牡丹江市阅江城棚户区改造项目

牡丹江市阅江城棚户区改造项目

房屋征收补偿方案

为顺利实施牡丹江市危房棚户区改造项目房屋征收补偿工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《牡丹江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》以及国家有关征收补偿的规定，通过组织有关部门对征收补偿方案进行论证和征求公众意见。结合本项目规划征收范围内被征收房屋和地上附属物的实际情况，制定征收补偿方案如下：

一、征收范围

项目征收范围是：西十一跨江桥以西、海浪路以南、江堤以北、海浪路弯道以东，详见征收范围图。

二、征收部门与被征收人

1、牡丹江市房屋征收办公室为该项目房屋征收部门。

2、房屋征收范围内土地上房屋权属人为被征收人。

三、实施房屋征收中心和房屋价值评估机构

1. 房屋征收部门委托西安区房屋征收办公室负责房屋征收与补偿的具体工作。

2. 房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则，依法选定牡丹江市正大房地产估价有限公司承担评

估工作。

四、房屋征收基本情况

1. 房屋征收总户数：1213户，其中住宅：1025户，平房753户，楼房272户；非住宅35户。

2.拆除房屋总建筑面积：82141.08平方米，其中住宅：建筑面积61789.96平方米，非住宅8514.41。

五、征收补偿依据和原则

1、补偿依据：国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《牡丹江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法(试行)》。

2、房屋补偿的面积及使用功能依据为：房产管理部门核发的中华人民共和国《房屋所有权证》记载的建筑面积及设计用途。《房屋所有权证》登记的设计用途不清晰或与国有土地使用权证登记用途不一致的，以土地使用证登记用途为准。

3、征收原则：决策民主、程序正当、结果公开。

六、被征收人可自行选择货币补偿方式或产权调换方式

（一）选择货币补偿

住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按评估确定的被征收房屋的价值加上应上靠到标准户型的建筑面积的政府补贴（政府补贴按建筑面积200元/平方米）对被征收人给予补偿。

非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按评估确定的被征收房屋的价值对被征收人给予补偿。

征收补偿协议签订前，由估价单位将项目评估结果在征收范围内公示，如被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果复核。

如被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

如无异议，由房屋征收当事人双方签订货币补偿协议。被征收人凭“货币补偿协议书”、“征收补偿专项资金支取通知书”、“房屋所有人身份证”，到指定银行领取货币补偿款。

拆除非公益事业房屋的附属物不执行产权调换，由征收人给予货币补偿。

被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。（二）选择产权调换补偿

非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，根据被征收房屋的评估价值与用于产权调换房屋的评估价值结算差价。

产权调换房屋价值评估时点应与被征收房屋价值评估时点一致。

住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，按建筑面积实行“征一还一”。按照被征收房屋建筑面积就近上靠标准户型的原则，以房屋建筑面积60平方米为基准户型，每增加5平方米为一个档次，即60平方米、65平方米、70平方米，以此类推。上靠面积部分按多层住宅建安造价投资。具体按以下方式补偿安置：

1、平房住宅补偿安置方式

选择18层以下（含18层）高层住宅安置的，被征收房屋就近上靠面积不足5平方米（含5平方米）的，可上靠到下一个档次予以安置，按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的10%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分，按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积，享受一个档次商品房价格10%的优惠。

2、多层住宅补偿安置方式

选择18层以下（含18层）高层住宅安置的，被征收房屋就近上靠面积不足5平方米（含5平方米）的，可上靠到下一个档次予以安置，按被征收房屋就近上靠标准户型的建

筑面积的15%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分，按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积，享受一个档次商品房价格10%的优惠。

3、分户安置方式

被征收住宅房屋总建筑面积达到两个基准户型的，可分户安置。被征收住宅房屋总建筑面积达不到分户标准但确需分户的，由被征收人提出申请，经房屋征收部门审核同意后，采取先就近上靠标准户型再分户的形式安置。分户后的总建筑面积超出被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积部分按商品房价格投资。

4、并户安置方式

被征收人有两户以上房屋申请并户安置的，可采取先就近上靠标准户型再并户的形式安置。用于产权调换房屋的建筑面积超出就近上靠标准户型的建筑面积部分按商品房价格投资；就近上靠标准户型的建筑面积超出用于产权调换房屋的建筑面积部分不予补偿。

5、跨地段安置方式

按照我市地段区类划分，依照地段差等次，分别按被征收房屋建筑面积的5%由高到低给予补贴，与被征收房屋建筑面积合并后就近上靠标准户型给予补偿。

6、被征收房屋实行高层安置的，就近上靠标准户型建筑面积不交楼层差价，超出上靠标准户型面积的按商品房价格进行投资。

7、产权调换后房屋的建筑面积，以房屋产权测绘部门核准的建筑面积为准，投资款多退少补。

七、临时安置费、搬迁费标准

（一）住宅

1、被征收人选择货币补偿的，发给搬迁补助费及3个月的临时安置费；选择产权调换的，按规定发给搬迁费及过渡期间的临时安置费。

2、搬迁费标准：按每户（以产权证照为单位）500元执行，一次性发给被征收人。

3.临时安置费标准：住宅房屋被征收人在过渡期间内自行安排住处的发给临时安置费。被征收人房屋产权证照注明的建筑面积50平方米（含50平方米）以下的，每月发给450元；建筑面积超过50平方米的，超出面积部分按每月5元/每平方米计算。

4、住宅房屋临时安置费发放期限以签订补偿协议中记载的房屋验收之日起到回迁之日止，每6个月发放一次。（二）非住宅

1、被征收人选择货币补偿的，发搬迁费。给予6个月的停产停业损失补偿。对被征收人选择产权调换的，发搬迁费。过渡期限内按月给予停产停业损失补偿。

2、被征收人选择产权调换，造成停产停业的，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

3、搬迁费标准：按非住宅房屋所属产权证照记载的建筑面积每平方米50元一次性支付。每平方米50元搬迁费不能满足需要的，按评估的搬迁费执行。

4、停产停业损失补偿费标准：被征收人能提供上年度应缴纳税所得额和向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资，按月给予补偿

5、被征收人能提供上年度应缴纳税所得额和向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资，但被征收人房屋在房屋征收决定公告发布前，实际用于经营并能够提供营业执照和税务登记等合法手续的，应以被征收人房屋产权证照注明的的用途、建筑面积按月给予停产停业损失补偿。工业用途为每平方米30元，商服用途为每平方米25元，其他用途为每平方米20元。

八、用于产权调换房源、投资价格情况

（一）住宅

1、按照被征收人所预定户型，产权调换的房屋在本小区沿海浪路高层楼内落实房源，实行集中安置。

2、设计户型为60平方米、65平方米、70 平方米以此类推，最大户型为120平方米。

3、建安造价：950元/每平方米.

4、商品房价格：高层二层起价4200.00元/每平方米。每层商品房价格如下：

（二）非住宅

1、按照被征收人所预定户型，选择产权调换的房屋在本小区安置范围落实房源，详见安置范围图。

2、商服门市商品房价格均价10000.00元/每平方米。

3、车库商品房价格7500.00元/每平方米。

（三）楼层、面积、过渡期：

1、被征收房屋实行高层安置的，就近上靠标准户型建筑面积不交楼层差价。

2、产权调换后房屋的建筑面积，以房屋产权测绘部门核准的建筑面积为准，投资款实行多退少补。误差上下不超过1平方米视为合理。如误差超过一平方米，超出部分，被征收人按建安造价投资；减少部分，按照商品房价格退投资款。

3、安置房屋过渡期限：高层楼为36个月。

九、选择产权调换方法

1、住宅房屋被征收人在发布征收决定公告确定的征收期限第一天至第五天为一时间段验收合格的，第六天至第十天为一时间段验收合格的，被征收人分别按搬迁验收协议的顺序号以摸号方式确定“认定房源顺序号”。从第十一日起搬迁验收的被征收户，按搬迁验收协议顺序号正常排序作为“认定房源顺序号”。

2、对公告规定期限内未搬迁且未预定户型的被征收人，在其原房屋建筑面积基础上就近上靠户型，给予预留房源进行安置。

十、住宅房屋征收保障对象

被征收人符合住房保障条件的，凭残联、民政、所属社区等相关部门有效证明，由征收部门提供保障住房实行产权调换。被征收人无力支付差价款的，实行产权共有。若享受低保或残疾补助的，所享受的补贴款作为投资款使用，多退少补，产权归个人。

十一、对未经市房屋产权部门登记的建筑房屋的认定和补偿

市人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门协调组织有关部门依法对征收范围内未登记的建筑进行调查、认定和处理，并对调查和认定结果公示不少于3日。

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。对未被认定为违法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予适当补偿。

（一）认定标准

1、室内高度在2.2米以上；墙厚370毫米以上；

2、有固定采暖设施，屋面有防寒处理；

3、满足采光和通风要求，符合居住条件。

符合上述条件的，按被征收房屋建筑面积的50%给予认定。

（二）无房屋权属证书的住宅房屋按下列标准给予补偿：

1、被征收人无房屋权属证书的住宅房屋，按认定建筑面积并入有房屋权属证书的住宅房屋给予补偿。

2、无房屋权属证书的住宅房屋所有人，除此房屋外确无其他住处，需独立安置的，由房屋所有人向房屋征收部门提出申请，并提交下列材料：

（1）需要房屋独立安置申请书，详细说明家庭人员构成及居住情况；

（2）房屋所有人所在街道办事处、辖区公安机关出具的在该处长期居住证明；

（3）房屋所有人及与其共同居住人户口、身份证复印件。

经房屋征收部门及相关认定部门调查核实，符合条件的给予独立安置，并发放搬迁费及临时安置费。

﹙三﹚无房屋权属证书的住宅房屋所有人选择货币补偿的，按被征收房屋认定建筑面积的评估价值给予补偿。

（四）无房屋权属证书的非住宅房屋，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定其价值并给予补偿。

十二、关于“住改非”房屋补偿

房屋权属证书载明为住宅，在征收封闭公告发布前实际用于生产，实际经营一年以上的，被征收人已依法取得营业执照、具有纳税证明的，按住宅房屋给予补偿；用于生产、经营的建筑面积部分，另行按评估价值的50%给予货币补偿，发放非住宅房屋搬迁费和6个月停产停业损失补偿。

十三、关于附属物补偿

（一）不符合房屋认定条件的建筑物、构筑物，按建筑面积每平方米120至200元标准给予补偿。

（二）砌筑门斗，按建筑面积每平方米200至300元标准给予补偿。

（三）墙厚240毫米的围墙，按建筑面积每平方米60至70元标准给予补偿；墙厚120毫米的围墙，按建筑面积每平方米40至50元标准给予补偿；无基础、不含铁艺的铁栅栏，按每平方米50至70元标准给予补偿；有基础、不含铁艺的铁栅栏，按每平方米75至95元标准给予补偿。

（四）铁质大门，按每平方米80至100元标准给予补偿；铁皮包门，按每平方米60元标准给予补偿。

（五）深度为2米以上的砌筑菜窖，按每座400至500元标准给予补偿。

（六）压把井，按每眼500元标准给予补偿；深度为1.5米以上的砌筑渗水井，按每眼400元标准给予补偿。

（七）果树，按每株40至80元标准给予补偿。

（八）电力增容现正在使用于2000年1月1日后安装、有票据的，依据票据按450元/瓦千标准给予补偿；无票据、但有供电部门出具证明的，按450元/瓦千标准的50%给予补偿。

被征收人对上述补偿标准有异议的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

十四、奖励与补助

（一）住宅房屋搬迁奖励

1、自征收决定发布之日起5日内（含第5日）搬迁完毕，经搬迁验收合格的，以房屋权属证书为单位每户奖励3，000元；第6日起至第10日内搬迁完毕，经搬迁验收合格的，以房屋权属证书为单位每户奖励2，000元。

2、征收范围内，平房按片、楼房按栋为一个计算单位，根据房屋征收工作需要，确定奖励搬迁期限，每一个计算单位在此期限内完成整体搬迁的，以房屋权属证书为单位每户奖励5，000元。

（二）非住宅房屋搬迁奖励

1、工业用途：自征收决定发布之日起20日内（含第20日）搬迁完毕，经搬迁验收合格的，按房屋权属证书载明的建筑面积每平方米奖励80元；

2、商服用途：自征收决定发布之日起15日内（含第15日）搬迁完毕，经搬迁验收合格的，按房屋权属证书载明的建筑面积每平方米奖励60元；

3、其他用途：自征收决定发布之日起10日内（含第10日）搬迁完毕，经搬迁验收合格的，按房屋权属证书载明的建筑面积每平方米奖励60元。

（三）被征收人有下列情形之一的，市人民政府给予补助：

1、被征收人持有低保证或者残疾证的；

2、被征收人共同居住的直系亲属持有低保证或者残疾证，且该直系亲属户口在征收范围内并有所在街道办事处提供的共同居住证明的；

3、被征收人同一户口、共同居住的家庭成员中，持有低保证或者残疾证，因各种原因户口临时迁出的；

4、被征收人在政府作出征收决定前已申请办理低保证或者残疾证，并经所在街道办事处、民政、残联等部门审核确认的。

（四）对符合本办法规定的低保户、残疾人，按下列标准给予补助：

1、低保户每户给予10，000元一次性补助。

2、残疾人按中重度和轻度残疾，每人分别给予10，000元和5，000元一次性补助。

（五）对符合低保户、残疾人认定条件，确无其他住处且无力进行扩大面积投资的，凭政府相关部门证明，可实行产权共有。

（六）对获得搬迁奖励及低保户、残疾人补助的被征收人，房屋征收部门应当在征收范围内进行动态公示，接受社会监督。

（七）被征收人符合住房保障条件的，经市住房保障部门审核认定，房屋征收部门在制定征收补偿方案时优先给予住房保障，具体办法按照牡丹江市住房保障办法执行。

（八）住宅房屋被征收人自愿选择回迁安置房屋为毛坯房的，室内门、卫生间、厨房瓷砖、洁具折合人民币1000元/户予以补助。

十五、房屋征收部门与被征收人在征收期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由牡丹江市人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议也可依法提起行政诉讼。

十六、在征收范围内已签订《房屋征收补偿协议》的被征收人，其房屋由征收部门统一组织拆除。原房屋所有权人或使用人不得损坏房屋的结构、不得擅自拆除房屋的设备和材料。违者将按照造成的实际损失从征收补偿款中双倍扣除，并承担由此造成的安全责任。

十七、签定房屋征收补偿协议后，被征收人应将房屋所有权证、土地使用权证交征收部门，由征收部门向相关部门统一办理产权注销手续并使用相关证件作为办理新的产权证照的依据。

十八、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提

起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，牡丹江市人民政府将依法申请人民法院强制执行。

十九、征收期限：发布征收决定确定日期起30天内。

二十、本方案未尽事宜，按有关法律法规执行。

二十一、本方案由征收部门负责解释。

二○一二年八月二十九日

牡丹江市西安区房屋征收办公室