房地产项目开发贷标准及操作指引
房地产企业开发贷标准及操作指引
目录
一、前言
1、目的
2、适用范围
3、术语和定义
二、管理职责和权限
三、操作职责和流程
1、融资方案设计阶段
2、融资申请阶段
3、贷款发放和用款阶段
4、贷后监管、销售和还款阶段
四、开发贷融资标准
1、融资金额
2、操作时限
3、利率指导要求
4、融资期限
5、增信和监管
6、奖惩办法
五、其他
一、前言
1.目的
为深入支持各区域公司融资业务开展，贯彻集团“充分授权、过问不揽权、支持不包办”的管理要求；指导各区域公司申请房地产开发贷款，统一房地产开发贷款标准；明确责任主体、提高融资效率、降低融资成本、优化集团资源配置；由集团融资管理中心特制定集团房地产开发贷款操作手册，供融资团队和人员遵照执行。
2.适用范围
适用于集团及区域公司房地产项目向各银行申请房地产开发贷款。
3.术语和定义
1)准入：银行为申请房地产开发贷款的客户设置的资格门槛。
2)贷款评估：由银行客户经理、风险部和评估部共同组成的项目小组对借款人的
信用等级、借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，对项目的地段、
配套、市场、产品定位等情况进行调查，核实抵押物、保证人情况，最终完
成贷款评估报告（或称贷款调查报告）。
3)集团授信：指由总行组织多家分支行联动，为集团客户整体核定包括多种授信
品种在内的统一综合授信额度，在规定的期限内不得超过最高授信限额。
二、管理职责和权限
1.区域公司
1)区域公司是开发贷的责任主体，负责制定融资方案、用款还款计划及重要合同
条款；
2)负责完成融资立项、融资方案、资金类协议整理，汇总后分别报送集团审批；
3)负责完成向金融机构进行融资申请、用款、贷后监管、还款的具体操作，包括
签订集团审批同意后的借款合同、抵押合同，配合办理抵押、解押等工作；
4)各区域公司负责各集团授信合作银行当地分支机构的沟通维护，区域所在地省
行由集团融资管理中心协助区域公司沟通维护。
2.集团融资管理中心
1)负责编制集团年度融资计划；
2)协助区域公司设计融资方案；
集团融资管理中心每季度对市场融资成本进行摸底，根据实际情况对成本标准进行修订并公布。
3)协助和指导区域公司跟银行之间的谈判和沟通；
4)负责审查、提供报送银行的涉及集团公司的资料；
5)负责审核和管理融资节点（放款、还款），督促各区域公司完成融资任务；
6)集团高管和融资管理中心负责各集团授信合作银行总行、集团所在地省分行、
集团授信发起支行的沟通维护。
三、操作职责和流程
1.融资方案设计阶段
区域公司
1)编制项目可研报告；
2)前期接触银行，完成当地银行开发贷情况摸底；
3)根据项目节点计划和集团年度融资计划提出经区域公司审核通过的，本项目的
初步融资方案（包括贷款金额、时间、抵押物等）。
集团融资管理中心
4)编制年度融资计划；
5)筛选备选银行，确定主办银行、辅办银行；
6)对融资方案提出指导意见，共同优化融资方案；
7)审批贷款方案。
2.融资申请阶段
区域公司
1)向银行报送资料、申请银行准入，根据区域公司融资指标，上报集团融资管理
中心融资额度；
2)配合银行进行贷款调查并完善资料，配合银行项目评估工作以及抵押物评估
（若银行要求）；
3)跟进贷款经办行向市分行、省分行（总行）报送资料，上贷审会。
集团融资管理中心
4)协助提供集团资料；
5)提供全程配合、指导，跟踪审批结果；
6)按月汇总各区域公司的贷款申请进度，报送集团；
7)集团授信流程：负责牵头各银行总行对于集团准入及授信业务的操作。
3.资料清单（根据银行要求，可增减）
区域公司
1)营业执照
2)组织机构代码证
3)税务登记证
4)开户许可证
5)贷款卡
6)资质证书
7)验资报告（最新）
8)章程
9)法人身份证复印件
10)近 3 年审计报告及即期报表
11)土地出让合同
12)土地发票、契税发票
13)项目投资批复（发改委）注：此处需要配比银行认可的总投资浮动空间
14)土地证
15)用地规划许可证
16)设计方案批复
17)扩初批复
18)环评批复
19)工程规划许可证
20)施工许可证
21)可行性研究报告（融资版）
22)总包合同（融资版）
23)借款申请书
24)股东会决议/股东决定（如：同意借款、同意抵押）
25)根据银行要求提供的其他材料
集团融资管理中心
1)营业执照
2)组织机构代码证
3)税务登记证
4)开户许可证
5)贷款卡
6)资质证书
7)验资报告（最新）
8)章程
9)法人身份证复印件
10)近 3 年审计报告及即期报表
11)股东会决议（如：同意担保）
12)根据银行要求提供的其他材料
4.贷款放款用款阶段
区域公司
1)陪同银行核保；
2)根据银行要求，负责开立监管账户（包括贷款监管户、销售监管户等），办理
相关贷款划付手续，落实提款；
3)负责办理抵押工作；
4)根据项目工程、销售进度编制初步用款计划，上报集团备案；
5)负责协调总包单位，确保受托支付的资金安全，开发贷资金原则上放款次日全
额转出，最迟不超过一周时间。
集团融资管理中心
6)负责指导区域公司与贷款银行的合同签订、审核重要条款（如还款方式、利率、
设定的还款期限等），并审批相关事项（主要关注事项：贷款成本的收费方式）；
7)编制汇总提款计划。
5.贷后监管、销售、还款阶段
区域公司
1)根据银行要求提供贷后检查材料；
2)根据银行额度情况分配按揭件，派件应关注前期客户的放款周期；
3)负责跟进开发贷款银行的按揭回款归集；
4)负责与当地银行的沟通协调，以及还款时的具体业务操作，在满足银行还款底
线的前提下，尽可能延长低成本融资金额的使用效率。
集团融资管理中心
1)审核还款方案。
四、开发贷融资标准
1.融资金额
融资金额目标为项目总投资的55%，原则上不得小于土地款总额的60%；
2.操作时限
取得两证一规后2.5个月完成开发贷放款；风险亮灯机制：黄灯代表项目已取得施工证，尚未取得开发贷批复；橙灯代表项目预售证取得前一周，尚未办妥土地抵押；红灯代表项目预售证取得满一个月，仍未放款；
3.利率指导要求
原则上计划单列市、省会城市、地级市参照以下要求：
一线城市不能超过基准上浮10%；
新一线城市（强二线）不能超过基准上浮18%；
二线城市不能超过基准上浮30%；
三线城市不能超过6.3%年化；
四线城市（可做开发贷）不能超过6.5%年化；
百强县参照三线城市标准，其他县级市或以下参照地级市下一档利率标准，（城市划分
标准参见附件一《中国城市分级完整名单》）；
备注：开发贷综合利率超过上述标准的，需对城市融资环境进行充分比价并报集团一
事一议；
区域拿地项目所在城市为四线、五线城市，区域拿地前申请不做开发贷必须满足以下
两个指标：
1、不做开发贷不影响现金流归正；
2、不做开发贷不影响项目净利润率。
区域在拿地前需按照《区域开发贷银行情况摸底表》要求，仔细充分排摸当地融资环境，包括当地是否有银行机构做开发贷、其他开发商在当地的融资情况等，在充分论
证后上报集团，集团一事一议。
4.融资期限
一般二到三年；
5.增信和监管
增信措施和监管要求参照集团相关担保和监管账户资金要求执行；
6.奖惩办法
奖惩按照《集团融资月度排名管理办法》及《开发贷款融资激励机制》执行，区域融资责任人两次红灯的直接淘汰（项目不做开发贷的除外）。
五、其他
1.本作业指引由集团融资管理中心牵头制定，经总裁批准执行，修改亦同；
2.本制度于2017年4月10日起开始实施；
3.附件一：中国城市分级完整名单（供参考）
4.附件二：融资进度汇总（周报）
5.附件三：融资台账汇总月报表
6.附件四：银行开发贷情况摸底表
7.本制度解释权归集团融资管理中心。