2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册
2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册
目录
一、房地产企业
1.1 基本规定
1.2 收入的税务处理
1.2.1收入的确认
1.2.2 视同销售
1.2.3 未完工开发产品计税毛利率
1.2.4 实际毛利额
1.2.5 租金收入
1.3 成本、费用扣除的税务处理
1.3.1 一般规定
1.3.2 配套设施的扣除
1.3.3 佣金(手续费)的扣除
1.3.4 利息的扣除
1.3.5 资产损失的扣除
1.3.6 自用开发产品折旧的扣除
1.4 计税成本的核算
1.4.1 成本对象的归集原则
1.4.2 计税成本的具体内容
1.4.3 计税成本的核算程序
1.4.4 共同(间接)成本的分摊
1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定
1.4.6 预提费用
1.4.7 停车场所的扣除
1.5 特定事项的税务处理
1.6房地产企业的预缴及退税问题
1.7 2018年新政
一、房地产企业
1.1 基本规定
一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》）
三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.2 收入的税务处理
1.2.1收入的确认
一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付
(四)
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销
开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.2.2视同销售
一、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.2.3未完工开发产品计税毛利率
一、企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
(四) 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
二、关于计税毛利率
（一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。
（三）房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局根据《通知》第八条规定的毛利率,结合不同开发产品联合地税部门共同确定，并报省国税局备案。
三、关于经济适用房、限价房和危改房
（一）经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管税务机关报送以下资料：
1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；
2、土地管理部门划拨土地的批准文件；
3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；
4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；
5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划；
6、经济适用住房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
7、主管税务机关要求提供的其他资料。
（二）房地产开发企业开发的限价房和危改房按《通知》第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管税务机关报送以下资料：
1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；
2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
3、主管税务机关要求提供的其他资料。
（三）对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。
对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。
1.2.4实际毛利额
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）房地产开发企业根据《通知》第九条规定出具开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应包括但不限于以下内容：
1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；
2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；
3、《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》、《房地产开发企业预提费用明细表》（见附件三、四、五）；
1.2.5租金收入
企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.3 成本、费用扣除的税务处理
1.3.1一般规定
一、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
二、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
三、已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
四、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实
五、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.3.2 配套设施的扣除
企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他
企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.3.3 佣金(手续费)的扣除
企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.3.4 利息的扣除
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.3.5
企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.3.6 自用开发产品折旧的扣除
企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.4 计税成本的核算
计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.4.1 成本对象的归集原则
一、成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
二、2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。
（一）房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
（二）房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。
（三）各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。
主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。
（四）本公告自发布之日起30日后施行。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十六条第二款同时废止。本公告施行
（摘自国家税务总局公告2014年第35号《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题
的公告》）
1.4.2 计税成本的具体内容
开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.4.3 计税成本的核算程序
企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.4.4 共同(间接)成本的分摊
一、企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
二、企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定
企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.4.6 预提费用
一、除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
二、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。
（二）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用，如售房合同、协议、广告，或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如未有明确建造期限的，则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。
以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。
（三）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。
除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。
1.4.7 停车场所的扣除
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）
1.5 特定事项的税务处理
一、企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入
:
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息
2.
二、企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
(摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)
1.6 房地产企业的预缴及退税问题
一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：
（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
三、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。
四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前，企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。
（摘自国家税务总局公告2016年第81号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》）
1.7 2018年新政
国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告（国家税务总局江苏省税务局公告2018年第13号）
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，现就全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率公告如下：
一、房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的，计税毛利率为15％。
（二）开发项目位于除南京以外的其他地区的，计税毛利率为10％。
（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。
二、本公告自2018年7月1日起施行。江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发〔2009〕079号）、江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏地税发〔2009〕53号）同时废止。
特此公告。
国家税务总局江苏省税务局
2018年6月15日
关于《国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》的解读
近日，国家税务总局江苏省税务局发布了《国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》（以下简称《公告》）。现解读如下：
一、公告出台背景
为了进一步优化江苏省税收营商环境，统一全省房地产企业所得税征管，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，制定本公告。
二、公告的主要内容
本《公告》确定了全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率，具体标准：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的，计税毛利率为15％。
（二）开发项目位于除南京以外的其他地区的，计税毛利率为10％。
（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。
三、公告施行时间
本《公告》自2018年7月1日起施行，即三季度预缴申报时按本公告执行。
房地产企业如何计算企业所得税
房地产企业如何计算企业所得税？ 在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。 （2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。 （3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。 （4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。 （5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。 （6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。 （7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。 （8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。 （9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。 （10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。 （11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。 解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许
企业所得税汇算清缴申报表下载
企业所得税汇算清缴申报表下载 企业所得税汇算清缴申报表下载： 近日，国家税务总局发布了“企业所得税年度纳税申报表”(以下称“申报表”)的公告， 为便于纳税人正确理解、准确填报年度纳税申报表，现对本公告解读如下： 一、修订申报表的背景 现行申报表已经实施6年，对于组织收入，协助纳税人履行纳税义务，强化企业所 得税汇算清缴，推进企业所得税科学化、专业化、精细化管理发挥了积极作用。随着新的企业所得税法的深入落实，现行申报表已不能满足纳税人和基层税务机关的需求。一方面，新的政策不断出台，现行申报表没有及时修改，纳税人很难准确履行纳税义务，导致纳税人填报差错率较高，税收风险加大。另一方面，过于简单的表格、结构的不合理，导致申报表信息采集量不足，在新形势下难以满足税务机关加强所得税风险管理、后续管理以及税收收入分析等需求，严重制约了税收管理水平的提高。此外，今年税务总局推进便民办税春风行动，转变管理方式，减少和取消行政审批，减少进户执法，税务机关仅通过申报表掌握纳税人涉税信息，这对申报表的功能提出了更高要求。为此，需要对申报表做出修订和完善。 二、修订后申报表的主要特点 修订后的申报表采取以企业会计核算为基础，对税收与会计差异进行纳税调整的方法。其主要特点有： 一是架构合理。修订后的申报表采取围绕主表进行填报，主表数据大部分从附表生成，既可以电子申报，又可以手工填写。每张表既能独立体现的税收政策或优惠体现，又是与主表相互关联，层级分明，内容清晰，填报便捷。 二是信息量丰富。申报表中既有会计信息，又有税会差异情况，同时还包括税收优惠、境外所得等信息，便于进行税收优惠、纳税情况、税收风险等分析提取信息、数据。 三是注重主体，繁简适度。申报表虽共有41张，但纳税人可以根据自身的业务情况，凡涉及的，选择填报，不涉及的，就无需填报，充分考虑不同纳税人规模、业务情况，对于占企业所得税纳税户80%以上的小微企业而言，可能仅填报4—5张就可以，比之前更加简化、便捷。 三、修订申报表的主要内容
年度企业所得税汇算清缴查账报告
XXXX年度企业所得税汇算清缴查账报告 合同号： xxxxxxxx字（xxxx）xxxxxxxx 号 xxxxxxxxx公司： 我们接受委托，对贵公司编报的二○○X年度企业所得税纳税申报表进行审查验证。贵公司对所提供的资料真实性、合法性和完整性负责，我们的责任是对这些资料进行审查核实并发表审查意见。我们的审查是根据我国现行税收、财政和会计法规以及**市国家税务局、**市地方税务局关于做好年度企业所得税汇算清缴工作的有关规定，并按照**市国家税务局《关于企业所得税汇算清缴查账报告工作有关事项的规定》、《**地区税务师事务所代理企业所得税汇算清缴和注销税务登记操作及监管程序》的要求进行的。在审查过程中，我们结合贵公司的实际情况，本着独立、客观、公正的原则，核查了贵公司提供的报表、账册、凭证及其有关资料，根据取得的资料在专业判断的基础上出具本报告。 一、企业基本情况 （一）成立日期： （二）税务登记证号：国税登记证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,地税登记证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx。 （三）地址： （四）法人代表： （五）注册资本：
（六）企业类型： （七）经营范围： （八）其他：贵公司为增值税一般纳税人/增值税小规模纳税人，企业所得税征收方式是查账征收/核定征收。 二、会计报表及企业所得税纳税申报表的概况 （一）会计报表的概况 贵公司编报的本年度资产负债表的资产总额xxxxxxxx元，负债总额xxxxxxxxxxx元，所有者权益总额 xxxxxxxxx元。编报的本年度利润表的利润总额为xxxxxxxxxxxx元。 贵公司上述会计报表业经*****事务所审计并出具****号***意见审计报告。经审计确定的贵公司本年度资产负债表的资产总额xxxxxxxx元，负债总额xxxxxxxxxxx元，所有者权益总额 xxxxxxxxx 元，利润总额为xxxxxxxxxxxx元。 （二）企业所得税纳税申报表的概况 贵公司编报的本年度企业所得税纳税申报表的纳税调整前所得额为xxxxxxxxxxxx元，纳税调整增加额为xxxxxxxxxxxx元，纳税调整减少额为xxxxxxxxxxxx元，应纳税所得额为xxxxxxxxxxxx元。 三、流转税费的审查 （一）增值税（增值税一般纳税人）
房地产开发企业所得税管理办法
房地产开发企业所得税管理办法 潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则 第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。 本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。 第二章应税收入 第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。 房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。 第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。 第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。 第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开
(整理)企业所得税汇算清缴流程及重点.
第三讲 企业所得税汇算清缴业务流程 确定审计时间安排审计人员 了解被审计单位基本情况 现场完成工作底稿 完成初稿 与企业沟通三级复核 完成定稿 注意点： 确定审计时间和人员外出审计时告知单位外出地点时间，单位需登记。 企业的基本情况包括地址、纳税情况、上年度底稿等。 现场审计时先给企业财务负责人审计需要的资料，两人审计一人做底稿一人翻凭证，遇到问题先询问财务，不要起争执，遇到不理解的不懂的涉及业务水平的情况把资料要齐带回来研究。审计过程中不要玩手机聊天，抓紧时间。 所有企业提供的资料要盖章，工作底稿Z6~Z12盖章。 现场审计完成后立即出报告不得积压。 与企业沟通注意技巧和原则，在不违背税法大环境的条件下允许合理避税，在企业面前不要胆怯，用事实和税法说话，企业要求的调增调减数不要当即答应，回所里请示后再做决定。原则上给钱再给报告和发票，视具体情况而定。收费制度分摊到个人谁去审计谁负责收钱。经过三级复合后方能出正式报告，一式三份，企业两份，留存一份。 审计需要资料： 1、全年总账明细账凭证，12月份科目余额汇总表明细到末级科目 2、12月份财务报表（报税务局所得税的报表） 3、纳税申报表（12月份增值税，第四季度所得税） 4、上年度年报纳税申报表主表 5、固定资产清单 6、合同（房屋贷款租赁等） 7、员工花名册社保情况说明 8、税收优惠减免税务局文件
汇算清缴审计要点 一、收入的审核 （一）主营业务收入其他业务收入的审核 1、取得或编制收入项目明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等核对（详）。 2、查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定在收入确认上的差异（略）。 （二）投资收益的审核 根据“长期投资”、“短期投资”、“银行存款”、“无形资产”、“固定资产”、“存货”等明细账与有关凭证及签订的投资合同与协议，审核纳税人对外投资的方式和金额，了解该企业对投资单位是否拥有控制权，核算投资收益的方法是否符合税法的有关规定，复印相关文件。 （三）营业外收入的审核 1、结合固定资产科目，审核固定资产盘盈、清理的收益是否准确计算入账。 2、结合存货、其他应付款、盈余公积、资本公积等科目，审核是否存在营业外收入不入账或不及时入账的情况。 3、审核无形资产转让的会计处理及税务处理是否正确，注意转让的是所有权还是使用权。 4、审核营业外收入是否涉及需申报增值税或营业税的情况。 5、审核非货币性资产交易的会计处理及税务处理是否正确，注意收到补价一方所确认的损益的正确性。 6、审核罚款净收入的会计处理及税务处理是否正确，注意纳税人是否将内部罚款与外部罚款区别，是否将行政处罚与违法处罚区别。 7、复印所有营业税收入记账凭证原始凭证 （四）免税收入不征税收入的审核 复印所有相关文件，记账凭证原始凭证。 三、成本费用的审核 （一）主营业务成本的审核 1.审核明细账与总账、报表（在产品项目）是否相符；取得或编制成本项目明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等核对经营成本口径是否一致。 （二）营业外支出的审核 1.审核营业外支出是否涉及税收规定不得在税前扣除的项目。重点审核： （1）违法经营的罚款和被没收财物的损失； （2）各种税收的滞纳金、罚金和罚款； （3）自然灾害或者意外事故损失的有赔偿部分； （4）用于中国境内公益、救济性质以外的捐赠； （5）各项赞助支出； （6）与生产经营无关的其他各项支出； （7）为被担保人承担归还所担保贷款的本息； （8）计提的固定资产减值准备，无形资产减值准备、在建工程减值准备。 （9）复印所有记账凭证原始凭证 2.审核营业外支出是否按税法规定准予税前扣除。 （1）审核固定资产、在建工程、流动资产非正常盘亏、毁损、报废的净损失是否减除责任人赔偿，保险赔偿后的余额是否已经主管税务机关认定。 （2）审核存货、固定资产、无形资产、长期投资发生永久性或实质性损失，是否已经
房地产企业企业所得税政策.doc
第三章房地产企业企业所得税政策 第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上
企业所得税汇算清缴流程
企业所得税汇算清缴流程 及年度汇缴申报表相关内容讲解 （一）、企业所得税汇缴期限 1、企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。（《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条） 2、企业在一个纳税年度中间开业，或者终止经营活动，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。 3、企业依法清算时，应当以清算期间作为一个独立的纳税年度。（《企业所得税法》第五十三条）纳税人在年度中间发生解散、破产、撤销等终止生产经营情形，需进行企业所得税清算的，应在清算前报告主管税务机关，并自实际经营终止之日起60日内进行汇算清缴，结清应缴应退企业所得税款； 4、纳税人有其他情形依法终止纳税义务的，应当自停止生产、经营之日起60日内，向主管税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。 （二）、企业所得税汇缴范围 凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税汇算清缴管理办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。 范围包括：1、实行查账征收的居民纳税人 2、实行企业所得税核定应税所得率征收方式纳税人 3、按《公司法》、《企业破产法》等规定需要进行清算的企业 4、企业重组中需要按清算处理的企业。 注：实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。 （三）、汇总、合并纳税企业的汇缴规定 汇总企业 1、政策规定： 居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。（《企业所得税法》第五十条） 汇总纳税企业实行"统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库"的企业所得税征收管理办法。（国税发[2008]28号《汇总纳税企业所得税管理暂行规定》第三条） 汇总清算，是指在年度终了后，总机构负责进行企业所得税的年度汇算清缴，统一计算企业的年度应纳所得税额，抵减总机构、分支机构当年已就地分期预缴的企业所得税款后，多退少补税款。 2、清算要求： （1）总机构：实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，由统一计算应纳税所得额和应纳所得税额的总机构，在汇算清缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行
房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税 纳税评估指标体系 ,试行, 第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。 第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。 第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。 第四条纳税评估资料的收集 ,一,企业申报资料 1(企业纳税申报表及附列资料, 2(企业财务会计报表, 3(企业其他申报资料。 ,二,纳税人提供的涉税管理资料 资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1. 房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。 2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。
3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产 开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。 4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。 5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。 6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。 7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。 8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。 9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。
企业所得税汇算清缴套表
企业所得税年度纳税申报表（A类）（所属年度：） 企业名称（盖章）： 地税流水号： 填报日期： 中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）
《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》填报说明 一、适用范围 本表适用于实行查账征收企业所得税的居民纳税人（以下简称纳税人）填报。 二、填报依据及内容 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、相关税收政策，以及国家统一会计制度（企业会计制度、企业会计准则、小企业会计制度、分行业会计制度、事业单位会计制度和民间非营利组织会计制度）的规定，填报计算纳税人利润总额、应纳税所得额、应纳税额和附列资料等有关项目。 三、有关项目填报说明 （一）表头项目 1.“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。 2.“纳税人识别号”：填报税务机关统一核发的税务登记证号码。 3.“纳税人名称”：填报税务登记证所载纳税人的全称。 （二）表体项目 本表是在纳税人会计利润总额的基础上，加减纳税调整额后计算出“纳税调整后所得”（应纳税所得额）。会计与税法的差异（包括收入类、扣除类、资产类等差异）通过纳税调整项目明细表（附表三）集中体现。 本表包括利润总额计算、应纳税所得额计算、应纳税额计算和附列资料四个部分。 1.“利润总额计算”中的项目，按照国家统一会计制度口径计算填报。实行企业会计准则的纳税人，其数据直接取自损益表；实行其他国家统一会计制度的纳税人，与本表不一致的项目，按照其利润表项目进行分析填报。 利润总额部分的收入、成本、费用明细项目，一般工商企业纳税人，通过附表一（1）《收入明细表》和附表二（1）《成本费用明细表》相应栏次填报；金融企业纳税人，通过附表一（2）《金融企业收入明细表》、附表二（2）《金融企业成本费用明细表》相应栏次填报；事业单位、社会团体、民办非企业单位、非营利组织等纳税人，通过附表一（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位收入项目明细表》和附表二（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位支出项目明细表》相应栏次填报。 2.“应纳税所得额计算”和“应纳税额计算”中的项目，除根据主表逻辑关系计算的外，通过附表相应栏次填报。 3.“附列资料”填报用于税源统计分析的上一纳税年度税款在本纳税年度抵减或入库金额。 （三）行次说明 1.第1行“营业收入”：填报纳税人主要经营业务和其他经营业务取得的收入总额。本行根据“主营业务收入”和“其他业务收入”科目的数额计算填报。一般工商企业纳税人，通过附表一（1）《收入明细表》计算填报；金融企业纳税人，通过附表一（2）《金融企业收入明细表》计算填报；事业单位、社会团体、民办非企业单位、非营利组织等纳税人，通过附表一（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位收入明细表》计算填报。 2.第2行“营业成本”项目：填报纳税人主要经营业务和其他经营业务发生的成本总额。本行根据“主营业务成本”和“其他业务成本”科目的数额计算填报。一般工商企业纳税人，通过附表二（1）《成本费用明细表》计算填报；金融企业纳税人，通过附表二（2）《金融企业成本费用明细表》计算填报；事业单位、社会团体、民办非企业单位、非营利组织等纳税人，通过附表二（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位支出明细表》计算填报。 3.第3行“营业税金及附加”：填报纳税人经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育费附加等相关税费。本行根据“营业税金及附加”科目的数额计算填报。 4.第4行“销售费用”：填报纳税人在销售商品和材料、提供劳务过程中发生的各种费用。本行根据“销售费用”科目的数额计算填报。 5.第5行“管理费用”：填报纳税人为组织和管理企业生产经营发生的管理费用。本行根据“管理费用”科目的数额计算填报。 6.第6行“财务费用”：填报纳税人为筹集生产经营所需资金等发生的筹资费用。本行根据“财务费用”科目的数额计算填报。 7.第7行“资产减值损失”：填报纳税人计提各项资产准备发生的减值损失。本行根据“资产减值损失”科目的数额计算填报。 8.第8行“公允价值变动收益”：填报纳税人交易性金融资产、交易性金融负债，以及采用公允价值模式计量的投资性房地产、衍生工具、套期保值业务等公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失。本行根据“公允价值变动损益”科目的数额计算填报。 9.第9行“投资收益”：填报纳税人以各种方式对外投资确认所取得的收益或发生的损失。本行根据“投资收益”
企业所得税汇算清缴
企业所得税汇算清缴2017 企业所得税是对我国境内的居民企业和非居民企业以及其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的所得税;通常以纯所得为征税对象，以经过计算得出的应纳税所得额为计税依据，纳税人和实际负担人通常是一致，可以直接调节纳税人的收入。 我国企业所得税的制度从1949年直到2007年3月16日，经过漫长的历史时期，已走向高速规范发展的阶段，2007年，全国人大代表大会通过了《中华人民共和国企业所得税法》，并于2008年1月1日开始施行，从此内外资企业实行统一的企业所得税。 企业所得税按年计算，分月或者分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。 一、企业所得税汇算清缴的程序和方法 首先将企业填写的年度企业所得税纳税申报表及附表，及企业的利润表、总账、明细账进行核对，审核帐帐、帐表; 其次针对企业纳税申报表主表中“纳税调整事项明细表”进行重点审核，审核是以其所涉及的会计科目逐项进行; 最后将审核结果及委托方交换意见，根据交换意见的结果决定出具何种报告，是年度企业所得税汇算清缴鉴证报告还是咨询报告，若是鉴证报告，其报告意见类型;无保留意见鉴证报告、保留意见鉴证报告、否定意见鉴证报告、无法表明意见鉴证报告。 二、企业所得税汇算清缴涉及的政策 现将企业在汇算清缴所得税时应注意的税收政策归纳如下： 应调增应纳税所得的事项有： (一)工资薪金 1、会计规定 《企业会计准则第9号—职工薪酬》第二条：“职工薪酬，是指企业为获取职工提供服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。职工薪酬包括： (1)职工工资、奖金、津贴和补贴;
房地产行业企业所得税汇算清缴手册
2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册 目录 一、房地产企业 1.1 基本规定 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 1.2.2 视同销售 1.2.3 未完工开发产品计税毛利率 1.2.4 实际毛利额 1.2.5 租金收入 1.3 成本、费用扣除的税务处理 1.3.1 一般规定 1.3.2 配套设施的扣除 1.3.3 佣金(手续费)的扣除 1.3.4 利息的扣除 1.3.5 资产损失的扣除 1.3.6 自用开发产品折旧的扣除 1.4 计税成本的核算 1.4.1 成本对象的归集原则 1.4.2 计税成本的具体内容 1.4.3 计税成本的核算程序 1.4.4 共同(间接)成本的分摊 1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定 1.4.6 预提费用 1.4.7 停车场所的扣除 1.5 特定事项的税务处理 1.6房地产企业的预缴及退税问题 1.7 2018年新政 一、房地产企业 1.1 基本规定 一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》） 三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 （摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销
房地产与非房地产间企业所得税政策的差异(老会计人的经验)
房地产与非房地产间企业所得税政策的差异（老会计人的经验） 房地产企业较之非房地产企业具有生产经营周期长、投资大的特点，并且房地产通常采用的是预收商品房款项的方式从事其项目的开发与经营。另外，房地产企业销售商品房还应当缴纳土地增值税，并且在土地增值税未清算之前实行预缴土地增值税。对房地产企业预缴土地增值税在预缴的当期税前扣除。正是由于房地产企业经营活动的特殊性，其在企业所得税日常申报以及汇算清缴较之非房地产企业主要存在差异，主要体现在以下四个方面： 一、预收款应当先预计计税毛利并入当期所得计算企业所得税。预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项，用以后的商品或劳务偿付。非房地产企业处置不动产，属于转让财产所得，采取预收方式的，不确认收入，且应一次性确认为营业收入，并且在不动产发生转移确认收入的实现。但房地产开发企业预收房款金额之大，所得实现周期之长，为了国家税收收入均衡入库，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称国税发〔2009〕31号）第九条的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 房地产企业预收定金应当不预计计税毛利。国税发〔2009〕31号第六条规定：企业通过正式签订 《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
房地产企业所得税纳税筹划
房地产企业所得税纳税筹划 一、选题的背景及意义 （一）选题背景 房地产业是国民经济的支柱产业,也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温,房地产交易日益频繁,房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中,大宗房地产交易因涉税金额多,税收负担重,令许多房地产企业都对此感到头疼,因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时,部分地区当前存在的房地产市场过热现象,也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头,导致市场成交量的减少,意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小,在这种情况下,通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。 （二）选题意义 在市场经济条件下，纳税人希望减轻自己的税收负担，这是再正常不过的事。问题是用什么手段达到自己的目的。偷税、骗税、抗税、欠税等手段是违法行为，不但不允许，而且还应受到惩治包括缴纳滞纳金，罚款等，极大的加大了税务成本，情节严重的，被吊销营业执照、刑事责任等灭顶之灾。与通过违法行为进行节税相比较，合理合法的进行税收筹划显然更能够使企业实现利润的最大化。税收筹划要根据企业实际情况，如果筹划成本大于筹划收益，那么往往认为筹划活动是不经济，只是无用功。同时税收筹划其实是与法律打“擦边球”，偷逃税与合理避税是一线之隔，在实践中如果不能准确熟知法律条文，没有很专业的理论知识，往往适得其反，导致筹划活动的失败，必然受到法律的严惩。因此企业所得税筹划是十分专业，具有极大的风险性，必须具有一定的理论和实践的指导方能展开。 伴随着中国经济的发展企业税收筹划活动越来越多，纳税筹划被很多的企业用于虚增成本、费用等，而且这种趋势在中国变得越来越多。但由于企业对所得
2018年度集团公司的所得税汇算清缴及其申报告资料汇总填写档
2018年企业所得税汇算清缴及申报表填写 企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。 3月13晚8点免费直播答疑，保存此图扫码即可观看 一、企业所得税汇算清缴的对象有哪些？ 1.凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照《企业所得税法》及其《实施条例》和《汇算清缴管理办法》等有关规定进行企业所得税汇算清缴。 2.分支机构需要办理汇算清缴么？ 不具有法人资格的分支机构，由总机构统一办理所得税汇算清缴，无需单独办理汇算清缴。 但是不单独办理汇算清缴不代表不需要办理申报。分支机构全年应该缴多少所得税，总机构在办理汇算清缴时已经计算并分配好了，分支机构不需要再填写复杂的年度申报表，而只要填写较为简单的季度申报表，再带上总机构计算、分配的分支机构分配表，就可办理申报，也就是俗称的四次季度申报以外的“第五次申报”。 注意： （1）总机构汇算清缴的结果，是多缴了要退所得税，这种情况和要补税一样，由总机构、各分支机构各自向主管税务机关办理退税，而不是由总机构统一办理退税。
（2）实际工作中，不排除有些分支机构，由于各种原因，没有实行汇总纳税，作为独立纳税人单独在当地计算缴纳所得税，那只能恭喜你，须单独填写这37张表去办汇算清缴申报。 3.核定征收企业，需不需要办理汇算清缴？ 所得税核定征收分两种类型：核定应税所得率和核定应纳税额。 核定应纳税额，是指税务机关按企业经营规模和利润水平，直接核定每一年应缴的所得税，这种类型企业不需要办理汇算清缴，但这种管理方式的企业现在越来越少。 我们平常常见的是核定应税所得率，就是按照企业经营行业确定应税所得率,这种类型企业需要办理汇算清缴。要注意的是，核定征收企业办理汇算清缴时，用的年度申报表和季度申报表是同一格式(B类申报表），不需要去填查帐征收企业用的这套37张年度申报表（A类申报表）。 4.个人所得税的汇算清缴针对的是“个体工商户的生产、经营所得”和“对企 事业单位的承包经营、承租经营所得”这两个税目的纳税人，而且必须是采取查账征收和核定应税所得率方式的。 二、办理企业所得税年度纳税申报时，纳税人需要报送哪些资料? ? 企业所得税年度纳税申报表及其附表； ? ? 财务报表； ? ? 备案事项相关资料；
最全的所得税汇算清缴明细表
2012年度最全的所得税汇算清缴明细表 费用类别扣除规范/限额比例说明事项（限额比例的计算 基数，其他说明事项） 政策依据 职工工资 据实任职或受雇，合理 《企业所得税法实 施条例》第34条加计100%扣除支付残疾人员的工资 《企业所得税法》第 30条 《企业所得税法实 施条例》第96条 《财政部国家税务 总局关于安置残疾 人员就业有关企业 所得税优惠政策问 题的通知》（财税 [2009]70号） 职工福利费14%工资薪金总额《企业所得税法实施条例》第40条 《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号) 职工教育经 费 % 工资薪金总额；超过部分， 准予在以后纳税年度结转 扣除 《企业所得税法实 施条例》第42条8% 经认定的技术先进型服务 企业 《财政部国家税务 总局商务部科技部 国家发展改革委关 于技术先进型服务 企业有关企业所得
税政策问题的通知》（财税[2010]65号） 全额扣除软件生产企业的职工培训 费用 《财政部国家税务总局 关于企业所得税若干优 惠政策的通知》（财税 〔2008〕1号） 职工工会经 费2% 工资薪金总额；凭工会组 织开具的《工会经费收入 专用收据》和税务机关代 收工会经费凭据扣除 《企业所得税法实施条 例》第41条 《关于工会经费企业所 得税税前扣除凭据问题 的公告》（国家税务总局 公告2010年第24号） 《关于税务机关代收工 会经费企业所得税税前 扣除凭据问题的公告》 （国家税务总局公告 2011年第30号） 业务招待费（60%，5‰）发生额的60%，销售或营 业收入的5‰；股权投资 业务企业分回的股息、红 利及股权转让收入可作 为收入计算基数 《企业所得税法实施条 例》第43条 《关于贯彻落实企业所 得税法若干税收问题的 通知》（国税函[2010]79 号） 广告费和业务宣传费 15% 当年销售（营业）收入， 超过部分向以后结转 《企业所得税法实施条 例》第44条30% 当年销售（营业）收入； 化妆品制作、医药制造、 饮料制造（不含酒类制 造）企业 《关于部分行业广告费 和业务宣传费税前扣除 政策的通知》（财税 [2009]72号）（注：该文 执行至2010年12月31日 止，目前尚无新的政策规 定） 不得扣除烟草企业的烟草广告费（同上）
企业所得税汇算清缴会计分录大全
按月（季）预缴（一般是分季 企业所得税汇算清缴会计分录大全 根据税法实施条例规定，企业所得税按年计算，分月或分季 度预缴） 年终汇算清缴所得税的会计处理如下： 1 ?按月或按季计算应预缴所得税额： 借：所得税 贷：应交税金--应交企业所得税 2.缴纳季度所得税时: 借：应交税金--应交企业所得税 贷：银行存款 3?跨年4月30日前汇算清缴，全年应交所得税额减去已预缴税额，正数是应补税 借：以前年度 损益调整 贷：应交税金--应交企业所得税 4.缴纳年度汇算清应缴税款: 5.重新分配利润 借：利润分配-未分配利润 6 ?年度汇算清缴，如果计算出全年应纳所得税额少于已预缴税额: 7?重新分配利润 借：以前年度损益调整 贷：利润分配-未分配利润 借：应交税金--应交企业所得税 贷：银行存款 贷：以前年度损益调整 借：应交税金-应交企业所得税（其他应收款--应收多缴 贷：以前年度损益调整
8?经税务机关审核批准退还多缴税款: 借：银行存款 贷：应交税金- 应交企业所得税 （其他应收款-- 应收多 缴所得税款 9?对多缴所得税额不办理退税，用以抵缴下年度预缴所得税: 借：所得税 贷：应交税金-应交企业所得税（其他应收款-- 应收多缴所得税款） 10.免税企业也要做分录：借：所得税 贷：应交税金--应交所得税 借：应交税金--应交所得税贷：资本公积 如果上年度年终结账后，于本年度发现上年度所得税计算有误，应通过损益科目“以前 年度损益调整”进行会计处理。 “以前年度损益调整” 科目的借方发生额，反映企业以前年度多计收益、少计费用而调整的本年度损益数额；贷方发生额反映企业以前年度少计收益、多计费用而需调整的本