丨绿城高大上的工地管理
丨绿城高大上的工地管理
一、工地大门设置要求
1、现场入口处要设置工程概况牌、工程目标牌、项目组织架构牌、文明施工管理牌、安全及防火责任牌和工程现场平面布置图。
2、大门口要进行硬化、绿地处理，大门宽度应不小于6米，安装封闭式大门。出入口处要安排门卫，并设置车轮冲洗场地和冲洗龙头及沉淀池、排水沟，保证带有泥土的车辆经冲洗干净后才能驶出工地。
3、各施工单位应按照政府规定和甲方的CI规范进行现场大门的建设，大门建设方案必须报送甲方、监理批准方可开展。在工地现场四周要做围护，在临市政道路围墙上，配合甲方做CI宣传内容，围护高不低于2.5米。
4、在大门出入口两侧设置安全警示标语，提醒来往车辆注意避让。
二、沿街主立面设置要求
1、为充分展示绿城集团工程品质与企业形象，主体沿街立面的效果和布置要求经公司评审通过后方可实施。
2、非主立面的安全网要求完整有效，受力均匀，网内不得有积物。两网的搭接要严密，不得有缝隙。
3、钢管脚手架必须全部涂有防锈油漆，密目式安全立网要挂置在外立杆内侧，严禁竖挂、斜挂，密目式安全立网应及时清洗更换、保持整洁。
三、施工现场围蔽设置要求
1、对营销部要求布置广告的实体围墙，在围墙施工前由建设单位工程部进行施工围墙外立面设计，施工围墙外立面设计应按集团相关程序报规划设计部、营销策划部等部门审核，报片区分管执总审批后实施。施工单位应按图施工。
2、施工现场非主要沿街面，或不具备宣传价值的部位，可根据当地主管部门要求，使用轻质围挡材料，使用的材料应保证围挡稳固、整齐、美观，围挡外立面的基调色统一为蓝色或白色，文字和图案与周围环境协调、整洁美观。
3、施工现场内不同标段间的施工围挡应坚固、安全、美观并规范成线。
4、施工单位要定期对围墙进行清洁和维护，不允许围墙有明显污染和破损。
四、临边防护设置要求
“三宝”“四口”“五临边”（[安全帽、安全网、安全带][楼梯口、电梯井口、预留洞口、通道口、门窗洞口] [沟、坑、槽和深基础周边、楼层周边、楼梯周边、平台或阳台边、屋面周边]）等部位必须设有安全防护围栏或盖板，要求形式统一，简洁美观。
五、施工道路设置要求
1、《施工平面布置图》中必须反映主要施工道路的布置情况（如宽度、位置）。
2、主要施工道路必须硬化处理，硬化厚度不低于150mm，两边设置排水沟。
3、安排专人每日对施工现场的道路至少一次清扫，清扫前对路面进行洒水。天气干燥或风力较大时，增加洒水频次，以保持路面湿润避免扬尘。
4、主要施工道路严禁停放施工机械或者车辆，并严禁堆放材料或用作加工材料的场所。
六、责任人公示牌设置要求
单体工程安全通道前须设置责任人员公示牌，贴相关责任人5吋照片一张，对责任人姓名、职务、联系方式进行公示。责任人员公示牌应按集团统一形式制作。
七、工人生活区布置要求
1、现场生活区域内设置集体宿舍时，应具备良好的防潮、通风、采光等性能，并与作业区隔离。
2、宿舍内应根据项目所在地气候条件统一安装空调设备。
3、生活区根据人员数量配置统一的晾衣架，衣服集中晾晒，保持美观的生活坏境。
4、餐厅要求宽敞明亮，通风。配备电扇等生活设施。
八、材料堆放要求
1、施工现场材料堆放和机具设备安放应符合现场平面布置图确定的位置；
2、材料堆码要整齐，摆放有序，并挂置定型标牌，标牌内容：产品名称、规格、型号、检验状态和产地等；标牌挂置要牢固，方向一致，高度相同。
九、施工车辆出入要求
1、现场必须设置洗车场地、车辆冲洗装置、排水沟并保证有效使用。
2、运输车辆必须冲洗干净后方能离场上路行驶，要保证土不撒落，轮胎不带泥。
3、运输建筑渣土、砂石和垃圾等易撒漏物质，必须采用密闭式车辆运输。运输易撒漏物质必须装载规范，保持密闭式运输装置完好和车容整洁，不得沿途泄漏、散落、飞扬。
十、标识标语悬挂要求
1、施工现场要设醒目的安全标语，有符合标准的安全标志和安全色标。背景色和字体颜色对比明显，清晰容易辨认。
2、各单体楼上必须安排悬挂反映企业精神的标语，要求背景和字体颜色对比明显，一定距离内清晰可见。
3、危险位置必须按要求悬挂警示标识。
4、仓库内必须设置禁止烟火等相应标识以及责任人和责任范围。
5、电箱上必须有明确的危险提示标识以及责任人标识，必须在明显易找见位置处粘贴电气图。
十一、混凝土、砂浆搅拌场的要求
1、应布置统一的混凝土、砂浆搅拌场并反映到《施工平面布置图》中，搅拌场场地硬化处理，硬化厚度不低于100mm，搅拌场前应悬挂配合比和控制要求。
2、搅拌场处应有准确可靠的计量器具，保证各种材料下料计量准确。
3、严禁直接在泥面上搅拌混凝土或者砂浆，必须严格控制砂、石的含泥量符合规范要求，以保证混凝土、砂浆品质。
十二、消防设施设置要求
1、施工现场、工人生活区必须制定防火、消防制度，建立防火领导小组及义务消防队，明确各区域消防责任人，并上墙公示。
2、按消防要求合理配置灭火器材。
3、定期对施工现场及工人生活区进行消防检查，消除消防隐患。
十三、成品保护要求
做好现场易损坏部位砼结构及钢筋成品保护。
十四、粉尘、噪声管理要求
1、施工现场设置专人每天洒水、清扫，并对场区内绿化地段的花草定期洒水冲洗，保持洁净；
2、砂、石材料堆放砌筑矮墙进行围挡，并按要求进行覆盖，防止扬尘；
3、砂浆和砼搅拌机、散装水泥罐张挂密目式安全网，减少扬尘；
4、现场设置车辆冲洗装置，并派专人冲洗清理泥浆及车辆沾带的泥土。
5、由于其他原因而未做到的硬地化部位，要定期压实地面和洒水，减少灰尘对周围环境的污染。
6、承包单位应采用低噪音的工艺和施工方法，尽量使用低噪音机械。
7、严格控制建筑工地噪声污染，建筑工地噪声白天不大于70分贝，夜间不大于55分贝，建筑施工作业的噪声可能超过建筑施工现场的噪声限值时，承包单位应在开工前向建设行政主管部门和环保部门申报，核准后方能开工。
8、由于施工不能中断的技术原因和其他特殊情况，确需夜间连续施工作业的，应向建设行政主管部门和环保部门申请，经核准后并向周边居民公示后方能开工。
9、减少人为噪音污染，夜间施工的渣土运输车辆、材料运输车辆、砼泵送车等大型施工车辆严禁严禁高音鸣笛。材料装卸采取措施，控制噪音，特别是钢管、模板严禁抛掷或翻斗下料。
10、在建项目邻近绿城集团内部已交付入住小区的，应向该小区业主委员会进行夜间施工
噪音情况说明，并接受该小区业主委员会监督，严格控制噪声排放。
十五、施工用电管理要求
1、各施工单位实施所在施工标段内从箱变出线至用电末端的电缆及配电箱柜施工。实施前应将施工用电方案交由监理项目部、建设单位工程部电气工程师审查。未经审查同意的方
案不得实施。
2、施工临时用电设施使用的设备、仪表、缆线等的使用应符合当地施工安全主管部门的要求，安装完毕后，工程部应组织监理单位和施工单位进行检查验收，经检查合格后方可使用。
3、各组团施工用电设施建好后，应向监理和建设单位申请检查验收。未经监理和建设单位检查验收合格的设施不得办理通电手续。
4、箱体应装设端正、牢固，动力箱与照明箱应分开设置。箱体应采用冷轧钢板或阻燃绝
缘材料制作，箱内布置应整齐、规范，外形结构应能防雨、防尘。配电箱边放置灭火器。
十六、看房通道设置要求
1、因营销工作需要，须设置看房通道的，看房通道应考虑牢固、美观，顶部做好安全防护。
2、参观样板房必须由营销策划部人员陪同，进入现场必须佩带安全帽。
十七、场容场貌保持要求
1、明确施工现场各区域的卫生责任人。
2、每天派专人对责任段进行清扫和冲洗保洁。
3、所有施工单位接收工作面时候，该工作面已经由上一工序施工单位将建筑垃圾完全清理干净。
4、不允许将建筑垃圾直接从高空抛掷落下，必须用专用设备装运至指定的建筑垃圾堆放场。十八、废污水排放管理要求
1、制定防止泥浆、污水、废水外流以及堵塞下水道和排水河道的措施。实行二级沉淀、三级排放。
2、现场公厕排放的污水，必须经过施工区域内的化粪池处理后再排入建设单位指定接口，若未修建化粪池，不允许公厕投入使用。
3、基础施工作业产生大量的泥浆，现场必须按施工方案配备相应的泥浆池、泥浆沟，做到泥浆不外流、废浆外运采用密封式罐车，杜绝对路面、环境的污染。
(整理)房地产企业运营管理
房地产企业运营管理 深圳银湖酒店 二零零八年三月十五日 房地产企业运营管理 ——目录 前言 第一讲：房地产企业运营管理的体系设计 第二讲：房地产企业运营管理的体系运行 第三讲：房地产企业运营管理的体系改进 房地产企业运营管理 ——前言 一、运营管理的概念与内容 二、房地产企业运营管理综述 房地产企业运营管理 ——前言 中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。 很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。 房地产企业运营管理 ——前言 变化不断增加和加快----风险不确定性
利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长 客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力 项目复杂性不断提高 ----呼唤房地产的运营管理 房地产企业运营管理 ——前言 房地产企业运营管理 ——前言 前言 ——运营管理的概念与内容 一、运营管理的概念与内容 1、运营的定义 2、运营管理的基本概念 3、对运营管理的深入理解 一、运营的定义 运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或
运营管理部组织架构及岗位职责
【运营管理部】组织架构及岗位职责 一、部门架构 运营管理部 流程体系计划运营 二、岗位职责 ?流程体系经理/主管/专员（1人） 岗位职责： 1、对公司现有制度、流程进行梳理、整合和调整，建立系统化的流程体系； 2、组织制定各项业务流程标准并推行、优化； 3、组织制定公司各项管理制度并推行、修订； 4、定期开展制度、流程复审，督促和跟进各部门更新流程标准； 5、跟踪、监控、分析与评估公司各流程运行效果，针对制度、流程执行过程中发现的疏漏和缺陷，提出完善和优化的合理化建议，并执行讨论和优化； 任职要求： 1、本科及以上学历，3年以上工作经验，有项目管理或流程标准化管理等相关经验； 2、具有较好的统筹、计划和执行能力，能独立完成流程设计、流程优化、流程再造等流程体系建设； 3、了解房地产企业主要业务特点和行业特性，了解企业各职能部门的工作特点和职责，熟悉制度流程体系管理； 4、具有良好的表达能力、文档撰写能力，能够编写制度文件和工作流程； 5、电脑操作熟练，精通办公软件，工作效率高。 ?计划运营经理/主管/专员（1人） 岗位职责： 1、参与公司年度经营计划编制工作； 2、参与编制或调整项目发展计划、项目里程碑节点计划，报部门负责人及分管领导审批； 3、审核各部门各级专项计划并编制汇总； 4、负责跟踪各级计划节点执行情况，对异常的计划执行情况，提出预警及调整建议； 5、主动协调、督促其他相关部门的工作，推动项目计划目标的实现； 7、定期开展项目巡查，形成项目巡查报告； 9、参与公司月度计划的编制及完成情况跟踪，提交总结报告； 10、参与项目管理周例会、月例会，收集整理项目管理周报、月报、会议记录； 任职要求： 1、大专及以上学历，3年以上工作经验，2年以上房地产工作经验，有工程项目运营管理相关经验； 2、熟悉房地产行业开发基础知识、行业特点，具有较好的计划和执行能力，； 3、熟练操作办公软件、CAD软件。
运营部职责
2 部门使命 是集团的运营管理部门，通过协助总裁明确集团战略，组织管控模式，建设组织构架，建立组织绩效、计划管理、流程管理、会议管理等管理体系，监督实施与协调各部门工作，保证集团经营目标的顺利实现。 3 部门职能 3.1 部门建设 3.1.1 负责建立集团运营发展体系，健全各项管理流程、制度与标准，并组织实施； 3.1.2 负责制定、实施部门年、季、月度工作计划，并进行总结和调整； 3.1.3 负责完善团队建设，招聘、指导、培训、激励、考核部门员工； 3.1.4 负责协调部门内外部工作关系； 3.1.5 负责部门档案管理。 3.2 战略与目标管理 3.2.1 组织建立集团中长期总体发展战略，协助总裁确定集团发展方向； 3.2.2 根据集团总体发展战略，组织资源拟定集团业务战略和职能战略； 3.2.3 根据集团业务战略与职能战略目标，组织资源拟定集团阶段性发展方案，并负责推行落地； 3.2.4 根据集团战略目标，组织编制集团年度经营目标，负责组织落地、监管、评估、反馈。 3.3 品牌管理 3.3.1 根据集团战略发展规划与目标，负责拟定集团品牌战略规划和品牌目标、项目品牌发展规划、项目品牌目标； 3.3.2 负责品牌推广方案的制定，供方的招采、管理与执行； 3.3.3 负责审核品牌相关各类活动、项目涉及品牌形象的宣传方案； 3.3.4 负责外网信息发布的管理工作，负责外网的版面设计、风格理念等工作； 3.3.5 负责《春和会》的组织工作； 3.3.6 负责品牌相关其他工作。 3.4 组织管控 3.4.1 根据集团发展战略，负责提出集团及子公司管控模式； 3.4.2 根据公司审定的管控模式，负责拟定集团组织架构以及调整。 3.5 组织绩效管理 3.5.1 根据集团战略发展规划，组织拟定集团组织绩效考核体系与考核原则，协助相关中心完成其各自考核体系，包括员工考核体系、营销中心考核体系、项目工程考核体系； 3.5.2 负责制定下属公司绩效管理总则，指导下属公司开展绩效管理工作； 3.5.3 负责根据集团经营目标，组织编制组织年度KPI； 3.5.4 根据集团绩效管理体系，组织制定集团各部门、项目、高管层绩效考核方案； 3.5.5 组织实施年度集团绩效考核，分析年度业绩并提出改进建议； 3.5.6 组织实施日常组织绩效考核，协助各部门通过绩效发现问题并改进。 3.6 制度与流程管理 3.6.1 负责集团管理制度编制的组织，并对各部门提交制度的审核、组织会签、发布工作； 3.6.2 负责建立与维护集团组织管理手册；
工程项目管理经典案例分析
背景： 某钢厂改造其烧结车间，由于工期紧，刚确定施工单位的第二天，施工单位还未来得及任命项目经理和组建项目经理部，业主就要求施工单位提供项目管理规划，施工单位在不情愿的情况下提供了一份针对该项目的施工组织设计，其内容深度满足管理规划要求，但业主不接受，一定还要求施工单位提供项目管理规划。 问题： ①项目经理未任命和项目经理部还未建立，就正式发表了施工组织设计，其程序是否正确？ ②业主一定要求施工单位提供项目管理规划，其要求是否一定正确？ ③项目管理规划是指导项目管理工作的纲领性文件。请简述施工项目管理规划的规划目标及内涵。 ④试说明施工项目管理规划的控制原则。 答：①程序不正确，公司还未任命项目经理，项目经理部还未建立，施工组织设计无人审核和批准，不能发表。 ②施工组织设计可以代替施工项目管理规划，但施工组织设计的内容深度应能满足施工项目管理规划的要求；冶金建设工程中，实际上一直使用施工组织设计代替项目管理规划；施工单位可以向业主说明提供的施工组织设计的内容深度已达到项目管理规划的深度要求，不必再编制项目管理规划。 ③施工项目管理规划的规划目标及内涵有： ａ.规划目标包括项目的管理目标、质量目标、工期目标、成本目标、安全目标、文明施工及环境保护目标、条件分析及其他内容等； ｂ.内涵包括施工部署、技术组织措施、施工进度计划、施工准备工作计划和资源供应计划和其他文件等。 ④项目管理规划的控制原则为：实现最优化控制；动态控制；主动控制；全过程控制；全要素控制；建立大控制系统的观念；要对规划的实施明确项目经理部各岗位职责、对执行进行检查分析和改进，进一步进行总结。 2、背景： 华北某厂１２６０ｍ３级高炉扩容改造工程。根据招标文件要求，为了实现快速、高效、优质、低耗地完成扩容改建任务，该扩容改造，应采用高炉整体平移新技术。高炉分两段安装：第一段为移送；第二段为悬吊，高炉本体工程拟定在拼装平台上基本完成，尽量缩短停炉后施工工期，保证业主要求的工期。高炉本体平移作业采用滚动摩擦方式液压缸推送。要求“新、旧高炉中心线重合，标高与原设计标高相符，误差控制在５～８ｍ”。高炉本体移送重量约４５００ｔ。推移高度约为３６ｍ，推移距离约４２ｍ。高炉本体在液压缸推动下，分步向炉基平移。
地产公司排名
中国10大房地产公司排名 万科（Vanke) 公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。 中海地产 中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，在香港交易所上市的地产公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。是恒生指数成份股(蓝筹股)。 合生创展 民营企业家朱孟依先生于1992年成立，1998年在香港联合交易所有限公司主板上市，是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团。主要业务是投资控股、物业发展、物业投资及物业管理业务。 保利地产 是中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。公司总部设在广东广州。1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主。1983年，解放军总参谋部、中国联合组建一家对外贸易公司，起名“保利”，保卫胜利之意。英文前缀词POL Y-有“多”“聚”的含义，与中文“保利”一词发音相同且寓意也契合。保利集团的主标志，取英文“PLA”（中国人民解放军缩写）、“POL Y”、“POWER”等单词首字母P变形而来。一大批老一辈国家领导人都在保利。 碧桂园 (Country Garden) 名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”合称而成。物业买家大多数是香港人，用途是香港人的渡假屋（香港亲朋假日社交联谊）、安顿在内地居住的家人、或者退休回乡的长者父母。碧桂园根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价”为内涵的碧桂园家园模式。 北京首都开发控股（集团）有限公司 由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。2008年奥运会重大工程项目中，两大集团也是重要的投资建设者。 恒大地产 绿城地产 绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业。 万达集团 万达集团创建于1988年，现涵盖机电、化工、轮胎、地产开发四大产业。 大华集团
运营管理部部门岗位职责说明书
运营管理部部门岗位职责说明书 文件编码文件名称部门职位职责说明书密级/版次批准人实施日期页 码 2011年06月28日第页 / 共 5 页 总公司运营管理、人力部门名称上级部门运营管理部资源部、党办、监察部下级部门无岗位数部门人数 4个 4人部门价值: 为公司总经理和各部门的运营发展、人力资源、日常行政管理提供服务支持，保障公司持续有序规范发展。 部门职责: 1.负责接收传送总公司的工作信息和管理要求，起草上报公司工作情况和工作报告; 2.负责筹办公司各类会议，记录公司重要会议情况，收集整理公司及各部门经营管理工作信息;监督、管理、维护公司内部和门户网站信息; 3.负责分析公司经营情况、起草编制公司发展规划和年度经营计划，起草公司管理工作制度、工作总结、工作通知、情况报告等工作文件;管理公司收文发文和工作文档; 4.负责协助公司领导组织公司绩效考核工作;督办公司领导布置的工作;协调公司内外部管理事务，配合公司领导和部门做好接待工作，协助公司领导对公司进行日常行政管理工作; 5.负责公司员工招聘、劳动合同、员工薪酬、员工保险福利、员工考核奖惩、岗位聘用聘任、员工评先评优、部门以及岗位职责、员工职业规划、员工信息维护等人力资源管理工作;
6.负责管理审核公司印章、营业执照、组织机构代码证、行业资质等的使用;负责公司日常办公用品等物资的采购管理;管理公司车辆、机具设备、办公设施等物品，管理固定资产实物台帐; 7.负责维护公司与公安、消防、社保、劳动、税务、政府相关行业、工商和物业等部门单位的工作关系;管理公司消防、办公环境安全; 8.负责公司廉政和企业文化建设与管理工作，维护公司员工合法权益和公司社会形象; 9.负责部门员工、设备等日常管理，防止和控制风险损失; 10.负责完成公司下达的管理目标任务和公司领导交办的工作。 部门岗位分布: 部门经理岗、行政秘书岗、人事专员岗、总务秘书岗 部门经理 行政秘书人事专员总务秘书 部门行政权限 1.审核公司对内对外各类文件、合同和信息资料; 2.监督公司印章、法人印件、营业执照、行业资质证件的使用; 3.列席公司研究人事的会议，检查督促报告各部门落实公司工作安排的情况; 4.审核发放公司员工薪酬福利;公司日常办公用品采购; 5.处理员工劳动争议及相关法律诉讼，提出员工奖惩意见建议; 6.管理本部员工岗位职责分工、工作安排和考核奖惩; 工作联系 内部:总公司运营管理部、人力资源部、党委组织部、工会委员会、计划财务部、监察部、本公司各部 门
运营管理部职责
运营管理部工作职责 运营管理部的基本职责是负责集团战略规划实施、修订，负责对集团经营战略、管控体系、运营机制等优化、调整提供决策依据与参考建议；组织制定集团年度经营计划，负责编制集团项目开发总控计划及年度项目开发节点计划，组织年度项目开发计划分解到部门；组织、协调集团年度经营计划的贯彻落实，负责项目开发计划执行情况监督、协调、考核、调整工作；负责内部运营体系及业务流程优化工作，提高内部管理效能及运营效率；保证集团年度经营目标顺利实现。 其主要工作职责为： 1、战略规划 负责公司战略规划的实施监控、跟踪和评估。 负责组织汇总集团各类经营信息，进行综合分析，组织集团战略规划年度滚动修订工作。 2、决策服务 负责收集、整理和分析宏观经济信息、与公司有关的行业信息与资料，为公司领导和有关决策者提供必要的信息支持； 持续学习行业标杆企业经验，结合集团实际，对集团管理及运营体系优化、调整提出建议； 定期对集团开发项目进度及集团各公司、部门整体运营情况进行分析和总结，收集、分析相关经营数据，编制分析总结报告；对集团年度经营计划、项目开发计划的调整提出建议； 负责集团开发项目及开发用地各项基础数据采集、整理、归档工作。
3、计划管理 负责集团计划管理体系的构建； 负责计划管理软件系统的应用监控、培训、优化及效果评价； 负责组织集团年度经营目标与重点工作任务编制，组织集团年度经营计划的编制、实施、监控和调整； 组织编制开发项目总控计划及年度开发项目关键节点计划；组织年度计划任务分解到部门的工作； 负责根据年度经营计划要求，对各公司、部（室）计划完成情况进行监控、跟踪、协调、考核； 负责部门月度绩效计划中项目开发计划任务的编制、考核工作，参与部门月度绩效计划及考核结果审核； 负责组织召开计划调度会、计划协调专题会；负责编发月度《计划督查》。 4、运营管理 负责集团各公司、部门运营效率、效果的分析与检查，提出改进及优化内部运营管理体系建议； 负责集团组织架构优化、调整方案建议，编制和修订公司组织机构、部门职责； 负责组织集团权责体系、业务流程的编制、调整、优化工作； 负责公司管理流程执行的监督，执行情况的定期和不定期检查、负责制度流程执行情况的评估及反馈。 负责集团各项管理咨询项目组织、实施工作。
绿城房地产集团有限公司管理制度
绿城房地产集团有限公司管理制度 近年来，绿城房地产集团有限公司经营规模日益扩大，集团化步伐加快，因此，科学有序的管理显得尤为重要，建立一整套相互协调、整体优化的现代企业管理制度已是当务之急。 作为公司管理体系重要组成部分的综合管理，即通常含义上的行政办公事务管理，是公司各项管理工作的中枢和结合点，规范有序的综合管理制度体系在整个公司制度建设中举足轻重，对公司日常经营管理运作起着不可或缺的保障作用。 为使本公司以及分、子公司的综合管理工作有章可循，有据可依，本公司特集中抽调人员按照系统化、规范化、标准化的要求，对公司现行的综合管理制度分类进行修订、完善；并吸取成功企业管理经验，结合公司管理现状和发展需求，增编了部分管理制度。 综合管理制度共分六篇，分别为：会议管理、文秘档案管理、法律事务管理、资产物品管理、后勤总务管理、综合管理。共编制各类规章制度41项，基本涵盖了本公司综合管理活动的各个方面，构成了一个较为完整的综合管理制度体系。各项制度已经公司制度评审会议评审和公司领导审定，现作为试行稿印发公司各单位、部门。 由于编制时间紧，编制人员自身也有一个学习的过程，其中的不当之处、疏漏之处敬请指正。 绿城房地产集团有限公司二OO二年九月二十日目录第一篇会议管理一、股东会会议制度二、董事会会议制度三、监事会会议制度四、总经理办公会议制度五、员工大会管理办法六、评审会议管理制度七、项目公司工作会议制度八、会议室管理制度第二篇文秘档案管理一、公文处理办法二、文件格式规定三、专职秘书管理工作规定四、文印工作管理规定五、印信管理办法六、文书档案管理办法七、项目档案管理制度八、特种档案管理办法九、报刊资料管理规定第三篇法律事务管理一、规章制度制定程序管理规定二、合同审核管理规定三、工商登记事务管理规定四、商标事务管理办法.五、经济纠纷处理规定第四篇资产物品管理一、固定资产管理规定二、车辆管理规定三、通讯工具管理办法四、办公用品管理制度五、办公自动化设备使用维护管理办法第五篇后勤总务管理一、办公区域环境管理办法二、办公区域安全管理办法三、员工用餐管理办法四、员工宿舍管理办法五、总机话务工作管理办法六、邮件寄发管理办法七、内部通讯录管理规定第六篇综合管理一、投资管理办法二、出差管理制度三、接待工作管理办法四、业务招待管理办法五、信息管理制度六、保密管理制度股东会会议制度总则第一条为确保绿城房地产集团有限公司(以下简称公司)股东会会议(以下简称会议)的顺利进行，规范会议的组织和行为，提高会议议事效率，保障股东合法权益，保证股东会能够依法行使职权以及会议程序和决议有效、合法，根据《公司法》及公司《章程》，特制定本制度。 第二条本制度自生效之日起，即成为对股东会、股东、董事、监事、总经理和其他高级管理人员具有约束力的文件。 第三条董事会秘书具体负责会议组织和记录等有关方面的事宜。 第四条会议由全体股东参加，股东可委托代理人出席会议并明确授权范围。 非股东的董事、监事、总经理及其他高级管理人员可以列席会议。
房地产运营管理工作思路
运营管理工作思路 经过7个月的运营管理工作及学习，对公司的运营管理工作也有了一定的认识，现就对7个月来的运营工作思路进行总结。 一、对运营管理的认识 就目前我公司的运营管理来讲，是以运营计划为岗，以运营督办为辅的运营思路。第一要确定运营管理过程中的时间节点及关键节点，这是运营管理的主线；第二通过周总裁会议、月度会议、季度会议、半年会、年度会议、专题会议等会议决策的形式，跟踪、检查、协调公司各部门的工作；第三通过会议输出的成果及公司的运营管理制度以运营督办的形式对制约计划推进、制约公司目标实现的关键性问题及疑难问题进行专项督办跟进；最后通过绩效管理对公司各部门及员工对公司目标实现过程中的参与程度进行考核，进而促进公司目标的实现，也可以进一步的提高员工的素质。 二、运营管理工作思路 1、运营计划管理 （1）计划的编制---明确关键节点，明确目标 每一个房地产开发项目的周期都很长，不管在何种的市场情况下都会有一定的风险，计划控制的难度就比较大，成本的监控难度也比较大。因此在项目计划的编制过程中就要明确工作的关键节点，做好项目的进度控制，在总体上把握项目的时间节点。首先，在计划的编制过程中尽可能在合理的情况下压缩关键性节点的时间，这样就可以在总控时间不变的情况下流出适当的弹性以应对未知因素对关键节
点的影响，以便后期的管理控制。另外，还应该注意处理好各分任务的时间节点和任务之间的逻辑关系，明确阶段性任务完成的成果标准，便于考核。最后，应该注意各部门间计划的匹配程度，如招采、设计类的计划应当前置，为工程计划的实现做好保障工作。 （2）计划的跟踪---建立良好的决策及反馈制度 计划的编制只是目标实现过程中的第一步，计划的跟踪是计划实现的过程保障，对计划的完成，目标的实现是很关键的。会议是计划实施过程中必不可少的关键点，会议也是一种有效的决策形式。在计划的实施过程中通过组织会议的形式，跟踪、检查、协调各部门的工作，检查计划的实施情况，通过对前一阶段计划实施过程中的不足及优势进行思考、总结，以调整下一阶段的计划，保证目标稳步实现。 通过对公司年度经营目标的分解，结合计划中的关键节点和成果标准，应按照不同的期限（按照计划的等级）、管理权限，对计划实施过程中的情况和结果进行及时的汇报，这样有利于公司的考核有据可查，提高各部门及员工完成计划的积极性，也有利于公司及时的工作计划进行调整及优化。及时有效的信息反馈可以为公司的决策层提供第一手的信息及合理化的建议，这样的信息也可以使公司的决策更加的切合实际。 （3）计划的实现---建立合理的考核及奖惩制度 计划的实现必然有考核及奖惩，这里我们就要用到计划的跟踪记录了。在阶段性的工作结束后，例如我公司的关键性节点，对关键节点的跟踪检查，有利于公正、客观的反应阶段性的工作成果，对执行
运营管理部岗位职责
运营管理部门职责 运营总监：岗位职责 1.修订及执行公司战略规划及与日常营运作相关的制度体系、业务流程； 2. 策划推进及组织协调公司重大运营计划、进行市场发展跟踪和策略调整； 3. 建立规范、高效的运营管理体系并优化完善； 4. 制定公司运营标准并监督实施； 5. 制定公司运营指标、年度发展计划，推动并确保营业指标的顺利完成； 6.
制定运营中心各部门的战略发展和业务计划，协调各部门的工作，建设和发展优秀的运营队伍； 7. 负责商场管理、质量保证、售后服务制度的拟定、检查、监督、控制和执行。 8. 经常对商户的销售、经营及相关制度的执行情况进行调查，定期进行优秀评比，认真维护商场的经营秩序，对不适应商场发展的商户予以更新。并及时向公司反馈商场经营管理情况。 9. 不断发展新的广告位，提高广告牌的利用率。 10. 严格控制各种费用的开支，降低经营成本，确保卖场购物环境良好。 11.
商务拓展与合作：与其他商场、运营商建立良好的业务合作关系，发展与培养合作伙伴，协调公司与客户之间的资源，开展运营项目的推广工作，提高有效访问量，保证运营项目的顺利执行与业务目标的达成； 12. 部门内部管理：根据公司经营方针和部门业务需要，合理设置部门组织结构和岗位，优化业务流程，合理配置人力资源，开发和培养员工能力，对员工绩效进行管理，提升部门工作效率，提高员工满意度。 13. 配合市场活动，带动公司的人气扩展、公司品牌，能利用自身资源开展对外合作。 14. 组织进行目标客户深层调研。策划推进及组织协调运营计划、进行市场发展跟踪和策略调整 15. 完成上级临时交办的其他任务。 运营督导岗位职责
工程项目管理存在的问题及对策分析
工程项目管理存在的问题及对策分析 在经济建设快速发展的背景下，各项工程项目广泛的开展起来，对我国的经济发展及人们的日常生活起到了极大的促进作用。在工程项目建设的过程中，工程质量十分关键，所以应该加强项目管理，保证工程项目的正常进行。在工程项目管理的过程中，还存在着一些问题需要解决，从而使工程项目管理目标得以实现。文章从项目管理的三要素出发，分析了当前我国项目管理的发展现状及存在的问题，并对加强我国项目管理的具体对策进行了具体的阐述。 标签：项目管理；三要素；技术 前言 工程项目管理是按照预期的设想，从而使工程项目管理目标得以实现的过程。所以在工程项目管理实施的过程中，需要利用各种不同的现代化方法，并将这些方法进行推广，从而使项目管理处于受控状态下，使工程项目管理的目标得以实现。 1 项目管理的三要素 项目管理主要以三大要素为主，成本、时间和效果。所以要想保证项目管理取得成功，则要将项目管理的成本控制到最低水平，使过程持续的时间最短，使效果得以最好，这样才能保证项目管理目标的实现。 项目管理是以满足客户的使用需求为目标，在保证质量和安全的前提下，需要做到项目的整体具有一定的协调性，给人以美的享受，从而增加人的生活情趣。所以项目需要非常科学合理的布局，从而使其在有限的面积内营造出尽可能大的可利用空间。同时项目还要注重各配套设施的完善，使其性能优良和稳定，每个项目都具有较长的生命周期，所以在项目实施之初要充分考虑到未来的需求变化，从而使项目在功能上具有较大的发展空间。在实际生活中，人们往往更注重工程的“快”和“好”，而这通常会凭着主观来进行感觉。一个项目如果规模较大，那么其时间也会较长，项目会被分成若干个阶段来完成，在不同阶段之间的工作又有轻重之分，所以在项目实施过程中，其会被划分的较为详细，这样才会使预测具有一定的准确性，这样也会使工程项目的难度处于一个较高的水平，实施起来较为复杂，所以在工程项目实施过程中，需要多个环节和部门之间的相互配合，从而使工程项目得以顺利实施。项目在实施过程中没有使三要素都达到最大化，这是不客观的，在很多情况下，项目实施时需要以大局为主，要求一切都要以大局为重，对影响到大局的行为和做法要进行取舍，从而使工程项目目标得以很好的实现。所以在工程项目实施过程中，需要根据具体的情况进行详细的处理，使工程得以更好的完成。项目实施的最终目的都是了追求收益的最大化，所以在实施过程中需要想办法做好成本的控制工作，从而使项目得以成功完成。 2 我国项目管理发展现状及其存在的问题
绿城地产与碧桂园企业比较分析
绿城地产与碧桂园企业比较分析 XX XXXXXX大学XXXXXXX学院 XXXXX级公XXXXX XXXXXXXXXX(学号) 摘要：随着我国经济发展和国民生活水平和消费水平的提高，别墅作为高档的住宅消费品，越来越受到金字塔上层人士的青睐。我国别墅项目的领头企业有宋卫平的绿城企业和目前属于杨惠妍的碧桂园企业，在我们看来，碧桂园的别墅产业做的比绿城企业更好，但这两家企业各有自己的特色，在别墅项目上各显神通。本文就绿城企业和碧桂园两家企业及企业家的基本情况和特点进行对比分析，对他们的成功的原因做简要的总结。 关键词：绿城集团碧桂园企业文化产品品质宋卫平杨国强 0 引言： 绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，历经16年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，足迹遍及全国等50多个城市，拥有员工4038余人，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司总部设在浙江省杭州市。 碧桂园集团，位于中国广东顺德，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育等多个行业。 1.1 绿城集团 1.1.1集团简介 绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），是属于绿城建设管理有限公司的集团公司，它创立于1995年，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司，总部设在浙江省杭州市。 绿城集团的房地产主业，集开发、设计、营销、物业管理与一体，同时涉足教育、体育（足球）、酒店、医院、文化传媒等领域，为人们的美好生活提供系列的优质服务。 1.1.2绿城创始人及发展历程 宋卫平：出生于1958年6月，主要负责制定本公司的发展策略，以及监督项目规划、设计和市场营销。同时也是本公司若干附属公司或联营公司的董事。1982年毕业于杭州大学，学士学位，主修历史。1995年1月6日创建本公司。宋卫平先生其通过自身不懈的奋斗精神，联合控股公司Delta House Limited以及师氏企业香港丹桂基金会有限公司持有的股份成为本公司控股股东，同时也是Delta House Limited及香港丹桂基金会有限公司的董事。是浙江省房地产业协会的副主席和中国房地产业协会副会长。 1994 年宋卫平从珠海返回杭州时，15 万元起家，于1995 年1 月，创立绿城公司，开始了绿城的创业之路。 1995年，成立浙江绿城房地产就开发责任有限公司; 2000年，启动全国拓展战略； 2002年，进行产业重组，形成绿城房地产和绿城控股两大集团； 2005年，通过海外设立公司，采取一系列并购注资运作，使得绿城房地产集团转变为外商弟子企业； 2006年，引进国际战略投资者，通过私募和可转债，融资1.5亿美元，7月IPO募集资
运营管理部职责
运营管理部职责 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
运营管理部部门职责及个人岗位职责 运营管理部部门职责 1、建立运营分析模型，优化运营状况，保障盈利水平、管理水平。 2、收集客户数据，建立分析模型，形成报告，反馈给决策层与各部门。 3、建立业务数据分析体系，帮助各个业务部门确定各项业务数据指标。 4、管理公司的日常业务，及时反馈有效数据，配合有关制度和管理章程的执 行。 5、根据各部门反馈的数据分析公司整体运营健康状况，并反馈结果。 6、监管和分析经营管理异常状况，及时制定有效措施，并反馈结果。 7、建立和完善人力资源管理信息系统。 8、制定员工工作标准，合理配置工作岗位。 9、建立和健全人事、劳资统计核算标准。 10、组织培训管理工作。 11、为公司的正常运营提供完备的后勤保障及服务。 12、负责公司办公物品、设施、设备的采购、维护和管理。
个人岗位职责 售前客服 1、接待客户，保持客户休息室的整洁、舒适。 2、负责回答客户咨询问题。 3、管理客户信息档案，定期更新并核对。 4、及时了解客户的意见与建议。 5、对客户提供免费预约服务。 6、处理所有通过数字媒介传达的客户咨询、问题回复等。 7、负责对新车客户提车后三日内进行满意度回访，关怀客户用车情况。 8、新车客户交车仪式及客户面访。 9、 APP安装注册及会员认证。 10、对客户投诉进行回访。 售后客服 1、接待客户，保持客户休息室的整洁、舒适。 2、回答客户咨询问题。 3、通过回访，对客户信息进行准确性稽核。 4、保养、维修后交车的面访。
建筑工程项目管理存在的问题及对策分析
建筑工程项目管理存在的问题及对策分析 摘要：随着近些年经济的增长，大型建筑工程项目的教量也日益增多，建筑工 程项目中管理内容也较多，难度相对较大，这使得研究如何实现建筑工程项目的 高效管理，实现工程管理中安全与经济的双赢显得十分重要。本文就今年来建筑 工程项目中的若干问题进行了分析，并提出了一些解决措施以供广大工程管理人 员参考。 关键词：建筑工程；项目管理；问题；措施 前言 房屋建筑工程质量关系着人们的居住安全，因此，施工单位应重视项目管理工作，针对 项目管理工作中出现的常见问题，积极研究针对性解决措施，以实现项目管理水平的提高， 在满足人们居住要求的同时，进一步推动我国房屋建筑工程行业的稳步发展 1房屋建筑工程项目管理中存在的问题 1.1管理制度不完善 建筑工程项目管理是一项繁杂的工作，必须要结合工程实际情况，对每项环节管理工作 进行详细分工，由专业人员负责项目管理。但是，现在存在严重的权责部分情况，管理制度 并不完善，没有制定有效的激励与惩罚制度，无法调动起管理人员的积极性例如不存在项目 管理工作的绩效考核，部分单位即便是考核，也没有将其应用到工作中，项目管理考核评价 完全由项目进程来决定，一旦项目完成员工的考核评价也完成，对于工程建设过程中存在的 各种管理问题，没有进行责任追究，久而久之就会打击管理人员的积极性，降低工程项目管 理效率。缺乏必要的奖惩制度，不能充分调动员工积极性，严重影响管理工作的开展效率 1.2施工质量管理不合理 大部分施工单位为了获取高额的利润，常常把经济效益放在首位，没有结合工程特点来 确定施工技术以及施工工艺，最终导致施工技术以及信息管理系统与现实不符，或者是工程 施工管理意识淡薄，没有对施工记录、储存以及分析等进行记录项目管理工作不完善，对工 程施工质量管理不合理，例如工程施工重点、薄弱以及隐蔽工程管理不当，没有对此类环节 施工质量进行检查，导致工程存在很多安全隐患另外，我国房屋建筑工程施工人员大部分都 是农民工，无论是专业知识还是技能都比较低，并且其施工时基本上都是随机分配，对施工 工艺流程要求不清楚，施工技术不到位，例如混凝土施工裂缝控制处理不当，防渗施工技术 不到位，最终导致房屋建中卫生间、浴室等防渗施工不到位，使用后存在严重的渗漏问题施 工工序管理不当也是项目施工质量管理比较常见的一个问题，例如对于软土地基施工不当， 将会影响到整个建筑的结构稳定性与牢固性 1.3施工要素处理不当 对于建筑工程中施工质量、成本以及进度等要素管理不当，也是项目管理中的亚需解决 的问题之一如果三要素之间关系不明确，将管理重点放在施工质量，而忽视了对施工成本以 及施工进度的控制，将会直接影响到工程施工工期在项目管理中，没有对施工质量、成本以 及进度等进行统筹管理，将成本作为管理重点，施工材料以次充好，施工过程中偷工减料， 这都会直接反应到施工质量上，增加了建筑不安全因素又或者施工单位将进度作为首要因素，施工过程中超赶工期，忽略的对施工成本与质量的管理，很可能会使得成本超出预算，或者 是施工质量不满足相关要求。 1.4项目管理人员综合素质低 工程项目管理人员的综合素质与房屋建筑工程项目管理质量和水平的高低直接相关。据 调查显示，我国在房屋建筑行业的大部分从业人员是未经过专业培训的农民工，从专业建筑 院校毕业的学生占有的比例较少，导致项目管理人员队伍的整体专业水平偏低，个人修养、 素质、知识等方面均无法满足当前房屋建筑工程项目管理的需要，无疑给项目管理工作的实 施带来较大难度。 2建筑工程项目管理的措施 2.1完善管理制度 为了确保管理工作顺利进行就必须建立健全管理制度，管理部门应结合工程建设需求不
集团运营管理部的岗位职责说明书
集团运营管理部的岗位职责说明书 集团运营管理二部 工作职能及岗位职责说明书(Ⅱ稿) 根据集团管理变革方案,运营管理二部主要分管范围为集团所
属科技、酒店、贸易及集团直接投资的相关企业。 一、工作职能概述 (一)板块企业经营计划组织指导和审核职能 1、依据集团中长期发展战略,组织研究和指导板块企业制 定年度经营计划; 2、协调、评估和审核板块企业制定的年度经营计划; 3、跟踪、了解和评估板块企业年度经营计划的进展执行 情况,结合集团内外部环境以及板块企业运营状况,适时提 出板块企业经营计划的调整建议; 4、组织研究和制定集团运营管理有关工作流程以及配套 工作规范。 (二)运营协调职能 1、组织协调板块企业与集团相关部门的业务关系,为板块 企业的运营活动提供必要的服务和支持; 2、协调板块企业之间的经营活动,推动集团内部资源的共 享与整合,实现整体价值的最大化; 3、负责板块企业业务运营过程中需以集团名义与政府部 门建立联系的业务协调,包括对外进行的运营联络及报审 报批事项的协调工作。
(三)运营风险监督职能 1、收集、汇总板块企业的运营信息,为集团管理层提供决 策信息支持; 2、组织分析板块企业运营信息,对板块企业重大事项进行 动态跟踪和管理; 3、跟踪、了解板块企业的经营活动和进展情况,及时有效 地发现运营风险; 4、跟踪、检查集团董事会或集团管理层审批的有关板块 企业运营方案的实施进展情况。 （四）运营绩效管理职能 1、检查、监督板块企业实施集团运营管理工作流程及配套 工作制度的执行情况; 2、跟踪、检查和评估板块企业运营进展情况以及经营绩效 指标的完成情况; 3、负责对板块企业的运营业绩考核,并提出考核意见。 （五）重大项目跟踪管理职能 1、跟踪管理集团重大项目实施进展情况,提供必要的运营支 持。 （六）板块企业限额以上投资项目评审职能
工程项目管理问题分析
工程项目管理问题分析 1工程项目管理现状 1．1推行项目管理意义 工程项目已逐步成为我国工程建设领域比较普遍使用的一种工程建设模式，它弥补了以往工程建设组织中存在的各种不足之处，能较大的满足业主对工程建设的投资、质量、安全的需求，也极大的提升了我国工程建设的水平。工程项目的管理水平与我国建筑市场的建设和发展是相辅相成的，它从最初的为业主提供一些简单的工程咨询以及招投标方面的服务，逐步成为工程建设中起关键性、决定性的一环，目前工程项目管理从项目立项、前期的项目规划、初步设计、施工图设计、施工过程、竣工验收、结算以及质量保修形成整个项目过程。为了提高及进一步规范成熟工程项目管理，迎接我国工程建设新的高潮，适应国际国内建筑市场更加激烈的竞争环境，把我国的建筑市场培育发展得更加完善，使市场机制能够有效发挥它应有的作用，我国的工程项目管理必须科学化。 1．2我国建筑工程项目管理的现状 我国于1982年从西方国家引进工程项目管理，1988年在全国进行应用试点，1993年正式推广以来，至今已经二十多年。我国对项目管理真正意义上的系统研究和行业实践起
步较晚。最近一些大型项目中，实行了工程项目的全过程管理，在工期、造价方面都取得了明显的效果，达到了业主要求的进度、造价。此后，在很多项目中实行了项目资本金制度以及法人负责制、合同承包制、建设监理制等，应该说二十多年来我国的项目管理取得的成绩是显著的。但目前工程质量事故的发生、工期滞后、投资超概算等问题仍然出现。特别是近几年来也出现过一些严重工程质量事故。追究其原因这些事故都与项目管理存在关联。大多由于项目管理不善，执行管理制度不严所造成的。这些事情的出现都表明我国的项目管理与欧美发达国家还存在着一定的差距。具体体现在以下几个方面:1)对项目的可行性研究不够深入就进行初步设计阶段;2)对相关的法律、法规执行过程不严;3)项目较多，但人才培养相对滞后造成管理人员素质存在一定的差距。 2工程项目管理中存在的问题 2．1研究问题 我国工程项目管理中出现的问题，大致包括如下几点: 1)对推行项目管理的认识存在差距。由于建国后长期处于计划经济时代，对工程管理能否取得较好的投资效果认识不足。一些业主认为反正是国家投资，只要技术上是可行的，就没有必要去推行工程项目管理，咱自己组织一班人干就行，搞工程项目管理还要花费额外的一笔费用，质量上有监
关于如何加强房地产企业计划运营管理的几点认识
关于如何加强房地产企业运营管理的 几点认识 一、加强房地产企业运营管理的必然性 中国房地产行业经过20多年的发展,特别是近10年的快速发展,已经从简单的单一项目开发模式转变为多城市多项目、区域化、“经营企业”的模式上来。越来越多的房地产企业面临多项目、跨区域经营的管理现状。 房地产行业的外部环境正在发生变化,如国家宏观调控力度的加大、一级土地市场挂牌交易的逐步规范、产品成本的增加、行业兼并合作的加速、购买者选择能力的增强、国家法律规范的完善等,房地产企业很难再通过土地储备而坐享土地增值收益,企业的投资收益越来越依靠发地产开发。项目成本越来越高,利润越来越低的市场现状,也意味着房地产企业要想持续、快速、稳健发展,必须追求规模效益。 在房地产企业内部也或多或少出现了运营管理上的不足,如企业发展战略不清晰、各类资源配置不合理、管理制度不健全、各项制度落实不足,执行力不足、考核缺失等问题,面对跨区域多项目管控的发展要求,日益规范的市场现状,企业要实现规模经营,必须要通过高效的运营管理,最大限度的整合资源,提高项目附加值和利润率,实现企业有质量的持续增长。 二、如何加强运营管理 房地产行业经过20多年的发展,经过了四个发展阶段: 第一阶段:单一项目开发——如:众多规模较小的开发商 第二阶段:同城市多项目开发——如:名门地产 第三阶段:多城市多项目开发——如:建业集团 第四阶段:多城市多项目区域化管理阶段——如:万科
每个房地产企业需要根据企业自身战略发展和实际能力水平选择相匹配的运营管理模式。 在运营管理的过程中,需要以运营计划为纲,确定运营管理过程中的时间节点(项目进度和关键成果(各个节点完成的结果,通过年度会议、季度会议、月度会议、周例会、专题会等各种会议决策形式,跟踪、检查、协调公司各部门的工作,以提高组织工作效率,实现公司利益最大化。 (一公司正处于从第二阶段向第三阶段发展时期,结合企业自身实际情况,可通过以下几方面提高企业的运营管理能力: 1、做好组织上保证 (1做好部门上的分工。职能部门、业务部门(或项目公司分工要明确; (2在管理部门中人员职责要明确,落实到人。 2、公司各项管理制度、流程要逐步建立和完善 管理制度和是公司运营管理的行为准则,也是工作职责和管理分工的具体体现。工作流程是连接工作关键节点的动态体现,也是规范各相关部门工作相互衔接的具体规定。通过管理制度、工作流程的建立和完善,可以将公司各项管理方针和政策具体落实到制度流程上,为公司战略的实施打下良好基础。 3、明确工作关键节点 房地产项目因周期长,投资金额大,对工作进度的要求非常严格。如拖延进度将提高公司投资风险,降低公司利润率。因此要明确工作关键节点,做好项目进度控制,特别是项目总时间控制。抓好关键路径的选择,在合理的情况下,尽可能缩短时间,流出适当弹性以应对未知因素的影响,以便于后期的管理控制;处理好各分任务的时间节点和任务之间的逻辑关系,明确阶段性任务完成的成果标准,便于考 核。
运营部管理制度及岗位职责
运营部管理制度及岗位职责 运营部管理架构 根据公司要求，制定本部门各项管理制度并贯彻实施。 一、在总公司既定方针策略下，全面负责资产运营中心资产运营及物业管理工作，确保资产保值增值，实现现有资产利润最大化，全面熟悉并掌握房地产及相关产业最新政策信息，以及其它类似公司最新运作方法，调整运营中心经营策略计划；学习并熟悉资本市场运作方式，通过资产运作和管理，有效管理公司投融资渠道。保证投融资活动“合法，安全，流动，盈利”。制订物业策略计划；制订资产管理及组合投资管理策略。持有或出售分析、检讨物业及资产重新定位机会，审批主要费用支出，监控物业及资产运营绩效，进行资产投资
分析和运营状况分析。 二、执行总公司资产管理所确定的战略方针，实现资产管理目标；不断满足客户市场需求；追求社会效益最大化。主持并协调现有资产的商业业态规划，布局。督促运营中心市场调查与市场分析,掌握商业信息库。审核各项目商业市场发展分析报告。审核商户信息的经营状况及分析预测，作出科学决策依据。审核各项商业合同的签订、变更、执行、终止。熟悉地产商业形态运作。根据原有业态规划，负责商业部分的补充规划、补充楼面布局、调整品牌布局，通过专业的商业规划，以保证最佳的商业运营条件。在总公司部门领导下，对重新业态布局，业态规划，品牌招商提出自己意见和方案。负责运营中心市场调查与市场分析,以确定项目体量和客户定位。建立公司商业信息库，通过优秀的主力商家的招商来吸引消费者和中小租户。负责编制各项目商业市场发展分析报告。负责收集商户信息，对其经营状况进行分析预测，提供科学依据；根据原有招商状态，负责调整公司的招商政策及与商家的合作方式；如有品牌进场，负责品牌装修形象设计图纸的审批；负责各项商业合同的签订、变更、执行、终止；负责制订公司商业谈判程序及组织实施；负责大型商业促销活动方案、措施的落实和协调。 三、行为准则 1．员工要遵守公司纪律，遵守公司规章制度，保守公司机密，行使公司赋予个人的工作责任和义务。如违反制度给公司造成经济损失的，公司将向其追究法律责任和追索赔偿。