华润置地某项目前期介入成品定位标准作业指导书

一.规划标准

道闸设在地下的样式。地

面也采用该样式。

摆闸机样式滚

二．土建标准：

三．防水标准：

六．标识系统标准：

（三）服务提示类

隧道初期支护作业指导书

喷射砼作业指导书 1、喷射素混凝土施工 1.1施工准备 1）洞身喷射砼应在锚杆及钢筋网施工完毕后进行施工。 2）施工所需的机具设备及原材料均已准备，并且机具设备能够正常运行，原材料经检验合格，粗骨料加工拌和前要再次过筛，以防止超径骨料混入，造成堵塞。细骨料堆放在防雨料库，以控制含水量，且数量满足施工需要。 4）喷射支护前撬去表面危石和欠挖处理。用高压水、高压风清除杂物，用高压水冲洗表面。遇到表面水量大时，采取措施将水集中引排。 5）机电检查：喷前进行电器及机械设备检查和试转，在受喷面等机械设备操作场所配备充足照明及通风设备。施工人员配备表施工机械配备表

1.2施工工艺及技术要求洞身喷射砼采用湿喷工艺，用作业台车进行作业。 1）对施工段的受喷岩面进行清理，保证受喷面洁净。 2）喷射砼机调试好后，在料斗口安装振动筛（筛孔15mr）以避免超径骨料进入喷射机，用高压水冲洗干净检查后的受喷岩石，然后即开始喷射砼。 3）送风并调整风压，使之控制在0.45 —0.70mpa之间，若风压过大，粗骨料碰围岩后会回弹过大，风压小喷射动能小，粗骨料则冲不进砂浆层面而脱落，导致回弹增大。按混凝土回弹量小，表面湿润有光泽、易粘着为度来掌握喷射压力，这要求喷射机司机与喷射手之间配合好，根据喷射手反馈的信息及时调整风压和计量泵，控制好速凝剂的掺入量。4）喷咀与岩面的距离为1.5 —2.0m。 5）喷射方向尽量与受喷面垂直，拱部尽可能以径直方向喷射，若岩面被钢架、钢筋网覆盖时，可将喷咀稍加偏斜，但不宜小于70°，如果喷咀与受喷面的角度太小，会形成混凝土物料在受喷面上的滚动，产生出凹凸不平的波形喷面，增加回弹量，影响喷射砼的质量。6）一次喷射厚度不宜超过6cm过大会削弱混凝土颗粒间的凝聚力，促使喷层因自重过大而脱落，或拱顶处与围岩面间形成空隙；如果一次喷射厚度过小，则粗骨料容易回弹，后一层与前一层喷射时间间隔12—20mi n。影响喷层厚度的主要原因是混凝土坍落度、速凝剂的作用效果和气温。 7）为提高工效和保证质量，喷射作业应分段分片进行，分段长度不宜大于6m为防止回弹物附盖在未喷的岩面上面影响喷层与岩面间的粘结力，按照从下向上施喷，呈现“ S” 形运动；喷前先找平受喷面的凹处，再将喷头成螺旋形缓慢均匀移动，每圈压前面半圈，绕圈直径约30cm力求喷出的混凝土层面平顺光滑。 2 钢筋网喷射混凝土施工要点 1）钢筋网是喷射混凝土前挂设在岩面上的，然后再喷混凝土。主要用在隧道软弱破碎围岩地段，更多的是与锚杆或钢拱架构成联合支护结构。

地产委托物业前期介入相关工作作业指导书

地产委托物业前期介入相关工作作业指导书 Prepared on 22 November 2020

地产委托物业前期管理工作相关业务指引 1、目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。 2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。 3、职责物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。 4、原则物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。 5、定义前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

锚杆施工作业指导书

锚杆施工作业指导书 1、适用范围适用于新建铁路银川至西安陕西段YXZQ-4标邵山隧道砂浆锚杆施工。 2、作业准备 2.1内业技术准备作业指导书编制后，应在开工前组织技术人员认真学习实施性施工组织设计，阅读、审核施工图纸，澄清有关技术问题，熟悉规范和技术标准。制定安全环保措施、应急预案等。对施工人员进行技术交底，对参加施工人员进行上岗前技术培训，考核合格后持证上岗。 2.2外业技术准备（1）上一道工序检查符合要求，监理工程师已经验收（2）锚杆施工人员接受严格培训，已经取得相应证件，熟练掌握锚杆施工技术。（3）钢筋原材料检验合格 3、技术要求依据设计文件，邵山隧道围岩断面拱墙分界以拱部140°划分，边墙采用φ22砂浆锚杆，锚杆均设置垫板、螺母。Ⅴ级围岩：1*1.2m （纵向*环向）间距锚杆呈梅花型布置，每根长度为4m；Ⅳ级围岩：1.2*1.2m（纵向*环向）间距锚杆呈梅花型布置，每根长度为3.5m。 4、施工程序与工艺流程 4.1施工工序

施工程序为：清理初期支护基面→钻孔→清孔→砂浆填充→安装锚杆→安装垫片。 4.2工艺流程 5.1施工准备（1）检查锚杆类型，规格，质量及其性能是否与设计相符。（2）根据锚杆类型，规格及围岩情况准备钻孔机具。 5.2施工工艺

5.2.1初期支护基面清理采用高压风枪，对锚杆施做范围初期支护面进行清理，人工凿除初支基面凹凸不平处，保证锚杆施做完成后锚垫板与基面密贴。 5.2.2锚杆钻孔及清孔石质隧道锚杆采用风动凿岩机成孔，锚杆钻孔利用开挖台阶搭设简易台架施钻，按照设计间距布孔；钻孔方向尽可能垂直结构面或初喷砼表面；锚杆孔比杆径大15㎜，深度误差不得大于±50mm；成孔后采用高压风清孔。 5.2.3砂浆锚杆注浆及安装锚杆注浆安装前须先做好材料、机具、脚手平台和场地准备工作，注浆材料使用硅酸盐或普通硅酸盐32.5水泥，粒径小于2.5mm的砂子，并须过筛，胶骨比1:0.5～1:1，水灰比0.38～0.45，砂浆标号不小于M20。砂浆锚杆作业程序是：先注浆，后放锚杆，具体操作是：先将水注入牛角泵内，并倒入少量砂浆，初压水和稀浆湿润管路，然后再将已调好的砂浆倒入泵内。将注浆管插至锚杆眼底，将泵盖压紧密封，一切就绪后，慢慢打开阀门开始注浆。在气压推动下，将砂浆不断压入眼底，注浆管跟着缓缓退出眼孔，并始终保持注浆管口埋在砂浆内，以免浆中出现空洞，将注浆管全部抽出后，立即把锚杆插入眼孔，然后用木楔堵塞眼口，防止砂浆流失。锚杆孔中必须注满砂浆，发现不满须拨出锚杆重新注浆。注浆管

公司内部验收作业指导书

公司内部验收作业指导书公司内部验收作业指导书 1.作业目的一个开发项目从前期策划准备到竣工交付，浸透着决策层，管理层和操作层的全体员工的心血，是否达到预期的目标要求，应该对公司有个交代,对项目经理领导的管理班子所作出的业绩应该有个客观的评价。同时和物业管理公司也应该有个责任划分的界线。 2.决策岗位总经理：签署验收意见（或全权委托总建筑师）。主办岗位总建筑师：主持公司内部验收。协办岗位营销策划，设计管理:组织验收班子，汇总整改内容。项目经理：落实整改。 3.紧前工作竣工验收备案手续完成，取得入户许可证。 4.作业描述 4.1总建筑师组织验收组代表公司验收开发项目。验收组由总经理（或全权委托总建筑师），总建筑师、总经济师、设计管理、营销策划和物业管理公司的专业技术人员等参加。由总经理（或全权委托总建筑师）担任组长，总工程师、项目经理和施工单位现场负责人列席配合。 4.2工作内容与预验和竣工验收基本一致(参见作业指导书《竣工验收》)，检查覆盖范围由抽查改为逐层逐间逐点，工程资料检查增加D册和E册。 4.3工作目标和立场有所改变，主要根据售房合同中开发商种种承诺是否已全部体现在工程实体中，并从使用角度对工程质量作出评价。发现有不完善的地方提出整改意见。 4.4物业管理公司负责记录和汇总整改项目，由项目经理交施工单位限期整改，有物业公司负责复查。 4.5总建筑师代表公司在项目经理提交并经总工程师签认的内部验收报告上签署验收意见。 4.6为使建成建筑尽快纳入正规的物业管理，如果预计整改项目不多和不复杂，公司内部验收可以和物业移交接管同步进行。（详见作业指导书《物业移交和接管》）。 4.7施工单位向项目经理点交全部钥匙，如有遗缺的应要求施工单位更换锁芯。如物业移交接管同步进行的话，钥匙则直接点交给物业管理公司。感谢您的阅读！

济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告

雪野湖别墅项目前期策划定位报告 2010年3月

目录第一部分：市场调查与分析一、宏观市场调研与分析（一）济南市经济环境概况（二）济南市城市空间发展战略（三）济南市房地产市场分析二、济南别墅市场专项分析（一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析一、雪野湖基本概况二、项目宗地分析三、项目SWOT分析

第三部分：项目定位一、目标客户群核心定位二、产品定位三、总结第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析 (一)济南市经济环境概况 1.济南市经济现状与发展

2.产业结构情况 2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为：：，一、二产业比重分别较上年减少和，第三产业增加。 3.政府推动经济发展的产业重点济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。 2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投

资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。(二)济南市城市空间发展战略济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。城市空间布局：“一城、一区、一带” 一城：中部主城区一区：西南部长清地块一带：东部产业带（章丘）

喷射混凝土支护施工指导书

喷射混凝土支护施工作业指导书 1、作业制度 1.1施工作业执行文件：中铁二十二局太兴项目部下发的有效设计图纸、技术交底文件、《隧道初期支护施工作业指导书》，《铁路隧道工程施工技术指南》。 1.2施工作业执行的强制性规范：《安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《铁路混凝土工程施工质量验收补充标准》，铁路行业标准。 2、适用范围锚杆和喷射混凝土支护施工普通应用于初期和临时支护中，在VI-V级围岩较差地段，在锚喷支护的基础上可采用格栅钢架或型钢钢架支护措施。超前支护可针对隧道不良地质进行预加固。 3、工艺流程喷射混凝土流程见图

湿喷混凝土施工工艺流程图

4、施工要求 4.1一般规定（1）隧道初期支护必须紧跟隧道开挖面及时施作，同时按设计要求进行监控两侧的相关作业，对位于不良地质地段的隧道，初期支护应及时封闭成环，保证施工安全。（2）隧道初期支护应采用锚喷支护，根据围岩特点、断面大小和使用条件等选择混凝土、锚杆、钢筋网、和钢架等单一或组合的支护形式。支护参数的选择，一般地段应符合设计要求；特殊岩土及不良地质段支护加强。（3）隧道支护施工前，应确定支护紧跟开挖的时间、距离及工序搭接要求；确定喷射混凝土前见面标准和设置混凝土厚度控制标志；选择基面出水点处理措施；确定锚杆、钢架、钢筋网的加工、运输、安装方案；确定改善作业环境的措施及人员防护方案；选择合格的材料供应方，对进场的原材料进行检验、试验并选定配合比；选择满足上述要求的施工组织和各项资源配置，并同时进行试运行确认其有效性。（4）喷锚支护施工中，应做好下列工作：锚喷支护施工记录；喷射混凝土的强度、厚度、外观尺寸等检查和试验报告。（5）喷射混凝土冬期施工时，作业区的气温和混合料进入喷射机的温度均不应低于5℃。（6）作业区应有良好的通风和照明装置，喷射混凝土时粉尘含

物业项目前期介入工作汇报

物业项目前期介入工作汇报物业项目前期介入工作汇报报告物业项目前期介入工作汇报提要:前期介入工作小组正式进驻巴市奥林国际项目两个星期以来，前期介入小组工作人员与新力置业项目部相关工作人员进行了各类工作的对接，现就前期介入近期的工作及下一步的工作计划做如下汇报: 物业项目前期介入工作汇报尊敬的公司领导: 自2013年4月1日，前期介入工作小组正式进驻巴市奥林国际项目两个星期以来，前期介入小组工作人员与新力置业项目部相关工作人员进行了各类工作的对接，现就前期介入近期的工作及下一步的工作计划做如下汇报: 一、配合销售做车库、车位的销售工作与前期的物业宣传工作 1、配合销售部做前期的物业宣传工作，对接广告公司，并做了500份宣传册、4个宣传展架放于销售部大厅，宣传手册一部分放于销售部做展示，另外一部分由销售人员与客户签署协议一并放入档案袋里交给客户。 2、在销售开盘销售车库、车位活动的三天时间里，前期介入小组成员协助销售人员做活动的相关工作，并在现场设置物业服务咨询处，与客户做了前期的物业宣传等咨询工作。 3、与销售人员做了简单的服务标准，收费等情况的沟通交流座谈会。二、人员配置工作 1、自2013年4月1日起，给项目部及销售部配置秩序维护人员2名，1名服务项目部车辆出入口的管理工作，另外1名负责销售部的大厅指引、现场看房、买房、参观人员的秩序维护与指引工作。

2、根据销售部经理指示，由我们负责对销售部1名保洁的日常清洁维护工作进行管理，自2013年4月3日起，制定了售楼部卫生清洁标准及保洁员的日常管理制度，对售楼部的1名保洁进行指导与管理。三、前期物品采购及了解当日物品价格的调研工作 1、前期办公必需品的采购工作，2013年4月1日，我们对当地各类物品的价格进行了调研比对，并置办了一些办公必需品。四、与新力置业总部对接前期介入人员费用及办公费用 1、与新力人力资源对接前期介入小组5名工作人员的公司发放形式，最终确定自2013年4月1日起，前期介入5名工作人员的工资由新力置业集团发放。 2、确定前期急需用品的采购方，最终确定办公用品的采购工作及产生的费用全部由新力置业集团承担。五、市场调研工作 1、了解当地物业管理情况、物业费用收费、停车场收费、人员工资、食宿要求以及广告公司与供货商的调研工作。六、临时办公室的布置工作 1、与项目部协商对临时办公室的办公桌椅进行配置; 2、联系广告公司制作了办公室的门牌、标识、上墙制度; 七、物业用房确定工作 1、与项目部确定物业用房的具体位置及面积; 2、与项目部、日新科技确定消防、安防的具体放置位置; 3、根据物业用房的具体配置用途及管理方便性，提出具体的设计更改意见。八、地下停车场的车库、车位物业费测算工作 1、对巴市当地的地下停车场的管理进行了调研，当地的地下停车场基本都不收取物业管理费，其中有一个小区计划要收取，但最终的收取标准没有确定，根据

(完整版)地产项目前期定位策划顾问合同

项目前期服务顾问合同缔约双方甲方名称：乙方名称：营业执照：营业执照：联系电话：联系电话：鉴于： 1.甲方为一家在省市注册成立的置业投资公司，拟对位于省市区域的项目等进行营销策划，项目位置如下：地块，用地位置为省市区域道号； 2.乙方为一家在省市注册成立的房地产经纪公司，具有接受甲方委托提供营销策划顾问服务的资质、授权及许可，亦愿意接受甲方委托对位于省市区域项目等提供前期营销策划顾问服务。鉴此，根据我国法律法规的规定，甲乙双方经友好协商一致，对上述项目的前期营销策划工作合作事宜达成以下协议，以资共同遵照执行：第一条合作内容甲方在合同期内委托乙方为甲方位于省市区域房地产项目等进行前期整体营销策划工作，整体营销策划工作内容见附件一。第二条合作方式及期限 2.1 合作期限：年月日至年月日，合同期为个月。合同期满后，如双方合作满意可续签合同，合同条款另行商定。 2.2本合同有效期内，乙方不能再向其他区域项目提供任何营销服务。 2.3为保证双方有效沟通、提高工作效率，甲方需安排相关人员负责与乙方合作、接洽；乙方应成立专门的工作小组确保工作质量。 2.4甲乙双方每周定期召开项目例会。建立确认、信息沟通反馈等工作程序，并严格按照工作程序进行。如无甲方特别通知，例会召开时间不得更改；若因特殊情况导致例会无法召开的，甲方有权确定时间另行召开，乙方应按要求参加。乙方保证工作小组领导 XXX 参加每周二上午或周三下午双方定期召开的项目例会。第三条双方权责

3.1 甲方权责 3.1.1 甲方拥有对乙方提交的方案提出修改的权利。 3.1.2 乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后方可执行。 3.1.3 甲方认为乙方工作小组或小组成员不称职，可以公函形式通知乙方要求其在5日内另行调换他人，乙方应按甲方要求调换并达到甲方要求。 3.1.4 甲方应向乙方提供该项目有关资料，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行分析研究，策划工作。 3.1.5 甲方将工作单（见附件三）发送至双方约定的公共邮箱，并短信通知乙方指定工作联系人，视为工作单下达至乙方；乙方完成工作单中相应的工作内容后，发送邮件至双方约定的公共邮箱，并短信通知甲方指定工作联系人，乙方收到的接受完毕的短信回复后，视为乙方提交完毕。 3.1.6 甲方应及时推进计划并对乙方工作内容进行审核并提出修改意见或认可，以便乙方对设计方案进行修正或实施。 3.1.7 甲方有权审定乙方报送的针对该项目编制的策划推广方案等全案顾问服务有关文件，具体修改须以书面形式向乙方回复。 3.1.8 甲方应按合同约定向乙方支付费用。 3.2 乙方责任 3.2.1 乙方承诺安排专业团队负责该项目顾问服务工作，制定工作流程，并承诺由全程负责该项目策划顾问工作，项目小组人员名单见附件二。 3.2.2 乙方对每项工作制定工作时间推进表，并与甲方沟通确定，乙方按双方商定的时间推进计划进行工作并按双方商定的工作时间完成工作任务并提交方案及所有提交文件的可更改的电子文档。 3.2.3 乙方应本着尽职尽责的原则为甲方提供服务；乙方委派的服务人员（详见附件二）都应以甲方确定的工作为先，不得以任何理由拒绝或拖延。 3.2.4 乙方应根据甲方的调查要求和所提供的资料，进行深入的分析研究工作, 并应在本合同规定的期限内完成服务工作。 3.2.5 在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议，并对该项目提出有益的建议。 3.2.6 在本合同规定的期限内，完成各阶段有关推广及宣传活动的策划工作

k仙女岩隧道初期支护施工作业指导书复习进程

四川路桥西成铁路客运专线XCZQ-3 初期支护施工作业儈导満编制审核接受人日期四川路桥西成铁路客运专线四川段3标段二O—三年六月初期支护施工作业指导书一、编制依据

1.1 工序采用的标准： 1.1.1 、《客运专线铁路隧道工程施工质量验收暂行标准》 1.1.2 、《客运专线铁路隧道工程施工技术指南》 1.1.3 、《铁路隧道施工规范》 1.1.4 、《铁路隧道工程质量检验评定标准》 1.1.5 、《锚杆喷射混凝土支护技术规范》 1.1.6 、《铁路隧道喷锚构筑法技术规范》 1.2 工序采用的设计文件： 1.2.1 、《仙女岩隧道设计图》（西成客专施隧-28 （EY）） 1.2.2 、《双线隧道复合式衬砌参考图》（西成贰隧参03） 1.2.3 、《双线隧道下锚段复合式衬砌参考图》（西成贰隧参04） 1.2.4 、《西成线隧道综合洞室参考图》（西成贰隧参06） 1.2.5 、《西成线隧道辅助工法参考图》（西成贰隧参09）二、适用范围仙女岩隧道洞身开挖、超前支护和初期支护。三、施工准备 ⑴、施工前熟悉设计文件，领会设计意图，做好现场调查和图纸核对工作。 ⑵、施工场地应结合工程规模、工期、地形特点、弃渣场和水源等情况进行合理布置。 ⑶、从事隧道施工的各类特殊岗位人员均应持证上岗。 ⑷、隧道施工前应对施工人员进行安全培训和安全、技术交底。 ⑸、应做好工程所需材料的选择和相关检测、试验工作。 ⑸、应配备满足工程需要的施工设备和仪器，并完成相应的检定工作。四、施工方法 1.1 喷射混凝土本隧道钢架锚（网）喷射混凝土设计参数见附表《双线隧道复合式衬砌参考图》（西成贰隧参03）和《双线隧道下锚段复合式衬砌参考图》（西成贰隧参04）。（1）施工方法喷射混凝土采用湿喷法，混凝土由洞外拌和站集中拌料，混凝土运输车运到工作面。

运行维护中心作业指导书

运行维护中心作业指导书（商业、住宅类）汇编编制：审核会签：批准：发布日期：年月日实施日期：年月日

目录运行维护人员岗位职责 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 2配电室管理操作规程-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 14 弱电系统管理操作规程 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 16 柴油发电机管理操作规程 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 19 二次供水管理操作规程 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 22 空调管理操作规程 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 24 电梯管理操作规程 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 28 设备设施管理办法 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 33 给排水系统管理操作规程 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 37 装饰装修施工管理办法 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 39 土建维修操作规程 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 45 水电维修操作规程 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 50

(完整版)地产项目前期策划合同

编号: 项目前期策划合同合同双方甲方名称：注册地址：法定代表人: 联系电话：乙方名称：甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则，就甲方项目（以下简称本项目）的市场研究、项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商，对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协议，具体条款如下：第一条项目名称及标的物地址 1. 项目名称： 2. 地址：第二条委托内容 1. _________________ 本项目共约亩（暂定）的占地面积，甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务，乙方按本合同约定收取项目前期策划费。第三条甲方的权利及义务 1. 甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。 2. 甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料，并承担因上述资料及承诺所产生的对本项目客户的责任。 3. 甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件，保证本项目有关资料的合法性。 4. 甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助。 5. 负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，并提出改进意见。第四条乙方的权利及义务

1. 乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。 2. 自首批款到账之日起三个工作日内，乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务书、规划设计评审具体跟踪工作。 3. 乙方在前期策划工作过程中，应对本项目周边市场进行调查，同时根据本项目情况，进行定期市场研究及应对策略制定等策划工作。 4. 乙方保证前期市场调查的准确性和完整性、及时性，其提交的前期市场调查报告和策划方案等文件应具有准确性和可操作性，并通过甲方的审查。 5. 乙方向甲方所提交的报告、方案及建议均应以书面形式提交，并须对其内容予以详细解释。 6. 乙方应在向甲方提交《市场调研分析报告》、《项目定位策划及物业发展建议》、《项目规划任务设计任务书》后，如甲方提出修改意见，乙方应及时配合甲方进行修改。第五条前期策划费及收取方式： 1. 乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排，进行前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，甲方按照约定支付前期策划费用为：_ 万元整。 1）双方确定合作意向，在签订正式合同后3日内付策划费 _万元，用于支付乙方前期策划工作开展费用。 2）乙方确定收到第一笔款后个工作日内出具《市场调研分析报告》，乙方甲方进行汇报，甲方确认方案后丄日内支付给乙方前期策划费 __________ 万元。 3）乙方确定收到第二笔款后_20_个工作日内出具《项目定位报告及物业发展建议》，乙方专题向甲方进行汇报，甲方确认收到报告后3_日内支付给乙方前期策划费_________ 万元。 4）乙方确定收到第三笔款后后乞个工作日内出具《项目规划设计任务书》，持续跟进本项目后续服务直到规划设计报建完成为止。 2. 甲方在收到乙方报告后如有异议应于10个工作日内书面反馈意见，若无异议应于10个工作日内在乙方《报告提交确认单》内签字，如10个工作日内无任何意见反馈，则视为认可乙方报告部分及全部内容并向乙方足额支付相关费用；乙方在结算前期策划费时，应以甲方签字的《报告提交确认单》为依据；甲方需按照上述规定时间向乙方支付策划费，如在甲方确认后延迟支付策划费，且延迟时间超过3天以上的，从第四天开始乙方将按照总策划费的万分之二向甲方每日收取滞纳金。 3. 乙方提交报告并收到甲方意见后，需及时对报告成果进行修改。 4. 甲方支付乙方前期策划费时，乙方给甲方开具正式发票，税费由乙方自行承担。第六条策划团队的组建 1. 合同签订后，乙方委派本项目总负责人1名，策划经理1名，策划人员2名；调研员若干。

边坡支护作业指导书

（二）边坡支护作业指导书 1、目的明确边坡支护施工的工艺流程、操作要点和相应的工艺标准，指导、规范边坡支护作业施工。 2、适用范围适用于※※工程边坡支护。 3、作业准备（1）熟悉施工图纸，做好各项技术交底。（2）根据施工进展的要求提前备足喷射混凝土的各种原材料。（3）钢筋网片、射水孔按要求安装完成。（4）根据现场材料的含水量，现场试验确定施工配合比，用于现场喷射混凝土拌制。（5）检查机具设备和风、水、电等管线，并试运转，确保各项作业正常进行。（6）做好现场劳动力组织，准备好各种施工机械，并保证施工机械的完好率，使其能满足施工要求。 4、技术要求（1）钢筋网按设计图纸要求φ6.5 @150mm×150mm（φ10@150mm×150mm）全坡布臵, 钢筋安装时要与锚入土体的钢筋点焊连接，与坡面间隙不应小于3cm，每平面3-4个保护层垫块。（2）喷射混凝土应采用干喷工艺；混凝土宜采用自动计量配料、强制搅拌机拌和，搅拌时间不得少于3min；自卸式搅拌车运输到施工部位进行砼喷射。（3）喷射混凝土表面质量要求；初期支护表面应平整，无空鼓、裂缝，用2m靠尺检查，表面平整度允许偏差为100mm。（4）空压机风压达到8.8m3风压。（4）喷射混凝土的厚度应符合下列要求：喷射混凝土平均厚度不应小于设计厚度；喷射混凝土厚度检查点数的80％及以上大于设计厚度；喷射混凝土最

小厚度不小于设计厚度的2/3。（5）喷浆完成后混凝土应及时养护，待强度达到后再进入下一层土体开挖。（6）喷射混凝土作业分段、分片依次进行，喷射顺序自下而上，避免回弹料覆盖未喷面。喷头与受喷面应垂直，喷距控制在0.6m～1.2m范围，喷射表面应平整，呈湿润光泽，无干斑、流淌现象。采取正确的螺旋形轨迹喷射施工工艺（7）喷射砼回弹率控制在 5.施工程序与工艺流程施工顺序：施工准备测量放线搭设脚手架锚筋安装钢筋网安装喷射混凝土进入下一层土方开挖 4.1工艺流程喷射混凝土施工工艺流程图见图4.1。

华润置地工程管理规划编制指引20080310

目录 1、项目工程概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4 1.1工程概况-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4 1.2平面图----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4 2、项目建设流程 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 5 2.1项目报建流程------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5 2.2项目竣工验收备案流程------------------------------------------------------------------------------------------------- 6 2.2外部协调 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3、当地建筑市场分析 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 9 4、工程管理难点及重点分析 -------------------------------------------------------------------------------------------- 10 5、项目合约规划 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 5.1总则 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 5.2分判原则 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 11 6、项目组织机构 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 6.1项目部组织机构图----------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 6.2主要岗位职责 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 7、前期工作安排 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 15 8、施工总平面布置 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 16 8.1主包单位分区及生活区设置原则 ---------------------------------------------------------------------------------- 16 8.2临时施工道路设置原则----------------------------------------------------------------------------------------------- 17 8.3场内土方平衡原则----------------------------------------------------------------------------------------------------- 17 8.4钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则---------------------------------------------------------------- 18 8.5施工机械布置原则----------------------------------------------------------------------------------------------------- 18 8.6特殊部位外脚手架搭设布置原则 ---------------------------------------------------------------------------------- 19 8.7临时水电及雨、污水排放系统设置原则 ------------------------------------------------------------------------- 19 8.8施工顺序安排原则----------------------------------------------------------------------------------------------------- 20 8.9分阶段场地布置原则-------------------------------------------------------------------------------------------------- 21 9、工程进度管理规划 ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 21 9.1工程进度计划编制内容----------------------------------------------------------------------------------------------- 22 9.2工程进度计划编制原则----------------------------------------------------------------------------------------------- 22 9.3工程进度计划管控措施规划 ---------------------------------------------------------------------------------------- 23 10、图纸及设计变更管理------------------------------------------------------------------------------------------------- 25 10.1图纸管理 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 25 10.2设计变更管理 --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 26 11、对设计单位管理要求 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 27

前期介入作业指导书 (1)

前期介入作业指导书目的规范新项目的前期介入管理、取得物业服务权，促使新项目的规划设计、施工、营销等方面最大程度的满足客户需求，及时发现、纠正物业规划设计、施工阶段的问题，保证物业正常使用和功能发挥，为后期物业管理创造良好条件。适用范围适用于华润置地山东省公司各城市新项目的市场调研、物业招投标、图纸设计、图纸审核、施工巡查、承接查验的管理。职责前介技术人员：负责现场的巡查，一般事务的跟踪协调，审核图纸。前介工程师：负责对前期介入相关的各个阶段工作检查、沟通、落实，如物业费测算、图纸会审、产品优化、设备选型、遗留问题的梳理等工作。项目前介人员，根据《前期介入作业指导书》中的《前期介入巡查重点》、《设施、设备安装规范审核表》、《物业产品功能复核表》、负责现场的安装、施工规范的检查，设施设备数量、型号规格的核实，工艺、工法的督导等工作项目工程主管：根据前介作业指导书及相关要求，针对《设施、设备安装规范核查表》的图纸设计要求、合同要求与前介人员进行技术交底；负责对前期介入安装、施工各个阶段的工作检查、沟通；如图纸核对、合同内容的落实、设计优化、点位复核、缺陷的变更等工作。项目经理：对整个前期介入工作进行统筹、安排、协调，以及开发、物业相关人员的协作配合，参加开发项目部的相关会议，对相关方案进行审批。品质工程专业经理：协助各个工程师，技术人员的前期介入工作，进行统一安排协调，监督指导；配合协调开发、施工单位以及项目上的相关人员沟通；审核每个项目每个阶段的关注重点，就是工作补位。大区品质管理中心：对整个前期介入的工作进行统筹、安排、协调，对相关方案进行审批。负责就物业服务方案策划，人员配置、服务标准等组织市场调研，费用成本预测，形成《物业服务费定价报告》报开发审批，配合开发公司开展物业招投标的筹备工作，获得前期物业服务权。城市物业公司：配合开发公司开展物业招投标工作，确定前期物业服务单位。方法及控制过程总体要求物业管理前期介入的概念：指物业公司参与开发项目的可行性研究、规划设计、市场调研、物业招投标、物业服务方案编制、营销、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。从维护开发商与未来业主利益的立场出发，为开发商在物业各个环节提出从规划设计、市场研究、物业招投标、设备选型、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，以减少日后业主对物业功能与质量的不满，并未以后物业的使用和管理打下良好的基础。前期介入阶段划分根据开发项目开发的周期，前期介入分规划设计阶段的前期介入，营销策划阶段的前期介入，施工阶段的前期介入以及项目集中交付前的前期介入。四个主要阶段结束后配合开发进行项目交付规划设计阶段包括：

深圳房地产项目前期策划方案

深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板一、市场调研（一）城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境（P） 1)国家或城市发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力（人均GDP） 4)城市消费实力 (恩格尔系数) 5)城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数 4)人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重（ % ）

3)社会劳动生产率（元,人） 4)科技进步贡献率（ % ）（二）城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析 C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析（三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征

3．区域房地产相关项目调研分析主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 3）规划设计及卖点 4）产品组合及特征户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5）项目定位 6）营销综合及策略 7）价格标准及策略 8）媒体广告及效果广告宣传、主打广告语等。 9）促销措施及效果 10）销售状况 11）客户群分类特征 12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）上3所有内容 2）与本项目竞争关联性调研分析 A.项目所处外部环境比较 B.项目核心价值点比较