买房子要注意什么

《买房必须知道的注意事项及内幕》

要买楼，首先要了解楼。

本人曾是某某房地产公司的核心干部，这些年赚了点钱够自己用，也算是及时抽身退下来了。我从中所得知的一些经验，拿出来给大家分享一下。现在中国楼市飞速增长，以外人看来，此等发展势头貌似是欣欣向荣，但在我们内部人员的心中却非常明白，越是呈这种趋势，越是证明售楼人的竞争大水份高，也就是说房子越来越不好卖了。

先从宏观角度开始谈。其实炒房现象不单止在中国发生，早在中国楼市崛起之前，以资本主义为先的其他国家就已经开始了。我们做的时候，方法也是照着套用外国的。炒楼能以这个速度蔓延全球，可以说是做对了方法。但这个方法的弊端已经开始出现了，甚至让一些体制不完善的国家政府直接破产，或者地方性破产出现鬼城。因为这个方法透明了，人人都来搅和房产这趟肥水，泡沫就产生得越来越快，越来越多。以现在情况来看，只要开始用这个方法炒楼，泡沫就没有不破的！至于什么时候会破，每个地方不一样，要视乎地区经济的承受能力，以及政府的调整政策。一般来说，政府政策调整都赶不上泡沫破灭的速度，因为房产是人的一生最大的投资，一旦房产经济破灭，整体经济就会紧随其后急速下滑，从而令这个国家经济倒退数年，甚至十数年。这个方法涉及买楼售房的方方面面，下面会一步步提及。

首先谈谈楼盘的等级。在中国一二线城市，楼盘分为低中高顶四个级别。这里说的楼盘，主要是指商住楼，也就是格仔楼。无论建楼的是开发商，还是和地方政府合作，从售楼这块来讲，性质都是一样的。造价1000/平米的，最低售价1000元x2，也就是2000元/平米，是比较低级楼盘。中高级的有2000元/平米的，就2000元x2=4000元/平米起；3000元/平米的，3000元x3=9000元/平米起出售，这也是市面上比较常见的楼盘开价区间。更高档的楼盘都是交通极好，或者私隐性高，房屋密度低，设施环境等综合条件非常优异的。这种小众别墅房一般都是名人高管所住，我们就不多做讨论了。总而言之，就是投资越大，回报比例也越高。但有些人认为贵的楼盘其质量就一定好，其实不然。因为这里说的造价，并不单指楼层质量造价，还包括地皮价格。地理环境好的地皮，政府拍地要价也高，这部分的成本是要算进造价去的，所以房贵，不一定质量就好。开发商建楼还要保守性地顾虑周边人群对房价的承受能力。若果地贵楼贵，人们买不起，资金回笼慢，是不利于开发商的生意理念的。一些资金不太充裕的开发商，为了买好的地皮建楼，甚至会牺牲楼房质量

，导致楼房出问题开发商携款跑路的现象。所以买房第一步，就是要选实力宏厚的开发商所建设的楼盘，这样很多质量问题都可以避免了。

大概了解楼盘是怎么回事后，我们再来看看楼盘的价格趋势。一个楼盘想要出售，做好群众效应很重要。开发商除了打出各种广告，还会以成本价左右，甚至比成本价还低的价钱出售给与其有关系的人，让他们先住进去。等到有外面的买家看见广告到现场看楼，发现楼盘确实已经开始住人了，问周边住户的意见，住的人也肯定都会答非常好。买家本身置业的希望加上各种好评与自己一拍即合，就会更坚自己在此定置业念头。此时这个买家就会成为开发商的潜在客户被登记在数据里。但其实这些原始住户都是开发商布置的最好广告，他们以成本价在这里置业，关了门就和开发商一家亲。某些开发商缺少这些“最佳演员”，就会在晚上把大部分的套房面向朝外的房灯打开，这个方法跟霓虹灯广告的效果是一样的，在黑夜中，高楼的灯光往往十分醒目，造成这楼盘已经很多人住的假象。更有甚者会把部分套房的阳台装修起来，挂上衣服制造有人居住的假象。遇到这种情况，买家可以实地到楼房里面走走，如果有人住，必定会加装不同类型的防盗门，布置门铃，门口会铺地毯等生活痕迹，这样可以计算下空置率，为日后讨价还价打个底。买房第二步，确认楼盘人气，不要被表面假象迷惑。

一个楼盘的势做得好，那么它的房价肯定是呈上升趋势的波浪形。原理很简单却又很微妙：只要有人积极看楼，就会成为开发商的潜在客户，哪怕他没交易，也会被算进数据里，让该楼盘数据线上升。开发商的目的是要让这个客户在看楼的期间产生“楼价越升越高，越迟买越吃亏”的心理，客户一旦着急，开发商就有机会了。当开发商认为钓得差不多的时候，这个价值线就会下降一些，“方便”已经心急如焚的客户上楼。当客户真实交易后，开发商有了更多的流动资金支持，就会把整体楼价提升，在线性图上看，就是一浪高过一浪，从而向更多持观望态度的人施压。有人会问，价格越买越高，以后的人怎么办？开发商的旨意是尽快赚最多的钱，而不是尽快卖光所有楼。开发商卖出一套楼，他的利润是非常高的，到了售楼的中后期（入住率大于等于50%），哪怕是已经过了看楼的高峰期，他只要卖出一套就能赚回三四套的成本，所以开发商根本不会着急把楼尽快卖光。开发商会把把赚来的钱割舍一部分做周边建设，从而吸引拥有更高消费能力的客户群。另外在整个楼盘的销售规划中，都会遵从先差后优的原则，详细的

我在后面谈经纪人的时候再讲。好的套房会被小心保留，日后再高价卖出。此方法肯定是从心理学研究出来的，因为按照这样卖到最后，表面上都会很符合市场心理。举例：客户A是先买的，虽然价格便宜，但位置比较差。客户B是后到的，买了高价楼，但位置很好。因为楼盘越卖越炒，越炒越贵，所以整体楼价都上升了，所有户主都觉得自己的套房很值，这样一来大家心理也就平衡了。但户主若想抛楼变现的时候就会发现，自己的楼虽然价值很高，但都是有价无市，根本卖不出去。最终胜利的，只有开发商与部分知道审时度势的业主（跟户主不同，他们大多是开始买楼的人，在开盘的时候就以极其优惠的价格投资性地买下几套房，也就是与开发商有关系的人）。开发商卷走了现金做其他投资，周边有消费能力的人又都被开发商榨取干净了，剩下给户主的就只有一个虚有其表的高价楼而已。所以买楼第三步，价值上升非常快的楼盘你就要慎重考虑了，这些楼盘往往已经被炒楼团包办下来，没有硬关系的话，能买到的都是比其实际价值高出很多的高价楼。

买楼免不了要跟售楼经纪人讨价还价。在我这里，没有所谓的讲价方法可以传授给你，因为所有固定思维的讨价方法都可以见招拆招，你能看到的，经纪人肯定比你更快看到，所以我只能教你知己知彼。无论你是通过广告，网络，中介等何种方式，在你联系经纪人的时候，只要你报出想买的套房，他就能大概窥视到你的心理价位了（平方价x面积=总价）。如果你们是第一次接触，通常情况，他都会跟你说你看中的套房已经出售了，转而介绍其它给你。一些标价比其他低的套房，或能立即交易的急售房，都是开发商吸引客户用的。重点这些套房并不是真正便宜，都是比开发商期望售价高，比面价低的套房。它打着业主急售的旗子，用来思维性禁锢你的价格区间，灌输该楼盘最便宜的急售价格就这个，其他更不可能便宜的观念。实际上，这个价格马上卖掉他都能偷笑。但之前提及过，开发商的目的是赚最多的钱而不是卖最多的楼，如果太快交易，反而会让买家生疑，所以经纪人都会钓你很长一段时间。在边介绍边看房的过程中，他就你看中的套房总价，循环渐进的套取你能给出的最高买价。有些买家会联系数个经纪人，认为可以引起竞争，压低价格。但其实他们都是一伙的。只要是同一个片区，所有经纪人的房源，数据，甚至客户资料，都是共享的。客户同时联系数位经纪人，很容易会陷入车轮战的攻势，一不小心就会被花言巧语弄昏头脑。定力不够的客户，反而会被洗脑，弄巧反拙。

没有一个经纪人会说实在话的，如果你用A经纪的报价去压B经纪的报价，你就已经入套了，而且连同B经纪也知道你已经入套了，这个价格必定是贵的。若你的资料（个人信息，购房总价，购房条件，心理价位等）已经被确实登记，很难再有讲价的余地了。你到开放商的售楼部，他绝对不会开放所有房源任你选的，经纪人会非常小心地探清你的要求，慢慢开放房源给你。前面提及，开发商总会先把差的楼先卖掉，因此你开始能见到的房源，都是很差的，哪怕你看了好多套，也只能在差的之中依靠对比性找个相对好的。所以买楼第四步：看楼先做好功课，查清楚哪个位置，哪个楼层适合自己，然后指定地方，让经纪人知道你有备而来直奔主题。看房的时候，要表现出不满意，在对比中增设自己的具体要求，从而迫使他在你搜索范围内，带你看更多的房以作参考，另外找房期间千万不要跟经理谈价格。

找好房子后，谈价格是买房最重要的环节。这里提供一些方法给大家参考：一个楼盘开盘后，其流动资产转换成固定资产，实际价值相对稳定。所以该楼盘开盘售价，具有很高的参考价值。随着该楼盘资金回笼，周边设施的完善，交通的建设，该楼盘循环渐进上涨，才是一个健康的楼市。若果攀升速度过快，那价格无疑是炒上去的，既然开发商认为炒到多少都不过分，那么我认为买家杀多少也不过分。既然是谈钱的事，我的建议就是不用太君子，态度要坚定，一旦松口就很难挽回了。另外，楼盘报称的均价幅度的最低价，就是该楼盘最好套房的最高价值。也就是如果那里的均价是10000/平米--15000/平米，那么10000/平米这个价格就应该要在这个楼盘买到很好的位置。可能你会认为这个价格拿不下来。确实谈下来的过程要花点耐心和功夫，毕竟经纪人就是靠谈价格吃饭，这方面他们是专业的，跟他们谈价格还是要考自己本事。方法是死的，爆料以后开发商很有可能会改变算法，毕竟我也是退下来的人了。但在我发表之前，这个方法都是准确有效的，大家可以快速估算一下所想购置楼盘的实际价值，或者参考下这个时间段的楼面报价。买楼第五步，真正的实惠价，只有自己着手研究该楼盘的价值，从自个口中说出来，不会从经纪人口中听到的，切记！

看完买楼五步骤，一起分析下买房时机。目前有些二，三线城市已经崩盘了，报道是大家都有目共睹的，只是在这些年置业的人多，说破了就是不愿意去相信。一线城市负荷能力还是比较强的，而且房地产项目也依靠地方政府的扶持，交纳了大量税金，相信还能撑几年。大家都知道，大部分人都是打

工拿工资过生活。就算是做生意，也得依靠有固定工资的消费群体支持。但这些年工资也有没涨多少，房价却数倍增长，这就是炒房导致的大问题，让整个经济比例失常。在民间流动的资金，一下子就汇流到开发商的手中，开发商再拿去做大型投资，所谓大型投资，到头来还是为了赚人们的钱。当人们为了买房花光了积蓄，生活自然就要拘谨些。那就苦了做小买卖的生意人，还有在私企的打工子女，只有在国企工作的人屹立不倒，形成了贫富差距越拉越大的死循环。因此就像我开头说过的，这样炒房崩盘是迟早的事，这在很多例如美国等国家，甚至中国部分地方已经验证了，所以中国也不会例外。
出现泡沫经济只有三个结果，因为经济学是庞大并复杂的事，我只能以一盖全地举例说明，希望更多的人更容易明白。一个是政府破产陷入财赤危机，国家进入大萧条时期，经济倒退十数年。二是政府用钱补洞，以低息借贷，低税金，救市政策等方法刺激经济，但这种方法必须投入大量资金，否则对于已经破损的经济来说收效甚微，最多就是缩短萧条期。三是变相注资，如果政府没钱，而又想避免破产，就只能采取此等下策，就是加印货币，让货币贬值。这样说大家可能不太懂，举个例说，国家银行低门栏贷款给私企，要求其保障员工最低工资。本来我每月工资是10000元，每月花费5000，存5000，那么我1年能存60000。加印货币后，我每个月能得到20000元，此时房价处于崩盘时间，所以我就算没置业也能更快存到钱买房。既然没买房压力，我就不会拮据日常消费。因此如果人人像我一样加了工资，那经济就又开始流动了。这样做其实就是把有钱人的钱变相蒸发，因此李嘉诚这些大财团才会在货币没贬值之前投资成民生实业，这样持续生财才能一劳永逸。但这样的副作用非常厉害，首先国家货币大幅贬值会损害该国国际声誉，影响出口投资贸易。其次中国是最有钱的政府，货币贬值蒸发最多也是它。以上三种方法都是治标而没办法治本的。所以我相信中国更加不会采用第三种方法，现在的房地产就像一把息不灭的火，经济一旦反弹开始流动，房地产就会死灰复燃，再多钱都不够烧。归根到底要控制它，除了第二种方法缓冲，硬政策才是真道理。中国政府在决策布置方面，虽然不比西方国家快，但能很好的吸收他国的经验，稳打稳扎地应用在自己的国情里。在这种能预测压力下，房产投资我是不建议了，泡沫接近顶点，一不小心就会血本无归。自住的话，视乎个人负担能力考虑吧。

以下补充买楼的一些注意事项，对大家置业一定有帮助。
第一

，没敲定的时候千万别签任何东西。当时我们对下面的经纪人的规定是，只要你能跟客户签到协议书，这个房就算是你谈成的。所以有些经纪人很不厚道，会以公司规定等理由，强迫或者引诱客户签名。此时你就要小心了，这种做法在正规的公司是不被允许的，因为这样我们也有被告的麻烦。遇到这种情况，首先坚决不能签字，果断投诉他并且马上更换经纪人。另外签合同的时候也要小心，可以在看楼的时候提前问售楼部拿合同回去看清楚，如果自己不懂，花点钱请专业人士讲解。不然到时候房出了问题，发现处处都是霸王条款的时候就真的欲哭无泪。
第二，实际上经纪人提出所有的加价事项，例如转让费，提成费，税金都只是为加价而加价。谈定价格的时候就要咬定了这个价格全包，这些费用就已经全部包含了，无论如何都不要被他迷惑到，合同上也要记载清楚。
第三，套内面积，公摊面积，跟加价事项一样，都是经纪人想争取价格的玩意。你只要为套内面积买单，合同上清晰标示清楚套内面积多少，然后找丈量师查清楚。当然物业管理费还是要交的。
第三，千万不要买靠近高压线的，哪怕是埋在地下。为什么说吸尘器，风筒的辐射大？因为它们共通点都是耗电厉害。家庭电压都是220伏，但高压线的电压以千伏计算，那是什么概念？敏感的人，靠近高压线就会马上感到不适，如果在高压线塔下站上一天，体质再好也肯定头晕眼花。更何况如果房屋靠近高压线，那基本上就日夜对着它，吸收它产生的辐射，削弱身体免疫功能。所以现在很多都市人都容易有癌症，就因为居住的地方靠近高压线，尤其是埋在地底肉眼看不到的，购置的时候一定要查清楚。居住的地方要离高压线最起码相隔300米。
第四，其实扬灰层这个名词的定义是很飘渺的。因为地势，环境以及其他因素，都会影响到灰尘的散播。连我做房地产的都不能准确定义该楼盘的扬灰层是哪层，试问普通买家如何知道？买房的时候，观察对流的景观是否有房屋在建设，工厂在排污等，大概都能知道会不会对自己造成影响。同理，该楼通不通风，有没有阳光这样的问题，具体例子具体视察。我相信大部分买家这样的常识都会有的，这里不再啰嗦了。
第五，提提红、绿本的问题。有条件上红本是最好的，市区的楼都是红本本了。有人会认为红绿本照样住，目前的政策下的确如此。但怎么说，绿本受国家政策保护有限，它不支持交易，日后要是强行交易，不知道会出台什么罚则。如果政策延伸，绿本就没办法保障了。排除政策考虑，以我个人的售楼经历（我也是从低做起）来

说，绿本一般都是地方政府召集村民起的自建统建楼，质量比较参差。如果你是本地人，那么住进去也没什么，最多被查的时候就是村干部下台，总不至于铲了整个楼盘。但如果你是外地人，你就要小心了。我朋友的亲身经历告诉我，村民都会开内部会议，如果增设什么费用，外地人就会首当其冲。例如本地人不交或少交纳停车费用，外地人就要交，而且一年比一年贵。本地人会同气连枝，小偷很少敢光顾本地人。但如果外地人遇上抢劫偷窃，人家也是爱理不理，更别说赔偿你的损失了。虽然不是全部地区都是这样，但这种隐性情况真实存在，就当做个参考吧。

希望我的建议对各位业主有帮助，祝大家置业愉快。喜欢本文请给五星好评！转载请注明百度文库。