土地申请可行性研究报告怎么写

土地申请可行性研究报告怎么写

项目名称：土地申请可行性研究报告怎么写

申报单位：xxx

联系人：xxx

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编写时间：xxx

主管部门：xxx

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一篇总论

一、土地申请项目背景

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基矗为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

二、土地申请项目概况

1、什么是可行性研究报告？可行性研究报告是是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究报告主要用途是，到发改委申请项目立项、到国土局审批土地、申请银行项目贷款、申请进口设备免税、申请政府资金和补贴、用于向投资者融资、用于指导项目建设实施。

2、“土地申请可行性研究报告”的用途是什么？“土地申请可行性研究报告”主要用于内资企业新建（或改扩建）土地申请项目在发改委申请立项和到银行申请贷款，需要加盖工程咨询咨询章才能有

效。根据国家发改委颁布的《企业投资项目备案管理暂行办法》，企业在项目建设投资前必须到项目建设地发改委提交“土地申请可行性研究报告”申请立项。不涉及政府资金和利用外资的企业投资项目按照备案制立项。需要企业提交“土地申请可行性研究报告”、备案请示、公司工商材料、项目建设地址图、项目总平面布臵图，配合发改委填写项目立项备案表。

第二篇市场预测

当前，对土地用途改变为经营性用地的处置主要有三种主流观点：观点一：土地改变用途为经营性用地可以按市场价补缴土地出让金方式处理。具体操作办法：通过土地使用者申请并经国土资源管理部门和城市规划管理部门批准，签订出让合同、合同变更协议或重新签订出让合同，相应补缴土地出让金或差价部分土地出让金。

此观点主要法律法规政策依据是：

1、《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十七）条中规定：经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。

3、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十六条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。该观点认为：要从维护财产合法权益和遵守市场信用原则的高度出发，切实保障土地使用者依法取得国有土地使用权及其经营的合法权益。既然国家依法通过出让等有偿使用或行政划拨方式将国有土地使用权提供给土地使用者使用，在一定条件或时限下土地使用者合法拥有国有土地使用权，并依法享有该国有土地使用权开发利用及其改变用途、转让、出租和抵押等经营活动的权利。

观点二：土地改变用途为经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。具体操作办法：通过对土地使用者合理补偿的基础上依法收回国有土地使用权，按照城市规划管理部门确定的新土地用途和规划指标以招标拍卖挂牌方式重新公开出让。此观点主要法律法规政策依据是：

1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，

市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

2、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发〔2003〕70号）第四点中规定：协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。该观点认为：国家有责任保护土地使用者依法取得的特定用途的国有土地使用权，且土地使用者享有按批准的土地用途开发利用和经营国有土地使用权。但改变土地用途不属政府批准土地使用者原土地开发利用范围，其实质就是重新取得新用途的土地使用权。而改变为经营性用地，则必须严格按照法律法规和相关政策的规定收回原用途国有土地使用权并重新以招标拍卖挂牌方式公开供应。

观点三：土地改变用途为经营性用地即可通过按市场价补缴出让金也可以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。具体操作办法：

1、出让合同明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者地方法规或行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县政府在给予相应补偿后收回土地使用权重新公开供应；

2、出让合同没有约定、地方法规或行政规定也没有明确规定的，土地使用者应按规定报经出让方和城市规划管理部门批准，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。

此观点的主要法律法规和政策依据：

1、《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十七）条中规定：供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同。对工业项目用地必须有投资强度、开发进度等控制性要求。土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。该观点认为：在土地使用权出让过程中，市、县国土资源管理部门作为出让方应视为民事主体，并以民事主体身份与土地使用者签订具有民事性质的出让合同。为此，在遵守现行法律、法规、规章和规定的前提下，改变土地用途的处置办法主要要依据土地出让合同的相关约定操作。

第三篇对改变土地用途处置相关法律法规政策的思考

国土资源管理部门在办理改变土地用途处置工作过程中必

须坚持依法行政，这是不容置疑的。然而，面对相关法律法规规章和政策所作出的截然不同的规定，要做到与所有相关法律法规条文和政策规定相符，也是十分困难的。为此，有必要对改变土地用途处置的相关法律法规和政策进行全面系统的思考和梳理，从而对改变土地用途相关法律政策的精神有个总体判断和把握。

同于上世纪九十年代初制订出台的《房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对改变土地用途的办理规定存在着一定差异。《房地产管理法》第十七条规定是签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定是重新签订土地使用权出让合同。这点差异是否决定着在办理改变土地用途过程中可以随意选择签订合同变更协议或重新签订合同的处理方式，结论应该是否定的。因为在现行法律体系和管理制度下，土地用途是土地使用权经济属性中核心的构成要素，其直接决定着土地使用最高年期，同时间接影响着土地规划指标。在实际工作中对改变土地规划指标（或称为土地利用条件）和调整土地使用年期的情形，通常采用签订合同变更（补充）协议的形式；而改变土地用途不是对原土地使用权的一种微调，其直接导致了新的用途的土地使用权的产生，与原出让合同中出让方所提供的土地使用权完全不是一个概念，在具体工作中是以重新签订出让合同方式办理，其出让金额及使用年期通常是重新确定，土地利用条件也同样作出相应调整。因此，改变土地用途处置应按照

《房地产管理法》第十七条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条中“重新签订土地使用权出让合同”的规定执行为妥。而签订新的土地使用权出让合同的处置方式，很好地印证了改变土地用途是土地使用者重新取得新的土地使用权的行为，同时对应于政府是供应土地使用权的行为。

第四篇土地申请项目资源开发及综合利用分析

一、资源开发方案

资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。 (本章主要阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案，并对其进行分析评价。有关节能的分析评价设专章单独阐述。) (要阐述资源储量和品质勘探情况，论述拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，分析评价项目建设方案是否符合有关资源开发利用的可持续发展战略要求，是否符合保护资源环境的政策规定，是否符合资源开发总体规划及综合利用的相关要求。在资源开发方案的分析评价中，应重视对资源开发的规模效益和使用效率分析，限制盲目开发，避免资源开采中的浪费现象；分析拟采用的开采设备和技术方案是否符合提高资源开发利用效率的要求；评价资源开发方案是否符合改善资源环境及促进相关产

业发展的政策要求。) 二、资源利用方案

包括项目需要占用的重要资源品种、数量及来源情况；多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源综合利用方案；通过对单位生产能力主要资源消耗量指标的对比分析，评价资源利用效率的先进程度；分析评价项目建设是否会对地表（下）水等其它资源造成不利影响。 (对于需要占用重要资源的建设项目，应阐述项目需要占用的资源品种和数量，提出资源供应方案；涉及多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况的，应根据资源特征提出合理的综合利用方案，做到物尽其用；通过单位生产能力主要资源消耗量、资源循环再生利用率等指标的国内外先进水平对比分析，评价拟建项目资源利用效率的先进性和合理性；分析评价资源综合利用方案是否符合发展循环经济、建设节约型社会的要求；分析资源利用是否会对地表（下）水等其它资源造成不利影响，以提高资源利用综合效率。)

三、资源节约措施

阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案。对拟建项目的资源消耗指标进行分析，阐述在提高资源利用效率、降低资源消耗等方面的主要措施，论证是否符合资源节约和有效利用的相关要求。 (对于耗水量大或严重依赖水资源的建设项目，以及涉及主要金属矿、非金属矿开发利用的建设项目，应对

节水措施及相应的金属矿、非金属矿等原材料节约方案进行专题论证，分析拟建项目的资源消耗指标，阐述工程建设方案是否符合资源节约综合利用政策及相关专项规划的要求，就如何提高资源利用效率、降低资源消耗提出对策措施。)

第五篇土地申请项目发展规划

拟建项目是否符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容是否衔接和协调。 (论证项目建设的目标及功能定位是否合理，是否符合与项目相关的各类规划要求，是否符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定，是否满足行业准入标准、优化重大布局等要求。)

一、发展规划分析

应阐述国民经济和社会发展总体规划、区域规划、城市总体规划、城镇体系规划、行业发展规划等各类规划中与拟建项目密切相关的内容，对拟建项目是否符合相关规划的要求、项目建设目标与规划内容是否衔接和协调等进行分析论证。

二、产业政策分析

拟建项目是否符合有关产业政策的要求。 (阐述与拟建项目相关的产业结构调整、产业发展方向、产业空间布局、产业技术政策等内容，分析拟建项目的工程技术方案、产品方案等是否符合有关产业政策、法律法规的要求，如贯彻国家技术装备政策提高自主创新能力的情况

等。)

三、行业准入分析

项目建设单位和拟建项目是否符合相关行业准入标准的规定。 (阐述与拟建项目相关的行业准入政策、准入标准等内容，分析评价项目建设单位和拟建项目是否符合相关规定。)

第六篇土地申请项目技术方案、设备方案和工程方案

一、土地申请项目技术方案

1．土地申请项目生产方法（包括原料路线）

2．土地申请项目工艺流程

3．土地申请项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、土地申请项目主要设备方案

1．土地申请项目主要设备选型

2．土地申请项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式） 3．土地申请项目推荐方案的主要设备清单

三、土地申请项目工程方案

1．土地申请项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．土地申请项目矿建工程方案

3．土地申请项目特殊基础工程方案

4．土地申请项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．土地申请项目主要建、构筑物工程一览表

第七篇土地申请项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1．土地申请项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．土地申请项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．土地申请项目原材料、辅助材料来源与运输方式

二、燃料供应

1．土地申请项目燃料品种、质量与年需要量

2．土地申请项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．土地申请项目原材料、燃料价格现状

2．土地申请项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇总图、运输与公用辅助工程

一、土地申请项目总图布置

1．平面布置

2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3．总平面布置图

4．总平面布置主要指标表

二、土地申请项目场内外运输

1．场外运输量及运输方式

2．场内运输量及运输方式

3．场内运输设施及设备

三、土地申请项目公用辅助工程

1．土地申请项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案

（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．土地申请项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施

3．土地申请项目通信设施

（1）通信方式

（2）通信线路及设施

4．土地申请项目供热设施

5．土地申请项目空分、空压及制冷设施

6．土地申请项目维修设施

7．土地申请项目仓储设施

第九篇土地申请项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十篇土地申请项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一篇土地申请项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响

1．土地申请项目建设对环境的影响

2．土地申请项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二篇土地申请项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备

2．对危害部位和危险作业的保护措施

3．危险场所的防护措施

4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施

1．火灾隐患分析

2．防火等级

3．消防设施

第十三篇土地申请项目组织机构与人力资源配置

一、土地申请项目组织机构

1．土地申请项目法人组建方案

2．土地申请项目管理机构组织方案和体系图 3．土地申请项目机构适应性分析

二、土地申请项目人力资源配置

1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求

3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析

5．员工来源及招聘方案

6．员工培训计划

第十四篇土地申请项目实施进度

一、土地申请项目建设工期

二、土地申请项目实施进度安排

三、土地申请项目实施进度表（横线图）

第十五篇土地申请项目投资估算

一、土地申请项目投资估算依据

二、土地申请项目建设投资估算

1．土地申请项目建筑工程费

2．土地申请项目设备及工器具购置费 3．土地申请项目安装工程费

4．土地申请项目工程建设其他费用

5．土地申请项目基本预备费

6．土地申请项目涨价预备费

7．土地申请项目建设期利息

三、土地申请项目流动资金估算

四、土地申请项目投资估算表

1．土地申请项目投入总资金估算汇总表

2．土地申请项目单项工程投资估算表

3．土地申请项目分年投资计划表

4．土地申请项目流动资金估算表

第十六篇土地申请项目融资方案

一、土地申请项目资本金筹措

二、土地申请项目债务资金筹措

三、土地申请项目融资方案分析

第十七篇土地申请项目财务评价

一、土地申请项目财务评价基础数据与参数选取

1．财务价格

2．计算期与生产负荷

3．财务基准收益率设定

4．其他计算参数

二、土地申请项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、土地申请项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、土地申请项目财务评价报表

1．土地申请项目财务现金流量表

2．土地申请项目损益和利润分配表

3．土地申请项目资金来源与运用表

4．土地申请项目借款偿还计划表

五、土地申请项目财务评价指标

1．土地申请项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．土地申请项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、土地申请项目不确定性分析

1．土地申请项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．土地申请项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、土地申请项目财务评价结论

第十八篇土地申请项目风险分析

针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。应在确认项目有负面社会影响的情况下，提出协调项目与当地的社会关系，避免项目投资建设或运营管理过程中可能存在的冲突

和各种潜在社会风险，解决相关社会问题，减轻负面社会影响的措施方案。

第十九篇土地申请项目社会评价

一、土地申请项目对社会的影响分析

二、土地申请项目与所在地互适性分析

1．土地申请项目利益群体对项目的态度及参与程度

2．土地申请项目各级组织对项目的态度及支持程度

3．土地申请项目地区文化状况对项目的适应程度

三、土地申请项目社会风险分析

四、土地申请项目社会评价结论

第二十篇土地申请项目可行性研究结论与建议

一、土地申请项目推荐方案的总体描述

二、土地申请项目推荐方案的优缺点描述

1．优点

2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、土地申请项目主要对比方案

1．方案描述

2．未被采纳的理由

四、结论与建议