城市经济学重点问题答案

城市经济学重点问题答案

第一章

4.分析目前城市化进程中的“城中村”现象。

城中村,又称都市村庄,是指已经纳入城市总体规划建设范围内,农业用地很少或已经没有,居民职业结构与生存方式已经向城市转型,但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征,建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。

“城中村”是我国城市化发展过程中，由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后之间的矛盾造成的一种特殊现象，是我国作为发展中国家在“晚发外生型”现代化进程中的一种“迟发展效应”，是所谓传统社会与现代社会长期并存的“二元”社会结构特征的一个微观体现，是在城乡二元格局依然存在状态下农村被动城市化的产物。

原因：

1）快速城市化是导火索"#城中村$是城市化快速发展过程中产生的必然结果!在发展主义意识形态下的城市化进程中，大量圈占农村土地和农业资源，对农村剩余劳动力的转移置若罔闻!农民失去赖以生存的土地，只留下自己居住用的宅基地，而周边高楼林立，久而久之滋生出城中村现象!

2) 城乡二元结构是病根!我国在20世纪50 年代开始形成城乡区别的二元管理体制，人为地从政治"经济"文化等方面把城市和农村隔离开来，出现我国特有的城乡二元结构体系!二元的土地法律制度决定了城中村在土地所有权上是处于一种国有土地和集体土地所有权的共存和交错状态!二元的户籍制度严格限制农村人口向城市流动迁移，城市与乡村的养老"医疗"失业"救济"补助等等产生巨大差异"

3) 村民文化素质不高!由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，村民文化程度和专业知识技能不高，村民以出租房屋等手段来获取收益，依赖着租金收入，村民普遍表现出游手好闲和不思进取的恶习; 廉价租金所带来的稳定收入，促进了城中村自建设房的无序建设!

当然，将城中村一刀切绝不是解决问题的办法，应该从宏观方面来考虑，先认识到城中村存在有特殊意义，然后通过分析现实原因，具体问题具体解决，给城中村的发展提供解决方法!

城中村问题的表现

1）城市地位尴尬，管理欠缺“城中村”位于城市之中或者边缘，在名义上是城市地区，但土地利用仍旧是农村型，土地利用与管理体制还属于农村，管理仍然保留村级建制，实行村行政管理，和城市的管理模式不同，因此形成两种模式，称为城乡二元结构模式!管理上从以前的村委会改成了居民委员会，看似管理体制更换了，其实只是名义上更换了名字，管理实质未变，真正的城市管理理念没有达到也无法短时间内达到城中村中，相应的城市基础保障也是难以保障!

2）建设混乱，环境卫生条件差!目前的城市规划设计一般不涉及或者忽略城中村居民建筑的规划布局，未能及时统一安排控制无序的楼房建设，使城中村建筑杂乱无章!再加上城市建设需要占用了城中村大量的土地，村民没有了土地，也失去了经济来源，而城中村作为低价出租房是村民的经济收入之一，也是进城务工人员最佳居住地，使得城中村的房子有了改建扩建的动力，造成建筑密度过大，布局混乱，出现了大量的“接吻楼”“握手楼”和“贴面楼”。

“城中村”市政设施及公共服务设施普遍不健全，城中村排水排污"垃圾处理设施也不健全!生活性和生产性污水就近排入河道或农田"固体废弃物无序堆放"环境污染严重"污水横流"垃圾遍地，给环境造成的破坏是巨大的，缺乏对环境的管理和保护!

3）居民生活质量低下，人口密度过高，社会治安混乱!城中村村民由于没有了土地，只能靠出租住所来获得经济收入，而年轻力壮的青年人则大多外出打工，只剩下老人和小孩!这里环境脏乱差，设施不齐全，居住拥挤，房屋建筑密度过大，缺乏充分的日照"通风"采光等卫生条件，缺少排水"燃气"供热"路灯等必要的市政设施及绿地等公共空间，生活质量不容乐观!各社会阶层的人口混杂在一起，人口流动较频繁，人口登记不便，管理较难，社会治安难免较差!

4）文化建设落后，村民素质低下!城中村原属于农村，整体文化水平较为低下，有较高文化和能力的大多数村民走了出去，剩下的是些文化素质较低的!另外租借房屋的，大多是些普通廉价的劳动力，不需要也没有较高的文化，造成城中村的居住者文化层面下降，文化设施建设更谈不上，租住人员多是异地人，缺少主人的心态，对当地的建设保护少有关心过问，城中村更加显得与城市格格不入!

城中村问题显性优势

除了以上提到的城中村消极方面，从另一个角度来看，城中村还存在几点积极的意义，也正是因为这样，城中村才得以发展至今!

1）为进城打工者提供庇护场所!城中村在进城打工者眼里，可是一个好地方，这里靠

近城市，上下班距离短且方便，房租相对比较便宜，即使城中村中各项设施不齐全，环境也不容乐观，但能在城市边找到一个地方落脚，对于进城打工者算是可喜的! 城中村像是一张温床，保护着进城打工的人，从某一方面看，城中村让这部分人真正地生活下来!

2）和城市靠近，共享城市资源!城中村虽然口碑不好，但由于其在城市边缘，能方便地共用城市资源，也是某些看重城市资源但又没能力在城市生活者所期望的居住环境，如城市中的快捷交通"第三产业"物品繁多等!

3）有助于本地原有居民经济发展!本地原有居民在城中村的形成过程中，逐渐地失去了土地，经济来源也就没了依靠，可以看到城中村形成的出租房经济发展模式比政府调控要来得更有力且更对居民有利!在自家大且空的基础上加盖改成出租屋，一次性投入，不定期维护，便可源源不断地收取租金，村民们看到这一点，并享受着这带来的好处!在某些地方如广东深圳，就有从城中村走出来的百万富豪"

4）城中村改造模式可能造就新的城市成长模式!城中村不是从来就有的，也不会一直保持下去，它的出现有它的原因和价值，而我们研究城中村也是站在城市发展角度上来思考问题，怎么才能让城市更美好，人民生活更充实富裕，真正面对并客观分析城中村，很难说不会找到一条适合城中村发展的" 促进城市进步的改革之路

城中村改造模式

城中村改造有不同的模式，各个城市提出不同的设想!

城中村发展模式

1）基础设施带动模式!政府通过多方融资进行城市市政基础设施建设"社会服务设施建设以及城市环境的美化亮化来带动城中村改造!

2）整体搬迁改造模式!通过政府统一建设农村村民公寓式住宅小区，村民补偿新旧住宅差价后整体搬迁到住宅小区，实现旧村整体搬迁改造!

3）周转地块启动改造模式!该改造模式主要是针对中远期内需要拆迁改造的#城边村$"为解决政府控制民房建设"村民需要危房改建与置办新房等急需的住宅建设之间的矛盾，规划建议将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中，然后再对旧村进行拆迁建设!

4）滚动开发改造模式!为了有效控制引导中远期特别是远期建设用地内#城边村$的建设，推进这些#城边村$的改造，避免重复建设，规划建议充分利用村庄自留地等村庄建设未利用地，滚动开发改造此类村庄

城中村改造的内容

1）有形改造: 城中村有形改造是指将城中村中原有建筑物全部拆除后，重新修建新的

建筑物，集中安置原有村民，以保障村民的生产生活，使城中村旧貌换新颜!

2）无形改造: 无形改造是指农业户口转为居民户口，集体经济转为股份制经济，撤村建社区，集体土地转为国有土地

笔者所设想的城中村生态发展模式

是有管理公司的介入，原有村民成为公司的持股人，注意到周围设施及环境的建设并大力发展出租屋行业，改变以往由个体村民任意搭建，注重个人经济收入的局面!村民组成委员会，管理日常事务，如治安问题得以有效解决!通过有效的管理组织，形成一个向上的产业，村民也可以在年终的时候得到分红，让村民有意识地管理自己的家园，达到一种可持续的发展! 可借鉴的案例有深圳岗厦与大冲两个城中村的改造!

结语对于我国现阶段#城中村$改造工作，无论选择哪一种改造模式"应用哪一种改造手法或是采取哪一种改造手段，终究而言，实现资源的重新整合"利益的再次分配"面貌的彻底改善等局面才是最终目的!全面地了解并认知城中村问题，是解决问题的关键!

补充：从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。“城中村”是在我国城乡分割的二元体制下出现的一种特殊现象。从土地产权和行政管理分析，“城中村”可以分为四种类型：1、位于城市建成区内，早已没有农民户口和农业用地2、原自然村除宅基地以外的土地已被征用，变为城市建设用地3、“城中村”现有土地产权还属于农村集体所有，村民以非农收入为主4、还有部分耕地，仍是乡政府、村委会建制。“城中村”在城市发展中体现的利处：1、大量外来人口、低收入阶层和弱势群体需要城中村为其提供居所2、体现社会中多元化的社会阶层3、城中村房租便宜，一定程度上降低了城市营商和生活成本4、城市贫富差距大，城中村可以适应不同阶层的需要5、政府尚不能提供充分数量的廉租房屋6、可作为城市发展史的特色之一予以保留。“城中村”在城市发展中体现的弊端：1、“城中村”阻碍城市土地的集约利用2、“城中村”制约城市发展空间3、“城中村”影响城市规划的实施4、“城中村”管理乏力,社会环境混乱, 潜伏着诸多的社会隐患。“城中村”出现的原因：1、城市二元管理体制的存在2、非农业化与工业化并存的结果3、城乡差异的体制因素（1）是土地制度的差异。（2）是社会管理制度的差异。（3）是与土地制度和管理制度相联系的“村籍”制度。4、农民追求土地和房屋租金收益刺激的结果。“城中村”的改造建议：1、集体土地变国有土地2、集体经济变股份经济3、村庄变社区4、村民变市民。

5.亲联系实际，对“乡村城市化”“城市乡村化”“城市一体化”加以辨析

乡村城市化一般指农业人口转化为非农业人口并向城镇性质的居民点集聚，乡村地区转变为城市地区或在乡村地域中城市要素逐渐增长的过程。乡村城市化是一种人口、经济、社会甚至文化现象，其主要表现为：

1、城市人口增加，乡村人口减少；

2、城市发展，城市地域扩大，农业用地转用作工厂、商店及住宅等非农业用地；

3、农民由专业农户转化为兼业农户，进一步成为脱离土地的非农户；

4、城乡居民经济收入和文化教育差别不断缩小，价值观念和生活方式等趋同。

城市乡村化：城市乡村化应当是一个与乡村城市化相反的概念。在我国,农村的城市化正以越来越多的农业人口转变成为非农业人口,农村地区转变为城市地区为特征,标志着经济发达地区的飞速发展,其先进性已为历史和现实所证明。与之形成鲜明对比的则是,城市虽然在发展,数量也在增长,但是,城市农业人口比重过大、从事第一产业的社会劳动者占城市人口的绝对比重,第二、三产业发展缓慢等因素影响了城市的正常发展。这种城市发展乡村化的倾向也成为落后地区城市发展的标志。在很长的一段时段内，中国城市的乡村化似乎是不可避免的。中国的农民占总人口数的70%到80%，中国的城市就像乡村汪洋中的岛屿，不可能不受到乡村的侵蚀。

当下的情形是，大量农村富余劳动力涌入城市，他们大部分是青壮年，在城里从事建筑业、服务业、低技术低附加值的劳动力密集型产业，其涌入的规模和速度超过了历史上的任何一个时期，他们中的很多人一年中大部分时间滞留在城市，只有农忙时节回到农村。还有一些人，虽然没有城里人的身份，却长期居留在城市，特别是一些贫民区或城中村。这些农民已经基本上脱离了土地，虽然没有了对土地的依附，但进城后他们必须依附于城市才能生存。中国的城市本身就有很顽固的封建遗存，再加上大量涌入城市的农民，无疑为中国的城市抹上了更浓重的乡村色彩，使城市的乡村化更加严重。(另一观点为“田园城市”) 城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段，城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体，统筹谋划、综合研究，通过体制改革和政策调整，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的一体化，改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。

总结：第一，城乡一体化是发生在生产力水平或称之为现代化和城市化水平相当高的时

期；第二，城乡一体化是一个渐进的过程，而不是结果。第三，城乡一体化是双向的，不是单向的，绝不是全部乡村都转变为城市的过程，更不是城市乡村化，而应该是城市与乡村互相吸收先进和健康的因素而摈弃落后的病态的东西的一种双向演进过程。第四，城乡一体化要包括物质文明和精神文明两方面。精神的、文化的社会的内容不能忽视。第五，不能把城乡一体化看成缩小甚至消灭城乡差别的过程。

第二章

4.考察某一城市的农业种植分布，看其与杜能农业圈的结合是否吻合，并分析产生差距的原因

上海市蔬菜生产布局演变及其动力机制研究

上海现代农业,随着与城市中心距离的增加,基本呈现杜能圈分布,但是圈层数目与每个圈层的具体生产内容不尽相同。那些附加值高、收益率高、不易运输、不易储藏的农产品生产多分布在城市近郊区,而那些越是附加值低、收益率低、易运输、易储藏的农产品生产越趋向城市外围。

“杜能的农业区位理论”即以城市为中心，第一圈自由式农业圈的典型代表是蔬菜和鲜奶。1980 年上海市的蔬菜种植基本符合杜能的模型，蔬菜播种面积基本围绕上海市中心呈圈状分布。而到了1993 年的时候，上海市的蔬菜种植已开始出现向远郊扩散的趋势，且“杜能圈”的第一圈层开始变形。2001 年的蔬菜种植状况更是发生了巨大改变，可谓是遍地开花，已完全没有甚至是打破了“杜能农业区位论”的格局，而此时“逆杜能圈”正在逐渐形成。演变的动力机制主要是城市化速度、地租、交通方式的变革及对劳动力、技术、环境质量等要求的变化。

1、上海城市化步伐在加快，城区范围不断地在扩大。城市扩建首先占用的就是近郊土地，这就会迫使近郊区的某些农用地转化为建设用地，近郊农民多数都在期待土地升值，一般不会对土地投入大量人力物力进行农业生产。近郊地租的快速攀升也可以理解为城市化速度的加快。随着中国城市化进程的不断加快，“杜能圈”的第一圈层可能被划定为城市范围，随时可能被开发，而农民的信息获得滞后，对未来的城市发展、政府决策不能作出准确的判断，导致拥有第一圈层土地的农民不敢精耕细作，这时的农民持观望态度。

2、随着中国土地价格的日益上涨，房地产商开发力度加强，投机商不停地炒作，城市外围的土地不停地升值，有些农民会选择闲置拥有的土地，从事非农行业，在所拥有的土地升值到某个适当时候抛出，获得超额利润的现象非常普遍。

3、交通方式的变革。经济全球化的今天，随着铁路、公路、空运和海运等交通工具的发展，“门口到门口”的运输已成为现实，交通费用与成本的比值越来越小。“杜能农业区位理论”考虑的主要是地租收入与距市场距离增加的运费之间的关系，当交通费用与成本的比值已越来越小时，距离市场的距离增加的运费这一因素已可以忽略。虽说蔬菜是一种时鲜性要求很高的产品，但现在已经不是马车毛驴时代，加上道路条件的改善，相对于上海市中心来说，蔬菜产业的布局扩大了，已延伸到上海远郊地区。

4、保鲜储藏技术的快速发展。

5、近郊劳动力价格高数量的急剧减少。上海市近郊的劳动力价格比远郊高，而农业本身的比较效益就比较低，这就迫使劳动密集型的蔬菜产业迁移远郊，去那里寻找廉价的劳动力。虽然都市农业的基础保障地位是值得肯定的，但与非农业相比，农业的比较收益较低。近郊农村的富余劳动力基本都已进城务工。蔬菜产业属于劳动密集型产业，所以近郊劳动力数量的急剧减少迫使蔬菜种植业向远郊迁移。

6、近郊环境质量不好。蔬菜的污染主要来自工业“三废”、城市垃圾、未经处理的医院排出物、未经无害化处理的有机肥、过量的氮素化肥、农药，以及在运、销过程中产生的有害、有毒物质。这些有害、有毒物质对蔬菜的污染主要有直接污染（如农药污染，大气中有毒、有害气体及粉尘的污染等）与间接污染。间接污染主要是通过污染水体和菜田土壤后再污染蔬菜。而上海市近郊的污染较严重，环境质量较远郊要差很多，这不利于某些蔬菜种植与安全生长。

总结：在多种因素的推动下，上海市蔬菜产业的布局由近郊向远郊推移。

逆杜能圈理论：美国辛克莱通过研究美国许多大城市周围的土地利用,发现距城市愈近的土地,耕作愈粗放;距离城市愈远地区的土地,由于转变为城市用地的可能性越小,耕作愈精细。城市边缘地带的农民,在非农用地能获得更高利润心理的驱使下,期待农业用地换变为城市用地,于是多数不愿在农业用地上投入较多的资金和劳动,而使农业经营方式趋向于粗放。

第三章

4.对于制定促进城市经济增长的产业政策，你有什么建议？请分析一个具体的城市，说明产业政策对城市经济增长的作用。

以上海为例。

上海位于我国东部沿海的发达地区，是国际性大都市。20世纪90年代以来，上海把都市功能定位为“国际经济、金融、贸易、航运中心”，但整个90年代其工业发展迅速，相对其他

产业而言，对GDP的拉动作用非常显著。

制定产业政策，

首先需要一个城市的功能目标，上海的功能目标为国际经济金融贸易和航运中心。

然后要对传统产业进行调整和转型。上海在90年代开始对这一方面做出的规定有禁止严重落后技术和产品的生产，对落后行业进行整顿，对污染严重的企业进行“三废搬迁”，对严重资不抵债的企业进行破产兼并，并像外省市转移扩散传统产品和技术。

第三点是支柱产业的提出，（也就是领军产业），上海最终确定的六大支柱产业分布是电子信息、汽车、电站设备及大型机电产品、石油化工与精细化工、精品钢材以及生物医药。

第四是确定高新技术产业。如电子信息等。以此来拉动城市的经济增长。

第五是提出都市型产业计划，其中生活性和先端性是都市型产业的重点，包括的产业大概有服装服饰、包装印刷、食品加工制造、室内装饰装潢产品加工制造、化妆品和日用洗涤品以及工艺美术和旅游品制造业等等。都市型产业计划是对城市功能目标的最终完成阶段，需要具备高度化要素：国际化且具有购买能力的消费者群体，高度的研发能力，作为全国或国际信息中心、文化中心的地位等等，

作用：

产业政策对推动产业结构优化升级，增强产业的国际竞争力，维护城市经济安全，促进经济协调发展等具有重要而积极的作用。

（1）有利于计划与市场、宏观管理与微观经济结合

建立在社会主义市场经济基础上的产业政策，是政府实行宏观调控的重要手段，既与国家规划相联系，体现规划的宏观性，又能发挥市场机制的作用，保证企业的灵活性，是联结计划与市场两种机制的纽带。产业政策着眼于国民经济总体的发展，直接影响宏观经济运行，但也干预产业内部企业的资源分配，影响微观经济活动。产业政策有利于宏观管理与微观活动的有机统一，有利于宏观调控目标的实现和企业的有效管理。

（2）促进产业结构的优化升级

产业政策作为政府行为，可以根据科学的预见实现事前调节，有效地避免资源的闲置和浪费；可以通过促进资源优化配置，实现生产要素合理流动和产品结构升级换代；通过建立合理的竞争秩序和推动企业走专业化、联合化的道路，进而达到增加社会有效供给、改善供给结构的目的。产业政策是一种供给管理政策，为社会总供求的总量平衡和结构协调创造有利的条件。

（3）促进经济增长方式转变

产业政策通过鼓励发展高新技术产业和改造传统产业，支持采用先进技术和淘汰落后技术，加快技术进步，提高科技进步在经济增长中所占比重，推进产业结构优化和升级，促使经济由粗放经营向集约经营转变，提高宏观经济效益，成为带动城市工业经济持续增长的重要力量，对城市工业拉动作用明显。

版本二

答：建议：

（1）产业政策应以市场为基础，遵循产业发展的内在规律，否则可能产生负面影响。（2）产业政策采取的措施，如产业扶持、援助等政策，要与国家财力相适应，是有限的，否则将加重国家财政的负担。

（3）产业政策对国内产业的扶持要遵循WT0原则，否则会引起“贸易摩擦”。

黑龙江鸡西市资源型城市产业政策：

鸡西市经济总量由2005 年的204．6 亿元增加到2010 年的419． 5 亿元，增长205%。其中，第一产业增加值由2005年的64．7 亿元增加到2010 年的107． 2 亿元，增长165．7%; 第二产业增加值由2005 年的57．9亿元增加到2010 年的177．5 亿元，增长306．6%; 第三产业增加值由2005 年的82． 1 亿元增加到2010 年的134．8 亿元，增长164．9%。2001 年以来，鸡西市第一产业占比不断下降，二产和三产不断上升，到2010 年，鸡西市三次产业占比为25．5∶42．3∶32．2。

黑龙江省煤炭资源型城市产业结构对经济增长的影响：

一是产业结构对于经济增长速度的影响。黑龙江省煤炭资源型城市的主体产业是工业，工业的主导产业是煤炭、电力，两者占整个工业的比重较高，可以说，煤和电承担着支撑煤炭城市整体经济发展的重要使命。煤电产业作为煤炭城市的主导产业，其发展变化直接影响甚至控制整个城市的经济运行，对城市兴衰具有决定性作用，只要煤炭工业出现下滑，整体经济就停滞不前。同时，煤炭城市的经济发展一直没有形成接

续替代产业多元拉动、多元支撑的格局，单一的产业结构既使得煤电产业对于其他产业的带动作用有限，也无法发挥主导产业在经济增长过程中的产业关联带动效应和技术进步溢出效应，经济增长的动力不足。二是产业结构对于经济增长质量的影响。过高的煤电产业占比使得劳动、资金等生产要素从其他产业转移到煤电产业，事实上造成对于制造业和服务业的“挤出”。同时过高的煤电产业占比也不利于劳动者素质的提高，不利于高级产业发展所需的人力资本的形成。特别是煤电相关产业所占比重过高，使得同样的经济增长规模和速度不得不

消耗更多的能源和资源。

三是对于经济增长可持续性的影响。煤炭资源型城市因煤而兴，随着经济社会的不断发展，单一超重经济结构带来的弊端和矛盾越来越突出。经济上的资源约束、“一煤独大”的产业结构使煤炭成为煤炭资源型城市经济的晴雨表。煤炭形势好，经济就增长; 煤炭形势下滑，经济就陷入停滞状态。由于处在产业链条的底层和初端，产品附加值低，产业效益不高，财政持续增收难度、就业再就业的难度不断增大。

四是对于经济增长就业效应的影响。由于替代产业和新兴产业发展迟缓，加之过度开采所带来的资源枯竭、煤矿减产，煤炭资源型城市的企业下岗人数增多，职工收入下降，财政收入减少，财政支持能力下降，既影响人们的生活质量，也影响社会稳定。特别是国有困难企业数量众多，困难企业的金融债务和历史欠税较多，且安置费用缺口较大。

第四章

1、城市规模经济和城市规模是一回事吗？举例说明二者的区别和联系。

区别：

定义：城市规模：是一个综合概念，包括人口规模、用地规模、经济规模、基础设施规模等，但人口规模和用地规模是基础，是城市规模研究的主要对象

城市规模经济：是指城市非农业生产单位和人口恰好适应城市土地承载力和基础设施的容量，使得生产成本和生活成本都达到最低水平，城市发展处于规模经济区间。

城市规模经济的具体表现可以从居民个人、企业和城市三个层面分析。

1、从个人的角度考察，主要表现在居民货币收入和公共设施的便利两个方面。

2、从企业的角度考察，相应的城市规模效益的主要内容来自生产效率和市场容量两方面

3、从整个城市的角度来看，城市规模的效益表现为城市化经济。

联系：一般来说，城市规模与城市规模经济存在一定的正的相关性。从某种程度上来说，城市规模越大，城市规模经济现象越明显，城市规模足够大的时候，城市中的公共设施建设更加完善和便利. 城市规模和城市规模经济发展是对立统一的关系，不能片面的看待

1、从对立角度来讲，城市规模的扩大不一定会促进城市规模经济的发展，如果不尊重实际情况，肆意的扩大城市规模，可能会加重城市经济运行的负担，丧失城市经济的活力，降低城市经济发展的效率和速度，并最终有可能导致整个城市经济的瘫痪

2、从统一角度讲，对于有条件有能力的城市适时的合理性的扩大规模，会提高城市的资源

整合和循环利用能力，节约成本，提高效率，并吸收城市原来没有的东西，建造城市原来没有能力建造的东西，从而活跃城市的经济，提高城市的创新能力和竞争能力，推动城市经济发展.

例子：从某种程度上来说，城市规模越大，城市规模经济现象越明显，城市规模足够大的时候，城市中的公共设施建设更加完善和便利，拿上海和宜昌作比较，上海属于国际化大都市，是我国的一线城市，其居民收入和公共设施建设，包括教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、社会福利与保障、行政管理与社区服务等各个方面都非常完善，教育方面，上海有很多著名高等学府，而相对来说，宜昌作为三线城市，消费水平与二线城市武汉相差不多，但是收入居民水平与上海悬殊较大，公共设施方面建设，例如医疗卫生水平、交通等都比不了上海。从工业方面，上海有许多工业园区，例如上海外高桥保税区、徐泾工业园区上海普陀长征工业区、上海闵行电气工业园区等，规模可观的工业园区使得工业厂商地理位置接近，提高了商业交易效率，样品选定、样品制作、原料采购、批量生产、成批交货、通讯运输到银行结算，都十分便利，节约了各个环节的成本们生产效率得以提高，同时作为国际化大都市，上海拥有大型港口、机场，交通便利，链接全国乃至世界市场，所以市场容量大，产品受众广泛。宜昌虽然也是长江中游的枢纽城市，但是，交通未及上海便利，市场规模有限，同时工业区规模小，生产效率不及上海。综观两个个城市，在一定程度上，城市规模越大，城市规模经济越明显。

2、结合一个案例谈一谈你所理解的集聚经济现象。

聚集经济一般是由于社会经济活动及相关要素的空间集中而引起的资源利用效率的提高，及由此而产生的成本节约、收益或效用增加的现象。其经济效益表现在：

①扩大市场规模。企业和人口的集中，彼此形成市场，产生较大规模的市场经济，为工商企业增加了潜在市场，有利于它们扩大生产规模。在市场经济发达的地区，商业、金融、科技、信息机构条件更为优越，适合于企业进行生产经营活动。

②降低运输费用,降低产品成本。企业集中在一起,企业之间互为市场，彼此提供原材料、生产设备和产品。不仅生产协作方便，供销关系固定，而且距离缩短，运输费用降低,销售费用缩减,从而有利于降低产品成本和销售价格。

③促进基础设施、公用事业的建立、发展和充分利用。企业进行生产和经营，需要与之相适应的交通运输、邮政通讯、水电供应等各项设施。集中建设、使用和管理这些设施，比各个

企业单独进行建设、使用和管理大大节约费用，而且这些公共设施又为企业和居民所共享,使它们得到充分的利用,产生更大的社会经济效益和环境效益。

④企业的集中必然伴随熟练劳动力、技术人才和经营管理干部的集中。即使企业能够得到它们所需要的各类人员，同时各类人员也容易获得合适的工作岗位，发挥专长，从而创造出更多的社会财富。

⑤便于企业之间直接接触，达到彼此学习，相互交流，广泛协作，推广技术,开展竞争,从而刺激企业改进生产、开发产品、提高质量，创造出巨大的经济效益。

概括起来说，聚集经济效益主要是由“外在因素”（或称外在经济效益）所组成。即一个企业的生产经营活动会对其他企业产生影响，提高（或降低）其经济效益。在一般情况下，当企业在地理上彼此接近时，会给企业和居民带来外在利益，即聚集经济效益。城市具有明显的聚集经济效益,正是它促使企业向城市聚集,使城市规模日益扩大，变成拥有成千上万个企业的地区。世界上大城市的劳动生产率、按人平均的工业产值、国民收入等，一般都高于全国平均水平。

1978 年以来的中国改革开放和体制创新给中国经济注入了巨大活力，1978~2005 年中国年均实际增长率高达9.64%。世界产能在向中国集中；然而，随着中国经济的日益增长，国内生产的产能在日益向国内三大经济圈集中；而长三角更是以地均GDP 成为国内三大经济圈的首位经济区。在1978年长江三角GDP 总量占中国GDP 总量的17.8%，2004 年GDP 总量更是占连续27 年高速增长中国经济GDP 总量的25%。产业向长三角集聚在于长江三角有良好的区位优势、软硬件环境等企业发展有利的条件，区外企业为了增强自身的竞争力而向长江三角区域集聚。此外，区域内企业也凭借自身竞争优势战胜对手引起产业增长和产能向区域集中

第五章

4.在了解我国现有城市土地利用政策的基础上，试分析预测我国未来政策的基本走向。一是以严格保护耕地为前提，统筹安排农用地。实行耕地数量、质量、生态全面管护，严格控制非农建设占用耕地特别是基本农田，加强基本农田建设；加大土地整理复垦开发补充耕地力度，确保补充耕地质量；统筹安排各类农用地，合理调整农用地结构和布局。

二是以推进节约集约用地为重点，提高建设用地保障能力。坚持需求引导与供给调节，合理确定新增建设用地规模、结构和时序，从严控制建设用地总规模；加强建设用地空间管制，严格划定城乡扩展边界，控制建设用地无序扩张；积极盘活存量建设用地，鼓励深度开

发地上地下空间，充分利用未利用地和工矿废弃地拓展建设用地空间。

三是以加强国土综合整治为手段，协调土地利用与生态建设。充分发挥各类农用地和未利用地的生态功能，保护基础性生态用地；积极推进以土地整理复垦为重点的国土综合整治，统筹土地利用与生态环境建设；制定不同区域环境保护的用地政策，因地制宜改善土地生态环境。

四是以优化结构布局为途径，统筹区域土地利用。

第六章

2.通过对住宅供给与住宅需求的学习，结合我国当前实际，分析我国住宅市场中空置问题和过度需求同时存在的必然性及由此带来的影响，如何减少这个矛盾，试着提出自己的政策与建议。

必然性：

1房地产市场上各利益集团力量的博弈，导致房价上涨。在房地产市场还不成熟、尚未进入买方市场时，房地产开发商拥有比较大的话语权，同时，由于土地的国有性质，政府在这场博弈中也扮演着极其重要的角色，而消费者的实力最弱，这就导致了房价的不断高企。使得商品住宅空置率上升，从而出现一方面开发商手里有大量的积压房产.

2、商品房市场住房供需错位。高档住宅供应过多，引起中低价位住宅以及经济适用房供应数量大幅下降，高档住房出现空置率过高使整个空置率升高，而中低端市场需求过剩拉高了整个住房市场的需求。

3、超额利润当道，部分开发商“捂盘惜售”，造成商品房空置率继续攀升，而需求继续上涨。

4、宏观调控新政出台，房地产市场的投资、投机性需求受到抑制，致使房屋空置量增加。即供给不变而需求明显减少时，会造成商品房供过于求，从而引起商品房空置面积增加。以前的宏观调控政策使部分需求积压，发展到现在出现以前的需求变为现在的需求，出现报复性上涨。进一步推高房价。

5、消费者消费观念改变，转而青睐品牌商品房和品牌开发商，导致一些非品牌房地产产品滞销。

6、经济适用房的不合理性。有钱有权的人占有大量住房，而需要的人却买不到房。

影响：

1、过高的住房空置率与过高的需求必然拉动房价的进一步上涨。

2、不利于社会的和谐发展。居者有其屋是人们的基本居住权利，如果大部分人的住房问题

得不到解决，必然不利于社会的和谐发展。

政策建议：

1、政府加强房地场市场的调控。

2、有效控制空置房增量面积，在土地审批制度上进行控制和把握。避免同区域同时期大量

商品房建设。

3、调整住房供给结构，增加对中低端房地产的供给，缓解住房需求，解决中低住房需求者

的住房需求问题。

4、有效控制炒房行为。

5、严厉打击开发商“捂盘惜售”

3、查找一些数据，分析在一个特定城市中租房和购房哪个更为经济?并试着用社会和文化因素去解释为什么租房和购房给消费者带来不同的心理满足，说明当前某些群体在租房更为经济的条件下还是喜欢购房的原因。

租房与买房哪个合算，取决于租售比。过去7年中，上海房租的名义上涨速度仅3.7%。原因就在于投资性买房的增加导致租房市场的供给增长，而租房的需求方有限。本地人大多买了房，甚至有房出租。外地人（学生、小商贩、商务销售代表）构成租房的主体。需求有限而供给增加，租金必然下跌。这在未来10-20年仍将持续。

现在住房的租售比在36-50倍。如果现在购房，未来租价下跌，租售比（因为购买价已经在现在确定）还将提高。因此，租房合算。

即使租价按贷款利率增长，还是租房合算。继续上例，现在的180万的购房款加10万元装修款可以租住38年。把租房而节省的购房款（180X30%=55万）以及自有住房每10年一次的装修款（现值10*7=70万元），存入银行或其他投资，假定年收益率等于贴现率；38年后得到本利和的现值125万，可继续租房25年。也即是说，总共可租房63年。这样，与买房的70年相近。如果收益率3%，贴现率2%（一年期银行存款利率），则总共可租房74年。应该说，3%的收益率是可以容易达到的（当前十年期存款利率就近4%，一般而言，十年期存款利率比一年期高1-2%）。

中国传统习惯于实物经济。包括至今沿用的大陆法体系，习惯于拥有而非使用，习惯于子承父业，父债子还的血统沿承观念，习惯于与他人攀比与炫耀财富、地位、生活的享受，习惯于用财富争取话语权。更重要的是“一大二公”的贫穷让人们记忆犹新。当改革开放从住房的实物分配向住房私有化过渡之后，拥有一套自有产权的住房成为当局向社会公众所灌输的梦，不但加大了城市居民的住房消费，也大大膨胀了人们的住房消费欲望。超前和超能力的住房消费观念让租房与社会保障性住房成了社会中的附属品。尽管我个人反对这种不分差别

一定要拥有带产权的新房才称得上解决了住房问题的错误观念，但却无法改变这种消费的预期。于是中国刚刚开始富起来的人们会将购房摆在生活的第一位，而只将租房作为短期的过渡，并因此根本不去计算租金的收益对购房的影响。

中国没有物权法，也没有物业税，拥有房产并不会增加保有与使用期间的费用。有产权证书总比租约更为可靠，没有遗产税就可以无条件的继承

房价上涨，为了投资而买房；攀比；从众。所以人们愿意买房。