物业绿化的日常管理内容解读

物业绿化的日常管理内容解读

1.物业绿化的日常管理内容

（1）保洁

按照养护管理分工及岗位责任制清除绿地垃圾和杂物，包括生活垃圾、砖块、砾石、落地树叶、干枯树枝、板块、烟蒂、纸屑等。对水池、雕塑和园林小品及绿化配套设施要按要求进行保洁，绿地要全天候地进行打扫。

（2）除杂草、松土、培土

除杂草、松土、培土是养护工作的重要组成部分。经常除杂草，可防止杂草与草坪在生长过程中争水、争肥、争空间从而影响草坪的正常生长；对于草坪土壤板结和人为践踏严重地带，要注意打孔透气，必要时还必须用沙壤土混合有机肥料铺施，以保障其良好生长和外观的整齐、美观；绿地的花坛、绿篱、垂直绿化、单植灌木和乔木要按要求进行松土和培土。

（3）排灌、施肥

在对草坪、乔木、灌木进行排灌、施肥时，应按植物种类、生产期、生产季节的天气情况等不同有区别地进行，保证水、肥充足适宜。

（4）补植

对于被破坏的草地和乔木、灌木要及时进行补植，要及时清除灌木和花卉的死苗。绿化带发现死树时，也要及时地清理，从而做到乔木、灌木无缺株、无死株，绿篱无断层。

（5）修剪、造型

根据植物的生长特性和长势，应适时对其进行修剪和造型，以增强绿化、美化的效果。

（6）病虫害防治

病虫害对花、草、树木的危害很大，轻者影响景观，重者导致花、草、树木的死亡，因此做好病虫害的防治工作是很重要的。病虫害的防治工作应以防为主，精心管养植物，使植物增强抗病虫的能力；同时要经常检查，做到早发现、早处理。在防治时可采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法。

（7）绿地及设施的维护

绿地维护应做到绿地完善，花、草、树木不受破坏；绿地不被侵占，绿地完整，无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。

绿地各种设施如有损坏，要及时修补或更换，以保证设施的完整美观。保护好绿地围栏等绿化设施，保护绿化供水设施，防止绿化用水被盗用。对护树的竹竿、绑带要及时加固，使其达到护树目的。生长季节，随着树木的生长，应及时松掉绑在树干上的带子，以防嵌入树体，从而影响树木生长；同时要注意不能用铁丝直接绑在树干上，中间应垫有胶皮。

（8）水池和园路的管理

①水池的管理要做到保持水面及水池内外的清洁，确保水质良好、水量适度，注意节约用水；确保池体美观，不漏水，设施完好无损。同时要及时清除杂物，定时杀灭蚊子幼虫，定时清洗水池；控制好水的深度，管好水闸开关，不浪费水；及时修复受损的水池及设施。

②绿地路面应保持清洁、美观、完好无损，要及时清除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好。绿地环境卫生要做到：绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾石块、无干枯树枝、无粪便暴露、无鼠洞和蚊蝇滋生地等。

（9）防旱、防冻

在旱季，根据天气预报和绿地实际情况，检查花、草、树木的生长情况，做好防旱、抗旱的组织和实施工作，预测出花、草、树木的缺水时限并进行有效的抗旱。

在进行防冻工作时，必须按植物生长规律采取有效的措施，从而保持花、草、树木的良好生长。

（10）防台风、抗台风

在物业绿化的日常管理中，物业管理人员要时刻树立和加强防台风、抗台风的意识，及时做好防台风、抗台风的准备工作。在台风来袭前要加强管理、合理修剪，做好护树和其他设施的加固工作，派专人进行检查，并成立抗风抢险小组。在接到8级以上台风通知时，主要管理人员要轮流值班，通信设备要24小时开通，人力、机械设备等应随时待命。台风来袭期间，发现树木等设施危及人身安全和影响交通的，要立即予以清理，疏通道路，及时排涝。台风后要及时进行扶树工作，补好残缺，清除断枝落叶和垃圾，保证在两天内恢复原貌。

（11）搞好配套工作

如在节假日，物业管理人员应按要求配合做好节日的摆花工作，同时增加人员，搞好节日的保洁和管理工作；草坪、花灌木等各种苗木按其生长习性，应提前得到修剪，保证节日期间达到更美化的效果。

2.制定绿化工作标准

绿化工作标准要涵盖员工的着装及工作纪律，浇水、施肥、修剪、防治病虫害、补缺、去尘及机具管理等几个方面。

（1）着装及工作纪律

着装及工作纪律的具体标准如下。

①绿化工上班应穿统一制服，工作制服要干净整洁，将工作证佩戴于左胸位置。

②劳动纪律遵守情况良好，不旷工、不迟到、不早退、不擅自离岗等。

③遵守公司其他规章制度。

（2）绿化养护质量标准

绿化养护质量标准的具体内容见表10-1。

表10-1 绿化养护质量标准

序号类别标准

1 草坪（1）草坪长势良好，枝叶健壮、叶色绿。夏季无枯黄叶（2）无裸露地，覆盖率达98%

（3）杂草率与病虫率均低于3%

（4）台湾草、马尼拉草等细叶草类，草坪高度保持8厘米以下，2厘米以上

（5）修剪平整、边缘切齐

2 乔、灌木（1）乔木长势良好，枝条粗壮、叶色浓绿、无枯枝残叶、无萌蘖、无死株

（2）灌木生育良好，枝繁叶茂，枝条分布均匀，衰老枝及时更新，枝梢不超过上缘线20厘米。单株灌木具有一定造型，枝梢不超过整形面20厘米

（3）病（虫）株率低于3%，单株（根、茎、叶、花果）发病（虫）率低于（根茎、叶、花果）3%

（4）乔木树冠美观；主、侧枝分布均匀；内膛不乱；枝梢不超过树冠上缘线50厘米

（5）无粉尘污染现象

3 绿篱（1）长势良好，无断层、无缺株少株现象

（2）修剪整齐，上平下直，有造型

（3）无粉尘污染、病（虫）率低于3%、无枯枝死株（4）枝梢不超出整形面20厘米

4 露地花卉与盆花（1）幼苗与成株生育良好，成株枝繁叶茂，株型美观（2）病（虫）率低于3%

（3）花坛内干净，杂草率低于3%

（4）盆花修剪成良好的形状

5 藤本（1）枝蔓生长良好，叶色绿，变弯无黄叶（2）蔓、叶片分布均匀，覆盖率达70%以上（3）病虫率低于3%

（3）绿化养护作业标准

绿化养护作业标准的具体内容见表10-2。

表10-2 绿化养护作业标准

序号作业标准

1 浇水、施肥（1）植物叶片不萎蔫（不缺水）

（2）土壤表层不干旱、根系分布层土壤湿润（3）浇水时间、方法正确、不浪费水

（4）植物生育正常（不缺肥）

（5）施肥时期，方法正确，施肥量适中

2 病虫害防治（1）使用农药种类、倍数、方法适当，喷药均匀、周到（2）喷药后病（虫）率低于3%或病（虫）情指数低于20%

3 修剪（1）乔木要修剪成一定的冠形、主侧枝分布均匀、内膛不乱、枝梢不超过树冠外缘线50厘米

（2）灌木枝条分布均匀，衰老枝及时更新，新梢不超过外缘线20厘米

（3）绿篱修剪应达到横平竖直，枝梢不超过整形面20厘米

4 花木整形（1）按要求将花木造成一定的形状，枝梢不超过整形面20厘米

（2）花木枝条分布均匀，不缺枝、少枝、不空膛、不偏体（3）蔓生植物枝蔓要及时牵引上架、绑缚，剪除过密枝蔓，使枝蔓分布均匀

5 防台风（1）台风来临前加固植株牢固直立于土壤中

（2）台风来临前修剪过密的树冠，使树冠保持良好的通透性（3）台风过后一日内清除被台风危害的植物

（4）台风过后三日内恢复（补植）被台风危害的绿地植物

6 肥料使用（1）施肥时期、施用肥料种类，施肥方法正确、施肥量适中（2）肥料保存方法得当

（4）园艺机具管理标准

①设备处于完好状态。

②设备发生故障停机3小时内必须修复完好。

③每次作业完毕要清洗干净。

④放掉燃油和机油，呈水平位置存放好机器。（5）园艺设施管理标准

①护栏、护树架、水管、龙头、喷头等设施完好。

②供水设施保护完好。

③园艺设施维修及时（自发现损坏之日起5日内修复完好）。

1-10.2 物业绿化的常规管理内容解读

1.加强监督检查

（1）做好现场工作记录

员工自查和主管巡查是监督的一个重要手段。为使监督工作有依据可循，物业公司可预先设计标准的记录表格（见表10-3），供绿化员工在工作完毕时进行记录；同时，主管巡查结束后也需将评价登录于该记表中。

表10-3绿化现场工作周记录表

管理处：岗位责任人：岗位范围：

日期

检查项目

月日月日月日月日月日月日月日绿化工工作（此格由绿化班长

填写绿化每天工作，无绿化班

长的由绿化工填写）

绿化工着装整洁，符合要求

草坪修剪平整，在2～8厘米

无黄土裸露

无杂草、病虫和枯黄

乔灌木无枯枝残叶和死株修剪整齐，有造型无明显病虫和粉尘污染

绿篱无断层缺株现象

修前整齐有造型

无明显病虫和粉尘污染

花卉无病虫

无杂草，花期花开正常

修前整齐

藤本枝蔓无黄叶长势良好

蔓叶分布均匀

无明显病虫和粉尘污染

浇水施肥是否及时

方法是否正确有无浪费现象是否按时查病虫

园艺设施护栏、护树架、水管、龙头是否良好供水设施、喷灌等是否完好

园艺设施维修是否及时

绿化药剂是否符合标准

作业过程是否佩戴全安防护

用具

是否通知住户并作相应标识

管理处环境组

管理处经理

其他各级督导

备注：1．此表使用完后由管理处环境组负责更换保存，填写管理处名称、岗位责任人、岗位范围及日期；

2．各级督导发现无不合格在格内打“√”，发现不合格在格内打“×”，并在相应位臵签名。

（2）将监督制度化

绿化监督的工作不单单是绿化部门的事情，应将涉及的人员和工作程序、处理方式以制度的形式规定下来。

①由管理处保安队长、保洁班长、事务助理经常对小区的各区域进行巡查，发现有植物死亡或损坏情况，一定要及时通知绿化主管，并填写“绿化监督检查记录表”，保证小区的绿化完好率达99%。

②监督绿化工是否按规定对小区的绿地进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业，保证小区的绿地不生虫、不缺肥、不缺水、不乱长等。

③如发现小区绿地出现以上不良现象，要立即通知绿化主管进行养护、培植等工作。

④每月由保洁班长定期对小区各区域的绿地进行巡查，并填写“绿化检查记录表”。

⑤如发现有人乱踏花草或破坏植物，一定要进行阻止，从而保证小区的绿化能得到有效的保护，给花草一个良好的生长环境，也给业主一个舒适的生活环境。

⑥每月由主任助理进行检查，保证各项工作能更好地进行。

2.加强绿化宣传，培养绿化意识

居住区绿化工作的好坏，不仅仅是绿化部门的职责，同时也是每一位业主和使用人的职责，因而应致力于在业主中树立起保护环境的意识、绿化的意识，具体措施如下。

（1）制定相应的规章制度并作宣传

（2）提高居民素质

在物业绿化工作中，创建社区环境文化，加强绿化保护宣传工作是很重要的。其中一个

重点就是要提高居民的素质，使居民养成爱护花草的良好习惯。为了创建良好的社区环境文化，物业公司可采取以下措施。

①完善绿化保护系统，在人为破坏较多的地方增设绿化保护宣传牌。

②加强绿化知识宣传，可在每期墙报栏内进行绿化知识的宣传，也可将主要苗木挂上讲解牌，注明树名、学名、科属、习性等。

③在绿化专业人员的主持下，为业主举行插花艺术、盆景养护、花卉栽培等绿化知识的培训活动。

④在小区内举行植物认养活动，将小区内的主要植物交由业主认养，加强业主对植物的关爱度。

⑤由管理处出面，在小区内举办绿化知识竞赛，或举办诸如美化阳台等比赛活动。

⑥在植树节或国际环保日举办植树活动或绿化知识咨询活动等。

3.绿化灾害的预防

（1）旱灾及预防

在炎热的夏季，园林植物会因温度高、蒸发量大而失水造成旱灾。发生旱灾时应采取以下措施予以缓解。

①加强园林植物日常养护管理，保证水源供应，确保园林植物灌溉用水得到足量保证。

②当干旱特别严重时，应集中人力突击抗旱，必要时应采取人工挑水或从远处运水等措施，确保小区重点园林植物不被旱死。

③对于花木基地内的花木，可将其搬运到大树下、遮阳网或荫棚内，防止太阳照射灼伤花木。

④在旱灾发生且人力、水源不足的情况下，应优先保证重点观赏区的植物得到足够的浇灌，不出现干旱枯萎现象。

（2）水灾及预防

在梅雨季节，长期的降雨会导致植物经常处于水浸状态，而形成水涝或被雨水冲毁。预防水涝应采取以下措施。

①在植物种植前应做好平整场地的工作，保证种植面有适当的坡度；修建排水设施，以方便排水，避免积水。

②经常检查排水管道及排水沟，堵塞处应及时疏通。

③大暴雨来临前，应将可能被水浸的地方的花木搬到高处。

④每次降雨过后，对水浸的绿化地进行人工排涝。

⑤被雨水冲毁的绿化植物应及时进行补栽、补种。

⑥花木基地内的花木除做好应有的排水设施（如排水沟等）准备外，降雨过后还要用细木棍或细钢筋在积水的花木盆内插孔，协助排水。

⑦在梅雨季节，应抓住雨停间隙对植物喷防腐药剂，以防腐烂。

4.绿化操作安全管理

（1）剪草机械的安全使用

①必须穿长衣、长裤及密封性鞋袜等方便操作且不易被机器卷入的服装，严禁赤脚或穿拖鞋、短裤、裙子等进行操作。

②使用前须充分检查机器的刀盘、皮带、离合等各部分是否正常，如果不正常，则一定要修复完好后方可使用。

③剪草前应彻底清出场地内的石块杂物，并将工作区域内的无关人员劝离；使用割灌机时，工作点周围半径5米内不得有无关人员。

④剪草时匀速进行，拐弯时要减小油门。

⑤带草袋的剪草机应装好草袋才可开始剪草，不可在没装好草袋的情况下进行剪草。

⑥任何情况下不可将手伸入剪草机刀盘内清理草渣，以防刀片伤手。

⑦草地如果是湿的不能剪草，应待其凉干后方可开始，以防对草、机器及人员造成伤害。

⑧斜坡剪草时，操作员应站在与机器同一水平线的位置上侧向操作，避免滑倒时机器伤到人。

⑨割灌机启动时操作员应面对着刀盘，而不能背对着刀盘。

⑩使用机器前应充分了解机器的性能特点，并牢记注意事项。

（2）绿篱机的安全使用

①使用前应检查机器的各个部位是否正常，如果不正常，一定要修复完好后方可使用。

②牢记并遵守机器使用的注意事项。

③启动绿篱机时应先将机器平放在地上，人应沿朝向绿篱剪的方向拉动启动绳，不允许提着机器启动或背向绿篱剪方向启动。

④绿篱机启动前应将油门调到最小，避免剪刀随机器启动而启动。

⑤剪绿篱时应遵循横平竖直的握机原则。任何时候剪刀都不允许朝向自己的身体，机器启动后应双手握机器。

⑥在自己的脚被植物盖住而看不见的情况下，不允许向自己的脚部方向修剪。

⑦如果机器的剪刀被较大的树枝卡住不动，应先将油门调到最小后关机，然后再用手将树枝取出，不允许在未停机的情况下直接用手去拿。

（3）大树修剪的安全操作

大树修剪往往涉及高空作业，具有危险性，因此在修剪大树时应注意以下事项。

①修剪大树应使用高枝剪、高枝锯及人字铝梯或液压升降机、修剪车进行操作，不应直接爬到树上修剪。

②使用高枝剪或高枝锯修剪时，人与修剪杆之间最少应呈15°的夹角，以防剪下的枝叶掉在身上。

③使用人字梯时应两人配合。注意要先将梯子放稳后再爬上去，另一人在下面扶梯子且应注意梯上人员的动作，以便配合，并防止剪下的树枝砸到自己。

④修剪较大的树枝时，应由多人配合。先将待剪树枝用绳子绑住，由其中一人朝无人的方向拉动绳子使树枝下坠，其他人则在反方向进行修剪。

⑤进行大树修剪工作时，应在周围摆放工作告示牌，防止无关人员靠近。

（4）斜坡工作的安全操作

在斜坡上进行修剪、栽种等操作时，容易出现滑倒及石块或工具掉下砸伤人等事故，对操作者具有较大的危险，因此进行斜坡操作时应注意以下事项。

①斜坡工作应至少由两个人以上配合进行。

②斜坡工作时，应穿有钉的足球鞋或其他方便行动的防滑鞋。

③在30°以上的斜坡工作时要佩戴安全带，其中一人在斜坡上将安全带固定于树杆或其他安全的固定物上逐渐放下，另一人在下面工作。

④斜坡工作时不允许两人同时在同一垂直线上工作，以防止上面的人不小心将石块或其他东西弄下打伤下面的人。

⑤雨天或山泥松滑时不应进行30°以上斜坡的工作，以防止滑跌或山土滑坡。

（5）农药的安全使用操作

大多数的农药具有毒性或腐蚀性，因此正确使用农药，既能杀除植物病虫害，又能确保人身与环境的安全。使用农药时应注意以下事项。

①农药应存放在危险品仓库中，不应到处乱放。

②配药或喷药时应戴好口罩及胶手套，并穿长衣、长裤。

③人应站在上风口进行喷药工作，不应逆风喷药。

④注意过往行人，如有人走过时应压低喷枪或暂时关闭喷枪。

⑤未用完的农药应装在一个小桶中放在喷药机旁，不应到处乱放。

⑥喷完药后应及时洗手、洗脸并更换衣服，漱口后才可进食饮水。

⑦不得擅自将农药带出或卖给他人，也不得擅自替他人喷药，以免对他人造成危害或产生纠纷。

⑧洗药桶中的水不允许乱倒，应倒于指定地方。空药瓶、药袋应回收做集中处理。

1-10.3 绿化外包管理内容解读

1.绿化外包准备的工作要点

（1）汇总绿化清单

外包之前，物业公司要对绿化面积进行测量，对绿地类型及植物的种类和数量进行统计，并汇总成绿化清单（见表10-5）。此清单有助于管理处计算绿化外包服务费用，也便于服务承包公司报价。

表10-5 绿化清单

单位名称：

占地面积：绿地面积：覆盖率：

项目单位数量备注

（2）确定外包绿化养护作业频度的要求

绿化养护作业频度是指通过绿化养护应达到的标准确定各个工作项目的频度，比如多少天浇一次水，多久除一次草等。这是在签订合同时要明确落实的事项，是日后进行绿化质量检查、监督的依据之一。以下提供一份范本作为参考，见表10-6。

表10-6 某小区外包绿化养护作业频度要求

序号项目工作具体要求

1 浇水（草坪和灌木

为主）

冬、春季晴天宜视天气情况每2～3天浇水一次，夏、秋季宜

每天浇一次

2 清理绿化垃圾修剪下来的树枝和杂草，当天垃圾要当天清运，不准就地焚烧

3 补植对因管理不善造成的残缺花草、树木、草坪露黄土部分及时补植恢复

4 防风、防汛灾前积极预防，对树木加固；灾后及时清除倒树断枝、疏通道路。清理、扶植不得超过两天

5 防人为或车辆破坏确保绿化完整，被人为或车辆破坏时要及时恢复，并采取有

效措施封闭

6 松土、除杂草草坪等除草每月一遍，雨后杂草严重者每周一遍。草坪上不允许有开花杂草，花木丛中不允许有高于花木的杂草

7 施肥草地每天施肥一次，施肥量千克/100（米2〃次）；灌木每年施肥次，施肥后回填泥土、踏实，淋足水，做到施肥均匀、适度，施肥量千克／100（米2〃次）；乔木每年施肥次，施肥量千克／（棵〃次）

8 修剪整形草地：夏、秋次／月，冬、春次／季；灌木：春、秋季次／月，冬、春次／季，乔木冬季修剪一遍

9 病虫害防治坚持“预防为主，综合治理”的原则，发现疫情要立即喷药防治，每天喷药一次

（3）制定外包绿化养护验收标准

外包绿化养护验收标准及扣罚依据，也是在与绿化服务承包公司洽谈及签订合同时必须提到的，同时也是日后进行绿化质量检查、监督的重要依据。以下提供一个范本作为参考，见表10-7。

外包绿化养护验收标准

项目验收标准扣罚依据

浇水（1）保持植物良好长势，不出

现大面积枯萎等缺水现象

（2）秋冬保持草地基本青绿

旱季（秋冬）超过一天不浇水并出现大

面积枯黄、落叶失水现象扣元／平

方米

施肥做到施肥均匀、充足、适度，

保证植物强壮、枝叶茂盛

施肥量以管理处在“绿化养护工作记录

表”中的记录为准，不够量要按实扣款

修剪整形（1）草地：要求草的高度一致、

整齐美观，无疯长现象

（2）乔、灌木：植物主枝分布

均匀，通风透气、造型美观、

绿篱整齐一致、无空膛现象

草长超过厘米按元/平方

米地被超过厘米按元/平

方米绿篱未按时修剪造成疯长、明显空

膛的按元/平方米扣款

病虫害防治病株、虫害现象不成灾；发现

病虫害及时防治

出现大面积虫害、病株并成灾，影响观

赏时，可要求全面更植同规格花木，费

用由园林公司负责

除杂草松土单纯草种纯度％以上；花

丛下无杂草；树盘内无严重杂

草

如有严重杂草并影响观赏时扣元

／平方米，树盘规则、明显

补植能满足植物生长的条件下无黄

土裸露；做到绿化完好率％

以上；草坪无积水、无明显沟

缝；对局部缺光地块换耐阴植

物

因管理原因逾期不补，按如下标准扣

罚：

乔木元／株

灌木元／株

草坪元／平方米

清理绿化场地的

垃圾保洁率达％以上并有专人

跟踪保洁

超过两天每处每夜罚元

防风、防汛尽快恢复原状，以免影响交通、

人流

因未及时扶植、管理不当造成损失，园

林公司负责恢复

人为、车辆破坏恢复和封闭效果明显园林公司负责栽植恢复

（4）测算绿化管理费

①园林绿化管理费构成

a.基本构成

园林绿化管理费一般包括淋水、日常清理残花落叶及绿化垃圾、绿化工人服装、植物损耗补植、意外事件（如台风、洪灾、雷电、机械破坏等）造成的绿化破坏清理（不包括绿化植物恢复费用）、园林淋水用电、绿化工具损耗、行政管理等费用。

b.其他

在实际测算时，除了这些费用外，还应按相关规定及承包公司的资格情况，在总数基础上加一定的税率（一般为5％以上）和利润率（一般为2％～7％，园林公司资格越高比例越高）。

②绿化管理费测算依据

a.起算基数

在管理费测算中，要首先确定起算基数。一般来说，水费、电费和人工费是决定不同地方绿化管理费差异的重要因素。因此，在绿化管理费测算中，都将每平方米每年的水费及人工费作为绿化费用测算的基数，并由基数推算出基本费，再在基本费的基础上推算其他费用，进而推算出全部费用。

b.经验性的数字

经验性的数字也是测算的依据之一。例如，每个绿化工可管理约4 000平方米的绿化面积；管理税率一般为5％左右，利润一般为3％～7％。

③绿化管理费测算法

绿化管理费测算法有许多种，以下简要介绍其中一种。

以××市小区综合型绿地（即乔木、灌木、地被混合型绿地）二级管理要求的绿化管理费测算为例，对测算的过程进行简单的说明。

小区二级管理工作要求：植物淋水足够，不出现缺水现象；平均每年全面施肥3次、全面修剪5次、全面喷药6次、全面除杂草及中耕3次。

a.基本费测算

在物业绿化管理中，基本费的开支主要是以水和人工为主。因此，应以当地水费及人工费用作为起算基点测算基本费，再在基本费的基础上推算其他费用，由此决定当地每平方米绿化面积的年管理费用。其计算方法见表10-8。

表10-8 绿化基本管理费测算法

费用类别费用代号计算方法

淋水费用 a 以每平方米每年用水1吨计，水费（加排污费）2．5元／吨，则每平方米淋水费用为1×2．5=2．5元／年

清理残花落叶及绿化垃圾费用b

以该项工作占基本工作量的15%计，以平均每人管4000平

方米计，一个绿化工人当年平均年薪约9000元，可得出每

平方米绿化清残花落叶及绿化垃圾费用为9000÷4000×

15%=0．3375元/年

服装费用 c 以平均每人每年发两套工作服，每套70元计，每人管理4000平方米，则服装费为70×2÷4000=0．035元／（米2〃年）

工具费用 d 以平均每年工作区（4000平方米）配500元工具计（若管理区域为机械化要求高的地方则另计），平均每平方米工具费用为500÷4000=0．125元／年

意外事件处理费用 e 以每年每个工作区（4000平方米）一个台班（350元）计，平均每平方米处理费为350÷4000=0．0875元／年

补植及其他费用 f 计算结果为：f＝（a＋b＋c＋d＋e）×20％＝0．617元／（米2〃年）

总计基本费用t 计算结果为：t＝a＋b＋c＋d＋e＋f＝3．702元／（米2〃年）

b.修剪费用

平均每次每平方米修剪费用＝基本费（t）×5％=3.702×5％=0.185 1元/（平方米·次）。每年修剪5次，则每年修剪费用为0.185 1×5=0.925 5元/（平方米·年）。

c.施肥费

施肥费一般以每平方米每次复合肥30克算，按5.2元/千克复合肥计，则每平方米每次施肥费用为：5.2×0.03=0.156元/（平方米·次）。一年施肥3次，则每年施肥费用为：0.156×3=0.468元/（平方米·年）。

d.松土除草费

松土除草费按基本费的10％计，则每年松土除草费用为：3.702×10％=0.370 2元/（平方米·年）。

e.病虫害防治费

病虫害防治费平均每次按基本费的5％计，则每次防治费用为0.185 1元/（平方米·次），每年喷药6次，则每年防治费用为：0.185 1×6=1.110 6元/（平方米·年）。

f.税费

按5.2％税率计，税费＝（基本费用+修剪费用+施肥费+松土除草费+病虫害防治费）×5.2％＝（3.702＋0.925 5＋0.468＋0.370 2＋1.110 6）×5.2％＝6.576 1×5.2％=0.341 9元/（平方米·年）。

g.利润

利润按各种费用的5％计，利润＝（基本费用+修剪费用+施肥费+松土除草费+病虫害防治费＋税费）×5％＝（3.702＋0.925 5＋0.468＋0.370 2＋1.098＋0.341 9）×5％=0.345 9元/（平方米·年）。

h.总费用

总费用为上述各项之和，即总费用＝基本费用+修剪费用+施肥费+松土除草费+病虫害防治费＋税费＋利润＝3.702＋0.925 5＋0.468＋0.370 2＋1.098＋0.341 9＋0.345 9＝7.263 9元/（平方米·年）。

假如绿化面积为50 000平方米，则绿化管理费用约为：50 000×7.263 9=363 195元/年。

对于特级、一级、二级等级别的管理费，除了基本费用中的淋水费（淋水次数要求不一）、清理残花黄叶及绿化垃圾（要求标准不一样）应相应变化外，还应在修剪次数、施肥次数、松土除草次数、病虫害防治次数等方面按质量要求进行调整，以显示不同质量要求下的工作量的差别。表10-9中列出了不同级别的管理工作量。

表10-9 不同级别管理工作量（次/年）

级别淋水清残施肥修剪喷药松土除草特级充分每天10 12 12 8

一级足够每周 6 8 8 5

二级保证每半月 3 5 6 3

三级不出现缺

水致死

每季 2 2 2 1

2.绿化服务承包商的评定与选择

（1）绿化服务承包商的责任

绿化服务承包商的责任是指为完成全部绿化维护任务提供必要的人力、设备和材料。设备的型号和状况必须能够有效地完成规定的任务，并避免对资产、业主和行人造成危害，设备应保持在良好状况下并在正常操作时不产生太大的噪声和烟雾。

①承包商雇用的人员必须经过现代园艺技术的培训。经过培训的人员可减少错误和事故的发生。工人工作时必须穿承包公司的制服，以便识别。

②现场应该有监督员或领班人员随时指挥这些工人进行维护操作。监督员每次工作时应向物业管理处经理报告场地的最新状况并留下工作报告表，说明每次完成任务的情况。

③绿化服务承包商应遵守有关的规范和建筑规章。例如，许多设施对于剪草坪可能有时间限制，在早上7：30前不允许剪草坪，这就必须提前通知承包商，以免影响业主的生活。

④如果草、树木因承包商的过失受到损坏或死亡，则应由承包商承担其更换费用；如果其损坏或死亡是由于自然原因造成，则应由发包商自行更换。更换的植物应完全“健康”并适合当地气候，其类型、品种和大小应与原来的一样。

（2）绿化服务承包商评定的标准

①组成评定小组

在进行招标或选择绿化服务承包商前，物业公司首先要根据实际质量要求制定出切合实际的绿化服务承包商评定标准，再向专业单位发出招标函。

②确定评定标准

通常，绿化服务承包商评定的标准包括以下方面。

a.绿化服务承包商的专业资质、营业执照及资金实力。

b.绿化服务承包商的技术力量、管理经验。

c.绿化服务承包商以往的专业业绩和口碑。

d.绿化服务承包商的管理能力、管理制度和培训制度等。

e.绿化服务承包商的设备及工具的完好程度。

f.绿化服务承包商的绿化管理方案。

③评价供应商的经验和技术

在决定选择哪家绿化服务承包商前，物业公司要和多家承包商洽谈，选择时报价不是唯一考虑的因素。绿化服务承包商的能力和水平应该相一致，应该客观地评估承包商的经验和技术。选择的承包商应有必需的设备和专业技术，其人员应经过相关的培训。

绿化服务承包商参加评审时应提交以下资料。

a.绿化服务承包商的资质证明、营业执照。

b.主要技术人员的学历证明及个人资料。

c.绿化服务承包商以往的主要工作业绩。

d.绿化服务承包商的主要规章制度。

e.绿化服务承包商主要园林绿化管理的操作规程。

f.绿化服务承包商主要园林设备、工具的名称及数量。

g.针对待分包项目的工作计划。

④公正地比较

为了对不同承包商的不同建议书进行公正的比较，物业公司应制定所有承包商都要遵循的招标准则。另外，由于每处设施景观不同，要求的维护水准也不同，所以物业公司最好请园林专业人员来现场考察并提出维护要求，然后根据这些比较和要求编制“综合维护说明书”、“维护项目与维护次数及费用表”（见表10-10）。

表10-10）承包商费用比较表

1．草坪维护

（1）剪草

（2）清扫落叶

（3）修剪边缘

（4）施肥

（5）杂草防治

①出苗前防治

②出苗后防治

（6）虫害防治

（7）土壤通气

（8）机械播种

（9）加石灰（必要时）（10）除杂草（必要时）维护次数

28

8

28

3

2

2

2

1

1

1

1

每次费用

合计

共计

2．防治虫害

监控防治各种病虫害39

合计

3．乔木、灌木和其他植物维护

（1）修剪边缘

（2）覆盖树根

（3）除杂草

（4）清扫

（5）修剪

①乔木

②灌木

③地面覆盖

（6）施肥

①乔木

②灌木

③地面覆盖

④一年生和多年生植物（7）监控和调节灌溉（8）人力浇灌

6

1

28

40

1

10

10

1

2

2

4

19

根据需要合计总计

维护规格和其他要求确定后，物业公司应召开一次投标预备会议，请投标商到现场考察。在这次会议上应强调对建筑物内和周边区域的专门要求。

商讨会上可提出任何有关绿化维护的问题，并应让所有的投标商按照统一的规格、任务和维护次数进行投标。如果投标前不能做到这一点，而是各承包商按自己想像的要求投标的话，那么并不能满足物业绿化管理的需要。

⑤承包商选择评审表

物业公司可预先设定统一的评审表，方便评审小组填写意见，该评审表应归档管理。以下提供一份承包商评审表作为参考，见表10-11。

表10-11 绿化承包商评审表

年月日

绿化承包商资料公司名称：公司地址：经营范围：联系人：联系电话：

评

审

标

准

内容符合画“√”，不符合画“×”具体说明

管

理

部

意

见

部门经理签名：年月日

总

经

理

批

示

总经理签名：年月日

3.签订绿化外包合同

选定绿化服务承包商后，经双方协商一致签订承包合同。

合同内容应包括：甲方（发包方）单位名、乙方（承包方）单位名、管理面积、单位面积管理费用、总费用、付款方式与时间、双方责任与义务、管理质量标准、违约或管理不达标时的处理方法等。以下提供一份绿化外包合同作为参考。

某住宅小区绿化养护管理承包合同

甲方：

乙方：

为加强绿化养护管理，保证服务质量，甲方自愿将其受托管理的小区绿化养护工作发包给乙方，由乙方为上述小区提供专业化绿化养护管理。为明确合同双方的权利与义务，经甲、乙双方协商一致，特订立本合同，以资双方共同遵照执行。

一、物业基本情况

小区位于，小区公共绿化面积为平方米。

二、绿化服务范围

绿化范围建议辅以图纸标明，并由双方签章确认后作为本合同的附件。

三、承包方式

采用由乙方包工、包料（包括苗木）、包工具、包设备、包酬金的方式。

四、合同有效期

本合同自年月日起至年月日止。合同期满如需续约，甲乙双方应另行协商确定。

五、甲方责任

1.全面监督、指导、检查、验收乙方工作，发现问题及时通知乙方，要求乙方及时予以处理，对乙方提出的合理建议和要求予以采纳或提供帮助。

2.如遇特殊工作需求时（如外来人员参观、创优检查、台风、火灾等情况），需提前通知乙方安排人员进行修剪等绿化养护或恢复工作。

3.有权制定相应的管理措施、监督检查标准等，以保证乙方按照合同及其他双方议定的要求进行作业。

4.无偿提供绿化养护工作所需的水、电。

5.负责本合同约定的绿化服务范围内，与绿化相关的、归甲方所有的或由甲方提供的绿化设备的修复及完善（乙方自行增加的设备除外）。

6.按合同约定，为乙方办理结算手续。

六、乙方责任

1.乙方应严格按本合同约定和投标书中的承诺，为甲方受托管理的××小区提供专业化绿化养护管理。严格教育、培训和管理派驻的绿化员工。遵守甲方制定的各项规章制度，服从甲方的管理，爱护甲方及小区财物，维护甲方良好形象。

2.乙方派驻甲方的所有工作人员，必须按甲方管理处的有关规定办理相关手续，并提交所有工作人员有效身份证明文件的复印件。工作时间，所有乙方绿化员工必须统一着装，佩戴工卡上岗，每日按要求到管理处指定位臵签到，工作时间不得擅自离岗。

3.按照双方协商人数，选择素质良好、技术娴熟、形象好、身体健康的专业人员（至少有一名经管理处认可的现场主管，需24小时待命）进场作业。

4.每月25日之前将下月绿化养护工作计划以书面形式交甲方审核；每月28日之前以书面形式向甲方提交本月工作总结。调整的月度工作计划须报甲方备案。

5.乙方不得因其他绿化养护工地的需要等原因,随意将本小区的绿化员工调离。确需调离的，须制订其他人员补充计划并经甲方批准后实施。

6.如遇有关部门进行检查，乙方必须保证修剪等绿化养护措施到位。如因乙方原因未能通过有关检查，乙方将负责全部违约责任，甲方有权视具体情况对乙方采取相应处罚。

7.日常工作中，乙方派驻的绿化养护员工如发现小区公共设施、设备被损坏时，应及时通知甲方。

8.乙方现场主管应与甲方每周联检一次，每月至少指派一名高层管理人员检查承包范围内的绿化养护情况，并积极征询甲方意见，加强沟通，不断提高服务品质。

9.乙方应科学、合理地安排进驻甲方工作现场的绿化员工的工作时间和计划，负责承担乙方派驻甲方工作现场的绿化养护员工的工资、住宿、福利及其他一切费用。因乙方员工发生劳动争议而影响或有可能影响到本合同的履行时，乙方应及时作出相应调整，以保证本合同约定下的绿化养护质量。

10.乙方应积极听取甲方对绿化管理工作的意见，认真配合并完成其他特殊绿化作业事项。

11.乙方承诺自行办理公共责任保险。

七、工作人数、时间安排、工作要求和工作质量标准

1.乙方保证从年月日起安排员工进入小区绿化养护现场。

2.工作时间：乙方应当按照附件四“绿化养护工作情况说明”中的约定安排作业时间。除经甲方另行批准同意外，不得有时间差。

3.除非双方另行约定，乙方派驻甲方工作现场的绿化养护人员不得同时为甲方以外的任何单位和个人提供绿化管理服务。

4.工作质量标准：乙方应当按照附件一“绿化管养标准”和附件二“绿化养护作业频次标准”规定的标准执行。

5.在绿化养护用水用电管理方面，乙方承诺采取以下措施，尽可能节约水电耗费，以维护甲方的合法权益。

（1）不使用破损的水管。

（2）在浇水时采用喷灌的方式。

（3）培养员工的节水意识。

（4）及时提交月度用水计划。

（5）其他节水措施。

八、承包费用标准

绿化养护服务承包费用：每月人民币仟佰拾元角分（）。

九、付款方式

费用按月结算。每月10日前，乙方将服务发票交给甲方，结算上月的绿化养护承包费，甲方自收到乙方发票之日起10日内通过银行支票付款。

十、合同履行保证金

乙方需向甲方缴纳合同履行保证金元，本合同到期后的一周内返还合同履行保证金。如发生下列情况，合同履行保证金不予返还或予以相应扣减。

1.乙方未履行本合同约定的义务。

2.因乙方原因给甲方造成经济损失。

十一、违约责任

1.甲方每月开展的绿化养护质量评审主要以周检结果为依据，并采取每周联合检查的形式。其中，周检查采取百分制，满分为100分。周考核分达到99分时，不扣减合同款；周考核分低于99分时，扣减当月合同款的0.3%；周考核分低于98

分时，扣减当月合同款的0.5%；周考核分低于97分时，扣减当月合同款的1%，依次类推。

2.除本条第一款所及周检查以外，甲方下属管理处在不定期检查中，如发现以下严重不合格情况时，甲方有权直接扣除乙方月合同款的0.3%（不定期检查不计入周检结果中）。

（1）在同一周的检查中，发现有经管理处指出为错误作业的，重复出现3次。

（2）在同一周的检查中，绿化作业垃圾连续3天未清理。

（3）在规定的整改时间内未完成整改项目（因不可抗力原因而无法完成的除外）。

（4）员工离岗时间超过半小时，或在当值时间内发生与工作明显无关的行为。

（5）其他有违职业操守，或客户意见较大，经查证属实的行为或结果。

3.无论任何原因，乙方员工与甲方或业主（用户）每发生一次争吵，扣除乙方月合同款的2%；与甲方或业主（用户）发生打架斗殴行为，应立即调换绿化员工，并扣除乙方月合同款的10%，依此类推。

4.工作期内如有绿化养护人员短缺，甲方有权按合同约定，扣除平均每人每日酬金（费用）的两倍金额作为违约金。

5.工作期内如使用的绿化物料、苗木、工具、设备等低于、少于或不符合投标书中所规定的质量、规格、数量要求等，甲方有权按照投标书中列明的单价与短缺数量乘积的两倍扣除合同款作为违约金。

6.如乙方服务质量下降，甲方以书面形式通知后10天内仍未改善，甲方有权雇用其他所需人员进行上述改善，而所需一切费用则从合同款中扣除。如遇紧急突发事件如台风、山洪等，而乙方未能及时处理时，则甲方有权雇用其他所需人员进行有关工作，一切费用从合同款中扣除（不可抗力原因除外）。

7.因甲方未能如期付款而影响乙方开展工作，受资金不到位影响而未能采购到物料、苗木等，导致养护作业难以开展时，甲方不能在未结算期间对乙方进行有关罚款（日常养护除外）。

8.合同履行期间，因甲方失去物业管理权或因业主反对而导致本合同无法履行的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任。

9.发生下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同并可扣留乙方交付的合同履约保证金。由此给甲方造成的经济损失超过履约保证金部分的，乙方仍应赔偿。

（1）乙方严重违反合同约定，影响小区环境、服务质量下降、服务质量难以为继或导致甲方有关利益的严重损害，经甲方书面警告仍无效果的。

（2）乙方周考核分低于96分的，甲方有权解除合同并可扣留乙方交付的合同履约保证金。

（3）在国家、省、市、区各级检查和创优等园林绿化质量评比过程中，小区绿化未能达标的。

（4）乙方将本合同权利、义务分包或变相转包的。

10.甲方连续三个月未能支付乙方绿化养护承包费的，乙方除有权选择解除合同以外，还可向甲方追索延迟支付的绿化养护承包费。

十二、赔偿责任

1.乙方负责承担其派驻人员的工资、保险、劳保福利及其他一切费用。乙方任何员工意外伤亡，甲方概不负责。

2.因乙方原因造成任何人身伤亡事件或任何财产损坏、损失，乙方须负完全法律责任，并赔偿甲方遭受的一切损失。若乙方不付上述费用，甲方有权从支付给乙方的合同款项中扣除上述费用，不足部分由乙方另行支付。

十三、其他事项

1.乙方进驻甲方现场后，若因绿化面积扩大（缩小）或者增加绿化改造工程需增加（减少）费用时，由双方另行协商议定。

2.为便于双方的正常工作联系，乙方自行配备对讲机及相应设备。乙方人员不得利用对讲机传递非工作信息，并保持工作期间通信畅通。

3.未经双方同意，任何一方不得透露合同中的相关内容。

4.若甲方招标书、乙方投标书中的承诺事项与本合同约定有相抵触的地方，按本合同约定内容执行。本合同未作约定的事项，按照甲方招标书和乙方投标书中的内容执行。

5.本合同未尽事宜，由双方协商解决，并可另行订立补充协议。若协商不成，交由当地人民法院裁决。

6.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，并具有同等法律效力。

7.下列附件是本合同的不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。

（1）绿化管养标准。

（2）绿化养护作业频次标准。

（3）绿化管养质量检查评分表。

（4）绿化养护工作情况说明。

（5）绿化养护报价表。

（6）现场管理制度。

（7）安全作业制度。

8.本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。

甲方：乙方：

年月日年月日

4.绿化外包质量管理

（1）委派专人负责

质量管理应该是绿化服务承包商的责任。绿化服务承包商应委派现场监督员担负起对现场管理的责任。绿化服务承包商应让全体员工熟悉场地的具体要求和维护的规格。

（2）制订绿化维护计划

以下是典型的绿化维护时间安排表（见表10-12），可用作检验单，以保证完成全部任务，查明不足之处并采取补救措施。此表应根据场地的具体要求和规格进行修改。

表10-12 绿化维护时间安排表

任务月份

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

春季清扫树根覆盖√√

剪草

清扫草坪上的垃圾防治杂草

发芽前除草

蛴螬防治

发芽后除草

乔木和灌木施肥草坪施肥

草坪通气

清除草坪枯草垫土壤试验

补种

加石灰

休眠喷洒油

其他害虫防治

树木修剪

灌木和平卧植物修剪√√

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（3）运用制度管理

绿化外包工作应制定相应的制度进行全过程管理，物业公司应将这一制度告知承包商；同时，在各个环节的管理中，应严格按制度执行。以下提供一个绿化外包管理制度范本作为参考。

绿化外包管理制度

一、目的

为保护、完善绿化带，美化小区环境，本物业小区拟将绿化工作外包。为规范外包工作，特制定本制度。

二、适用范围

本制度适用于本公司××小区的绿化外包工作。

三、职责

1.公司经理负责审定绿化方案，确定绿化服务外包承包商。

2.管理处主任负责拟定绿化方案，签订绿化服务外包合同。

3.物业管理员负责绿化工程施工质量监控和日常绿化管理。

4.清洁员负责绿化和除草。

四、工作程序

1.确定绿化方案

（1）管理处主任根据业主委员会的委托和要求，并根据小区美化的实际需要，提出初步绿化方案。

（2）管理处主任就初步拟定绿化方案，向业主委员会委员征询意见。

（3）根据业主委员会委员的意见，管理处主任拟定绿化方案，并提交公司经理审核、批准。

2.委托施工

（1）绿化服务承包商的确定按承包商选择程序进行。

（2）管理处主任与被选定的承包商签订绿化外包服务合同。

3.施工质量监控

（1）物业管理员按绿化工程合同的规定对施工质量进行监控。

（2）物业管理员将发生的不符合要求的情况记入“绿化工程存在问题处理单”，并将处理单交承包商限期整改。

（3）物业管理员跟踪整改的进行，并检查整改结果，决定认可或要求其继续整改。

（4）对合同期限内不能完工的绿化工程，物业管理员应向承包商寻求补偿。

4.绿化工程的验收

（1）绿化工程施工完毕，物业管理员应组织人员进行验收。

（2）参与验收的人员有：物业管理员、管理处主任、业主管委会委派的人员、公司经理、承包商代表。

（3）参与验收的人员在“绿化工程验收移交记录表”上签字，即为验收合格。

（4）若验收中发现问题，物业管理员应按规定进行处理。

（5）绿化工程验收接管后，由管理处自行养护。

5.绿化养护的日常管理

（1）物业管理员每周对绿化带至少巡视一次，并做好绿化巡视记录。

（2）物业管理员在巡视中发现问题，应及时通知绿化养护承包商处理。

（3）物业管理员每月汇总绿化巡视记录，并提交管理处主任审阅。

（4）管理处主任对汇总的绿化巡视记录进行分析（必要时，按“统计技术应用程序”采用统计技术进行），对存在的重大问题和经常发生的问题，按“纠正与预防措施管理程序”进行处理。

6.日常养护

（1）除草

①清洁员除草责任范围及工作内容的确定。物业管理员根据绿化面积、清洁员人数的多少，划分和规定清洁员除草责任范围和工作内容，并列出“清洁员除草责任范围及工作内容一览表”。

②清洁员将自己责任范围内的绿化带中的杂草每半个月进行一次清除，确保无明显的杂草。

（2）浇水

清洁员按以下要求进行。

①对新栽绿地，自栽种之日起10天内，须早晚各浇水一次；待成活后，可酌情减少浇水次数。

②持续一星期干旱时，须浇水一次。

（3）施肥、杀虫、修剪

施肥、杀虫、修剪按以下要求进行。

①杀虫：每星期至少检查一次，如有虫害应及时进行消杀。

②修剪：每年不少于5次，应确保绿化植物的整齐、美观。

③施肥：每季度应施肥一次，并确保生长良好。

④补种：枯死、病死和损伤死亡的绿化植物应及时补种。

（4）以上项目由物业管理员每月填写“绿化养护记录表”，并交由管理处主任签署意见。

7.绿化带的日常维护

（1）绿化带的开挖或占用