工商管理专业毕业论文范文一

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试析当前我国房地产市场中

业主与开发商之间的矛盾及解决

经过10多年的快速发展，我国的房地产业已经名副其实地成为我国国民经济的一个重要支柱产业。10多年来，房地产业年投资额和房屋竣工面积翻了两番多，在扩大需，防止通货膨胀，改善人民的居住和生活条件，拉动相关产业以及扩大就业面等面都做出了重大贡献。房地产业直接为人们提供住宅等基本产品，是与人民生活息息相关、联系密切的一个行业，居住是人类生活最基本的一项容，“安居能乐业”，解决了住房问题，消除后顾之忧，人们才能安心工作、生活，可以说,一国百姓的安居将对社会的安定、经济的长期繁荣稳定起到巨大的保障作用。但近期业主与开发商、业主与物业管理公司之间不断产生的矛盾和纠纷暴露出房地产市场快速发展中的不平衡、不协调、不完善，并引发了一系列令人深思的问题。本文中针对房地产开发商与业主之间关注最多的纠纷问题，分析他们的产生根由，以探讨其解决之道。

一、业主与开发商之间的矛盾表现

1、住宅质量问题迟迟得不到解决。屋质量问题，从有商品房的那天开始，好像就有了。而随着住宅建设和房地产业的迅速发展，城市商品房质量问题逐渐成为消费者投诉热点之一，商品房质量纠纷也是每年不断增加，进而演变成一种

敌我矛盾，将开发商与购房人之间增加了一道鸿沟。根据市消费者委员会统计数字表明，去年全年就市关于房屋质量面投诉有203件，投诉总量仅次于手机、电信，说明房屋面的投诉是老大难问题。如一些小区存在的住宅质量通病主要是：①屋面渗漏；②墙体开裂；③墙面渗漏；④塑钢窗渗漏；

⑤塑钢门窗问题；⑥室顶面裂缝；⑦底层地面潮湿；⑧底层花园地面下沉；⑨烟、风道失效；⑩室外排水问题等。从这些情况看，虽然经业主交涉存在的质量问题，开发商和物业管理公司也承诺解决问题（有些是书面承诺），但就是拖延的时间很长，直到矛盾激化，开发商才被迫采取措施，被动解决问题。楼市不断上演着各种斗争，开发商喊冤说质量问题是施工单位的事儿，施工单位又冤枉说自己也不知道材料不过关。当然，很多纠纷当中，不乏购房人的法律知识缺乏，所以小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔；也不乏脾气好的，为了息事宁人，图个踏实，结果委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有重质量缺陷，压根就不能居住，白白耽误了时间。众所知，没有百分之百安全没问题的房子，或多或少有些问题总是难免的。这些很多消费者也可以理解。但能够避免总归要避免。另外，《物管条例》规定,物业管理企业在接管物业时,开发商应当向其移交竣工验收资料及相关材料,但由于有相当一部分物业管理企业是开发商自行组建

的,所以,开发商便越过这一环节,将建设过程中的问题、隐患转嫁给物业管理企业,而物业管理企业由于其经费首先源于开发商,因而也不得不听从其安排。于是,在遇到小业主投诉房屋质量问题时,假如开发商不负责任，造成问题久拖不决,业主就只能认定是物业管理企业的责任,而往往采取不交物业管理费等措施来应对，以发泄不满,物业管理企业缺少经费则只能少服务或不服务,如此一来,便会形成恶性循环,对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。

2、发展商承诺的配套设施未能落实。小区配套设施未能按售楼书或其它资料的项目、标准、档次设置并且长期得不到解决，如原先售房时承诺配置的会所改成了酒店等其他用途。开发商明显滥用营销宣传的“权利”，贪图眼前的利益，利用夸大宣传来吸引顾客，先使他们认为企业可以提供最好的产品，然后签订购房合同，将消费者套牢，至于最后能不能满足消费者的需要则不在他们关心围之。这部份开发商的欺骗行为违背了相关法规，使购房者蒙受了一定的物质、精神损失。

从长远来看，随着房地产市场的发展，这种卖市场局面会逐渐消失，房地产商之间的竞争会日益激烈，“以顾客为中心”也将会成为房地产商的根本行为法则，而目前少数房地产商的“吹嘘”行为无疑是在为自己“掘墓”而已。其实，从房地产开发商角度来说，“全面质量管理”不仅体现在房

屋质量上，还体现在售楼书传达信息的质量、其他服务性活动的质量上。随着对房地产市场进行宏观调控的一系列政策的出台和实施，房地产开发商应意识到今后的市场竞争将会越来越烈，卖市场也会逐渐消失，取而代之的是“顾客为中心”的思想，因此，房地产开发商应该有足够的先见之明，自律行为，诚信经营，在信守承诺的基础上，提高服务水平。

3、前期物业管理不到位。问题主要有，一是服务质量。新建小区的物业管理企业大多是房地产开发企业的附属企业，这种状况导致物业管理权责不明，与业主之间的服务与被服务关系没有确立，物业管理的服务特征被淡化。物业管理企业本应为业主提供优质服务，但在前期物业管理阶段，出了问题不敢去认真解决，怕得罪开发商。出发点的偏差必然导致服务质量的下降，引起业主的反感。另外，有些物业管理企业是人员水平不够而导致服务水平低下。在我国物业管理发展过程中，因行业整体得不到应有的重视，社会上和物业管理行业部都将物业管理行业定位在一个较低的层次上，以至长期以来，业外人士认为物业管理就是简单的维修、清洁、绿化、设备管理、保洁和保安，缺少科技含量，不需要高素质的人才，甚至是一般闲杂人员所从事的职业。大多物业管理企业的从业人员从房地产开发商抽调的部分人员或是开发商的分流人员、企业富余人员，物业管理队伍文化程度偏低，缺乏物业管理专业知识，接受物业管理专业教育

和培训也不多。如市的几个面积为30万平米以上的大型楼盘，就拿一个“电梯使用消耗费”的操作来说明。现在比较多的高层住宅为体现人性化的管理，这项费用的收取科学地遵从共同使用区别消费的原则，分摊费用，极端地说，第二层居住的业主使用电梯，与第十二层居住的业主使用电梯。日常使用（电梯）缴费应区别对待，但个别的楼盘不论层数，这项费用的收取一概平均，造成业主电梯费用分摊是否公平之争，这就体现了管理者的水平有待提高；二是收费价格。某些物业管理企业不按时公布物业管理费收支项目，比较少开展“社区文化交流活动”，与业主们间的日常沟通欠缺，导致业主抱怨收费透明度差，收费价格同服务容和服务质量不匹配。从表面上看, 业主与物业管理者之间在收费问题上的争执主要集中在收费标准与服务质量上。大多数业主认为, 服务的容、质量与收费标准不对等，似乎物业管理等于“保洁加保安”，而物业管理者则从管理成本的角度反复强调物业管理收费标准偏低。不断的纠纷不仅影响了业主的居住质量，而且降低了物业的档次。

4、不满开发商或物业公司控制业主委员会。业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式，是广大业主权利实现的载体，是协调业主与发展商、物业管理公司之间关系的载体，是广大业主实现业主自治自律的前提和关键。正因如此，目前大多数开发商为了

自身的利益，在前期介入管理的情况下，多数开发商已经成了最大的业主，也是物管公司父辈级的人物，再苦不能苦老子，所以，都希望由自己选聘或自己办理的物业公司来管理物业。因而在成立业主委员会时，开发商不组织或不按法定程序召开业主大会和成立业主委员会，不关心业主委员会的建设。还有的开发商不按规定绕开房管部门，定业主委员会人选，然后召开业主代表大会，选举业主委员，力图将同自己关系较好的业主推举进业主委员会，进而达到控制业主委员会的目的。这类业主委员会无法代表全体业主，对物业管理进行科学的监督，当大量的公摊面积的费用（甚至大业主未售出部份面积）摊到小业主身上时，可怜的小业主还举着牌子四处问：“我们可以上诉吗？”从而引起广大业主的不满。

二、业主与开发商之间产生矛盾的原因

1、开发商的售后服务意识差。与一般的制造型企业一样，房地产开发公司也是生产造并销售其产品的企业，只不过生产的产品与其他普通产品相比具有很大的特殊性（价值大、涉及产权证件办理、产品包含容丰富、影响围大等）。作为一个“生产商”，房产开发商应该遵守对顾客的承诺，为顾客提供合格的产品——合格的“居住”解决案。但是在现实生活当中，由于商品房市场还属于卖市场，买卖双信息不对等的原因，经常出现开发商违约、欺诈等非诚信经营行为。

其实开

发商不可能保证所开发的房子不出一点问题，关键是出了问题，应及时地按照有关规定和合同条款去解决，“该修就修、该赔则赔、该退则退”。但一些开发商只强调房子出现质量问题是正常的，不主动去分析检查问题出在处，如妥善解决。开发商的售后服务意识差导致解决问题不及时、不彻底、引起业主不满、反感，甚至矛盾激化。

2、缺少物业配套设施的有效验收机制。由于目前房地产市场运行还不是很规，现有法规、制度不大完善，相关实施细则没有进一步明确，加上房地产开发商质量、诚信、品牌意识不足，在房地产市场发展过程中出现建设开发主体不诚信现象也不足为怪。对于开发商所承诺的小区的配套设施，如会所、健身房、儿童游乐园、图书馆等，法规上缺少验收环节，没有一个房管职能部门或机构对开发商是否按照承诺的时间、标准、面积完成小区配套设施的建设进行格验收，使小区配套设施建设成为政府管理的空白点，也变成了损害业主利益的陷阱，引发业主与开发商矛盾的导火线。

3、未能建立有效的物业维修管理机制。一面由于房屋出售后，出现问题时开发商欠缺服务意识，不能及时地对业主反映的问题进行分析、鉴定，提出处理案，而现场维修的施工单位与业主没有合同关系，他们只与开发商有合同关系，但往往由于经济上的纠纷或往来的关系，相互“扯皮”，

所以开发商无法履行维修、赔偿、退房等一些义务，当长久解决不了问题时，矛盾就会激化，受害的只是小业主；第二面的因素是由于物业介入滞后。物业管理中遇到的一些问题和困难，不少是由于开发商在规划设计、施工阶段中遗留的问题造成的，如设计上的不合理、配套设施不完善，工程质量低劣等等。房子建好后，物业公司才进入，多问题早已成定局，物业管理企业无法解决，这就给物业管理带来了先天不足等困难，留下了产生问题的隐患；第三面的因素是由于部分物业管理机构不健全，缺乏专业队伍和服务意识，物业管理企业还是只停留在“扫扫卫生、看看大门”的水平上，而没有建立有效的物业维修管理机制，小业主反映存在房屋维修不及时，生活还不够便，管理处也不及时地对业主提出的意见进行跟踪反馈。

4、信息传递渠道不畅，三缺少有效的沟通。业主、开发商和物业公司之间的信息传递渠道不畅，三缺少有效沟通是导致矛盾激化的催化剂。如没有定期和适时注意财务管理的透明度, 在处理相关事务上, 没有注意业主的共同参与性, 了解大多数业主的意见倾向, 征求业主的意见。其实有些问题开始并不很复杂，绝大部份业主只是为了解决问题，如果三之间沟通不充分，不认清谁是主体的角色，简单问题会复杂化，问题始终得不到解决，业主对开发商和物业公司的埋怨也会增多，往往会导致业主的集体过激行为的发生。