工业区修建性详细的规划说明书

晋江市深沪镇内衣制造园修建性详细规划

说明书

一、规划背景

1.政策背景

2007年6月，晋江市人民政府出台了《关于进一步加快镇村建设专业化标准厂房的通知》的实施意见，围绕“企业集中、要素集聚、产业集群、土地集约”的总体要求，结合晋江区域经济和产业特色，明确提出每个专业化标准厂房园内只能有一个主导产业及其上下游配套。专业化标准厂房主导产业的选定由镇（街道）根据辖区中小企业产业聚集情况选定，同时须报领导小组办公室备案。用地上，标准化厂房选址除了必须符合相应规划建筑相关规范外，为使标准化厂房达到效果，晋江市对标准化厂房的建设也作了限制性规定：单体建筑面积不得小于4000平方米；同时，除特殊行业外，标准厂房要建多层，原则上不低于3层；建筑密度要控制在30%以上，容积率1.5以上。标准化厂房的配套设施也有相应规定，办公和生活区宜集中设置，并与生产区相分离，总占地面积不得超过总用地面积的10%，区域内部不得建专家楼、宾馆和招待所等非生产性配套建筑。

根据该文件要求，深沪镇政府决定结合本镇中国内衣名镇的产业特色，建设内衣制造园，在晋江市政府的支持下，确定建筑密度控制在30%以上、容积率2.0以上的规划条件。考虑到内衣产业的劳动密集型产业特性，以及让利于周边村民的社会化配套原则，园区按50％的职工配套设施标准控制，其他职工配套设施由周边村庄结合新农村建设解决。并以此为规划前提，委托泉州市城市规划研究院进行《深沪镇内衣制造园修建性详细规划》的编制。

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2.深沪镇总体规划相关背景

依据晋江市总体规划，泉州市域晋南片发展方向以外向型、市场型、轻加工为主，逐步向高科技型转化。晋江市总体规划及城市概念性规划，分析深沪镇社会经济发展水平，在晋江市所处的地位与作用，及其今后的发展方向和规模，确定深沪镇为晋江市域南部经济区中重要的旅游港口城镇。

规划分析了深沪镇目前的社会经济状况，地理位置的优势，以及各行业发展潜力，确定在其以第二产业为主导产业，在以发展轻工为基础的同时，对台贸易和沿海且具港口必将大力影响其商业、服务、旅游等第三产业的发展，所以确定深沪镇镇域性质为：滨海港口城镇。

深沪镇产业空间布局：以镇区服务为核心，巩固现有各主要职能片区地位，拓增主要职能片区的交通联系，加快“旅游、港口经济”发展的战略。

在镇区和沿海旅游带全面增强服务业，由旅游带动整个服务业发展，保证各基础性设施的齐备，率先实现在各镇中由生产型城镇向高层次的消费型城镇转变。

其次，渔业捕捞是深沪镇的传统产业，深沪镇对渔业体制进行优化改革，要求以发展深加工产业为延伸主业，加大作业区，大力推广新型网箱养殖技术。深沪镇同时是一个海上运输的重要港口，目前经国务院审批，泉州港口岸深沪港区对外国籍船舶开放，深沪港晋升为国家一类口岸，今后将利用这一契机，大力发展港口运输业。

第三，利用沿海地区优势，设立生态隔离带和直通镇区中心的生态绿色走廊，形成绿水相依的镇区生活环境。

第四，强化镇与外部村镇之间、村庄之间的交通联系，使深沪镇与市区及深沪镇个村庄之间形成合理分工，结构优化，具有较强

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竞争力的结构产业体系。

第五，深沪镇有市级工业园区一处，镇级工业园区两处，各工业区要根据特色的优势产业集中发展，保证工业区设施的集中配置和有效管理。

二、现状研究

1、基地概况

规划区位于晋江市深沪镇南部区域，华科路两侧的坑边村与运伙村的行政范围内，用地面积15.39公顷（约209.72亩，不含华科路及其控制线用地）。现状此段华科路宽度约12米，从用地中部呈东西向穿过，近期准备扩建，规划区对外交通便捷。本次规划按照上一层面规划要求控制华科道路红线36米，两侧需各留出12米退让道路红线用地距离。

深沪地处台湾海峡西面，属南亚热带海洋性季风气候。冬季盛行偏北风，夏季盛行偏南风，气候暖热，夏长无酷热，冬短无严寒。深沪湾地处台湾山地“雨影区”，雨量集中，降水量的年际变化较大。霜日出现极少，热量丰富，日照充足。台风、暴雨、洪涝、低温、干旱等灾害性天气时有发生。

现状用地以荒坡地为主，地势东高西低，现状场地最大高程19.5米，最小高程8.40米，坡度较大。

土壤以沙土和泥沙土为主，工程地质条件较好。

规划区西北部现有一处水塘，用地西侧约600米处是区域性的河流湖漏溪，源于虺湖经华山、华海注入深沪湾，全长7.3km，流域面积26.41km2，河床为沙质，年径流量1510万m3。规划区周边现状主要为农田与荒地，市政管网尚未覆盖该区域。

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2、产业研究

内衣制造业是劳动密集型产业，深沪镇是中国内衣名镇，现状相关企业以中小型为主，分散在镇域各处。现在大多面临着生产条件拥挤，缺乏发展余地的难题，员工配套设施条件不足，在用工荒的大背景下影响企业的招工进程，很难达到国外订单要求的硬件和软件要求，极大的制约了企业的发展和产业集群的壮大。例如美国订单的要求，每台机车需要5平方米以上的工作空间，每个员工需要3.5平方米以上的居住面积条件，消防措施要求严格，对企业现场调研达标后才下单，导致深沪众多企业错失相对利润较高的发达国家的大量订单，无法发展壮大。

以专业园的形式，进行标准化厂房建设，可以降低企业成本，满足产业集群相对集聚的要求，对中国内衣名镇深沪而言，是提升专业经济比重，壮大镇域经济综合实力的快捷通道。

3.与周边地域的衔接

本次规划范围位于镇域南部，东侧有晋南工业园区，西侧有东华工业园，北侧有浔光工业区，未来将成为深沪产业布局的地理中心，周边发展余地大，在规划中要充分考虑道路和用地的可延续性，以及未来成片发展的可能。按照深沪镇总体规划，周边将有医院学校和消防站的配套，本规划区可以兼容使用。

三、规划依据

1.《中华人民共和国城市规划法》《城市规划编制办法》

2.《晋江市城市总体规划》《晋江市域概念规划》《晋江市公路交通规划》

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3.《深沪镇国民经济和社会发展“十一个”五规划》《深沪镇总体规划》《深沪镇土地利用总体规划》

4.晋江市人民政府《关于进一步加快镇村建设专业化标准厂房的通知》的实施意见

5.委托方的具体要求及提供的地形产业等相关资料

四、规划原则

１、现实性原则

根据规划区开发建设的实际情况，立足建设和规划管理的现实要求，要适应批租、出让和招商引资的具体特点。

２、超前性原则

高标准、高要求，加强规划科学性、前瞻性，引导开发建设健康、协调、持续发展。

３、综合效益原则

突出“城市经营”(city management)的理念，开发建设导入市场机制。调整土地利用结构，增加土地利用集约性；同时，决不能因为短期、局部的经济利益而影响整个地区的建设水平，在追求经济效益的同时，也应兼顾社会效益和环境效益，处理好局部与整体、近期与远期的关系。土地利用应统筹安排各项用地，保证公共服务设施、市政设施和绿化用地，并控制用地合理利用与适度开发。

４、控制与引导相结合原则

规划强调控制与引导相结合，对配套的市政设施、道路、公共绿地等实行严格的控制规定，而对其它类土地的使用可根

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据土地兼容要求，保留适当的灵活性。规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可操作性。

五、规划目标

1.处理好园区与周边区域的关系，实现可持续发展。

2.坚持高起点、高品位，建设环境良好的现代化工业园。

3.灵活的规划框架，以利未来弹性发展。

4.综合解决好本区的竖向，做到既科学合理，又节约投资。

5.工业生态系统整体性与成员个体性统一。

现代化工业园既追求工业园整体乃至整个区域的经济和环境效益，也追求成员自身的经济效益和环境绩效，因此，这就需要保证系统的整体性和成员个体性统一；从操作、运行和管理上，要使得物质流动以及信息交流在整个园区内形成快捷、顺畅的网络，而成员个体间以市场原则进行联系以体现个性．

结论：本着经济、实用、美观、合理相结合的设计原则，规划设计达到节约资源、削减污染、提高经济运行质量和效益的目的，实现整个区域的可持续发展，促进园区生态系统良性循环．建设现代化工业园区。

六、性质与规模

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规划区性质为：二类工业集聚的内衣制造专业园。

规划区用地规模15.39公顷。工业建筑面积237710平方米，按每20平方米面积可提供1个职位估算，可以提供约11900个就业岗位。按照50％的职工安排居住在本规划区内，可容纳约5950人的公寓建筑面积49670平方米，人均8.3平方米。园区办公面积12023平方米，可以提供集中的企业办公和样品展示空间。

七、规划结构与用地布局

通过对现状详实的调查与综合分析，针对现代化内衣制造园区的特点，规划在上一层次规划的基础上，通过功能细化和重组，实现基地内部以及与周边其他功能区之间的有机联系与过渡。通过“一轴、两点、五片”的规划布局结构将各功能合理地组织在一起，共同营造园区创新网络空间。

“一轴”：指贯穿园区的交通轴线，是整个园区的交通、景观、视觉中心。

“两点”：指北部车行主入口（及行政办公楼前的广场）与南部步行入口

“五区”：通过园区景观轴线、园区道路将整个地块划分为行政办公区、南部生产片区、南部宿舍区、北部生产片区、北部宿舍区等五个片区。宿舍区有相应的商业服务网点和食堂、球场等配套设施。

“便捷安全的交通体系”：设计环绕工业区的路网结构，满足工业区高效的交通要求和利于区内消防。机动车车位按100辆/万平方米计算，在路边设置访客临时停车，在厂房间设置提供给大型货车的露天绿化停车区，既经济方便，又有利于工业区的景观绿化。

建筑后退道路红线要求如下：

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建筑后退华科路36米道路红线12米，后退规划区内18米主干道红线5米，退后退规划区内12米主干道红线3米以上。

建筑南北间距和侧间距同时满足日照分析、消防规范和其他相关强制性规范要求。

八、道路交通及竖向设计

（一）道路交通

结合场地地形条件及停车规模要求，以及工业园区道路规划的要求，合理组织交通和竖向设计。

1.出入口和转弯半径

基地内交通依托原有区域道路，根据上一级别总体规划要求，园区在华科路设主要交通性出入口（其中：一个综合出入口，两个次入口、一个步行出入口），在西侧区域辅助道路设置一个混和出入口。在保障规划区对外交通边界条件的同时，考虑到华科路是镇域的交通性干道，规划区道路在华科路的接口以禁止左转的顺向路口为主，仅控制一个可左右转的交叉口，华科路道路中央绿带仅在此断开，减少规划区道路开口对华科路交通的负面影响。

考虑园区大型货柜通行的要求，主要道路交叉口转弯半径均为20米，次要路口转弯半径控制在15米以上，保障不出现盲点交通。

2．车行系统

机动车道红线宽度主要有18米、12米两种主要道路段面形式。其中，针对园区未来实施的可操作性与不确定因素，在不影响园区整体结构的前提下，规划建议将园区南部步行入口与12米支路作为18米道路虚线控制，根据园区未来的建设情况与周边区域的未来开发情况，弹性组织园区与周边区域的交通关系。道路坡度设计：最大纵坡3.00%，最小纵坡0.20%。

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3.消防通道

整合园区道路交通系统，满足消防要求。

（二）竖向规划

本次规划对规划区主、次干道进行竖向设计，确定其交叉点高程作为下一阶段的详细规划及道路设计的参考。规划综合以下因素进行道路竖向设计：

规划道路与现状道路（华科路）的高程合理衔接；

在保证道路工程技术要求的前提下尽量尊重场地地形条件，有效减小土石方工程量，并努力保持原来的场地景观特征；

部分低洼片区的场地较难顺利排水，规划采用场地的整理设计，达到就近收集、排放雨水的作用。

1.道路竖向设计

场地由东向西逐渐坡降，规划道路高程基本顺应地形落差，道路坡度不大于3%，绝大多数路段坡度小于2%，以方便非机动车行驶；规划部分场地、道路适当加高，使道路坡度至少大于2.0 ‰，以达到污水管的排水最小坡度。

2.场地竖向设计

场地的竖向设计应本着降低土方量的原则，尽可能地接近场地现状高程。规划形成不同高程的缓坡台地，使场地不至形成洼地，便于排水。

经过反复的场地设计，在基本保持填挖方平衡的前提下，设计最大场地高程18.00米，最小场地高程8.56米。设计取5％的松土系数，规划区填方量67227立方，挖方量68063立方，挖方比填方多836立方。

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九、城市设计引导

（一）整体环境控制

规划区以绿地系统，开敞空间和主要道路为重点要素。

（二）建筑设计准则

1.建筑设计引导

建筑的尺度：建筑的尺度应与其高度相适合，形成合适的体量和比例。在接近人的步行层面上，更要求建筑具有与人体相适宜的尺度，并通过建筑的材质、色彩、表面肌理和设计的细部处理来获得。行政办公楼是本区的亮点，在这一类建筑尤其是空间处理上，要细致把握建筑的尺度，在开间、层高、入口台阶高度及建筑材质等方面符合人们游憩、娱乐、休闲的感受。

建筑形式：工业建筑和公寓建筑首先要满足功能要求，外形要简洁大方。各组团的建筑外部形体应在有序的原则上相互衔接、协调，并以具有一定特征的形体来塑造整体的、富有个性的公共活动空间，同时，也兼顾土地容积率和城市空间特征。

材料：建筑所使用的材料应以地方材料为主，不提倡采用大面积的玻璃幕墙和反光金属材料。

色彩：建筑的整体色调应统一协调，规划以白色和灰色为主，与道路及场地绿化有序衔接。

（二）城市开放空间和绿化空间引导

利用预留的行政办公楼广场、绿化和篮球场的用地，创造开放空间，提高城市的环境品质。

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绿化以道路绿化为主，保持绿化的连续性。

规划区域内的建筑群的空间布置应注重与周边的公共空间取得联系，并能将建筑所围合的院落空间与城市公共空间相互渗透，能够形成良好的空间层次关系。

十、分期建设与技术指标

由于规划区被华科路分为南北两片，现状南部片区地形已有初步平整，规划将南部片区作为一期建设，北部作为二期建设。

经济技术指标：

总建设用地面积：153916平方米

总建筑面积：300100平方米；其中厂房建筑面积237710平方米，公寓建筑面积49670平方米，办公建筑面积12023平方米，开闭所、公厕、垃圾收集点及转运站面积700平方米。

建筑密度：35.65%

容积率：2.145

绿化率：26.74％

按照厂房600元每平方米综合造价估算，公寓及办公800元每平方米综合造价估算，工程成本（不含土方平整费用）19254万元，十一、市政工程规划

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（一）给水系统规划

1. 用水标准：

生活用水量：200L／人.日

生产用水量：15L／㎡.日

公建用水：以生活用水的15%计算

市政用水：取上述两项用水量的3%

不可预见：以上总和的20%计算

2. 水源选择：由深沪自来水厂供水系统统一供水。

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3 .根据道路规划的情况，考虑供水的安全性，给水管尽量采用环状布设，由华科路市政给水管统一供水。规划管道采用承插式球黑铸铁管橡胶圈接口，南北向道路原则上布置在道路西侧，东西向道原则上布置在道路北侧，规划管径在DN400~DN100之间。消防栓采用地面式单侧布置，并尽量设在路口，服务半径150米，间距120米。

（二）排水系统规划

根据总体规划的要求，排水系统采用雨污分流制。近期生活污水应先经化粪池处理后方可排放，工业污废水应在厂内自行处理达到排放标准后方可排入排水管道系统，送至区域污水处理设施。

1.污水工程规划：

污水量测算：污水量按给水量的85%计算，计为1712.7立方米／日。

按照深沪镇总体规划，本规划区采用雨污水分流排水体制，区内不单独设污水处理设施，规划区内部污水管道根据地形地势尽量沿道路顺坡布设，本区域污水排入华科路由东往西的市政污水管道。污水管道详见污水工程规划图。

污水管采用承插式双壁波纹UPVC污水管，橡胶圈接口。要根据污水水力计算，污水管管径De200~De300。

管道敷设在车行道下，埋深应满足规范的要求

2.雨水工程规划：

雨水量计算：

雨水量根据晋江市暴雨强度公式进行计算：

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1742．815（1+0.585lgP）

(t+6.065)0.668

设计重现期P=3年，地面集水时间to=10分钟，管道折减系数m=2，径流系数Ψ=0.65。

雨水管采用承插式钢筋砼污水管,沥青油膏接口。采用自重流排放方式，排到附近的水体内，雨水管管径DN300-DN800。

3. 管网系统：

根据地形分区域排放，雨、污水经管道收集后快捷排入排水管，管道最小覆土厚度为0.75米，管网叉时，置于给水管之下。

4.管材与基础

雨水管采用钢筋混凝土排水管，采用承插式管材，接口为沥青油膏接口或水泥砂浆接口，基础为120度C15混凝土基础。（三）电力工程规划

1.规划依据

1）《城市电力规划规范》GB50293-1999。

2）《城市电力网规划设计导则》

3）《晋江市城镇体系规划（2001-2010）》。

4）《晋江市电网规划》。

5）规划专业提供的相关资料。

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2. 设计原则

1)满足本规划区内的电力负荷增长需要，建立适度的电力供应系统。

2)建立市政电缆管道交流，保证所有中低压线路在地下畅通无阻。

3.电力负荷预测：

1)负荷预测指标

本片区电力负荷预测采用规划单位建设用地负荷指标进行计算，各主要类型用地用电指标如下：

2)负荷预测

依据上述用电指标，需用系数Kc=0.6, 同时系数Kt=0.6, 预测结果本片区电力总负荷为9911.00KW.

4. 10KV电力系统规划

本规划区10KV电源由附近110kV变电站提供，经华科路线路接入。采用环网式供电系统分别引至各变电所。按供用电控程，企业用电申请超过40KW的用电应自己建设专用变压器，并要有自己的配电房

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10KV开闭所转供容量一般为8000KVA-10000KVA,不宜超过15000KVA。本片区规划10KV开闭所1座，开闭所使用面积为120㎡。

规划区内近期10KV线路可架空敷设，远期采用电力电缆直埋.

5. 市政电缆排管规划

片区内新规划的电缆排管沿道路东侧或北侧绿化带或人行道敷设，

电缆排管规格为CPVCΦ150。

6. 道路广场照明规划

1)市政道路广场照明电源由专用箱或变电站提供。小区内道路照明电源由邻近的10KV变电站供给，道路照明箱式变电站供电半径一般不大于800m,箱式变电源由独立的10KV电路提供.

2)灯具选性，市政道路路灯采用高压钠灯,规划区内道路路灯采用高效节能灯具,广场,绿化采用多种型式的节能灯具,外观均要求与周围环境相协调.

3)路灯控制采用光控，时控和手控相结合.

（四）弱电工程规划

1 .规划目标

①与全镇弱电工程规划相衔接，既满足本规划范围的要求，又与全镇的长远发展相适应。

②在满足通信业务的开放经营和竞争趋势的前提下，综合考虑，统一规划，合理布局通信设施，尽量避免通信基础设施重复见设。

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③统筹规划通信管道，充分考虑通信网络的发展，建立满足各类通信网需求的适度超前的统一、完备的通信管道系统。.

2. 通信负荷估计

①固定电话：本规划区公寓按1对/间，工业区按0.3/100㎡，行政区按1对/100㎡，共需1500部。

②有线电视用户：本规划范围人口规模5950人，室均8人计，则本规划区有线电视用户的747户。

3.邮政工程

本规划区内现有的邮政服务依托深沪镇邮政支局，同时在规划区内拟建1座邮政亭，邮政所的服务半径为500-1000米左右，规划区居民提供信件、传真、电报、包裹等邮政业务。

4. 电信工程

近期可由镇区电信局直接引入各片区的电信交接箱，区内设置落地式电信交接箱2 台，容量为50-2000对。

5.广播电视工程规划

依托镇区有线广播电视分中心，根据福建省的有关规定，有线广播电视网络由专业部门统一安排实施，线路与电信线路同管敷设，占用一个孔位，按200-500个用户为片区设一个光机。并在交叉路口和光节点处设置手孔，手孔位置与电信手孔分开设置6. 通信管道

本规划区通信线路均敷设在通信管道内，电缆排管规格为CPVCΦ110，通信管道原则上布置在道路的西侧和南侧的人行道或绿化带下。

（五）燃气工程规划

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发展城镇燃气事业、保护大气环境、节约能源、改善居民劳动生活条件、实现燃料气体化是城镇迈进现代化的重要标志。在规划区内预留燃烧气管线，以满足燃气需求。气源引自市燃气管道。

规划区工业用地面积按3.5万Nm3/年*ha计，故工业燃气用量为37.71万Nm3/年。民用量按90Nm3/年/人计，总人数约为：1800人居民用燃气用量为16.20万Nm3/年。考虑5％的未遇见量，即总燃气用量为56.61万Nm3/年。

燃气管网布线原则：

1、燃气管网应尽量靠近用户，以保证用最短线路长度，达到同样的供气效果。

2、燃气管网应减少穿、跨越河流、水域等工程，节省投资。

3、燃气管网应避免与高压电缆同侧敷设。

4、燃气管道宜敷设在道路的西侧或北侧。

5、规划中压燃气管采用DN150的3PE钢管，管线与用户庭院调压箱或小区区域调压箱及商业、工业用户的专用调压箱相连。

6、管道采用直埋敷设方式，车行道最小覆土深度为0.9米。

7、中压管线与分支管线上的分支处均应设切断阀，切断阀采用闸阀，以保证在施工时和紧急状态下迅速切断燃气。切断阀上部设DN350的操作井。

8、调压箱及切断阀处应采用自动控制系统进行监控，以保证发现异常情况时，自动切断相应的阀门并立即发出警报。

（六）管线工程规划综合

为保障规划区的所有管理有序排列，便于施工，便于管理，应遵循以下埋地管线综合避让原则。

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1、给水管线让排水管线；

2、管径小的管线让管径大的管线；

3、易弯曲的管线让不易弯曲的管线；

4、工程量小的管线让工程量大的管线；

5、临时管线让永久管线；

6、道路下的电力管道与电信管道分侧布置；

7、道路下的直进埋管线最小覆土深度≥0.7米。

十二、环境保护规划与综合防灾规划

（一）环境目标要求

提高环保意识，尽量避免走先污染后治理的道路，在保证工业经济快速、稳定发展同时，贯彻经济、社会和环境建设同步发展的方针，促进工业区可持续发展。

（1）地表水执行GB3838-2002《地表水环境质量标准》三类标准。

（1）空气环境质量执行GB3095－1996《环境空气质量标准》和GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》二级标准。

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（3）声学环境质量：生活区执行GB3096-93《城市区域环境噪声标准》二类标准；生产区执行三类标准。

（二）环境保护措施

（1）新建项目应按国家规定编制环境影响评价报告，严格按照报告书要求，做到“三同时”：即环保设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。

（2）规划区排水采用分流制。

（3）规划区内建设较完善的环卫设施体系，因地制宜地选择公厕地点，按常住人员2500～3000人设一座，建筑面积约30～50㎡。根据《公共厕所规划和设计标准》GJJ14-87要求具体落实。规划区内按服务半径规划垃圾收集点和公厕。

（三）抗震规划

1、设防标准

规划区属地震基本裂度8度的设防区，所有新建工程必须按此标准进行抗震设防，不得随意降低设防标准。

２、重点保护目标

城市生命线工程属重点保护目标，规划区管理机构、供电、电信、广播电视等单位所属建筑均应先进行安全性评价再行设防。

３、避震疏散场地

在交通便利，地面开阔并远离次生灾害处，设置避震疏散场地，主要选择广场、绿地、道路、停车场等。临时避震疏散主要为建筑之间的空地、街心花园、路边绿带等。

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