佛山旧城改造模式有什么模式

佛山旧城改造模式有什么模式

佛山市在旧城改造工程的成功模式主要有三种，一种是以土地入股、引入开发商联合改造开发的“石头村模式”;第二种是石梁村自主成立公司开发模式;第三种是夏南二村居民宅基地置换股权模式。

石头村模式是一种以社会资金来改造旧村居，通过引进社会资金，将集体土地转为国有土地，村集体以土地入股之后，所有的改造开发资金都由开发商来承担。在解决改造资金问题以后，拆迁的居民同时会得到合理的补偿。在这种模式下，石头村的改造不仅没有花政府、村民、村集体的钱，而且还建成了还集商业、办公、酒店、金融为一体的大型商业综合体，村集体引入开发商合作开发，并把物业部分留下来经营，其收益用来为农民买医保社保、交物业管理费等，让村民享受到改造之后的成果。

石梁村自主建立公司开发模式，具体就是禅城区石湾镇街道石梁村专门成立了一家自己的房地产开发公司——东江龙房地产开发公司，以市场化方式推进宅基地换房工作。该村计划利用村集体仅剩下并已全部转为国有商业用地的300亩土地，开发房地产项目，经过拆旧宅基地、村民住宅、村集体物业，按规划新建住宅，最终置换农民住宅的建筑。此模式成功之处在于将旧村推倒重来，滚动开发，村民住上高楼的同时能够长期受益。

居民宅基地置换股权模式，这种模式现时成效不大，因为有部分村民不愿意，认为换房后没地在手，也有部分村民认为多出部分换的物业不能出租“划不来”，而南海农村工作部的相关人士则认为，关键还是因为片区规划和启动资金问题。

虽然该模式暂时还没成功，但是南海区还是大规模推行社区公寓的建设，在这里面，政府所扮演的角色是主导统筹部署，制定和落实相关政策措施;而农民集体则是社区公寓的建设主体，可选择自主建设，也可探索利用社会资金，引入产业投资或者以合作开发等方式。如果村集体希望自己开发，还可以把村集体建设用地抵押融资，若集体建设用地实现抵押权时无人购买，可由区、镇政府将集体建设用地收储，同时集体土地性质不会改变。

对于腾出的土地，村集体可自主选择国有建设用地或集体建设用地，政府将鼓励村集体发展二、三产业，同时政府也会优先安排招商引资项目。

而为了保障村民利益，经农民集体同意，社区公寓集体土地可以转为国有土地，在保障农村村(居)民住房的条件下，国有土地上的公寓式住宅办理房地产登记后可进入市场交易(属划拨土地的，需补办出让才能上市交易)。

如此一来，村民可以通过腾出的土地获得更多的长期受益，同时，置换的社区公寓也有了更大的自由度，可选择集体土地性质，也可选择能在市场流通交易的国有土地性质。

“三旧”改造很多时候表现为政府拆迁征地、卖地开发，但作为集体土地拥有者的村民不仅很难感受到城市化的利好，还获益甚少，有时甚至无一所获，这才使得不少村民、村集体对“三旧”改造普遍持反感、反对态度。

佛山旧城改造中所带来什么问题?

房讯小编：旧城改造之后好的一方面是显而易见的，但是弊的一面我们不能忽略。尤其是佛山这样一个拥有着悠久历史文化的一个古城，在改造的过程当中就更需要多加注意，保护其传统文化或者古迹的完整性。这里所说的完整性，除了建筑物本身的完好无缺，还包含文化的一种连续性。

近几年开始，对老城的改造开始变得剧烈起来，规模显而易见，老城区大片老住宅被拆，从规划方案来看，要建成现代化城市，这一片城区将来都将林立这象征着现代化的高楼大厦，在夜空下，玻璃幕墙里透出璀璨的光芒。当然，一般规划师做规划的时候，面对一个古老的城市，不提保护历史文脉是不可能的，老城区的一些名气较大的街坊被象征性地保存下来，如“东华里”，这是一片保留得比较完整的清式街坊。而没有幸运地被评为文物的周边建筑就免不了被拆除的命运了。事实上，失去了周边的街坊与建筑，“东华里”成为一个孤立的，被供奉起来的区域，犹如一个展品，一个被开发的旅游点，与周边的脉络已经接不上了，更重要的是，里面的城市生活已经不复存在，它失去了周边区域与它的互动，从而连自身的城市功能也失去了。然而在规划者眼中，这一片区域的历史与文化算是保存下来了，作为一个符号，正如在规划文本中，文脉也只是一个符号。在他们的幻想中，在他们的效果图中，这一片古老区域的文化闪现着现代的光芒。在拆除完毕的平地上，在某些区域又建起一些具有地

方特色的形态上是仿古风格的建筑，有趣的是，这些建筑模仿的对象正是刚刚拆除的真正的古建筑，让人不能理解。实际上市民是很理解的，这样的城市改造被若干个企业和集团控制着，他们在旧城改造开发过程中能得到很大的利益，这利益并不直接惠及市民，除了以下这一点：这利益是如此巨大，以致遭到拆迁的大部分市民也能得到满意的补偿，通常经济发展起来的城市在这方面会文明许多，补偿纠纷也会更少。

佛山市正在规划新城，有学者认为“佛山东平新城新中心区的建设极大缓解了旧城的建设压力，使得整体保护佛山老城成为可能”，事实上，撇开新城本身规划的一些理念及实际操作可能存在的问题不说，新城开发并没有使旧城的建设缓和下来，并加以细心地保护佛山老城，从而出现以上所叙述的问题。佛山近年来许多非物质的文化被开发，被设计，被规划，转而服务于游客，这是国内众多著名文化旅游城市的共同特点，比如祖庙翻新，建设黄飞鸿纪念馆，叶问堂等，保存东华里等，但一方面这些贴着文化标签的事物被重点地保护与开发以外，其余维持着城市质感的各种因素却由于没有被贴上标签以后，被自然而然地忽略，清除了。而被“幸运”地保存并开发成旅游资源的文化资源，却由于对游客需求的看重，由于城市文脉的断裂，对形象工程的强调，旅游产业的运作等，已经变得离市民越来越远，失去了它对于城市一些原有的重要的意义，完全成为了文化符号，用于吸引旅客，创造产值。而一些不为游客所知的深深藏于市民集体记忆与文化传统里的场所、活动等，才真正维持着城市的特色、市民的认同感，这些东西却慢慢在改造中，在“国际化”与“现代化”的呼声中消失。这是缺乏深入调查与了解的规划师以及站在过高的高度来看待城市的决策者所难以理解的，对城市历史的保护常常停留在肤浅的操作上。大规划在国外常常因为资金的不足，民众的反对而未能完整展开，却已经显示了它显而易见的错误来，多少年来，在我们城市的小巷里逐渐形成的邻里关系、市民之间以及市民与城市之间的归属感和认同感，城市宜居感与幸福感的来源，将逐渐地消失。

旧城改造的过程中还凸显了一些治安问题，拆迁片区由于人口大量迁出，各种治安问题也随之形成，仍未迁出的居民生活压力更大。一些未被封闭管理的老居住区常常面临失窃问题，许多区域被迫进行临时、简单的封闭管理，由于这些区域形态复杂，这样的管理效果不大，而且到处的铁门，封闭的路口使得城市体验不再亲密，变得冰冷而疏远。

房讯网友：旧城改造过程中应注意一些什么问题?

房讯小编：对于规划造成的利益的分配，城市的发展问题，责任的分配是重要的。也许咨询公众意见未必能得出更好的规划，但是却能把利益冲突在发生前显明，并将责任分散。规划师除了引导这样一个规划程序以外，还应承担起提供解决方案的任务，这是规划师专业技能的体现。针对问题进行专门研究并提供专业意见供决策参考，将涉及利益的决策与技术层面的规划方案区分开来，是规划工作一种更加适宜的方法。在城市更新的时候不要武断地拆迁大片地区。更少地出现想当然，更少地去代表别人做规划。这样做难度并不在技术上，而在制度设计上。如何让城市本身的需要能够反映到规划中去。