土地评估概述
土地评估概述
概述：土地评估一直是评估行业里面的重要部分，课堂的讲解不足以清楚的熟知，深刻的研究，希望通过本篇文章解释如下几个问题：概述土地评估将在哪些评估业务中发生，不同的业务发生时需要注意的关键点，有哪些土地评估方法，各种评估方法的优点、不足及应用范围。土地评估存在不确定性主要出现在哪些方面，现在整个土地评估行业的热门话题，在哪些方面存在研究的价值。之后通过比较几个实训来介绍土地评估的具体步骤以及各种方法在实训中的运用。
关键字：土地评估土地评估方法
一：土地评估国内外的研究现状
二：土地评估的定义
三：土地评估的范围
企业价值评估，房地产评估组成部分，抵押，担保，国有土地征地，农用土地征收，正常的市场交易，非正常带有特殊目的交易
四：土地评估的方法及运用
土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
1.1 市场法比较法
（1）基本概念：市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
（2）基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。（3）基本公式：V＝VB×A×B×D×E式中：V 为待估宗地价格；VB为比较实例价格；A 为待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数；B 为待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数；D 为待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数；E 为待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数。归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值
（4）适用范围：从估价对象来看，市场比较法主要适用于交易性不动产的价格评估，对于很少发生交易的不动产，如古建筑、寺庙、教堂、纪念馆、学校等，则不能采用市场比较法进行评估。从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除可直接用于评
估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。从地区来看，市场比较法主要适用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。
1.2：收益（还原）法
（1）基本概念：收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法
（2）基本原理：从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量，这就是收益还原法的基本原理。
（3）基本公式：：若土地收益为无限年期：V=a/r式中：V 为土地收益价格；a 为土地纯收益(或地租)；r为土地还原利率。若土地收益为有限年期：：V=（a/r）[1-1（/ 1+r）]式中：V、a、r 含义同前；n 为未来土地使用年。
（4）适用范围：有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价
1.3：成本逼近法
（1）基本概念：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。
（2）基本原理：成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，其评估原理建立在重建成本的理论基础之上，该方法认为生产成本与价格之间有着密切的联系。
（3）基本公式：：V=Ea+Ed+T+R1 +R2+R3=VE+R3式中：V 为土地价格；Ea为土地取得费；Ed为土地开发费；T 为税费；R1为利息；R2为利润；R3为土地增值；VE为土地成本价格
（4）适用范围：一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。
1.4假设开发法/剩余法
（1）基本概念：是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。
（2）基本原理：土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。
（3）基本公式：V = A - ( B + C )式中V为待估土地的价格，A为总开发价值或开发完成后的不动产总价值，B 为整个开发项目的开发成本，C为开发上合理利润。
（4）适用范围：代开发的地的估价，待拆迁改造在开发房地产的估价，仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的
估价，现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
1.5：基准基准地价（系数）修正法
（1）基本概念：利用城镇基准地价与基准地价修正系数表等评估结果，按替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。
（2）基本原理：基准地价修正系数法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应该具有相似的价格。基准地价是某级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内该类用途土地的平均价格。
（3）基本公式：V＝V1b×(1±ΣKi) ×Kj式中：V 为土地价格；V1b为某一用途土地在某一土地级上的基准地价；ΣＫi为宗地地价修正系数；Kj为估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
（4）使用范围：基准地价数据公布、更新及时的区域，影响因素能明确定量的土地估价
1.6：路线价法
（1）基本定义：在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度
百分率及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种方法。
（2）基本原理：路线价是根据土地价值高低距街道距离增大递减的原理。路线价法认为，市区内各宗地土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，一宗土地越接近道路部分价值越高，反之越低。临街同一街区的宗地根据其地价的相似性可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然低级基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需制定各种修正系数，对路线价进行调整，因此路线价法的理论基础也是替代原理。（3）基本公式：宗地地价=路线价×深度百分率×临街宽度如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两年临街地、三角地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需要依下列公式计算：宗地地价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率或宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度+其他条件修正额
（4）使用范围：同时对大量的土地进行评估，特别适用于土地课税、土地重划，征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场所。
五：土地评估实例