写字楼可行性报告

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华腾·凯旋国际晶项目

可行性报告

德州恒正工程造价咨询有限公司

目录

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第一章项目概况和规划设想----------------第3页

第二章市场调查与预测--------------------第8页

第三章项目投资估算及投资效益------------第14页第四章结论------------------------------第16页

附：

1、德州恒正工程造价咨询有限公司资质证书

2、德州恒正工程造价咨询有限公司营业执照

3、德州恒正工程造价咨询有限公司税务登记证

4、德州恒正工程造价咨询有限公司组织机构代码

5、德州市城市规划技术服务中心建设工程规划设计方案论证意见书

6、山东华腾投资置业集团有限公司营业执照

7、山东华腾投资置业集团有限公司组织机构代码

8、山东华腾投资置业集团有限公司土地使用书

第一章项目概况和规划设想

一、项目名称及开发商

1、项目名称：华腾·凯旋国际项目

2、开发单位：山东华腾投资置业集团有限公司

企业地址：德城区北园小区沿街门市6号楼4号

法人代表：呼建武

经营范围：房地产开发、经营

企业类型：有限责任公司

注册资本：人民币10000万元

山东华腾投资置业集团有限公司，成立于2002年6月6日，注册资金10000万元，资质等级为三级。公司地址：德城区解放北大道1643号，法人代表：呼建武。主营：房地产开发、经营。

该公司现有职工60 余人，其中各类技术人员30 人，包括高级职称8人，中级职称 15 人，初级职称 7 人。所有员工均严格培训持证上岗，公司在大力发展民营经济政策的指导下，遵纪守法，诚实守信，合法经营，照章纳税，重视科学管理。法人代表兼总经理呼建武 41岁，具有丰富的管理经验、极强的市场开拓意识和超前的思维方式，经过几年的艰辛创业，该公司有小到大，由弱到强，超常发展，跨越式前进，迅速发展壮大起来，为德州经济腾飞做出了一定的贡献。

该公司先后开发华腾家园项目、禹城市中花园项目、德州北苑新邸项目、天成家园项目、单县时代花园项目、阳光水岸项目、铁西商务综合楼等项目，开发面积近41万平方米。该公司视质量为企业生命，对产品全面质量管理水平不断提升，工程合格率100％，优良率70％，售房率100％，品牌效应产生，得到了市委、市府及有关部门的一致好评。

山东华腾投资置业集团有限公司于2005年8月以土地拍卖方式取得3450.14平方米土地使用权(详见德国用[2005]095号国有土地使用证。

二、项目概况

本项目位于山东省德州市境内，占地面积3400平方米，地块形状基本上为方形，基地内地形平坦，视野开阔。建设用地位于河东新城商务中心内，西边为河东大街，南边为三八东路，地理位置优越，交通通畅，区位优势得天独厚。本建设项目以办公写字楼为主，沿天衢东路建造面积适中的沿街营业，对提高本地区的办公环境具有及其重要的作用。

1、建筑设计

本项目为地下1层，地上21层的写字楼，底层一、二、三、四层为沿街商业，外墙采用花岗岩外墙面砖；五至21层为写字楼，外墙采用高级外墙涂料。建筑形式为现代风格，清新典雅，座落在城市主干道的交叉路口，对提升城市沿街建筑的外观起重要作用。

2、经济技术指标：

（1）规划用地：9970㎡

(2)总建筑面积： 38384.5 ㎡

(3）建筑层数：

地上：21层，总高度 80 m

地下：1层，总高度 6 m

（4）停车位：77辆

三、规划设想

(1)以“人与自然和谐共生”，为宗旨，以创造二十世纪全新概念的“绿色商务”为目标。以“写意公务”为文化主题。

(2)基于“写意公务”的文化主题，使商务楼空间环境具有安逸舒适的生活意境和品位，营造和谐商务氛围

(3)以简洁大方的现代建筑风格作为塑造商务整体环境特色及建筑风格取向，借鉴现代建筑细部设计手法，简洁而不简单，大气而不失细节,体现现代建筑商务楼的高雅品位、超群个性以及中西合璧的商务环境。

四、项目条件

（一）现场内部条件

1、该项目现场，两面临主要大道，场内已完成场地平整；

2、周围基础设施已完成七通，即通路、通电、上水、下水、通讯、气热。

(二)现场外部条件

l、工程地质条件

德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部，属黄河冲积平原的一部分，历史上的多次黄河决口，造就了西南高、东北低的地形，并行成了平原之间起伏不平，岗、坡、洼相间分布等特点。从边缘到中心地层结构由老到新依次为寒武系、奥陶系、石灰系、二迭系、侏罗系、白垩系、第四系。这种地貌搞基础设施建设相对来说成本较低。

2、气象条件

德州市属温暖带半湿润季风气候，四季分明；冷热干湿界限明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷干燥，具有显著的大陆性气候特征，光照资源丰富，日照率达到61％。年平均温度13.1度。

3、通运输条件

德州是山东省重要的交通枢纽城市，铁路、公路密度均居全省前列。京沪线(北京一上海)和德石线(德州一石家庄)为主干呈“十字型”贯

通全市，连通国家两大铁路干线京沪、京广线。京福高速公路纵贯南北，国道、省道纵横交错，有多条公路干线通往全国各地，至2005年底，全市公路通车里程已达4023公里(不包括村级道路)，其中高速公路143公里。德州市距济南国际机场为1小时路程，距天津2小时路程，距北京3小时路程，交通运输比较便利。

4、建筑材料来源

山东、河北均是全国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，各种沙石料储备丰富且运输便利，运程较短，水泥钢材就近采购，供应木材也可在当地市场购得，可满足工程需要。项目建设所需材料有保障。

5、支持与影响

德州市政府从加快现代商贸名城的建设，加快旧城改造步伐的现实与长远出发，就简化审批手续、税费征收、土地使用等方面给予了一定优惠政策。

6、环保

本项目位于德州市德城区内，该项目位置优越、交通便利、

无环境污染点。供水、供电、供暖、供气、电信及雨，污水排

放等基础设施配套齐全。

五、项目起源

l、根据德州市“十一五”发展规划，房地产业，坚持统一

规划，合理布局，旧城改造和新区建设并举，鼓励多种经济成

份和外地客商参与房地产开发；“十一五”期间，全市每年房地

产开发面积达到120万平方米，其中德州市区不少于60万平方

米；积极推进住房商品化，着力建设一批交通方便、环境优雅、

卫生整洁的商务区。

2、“十一五”期间，德州市国民经济发展呈现出总量扩张、增速加快、质量提高、需求旺盛的良好局面经济活力明显增强，各项社会事业加快发展，城乡居民生活继续改善，城镇居民生活水平进一步提高。

3、山东华腾投资置业集团有限公司于2009年7月以土地拍卖方式取得9970平方米土地使用权(详见德国用[2009]185号国有土地使用证。

第二章市场调查与预测

一、社会、经济、自然基本情况

德州市位于北纬36o24’—38 o 0’、东经ll5 o45’—117 o24’之间，黄河下游北岸，山东省西北部。总面积10356平方公里，人口553万。德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆云一区二市八县。德州市北近北京、天津，南临省会济南，东接胜利油田，西通晋冀，自古就有：“九达天衢”、“神京门户”之称，是华北华东地区重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5条国道、14条省道在境内纵横交错。京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过。周边有天津、黄骅、青岛和烟台等空、海港，可一小时到达济南国际机场，二小时到达黄骅、天津，三小时到达首都北京，处于华北、华东两大经济区连接带和渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇区内，兼具内陆和沿海双重优势。

“十一五”期间，德州紧紧围绕“超常发展、跨越前进”的总体要求，突出抓好民营经济、招商引资两大“天字号”工程和其他重点工作，国民经济发展呈现出总量扩张，、增速加快、质量提高、需求旺盛的良好局面，经济活力明显增强，各项社会事业加快发展，城乡居民生活继续改善。

二、德州市经济发展情况

1、国民经济保持平稳较快增长。初步核算，全市实现地区生产总值（GDP）1400.91亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%。其中第一产业增加值169.73亿元，增长1.3%；第二产业增加值783.41亿元，增长11.9%；第三产业增加值447.77亿元，增长19.9%。三次产业比例由上年的13.4：55.5：31.1，调整为12.1：55.9：32.0，第三产业增加值占GDP的比重比上年提高0.9个百分点，产业结构进一步优化。

2004-2008年GDP总量及增长速度

2、物价上涨得到有效控制。全年居民消费价格上涨4.1%。其中，服务项目价格上涨1.4%，消费品价格上涨4.8%。在居民消费价格的八大类别中，食品类上涨13.5%，衣着类下降5.6%，家庭设备用品及维修服务类上涨0.7%，医疗保健及个人用品下降0.5%，交通和通讯类用品下降1.6%，娱乐教育文化用品务上涨

0.3%，居住类上涨4.3%。工业品出厂价格上涨6.3%，原材料燃料动力购进价格及服上涨8.7%。

3、民营经济继续保持较快发展。全市民营经济户数、从业人员、注册资金分别达到9.16万户、31.61万人和329.12亿元。民营经济上缴税金50.08亿元，增长22.1%，占境内财政总收入的51.8%，占税收总额的60.2%。

4、招商引资成效显著。全市招商引资实际到位资金260亿元。其中，引进5000万元以上内、外资项目460个，实际到位资金180亿元。

5、“南融北接”战略深入实施，开发区建设迈上新台阶。全市350多家企业与天津、济南的大企业结成了上下游配套关系。加入了环渤海区域合作市长联席会和环渤海城市人才战略联盟。德州国际陆港建成并投入运营。对接央企工作实现大的突破，中化化肥与德齐龙等8个合作项目签约实施，已到位资金31.2亿元，另有7家企业已经签约。经济开发区生产总值突破百亿元，被评为山东省对外开放先进园区；天衢工业园成为省级电子信息产业园和省级知识产权园区，禹城高新区被评为山东省十佳生态经济开发区。

三、德州市房地产市场状况

1、建筑业生产效益稳步提高。

全市资质以内建筑企业215家，比去年新增26家。完成建筑业增加值72.37亿元，增长15.4%；实现利税4.75亿元，同比增长19.1%。

2、固定资产投资增势较好。全社会固定资产投资完成732.89亿元，比上年增长26.0%。其中，城镇投资完成608.74亿元，增长28.1%；农村投资完成124.15亿元，增长19.2%。建设资金充足，到位资金732.61亿元，增长21.7%。其中，自筹资金576.89亿元，增长20.9%，占到位资金的78.7%。

3、投资结构继续优化。三次产业投资比例由上年的 2.2：67.5：30.3调整为2.8：63.9：33.3。第一产业和第三产业比重均有所上升。受经济形势和投资导向调控，建筑业和部分高耗能、高污染行业投资继续下降，建筑业和冶金行业投资分别下降45.7%和59.3%。重点行业和薄弱环节投入不断加大，科研技术服务业、环境和公共设施管理业、文化体育和娱乐业、依次增长374.1%、360.5%、175.2%。

4、房地产开发投资较快增长。全市房地产开发投资完成63.8亿元，比上年增长32.7%。从商品房建设用途看，住宅投资增长28.6%，占全部房地产开发投资的86.8%。其中，90平方米以下住宅投资增长67.6%，占全部住宅投资的32.1%；经济适用房投资增长127.3%，占全部住宅投资的9.6%。商品房建设规模平稳增长，施工面积615.45万平方米，增长44.6%。商品房销售面积206.64万平方米，增长7.4%。住宅销售占商品房销售总量的23.7%。

四、德城区房地产市场预测

目前，德州市城区可供开发的土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高。据市场资料显示，德州市城区房价自去年至今住宅楼价格变化大，商务楼价格呈明显上升趋势，房价的上涨促进了消费者对房地产业的投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的

商务楼区域。开发商和消费者之间的双热效应会给城区房地产带来无限的活力。

(一)项目的市场前景分析

1、高层楼的优势

随着土地政策的紧缩；城区的土地资源越来越紧张，加之本地区的成熟性和发展方向的明确，市场需求还会进一步增长，远未达到市场饱和状态；周边项目的竞争也十分激烈，项目品质的优势将必然成为竞争的有力武器。购房者在同一地段的各个项目的选择中对项目本身品质的要求会越来越高，优质优价将是这一市场的普遍认同。

高层住宅商务楼的魅力首先体现在：视野开阔，景观系数佳，通风采光好，噪音和空气污染少。

2、高层商务（住宅）科技含量高，项目审批严格，抗震要求高，工艺先进，有较高的建筑质量水准，是住宅商务产品中质量最好的。高层商务住宅一般分布在商务中心，位置优越，交通方便，设施良好。

(二)项目市场定位

1、目标客户群定位分析

相对消费者需求及其可承受的总房款能力，主要集中在三个需求接受层面：

A、中层面解决商务投资者政府机关、事业单位青年公务员、企业中青年职员。这一人群中，年龄大约在30—45岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款20—35万元，面积在50平方米以上。

B、中层及中层以上改善投资条件的购房者、市区企事业单位中高层；市区企事业单位青年职员、私营个体业主：集中在政府机关及效益较好的企事业单位30-45岁之间的中层及中层以上的和创业初有成就的中青年，这一人群已经拥有了一定的资本，随着经济条件的改善，有稳定的高收入，生活舒适性基本得到满足，投资需求较高，注重实用和升值性。

商务楼符合德州市的开发前景，德州房地产开发比较早、比较快，住宅楼已经基本满足人们的需求，商务楼的开发建设越来越符合德州经济的发展。华腾.凯旋国际在德州市中心位置，是德州最大的商务港。为德州的商务者、投资者提供了一个高品位的空间。

第三章项目投资估算及投资效益

一、项目建设经营期

华腾·凯旋国际项目总成本费用估算表

序号项目名称单位费用标

准数量金额备

注

一、征地费用土地出让金万元/

亩

28 14.95 418.6

小计418.6

二、前期工程费用1、小区规划设计费元/㎡ 4 38384.5 15.35

2、施工勘察、设计费元/㎡10 38384.5 38.38

3、土地地形测绘费元/㎡

4、建筑物定位、防线费元/栋2000 1 0.2

5、三通一平费元/㎡

6、工程招标管理费元/㎡ 5 38384.5 19.19

7、工程监理费元/㎡8 38384.5 30.7

8、施工图审查费％11 35.25 3.88

9、工程质量监督费％0.14 7753.9 10.86

10、墙体材料节能费元/㎡8 38384.5 30.7

11、城市建设配套费元/㎡120 38384.5 460

12、防空地下室建设费元/㎡2280.00 1899.24 417.83

13、消防设施设备费元/㎡ 1.2 38384.5 4.6

14、城市规划技术服务

费

（1）建设用地规划许可

证

元/㎡ 1.8 38384.5 6.9

（2）建设工程规划许可

证

元/㎡ 2.9 38384.5 11.13

15、建筑企业劳动保险

费

％ 2.6 201.6

1－18小计

三建安工程

费

1－2合计2200 38384.5 7753.90

三、基础设施费1、变配电设施及电缆费元/㎡109 38384.5 418.39

2、自来水开口及管网费元/㎡15 38384.5 57.57

3、集中供暖开口及管网

费

元/㎡20 38384.5 76.76

4、天然气开口及管网费元/㎡

5、通信设施费元/㎡0 35245

6、弱电及智能化费用元/㎡15 38384.5 57.57

7、装饰配套工程费元/㎡

8、室外排水工程费元/㎡10 38384.5 38.38 1－9小计648.67

四销售费用（1+2+3+4）ⅹ1.8％181.3 五管理费用（1+2+3+4）ⅹ1.8％181.3 六财务费用8.19％1212.36 七不可预见

费

（1+2+3+4）ⅹ2.5％251.8

合计11899.2

5