林精髓、创造城市精神，一批中式风格的景观设计项目应运而生，虽然还不够成熟，但也初步形成了我国本土地域化的新中式景观。 一、概念特征 新中式风格诞生于中国传统文化复兴的新时期，伴随着国力增强，民族意识逐渐复苏，东方文化又重新在世界范围内引起越来越多人的关注，“中国元素”这一符号在世界范围内具有越来越高的艺术价值。人们开始从纷乱的“摹仿”和“拷贝”中整理出头绪，在探寻中国设计界的本土意识之初，逐渐成熟的新一代设计队伍和消费市场孕育出含蓄秀美的新中式园林风格。它以当代的景观设计语言表现传统中国园林的精神内涵，将现代元素和传统元素有机地结合在一起，以现代人的功能需求和审美爱好来打造富有传统韵味的园林景观，让传统艺术在当今社会得到合适体现。 可以说，新中式园林是对中国古典园林的一种提升，同时也是对古典园林精髓的一种与时俱进的表达。其主要包括两方面的基本内容，一是中国传统风格文化意义在当前时代背景下的演绎，二是对中国当代文化充分理解基础上的当代设计。新中式风格使用传统的造园手法、运用中国传统韵味的色彩、中国传统的图案符号、植物空间的营造等来打造具有中国韵味的现代景观空间，展现“水?桥?房”的空间格局、“黑?白?灰”的民居色彩、“轻?秀?雅”的建筑风格、“情?趣?神”的园林意境。它既保留了传统文化，又体现了时代特色，突破了中国传统风格中沉稳有余，活泼不足等常见的弊端。 二、传承发展 新中式景观作为我国本土地域化的景观，在全球文化交融而带来的西方现代景观对中国特色园林吞噬的情况下，其出现是必然的，但它不是对传统的复古，而是传统的继承。其景观设计从古典园林中汲取适合当代的设计精华，将古典园林本土化的东西消化、推敲、重构、传承、接力，融合于当代景观设计下，用另一种视角、另一种手法来开拓，最终达到新景观对古典园林的承形、延意、传神。当下新中式景观的传承发展大概可以归纳为源、衍、意。1. 源—新中式景观造园思想源于古典园林 新中式景观的造园思想源自古典园林，直接表现在对古典园林景观布局与造园手法的再现。中国古典园林经历了3000多年的发展，融合中国儒家、道家、佛家等文化，形成了本于自然，高于自然，人与自然和谐的哲学造园思想。依次而产生的内向与外向、看与被看、主从与重点、空间的对比、藏于露、引导与暗示、疏与密、虚与实、渗透与层次、空间序列、花木配置等中国传统造园艺术的技巧和手法，时至今日，依然影响着中国现代景观的设计。古典园林景观布局再现。中国古典园林源自中国人对自然山水的情感，反应的是人与自然、人与环境的融合关系，体现在“缩千里江山于方寸”，在小空间中创造出“虽由人作，宛自天开”的意境。新中式景观设计的布局从人与自然的关系和人对空间的感受出发，模仿古典园林的布局形式，创造现代语境下的新型园林空间。上海世博园中国园中的设计就将“亩”与“园”相结合，形成了“九亩园”的布局，创造出富有当代魅力和传统园林精神的“亩中山水”系列。
商圈分析的内容
商圈分析的内容 商圈也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合考虑店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。做好商圈调查更有利于了解消费者的需求和满意度。 商圈调查包含三个层次：中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%-70%。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。 次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%-25%，这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。 边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊选购品才会吸引他们的到来。 商圈分析的内容主要由哪些部分组成的呢？ （1）人口规模及特征：人口总量和密度，年龄分布，平均教育水平，拥有住房的居民百分比。总的可支配收入，人均可支配收入，职业分布，人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历，工资水平，管理培训人员的学历，工资水平，普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本，运输与供货时间，制造商和批发商数目，可获得性与可比性。 （4）促销：媒体的可获得性与传达频率，成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业，多角化程度，项目增长，免除经济和季节性波动的自由度。 （6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象所有竞争者的优势与弱点分析，竞争的短期与长期变动，饱和程度。 （7）商店区位的可获得性：区位的类型与数目，交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量，自建与租借店铺的机会大小，城市规划，
连锁商圈调查与选店
第12章
连锁商圈调查与选店
开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的 设 店 地 点 ）， 而 房 地 产 的 价 位 一 直 高 居 不 下 ， 尤 其 是 具 有 潜力的商业区地带，也到了寸士寸金的地步，因此房产 价值、租金，其涨幅比例、租期年限……等等，都影响 了业者在投资策略中的开发定位，也攸关营业额的预估 和软硬件投资的成本风险，所以谈到开店，尤其是开发 策略的正确与否，将左右近五成以上的经营命运。 好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业 总部必须拥有或能掌控整个营业地点不动产动向，在将 经营权交给加盟者之前，公司必须完成开拓新点的开发 作业。在永续经营的投资策略里，如果能够延长租约期 限，自然相对地可投入较佳的营运系统及设备，如此才 能确保展店品质的稳定与产值的提高。 本章内容： 1 2
2-1 商圈范围划分确定 2-2 商圈简图 2-3 抽样点及发ＤＭ点之选择确定 2-4 商圈特征 2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞ 2-6 消费特征与人口特征 2-7 商圈类型 2-8 预估收入、支出与可能净利 2-9 建议地点之确定 2-10 商圈未来发展潜力及结论 2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的 3
4 4-1 立地点所在街道评估 4-2 立地点本身之评估 4-3 门店预定点之选定 4-4 挖掘金店面 4-5 屋主之探查 4-6 租屋谈判需知 4-7 租贷契约要件
1 商圈调查的标的 商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父 母，因此对于商圈内的构成因素就是在经营商圈前所应 了解的要项。所谓商圈，就是吸引消费者前来购物的有 效范围。然而，随着距离之远近，商圈吸引力也有所不 同。通常依门店预定之远近将商圈分为主要商圈、次要 商圈及辅助商圈。 主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩 来 源。通 常 战 业 绩 55-70%。主 商 圈 是 连 锁 企 业 首 要 目 标 ， 也 是忠诚 率最 高的顾 客群。 次要 商圈占 业绩 15-25%， 相 对的老顾客来店率也低。辅助商圈是商圈的最外围，只 占 业 绩 的 5%， 所 吸 引 到 的 也 都 是 游 离 客 人 。 而在商圈调查中所需探讨的如下数据： 1)固定人口数:固定人口是指居住在商圈内的住户。 2)人 口 密 度 :人 口 密 度 是 将 区 域 内 居 住 人 口 数 除 以 土 地
面 积 所 得 出 之 每 平 方 公 里 居 住 人 口 数。密 度 越 高 愈 适 合 开设门店。 3)社会增加率:指随城市发展而增加的人口数，例如新开 之市镇、新区等会纳入许多外流人口进入。 4)日 夜 人 口 数 :由 于 门 店 经 营 是 一 整 天 ， 有 的 更 达 24小 时，因 此 对 于 白 天 流 入 之 人 口 就 非 常 重 要。通 常 在 办 公 区或工业区，其白天 人 口 是 门 店 业 绩 的 主 要 来 源，但 到 了 晚 上，反 而 上 班 人 回家后，商圈内人口就明显的减少了许多。
商圈调查方法
商圈调查的方法 1.商圈范围划分确定 商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50-150米，辅助商圈为150-250米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。 商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点： 1)商圈半径以500 公尺为限。 2)马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。 3)铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。 4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 5)安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8)人潮走向: 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。 2.商圈简图 商圈简图的绘制目的在于能一目了然所欲调查的商圈范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌； 1)周边五百公尺简图。 2)标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞。 3)着名门店及影响生活形态之地段特征＜戏院、百货公司＞。 4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区·之同等类＞。 5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置。 6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。 7)政府重要之行政中心。 8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园··等特定族群会集场所。 9)标出街道之行进方向＜单行道方向＞。 10)标出未来促销活动发ＤＭ之地点。 3.抽样点及发ＤＭ点之选择确定 1)抽样点之选择 A.办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之地点＞。 B.人潮走向汇集地点。 C.固定人口较集中流动之地点。 D.可能形成未来的门店群之地段。 E.预定三～四个抽样点。 F.其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。 2)发ＤＭ点之选择 A.主消费群走动频繁之点。 B.次消费群走动频繁之点。 C.区分消费群活动频繁之时段。 4.商圈特征 4-1 门店特色及分布情况 1)建筑形态 A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。 B.新大楼与旧式建筑的分布。 C.目前的改建情况。 D.一～三年内可能改建的趋式。 2)行业形态 A.于主要门店街、干道之行业类型。 B.以何产品为主，贩卖产品之层次。 3)分布家数 A.以抽样点之并行道路为主要调查对象。 B.主要道路之门店分布明细·包含将门店分门别类记录，并将其统计填入明细表。 C.于主要干道、大马路、相同门店之家数。 D.门店汇集地带的概述。 E.以门店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商圈简图。 4-2 住宅特色 1)建物形态 A.实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度，楼数、建筑型式为新式或旧式及分 布区域。 B.目前的改建情况。 C.一～三年内可能改建的趋式。
中国城市商圈分析的内容和步骤
中国城市商圈分析的内容和步骤 一、商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二、商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。 但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有
中西景观设计手法比较
中西景观设计手法比较 摘要：景观是指土地及土地上的空间和物体所构成的综合体。它是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印。而景观设计是建立在以园林学为基础的环境系统之上的。本文通过对中西方景观设计手法的比较，从园林景观设计手法对比、自然营造手法和生态设计手法中进行探讨，可以看出中方注重意境的营造，强调“天人合一”，而西方更多的是对自然的模仿、征服，注重形式上的变化。 关键词：景观设计设计手法构景手法 一、引言 景观是指土地及土地上的空间和物体所构成的综合体。它是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印。 景观设计是在一定的地段范围内，利用并改造天然山水地貌或者人为地开辟山水地貌、结合植物的栽植和建筑的布置，从而构成一个供人们观赏、游憩、居住的环境的过程。 景观设计学是一门建立在广泛的自然科学和人文艺术学科基础上的应用学科，核心是协调人与自然的关系。它通过对有关土地及一切人类户外空间的问题，进行科学理性的分析，找到规划设计问题的解决方案和解决途径，监理规划设计的实施，并对大地景观进行维护和管理。 景观是人类的价值观，世界观，以及伦理道德的反映，也是人类的爱与恨，欲望与梦想在大地上的投影，而景观设计便是人类对于欲望与梦想的阐述途径。但是，人类文明因为其独特的地域性以及其他因素的影响，不同地区的人类的自然观也会有很大的差异，这种差异也使得东西方对于景观设计手法存在不同的形式。 中国，由于其特殊的黄河自古以来便有着崇尚自然、热爱自然的传统，无论是儒家的“上下与天地同流”，还是道家的“天地与我并生，而万物与我为一”，都是把人和天地万物紧密的联系在一起，视为不可分割的共同体。这种“天人合一”的思想促使人们去探求自然，亲近自然，开发自然；另一方面，山河壮丽，
(店铺管理)商圈调查与选址
商圈调查与选店 一、商圈调查的目的 做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。 2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。 3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。 5、找出商圈内的障碍，包括： A、道路设施不便。 B、人口拥挤。 C、交通过度拥塞。 6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 二、商圈调查作业范围 确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。 三、商圈调查部门的工作职责 寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。
1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。 2、商圈资料之建立，不断修正。 3、商圈之规划、评估、分析报告。 4、未来整体公司发展的布点策略。 5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 6、租店及选店业务之执行。 7、租金行情之分析了解和呈报。 8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。 9、经营店铺的评审作业规划与推动。 10、和房东之租店谈判。 11、与法务订定租店合同。 12、执行开店管理及制度。 13、不良店之迁移和淘汰。 14、其它有关的开店事项。 简单说说，人口与购买力分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1、常住人口数 2、家庭及构成 3、人口密度 4、教育程度 5、从事行业 6、自然增加率 7、社会增加率 8、家庭人均收人 9、白天流动人口数 10、年龄构成 11、家庭年支出及支出结构 现就一些主要项目分述如下： 1．家庭人口及收入水平
景观状况分析
城市综合性公园景观更新研究与实践 ——以南京玄武湖公园为例 作者：汪炎斌雷泽鑫文婷杨富煜指导老师：费文君 摘要:在我国城市化过程中，城市公园设施陈旧，布局杂乱等多年来积累下来的众多问题越发凸显，如何协调公园与城市生活需求之间的平衡关系，已成为城市发展所面临的主要问题，公园建造的问题是不断变化和发展的问题，通过对南京玄武湖公园的更新和改造的分析，探讨城市综合性公园景观的设计与发展思路。 关键词：城市公园景观设计改造发展 Abstract: During the urbanization process of China,accumulatd issues about urban parks are becoming notable, including the old facilities and disordered layout. How to balance the parks and demand of modern urban life, has become the main problem faced by th urban development. The building of parks is a constantly changing and developing issue. According th instance of renovation design of Nanjing Xuanwuhu park, this article discusses some methods for explore the design and development of city comprehensive park landscape. Keyword: urbn park landscape design reform development 一、绪论 1.研究背景与现状 城市公园绿地是城市的重要组成部分，被誉为城市“绿肺”。随着社会及城市建设的发展，传统模式的城市公园绿地面临着以下四个问题：首先，原有公园绿地由于历史原因而先天不足；第二，随着时间的延长，内部出现了衰退劣化；第三，原有绿地难以满足现代多方位的需求；第四，经营活动的大量侵入，是公园建设走向误区。 在经济快速发展，环境不断恶化的背景下，重视“老化”的综合公园的更新十分必要。传统的综合性公园具有地理位置、历史文化、推动经济、平衡生态、情感认可等五方面的优势地位。而随着时代发展，传统的城市综合性公园表现出先天不足、设施陈旧、功能衰退、环境恶化、管理落后，使其越来越难以满足人们对物质和精神生活的现实需求。而现今，传统的综合性公园大多采取的现行景观更新方法，往往重短期利益、局部效益和过分强调人的需求，
商业广场商业分析及业态设计初步方案
商业广场商业分析及业态设计初步方案 目录 一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2 二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17 三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45 四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54 五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56 六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62 七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65 八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68 本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。 一、深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。
连锁企业分店门店选址和商圈分析及地址选址调查报告
连锁企业分店门店选址和商圈分析及地址选址调查报告 *** 目录*** 壹、总则 贰、商圈的定义 叁、商圈调查流程 肆、商圈调查重点与调查方式 伍、商圈调查报告方式 陆、立地要素 柒、地点选定主要条件 壹、总则 一、商圈调查的目的
调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区 域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目 的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及 生活形态等。 2、确定产品组合及促销重点。 3、分析商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开几家店。 5、找出商圈内的障碍，包括： A．道路设施不便。 B．人口拥挤。 C．交通过度拥塞。 6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资 及都市区域划分情况。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数 （竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商 位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用 物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽 广等。 二、商圈调查作业范围 1、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。 2、加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评 定是否适合开店。 三、权责单位及权责的确立 商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻 找、研判分析。 四、营业展店组织架构 五、展店开发岗位职责 1.商圈情报之主动收集。 2.商圈资料之建立。 3.商圈之规划、评估、分析报告。 4.执行开店之布点策略制度。 5.展店计划、活动之推动。 6.商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 7.租店及选店业务之执行。 8.租金行情之分析了解和呈报。 9.竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。 10.定期（每季）展店发表会之规划与推动。 11.展店评审作业之规划与推动。 12.准加盟店之拜访和公关。 13.和房东之租店谈判。 14.与法务订定租店合同。 15.执行开店管理及制度。
01-餐饮商业商圈分析-北京商圈规划分析
北京商圈规划分析 商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心 商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。
连锁事业-商圈调查与选店
连锁事业 商圈调查与选店日期：2004年1月
*** 目录*** 壹、总则 贰、商圈的定义 叁、商圈调查流程 肆、商圈调查重点与调查方式 伍、商圈调查报告方式 陆、立地要素 柒、地点选定主要条件
壹、总则 一、商圈调查的目的 调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适 当零售地点的选择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。 2、确定产品组合及促销重点。 3、分析商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开几家店。 5、找出商圈内的障碍，包括： A．道路设施不便。 B．人口拥挤。 C．交通过度拥塞。 6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划 分情况。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激 烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交 通状况）、可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车 场是否宽广等。 二、商圈调查作业范围 1、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。 2、加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开 店。 三、权责单位及权责的确立 商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻找、研判分析。 四、营业展店组织架构 五、展店开发岗位职责 1.商圈情报之主动收集。 2.商圈资料之建立。 3.商圈之规划、评估、分析报告。 4.执行开店之布点策略制度。 5.展店计划、活动之推动。 6.商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 7.租店及选店业务之执行。 8.租金行情之分析了解和呈报。 9.竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。 10.定期（每季）展店发表会之规划与推动。
(完整版)第八章景观分析评价
第八章、景观分析评价 景观规划与设计不仅营造满足人们活动、赏心悦目的户外空间，更在于协调人与环境和谐相处。景观规划与设计通过对场地生态系统与空间结构的整合，最大限度的借助与基地潜力，是基于环境自我更新的再生设计。生态系统、空间结构、历史人文背景是场地环境所固有的属性，对其的认知是环境调查与评价的主要内容，切实把握场地特性，从而发挥环境效益、最大限度保护和节约资源。 一、景观分析评价的相关概念 （一）源起 （二）概念 （三）必要性及意义 （四）应用范围 二、美国主要景观分析评级系统 三、景观分析评价四大学派 （一）专家学派 （二）心理物理学派 （三）认知学派 （四）经验学派 四、景观分析评价的两大阵营 五、景观分析评价在中国的运用 六、景观分析评价理论前沿 一、景观分析评价相关概念 （一）起源 1、工业、能源、交通等事业的迅速发展，自然景观资源遭到严重破坏； 2、从上世纪60年代中期至七十年代初期，产生一系列保护景观美学资源的法令：美国：1964年《野地法》，1969年《国家环境政策法》，1972年《海岸管理法》。英国：1968年《乡村法》 3、法令的制定，标志着景观美学资源与其他有经济价值的自然资源一样，具有法律地位； 4、但景观往往因为“不可捉摸”，缺乏价值的衡量标准而在法庭上受挫；这种现象最终刺激了科学景观美学研究的发展； 景观评估与评价——Landscape Assessment or Landscape Evaluation 时间：始于上世纪60年代 地点：以美国为中心展开 内容：主要就景观的视觉美学意义而言——景观与风景园林的核心之一。 定义：是指对景观视觉质量（Visual Quality）等景观各方面资源的评价。从客观的意义上讲，而景观“视觉质量”则被认为是景观“美”（Beauty）的同义词，Daniel等人将其称为“景观美”——Scenery Scenic Beauty. 美国土地管理局，则将其等同于“景观质量”（Scenic Quality），并定义为：“基于视知觉的景观的相对价值”。 主观上讲，景观评价则表现为人们对“景观价值”（Landscape Value）的认识，Jacques认为景观的价值表现在“景观所给予个人的美学意义上主观满足”。 （二）概念 景观评价是指根据特定的需要，按照一定的程序，采用科学的方法，对某一景观的价值高低或者好坏程度进行判断的活动。景观评价的内容广泛而复杂，涉及评价对象的
商圈分析的内容和步骤
商圈分析的内容和步骤 在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析，能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。 1、商圈形态 商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。 住宅区：该区户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 2、商圈的确定 对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。 3、商圈分析的内容与步骤 商圈分析主要包括以下九个部分内容组成： （1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的近邻农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。（4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。（6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风
最新如何做景观设计分析图
如何做景观设计分析 图
如何做景观设计分析图 小区分析图1.张数可多可少2.内容可繁可简要看是处于什么样的阶段和面对什么样的甲方。如果是方案竞标之类的就可以做的花哨一点，我们公司一般都是委托项目，所以分析图做的比较简单一些但是麻雀虽小五脏俱全一些基本的项还是要有的，且在做的时候才发现真是做的越细越感觉自己知道的太少。 几轮下来按照作图的方便，分析图一般有以下几项（有时候排序会根据图面的效果）1. 人行流线分析图 2. 车行流线分析图 3. 消防分析图 4. 竖向分析图 5. 景观分析图 6. 日照分析图 7. 户型分布图具体内容如下： 1. 人行流线分析图。这个比较简单一般包括A小区出入口：一般为2～3个，不宜多这样方便管理且此出入口不包括消防用的紧急出入口紧急出入口平时是不开放的。B市政路为小区周围已建成的或者规划好的由政府来建设的道路（当然具体实施起来可由开发商跟政府共同协调建设）这个甲方提供的地形图上一般会有直接标出即可。C商业人行流线：如果有商业（一般在小区出入口附近或者沿街会有底层商业）要把商业人行流线表示出来。D小区内人行：
一般画到入户即可不必太细示意图而已尽量好看美观，为了好看CAD导入PS 一般会给个阴影＋斜面和浮雕效果。 2. 车行流线分析图。一般包括A 区出入口。B车库出入口。C市政路。D平时车行流线，之所以要加上平时二字是因为此示意不包括一部分单独的消防流线 E地面停车区域。F地下车库范围
3. 消防分析图：A小区出入口。B紧急出入口（有的没有单独的此项） B市政路。C消防通道（一般为平时车行流线＋紧急车行－部分平时车行）D消防登高面（高层必有）一般登高面所在边不小于住宅平面周长的1/4 且最好靠近楼梯。多层虽然不需要登高面――因不是很高，消防水枪能直接喷到但是消防车要可以到达（无台阶，路宽不小于4M） 4. 日照分析：这个一开始不太会最近才刚刚略懂呵呵A首先画出建筑的轮廓记住是建筑的外墙轮廓不算坡屋顶挑出的那一部分。自认为原因是北面建筑的采光遮挡不单单是因为南面建筑的屋顶还有早上和晚上墙面对两侧阳光的遮挡。B然后确定一个最低标高因为现在的住宅小区为了视觉效果和景观需要很少是地平面大平板了很多都是住宅入户标高不一样的有高差的就是在不同的标高不同的平台上建房子。确定基准标高后其它的对比就行比如入户层标高分别为120M 130M 140M 把120M定位0其它就为10M 20M即输入建筑底标高时分别为0，10000，20000。地点：我一般选当地所在市比如赣州市兴国县我就
商圈定义及解析
商圈(Business District / Market Area) 什么是商圈 商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。 店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角形。为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。 但是对一家大型店而言，其商圈范围则除了周围的地区之外，对于交通网分布的情形变化必须列入考虑，顾客利用各种工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。 店铺与商圈的依附关系 1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争 2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩 3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成 4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期 5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗 6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费 7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费 8、以经营定位而言，是业态不清或定位不明
影响店铺商圈大小的因素 (1)店铺的经营特征 经营同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立了一种属寄生性质的店铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光顾的顾客。 (2)店铺的经营规模 随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。因为规模越大，它供应的商品范围越宽，花色品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营规模而增大，但并非成比例增加。 (3)店铺的商品经营种类 经营传统商品、日用品的店铺，商圈较经营技术性强的商品、特殊性(专业)商品的店铺要小。 (4)竞争店铺的位置 相互竞争的两店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业店铺之间，各自店铺分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有些相互竞争的店铺毗邻而设，顾客因有较多的比较、选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。 (5)顾客的流动性 随着顾客流动性的增长，光顾店铺的顾客来源会更广泛，边际商圈因此而扩大，店铺的整个商圈规模也就会扩大。 (6)交通地理状况 交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素。位于交通便利地区的店铺，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈范围的延伸。自然和人为的地理
连锁商圈调查与选店
第12章 连锁商圈调查与选店 开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点），而房地产的价位一直高居不下，尤其是具有潜力的商业区地带，也到了寸士寸金的地步，因此房产价值、租金，其涨幅比例、租期年限……等等，都影响了业者在投资策略中的开发定位，也攸关营业额的预估和软硬件投资的成本风险，所以谈到开店，尤其是开发策略的正确与否，将左右近五成以上的经营命运。好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业总部必须拥有或能掌控整个营业地点不动产动向，在将经营权交给加盟者之前，公司必须完成开拓新点的开发作业。在永续经营的投资策略里，如果能够延长租约期限，自然相对地可投入较佳的营运系统及设备，如此才能确保展店品质的稳定与产值的提高。 本章内容： 1 商圈调查的标的 2商圈调查的方法 2-1 商圈范围划分确定 2-2 商圈简图 2-3抽样点及发ＤＭ点之选择确定 2-4 商圈特征
2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞ 2-6 消费特征与人口特征 2-7 商圈类型 2-8 预估收入、支出与可能净利 2-9 建议地点之确定 2-10 商圈未来发展潜力及结论 2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的 3 商圈调查报告方式 4 立地要素 4-1 立地点所在街道评估 4-2 立地点本身之评估 4-3 门店预定点之选定 4-4挖掘金店面 4-5 屋主之探查 4-6 租屋谈判需知 4-7 租贷契约要件 1 商圈调查的标的 商圈是活的，而商圈内的人口是门店赖以生存的衣食父母，因此对于商圈内的构成因素就是在经营商圈前所应了解的要项。所谓商圈，就是吸引消费者前来购物的有效范围。然而，随着距离之远近，商圈吸引力也有所不同。通常依门店预定之远近将商圈分为主要商圈、次要商圈及辅助商圈。 主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩来源。通常战业绩55-70%。主商圈是连锁企业首要目标，也是忠诚率最高的顾客群。次要商圈占业绩15-25%，相对的老顾客来店率也低。辅助商圈是商圈的最外围，只占业绩的5%，所吸引到的也都是游离客人。而在商圈调查中所需探讨的如下数据：
商圈调研及数据分析技巧
通过学习本课程，你将能够： ●了解商圈的六大分类； ●掌握商圈的数据分析技巧； ●学会制作商圈数据调查表。 商圈调研及数据分析技巧 一、商圈调研基本知识 1.什么是商圈 商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离和空间距离，是商业企业多年来的经营行为导致的消费者的购买习惯。 新商圈与旧商圈争夺消费者，实际就是引导消费者习惯的改变。消费者的购买习惯可以改变，前提是商圈的便利性。比如，很多大型超级市场建在城市偏远地方，一般开车的人喜欢去，因为不用担心停车困难和被贴罚单。 【案例】 商圈的便利性对消费者的影响 浙江某砂锅店刚开张时生意很好，一段时间后客流变得很少。因为店铺选在繁华的地方，门口停车区域非常狭窄，如果把车停在马路边，就会被贴罚单。 于是，老板在门口贴了告示：第一，顾客可以到隔壁写字楼一楼去停车，凭停车费单到饭店报销停车费；第二，如果您忘了到隔壁写字楼停车，车停在马路边被 贴罚单，罚款由饭店报销。 告示贴出后，店铺生意又好了起来。 不同的消费群体意味着商圈的消费习惯不同，这个习惯可以通过商圈一段时间的运作发生改变。 2.商圈选择的意义 确定商圈需要从两方面考虑： 第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。 第二，消费群体。一个成功的商圈要有消费力，不能盲目地打造。 零售商业企业的商圈选址是个战略性的决策，选址的成功在很大程度上可以决定整个项目的成功。 3.商圈选择的重点
一般来说，商圈选择有三个重点： 前瞻性 前瞻性就是对趋势的判断。 租店铺好比做期货，需要判断未来的利好。如果租的店铺是一个新商圈或者新的位置，就需要判断它的前瞻性。 便利性 所谓便利性，就是在商圈开店让消费者更容易到达。 同一品牌在一条街开多家店，一方面可以整体形成共振效应，一方面可以在消费者心理产生震撼印象，在时间和空间上促使消费者做出选择。 适用性 适用性意味着整个商圈与消费者的匹配度和周围环境的融合度。 商圈的适用性要符合品牌定位和消费者定位（消费者的习惯、认知、心目中的预期），不是人多就合适，要看有效人群是否是目标消费群体。 4.商圈的分类 概括来说，商圈分为商业区、住宅区、文教区、办公区、工业区、混合区六类。 商业区 商业区是商业集中的地区，也叫一流商圈。其特色是商圈大、人流量大、商店林立、繁华热闹，其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买和消费金额比较高等特点。 住宅区 住宅区的消费习性具有消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高等特点。 目前，社区专卖店成为流行趋势，可以满足当地的需求，如日常用品店、食杂店等。 文教区 文教区的附近要有一所以上学校，以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高。 办公区 办公区指办公楼比较多的地方，大部分是便利店，其消费习性具有便利、人多，消费水平低等特点。 工业区 工业区的消费者一般是打工族，消费水平比较低，但消费总量比较大，如广东、浙江的乡镇专卖店等。 混合区 混合区分为商住混合、住教混合、工商混合等。 混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，具有多元化的消费习性。 很多房地产商建造的城市综合体，就属于混合区。比如，福建的七匹狼集团按照功能规划重新对整个小镇进行梳理建造。 二、商圈数据分析的内容 数据分析是商圈选择的重要内容，也是零售行业采用的方法，主要是通过研究进店率、成交率、续销率、回头率等数据，分析存在的问题，从而更精准地对商圈进行判断。 1.人文环境和时尚潮流 所谓人文环境和时尚潮流，就是整个社会的环境和消费习惯。