关于封闭阳台的法律依据

关于封闭阳台的法律依据

（关心圭寸闭阳台的业主必看）

关于封闭阳台的法律依据（关心封闭阳台的业主必看）

一、建设部《住宅建筑设计规范》中，对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。”因此，现行房屋建筑设计规范和建筑面积计算有关规定，对房屋阳台区分全封闭和

未封闭两类。全封闭阳台建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭阳台建筑面积按其围

护结构外围水平投影面积的一半计算。阳台建筑面积：a.原设计的封闭式阳台，按其外围

水平投影面积计算建筑面积；b ?挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；c.凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；d.半挑半凹阳台, 挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑

面积。

二、1.我国《民法通则》规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”。业主作为房屋的所有人，对自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、处分权能。他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现，也就是行使所有权的表现。

2.我们业主与与前期物业签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》不具有法律效力，属

于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：如果我们业主不签订《物业管理服

务合同》和《业主公约》，我们将拿不到自己房产的钥匙，所以该合约是格式的霸王合同，属于无效合同，对业主没有约束力。

3.业主与物业是经营管理者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳

台具有专有所有权，可自主使用。

4.业主接受物业管理公司的管理服务应属消费行为，其是处于弱者地位的自然人。物业管理

公司属于企业法人，有独立的财产，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；就其性质而言，物业管理公司属于服务行业，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。

5.综上所述，我们业主当时签署的《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》为格式合同，

在法律适用上引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂

告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。

6.所以本业委会主任认为，在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分

所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督。是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合

同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。

举个真实案例给大家看（业主封闭阳台，物业要求拆除）

基本案情

2001年4月1日至5日，李恕等十二名业主交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房一长安新城日一楼的房产。2001年6月至7月，十二名业主分别与大成开发

公司签订了《商品房买卖合同》，办理了房屋入住手续。2002年12月9日，长安新城日一

楼的一百位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》，并交与物业公司有关负责人。随后，首批十五户业主于2003年1月18日集

体封闭了自家阳台。

对此，北京市大成物业管理公司向法院提起诉讼，要求依法判决李恕等十二名业主拆除已封

闭的阳台，恢复原状。

法院判决

原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同为格式合同，双方是物业经营管理

者与消费者（业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自

主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明

的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于十二名被告封闭阳

台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第七十一

条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条之规定，判决驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。

案情分析

物业管理合同适用格式合同的相关规定

《合同法》对格式合同中的格式条款，设立了三项重要原则：一是明确格式条款制定者采取合理方式，提请对方注意免除或者限制其责任的条款；二是禁止格式条款的制定者利用格式

条款免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利；三是在解释格式条款发生争议时，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。这些规定不仅对于经济上处于弱者地位的消费者的

权利提供了有利的保障，而且也可以有效地防止和限制公司与企业滥用经济优势损害消费者的利益。

依据我国《合同法》，本案当事人双方所签的物业管理合同，是当事人为了重复使用而预先拟订、并在订立合同时未与对方协商的格式合同。

首先，本案原告在与业主签订《商品房买卖合同》时违背有关行政规定，对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台的约定摸棱两可，业主认为阳台是封闭的，物业管理公司认为是不封闭的。格式合同双方对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。

其次，原告物业管理公司在物业管理合同中，没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中

有关阳台状况约定不明的情况和业主的建筑物区分专有权利而强制不准许“擅自封闭阳台"的约定不合理，该内容应为无效。

故本案认定《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》为格式合同，在法律适用上引用了

《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条、特别是《中华人民共和国消费

者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。”的规定，充分保护了业主的合法权益。法院根据以上规定，最终驳回了原告的诉讼请求。

二、物业管理公司与业主之间适用消费关系

在我国，物业管理企业是随着房地产业的发展，近几年才从房地产开发企业中分离出来的，

因其收费及服务质量等问题产生的诉讼纠纷不断增多，目前对物业管理纠纷是否受《消费者

权益保护法》保护的争议也较大。

物业管理公司有独立的财产，以自己的名义享有民事权利并承担民事责任，属于企业法人。同时，就其性质而言，物业管理公司以营利目的进行活动，属于服务行业。因此，物业管理公司应为《消费者权益保护法》意义上的“经营者”，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，

双方的权利义务应受有关消费者保护法的调

整和保护。

本案主审法官适用《消费者权益保护法》，契合了其保护弱者的实质，更好地保护了合同当

事人的利益，较好地发挥了法律精神的引领作用，是我国先进的立法思想在审判中的具体体

现。

三、业主依法享有建筑物区分所有权

本案是因业主使用阳台而引起的物业管理纠纷。那么，业主能否随意封闭阳台，其对阳台享

有的是何种权利呢？

在梁彗星先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》第二章“所有权”中，单辟第三节“建筑物区分所有权”，并对其做出明确定义：数人区分一建筑物而各专有其一部，就单有部分

有单独所有权，并就建筑物极其附属物的共同部分，除另约定外，按其专有部分比例共有的

建筑物所有权。同时规定，专有部分，指区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并排除他人的干涉。区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。

根据上述定义，本案的被告一业主，应当可以认定为建筑物区分所有权人。业主对封闭或不

封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉。但业主同时也负有义务：如行使专有部分所有权时，不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有人的共同利益；维护、修缮时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生；应接受物业管理公司的检查、检

修，相邻义务等。当然，法律在有些情况下会对业主的使用进行限制，从我国的立法看，常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其是对于建筑物

的承重结构不得进行拆改。

在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管

理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对

未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主

对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。

I封阳台违法?

封阳台违法？

同里人家别墅位于风光旖旎的同里湖边，2004年4月，张先生以近300万元的价格购买了一幢

独立别墅。去年11月，张先生开始为别墅装修，但因阳台能否封闭的问题与物业公司产生了分歧。据了解，张先生早在入住前就与物业签订了协议，上面明确说明业主不得封闭阳台”。那

现在张先生的所为不是明显违约了吗？最终，双方闹上了法庭。昨日，苏州吴江市人民法院作出

一审判决，张先生封闭阳台的违约”动作竟然受到了法院的支持，事态的发展究竟是怎么回事呢？本报记者进行了走访调查。

物业：业主违反协议封阳台

2004年底，同里人家别墅的开发商苏州工业园区建兴房地产有限公司与苏州新景物业公司签订了物业管理委托书，将该小区的物管权委托给了新景物业行使。

2005年11月,张先生拿房开始装修，新景公司则按约履行起了物业管理职责。

在入住拿房之前，作为业主，张先生与物业公司签署了《居住物业管理协议》、《同里人家业

主公约》以及《苏州市住宅装修管理服务协议书》。

开始装修后，由于二楼阳台和三楼露台没有遮蔽物，为敞开式设计，张先生就将阳台和露台全

部封了起来。为了保持小区统一风格，他还专门购置了同样颜色的材料进行封闭。然而，张先生的举动很快招来了物业公司的不满，原来在双方签订的协议中有这样一个条款，明确了如下规定，住房房屋及阳台仅作居住使用，不得封闭阳台、露台或改作其他非居住用途”禁止擅

自搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面”不得封闭阳台，加装防盗棚等”。

为此，物业公司认为张先生的装修不仅违反了协议，而且严重影响了小区环境。于是物业公司

多次发函要求张先生拆除，但张先生没有理睬。最终，双方的矛盾升级，物业公司将张先生告上了法庭，请求法院判令张先生拆除二、三楼的违章建筑，恢复原样。

业主:物业无权禁止封阳台

对于物业公司的诉讼，张先生列出四条理由驳斥物业。

张先生说，从物权本质看，封闭自有阳台是基于房屋所有权，业主依法享有的权益。是否封闭阳台是业主的权利，物业公司无权干涉。

从权利行使的方式看，张先生所购房屋为独立别墅，并不妨碍小区内其他业主的利益，也不违反法律的禁止性规定。何况，封闭阳台的行为是出于生活之需，并且也采用了与别墅外观同样

颜色的材料，这既顾及了物业外表的美观，也不违反国家在物业管理方面的相关法律规定。张先生认为，自己的行为既不改变房屋结构，也未改变房屋外立面，只是行使了阳台空间专有权。

另外，从物业管理权的性质看，新景公司行使的物业管理权不具有行政管理性质，其权利应在

全体业主的授权下进行。从装修协议条款来看，不得封闭阳台的约定是物业单方面制定的格

式条款，并未就该内容与业主进行协商，该条款应为无效。并且在签订该条款时，业主被告知如果不同意签订，就不得进行装修，这说明业主的自治”行为受到了物业的限制。况且，业主在购房时也从未与开发商签订过有关方面的禁止性条款。这样，从任何一个方面看，物业公司都无

权要求业主拆除加建部分。

法院：封阳台出于生活需要

物业、业主各执一词，立案后，为了还原真相，吴江市人民法院的承办法官对涉案别墅进行了现场勘查。

承办法官了解到，该别墅没装修之前，二楼朝南阳台的上部屋檐探出墙体约0.5米，并未全部遮盖阳台，阳台地面咼出房间地面约7厘米。而二楼北面露台则为全开放露台，无屋檐遮敝。装修后，二楼阳台及三楼露台已全部封闭，封闭所用材料为暗红色铝合金外框及无色透明玻璃，颜色与其他窗户基本一致。

为了明白别墅交房时的真实状况，法官找了一幢结构完全相同但未经装修的同里人家别墅进行对比勘察，确认另一别墅二楼阳台地面高出房间地面10至12厘米。三楼露台为全开放露

台，无屋檐遮敝。

承办法官表示，勘查当天正好是雨天，他们发现阳台内部已全部被溅湿，而阳台与房间的玻璃门底部也全部被打湿。从现场情况来看，封闭之举确实是出于生活之需。

结果：违约”封阳台受支持

经过多方面调查，法院认为，该案最终的审判结果应从两方面进行考虑。首先，应对双方关系进行明确。业主与物业公司是平等民事主体。在业主大会选聘物管企业之前，建设单位或开发商已经选聘了物业公司的，应当签订书面的前期物业服务合同。在本案中，物业公司已与开发商签订了相关合同。之后，张先生与物管签订的物管协议应视为对之前合同内容的再次确认。

依据国务院颁发的《物业管理条例》第25条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说，开发商应在与张先生签订的买卖合同中

对封闭阳台、露台作出禁止性约定。如果开发商没有将禁止性约定写入合同，那么作为物管

服务提供者，新景公司就不能在张先生已经购房后，在物业管理协议中增设禁止性规定。

其次,从业主公约的法律属性来看。从程序上说，业主公约应当由全体业主通过集会决议方式

制定和修改。但目前通行的做法是，建设单位在房屋销售前，作为最大的业主，先制定业主临时公约。对此，《物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理；业主的共同利益；业主应当履行的义务以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。对

于本案而言，物业公司所依据的同里人家业主公约是由物业公司自行制定，并在交房时要求业

主签署，其制定主体及签署程序并不符合上述法律规定。

由此,法院判决物业公司提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，驳回原告的诉讼请求。

专家:协议签订违背平等原则

此案发生后，有业内人士认为，除了不符合法律规定外，新景物业与业主张先生签订的协议也有违平等原则。

新景物业要求张先生签署物业管理协议和同里人家业主公约时，均以办理房屋交接手续为条

件。显然，业主在支付巨额房款后，往往不愿意为部分限制性条款而放弃对房屋的受领，因此签署了有关协议。

该人士认为，此种缔约方式违背了合同法平等、自愿及诚实信用的基本原则。在不违反法律

强制性规定的前提下，这种合同中的限制性条款，除非房屋买受人明示或以行动表示予以接受否则不应对房屋买受人产生拘束力。

由于我国法律目前没有对房屋阳台、露台是否应当封闭，作出明确规定。因此，在不损害他人

合法权益的前提下，业主作为房屋所有权人，对于阳台及露台的使用及外观具有处分权。

物权高于“整体美观”，这个可为之前的包阳台的争论提供一些法律依据

不许业主封阳台物业败诉

来源：浙江法制报作者：马乐乐

“我想安装封闭阳台，但是物业不同意怎么办？”打开不少小区的网络论坛，这样的疑惑普遍存在。由于安装封闭阳台带来的不同看法，让不少业主和物业之间矛盾重重，甚至有小区曾经为此发生过流血冲突。发生在江苏南通的一起安装封闭阳台纠纷中，当上被告的业主获得了最终的胜利。这起被江苏高院视为经典的案例说明：物权高于所谓的“小区整体美观”，业主有权安装封闭阳台。

封闭阳台惹出官司

朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。”朱女士说，为了美观，她特意安装了无框阳台。

然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《补充协议》。《补充协议》第6条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面。”而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台。”

朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”

“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。” 物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的扩大。”

在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么好说的？由于朱女士拒绝将阳台恢复原状，物业以违约为由将她告上了法院，要求将阳台恢复原状，确认《补充协议》条款的合法有效。

法院判决物业败诉

此案经过两审，法院均判决物业败诉。在三个判决要点上，法院将道理说得非常透彻。

要点一

格式条款不能限制“物权”

朱女士是这套房子的所有权人。阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有专有所有权。

《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法规定，应属无效。封闭阳台本是业主行使“物权”范围内的行为，而物业公司以位

阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失衡。

要点二

封闭阳台没损害他人利益

朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。

要点三

物权高于“整体美观”

业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。