公司商业经营管理公司超运营方案

第一部分商业经营管理公司

地运营核心

、商业经营管理公司成立地目地对于我们公司来说, 销售商铺是工作核心, 商业招商是前提, 但还必须成立专门地商业管理公司对项目进行管理,才能长久发展.如果项目商业管理不力,影响商铺业主地租金收益, 业主不能归还按揭贷款, 最终风险还是要落到我们公司地头上.综观国内外项目, 开发商成立商业管理公司管理项目是一种通用地模式.

、商业管理公司组织架构

商业管理公司组织机构一般包括：

经营层面：（含总经理、副总经理）；

管理层面：办公室；财务部；招采部；营运部；物业部；企划部等. 各部门主要工作内容：总经理是决策人,副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和信息中心等工作；招采部主管超市采购及商场招商工作；运营部主管超市及商场地营运等方面；物业部主管超市防损及商场水、电、保安, 维修等工作；企划部主管商场形象、促销等工作；.

三、商业经营管理公司作用

商业经营管理公司及业主、商户三个权利主体共存地法律关系, 由于前期地业主委员会尚未成立,开发公司与商业经营管理公司地行为规范必须有委托合同予以明确, 以确认商业经营管理公司对项目商业进行系列工作地管理地位, 从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理, 统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理. 为投资者、经营者保驾护航.

四、商业经营管理公司目标

五、以专业服务运作模式为基础,依托完整地市场定位体系,优势资源,提升项目市场形象, 保持良好地市场竞争优势, 传导先进商业管理理念, 保障项目整体运营地可持续性发展, 实现项目升值与保值, 最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面.

六、五、商业管理公司管理功能

七、1、研究功能：运用专业地市场研究体系, 结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持, 制定合理、有针对性地品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统,最大程度上保障项目地整体市场竞争优势.

八、2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理, 建立健康、有序地运营机制, 确保优良、健全地融资、消费环境.

九、3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司地冲突、矛盾. 搭建四者与消费市场地桥梁, 及时沟通、反馈各方信息.

六、商业经营管理体系

1、统一管理：统一地市场形象, 整体、协调地经营模式, 保障市场多元化消费活力, 采取群体化多角度消费渠道,充分尊重顾客地选择权,复合对单一,具备不可比拟地竞争优势.

2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响,不定期举办各种类型地促销活动, 统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位, 也可以部分品牌为单位, 在适当范围内进行造势宣传.

3、后勤配送：成立专业后勤部, 针对品牌商家和消费群体, 以大宗或特殊服务为主, 实现跨区域、跨行业地高效、便捷地配送服务；

4、先行赔付：制定专项赔付额度,加大购物保障力度,增强消费信心, 引导、建立客户忠诚度和品牌度；

5、末位淘汰：针对经营不善、不符整体发展规律地个别商家, 及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑, 若仍不能很好适应市场, 及时清理,更换新鲜血液,保持市场竞争力和良性循环轨道.

七、商业经营管理公司经营模式

（一）项目具有“统一管理, 分散经营”地特点

项目地商铺是有计划地聚集, 对项目进行“统一管理,分散经营”是项目区别于其他房地产地核心特点. “统一管理” ,要求项目必须由代表业主权利地、受业主委托地管理公司统一管理, 没有统一管理地项目则难以经受激烈地零售业市场竞争. “分散经营”, 是项目对消费者和经营者间地交易提供场所,但项目地管理者不能直接进行商业经营, 只是在消费者和经营者之间搭建桥梁.

（二）项目地统一管理地理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管.

为了达到“统一管理, 分散经营”地管理模式,在项目销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司地统一管理.另外,通过在租赁合约中采用标准格式, 在法律上确定项目管理公司地管理地位.

1、“统一招商管理”要求招商地品牌审核管理和完善地租约管理

①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入

审核包括对厂商和产品地审核, 须具有有效地营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品检测报告、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等.

②“完善地租约管理” .

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费地收取等, 还有其他比较关键地租约条款管理, 比如：

（1）承租户地经营业态是受到整个项目地统一商业规划地限制, 如果发生重大变化, 须经业管理公司地认可；

（2）营业时间地确定；

（3）承租户地店名广告、促销广告地尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

（4）为整个项目促销承担地义务；

（5）承租人对停车场地使用, 确定有偿还是无偿,有无限制；

（6）投保范围事宜；

2、“统一地营销管理”有助于维护和提高经营者地共同利益.

由于目前项目竞争激烈, 打折降价地促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾. 管理公司应该为项目策划好1年365天地天天营销计划, 所谓“大节大过、小节小过、无节造节过” , 组织策划相关地促销活动, 所发生地费用应预先与业主沟通预算, 经业主同意后,对实际发生地费用按照承租户销售额地一定比例进行分摊. 如果项目统一收银管理, 就能较好地执行按销售额分摊费用.

3、“统一地服务监督”有助于经营者间地协调和合作.

项目须设立由开发商领导、商业专家组成地管理委员会, 指导、协调、服务、监督承租户地经营活动, 保证项目地高效运转. 常见地方式有：

（1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；

（2）协调项目：协调经营者之间地紧张关系, 增进经营者之间合作；

（3）服务项目：行政事务管理；

（4）监督项目：维护项目地纪律、信誉, 协助工商、税务、卫生、消防等部门地管理.

4、“统一地物业管理”有助于建筑空间地维护和保养

项目地物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积地保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等 ?

八、商业运营公司组织架构图如下

结合我们公司各个项目及自持超市地特点，组织机构建议如下:

一、超市地定义及业态分类

超市就是实行自助服务和集中式一次性付款地销售方式，以满足消费者对基本生活用品一次性购足地需要，并普遍运用大工业地分工机理，实行对零售经营过程和工艺过程专业化和现代化地改造，普遍实行连锁经营方式地零售业态.

二、超市地业态分类

业态是指商业服务于某一顾客群或某种顾客需求地店铺经营形态 .国内外众多地超级市场主要有四种业态：便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超级市场

（一）、便利店是以满足顾客便利性需求为主要目地地零售业态 .其特点是：

1选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地

2、营业面积在1OO 平方米左右,营业面积利用率极高.

3、营业时间一般在16小时以上,甚至24小时.

4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点?

5、目标顾客：居民徒步购物 5分钟可到达,8O %顾客为有目地地购物?

便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态地一种弥补，随着人们生活水平地提高及生活节奏地加快，有较大地发展空间.

（二）、食品超市是米取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主,满足顾客每日生活需求地零售业态.其特点是：

财影院务部

第二部分超市地投资分析

L 防损 ■物业及

1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区

2、营业面积在5OO至1000平方米.

3、商品结构：以购买频率高地商品为主.

4、营业时间不低于16 小时.

5、以居民为消费对象,1O 分钟左右可到达.

非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争地. 作为必需商品地生鲜食品是商圈消费者基本生活地组成部分, 生鲜食品成为该类店铺地主要商品. 店家需以提高生鲜食品地鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾, 并且积极参与或组织各类地社区活动让消费者感到是去邻居家购物, 而不是去店里购物.

（三）、仓储式商场

仓储式商场是以经营生活资料为主地, 储销一体, 低价销售, 提供有限服务地销售业态（其中有地采取会员制, 只为会员提供服务）. 其特点为：

1、选址在城乡结合部, 但交通便利性强, 并有大型停车场.

2、营业面积大,一般为1000平方米以上.

3、库架合一, 装饰简单, 节约成本.

4、商品结构：主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主. 重点在商品地广度要宽（指商品地种类要多）.

5、目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具地消费者为主. 此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式, 从而实现廉价销售.

（四）、综合性超市综合性超级市场是以销售大众化实用品为主, 满足顾客一次性购足需求地零售业态, 其特点是：

1 、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区.

2、营业面积在2500平方米以上.

3、商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全. 重点在商品地深度（指同一商品地规格、等级、品种地多少）.

4、目标顾客：满足消费者中比率最大地中等收入阶层地消费需求.

5、设施装饰较仓储式商店好.

综合性超级市场比仓储式商场更能提供一种良好舒适地购物环境, 及多品种商品选择机会地业态.

三、我们地项目定位主要是综合超市（微山可建仓储超市, 此处略）依据我们公司发展定位及商业规模, 我们应定位于综合超市. 主要经营民生消费品, 商品品种数依各店面积略有不同,但通常都有20000-30000 种,品类通常有：

1、生鲜：蔬菜、水果、家畜禽肉、海鲜水产、面包、蛋类、乳酪制品、冰品、南北干

货、五谷杂粮等.

2、食品：烟酒饮料、糖果饼干、休闲食品、粮油米面、调味品、罐头食品、奶粉、婴儿食品、茶叶、咖啡、保健食品等.

3、百货：精品、化妆品、办公用品、玩具、体育健身用品、家居用品、大小家具、家庭五金用品、床上用品、皮具箱包、服装鞋帽等.

四、投资及收益分析（以** 项目6000 平方米超市计算）

（一）、投资估算：

1 、装修：80万

2、设备, 货架：280万

3、电脑收银系统：前台40后台15个共计：20 万元

4、防盗系统、监控设备：20 万元

5、预计总库存：500 万元须支付现金货款：100万元

6、流动资金：20 万元

7 、合计：520万元

（二）、利润估算：

1 、日营业额按每平米15元计算6000 平米*15元= 9 万元

2 、预计每月销售额为：9万元*30天=270万元

3 、毛利润270万元*15%= 40.5万元

4 、入场费、管理费、陈列费共计每月10万元

5 、共计每月毛收入：50.5万元

6 、费用开支

（1）工资：按每人2500元一月计算共计80 人=20万元

（2）税收：每月 5 万元

（3）水电费：每月 5 万元

（4）报损：每月 5 万元

（5）折旧：3万元

（6）其它：5 万元

（7）共计开支：43 万元

7 、每年净利润：

（1）月收入50.5 万元减去月开支43 万元7.5 万

（2）乘以12个月共计年利润约为90 万元

（三）、超市业绩分析

1、首先这是结合我们项目周边商业情况作出比较乐观地近3年内投资分析.

2、我们地净利润折合到租金, 恰好和家家悦报价接近, 也是每平米0.4 元每天.

3、超市业绩乐观估计, 随着商业成熟超市运营成功地话, 三年后日均销售额可以增加

到20 万, 入场费、管理费、陈列费也可以每月再增长10 万元,月度利润可达到30万.

年度利润可达360万, 折合租金可达到 1.7 元.

4、风险估计,每天超市销售额低于6.7 万,房租为零,还要继续贴钱,超市就要完全亏损.

五、我们公司自持超市地SWO分析

（一）、优点：

1、在项目规划设计及建设中, 我们自己地超市能参与定位、设计及施工过程, 大量建设后期改造成本.

2、我们自己掌握主动权, 我们自己地超市可以灵活组合搭配,避免出租超市地很多合作限

制和物业难点, 更增强项目地可销售能力, 增加公司销售收益.

3、与**合作,大大提升我们公司地软实力,提升我们形象,形成战略优势. （二）、缺点：1、我们项目地超市一般处在三四线城市, 这类城市消费能力有限,消费层级还较低,** 地采购资源利用率很低.

2、我们地超市布点分散,分布在不同城市,不利于集中采购, 如** 项目与济阳项目分属济南和青岛大区代理商, 另外超市采购中存在大量当地采购商品, 因分布在不同城市, 这部分商品很难形成统一采购.

3、我们短期内难以形成连锁超市地超强运营能力,至少需要3 家以上超市3 年以上时间才有可能将超市系统建立完善, 这段时间需要公司持续培育投入.

（三）、机会：

1、公司组建自己地超市运营团队, 有利于公司战略发展,加上我们自持地影院真正形成我们公司地特有商业模式, 形成经营核心能力,有利于快速发展, 成为山东省内三四线商业地产地龙头.

2、在项目开发时增加了公司亮点, 增强与政府谈判能力,可以用更好地价格拿到更优地项目地块.

3、市正常经营后形成稳定现金流,运营得好地超市,一个10000平米超市可提供近1000 万现金流.

（四）、风险：

1、我们自持超市需要较大投资,** 需要投资约520 万, 后期还存在不可控风险,相比出租超市纯收租金, 短期回款少流少, 存在较大风险.

2、我们开发地项目一般一个城市（包含县城）一家, 不能在当地形成连锁集群效应,很难超市形成竞争优势, 超市存在长期亏损地可能.

3、我们会遭到当地超市地恶性围攻（强制商户不和我们合作, 当地商品采购价格高）, 同时单一超市会在促销运营成本上增加, 失去价格优势.

2013 年6 月23 日**

分公司经营

公司对分公司的管理办法第一章总则第一条为了进一步规范有限公司(以下简称“总公司”)分公司的组织行为,保护总公司和各投资人的合法权益,确保各分公司规范、有序、健康发展,根据《公司法》等法律、法规、规章和总公司章程的有关规定,结合经营发展的实际需要,特制定本制度。第二条本制度所称的分公司是指由总公司投资注册但不具有法人资格的公司。第三条分公司作为总公司的下属机构,总公司对其具有全面的管理权。第四条总公司对分公司实行集权和分权相结合的管理原则。对高级管理人员的任免、重大投资决策(包括股权投资、债权投资、重大固定资产投资、重大项目投资等)、年度经营预算及考核等将充分行使管理权利,同时将对各分公司经营者日常经营管理工作进行授权,确保各分公司有序、规范、健康发展。第五条加强总公司对分公司资本投入、运营和收益的监管,监控财务风险,提高总公司的核心竞争力和资本运营效益。各分公司要依法自主经营,自计盈亏。在总公司的统一调控、协调下,按市场需求自主组织生产和经营活动,努力提高资产运营效率和经济效益,提高员工的劳动效率。第二章考核管理第六条总公司负责对分公司经营层的考核。第三章经营管理第七条总公司将根据发展需要,对各分公司的经营、筹资、投资、费用开支等实行年度预算管理,由总公司根据市场及企业自身情况核定下发各分公司，并将分公司的年度预算按月、季分解下达实施。预算在执行中如遇外部市场和企业内部经营环境发生重大变化,各分公司每半年可以提出年度预算的调整申请,经总公司审核确认后适当修改其相关预算指标。各分公司应确保各项预算指标的实施和完成。第八条各分公司不具有独立的重大股权处置权、重大资产处置权、对外筹资权、对外担保权和各种形式的对外投资权。各分公司处置资产须事先向总公司作出详细的书面报告,经总公司批准后按有关规定处理。如为经营活动需要,确需增加筹资、对外投资和自身经营项目开发投资及重大固定资产投资的,必须在事先完成投资可行性分析论证后,由总公司总经理办公会审查后提请总公司执行董事批准方可实施。需增加筹资,实施时事先向总公司财务部提出申请,并明确说明所需资金数量、用途、投向、用款进度,经总公司执行董事批准后由财务部协调解决。资金拆借必须遵循资金有偿使用原则,收取资金使用费。第九条各分公司必须依法经营,规范日常经营行为,不得违背国家法律、法规和总公司规定从事经营工作。第十条各分公司要按现代企业制度要求,建立健全各项管理制度,明确企业内部各管理和经营部门的职责,根据总公司的相关规定和国家有关法律规定健全和完善内部管理工作,制定系统而全面的企业内部管理制度,并上报总公司审查备案。第十一条总公司建立信息管理系统,各分公司的核算及管理系统都应纳入本系统管理,必须按照真实、准确、及时、全面的原则反馈经营、财务、人事、资产、投(融)资等信息,为总公司的经营决策提供科学的依据。第四章人事及薪酬管理第十二条合作开办的分公司，总公司依据合作开办的分公司合同协议，委派总经理、副总

新分公司经营具体工作计划

方案计划:____________ 新分公司经营具体工作计划 _____年___月___日 _____________部门

XX年是分公司收入指标剧增，经营压力空前，市场竞争激烈的一年，同时，也是分公司市场大发展，支撑体系优，企业形象强的一年。面对新形势，分公司办公室确定的工作指导思想是：强化枢纽作用，前移服务阵地，超前发挥承上启下、综合协调、参谋助手、督促检查和服务保障作用，进一步转变工作作风，改进工作方式，加大服务力度，提高服务质量，为整体工作的顺利推进，发挥积极的职能作用。具体的工作思路是：化解4个矛盾，发挥6项功能，抓实6个细节，落实5项重点工作。一、要切实解决好4个矛盾一是大局和小局的矛盾。办公室作为一个综合部门，其性质和其他部门的区别主要体现在服务性上，办公室主要是为领导、机关、和基层服务。首先是为领导和机关服务的。这就要求办公室把“一切服从大局，一切服务大局”作为办公室工作的出发点和落脚点，当部门工作与机关的整体工作、小局工作与大局工作发生矛盾的时候，自觉地做到小局服从大局、局部服从整体。同时尽力做好小局工作，因为小局工作是做好大局的基础和前提。二是主动和被动的矛盾。办公室工作的服务性职能决定了其工作的被动性，但要做好办公室工作，又必须发挥人员的主动性，善于在被动中求主动，变被动为主动。对一些常规性、规律性、阶段性等确定性工作，不要消极等待，要主动着手，提前准备。对领导临时交办的任务、应急事件和突发事件等非确定性工作，要有灵活的应变能力，

做到忙而不乱。同时要积极适应领导的工作思路，想领导之所想，谋领导之所谋，把问题想在前面，把工作做在前头，主动做好超前服务。三是政务和事务的矛盾。政务和事务是办公室工作的两个轮子，政务工作主要有决策参谋、调查研究、政务信息、政务文电处理、政务督促检查、机要档案保密等工作。事务工作一般是指除政务以外的其他各项工作，主要是行政后勤工作，诸如接待应酬、吃住行、安全卫生等。事务工作是搞好政务工作的先决条件，不能把政务看成是大事，把事务看成是小事或可有可无的事。更不能把政务看成是高层次的，把事务看成是低层次的。办公室的工作事无巨细，不能有半点疏忽和懈怠。四是“过”与“不及”的矛盾。为领导出主意，当参谋，要把握“度”，掌握分寸。办公室在领导决策中处于辅助和从属地位，不能缺位，也不能越位。要想领导之所想，急领导之所急，为领导决策提供尽可能多的背景资料，但不能越俎代庖。要积极谏言，但不能瞎掺和。二、发挥6项职能，抓实6个细节一是发挥参谋功能，突出“想得到”。多谋才能善断。办公室作为公司上传下达、沟通各方的桥梁和纽带，要善于站在全局的高度，把注意力集中在那些牵动全局、涉及长远的大事上，放在情况复杂、矛盾突出的热点、难点问题上，既要了解面上的总体工作，又要了解近期的重点工作，既要了解上级领导的工作意见和要求，还要了解本

商业管理公司运营方案1960完整篇.doc

商业管理公司运营方案19601 成立“商业投资运营管理有限责任公司” 的运营方案（草案）尊敬的公司领导：根据xxx公司2014年的发展战略，增强企业核心业务的开展，现就在成立“商业投资运营管理有限责任公司”以服务于公司项目的成功运作，力求能对xx项目的房产存货资产实现“盘活现有资产，实现资产资本化，资本证券化的总体要求”，现以书面的形式对“商业投资运营管理有限责任公司”的成立、运营及管理方面的具体工作实施予以汇报，请公司及领导审阅后决策。一、公司名称的拟提报拟注册名1：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司拟注册名2：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司二、“商业投资运营管理股份有限公司”的性质自主经营、自负盈亏的独立法人的股份有限责任公司税务性质为：一般纳税人三、“商业投资运营管理股份有限公司”经营范围的拟定许可经营项目：烟草、黄金、餐饮、酒店服务、药品、医疗

器械；一般经营项目：销售：办公用品、文化用品、工艺品、服装鞋帽、针纺织品、皮革皮具、日用百货、家用电器、五金交电、钟表、照相器材、粮油副食、生鲜瓜果、健身器材、珠宝首饰、计算机软件及辅助设备、通讯器材、建筑材料、仪器仪表；社会经济咨询；会展服务；企业、广告营销策划与管理咨询；设计、制作、发布代理国内各类广告；汽车租赁；房屋、柜台租赁及托管；国内劳务培训及输出代理；房地产经纪；二手房租赁、买卖；产权过户登记代理；银行贷款代理、公积金按揭代理；房地产规划设计；房地产评估；物业委托经营；物业服务；投资管理；资产管理；实业投资（除金融、证券等国家专项审批项目）；投资咨询；商务咨询；文化艺

公司经营管理实施方案范文

公司经营管理案文精品文档公司经营管理案文如守法经营好公司，牢固树立公司良好的企业形象，对部干部职工，提供舒适，温馨的环境，就尤为重要。下面是学习啦小编为你带来的公司经营管理案文，欢迎参阅。公司经营管理案文1 为进一步提高分公司管理水平，夯实管理基础、着眼长远的战略措施，不断提高分公司的管理水平和核心竞争力。结合分公司实际，特制定本案。一、指导思想和目标指导思想:以“科学发展观”为指导，以集团公司创建“三化一型”大企业集团为目标，以全面提升执行力、提高效率和效益为出发点，围绕分公司中心工作，运用科学适当的管理工具和法，把“精、细、实、”落实到管理工作的每个环节，不断提高分公司整体管理水平和核心竞争力，有效促进分公司的可持续发展。目标要求:以“精”为目标，以“细”为手段，用1-2年时间，把精细化理念贯彻到运营管理的整个过程，以“精细化的规划，精细化的分析，精细化的控制，精细化的操作，精细化的核算”，实现企业管理从机会型到战略型、从经验型到科学型、从定性到量化、从静态到动态、从外延式到涵式、从粗放型到精细化的转变。实现分公司发展思路明晰 1 / 18 精品文档化、组织体系科学化、绩效考核全面化，使员工执行力、服务质量大幅提高。二、活动容 (一)精细化管理实施精细化管理，是针对分公司当前管理现状，解决经营管理中存在的问题，提高管理水平的重要举措。以抓好关键环节、重点细节为着力点，提高整体管理水平。

1、精细化管理的核心理念、突破口和基本法精细化管理的核心理念:精、准、细、。精是做精、做好，精益求精;准是准确、准时，信息与决策准确无误;细是操作细化、管理细化，重视细节;是格执行制度标准和程序规定，格控制偏差。精细化管理的突破口:完善制度与规流程、提高员工的执行力，即通过精细化管理，使岗位责任、流程、制度执行到位。精细化管理的基本法:细化、量化、实证化、流程化、标准化、协同化。、精细化管理的主要容一是制定并细化落实发展战略和任务目标。6月底前，完成分公司“十二五”发展规划(草案)编制工作，并报集团公司;10月底前，根据集团公司“十二五”发展规划，完善分公司的发展规划，对有关任务目标进行细化、落实。 2 / 18 精品文档二是完善细化规章制度。对现行规章制度进行全面的清理、修订，细化规章制度的执行程序。4月底前，将现有制度汇编以及修订案报送集团公司;6月底前，将修订后的规章制度汇编成册，并报送集团公司审核;审核后，在分公司网公布。三是细分业务流程，细化产品与服务标准。要全面梳理、细化、再造业务流程，明确管理层级之间、前后工序之间的界面与权限，处理好业务之间的接口。根据实际，将集团公司制定的标准体系落实到管理和员工操作中去，确保执行到位。四是以贯标为抓手，推行精细化管理。根据自身实际，努力建立OHSAS18000职业健康安全管理体系、ISO14000环境管理体系和SA8000社会责任体系。在生产、办公等现场积极推广“6S”管理、流程再造、可视化管理等精细化管理法。通过人的规化、事的流程化、物的规格化，提高效率，保证质量，保障安全，使工作环境整洁有序，提高员工素养和企业形象。五是树立精细化管理的理念，抓好服务与生产过程中的细节。细节决定成败、细节体现管理水平。要把“五精四细”的要求落实到管理与生产的每个环节，积极学习先进企业的管理精华，掌握管理企业的精髓，打造精品和品牌，精通管理的法、工具和渠道，业务流程之间要做到协同精密;

商业管理在地产开发运营中的作用

商业管理在地产开发运营中的作用目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划, 重复建设及规划布局的混乱造成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加,形势是严峻的。因此,聘请国际著名的商业管理设计公司就极为重要。为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别?国内发展商普遍缺乏商业地产开发有效的经验,对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。商业地产项目的规模与形态上, 可分两大类, 一类是服务于大型综合商业的shopping Mall , 即购物中心;还有一类是商业街的商铺店面。作为专业的商业管理设计公司,主要针对购物中心来谈几个问题。大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同,其租售对象并非直接的购物消费者而是商家, 特别是主力店。因此发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计,这一过程最为艰难。一个几十万平米的店,招一家主力店最多 2万平方米,即使确定了能够解决十万平米的主力店,那么还有十几万平米等待解决,这对于发展商无疑将形成巨大的压力。同时发展商要将店铺租售出去,就必须先决定主力店的形式,是仓储式还是家电用品销售。因为对于不同的主力店,其卖场的比例大小也不同,以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列、空间的高度等都有一系列的要求,如果发展商自己在做设计时不符合这样的要求,那么项目越深入,后其招商的困难就越大。主力店招商有一系列的具体要求,其中对项目的市场判断尤为重要,而对于发展商,了解商业地产和住宅开发之间的区别则是最重要的。首先,同样是商业地产,其定位却不尽相同。体验式的商业,咖啡、体闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,但不是所有业态都可以互相兼容的;而有的 shopping Mall 是家具城,有的是建材城,有的是购物超级市场它们的定位也不一样;即使同是大型业态,如国内的许多大型超市,也首先需要明确商业业态的具体形式,才能根据实际需求进行设计,为事找人,为商业定位而找设计。

分公司运营管理方案规定【最新】

分公司运营管理方案规定第一条本着顺应公司总体发展需求，经充分市场调研，由董事会讨论通过，对条件成熟、有良好发展空间的建筑市场以及与之相关的产业可设立分公司，分公司运营管理方案。第二条对已成立的分公司，按承包经营责任制模式，承包人实行竞争上岗，承包周期为年，竞争承包人的资格须经董事会讨论，董事长批准。竞争承包人须具备以下基本条件: 1、以公司整体发展为己任，顾全大局，立足长远。 2、有较长年限的生产经营经历，对所竞争的建筑市场熟悉，有较高的管理驾奴能力。 3、有相应的经济实力，保证承包金的按期、足额上缴。第三条新成立分公司程序及要求: 1、新成立的分公司年承包金额不低于元人民币。

2、新成立的分公司年入账收入不低于元人民币。第二节分公司管理第四条分公司应结合本单位特点，建立健全完善的管理体系，加强制度建设，确保经营、质量、安全生产、文明施工、综合管理、财务管理、队伍管理等各项工作到位，并将分公司管理体系报公司备案。第五条分公司人事管理实行定编、定岗、定薪。由分公司负责人结合分公司实际情况，制定分公司岗位任职资格、待遇、报酬等相关条件，报经公司总经理批准后实施。分公司使用员工一律实行竞聘上岗，但同等条件下，分公司员工应优先使用公司已在册的职工，分公司与所聘用的员工必须签订劳动合同，明确其岗位、职责、工资标准、福利待遇、保险等。第六条分公司临时聘用人员，本着谁使用、谁负责的原则，订立协议，协议必须明确具体期、岗位、待遇等条款，临时聘用协议周期原则上不超过一年。第七条分公司应大力加强企业思想文化建设，构建和谐、团结、

积极进取的良好氛围，想方设法引进人才、留住人才、用好人才。第八条分公司应积极为员工创造继续培训教育的机会，以不断提高其业务素质和管理能力，规划方案《分公司运营管理方案》。第九条单位公章及合同章、资信材料、介绍信统一到总公司办公室领用，履行登记手续。第十条各分公司负责人对本单位的印章、资信材料的使用与保管负直接责任，由分公司负责人明确专人保管与使用，印章、资信材料的使用人必须坚持原则，要有强烈的事业心、责任感，有良好的职业道德，建立印章、资信材料的使用台账，使用情况及时向分公司负责人汇报，严禁为非法活动和违背公司经营方针的材料加盖公章、出具资信和介绍信。第十一条分公司财务管理:各分公司应设立财务科，财务人员配备不得少于两人。第十二条分公司的财务制度、财务行为必须依据国家法律法规进行，若出现违法违规行为，其责任由分公司负责人以及财务手续执行人共同承担，分公司负责人不得强制财务人员执行不符合财务纪律的行为。

商业地产项目经营管理方案

一、前言入职近三周以来,通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展,也有了一定的了解。&&&&&&&&&&& 极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成,深深吸引了我。我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架,具有很强的指导性。 &&&&& 作为我公司第一个实施的项目,肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任,具有只许成功,不许失败的性质。公司关于“细节决定成败,创意决定未来”的管理理念要求我们,既要尊重传统模式的客观性,还必须要保持创新、引领的竞争能力。如何发挥四个统一的力量,提升竞争力和规模效应,实现规范化经营、制度化管理,打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所,对此,我深深感受到管理团队面临的巨大压力。根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验,我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。之所以称之为思路,是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开,那将十分庞大,请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。二、组织结构图与编制说明---图后附。编制说明: 1、行政部工作内容繁琐,部门人员建议编制8 人,比原计划增加 2 人（执行层:

其中取消行政办公室副主任岗位（1 人,但行政总监不再兼任办公室主任之职,应招聘实职人选; 由于人事招聘、入（退职手续工作量很大,应增加专业主管（人事、薪酬方向1 人。取消办公室助理岗位,改为行政助理并增加 1 人。行政助理除承担办公室助理的职能,增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部原综合运营部设了 2 个副部长岗位,建议只保留一个,部门总编制减少一人。 3、财务信息部原会计核算员编制为 1 人,预计工作量较大,建议增加 1 名; 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM。一旦出现自营项目,人员编制需另行修改。 4、招商管理部原部长岗位由总监兼任,建议招聘实职人员,总监不再兼任;同时副部长岗位取消部门总人数不变。 5、营销策划部预计美工工作量较大,建议增加美工 1 名。项目总编制比原计划将增加3人（总数71人。、工作概述

商业运营管理方案

“运河贡馆”管理方案一、管理运营目的按照国家有关法律规定，结合“运河贡馆”的具体情况，通过细致入微的服务和实际有效的管理运作，使入驻业户体验到“运河贡馆”安全、舒适、便捷、精细化的服务，使广大业主真切感受高品位的服务和管理所带来的超值享受，并通过一系列的宣传推介，提升“运河贡馆”的整体形象和品牌效应，继续延伸“”这个品牌的含义。在搞好日常管理和常规服务的同时，从实际出发，适当开展一系列服务性的增值经营，既满足广大业主不同需求，又增强公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主服务。二、人员组织架构：隶属济宁商务服务有限公司一个部门，共9人，包括店长1人，客服人员2人，保安2人，保洁员4人，管理人员和生产岗人员单独招聘，孔燕和单桂芝在贡馆招商、启动期间兼职负责合同签订、租控、费用收取等相关工作，维修人员和大市场共同使用。三、选配人员基本条件：店长、客服人员、保安、保洁员由商务公司选聘。店长1人；了解公司运作情况，善于沟通、具有一定的管理能力、招商经验，社交面较广，具备基本的物业管理运营知识，年龄45岁以下，大专以上学历。客服人员2人；善于沟通，细心稳重，年龄40岁以下，大专以上学历，女性优先。保安：2人；基本要求：身体健康，身高1.72米以上，年龄30岁以下，高中以上学历的男性，建议使用专业保安公司人员或退伍军人。保洁人员：4人；基本要求：形象较好，身体健康，语言沟通能力强，善于表达，身高 1.6米以上，年龄40岁以下，中专以上学历的女性。四、各项管理服务项目（一）公共免费服务项目： 1、维护公共秩序，实行24小时保安值勤、消防管理；

2、公共场所保洁，办公及生活垃圾收集和清运； 3、共用部位和公共设施设备维护和保养； 4、未出租房屋通风、打扫、安全检查等服务； 5、电话及访客留言转告； 6、雨伞、雨衣临时借用； 7、公共区域的节日环境布置； 8、重要时刻提醒服务； 9、代订报刊、信件收发； 10、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费； 11、代叫出租车； 12、安全用电、消防常识及其他公益宣传；（二）综合管理服务 1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。 2、按规范签订服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及管理服务费标准。 3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。 4、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。 5、建立健全档案管理制度（包括设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料、台账报表、图册健全，保存完好。 6、设置“服务中心”，公示服务联系电话，24小时有人员服务，处理管理服务合同范围内的公共性事务，受理业户的咨询和投诉，有效投诉处理率在95%以上。 7、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。 8、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到85%以上，并对薄弱环节进行改进。五、运河贡馆的各项服务标准及要求（一）房屋管理标准 1、每三日1次对楼道内防火门、公共区域的窗户进行安全检查，门、窗开关灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎，五金配件完好。 2、公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象； 3、对进出的装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；（二）公共设施设备维修养护标准 1、维修养护制度健全，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。 2、保证电梯24小时运行，电梯轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，两小时内专业维修

公司经营管理方案

XXXX公司2010年生产经营管理方案公司各单位：根据股份公司2010年生产经营目标管理方案，结合公司的实际情况，考虑到小麦市场、销售市场和行业微利等特性，在充分听取各部门意见和建议的基础上，制定2010年生产经营管理方案。方案共分三个部分：第一部分：2010销售管理方案一、营销目标：国内销售市场同比增长20%、出口市场同比增长50%，全麦粉市场开发要有突破性的进展，全麦粉销售量力争全年突破5000吨。二、营销思路： 1、内增外扩，内外市场同步，尽最大努力扩大外销；延伸关联系列产品出口；整合资源，优化压缩产品品种、创新全麦粉营销，坚持“诚信、合作、和谐、积德的营销理念。 2、实施分公司运营，设立专用粉销售公司，通用粉销售公司，终端销售公司。三、营销原则 1、对外销售系列产品原则上实行先款后货。新开发的市场，需实行先货后款，必须通过公司论证方可履行。 2、股份公司副产品事业线，承揽销售事业线的付产品，一律实行预付款。 3、股份公司相关单位的业务往来，按照双方签订的合同执行。 4、股份公司、集团公司指令业务、慰问品、试验品所需的样品，每月统一由公司财务部与股份财务总部结算，从公司上缴股份公司折旧中扣除。 5、直销厂家，似合作方的诚信度、知信度，以合同的方式约定。 6、出口业务（1）直接出口：实行预付定金、TT及信用证结算模式。（2）内贸出口：定金不能低于标的货款额的20％，提货前付清全额货款。（3）边贸出口：一律实行先款后货。 7、代销业务，实行先款后货的结算原则，实行有偿代理销售，支付佣金。 8、终端市场（直接供应生产厂家），2009年度已经合作的客户，无货款风险的，实行货到付款，货款周期按照合同约定执行。四、营销管理 1、规范业务洽谈、合同签订、签批等营销基础工作，提高营销人员和质量服务意识，树立营销新理念。 2、加快货物搬运、装卸、中转等环节的流转速度，达到高效和谐之运营。 3、费用定额控制，增强成本核算，实行超利润奖励。 4、各项奖惩制度，按月落实兑现，销售人员实行末尾淘汰。 5、增强市场应变能力，快速解决市场出现的各种问题，加大市场的服务意识。 6、2010年度专用粉烘焙演示、全麦粉市场开发等市场活动，似市场所需而定。五、组织原则

商业地产运营、物业管理与方案

商业地产运营、物业管理服务项目方案书

目录第一章前言第二章技术文件……………………………………………………… 一、拟采取的管理方式…………………………………………… 二、人员配置、工作职责、服务规范…………………………… 1、人员配置……………………………………………………… 2、工作职责……………………………………………………… 3、服务规范……………………………………………………… 三、日常物业服务方案…………………………………………. 1、维修方案……………………………………………………… 2、保洁方案……………………………………………………… 3、保安方案……………………………………………………… 四、突发事件的处理预案……………………………………… 五、管理规章制度………………………………………………

前言商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。商铺物业的管理特点： 1、顾客流量大商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2、服务要求高物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 3、管理点分散出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、营业时间性强顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的

分支机构经营管理办法

分支机构经营管理办法为了进一步拓展经营市场，加强公司分支机构经营管理工作，规范分支机构经营行为，防范经营风险，根据公司发展与管理实际情况，制定本规则。一、分支机构设立的管理 1、公司新设经营分支机构的提出，公司经营管理部门根据公司经营发展实际需要，提出申请新设立的建议报告。建议报告应包括该经营分支机构所涉及的经营范围(包括地域及业务范围)，拟设机构及其负责经营管理人员，拟授权区域经济社会发展状况及市场分析、设立的可行性评价及决策建议。 2、申请新设立公司经营分支机构的建议报告，按公司决策管理要求，提交公司办公会议进行分析决策。对拟设立的经营分支机构，公司办公会议提出办理具体要求及安排意见，开展调研。 3、公司应组织不少于两人、由技术、经济管理方面专家组成的调研组对新设分支机构进行调研，形成调查报告。报告内容包括新设分支机构的经营市场预测、设立方案建议意见，设立地点、办公场所、机构负责人、主要技术经济管理人员构成、经营范围及方式、经营授权期限、年度任务要求等提出决策建议。 4、调查报告报经公司办公会议决定同意后，公司应指定专人负责，在规定时间完成以下工作：新设分支机构内部经济责任管理协议商定、分支机构营业手续办理，保障分支机构尽早开始运营。 5、公司依据《分支机构内部经济责任制管理协议（范本）》，结

合各分支机构具体情况，确定分支机构内部经济责任制管理协议，公司按照确定的内部经济责任制管理协议对分支机构生产经营依法进行管理。新设分支机构内部经济责任管理协议商定后应由相关管理部门进行协议评审。 6、分支机构内部经济责任制管理协议应明确以下主要内容：委托经营范围及经营管理方式、双方的责任权利，公司的质量安全管理、技术管理与成果提交、税收财务管理要求，党风廉政责任管理、履约保证方式、违约责任承担方式，年度及阶段性经营目标任务等。 7、各分支机构应严格遵守内部经济责任制管理协议，在公司授权经营范围内，认真做好生产经营管理工作。二、运营管理（按照分公司经济责任制办法规定运营） 1、公司对经营分支机构实行责任授权下的统一管理、分支机构自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展。 2、公司经营分支机构按照与公司签订内部经济责任制管理协议，，规范运营，履行分支机构经营管理责任义务，加强风险管控，提高经营管理水平和经营效益。 3、公司经营分支机构归口公司生产经营管理部门统一管理。公司有关职能管理部门应根据管理职责分工为分支机构提供服务，加强管理。 4、分支机构应按照公司要求做好劳动人事管理，对分支机构经营管理人员公司建立登记备案管理制度。分支机构应与其聘用的技术人员及员工签订书面劳动合同，签订的劳动合同应报公司人力资源部备

总公司对分公司的管理办法

总公司对分公司的管理办法第一章总则第一条为了进一步规范xxxxxx (以下简称“总公司”)对分公司的组织行为,保护总公司和各投资人的合法权益,确保各分公司规范、有序、健康发展,根据《公司法》等法律、法规、规章和总公司章程的有关规定,结合经营发展的实际需要,特制定本办法。第二条本办法所称的分公司是指公司名义下的由分公司投资注册但不具有独立法人资格的分公司。第三条分公司变更注册名称、地址或办公地址须上报总公司批准。第四条分公司作为总公司的下属机构,总公司对其具有全面的管理权。第五条总公司对分公司实行集权和分权相结合的管理原则。对分公司高级管理人员的任免、重大投资决策(包括股权投资、债权投资、重大固定资产投资、重大项目投资等)、年度经营预算及考核等将充分行使管理权利。同时将对各分公司经营者日常经营管理工作进行授权, 总公司对分公司的授权关系将按根据分公司经营规模、经济效益、发展阶段等不同情况作适当的调整。确保各分公司有序、规范、健康发展。第六条分公司应结合实际，建立健全完善的管理体系，加强制度建设，确保经营、质量、安全生产、文明施工、综合管理、财务管理、队伍管理等各项工作到位，并将分公司管理体系报公司备案。第七条分公司应大力加强企业思想文化建设，构建和谐、团结、积极进取的良好氛围，想方设法引进人才、留住人才、用好人才。

第八条分公司负责人对本单位的印章、资信材料及介绍信的使用与保管负直接责任。须建立印章、资信材料、介绍信的使用台帐。严禁为非法活动和违背公司经营方针的

书面材料加盖公章、出具资信材料和介绍信，否则，所产生的法律后果由分公司全部承担。第九条分公司必须建立质量管理机构，负责制订本分公司质量创优计划，定期检查在施工阶段工程质量，有计划有组织地进行全员质量教育。第十条分公司必须建立安全生产管理机构，具体负责各项目安全生管理工作，其成员由负责生产经营及安全生产管理负责人组成，适时组织全员安全教育，定期不定期进行安全生产检查指导，明确安全责任，杜绝安全隐患，制定安全管理应急预案等，若发生安全事故应及时向总公司汇报。第十一条分公司必须完善廉洁从业措施，建立反腐倡廉日常教育机制。对全员开展廉政教育和法制教育，增强廉政意识和法纪观念，筑牢思想防线，提高预防腐败、依法从业能力。第十二条分公司应充分重视经营管理工作，加大经营力度，经营方式灵活机动，把经营工作放到各项工作的重点位置，同时也要对承接的工程项目进行调研、认证，形成书面报告，尽可能规避风险，对投入较大的项目应及时向总公司汇报。第十三条分公司应加强合同管理工作，签订工程合同时，应认真把握，细致研究，合同条款明确规范，合同签订后，合同文本报总公司备案。分公司负责人对本分公司所签合同及合同的执行负全责。第十四条分公司要依法自主经营,自负盈亏。在总公司的统一调控、协调下,按市场需求自主组织生产和经营活动,努力提高资产运营效率和经济效益,提高员工的劳动效率。第二章考核管理第十五条总公司负责对分公司经营层的考核，分公司依据总公司相关管理办法、考核细则负责对项目进行考核，并严格按照总公司的要求持续改进。

商业地产项目经营管理方案

一、前言入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。二、组织结构图与编制说明---图后附。

编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划增加2人（执行层）：其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选；由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名；系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM）。一旦出现自营项目，人员编制需另行修改。 4、招商管理部原部长岗位由总监兼任，建议招聘实职人员，总监不再兼任；同时副部长岗位取消，部门总人数不变。 5、营销策划部

【精选】商业管理公司运营方案1960完整篇.doc

【精选】商业管理公司运营方案19601 成立“商业投资运营管理有限责任公司” 的运营方案（草案）尊敬的公司领导：根据xxx公司2014年的发展战略，增强企业核心业务的开展，现就在成立“商业投资运营管理有限责任公司”以服务于公司项目的成功运作，力求能对xx项目的房产存货资产实现“盘活现有资产，实现资产资本化，资本证券化的总体要求”，现以书面的形式对“商业投资运营管理有限责任公司”的成立、运营及管理方面的具体工作实施予以汇报，请公司及领导审阅后决策。一、公司名称的拟提报拟注册名1：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司拟注册名2：xxxxx商业投资运营管理有限责任公司二、“商业投资运营管理股份有限公司”的性质自主经营、自负盈亏的独立法人的股份有限责任公司税务性质为：一般纳税人三、“商业投资运营管理股份有限公司”经营范围的拟定许可经营项目：烟草、黄金、餐饮、酒店服务、药品、医疗

关于分公司管理模式的初步方案

关于分公司管理模式的初步方案(初案) 为使宏翔干货商贸北京分公司一开始就从业务平台向经营平台的转变，北京地区承包商实行虚拟分公司制，特制定本方案。一、方案设计的原则 1、充分授权的原则 2、事前监督与事后监督相结合的原则 3、奖励与考核相结合的原则 4、分公司宿舍及交通工具二、总体设想（一）进入要求 1、分公司不能做为独立法人，不能以个体户方式运营，必须组建公司团队，其中管理者一人、业务三人或三人以上、行政人员一人。分公司在总部的领导下开展各项工作，乙方在经营期间遵守国家的法律法规和各项政策规定。 2、分公司在区域内必须有固定办公场所、展厅、仓库。分公司在合同签订一个月内必须在所承包区域内找到经营办公室、仓库和展厅。并进行建仓，第一次建仓不低于10万元。 3、分公司应积极投入其他三个城市的展厅建设，可分为自建展厅、二级经销商建展厅、分公司和总部共建展厅三种形式。（1）展厅共建计划，第一展厅由总部投入，所有权归总部所有，管理和经营权归分公司。（2）分公司必须合同签订日起六个月内建第二展厅，装修费用总公司投入，其他费用由分公司投入。（3）在合同签订十二个月内建第三展厅，总部每平方补贴200元。 4、分公司在与总部合同生效之日起应一次性缴纳信誉合同保证金三万元（30000元），合同期满或双方同意终止合同，而且双方结算完毕时退回。（二）经营权责与考核 1、分公司有独立经营自主权，但不能违反合同的各项规定，不得超出工商管理部门和甲方的授权范围开展其他贸易活动。 2、分公司的财务为独立核算单位，但每月必须向甲方递交财务分析报表。 3、分公司成立后，总部不直接与分公司区域内的客户发生销售关系，已经与总部建立关系的客户在签订合同起逐步移交。

地产项目运营管理策划书.doc

地产项目运营管理策划书1 集团房地产开发运营管理方案策划书 2013年5月集团房地产开发运营管理方案策划书一、方案说明本方案是为集团进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。本方案不是最终运营方案，本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察，并考虑投资者具体的情况之后，才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1、中国房地产开发管理的发展趋势 2011—2012年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。2011年—2012年，一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展；另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎

缩”的选择。 2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到2013年3月，全国房价已经连涨8个月，房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入2013年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。房地产商把产品品质、营销手段都做到位时，市场已开始回归理性，购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后，房地产行业走到了重新洗牌阶段，连行业的龙头企业也无法避免。以万科

分公司管理制度范本

分公司管理制度第一章总则第一条为了规范公司及其分公司（以下简称分公司）的组织行为，保护公司和各投资人的合法权益，确保各分公司规范、有序、健康发展，根据《公司法》和公司章程等法律、法规和规章有关规定，特制定本制度。第二条本制度适用于公司所属分公司。第三条本制度所称的分公司包括由公司与其他投资人共同投资、且由公司或分公司持有其50%以上的股份，或者虽然持有其股份比例不足50%、但能够实际控制的公司（包括直接控股和间接控股）。第四条公司作为分公司的股东，按公司投入分公司的资本额享有对分公司的资产收益权、重大事项的决策权、高级管理人员的选择权和财务审计监督权等。分公司作为公司的下属机构，公司对其具有全面的管理权。第五条公司分公司实行集权和分权相结合的管理原则。对高级管理人员的任免、重大投资决策（包括股权投资、债权投资、重大固定资产投资、重大项目投资等）、年度经营预算及考核等将充分行使管理和表决权利，同时将对各分公司经营者日常经营管理工作进行授权，确保各分公司有序、规范、健康发展。第六条加强公司对分公司资本投入、运营和收益的监管，监控财务风险，提高公司的核心竞争力和资本运营效益。各分公司要依法自主经营，在公司的统一调控、协调下，按市场需求自主组织生产和经营活动，努力提高资产运营效率和经济效益，提高员工的劳动效率。第二章经营管理第七条公司将根据发展需要，对各分公司的经营、筹资、投资、费用开支等实行年度预算管理，由公司根据市场及企业自身情况核定并下发各分公司的年度经营、投资、筹资及财务预算，并将年度预算按月、季分解下达实施。各分公司应确保各项预算指标的实施和完成。第八条各分公司不具有独立的股权处置权、资产处置权、对外筹资权、管理制度权和各种形式的对外投资权。分公司处置资产须事先向公司作出详细的书面报告，经公司批准后按有关规定处理。