房地产项目营销方案
房地产项目营销方
案
鼎元弘毅运城分公司
营销中心营销方案
营销中心
2月4日
目录
总则
第一部分年度目标任务及任务分解
第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路
一、影响销售工作的不利因素
二、需要公司支持的几个方面:
第三部分解决问题具体实施方案
方案1:项目清盘方案
方案2:新市场开发及新业务经理支持方案
第四部分组织架构及薪酬
一、业务系统组织架构
二、”幸福小镇”项目组织架构
三、现有商业项目组织架构
四、银川市场拓展部组织架构
五、各部门职能
六、人员薪资待遇
第五部分营销中心重点工作
总则
为了深入贯彻总公司领导在”业务系统专题研讨会”上提出的运城项目快速清盘要求,全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下,结合公司的会议精神,充分发挥公司群力群策的工作思路,以开发新市场,培训新人,挖掘优秀业务员为工作重心,以稳扎稳打,整合团队,全民动员为年度销售工作思路,在国家房地产政策调控严峻的形势下,迎难而上,背水一战,紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。
第一部分
年度目标任务及任务分解
业务部销售目标为3.5亿元,计划完成目标任务3亿元。
目标任务分解详见< 各市场销售任务制定计划表>
第二部分
影响销售工作的不利因素及解决思路
一、影响销售工作的不利因素
﹙一﹚公司外围方面
主要是当地一些房地产公司经过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段,诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员,使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。
针对这种的情况,营销中心及时调整思路,召集部门高层管理人员找思路,想办法,定策略。决定在稳定营销人员思想,激励业务人员斗志的基础上,采取”不同项目制定不同奖励政策”的策略,达到留人员,清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现,即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路;住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居,采取转换为内部集资购房＋低价包销策略;滞销类项目:风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源,风情酒店底铺、休闲公寓底铺,采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见<第三部分方案1项目清盘方案>。
﹙二﹚公司内部方面
1、运营招商当前是影响商铺销售的最大障碍,具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目依然没有起色的现象,导致购买商铺的客户怨声道气,给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前,使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议,尽量把临街门面先租出去,给公司整体项目商业运营带来起色,给客户带来前景和信心,给营销环节带来强有力的保障。
2、部分项目交房滞后,房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作,但随着
时间的推移,也陷入困惑状态。当前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨,已经在30多个老市场产生了负面作用,给后续项目销售带来了巨大影响。建议公司尽快协调解决,在5月1日前使精品城、风情街、金世界办证率达到50％以上,缓解客户不满情绪,减轻此问题带给销售的巨大压力。
3、各别项目的五证不齐全、不到位,严重影响了一些大客户订单;住宅类项目及丽港新居由于房款数额巨大,客户要求办理按揭,建议公司三月份前把五证落实到位,给予住宅类项目及丽港新居办理按揭手续。
4、交工项目楼内卫生状况差,垃圾污物满地;楼外墙体裸露部分破损面广,给前去看房的客户带来了非常不好的印象,影响到公司项目声誉和销售。建议公司尽快联系相关施工单位,做好工程扫尾工作,在此基础上每月组织一次卫生评比,把项目形象做扎实、做彻底,切实达到随时经得起客户观瞻的程度。
5、在营销工作开展过程中,部分现场人员及后勤服务人员综合素质下滑,工作态度浮躁,在客户中产生了一些不良影响。对此营销中心将采取培训与绩效挂钩的策略,经过2月9日组织的为期三天的培训,对现场、市场人员进行教育引导。建议公司对后勤服务人员实行双层管理模式,由市场拓展总监对相关工作人员进行打分考评,并将考评结果与绩效挂钩,评分比例占绩效考核的30％,经过实质性办法提升相关人员综合素质和工作态度。
﹙三﹚销售市场方面
1、国家楼市政策调控大环境影响,造成客户群体中观望人群递增,导致成交率下滑,业务份额缩小。在这方面营销中心已在末,针对国家楼市政策调控采取了相应的对策。一方面,制作了楼市调控下商业地产为最佳投资趋势的宣传光盘和单页,发放到每个市场;另一方面,结合空港晋升省级开发区的利好消息,对市场客户群体全面进行正面宣传引导。
2、市场销售人员匮乏,业绩大幅度下滑。据了解,当前我们个别市场销售人员出现匮乏现象,一方面,由于老的营销员自身客户资源枯竭被迫放弃;另一方面,新业务员本身缺乏自信心自动放弃;造成一些市场业绩要靠业务经理自己去跑,业务量一直处于下滑趋势。针对这个不利因素,营销中心在底已着手行动,从发展市场营销人员入手,采取新市场招聘、老客户转换、从客户中挖掘等方法,发展营销人员,为销售团队注入新的血液,壮大队伍,提升销售业绩。
3、老市场负面影响大,需大力开发新市场。随着老市场销售鼎盛时期的回落,项目招商、交房、房产证办理等方面的延缓和不到位,造成老市场销售负面影响越来越大,业务量逐年下滑趋势。至此,我们决定在维护老市场的基础上,大力开发新市场。营销中心当前已针对这方面,出台了相关策略和政策。主要从广告支持、差旅补助、市场帮扶三个方面对新市场进行支持,具体内容详见<第三章方案2新市场开发及新业务经理支持方案>。
4、公司在项目包装上,由于之前的已经运营的项目经营情况
惨淡,影响了客户的投资信心,给后期项目销售带来了巨大影响。对于现在在售项目的包装,首先借助空港升级为省级开发区利好消息,包装宣传投资环境,并针对每个项目包装不同的主题定位,随着招商的进展,着力宣传招商项目入驻事件,同时在金世界国际广场全面运营的利好下重点包装宣传,达到促进项目销售的目的。
二、需要公司支持的几个方面:
1、在新建小区幸福小镇集中为员工预留一部分房源,以职工房形式创立鼎元员工之家。
2、提高员工福利待遇,对于任职长、业绩好的专职人员,能给予养老保险、医疗保险等方面支持。
3、在售楼部附近建立一个相对卫生、容纳量大的厕所,解决客户和工作人员的实际问题。
4、在圈层营销过程中,对于一些有购房意向的大客户,需要公司领导出面接待。
5、各网站上关于公司各种负面消息较多,需要公司协调各网站清除该类消息。
第三部分
解决问题具体实施方案
为确保全年完成3个亿的销售任务,实现运城项目公司剩余的商业项目全面实现清盘工作,同时结合运城市场争抢团队的现状,本着留团队、增业绩、清项目的目标,对各类型项目制定出不同的
特别奖励方案及新市场开发支持方案,将同比增加销售费用,全年销售费用控制在20%以内。
方案1:项目清盘方案
(一)、正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场、
1、销售现状
现阶段销售业绩的来源主要依靠该类项目,当前该类项目仍剩余1.8亿元左右的销售额,其中创业城及底铺剩余7千万销售额,剩余房源A区主要以一二层为主,B区以三层为主;财富广场由于刚开盘还有1.1亿销售额,房源方面每个楼层销售均为过半。
2、销售思路:加大奖励
针对以上项目剩余房源楼层的不同,每月推出重点销售的楼层在原销售提成基础上增加5%的销售奖励来激励相关销售人员的积极性,从单层开始逐一实现清盘。该类房源的销售奖励额外增加5%,总销售费用为16%—18%之间。(5%奖励中营销人员3%;业务经理占1%,现场签约手0.5%;对应拓展总监0.15%;行政经理、现场经理、大区总监、及业务管理人员共0.35%)
3、特别奖励方案
(1)、营销人员
每成交一套创业城房源,该单业绩3%的现金奖励,由持卡人凭其本人的会员卡使用记录领取现金;同时该单业绩营销人员的3.5%提成不变。
(2)、业务经理
业务经理市场团队中所成交的创业城房源,销售业绩提成额外奖励1%,同时原薪酬奖励不变;当月发放该奖励部分的80%,剩余的20%年次年4月份发放。
(3)、现场签约手
签约手本人所成交的创业城房源,销售业绩提成额外奖励5‰,同时原薪酬奖励不变;当月发放该奖励部分的80%,剩余的20%年次年4月份发放。
(4)、拓展总监
拓展总监管辖的市场中所成交的创业城房源,销售业绩提成额外奖励1.5‰,同时原薪酬奖励不变;当月发放该奖励部分的80%剩余的20%年次年4月份发放。
(5)、行政经理
行政经理对应市场中所成交的创业城房源,销售业绩提成额外奖励1‰,同时原薪酬奖励不变;当月发放该奖励部分的80%,剩余的20%年次年4月份发放。
(6)、大区总监
大区总监管辖的市场中所成交的创业城房源,销售业绩提成额外奖励1‰,同时原薪酬奖励不变;当月发放该奖励部分的80%,剩余的20%年次年4月份发放。
(7)、业务管理人员
公司所成交的创业城房源,以下人员均额外奖励:现场经理额外奖励0.3‰;策划经理额外奖励0.3‰;市场总监额外奖励0.3‰;
营销总监额外奖励0.3‰;行政总监额外奖励0.3‰,同时原薪酬奖励不变;当月发放该奖励部分的80%,剩余的20%年次年4月份发放。
(二)、住宅及公寓类项目:创业城大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居
1、销售现状
住宅及公寓类项目当前剩余销售额为1.3亿元,受大环境影响近一段时间该类项目销售大幅缩减,同时在公司将该类项目定为内部员工集资房,但由于项目为东西向沿街高层且形不成独立社区,虽然公司已底价销售但回款并不理想,丽港新居大部分的款项并未收回。
2、销售思路:内部集资房+底价包销,
将该类项目全部可核算出底价,并将底价公布于所有市场人员,对内部员工销售时公司只按照底价进行销售,该单销售业绩计算在销售任务内但不在支付任何销售提成;对客户销售时可按销控图明示价格进行销售,公司只收回底价部分,超出底价部分的金额全部作为销售佣金,支付给市场现场的销售人员。丽港新居项目分阶段实施底价包销方案,第一阶段包销底价为2700元;第二阶段包销底价为2550元;第三阶段包销底价为2400元;;
3、特别奖励方案
(1)、底价包销
创业城大厦1、2、3号楼,时尚公寓4、5、6号楼,创业城1、2号楼,丽港新居房源,按”销售底价”下放给市场人员,最高售价不得超过销控图所明示的价格;实际成交总价与销售底价之间的差价部分作为该单业绩的销售佣金,并按照比例发放给相关人员,所有人员均不再享受原业绩提成及奖励。
(2)、奖励分配
业务经理享受该套房源奖励金额的45%(含业务主管5%);营销人员35%;现场签约手5%;对应拓展总监5%;行政经理5%;公司管理人员5%(对应大区总监2.5%;现场经理0.5%;策划经理0.5%;市场总监0.5%;营销总监0.5%;行政总监0.5%)。
备注:1、销售底价详见价格表;2、上述人员不再享受原业绩提成及奖励;3、业务经理团队中有业务主管时,业务经理享受该套房源奖励金额的40%,业务主管享受5%。
(3)、举例说明
时尚公寓4号楼401房源,面积138㎡,公司给予销售底价2040元/㎡,总价281520元,实际成交总价345000元;该单业绩的销售佣金(实际成交总价与销售低价之间的差价)345000—281520=63480元,业务经理享受45%即28566元;营销人员享受35%即22218元,现场签约手享受5%即3174元。
(4)、奖励结算
1、每销售一套房源,相关人员须填写<底价房源奖励确认单>,经相关人员签字确认后。
2、客户一次性付款时相关人员佣金月底一次性随工资一并发放。
3、客户按揭时相关人员先发放该单佣金的40%;该客户银行按揭手续经过后,补发相关人员的60%
4、2月13日之前的大小定房源不享受此项奖励,按照相关人员按原奖励方案执行。
(三)、滞销项目:明清街、风情街、金海岸1、2、3期剩余房源,风情酒店底铺、休闲公寓底铺。
1、销售现状
该类项目剩余4739万元,由于工程、招商等多方面原因该类项目一直处于滞销状态。
2、销售思路:工程抵账+超高点位奖励
该类房源营销人员的奖励提高到13%,对外造成高点为的宣传,制造声势吸引其它团队加入。预计该类房源销售总点位在23%;同时该类房源可作为工程抵账房,具体抵账办法另行制定。
3、特别奖励方案
2月26日至3月25日期间,销售明清街、风情街、金海岸1、2、3期剩余房源,风情酒店底铺、休闲公寓底铺房源时,销售该房源的营销人员佣金提成按照13%计算(其中3.5%的原业绩提成部分仍由其业务经理承担,其余9.5%部分由公司承担);该奖励月底随工资一并发放。
附:住宅公寓些列房源底价表
方案2:新市场开发及新业务经理支持方案
由于各种原因现有老市场业绩已大幅缩减,为确保完成全年的销售任务必须大量开发新市场,同时鼓励在市场中大力发展新业务经理,针对新市场开发、新业务经理发展特在3、4、5三个月期间予以开发期特别支持,预计开发期支持费用在89万元,约占全年销售额的0.23%。
(一)、广告支持
1、在开发支持期间,每个拓展总监在其管辖的现有市场内,享受每个市场200元以内的招聘广告费;同时,每个拓展总监可开发3个新市场,每个新开发的市场可享受300元以内的招聘广告费;报销时,须凭广告发布合同及发票经市场总监(陈静)实报实销。以上支持每个总监开发期内可享受一次。
2、新市场在开发支持期间,每个市场每个月可享受3000元的广告费用支持,若不发布广告可在当地招聘3名推广专员,由于扎点宣传工作,并在公司办理档案,每天进行电话考勤,后可将广告费用转为推广专员工资,广告费用及推广专员人选由对应拓展总监核实,经市场总监(陈静)签字后,由财务直接将广告费用支付给广告公司或将工资直接支付给推广专员本人,如有套取该项费用一经查实处罚当事人5000元,同时处罚对应拓展总监3000元。
3、新市场开发第一个月,每个市场公司提供10万份单页,用于市场造势工作,同时公司给予每份单页3分钱的单页发放费用,
报销其所发单页数量的80%,报销时须填写单页报销表,由对应拓
展总监核实,经市场总监(陈静)签字后,由财务直接将广告费用支
付给广告公司,如有套取单页费用一经查实处罚当事人5000元,同
时处罚对应拓展总监3000元。
(二)、差旅补助
1、拓展总监每开发一个新市场,须在当地以固定电话报至信
息部备案,开发期内电话备案次数达3次以上,无论该市场当月是
否产生业绩,均补助该拓展总监300元差旅费;该市场产生第一单
业绩时该市场归属该拓展总监团队所有;此后,拓展总监按照公司
相关规定享受该市场的提成及补助。以上支持每个总监开发期内
可享受一次。
3、在新市场未任命新业务经理之前,每个拓展总监初次带该
新市场应聘人员前来公司的车辆费用由公司承担;在报销初次车辆
费用时须核实应聘人员的身份信息是否归属该新市场,同时须由其
拓展总监签字确认,方可予以报销(每个新市场仅限报销2次)。
4、开发成功的新市场在两个月内公司不对拓展总监下达考核任务。
(三)、市场帮扶
1、拓展总监管辖的市场中,行政经理在该市场工作考勤记录
达到15天以上时,经信息部考勤签字及经市场总监签字后,即可享
受每月800元以内的住宿费用(由公司按租房合同直接支付给房东)。
备注:行政经理是其市场的当地人时,不享受以上住宿费用。
2、拓展总监开发的新市场中新任命的业务经理,在产生第一单业绩时,对其进行帮扶及维护并在该市场工作考勤记录达到15天以上的对应行政经理可享受300元奖励。
(四)、业务经理
1、在公司现有市场中,拓展总监向公司推荐的新业务经理人选,须是当地人并未在公司担任过任何专职(业务经理、行政经理)职务,经公司审核后即可任命为业务经理。
2、在公司新开发的市场中,所有拓展总监均可在当地招聘的人员中,向公司推荐业务新经理人选,经公司审核后即可任命为业务经理;在该市场中产生第一单业绩的业务经理,即成为该市场的业务经理,同时该市场及公司在该市场中任命的所有业务经理,全部归属产生第一单业绩的业务经理对应的拓展总监管辖。
3、公司新任命的业务经理,在入职当月完成30万以上业绩出现亏损在5000元范围内的,亏损部分由公司承担并给予其当月业绩8‰的提成支持。
4、公司新任命的业务经理,在入职当月未完成30万以上业绩但出现亏损的,公司将再给予其1个月的考核期,若其在入职后两个月内累计完成50万元以上业绩,当月亏损在5000元范围内的部分由公司承担,并给予其两个月总业绩8‰的提成奖励。
5、公司新任命的业务经理,在入职当月由公司给予其3000元的广告费用支持并不进行挂钩考核。
(五)、新市场定义
新市场是指公司在后从未在该区域任命过业务经理的市场即为新市场。以下二次开发市场均可享受新市场开发待遇:孝义、介休、柳林、离石、洛阳、潼关、华阴、渭南、大宁、交口、石楼、高平、陵川、长治市、襄垣、潞城、华县、沁水、孟津、焦作、巩义、乡宁、大宁、济源、伊川、沁阳、白水、栾川、长治县、屯留、榆林、宜阳、偃师、新安。
第四部分
组织架构及薪酬
一、业务系统组织架构
二、”幸福小镇”项目组织架构
幸福小镇项目
负责人
销售现场宣传部推广部策划部三、现有商业项目组织架构
四、银川市场拓展部组织架构
五、各部门职能
(一)、管理处职能
1、销售行政处:对运城各项目公司的销售现场工作进行监督管理;负责审核运城各项目部上报的人事录用、离职、变动等人事管理工作;负责审核运城各项目部上报的人员薪酬工作。
2、营销策划处:对运城各项目部的营销策划工作进行监督管理;负责运城各项目部及银川市场拓展部上报的各种销售政策审核工作。
3、市场推广处:对运城各项目公司的广告推广工作进行监督管
房地产营销推广方案
目录 一、前言 (2) 二、“浓情中秋.情系某某”中秋晚会 (3) 三、“金秋有约.某某相伴”自驾游 (10) 四、“展示最美城东”摄影大赛 (22) 五、产权声明 (28)
一、前言 高贵的生活品质，源自于文化的薰陶，娄底城东文体中心的定位，让这片热土充满人文气息，成为人人向往的安居乐园。某某·某某某某营销中心璀璨绽放，城东首席综合体面世。时尚前沿的高档社区能改变人们的居住习惯，进而引发居住模式的革新。某某·某某某某领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套，无疑将开启城东全新的人居模式，成为指引娄底未来高档住宅区发展的新风尚。 声色传媒根据某某集团的实际情况，根据不同的时间分别策划了“浓情中秋·情系某某”中秋晚会、“金秋有约·某某相伴”自驾游、“展示最美城东”摄影大赛。旨在将开发商及业主、客户之间的关系更加亲密，进一步树立某某·某某某某品牌形象，提高目标客户对某某品牌的向心力，从而最终实现提升品牌知名度、促进销售，扩大某某集团影响力的目的。 此次活动的参与者均为有一定社会地位、享受高生活品质、掌握财富的社会中坚力量。这群心灵富豪们关注社区人文居住环境营建、居住人群的整体素质水平。某某·某某某某此次活动的举办，将向广大市民展示其领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套以及城东全新的生活模式。给广大消费者灌输“置业就来从而达到提升品牌知名度、促进销售额的最终目的。
“浓情中秋·情系某某” 中秋晚会策划方案 某某·某某某某位于城东主干道月塘街与檀香路交汇处，毗邻500亩新体育公园，娄底博物馆、艺术馆、美术馆、图书馆，娄底文化中心、娄底妇儿活动中心等公共文化资源在这里集群发力，就近畅享公共资源，坐拥全功能城市配套。为某某·某某某某业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台、让客户了解城东最新人居环境、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘、深度挖掘潜在消费群体，特决定举办中秋晚会。 现对本次中秋晚会实施方案详述如下： 一、活动时间 2013年9月19日（中秋节） 18：00—21：00 二、活动地点某某·某某某某销售中心（待定） 三、活动主题“浓情中秋·情系某某”中秋晚会 四、活动目的 1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台 2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘 3、深度挖掘潜在消费群体 五、活动预计参与人数 中秋晚会：100人 六、主要内容 为达到更佳的宣传效果和更广泛的认知，本次活动拟将晚会分为
房地产项目营销及产品力策划报告
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新
换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能
房产项目全民营销方案说明
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全民营销方案 营销 2015/3/5 ***项目“全民营销”方案 一、方案目的 为了能够顺利完成***销售目标，最大化的发动全民的力量，我方建议开发公司推出此“全民营销”政策，旨在发动公司全体成员但不只限于本公司员工，拓展项目目标客户群。对于参与其中的每一位推荐人而言，也是一个难逢的机遇。公司特别针对全民营销模式出台奖励方案，成交后参与的推荐人可获取丰厚的回报。 二、方案涵盖内容
本方案中所指“全民营销”，涵盖了一切“介绍”性质的营销，包括：以老带新、中介介绍、自然人介绍、***员工介绍、其他楼盘业务员介绍，等等，只要带客户来成交，开发公司即给予经济奖励。 三、方案操作流程 1、推荐人首先需将推荐客户的姓名、联系方式及到访时间以电话告知项目销售部，由项目销售部确认该客户有无来电来访，如该客户之前已经登记且为有效客户，那项目销售部须将告知推荐人并本次推荐信息无效。反之，如该客户之前未登记或该客户之前已经登记但已属于无效客户，那么项目销售部告知推荐人本次推荐信息有效。 2、推荐有效的客户推荐人可指定由哪位置业顾问负责客户接待，若推荐人表示不指定置业顾问接待则由项目案场经理按轮序分发意向客户。 3、推荐客户到访项目售楼处后，项目销售部须将打印好的《推荐客户确认书》进行签字确认并留存。此单为该客户确认的唯一证明。 4、当该客户成功认购或签约并且购房全款到账后七日内，项目 销售部将《推荐客户确认书》更换为《推荐客户购买确认书》。该确认书将是推荐客户成功购买的唯一依据。 5、每月25日，项目销售部将统计汇总本月所有《推荐客户购买确认书》，办理并提交兑现销售奖励的手续。开发公司将于下月的集 中付款日（暂定每月15日）统一支付此项费用。 6、推荐人推荐时效为60天，所推荐客户在60天内还未成交的，
房地产项目整体营销策划案
幸福尚城整体营销策划案（三） 第六部分广告运作篇 一、广告运作掌控原则 （-）广告运作的最终FI的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。 （二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进屮的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。 （三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。 （四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属丁个案项冃绩效运营的本体; 另外一项则是应该属「企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。 （五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。 二、广告媒体的组合 （-）主力媒体的选择 在新眦本土，可供选择的主力媒体有： 1、报纸媒体 法《都市消费晨报》； 2、电视媒体 ※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道； （二）辅助媒体的选择 1、报纸媒体 《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》； 2^电台媒体 ※本地收听率较高的电台频道、专栏； 3、期刊媒体 ※为宣传本方项冃直接向冃标市场派送精美DM大幅单页； ※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志； 4、网络媒体 ※建立属于本项冃或予隔公司的专业性冋站，供受众上网浏览： （三）立体交叉式的媒介推广形式 1、媒介的组合调动 充分利用媒体面向新損城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集屮广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化帀场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。 2、软、硬广告形式的结合 本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力最。其屮，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项冃整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。 软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产业、对社会民
房地产营销推广方案
XXXX营销推广案 XXXX营销策划部 2013年8月27日
XXXX营销推广案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见案一） 注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）
投放时间：各促销活动营销节点。 原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见案二） 目的：通过VIP卡的优惠式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页
某房地产项目营销方案
鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日
目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作
总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。
针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销
房产项目全民营销方案_修正版_修正版
项目 全民营销方案
*** 营销2015/3/5
*** 项目“全民营销”方案 方案目的 为了能够顺利完成*** 销售目标，最大化的发动全民的力量，我 方建议开发公司推出此全民营销”政策，旨在发动公司全体成员但 不只限于本公司员工，拓展项目目标客户群。对于参与其中的每一位 推荐人而言，也是一个难逢的机遇。公司特别针对全民营销模式出台奖励方案，成交后参与的推荐人可获取丰厚的回报。 方案涵盖内容 本方案中所指“全民营销” ，涵盖了一切“介绍”性质的营销， 包括：以老带新、中介介绍、自然人介绍、*** 员工介绍、其他楼盘业务员介绍，等等，只要带客户来成交，开发公司即给予经济奖励。 方案操作流程 1、推荐人首先需将推荐客户的姓名、联系方式及到访时间以电话告知项目销售部，由项目销售部确认该客户有无来电来访，如该客户之前已经登记且为有效客户，那项目销售部须将告知推荐人并本次推荐信息无效。反之，如该客户之前未登记或该客户之前已经登记但已属于无效客户，那么项目销售部告知推荐人本次推荐信息有效。 2、推荐有效的客户推荐人可指定由哪位置业顾问负责客户接待，若推荐人表示不指定置业顾问接待则由项目案场经理按轮序分发意向客户。 3、推荐客户到访项目售楼处后，项目销售部须将打印好的《推荐客户确认书》进行签字确认并留存。此单为该客户确认的唯一证明。
4、当该客户成功认购或签约并且购房全款到账后七日内，项目 销售部将《推荐客户确认书》更换为《推荐客户购买确认书》 认书将是推荐客户成功购买的唯一依据。 5、每月25日，项目销售部将统计汇总本月所有《推荐客户购买 确认书》，办理并提交兑现销售奖励的手续。开发公司将于下月的集 中付款日（暂定每月15日）统一支付此项费用。 6、推荐人推荐时效为60天，所推荐客户在60天内还未成交的, 我们将视为无效客户；客户交于相应置业顾问进行定期维护。若在 60天以上但能提供与客户保持持续追踪记录则可以重新填写《推荐 客户确认书》重新计时。 7、推荐人推荐的客户和销售之前接待记录的客户为同一购买单 位时，推荐登记时间在前的一方客户作有效推荐确认（例如夫妻关 系）。 &不同推荐人推荐两组不同客户但为同一单位，并只购买一套 房子时，以推荐登记时间在前的一方客户作有效推荐确认。若被认定 无效推荐的一方对客户成交能起到更有力的作用， 可以继续由此推荐 人持续推荐，后期成交按照4:6比例进行奖励金分配（有效推荐奖励 比例为40%）。 9、全民营销政策自2015年新售楼处进驻后，销售方案确定后开 始起执行，暂定截止2015年12月31日。 由推荐人介绍的客户在项目成交者，将给予推荐人以下奖励: 。该确 四、 全民营销奖励标准
房地产项目营销推广策划执行方案
当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案
厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
房地产推广方案模板
Clear objectives, matters, methods and record progress, so as to make planning direction consistent, action coordinated and orderly. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 房地产推广方案
编号：FS-DY-21393 房地产推广方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、
多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
房地产项目营销策划方案
房地产项目营销策 划方案 1
新星宇之悦房地产项目营销策划 学生: 指导教师: 专业: 所在单位: 答辩日期:
摘要 作为国民经济的支柱产业之一,房地产业发展迅猛并日渐规范,房地产企业之间的竞争越加激烈,房地产营销策划的重要性变得更加明显。为了求得生存和发展,房地产企业必须提高市场竞争能力。长春新星宇房地产开发有限责任公司作为新星宇集团的龙头产业,其前身为1991年成立的长春星宇集团房地产开发有限责任公司。 ,经国家建设部批准,公司成为国家一级房地产开发资质企业,是吉林省首家经过ISO9000国际质量体系认证,并在全国行业内率先进行住宅商标注册的企业。在资质、技术、资金方面存在较强的行业比较优势。 本文应用市场营销理论与方法,分析新星宇之悦房地产项目的市场环境,在特定的竞争环境和区位环境下,制定出该项目有效地市场定位和营销策略。 本文经过大量的市场调查,借鉴房地产全程营销策划理论,经过房地产宏观韩静和项目区域环境的综合分析,结合企业的现状、特点及发展战略,制定了项目的产品策略、价格策略、推广策略,并取得了较好的阶段性实施效果,对监理科学的营销体系,提高企业的市场竞争优势,具有非常现实的意义。 关键词:新星宇之悦; 房地产; 营销策划
Abstract As one of the pillar industries of the national economy, the real estate industry is developing rapidly and gradually standardized, competition among real estate enterprises becomes more and more fierce, the importance of real estate marketing planning becomes more and more obvious. In order to survive and develop, the real estate enterprises must improve the ability of market competition. Changchun xinxingyu real estate development limited liability company Xingyu group as the new leading industry, its predecessor was established in 1991 in Changchun Xingyu Group real estate development limited liability company. , approved by the State Ministry of construction, the company became a national real estate
房地产全员营销方案
房地产全员营销方案 导读：本文是关于房地产全员营销方案，希望能帮助到您！ 房地产全员营销方案（一） 一、茂田国际建博城概况： 项目总建筑面积约84253㎡，2月份已开盘A、B号楼，建筑面积约17325㎡，2月份的发售取得了一定的成功，本项目一直受大量的客户关注，所以计划6月中下旬对余下C、D号商铺及住宅下裙楼商业，约16853㎡对外发售。二期的住宅面积约38823㎡，计划推广期在7月份，因住宅与商业一起推广会让客户产生本项目的专业性不够，所以针对该商业进行以下的营销建议。 二、项目2期策略总论 1、项目卖点及价值点 将项目的“大规模化”、“专业化”、“品质化”、及“创新型的合川唯一建材专业市场”提炼，从而体现项目的价值，项目的核心价值点： ①项目的地理位置得天独厚，是不可复制的资源； ②项目的交通便利，可快速通达重庆各区及周边城市，正是专业市场所必须具备的条件，即有“路通财通”的说法； ③项目在升级前也是建材市场，大量商家对本项目的认可度高，而且也具有很强的物流运输团队，所以为采购商提供更广阔的采购平台。 ④合川以至整个渝西的大改造为建材市场提供更广阔的投资
前景。 针对一期的热销，把项目二期提炼更高一层次，所以在对外宣传和包装上要有新的突破，体现二期是一期的‘升级版’→建材旗舰店→品牌商家争相进驻的总部基地 强调二期产品与一期产品最大的优势化区别为采取统一招商、统一管理、统一回报，引进全国知名建材经营品牌企业，成就为立足合川辐射全市的国际化建材总部基地。 2、销讲重点 现阶段销售说辞以建材市场的定位优势与竞争对比分析为主要方式，以经营前景、产品特色化优势、业态科学规划与专业商业管理、城市规划分析、宏观经济与政策分析、住宅商业差别化投资回报分析等为手段，把项目的几大主要价值点充分介绍；以目前已有大量品牌商家想进驻本项目为据，把项目的高度进一步提高，以带租约销售，承诺前3年回报年7%给足所有投资者信心。 3、业态规划 项目2期产品整体市场形象定位为“精品建材博览馆”，分为“一街五馆”：品牌旗舰店街（D、C1区，不限制业态）、橱柜精品馆、陶瓷卫浴精品馆、地砖地板精品馆、门窗布艺精品馆、五金灯饰精品馆。 第二部分：项目的营销部署 一、项目推广思路 目标客户： 1、梨园路、双牌坊、上什字等合川的建材商户；
房地产项目营销策划包含哪些内容
房地产项目营销策划包含哪些内容 （一）［项目营销策划］ □项目营销阶段性划分 □项目分期推出的战术部署及促销手法建议 □市场进攻要点有切入法建议（入市时机） □价格策略制定 □价格体系及付款方式原则 □现场包装要点 □卖场包装要点 □卖场促销要点 □展销会举办方案 □外销方案制定 □制定CS系统（顾客满意系统） □ AIDAS原理（阶段性促销活动策划） □模型制作指导 □收集市场反馈信息及时调整营销方案 □分销网络辅助措施 □新闻推广方案（软性文章及题材炒作） □公关推广方案（政府机关及集团购买的可能性建议） （二）广告运动 □广告诉求目标□广告诉求理念
□ 广告主题口号□ 广告内容及表现手法 □ 创意策划 □ 统一宣传口径制定 □ 整体氛围概念提示 □ 媒体计划 □ 创意延展 □ 报纸广告方案 □ 电视广告创意方案审核建议 （三）整体营销费用预算及成本控制的策略 [ 销售阶段工作] □ 销售人员的安排及培训 □ 销售人员的进场及销售的实施 □ 现场看楼团的筹划 □ 客户区域、年龄、职业等层面分析 □ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析 □ 广告发布效果的跟踪 □ 放弃购买客户的原因调查 □ 售前及售后服务内容 □ 定期销售总结及策略调整 □ 系列促销活动 □ 销售后期收尾工作 企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。 我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。 所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。 营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。 、房地产公开发售的策划与运作 1、定位
房产项目全民营销方案
“***”项目全民营销案 ***营销
2015/3/5 ***项目“全民营销”案 一、案目的 为了能够顺利完成***销售目标，最大化的发动全民的力量，我建议开发公司推出此“全民营销”政策，旨在发动公司全体成员但不只限于本公司员工，拓展项目目标客户群。对于参与其中的每一位推荐人而言，也是一个难逢的机遇。公司特别针对全民营销模式出台奖励案，成交后参与的推荐人可获取丰厚的回报。 二、案涵盖容 本案中所指“全民营销”，涵盖了一切“介绍”性质的营销，包括：以老带新、中介介绍、自然人介绍、***员工介绍、其他楼盘业务员介绍，等等，只要带客户来成交，开发公司即给予经济奖励。 三、案操作流程 1、推荐人首先需将推荐客户的姓名、联系式及到访时间以告知项目销售部，由项目销售部确认该客户有无来电来访，如该客户之前已经登记且为有效客户，那项目销售部须将告知推荐人并本次推荐信息无效。反之，如该客户之前未登记或该客户之前已经登记但已属于无效客户，那么项目销售部告知推荐人本次推荐信息有效。 2、推荐有效的客户推荐人可指定由哪位置业顾问负责客户接待，若推荐人表示不指定置业顾问接待则由项目案场经理按轮序分发意向客户。
3、推荐客户到访项目售楼处后，项目销售部须将打印好的《推荐客户确认书》进行签字确认并留存。此单为该客户确认的唯一证明。 4、当该客户成功认购或签约并且购房全款到账后七日，项目销售部将《推荐客户确认书》更换为《推荐客户购买确认书》。该确认书将是推荐客户成功购买的唯一依据。 5、每月25日，项目销售部将统计汇总本月所有《推荐客户购买确认书》，办理并提交兑现销售奖励的手续。开发公司将于下月的集中付款日（暂定每月15日）统一支付此项费用。 6、推荐人推荐时效为60天，所推荐客户在60天还未成交的，我们将视为无效客户；客户交于相应置业顾问进行定期维护。若在60天以上但能提供与客户保持持续追踪记录则可以重新填写《推荐客户确认书》重新计时。 7、推荐人推荐的客户和销售之前接待记录的客户为同一购买单位时，推荐登记时间在前的一客户作有效推荐确认（例如夫妻关系）。 8、不同推荐人推荐两组不同客户但为同一单位，并只购买一套房子时，以推荐登记时间在前的一客户作有效推荐确认。若被认定无效推荐的一对客户成交能起到更有力的作用，可以继续由此推荐人持续推荐，后期成交按照4:6比例进行奖励金分配（有效推荐奖励比例为40%）。 9、全民营销政策自2015年新售楼处进驻后，销售案确定后开始起执行，暂定截止2015年12月31日。 四、全民营销奖励标准
房地产全案营销策划方案
一、全案营销策划方案 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、入市时机、入市姿态 （五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率
房地产项目营销方案
无锡太湖金色水岸营销方案 一、市场环境分析 1、市场基本面 无锡房地产市场特别是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣的景象，我们可以从2002年的相关数据中看得很清楚： 项目房地产开发投资住宅商品房施工面积住宅商品房竣工面积住宅商品房销售面积住宅商品房销售金额空置住宅面积数值77.01亿 657.71万M2 254.06万M2 219.24万M2 45.35亿元 39.16万M2比增 56.2% 62.3% 23.7% 20.1% 34% -42.3%另外，在前一周土地拍卖中，虽然全国受到“非典”的影响，但拍卖会依然呈现异常火爆的场面，7幅地块总出让金额高出底价近100%，表明投资者仍然看好后市的发展潜力。 2、无锡别墅市场 与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜明对比的是无锡别墅市场的异常平静。目前市场上在推别墅个案仅7个，总可销售面积只有近6万平米，大多数为区域型日住别墅，在整个房地产市场中几乎微不足道。总的看来，无锡别墅市场发展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大，导致别墅房空置率上升时，无锡的别墅市场却还未启动。并且目前开发企业自身规模较小，又缺乏开发经验，使之开发的别墅产品普遍规模有限，缺乏整体规划
性，产品形态也比较落后，不太注重产品的附加价值，可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。 3、市场状况对企划的影响 整体市场的繁荣和别墅细分市场的落后，给本案的企划提供了很好的契机，可以说我们有机会在一定的高度上给无锡的别墅市场来订立一个全新的标准，建立一个制高点，形成良好的市场反应，有力地促进销售。 二、产品分析 （一）基本情况 1．对外交通 本案目前与无锡市区的交通联系主要依靠沪宜公路，从市中心驱车前往大约需要30~40分钟。随着无锡市滨湖城市战略的实施，城市发展方向西移，集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土动工就是一个重要标志。这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通状况，使行车时间缩短近一半，从而吸引一部分常住型客户，扩大了本案的客源面。 2．自然环境 本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内，东面隔十里明珠堤与烟波浩淼的太湖相邻，并与号称“太湖绝佳处”的鼋头渚遥遥相望；西南不远处即为著名的灵山大佛景区；另外马山半岛作为国家级的旅游度假胜地，其自然及人文景观皆十分丰富；因此，本案的自然环境可谓是得天独厚，优越无比。
房地产营销推广方案经典成功案例
余货促销推广方案 市场背景： 市场各项目均以居住产品为主打，价格作为竞争主武器，加大优惠的促销手段愈演愈烈，针对公司项目商业及住宅体量的比重，营销中心提出，产品差异化，价格多样化的促销方案。 一、推广目的 1．短时间内（不超过4个月）清完项目（公寓除外）所有货量，促进销售，回笼资金； 2. 保持市场关注度，积蓄及消化客户资源； 二、住宅部分 宣传核心：城市的繁荣，英德最具价值府邸 主题基调：稀缺、价值洼地 宣传概念： 1）现房，即买即住； 2）区域价值提升，土地放量紧缺； 3）成熟区域，英德投资热土； 4）地位价值初显； 5）周边60万方商业氛围初显端倪，20万消费群体炽热追捧。 推广策略 销售推进策略 策略一：客户资源再度深入挖掘 背景： 1.目标客户资源重新整合； 2.口碑效应促成交易比率增加。 策略： 1.通过业主互动，深度挖掘潜在口碑目标客户资源； 2.通过大客户购买推荐，以点对面进行针对性专员销售；
3.适当补充楼盘的媒介投放，提炼优势释放其他项目周边； 4.更换户外广告风格，焕然一新亮相全城； 5.本地中介机构参与项目互动，不少于10家以上作为第一轮合作，并且在后续运营中长期确保10家以上合作关系。 策略二：提升目标客户综合满意度 背景： 1.目标客户对价格敏感度高是基于对项目的其他方面的不满足感所致； 2.现场气氛冷淡、老旧、缺乏新鲜探求认知感； 3.看房路线设计、小区环境展示需调整优化。 策略： 1.统一销售说辞，规范接待流程，提高接待质量，提升项目美誉度； 2.适当增加有助于提高现场亲和力的设施和设备； 3.针对性地设计销售接待参观路线； 4.给予客户反复比较、思考的空间，增加对产品的认知，提升对项目品质的再认知。 策略三：促成目标客户下单 背景： 1.目标客户流失严重，绝大多数因价格的敏感性而放弃； 2.项目的促销手段与手法不够，消费者欲望诱导性微弱。 策略： 1.保持项目销售均价调整现有的价格体系，充分体现产品的景观、户型、楼层、朝向等指标差异； 2.制定相应的促销策略，可以参考特惠房体验等活动进行媒介宣传，并通过全城营销对项目整体形象的维护； 3.销售现场气氛的营造上，除了亲和力、专业性沟通、背景音乐之外，应增加项目信息的明确传达； 4.来访客户的信息搜集及回访计划安排及时，群策群力，认真研究意向客户的购房需求动机及反馈意见； 5.增加有利于销售信息流沟通的宣传资料、销售工具，促进销售。
(完整word版)房地产全民经纪人方案
全 民 经 纪 人 执 行 方 案2018年月日
全民经纪人执行方案 一、活动背景 全民营销的核心以个人为主体，人人都来营销，人人都是渠道，在全民营销中个人的渠道为主渠道，基于个人的信任关系传递品牌产品，服务，促销活动等内容。通过高额薪酬回报，吸引社会各界人士成为本项目无底薪销售员，从而促进客户到访与成交。目前，项目本体优势明显，老带新以及亲友推荐比重占比很大，全民推荐给予激励刺激，更好的发挥亲友介绍成交途径，且说服力更大，对项目认可度更高！ 二、全民营销目的 1.整合并利用现有的老客户及合作单位的资源，以高额的奖金作为吸引点，促进具有广 泛社会人脉关系的人为项目带客，从而增加上门量； 2.深度挖掘客户资源，储备项目意向客户资源库； 3.通过“全民营销”扩大宣传范围，降低宣传成本，并有效提高项目知名度及关注度。 三、实施时间：自2018年月日至2019年月日。 四、产品范围：XXXXX持销阶段一期二层商铺及LOFT公寓产品 五、活动对象 1.全民营销定义：除所有参与本项目工作的人员以外，均可参与。 2.新客户界定：指没有来访及来电咨询等相关记录的首次到访客户。 六、奖励办法 凡通过经纪人成功推荐在XXXXX成交商铺的，经纪人可获得2000元/组的现金奖励，凡通过经纪人成功推荐在XXXXX成交LOFT公寓的，经纪人可获得300元/组的现金奖励。 注：1、购房人折扣：与普通购房者享有同等购房优惠，具体根据实际情况而定。 2，奖励结算：结算金额均为税前，具体税费以政府相应规定为准，如有调整，按照政府最新规定执行。 七、管理细则 1、经纪人身份认证：经纪人需保证个人信息的真实性，不得提供虚假信息，否则将被取消推荐资格，公司有权收回一切经纪人权益。
房地产营销推广方案
XXXX营销推广方案 XXXX营销策划部 2013年8月27日
XXXX营销推广方案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售许可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，周边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见方案一）注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、周边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）
投放时间：各促销活动营销节点。 原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见方案二） 目的：通过VIP卡的优惠方式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每张1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠方式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页