物业会所经营困境成因与对策

开发商

售楼时:特别的爱给特别的你

售罄后:你是我胸口永远的痛

业主

买楼时:对你爱不完

入伙后:想说爱你不容易

经营者

让我欢喜让我忧

公众人士

你是不是该安静地走开

为了在房地产市场中提供差异化的产品，针对消费者对康体设施和休闲服务设施的关注，开发商几乎无一例外地把会所(本文中会所专指小区配套的会所)作为新开发楼盘基本的配套设施，并把它当作一个卖点。

然而，会所经营不得不直面一个问题:亏损!

据统计，深圳市目前有近30%的会所从未正式运营;已投入运营的另70%的会所中，亏损面达到84%。相当多的会所陷入了惨淡经营、欲罢不能的境地。

会所经营:自营还是外包

目前，相当数量的房地产开发商把会所当成是售楼的噱头，会所的设计过分强调其服务于楼盘销售的功能，位置的安排不够科学，再加上由于没有专业会所公司的指导与参与，会所在使用功能、空间布局、节能等方面往往达不到专业要求，致使会所在投入使用后效益低下，甚至成为开发商挥之不去的包袱。

购房者之所以关注会所的建设，从根本上讲，是因为担心社区的配套不够齐全，希望自己的生活质量有基本的保证。我们应该承认，会所提供的服务产品属于奢侈品。在大多数业主还没有会所消费习惯的情况下，会所经营的困难可想而知。一些开发商在售楼时还明确作出一些不切实际的服务价格、服务质量、服务内容等方面的承诺，由于这些承诺可能缺乏通

盘考虑，也致使经营者面临更多的羁绊。

事实上，市场各方更希望政府出面做社区的配套。

目前，有一种观点认为，会所可以作为物业公司拓展空间的试金石。物业公司介入经营会所具有人才优势，可通过物业管理品牌的延续得到业主的认可。但是，事实证明，现阶段物业公司自营会所并不是最佳的发展方式:

1、物业公司介入会所经营最大的障碍在于资金

我们在讨论会所的经营时，往往想当然地假定会所的配套设施已经齐全，仿佛物业公司派个收银员就可以开始运作了。

然而，据笔者了解:非专业的会所几乎没有市场，专业会所的生意也一般。专业的会所首先就要有专业的器械。拿跑步机这种最普遍的器械来说，专业会所配备的跑步机每台在2~4万元不等，非专业会所配备的跑步机(一般是家用型)价格在每台4千~1万元不等。非专业的器械用于商业运作不仅维修费用极高，而且极易对客户的身体造成伤害，导致赔偿。若配备非专业器械，专业的健身客户只要看看你的跑步机就会敬而远之，许多健身会的会员就是因为自己家里的器械不够专业才加入健身会的。如果这些专业器械由物业公司选购，物业公司面临的资金压力可想而知。

2、物业公司介入会所经营最大的风险在于人才

物业公司虽然有多年的多种经营的经验，可是会所的经营管理难度较普通的物业管理难度要大得多。

经营会所的人员不仅需要良好的服务营销知识、企业管理知识，更需要具有丰富的会所经营管理知识，能够预测客户的服务需求的变化趋势，知晓如何设计和提供个性化的服务，熟知各种健身器械的性能和市场行情，精通会所场馆的规划设计和装修管理，同业界优秀的健身教练和体育运动机构有良好的关系，这不是物业公司现有人员能够胜任

的。物业公司若缺乏具备专业知识的会所经营管理人才，依赖对外招聘，经营的风险可见一斑。

会所的经营管理难点之一是内部控制。若不能建立科学的内部控制制度，会造成公司利益的大量流失;若过度依赖增加人手来保证公司的利益，成本的控制将受到挑战。

会所经营的挑战之一是专业化管理。会所的品牌很大程度上依赖于一批具有较高专业素质和知名度的教练。这需要同体育界保持良好的关系，这也是物业公司介入康体市场的障碍。

3、物业公司介入会所经营极易对物业管理品牌造成伤害

成功的会所经营离不开优秀的经营管理人员和专业的会所服务。物业公司若不顾自身的劣势，投身会所市场，不仅无法从中获取利益，反而容易折翅。一旦会所经营出现问题，业

主不仅会对会所十分不满，甚至会迁怒于物业公司，对物业管理品牌造成伤害。

综上所述，目前条件下，物业管理公司还是不介入会所经营为好。但有一种情况可以作为例外，那就是会所规模较小，开发商将会所的利益让渡给物业公司，并可以粗放经营。

如何摆脱经营困境

会所的承包者在承包经营一个会所项目时，都关心哪些问题呢?

1、售楼时关于会所经营方面的承诺

一些开发商为了加快楼盘的销售进度，在广告中公开对会所提供的服务项目、服务质量、服务价格等作出承诺。这些承诺将对会所的经营产生限制，使会所的使用功能受到破坏，甚至会使会所的经营受到个别业主的滋扰。比如，会所承诺有射箭室，可能吸引了部分对这个体育项目感兴趣的购房者。若承包者经市场调查，发现喜爱并会参与这项运动的人寥寥无几，取消这个项目就可能会引发对开发商的不满和投诉，并迁怒于会所的承包者。若开展这样的项目，毫无疑问会造成会所空间的浪费，并产生亏损。

在售楼时应尽量避免明确的服务价格、服务质量和服务内容等方面的承诺，并且在售楼时应声明会所提供的服务内容等可能根据需要适时作出调整。这样做可以减少业主对开发商的投诉。

2、会所的位置

一些会所因仅服务于业主，导致消费人群过少，经营无法为继。若会所不仅服务业主，还面向社会，则可扩大消费人群，尤其是会所服务供过于求时，就更显必要。

当小区的会所服务供过于求时，为了使封闭小区的会所不仅能服务业主，也可面向社会经营，则会所应规划在社区的入口处，进入会所不需身份验证，进入小区才进行身份验证。

3、会所的专业水准

这是会所能否成功的关键。相当多的会所经营失败都可归结为:把会所当成家庭的健身房来经营。

(1)专业的设计

会所在设计具体的使用功能时，应充分了解该使用功能对场馆的要求，如在设计乒乓球室时，应了解乒乓球室的室内高度、面积等方面的国际标准。有的小区会所的乒乓球室使用率低就是因为其室内高度不够，仅能用于儿童训练。

(2)科学的功能布局

会所布局设计，应尽可能请专业会所公司作顾问以期能够科学布局。

会所的布局还应参照这样几个原则:

①一般而言，社区管理机构不适宜设在会所，这是因为:首先，会所是高档次的服务场所，会所内应有安静的环境，并避免熙熙攘攘的人群;其次，社区管理机构设在会所也会对会所的经营管理产生不利的影响。

②会所服务功能的布局应服从商业性从强到弱的原则，将盈利性最好的项目尽量安排在一楼，并对服务项目进行认真的甄选。

以深圳康体市场为例，人们对羽毛球馆的需求远较其他场馆高。目前，几乎全部的羽毛球馆都供不应求，有的甚至要提前一周定场。建设羽毛球馆既可满足社区业主的迫切需求，又可取得较好的经济效益，是一个很好的选择。值得注意的是羽毛球场馆设计一定要符合标准。

③会所中不应规划婴幼儿活动室以及类似的服务项目。因为婴幼儿的活动器械极易出现事故，一旦发生危险，公司将面临巨额索赔。同时，作为一个高雅的会所，若时有婴幼儿啼哭，将大大降低会所的档次，影响其他会所使用者对会所的满意度。

④关于会所的间隔。会所在对外发包前，应尽可能减少间隔，保持空间的通透，并防止在会所的功能做适应性改变时产生浪费。

4、会所的节能设计

会所作为一个经营机构一定要有经济效益，起码应保本经营。所以，降低运营成本，采取各种节能措施，也就成为必然的选择。有的会所就是因为这种原因导致无法投入商业运作。在节能方面，会所应做到:

(1)各服务区域的空调系统应可独立开启和关闭;

(2)做到各服务区域有适度的自然光(既要防止过度，也要防止不足);

(3)做到各楼层之间除通道外，相对封闭，避免出现各楼层相通的设计，防止出现若某一楼层来一个消费者，会所就需要打开所有楼层的空调系统的情况;

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物业管理面临的困境与发展出路

同许多新兴行业不同，物业管理这一行业进入到社会生活中来，不是因强大的市场需求，也不是因政策的推动，仅仅源于一个对国人非常陌生、非常新鲜的词汇——物业管理。先行者将其变成企业行为，继而通过政府、媒体、业务拓展去影响并制造需求，改变了国内几十年甚至更长时间的管理模式，最终以建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》来确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。物业管理是房地产业在消费领域的延续，房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，期房的预售承诺，现房的卖点支撑，使物业管理扮演着相当重要的角色；遏制在管物业出租率、租金的下滑，化解发展商和小业主、使用者之间的矛盾，也责无旁贷的落在物业管理公司头上；死盘的解围救困，物业存量资产的盘活，也向物业管理投去了期望。市场的供大于求，使得高水平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥。行业多年的发展，特别是2003年9月1日物业管理条例的颁布，使发展商对于物业管理的认知更加清晰，盲目的自建自管所导致的精力旁移，低水平的重复建设，运行成本不经济所引发的品牌形象受损，耽于琐碎伤害主业发展，非专业运作的事倍功

半等一系列不良后果，使得一大批具有战略发展眼光的房地产企业家们积极采取委托管理方式与物业管理公司合作，为物业公司提供了巨大的发展空间，物业管理行业也才真正意义上走向社会化、专业化道路。一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞——物业管理企业，笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面： 1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前

物业公司内部管理制度(免费完整41页)

前言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。不尽之处，公司将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。签发人：年月日

第一部分岗位职责公司总经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。公司副总经理岗位职责 1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。 2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。

关于小区物业管理存在的问题及建议

关于小区物业管理存在的问题及建议随着城镇化、城市化水平的逐步提高，居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容，成为城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。近几年由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多，规范居民小区物业管理迫在眉睫。一、当前小区物业管理存在的突出问题（一）新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位，业主拒绝现有物业管理公司继续服务，并另引进其他物业管理公司。因物业管理的巨大利于驱使等原因，现有物业公司不愿退出管理，而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作，引发一系列矛盾纠纷问题。（二）物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确，小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有，而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有，双方就产权归属问题产生分歧，进而引发业主不愿意缴纳物管费用等诸多问题。（三）车库管理收费问题。一些小区，因物业管理公司收取车库停车及管理费用，业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用，导致业主与物业管理公司多次出现纠纷，引发业主围堵车库等群体性聚集事件，严重影响社会稳定。

（四）大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时，需动用大修基金，但业主不同意使用大修基金，导致基础设施迟迟不能维修维护的到位，引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会统一，未召开业主大会征得业主同意，也引发业主强烈反对等。二、主要原因分析（一）政策不完善导致准入门槛过低。由于对物业管理公司资质、准入条件、物业公司引进程序、规范服务标准等政策不完善，导致物业管理公司乱象频出，特别是前期物业存在许多为，多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发诸多矛盾隐患。（二）主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导，没有形成自上而下的监督管理体制机制，加之国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能，没有主动深入小区走访调研收集问题，对物业管理公司前期存在的苗头问题未能及时督促整改落实。（三）业主及业主委员会内部问题。一些小区业主委员会成员以谋取私利为目的，勾结物业管理公司侵害业主权益；一些小区业主委员会没有按规定程序选举，未能得到大多数业主认可；少数业主因参与业主委员会未能成功等原因，对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般刁难阻碍等。三、工作建议（一）完善准入及资质管理机制。进一步完善物业管理资质分级管理机制，并

物业管理公司内部管理制度全

内部管理制度前言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。第一部分岗位职责物业项目经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向集团公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。客服部岗位职责客服人员在项目经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

1、负责部门的文件撰写、整理工作； 2、负责为业主办理入住手续，建立业主信息台账； 3、做好员工的考勤、考核管理； 4、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏； 5、负责本部门各类通知、公函、报告的收发； 6、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报； 7、熟悉各种收费程序，负责接待上门交费的业主，并做好收费记录； 8、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释； 9 负责办理各类外来人员的出入证件； 10 负责向辖区内业主发出书面缴交各项费用的通知书； 11 通过各种媒介做好宣传工作； 12 负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；保安人员岗位职责（一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交

内部管理-广安物业管理公司内部岗位职责和考核制度精品

广安物业管理公司内部岗位职责和考核制度第一章岗位职责第一节公司总经理岗位职责一、主持公司日常经营管理工作，组织实施公司董事会决议。二、贯彻公司公司的管理体制和层次管理原则，决定公司组织架构的设置及其职权与相互关系。三、负责管理资源配备，决定管理人员的录用、考核、奖惩、晋升及公司内部人事变动。四、审核公司的长期发展规划和近期计划，审定年度经营计划，并组织实施。五、审核公司预算，控制管理资金使用、降本增效，提高公司的经济效益。六、审核公司（项目）重要设备改造，拓展、开发服务项目的决策方案，决定后组织实施。七、主持业务合同（协议）的审核并签署。八、定期召开管理例会，听取工作汇报，协调处理部门、项目的重大问题，协调各部门的工作关系。九、组织制定公司内部劳动报酬、奖金分配、福利分配等决策和管理制度。十、履行董事会规定的其他职责。

管理部工作职责一、向公司有关项目管理处传达贯彻政府行政管理部门发布的物业管理方面的政策法规和相关信息，以及公司领导的指示、工作要求和任务安排，提高项目管理人员的政策、业务管理水平。二、按公司的管理要求和发展规划，对公司的相关管理制度、项目管理处（服务中心）的管理制度、运作流程、考核办法和相关台帐记录提出编写、重订、修改、补充、完善等建议或要求。三、根据公司的年度工作目标、月度工作计划，对各项目管理处（服务中心）物管工作的执行情况、工作进度和落实结果进行检查、督促、协助、指导。四、深入项目管理处（服务中心），了解项目遇到的热点、难点问题，给予必要和尽可能的帮助、指导，并及时向总经理室汇报。五、定期或临时组织召开公司物业管理工作专题会议，贯彻公司精神，收集、汇总项目管理处的意见和建议，提供给总经理参考决策。六、关心物业管理行业动向和房地产业发展情况，努力创造条件，参与物业管理项目招投标，争取拓展新的管理项目。七、做好新受托管理项目的前期调研、洽谈、协调和编制相关文件资料等具体工作。八、与公司行政部、财务部通力合作，协同完成公司领导交办的各项任务。九、按时、保质保量完成总经理室交办的其他工作。

物业管理常见问题100问

物业管理常见问题100问一、开发建设遗留问题（房屋质量、配套设施不到位等）； 1、综合楼、样板间、电梯机坑防水施工不到位； 2、临时水、电没有考虑实际使用情况、造成经常停水、停电； 3、首一期交楼停车位不够，达不到交楼后的需求量； 4、园区内无宠物公园，交楼后业主无处溜宠物； 5、运动中心篮球馆上方漏水，接待员及时反应给施建方后未及时整改，导致地板起泡再次返工，影响工期。同时篮球馆配电箱曾经浸过水，导致现在场馆内的灯光无法全部开启； 6、综合楼强电机房、空调水泵房规划设计过程中，未设计装修，装修完工后难以要求施工单位完全按照集团的机房装修标准整改到位，且影响设备使用寿命； 7、综合楼建设阶段，由于设计变更从空调水泵房隔出一间休息室，但由于原水泵房未设计吊顶，竣工后休息室天花也未做吊顶，电缆桥架、线管杂乱，有碍观瞻； 8、综合楼3楼美容室过道渗水，具体是从综合楼屋顶消防排烟风机位臵渗入，装修已完工，整改维修比较困难； 9、综合楼2楼足浴房过道未安装热水器，与工程师沟通后，回复是由承包经营单位购买安装，但其他项目在综合楼竣工时已经安装到位； 10、综合楼空调水泵房内排水未设计，在施工过程中已要求施工单位增加，但施工工艺不佳，无法正常排水； 11、影响房屋质量问题较大，如墙面裂缝、渗水等问题； 12、前期三网开通较慢，影响开荒进度。二、前期物业管理中的问题（装修、管理规约制约）； 1、成品保护不到位； 2、施工区域与开放区域没有分开； 3、运动中心跑步机区域，地插与跑步机的插头不配对； 4、综合楼4楼电梯厅，电梯控制箱安装与装饰冲突，造成装饰瓷砖无法铺贴，工程师也未能及时解决，造成竣工时也未解决，影响美观； 5、综合楼建设过程中，由于工期比较赶，墙面未干透，墙漆立马施工，竣工后墙面、天花多处开裂，造成后期修修补补； 6、综合楼舞蹈室、样板房木地板刮花现象严重，由于交叉施工，成品保护往往被破坏，加强监管；

物业公司内部管理制度(DOC40页)

第一部分岗位职责公司总经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理,保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益,精心理财，开源节流，满足业主需求。４、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度,建立良好的工作秩序。６、制订年度工作计划,明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责,坚持年终考核。 7、重视人才,合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复,认真解决。 9、关心员工生活,努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通,理顺关系，创造良好的外部环境。公司副总经理岗位职责 1、在总经理领导下,协助经理抓好全面工作。 2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理,保证物业完好状态，提高使用效益。３、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 4、制订年度工作计划，明确目标、任务,督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。５、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况,以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求,并及时答复、认真解决。

6、关心员工生活，努力提高员工工资福利,改善工作条件。 7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。职能部门经理岗位职责 1、在公司总经理室的领导下,全面实施本部门的各项工作。２、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。 3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。 4、负责制定本部门员工的业务培训计划,定期开展员工培训。５、负责指导、监督、检查本部门各项工作,定期对本部门员工进行考核。管理处主任岗位职责在总经理直接领导下,贯彻执行公司各项方针、政策,全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度,检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度; 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函; 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核,按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定,掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；６、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划; 8、加强各班的团结合作,树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。

物业管理工作存在的问题及几点建议讲解学习

物业管理工作存在的问题及几点建议近年来，县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热点难点问题。摆在构建和谐绥棱的首要位置。如何全面加强居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题，已经成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产物业管理工作的一项重要内容。为此，房管局抽调专人组成调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下: 一、城镇住宅小区物业基本情况目前，全县共有102个物业小区。其中，有资质企业管理的小区49个；开发建设单位自管的小区30个；个人承包管理的小区15个；业主委员会管理的小区1个（农机公司）；无人管理的小区7个（安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老农机、二招待所）。有10个小区成立了业主委员会，但真正发挥作用的不多。全天24小时供水的小区共8个。二、物业管理存在的主要问题通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物业管理主要存在以下问题，具体概括为“四难”、“四不到位“。“四难”：一是寻求法律法规支撑难。目前，国家及省相继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可

操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。二是住宅小区公共部位维修难。大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题，按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共部位维修难。三是开发商遗留问题解决。新开发建设的楼区，在保修期内出现的问题，开发商有的解决了，有的应付处理，更有甚者拖到保修期外就不管了。这样就导致开发商与物业管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解。四是主管部门协调难。主管部门受自身权限所限，有一些问题不是自身管辖范畴之内的，或单单一个部门能解决了的，特别是涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。“四不到位”：一是主管部门监管难到位。房产物业管理局作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的人，又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导，导致监管很难到位。二是业主委员会发挥作用不到位。业主委员会成立难，即使成立了也是有名无实，缺乏责任心和责任感，根本就监管不了物业企业行为。三是物业企业的服务不到位。从业人员素质低，收费价格乱，多收费、少服务，甚至不服务，导致矛盾较多。四是物业费收取不到位。大部分弱势群体无力支付物业费，部分居民享受物业服务，但以各种理由不交纳物业费，造成收费率低，导致物业管理者工作积极性不高，形成恶性循环。

物业服务中心内部管理制度汇编

物业服务中心内部管理制度汇编客户服务部管理制度客户意见调查和回访制度 1.0目的明确物业服务中心满意度调查与分析的程序和方法，以确保调查分析的有效性，从而达到改进物业管理服务质量的目的。 2.0适用范围适用于物业服务中心对客户的意见进行调查与分析工作。 3.0职责 3.1项目经理制定满意度调查方案，并组织实施。 3.2客户服务部负责对客户意见和建议的收集统计。 4.0工作程序 4.1客户意见的收集、统计与处理。 4.1.1物业服务中心每年组织一次客户意见调查。 4.1.2客户服务部负责向客户发放《满意度调查表》，并负责收回，然后将《满意度调查表》进行统计。 4.1.3项目经理对《满意度调查表》进行分析后，形成意见调查报告，报告内容应包括：1）客户意见调查结果概述（包括调查表发放份数、回收份数、回收率、总满意率及分项满意率）。 2）客户对物业服务工作意见及建议的汇总。 3）服务处针对调查结果提出的改进措施。 4.2客户意见反馈 4.2.1客户服务部将客户意见调查结果及整改情况在调查结束后一个月内向客户进行通报。 5.客户服务部主管及管理员、工程管理部经理、项目经理、项目经理助理应定期对相关客户进行回访。 5.1回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好《客户投诉处理表》、《回访记录》。 5.2回访中，对客户的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约答复时间。 5.3回访遇到的重大问题，应上例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。

6.0每月报修回访率达到100% 7.0入住走访户数达到入住户数的5%。 8.0相关表格《满意度调查表》《满意度统计表》《客户投诉处理表》《回访记录》客户投诉处理制度 1.0客户投诉接收 1.1 凡客户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由客户服务部前台人员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。 1.2各责任部门接到投诉后，在预定时间内向客户答复采取何种补救措施，答复时间最长不应超过三天。 1.3物业服务中心对每一份投诉或意见均予以记录，填写《客户投诉处理表》。 1.4为便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理表》应进行编号，并与《客户来电来访登记表》中的编号保持一致。 2.0客户投诉处理（必须符合公司对客户承诺的要求，酌情处理。） 2.1客户服务部将《客户投诉处理表》连同客户投诉责成相应班组进行处理。 2.2相关班组负责人对投诉提出整改方案，作出补救措施，经项目经理或项目经理助理确认，经与投诉人沟通后，根据投诉的程度等级（轻微、一般、严重）由客户服务部主管或项目经理助理敦促相关班组尽快付诸实施责，客户服务部填写处理报告，由客户服务部主管负责与客户联系，报告处理结果，直到客户满意为止。 2.3 对重大问题的投诉，物业服务中心处理不了需经公司协调的问题，直接反馈公司品质管理部解决。 2.4对需采取纠正措施的问题要在《纠正预防措施实施验证报告》中记录，以便跟踪检索。 2.5对客户的投诉，分半年和年终进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。 2.6．相关表格《客户投诉处理表》《纠正预防措施实施验证报告》钥匙委托管理制度

物业公司内部管理方案

一、内部管理情况（一）内部管理制度和质量控制标准情况 1、内部管理制度前言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。第一部分岗位职责 1.1物业项目经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足师生需求。 4、抓好精神文明建设，维护师生合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向集团公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取师生和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。 1.2客服部岗位职责客服人员在项目经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。 1、负责部门的文件撰写、整理工作；

2、负责为师生办理入住手续，建立师生信息台账； 3、做好员工的考勤、考核管理； 4、负责管理辖区内师生档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏； 5、负责本部门各类通知、公函、报告的收发； 6、负责接听服务电话，属于师生投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报； 7、熟悉各种收费程序，负责接待上门交费的师生，并做好收费记录； 8、热情接待来访的师生及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释； 9负责办理各类外来人员的出入证件； 10负责向辖区内师生发出书面缴交各项费用的通知书； 11通过各种媒介做好宣传工作； 12负责组织师生意见征询活动和社区文化活动； 1.3保安人员岗位职责（一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、遵守物业辖区各项管理规定。（二）、保安队队长岗位职责保安队长在项目经理的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。

物业管理中存在的问题和解决办法

物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化，道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。一、我国物业管理发展中存在的问题（一）物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。（二）物业管理企业经费严重不足在实行物业管理后，居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费，这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入，对资金的补充也是杯水车薪。（三）物业管理的法制建设滞后物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的，国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白，初步改变了我国物业管理无法可依的状况，然而，与物业管理实践对立法的要求相比，仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。二、若干原因探析

如何加强物业公司内部管理

国家职业资格全国统一鉴定物业管理师文章 (国家职业资格二级) 文章类型：论文文章题目：姓名：身份证号：所在省份：北京市

如何加强物业公司内部管理摘要：一、物业公司的内部管理机制 1、计划目标管理 2、督导管理 3、服务质量管理 4、协调管理 5、管理工作的控制方式二、内部管理规章制度（一）、人员配备原则 1、坚持素质高、业务精的高层次配备原则； 2、力求精干、高效、实用。 3、热爱物业服务工作，有创新、奉献精神； 4、外派人员与当地人员相结合。（二）员工守则 1、遵法制 2、爱集体 3、听指挥 4、严纪律 5、重仪表 6、讲礼貌 7、讲卫生 8、讲站姿 9、敬客户 10、守机密 11、倡廉洁 12、勤节约（三）、员工培训

1、培训工作的原则： 2、培训要求： 3、培训计划 4、培训方法 5、培训目标（四）、员工考核 1、考核时间： 2、考核的范围： 3、考核的内容： 4、考核的程序： 5、考核方式： 6、考核结果： 7、考核结果处理：

正文：如何加强物业公司内部管理为了有效实现住宅小区实施独特的物业管理，物业公司内部管理尤其重要，内部管理首先是对人的管理，建立系统的人力资源管理是实现内部管理的根本保证。一、物业公司的内部管理机制 1、计划目标管理 ①物业公司要根据建设部《全国物业管理优秀小区（大厦）标准（试行）》和“住宅小区物业委托管理合同”条款要求，制定各项管理标准，依此标准要求项目物业公司主任与公司鉴定《管理目标协议》，以不少于工资的15％作为承诺保证金。公司按《管理目标协议》内容检查、督促、指导住宅小区的物业管理工作，考核、奖惩物业公司主任。 ②针对物业管理工作的具体内容，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到部门、班组和个人，进行指标分解。 2、督导管理物业公司在管理现场应对各专业班组实施管理，保证管理工作正常运作，具体可采用以下四种方法： ①经济手段：物业公司与员工签订劳动合同，明确员工权责、制定与员工所在岗位和工作成绩挂钩的工资、奖金制度，以此来调动员工的工作积极性。 ②法规管理：由物业公司根据所管住宅小区物业实际，统一制定一套完整的、标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。 ③行政管理：物业公司实行每月、每周制定详细的工作计划，并于每天上班前召开15分钟部门主管“早会”，布臵当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。 ④宣传和培训：通过各种宣传手段和培训课程培养员工的敬业精神、责任意识，树立员工与公司利益一致的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业水平。

物业管理中存在的问题与解决措施

【下载本文档，可以自由复制内容或自由编辑修改内容，更多精彩文章，期待你的好评和关注，我将一如既往为您服务】物业管理中存在的问题与解决措施中图分类号：F270 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2015）10-000-01 摘要进入21世纪，人们不再局限于温饱，人们对生活条件居住条件有了更高的要求，物业管理即是当前时代的机遇也是挑战。近年来，物业管理已经发展成为人们居住区不可或缺的一个重要部分，受到越来越多的人的重视。这使得物业管理带来了一个新的生命力，石油物业管理亦然，在新背景新形势下，同样面临着越来越多的挑战和机遇，积极探索石油物业管理自身的发展，我们都致力于提高现代管理和服务质量水平。为了提高物业管理的水平和质量，我们应该充分了解和分析日常物业管理过程中存在的问题及影响，及时改进完善，提出科学合理的解决方法，从而使石油物业管理在一个稳定的渐进式发展。首先对石油物业管理中存在的问题进行全面的分析与探讨，提出相关对策，以解决其发展中存在的问题。

关键词物理管理油田问题对策伴随我国经济全球化趋势的加强，我国市场经济的迅猛发展，导致企业间的竞争越来越剧烈，面临着各种挑战，企业要想在激烈的竞争中站稳脚跟，拥有一席之地，必须不断提高自身实力，提升自身水平。油田物业作为油田日常管理的中不可缺少的一部分，已成为一个重要的元素，油田物业应不断提高自身素质，面向现代服务业，不断克服自身的各种问题，提升自己的服务质量，以便在激烈的市场竞争中，以取得更好的发展。但他们可能面对物业管理过程中存在着许多问题，如油田职工工作压力，社会环境的负面影响，所以可能是石油物业管理问题，唯一有效的方法来解决这一问题，为油田居民提供更优质的服务。一、油田物业管理中存在的问题（一）油田物业资源浪费严重石油系统是一个富裕的部门，资金充足不差钱，对于规范和完善物业管理的水平，通常具有独特的优势，首先资金优势明显。然而，从传统的计划经济时代遗留下来，使油田的矿区的生产布局是在以生产为中心，后勤服务普遍落后，且通常不给予足够的重视。财大气粗的油田企业大手大脚惯了，油田物业对于资源的浪费也相对比较严重。

物业服务中心主要的内部管理及服务简述

物业服务中心主要的内部管理及服务简述物业服务中心主要的内部管理及服务简述提要：客户投诉处理目的：规范投诉处理工作，确保客户的各类投诉能及时、合理地得到解决，提高客户对服务的满意率更多物业服务中心主要的内部管理及服务简述一、培训管理 ◇目的：通过培训，使员工掌握相关岗职责和质量标准、操作技能，增强服务意识，提高员工综合素质，从而提高企业整体素质。 ◇培训层次分服务中心层面、部门内部二个层次；培训类型分在职计划培训、入职培训、转岗培训、升职培训等。 ◇根据公司发展方向、部门职责具体岗位设置制定培训计划，并按计划实施；由服务中心行政人事部对各部门的培训进行监督和引导。二、客户投诉处理 ◇目的：规范投诉处理工作，确保客户的各类投诉能及时、合理地得到解决，提高客户对服务的满意率。 ◇处理客户投诉的原则：客户至上，服务第一。 ◇不论客户亲临或是电话表达意见，均规定诚意接待，遵守服务规范。 ◇记录、及时处理、跟踪处理，不准推诿。 ◇处理后的回访，并列入统计分析。三、设备管理 ◇目的：对运行设备进行有效管理，保证设备正常运作，保证设备满足物业服务的需要。 ◇建立设备接管、维修、检修、水电应急处理、电梯故障救助方面的工作程序。 ◇建立各类设备操作规程、日常保养规程及维保计划。 ◇规定了设备管理方面档案、资料建立的要求。 ◇通过安全管理程序的指导，规定了安全操作要求。四、标识管理 ◇目的：维护保障小区cI系统的实施，不断保持、提升公司的市场形象。 ◇规范了公司标识及印刷制品的形象要求及制作程序。 ◇规定了对小区cI系统的巡视、保养、安装与完善。五、与顾客沟通 ◇目的：建立与客户的双向沟通渠道，了解客户的需求，宣传公司的服务，确保顾客满意。 ◇通过开展社区活动的形式定传企业文化，建立良好的公众形象。 ◇计划、策划适合小区的社区文化活动。 ◇注重以不同形式与客户沟通，如社区报刊、宣传栏、走访、授理投诉等，不断地向客户宣传公司的服务与理念，建立良性的合作氛围。六、顾客需求评审 ◇目的：通过多种渠道对客户需求进行收集、定期评审，以确保客户合理的要求得到满足，同时获得改进体系的具体信息。 ◇重视客户的需求信息，如果本部门不能解决也要列入统计，提请公司开会讨论。 ◇对需求信息讨论后可形成如下类别：立即改进类（立即制定措施实施）、稍缓改进类（不能立即实施，但可通过统一部署和策划后改进）、潜在需求类（纳入公司的战略策略）、不适宜类（不能采纳的意见，违反物业服务的原则）

浅析物业管理实践中的困境及解决对策

浅析物业管理实践中的困境及解决对策浅析物业管理实践中的困境及解决对策作者：佚名时间：2008-9-23 浏览量： 908年成立的世界上第一个全国性的物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会,它标志着物业管理进入法制化,现代化时代。自我国首家物业管理公司——深圳市物业管理公司于1993年3月成立以来,我国的物业管理已风风雨雨地走过十一年,物业管理行业已呈现出欣欣向荣的态势,但由于我国物业管理起步晚,业主和相关当事人法制差,法制的不完善,我国的物业管理同时也存在着不少的问题。如业主大会不能按时成立或职权不明,业主被物业管理企业或开发商侵权而法律无法予以有效地保护,专项维修基金使用不规范,去向不明等,上述问题在诸如南宁市文华园小区、三元物业小区、聚宝苑小区、恒大新城小区等都不同程度地存在着。笔者拟从物业管理在实践中遇到的困境提出以下几点对策,与各位同仁商榷。一、物业管理在实践中遇到的困境 2003年5月28日国务院第9次常务会会议通过《物业管理条例》,同年9月1日正式施行。条例共七章70条,涉及业主、业主委员会,前期物业管理、服务与物业使用等内容,可以说物管条例的内容在理论上是比较完善的,然而在实践中施行起来,却遇到以下几个方面的困境: 、业主委员会的法律地位不明确。物管条例第八条规定:“物业管理区域内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构。”这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位,但是,实际操作起来却有不少困难,学术界和法律界对其法律地位也存在争议。有人认为,业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”,有人则认为,业主委员会既不属于法人,也不属于其他组织,它根本无诉讼主体资格。就拿众所周知的福州海景花园的业主委员会告物管公司一案来说,因业主委员会法律地位不明确,致使一案一输一赢。其具体案情如下:福州海景花园的业主委员会在去年下半年因物业管理纠纷,把原物业管理公司告上法庭。法院于去年11月底判决,明确了业主委员会作为该案的主体,判决原物业管理公司退出海景花园并向业主委员会移交物业管理权。然而,3个月之后,法院对于他们因架空层车位权属之争而状告房地产管理局和房地产开发商的案件,经过三天的开庭审理,却认为业主委员会只负有代表和维护业主物业管理方面利益的权利,而无代表和维护业主房屋所有权的权利,不享有参加该案诉权,从而做出了驳回原告海景花园业主委员会的起诉。一位网友甚至十分激动地写道:“惊闻以业主委员会无诉主体驳回诉讼,让全国业主心寒。如果业委会不能代表广大业主,谁能代表?不要让法律的某些环节成为现今极个别腐败分子可钻之处。呼吁相关部门还民一片天,真正体现法律面前人人平等。”业主委员会法律地位的不明确,使业主委员会处于尴尬的处境,也不利于保护广大业主的合法权益,长此以往,容易造成社会的不稳定。 2、开发商与物业管理企业责权利不对等。物管条例第24条规定国家“提倡”建设单位按照

物业管理公司内部资源整合

一、对于物业管理公司资源整合的理解。 1、物业管理公司资源是指包括物业管理公司的人力资源、财力资源、物力资源，简单的说，即人、财、物；按照获取的方式又可分为内部固有资源、外部可利用资源两大类。内部固有资源即为创立或维持公司运作的基本资源，外部可利用资源意即无产权有托管期限内使用权资源和因接管新物业随之附加的资源成潜在资源。 2、物业管理公司资源的整合。简单的说就是针对物业管理公司不同发展阶段的运营状况，以保证物业公司持久经济收益为目的，重点以人、财、物三个方面资源为对象进行科学地、合理地组合，以促使物业公司能够在各个发展阶段持续发展和经济效益稳定增长态势的内部组合调整的手段。 3、关于资源整合的说明。资源整合是企业为获取持续稳定的经济收益，通过对可利资源的不断调整以达到或接近达到内部、外部资源的最佳使用的目的，以期最大可能的适应市场的变化，在市场变化前变化，最大可能的有效利用资源，最大可能的降低成本费用，最终达到持续稳定获益的目的。二、不同物业管理公司在不同的发展阶段对于资源整合的需求，粗略的分为3大类； 1、市场规模型的物业管理公司； 1此类型的物业管理公司的特点是： A、管理面积大，如上千万平米管理面积的物业公司，已完成管理佣金固定、相

对稳定的收取模式，有较稳定收益，尽管纯利润目前不高； B、由于规范效应，现金流量较大，资金总体可利用率较高（相对于其他现金流量大的行业而言），有可利用空间； C、由于现金流量大，必然导致资产及其可利用附加值增大。 ②由于上述特点，该类型物业管理公司实际上已基本完成规模管理的基本框架，以提高效益为目的的转型的特点，是以充份利用资源，如现金流投资（通过经营将业主同意投资的经营盈余用于金融投资等），大规模管理的物业的整体商业行为（如在各个住辖物业内开办连锁经营项目）为手段，达到扩充资产的目的，以弥补物业公司相对其他有关行业而言资产比例较低的不足，最终通过资产运营完成物业管理公司进一步发展的道路。 2、扩张过渡型； 1、为什么叫扩张过渡型呢？这是由此类物业管理公司特点所决定的。 A、扩张过渡型的首要特点是基础好。一般在扩张前有较好或相对稳定的经济效益，所辖物业在相当长的时期内有较好的管理基础，人员素质基础好，规模不大，但所管理物业收益较好，有扩张的基础。 B、由于企业自身发展的需要和市场的逼迫，力图拓展管理面积以提高经济、社会效益，如深圳有些乙级物业公司或未到100万平米的甲级物业公司。 C、开始明确追求社会效益的同时，重点追求经济效益，确保种“一棵树活一棵树”，较二、三年前片面追管理面积而言进入比较理性的管理阶段。 ②由于以上特点，扩张过渡型物业公司往往在转型中在确保现有收益的情况下，充份利用已相对富余资源进行“一边抢盘、一边调整”，以求扩大收益规模。此

当前国内物业管理存在问题和对策

当前国内物业管理存在问题和对策当前国内物业管理存在的问题和对策随着我国城市化进程的进一步发展，原来独门独户自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。在这一物业管理的重要转型时期，亟需完善的法律制度来加以调整和规范。一、当前物业管理存在的主要问题（一）物业管理费纠纷。除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低、供应时间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。（二）业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安责任的相关法律规定不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。

（三）小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因物业管理企业对小区内道路、窨井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。（四）无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷。（五）小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。在此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理企业物业管理纠纷。（六）小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一步调