上海广州地铁商业发展现状及经营模式

地铁商业发展现状及经营模式

对地下商业的经营方式上，北京地铁商贸中心以租赁为主，大部份经营项目是引进合适商户(主要是在全市有相当知名度的连锁企业，如北京百万庄园公司)，但对商家经营的商品品种进行限制，以防止对乘客不良干扰和商家之间恶性竞争；地铁公司实行多种经营方式，有选择参与部份项目的经营，如进行冲印、影像超市(还未开业)等经营项目合作，但通常不承担经营风险；在管理架构上设立专门部门(如设立西单商场部)对大型网点进行管理。

目前，站内商铺的租金平均是每月500-800元/平方米。地铁公司商铺租金收入加上自动售卖机的租金收入，一年租金收入总计可以超过1000万元。

主要经验是尽量引进实力强的连锁企业，使乘客在地铁可以获得优质的延伸服务，同时减少地铁公司的管理压力，保障地铁公司收益。但是整体上北京地铁的较大规模的地下商业发展比较滞后。

B)：上海地铁商业发展现状及经营模式

目前上海运营的两条地铁线路全长约40公里，日均客运量89万人次。

地铁各站站台通常没有或仅仅配少量即时、便捷的自动售货机和报刊杂志销售点。地铁站厅设置较多主要经营书报、洗衣、数码快照等面积小、服务即时、经营专业的商铺。商铺主要采用各站连锁套餐的经营方式。但经营状况因分布不规范、经营单一、缺乏吸引力而不尽人意。

地下商场或商业街主要多建于客流量较大的站点，主要经营服装饰品，目标顾客瞄准时尚的青年男女。如上海的静安寺伊美时尚广场、人民广场地下香港名店街等，特色化经营的香港名店街，引进追求时尚潮流的“香港”概念和香港零售业先进的经营管理理念，主要经营中档名牌礼品、饰品和化妆品；目标顾客瞄准18——26岁追求时尚的年轻族。

地铁商业招商方式的选择是根据地下商业物业的具体特点来进行的，主要有三种：委托商业公司(中介)负责招商；招标商业投资公司总承包方式；公司自己负责招商、负责管理。上海地铁运营有限公司商贸公司在拥有经营管理权的二号线上实行连锁式招商，把十几个站点铺面捆绑出租，规模经营。

地铁公司在运营初期对于商铺出租主要采用招商的方式，随着地下商业的发展，竞争比较激烈的条件下，改而采用议标的方式。

地铁商场中商铺的租金最贵价格为5000元/月(8-9平方米)，再加上物业管理费350元/月，有税金、工商管理费也列在其中。较早运营的徐家汇地下商城内的一般商铺平均租金是7—12元/每天，在各类地铁商铺的租金中是比较低的。站厅内零星商铺租金价格一般在每月200-350元/平方米，租金递增率：每年5%-10%。

主要经验是上海地铁商铺开发主要采用招商方式，特色化经营、连锁经营，注重地铁站、地下商场以及地上商业的衔接。存在的问题是很多地铁商城的规划欠合理，所营项目雷同，功能定位不明确。

C)：广州地铁商业发展现状及经营模式

运营中的广州地铁一、二号线全长41.48公里，日均客运量37.5万人次。

地铁沿线站厅商业，一号线各站点站厅大都设置了商业零售网点，但除天河西站具有一定规模和比较集中外，其它多为零星分布，主要经营书报刊、冲印、西饼店、银行、便利店等，进驻地铁商业网点的主力商家以连锁企业为主。二号线与一号线站厅商铺的经营模式和业态种类相近。与站厅连接的地下商场或商业街经营面积和规模较大。烈士陵园站的流行前线是主营时髦服装、饰品及特色食肆的流行时尚地带，吸引追慕时尚的中、大学生及潮流青年。芳村站与花地湾站间的地下商业街前段是好美居家居广场，后段是服装饰品购物广场，但因位置偏僻经营状况较差。

广州地铁经营手法

广州地铁对站厅零星商铺和地下商业街采用不同的经营手法。对零星商铺是设定业种分别招商，为方便管理倾向于选择较有实力的知名连锁企业连锁经营；对规模较大达到商业街性质的则采取整体招商的办法，但对商铺经营范围和形式有诸多限制。随着地铁地下商铺商业经营的发展，初期采用招商引入商家的方式被议标方式逐步取代。

租金一般为每月200-500元/平方米，合同期一般3-5年，租金年递增率为6%。但各站点的连锁报刊亭月租为700元，租金相对较高，因此多由南方报业等有实力的企业连锁经营，目前这类商铺租金有下调趋势。

地铁站厅商铺出租率达100%，2002年全年商铺租金收入超过200多万元。

经验主要是引进连锁经营和知名商家，区分商场、商铺的不同情况采用分别招商、整体招商相结合的方式。但地铁一号线兴建后沿线地下商业发展并不兴旺，有的业种如药店业已关闭，究其原因主要是客流量太小、消费者尚未形成逛地铁站商铺的习惯以及商家经营策略缺乏吸引力。

小节：综合国内三地地铁商业的发展来看，由于地铁在公共交通体系中占的比率不高、规划的不成熟、定位不清晰、发展需要消费习惯的培育、地铁运营对安全的要求等因数，国内的地铁商业还处于一个萌芽状态，随着地铁网络的发展，大家也都看到了所带来的商业价值和机会；但国内的地铁轨道建设和地铁商业的开发还是属于两个不同的开发范畴，地下商业和

地面上盖商业没有形成良好的互补关系；经营策略上都以引入实力较强的连锁经营，对商业的经营业态种类进行必要的调控，不同的分布区位采用招租、包租或自营，通过嚎商引进有实力的连锁品牌企业，发挥他们的带动作用，“以商引商”，吸引众多商家进驻地铁。

五：考察案例分析

我们从前面了解到香港的购物中心中60%都属于地铁上盖物业，香港地铁上盖物业的建设与营运模式已非常成熟，结合其国际旅游购物中心的城市定位，地铁与商业的完美结合使得地铁上盖物业的商业价值得以最大化，并带动了周边商业的发展。

故此次重点考察了时代广场、IFC、太古城中心、APM、德福广场、又一城、郞豪坊等地铁上盖购物中心，希望从中体会到地铁、人流、物业和商业的关联。

依据购物中心的规模和主题，我们将考察的项目分成三大类：

第一类：城市核心商圈的大型地铁上盖购物中心--时代广场、IFC、

此类购物中心由于地处核心的行政办公中心或核心商业中心,除了地铁带来的巨大人流之外,本区域的核心地段资源也吸引了很多高质地的本地消费人群和世界各地的旅游观光客,香港做为购物天堂的商业价值在该区域尤其突显，顾客半径遍布全球.时代广场和IFC也正是充分利用了这一区域优势,以规模优势(都是8万方商业)、商业规划规划优势打造香港最大型的购物中心，满足购物、休闲餐饮、娱乐全方位的消费需求。业态组合方面更是集结了世界顶尖的一线品牌，成为高档购物的必选场所。

·时代广场

图为时代广场

图为时代广场

项目概况：香港铜锣湾时代广场座落于港岛区繁盛的商业地带--铜锣湾区，前身是香港电车厂。时代广场于1994年开业，整体建筑由两幢分别为四十六层及三十九层高的办公室大楼组成，其中购物中心约84000平方米，是香港最大型的购物广场之一；甲级写字楼约94000平方米，四层地库停车场共有七百个泊车位，是铜锣湾区最大的停车场。时代广场的正门入口的露天广场是行人休憩的地方，也是举办大型活动的热门场地。每年除夕的“苹果倒数”就在这里举行，倒数活动都能吸引数以万计的市民和游人前来，共同庆祝新一年的来临。