目前土地一级开发融资渠道门槛已明显提高

按我们的贷款规模，以前付给银行的利息，相当于每天开出去一辆桑塔纳，现在则相当于每天开出去一辆宝马。上海某经手土地一级开发贷款的知情人士感慨，差不多涨了10 倍啊!

当保险资金踯躅在一级土地开发市场的大门外时，银行也提高了土地一级贷款门槛。实际上，在保险资金参与土地一级市场开发之前，银行已经开展过类似性质的业务，只是眼下条件已明显严苛。

据悉，银行开展此项业务，通常是以低于同期贷款利率的水平，将信贷资金投放给土地储备中心。土地储备中心利用银行信贷收购土地、进行土地平整，然后以土地招拍挂获得的土地出让金作为回报，偿还银行贷款。银行之因此乐于开展这一项业务，主要吸引力就在于政策红利国内银行更多是希望凭借该业务吸收到政府财政存款。

彼时，银行对土地一级开发贷款适用的是信用贷款，即土地项目借贷不需要提供任何担保，并且允许同一土地项目进行重复借贷，利率还可按照同期基准利率下浮10%左右。

但现在已经是时过境迁!随着房地产调控政策进一步加码，目前用于土地一级开发的银行融资渠道门槛已明显提高。据悉，银行为了控制风险，提高了土地一级开发贷款的门槛，不再对土地一级开发贷款业务发放信用贷款。土地项目贷款的取得必须以抵押贷款方式，即土地储备中心必须以能够证明产权完整清晰的土地进行抵押。此外，目前银行的抵押率(即贷得的款项不超过这块土地评估价的比例)较去年大幅下降了约20 个百分点。

另外，从利率上看，土地一级开发的贷款成本也出现明显增长。去年从

土地一级二级三级开发概念资料

土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一：确定土地一级开发项目程序二：确定一级开发单位程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10

土地储备资金会计核算办法(草稿)

附件：土地储备资金会计核算办法（征求意见稿）第一章总则第一条为了规范土地储备资金的会计核算，根据《中华人民共和国会计法》、《土地储备资金财务管理暂行办法》以及有关法律、行政法规的规定，制定本办法。第二条本办法适用于土地储备机构管理的土地储备资金。本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金。第三条土地储备资金应当作为独立的会计主体进行确认、计量和披露。土地储备资金应当独立于土地储备机构的固有财产及其管理的其他财产，实行分账核算。第四条土地储备资金的会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。会计年度自公历1月1日起至12月31日止。第五条土地储备资金的会计核算以权责发生制为基础，对土地储备项目进行成本核算。第六条土地储备资金的会计记账采用借贷记账法。

第二章会计科目及说明第七条土地储备机构应当根据本办法的规定设置和使用会计科目、编制会计凭证、登记会计账簿，对土地储备资金进行会计核算。第八条在不违反本办法的前提下，土地储备机构可以根据核算和管理需要自行设置明细科目进行明细核算。第九条土地储备机构在填制会计凭证、登记会计账簿时，应填列会计科目的名称，或者同时填列会计科目的名称和编号，不能只填列编号，不填列科目名称。第十条会计科目名称和编号序号编号名称一、资产类 1 1001 现金 2 1002 银行存款 3 1003 零余额账户用款额度 4 1004 财政应返还额度 5 1005 应收利息 6 1006 预付工程款 7 1007 其他应收款 8 1101 在建项目 9 1102 待摊支出 10 1103 已完工项目

关于土地开发整理项目资金会计核算有关问题的通知

关于土地开发整理项目资金会计核算有关问题的通知关于土地开发整理项目资金会计核算有关问题的通知川国土资发〔2006〕87号各市（州）、县（市、区）国土资源局，省土地统征整理事务中心：根据《中华人民共和国会计法》、《事业单位会计制度》以及《四川省专项土地整理——“金土地工程”国家和省投资项目资金管理暂行办法》等有关规定，为加强我省土地开发整理项目（以下简称“项目”）的资金管理和过程监督，确保资金安全，现就项目资金会计核算的有关问题作如下通知，请认真执行。对执行中发现的问题，请及时向省国土资源厅反映。一、项目资金会计核算的总要求 1、项目会计核算的一般原则和基本要求，以及会计档案管理等，严格按照财政部印发的《事业单位会计制度》、《会计基础工作规范》、《会计档案管理办法》等规定执行。 2、项目有关单位应按统一规定使用会计科目（见附件1）、设置会计账簿、编报会计报表，进行成本费用核算；对项目资金实行单独核算、客观真实地记录、反映项目资金的收支情况和结果。二、项目有关单位会计科目使用说明（一）资产类会计科目第101号科目现金 1、本科目核算项目有关单位的库存现金收支及结存情况。 2、项目有关单位应严格按照国家有关现金管理的规定收付现金，并按照本通知的要求核算现金收支业务。 3、收入现金时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；付出现金时，借记有关科目，贷记本科目。本科目期末借方余额，反映实际库存的现金数额。 4、项目有关单位应设置“现金日记账”，由出纳人员根据现金收付凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应计算出当日现金收入合计数，现金付出合计数和账面余额，并将账面余额与实际库存数核对相符。 5、每日结算现金收付或财产清查等发现的现金短缺或溢余，应当及时查明原因并按照以下规定处理： (1)现金短缺：属于应由责任人赔偿的部分，借记“其他应收款”科目，按照实际短缺金额扣除应由责任人赔偿部分后的差额，借记“专款支出——业主管理费”科目；按实际短缺的金额，贷记本科目。 (2)现金溢余：应按实际溢余的金额，借记本科目；属于应支付给有关人员或单位的，贷记“其他应付款”科目，实际溢余金额超过应支付给有关人员或单位部分后的差额，贷记“专款支出——业主管理费”科目。第102号科目银行存款 1、本科目核算项目有关单位存入银行的各种款项。 2、项目有关单位应严格按照国家有关支付结算办法的规定，办理项目资金银行存款收支结算，并按照本通知的规定核算银行存款收支业务。 3、将各种款项存入银行时，借记本科目，贷记“拨入专款——土地开发整理拨款”等科目；提取和支付存款时，借记“现金”、“预付账款”、“应付账款”等科目，贷记本科目；发生的银行存款利息收入，借记本科目，贷记“专款支出——业主管理费”科目。本科目期末借方余额，反映实际存在银行的款项数额。 4、项目有关单位应按开户银行、资金存款账户设置“银行存款日记账”，由出纳人员根据银行存款收付凭证，按照业务发生顺序逐笔登记，每日终了应结出账面余额。“银行存款日记账”应定期与“银行对

土地一级开发成本核算问题

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/7b2693431.html, 土地一级开发成本核算问题作者：徐灿来源：《管理观察》2016年第09期摘要：土地是人类生存与发展的基础，我国关于土地管理的制度具有明显的特征，即：所有权与使用权的分离。20世纪90年代末，国家相继出台了一系列的法规政策，进一步确立了土地的储备制度，制度中明确规定：经营性用地必须经过土地市场的招标、拍卖、挂牌上市，土地一级、二级开发实现了正式分离。土地一级开发至今已经经历了十几年，在诸多方面取得了成效，例如：运作模式、开发流程、资金管理等，并积累了丰富的实践经验。在土地一级开发的具体实施过程中，成本问题一直就是困扰项目开发的中心议题，但是，纵观目前我国土地一级开发成本的核算现状来看，成本管理问题仍很多，并亟待解决。本文将就我国土地一级开发成本核算问题进行分析，并针对具体问题提出具体建议和对策。关键词：土地一级开发成本核算问题策略一、引言土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析（一）成本管理环节严重缺失

一级土地开发会计核算

一级土地开发会计核算一、成本加成模式（一）代收转付部分 1、成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款贷：银行存款等 2、结转长期应收借：长期应收款贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款 3、确认收入借：长期应收款代收转付开发成本*利润率* （1+6% ）贷：营业收入代收转付开发成本*利润率其他应付款—待转销项税代收转付开发成本* 利润率*6% （二）非代收转付部分 1、成本支出借：开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等 2、结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 前期费用、基础设施费等 3、确认收入借：长期应收款非代收转付开发成本*（1+ 利润率）* （1+5% 或11% ）贷：营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）其他应付款—待转销项税非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*5%或11%

（三）融资费用 1、借：开发成本/ 间接费贷：银行存款 2、借：长期应收款贷：开发成本/ 间接费（四）公司人员及办公费用 1、借：管理费用贷：银行存款（五）结转本年利润 1、借：营业收入代收转付开发成本* 利润率营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）贷：本年利润 2、借：本年利润贷：营业成本管理费用二、分享土地出让金模式（一）成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等

（二）融资成本借：开发成本/ 间接费贷：银行存款等（三）公司人员及办公费用借：管理费用贷：银行存款（四）结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等开发成本/ 间接费（五）确认收入借：应收账款贷：营业收入（六）结转利润 1 、借：营业收入贷：本年利润 2、结转利润借：本年利润贷：营业成本管理费用

土地一级开发成本核算问题

土地一级开发成本核算问题一、引言土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发

的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析（一）成本管理环节严重缺失成本管理是现代企业在微利时代的企业管理中重要的核心内容，成本管理更加注重全面性、科学性、合理性、系统性实施。土地一级开发成本的发生是一个过程性的内容，从土地前期的准备开始，到征地拆迁、进行市政建设、进行房屋建设等，始终贯穿于项目实施的全过程。因此，对于一级开发成本核算的管理从项目一开始的每一个阶段都必须进行细致的管理，每个阶段之间相互联系、相互衔接、各自的侧重点不同，因此，企业的项目实施过程中的成本核算管理与控制将是全过程的成本核算与管理。但是，就目前一级土地成本核算的现状来看，很多企业缺乏全过程成本管理的意识，对于成本管理中各流程之间的衔接认识不足，从而使得一级土地成本核算中问题频出。例如：在企业的可行性研究环节，企业先进行成本预测，然后在项目立项获得批复后就形成了成本决策，在这里我们可以看出，进行成本决策的主体并不是企业，而是政府部门。对于企业而言，在该环节中认为成本决策与企业毫无关联，进行成本预测的意义也就不大，这就造成很多企业将成本预测与可行性研究合并在一起完成，或者是

合作开发房地产的会计处理

第7讲合作开发房地产的会计处理曹越2014.02 知识点概览 1.实质合作开发房地产 2.以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为 3.以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为 4.以合作开发房地产为名义的借款行为 5.以合作开发房地产为名义的房屋买卖行为 6.以合作开发房地产为名义的房屋租赁行为 ★特定事项的税务处理（2013）：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定处理：（一）合作建房、合作分房凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。（二）合作建房、合作分钱凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。（先税后分） 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。（三）投地建房、合作分房企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。一、实质合作开发房地产无论是成立法人项目公司，还是不成立法人公司的隐名开发、显名开发，只要在一方出地，一方出资合作开发房地产中，合作合同或协议约定双方共享利润、共担风险的，为实质的合作开发房地产行为。（一）成立独立法人公司合作开发房地产 [例7—1]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3000万元的货币资金出资，共同投资成立独立法人丙公司，合作开发房地产。甲公司投入土地使用权的取得成本为3000万元，公允价值为4500万元，占丙公司60％的股份，乙公司出资占丙公司40％的股份，双方约定按出资比例采取利润共享，风险共担的分配形式。当年实现销售收入为25000万元，税后利润1500万元，年终股东（大）会决议以50％的股利支付率采用货币资金方式分配利润。【涉税分析及计算】 1.营业税

土地一级开发的成本测算

有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 → 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。 → 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。 3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》

土地开发型国有企业会计核算的思考

土地开发型国有企业会计核算的思考近来，为加快地区发展，更好地引进企业项目，带动地方经济，各地纷纷成立土地开发型国有企业（以下简称土地开发企业）。该企业主要任务是以接受政府委托，代理开发在开发区内的大面积土地，同时进行相关基础配套设施建设，为土地挂牌出让及引进企业项目做好前期开发准备。该企业具有以下特点：（一）企业行业性质难以确定。土地出让主要以政府挂牌形式，企业不具有出让国有土地的资质，故企业不能划分为房地产开发行业。同样，企业资金主要来源于政府政策性扶持，而非企业本身服务收入，划为服务型行业也有所牵强。（二）企业财务核算无参考标准。基于行业性质难以确定，故企业财务核算无法规范，同时国家也无明确文件规定，《企业财务通则》和《企业会计制度》亦未涉及相应具体内容。财务核算争议较大，有的企业按房地产会计进行财务核算，也有企业按服务业会计进行财务核算，财务核算缺少统一标准。（三）企业政策性因素影响较大。企业受政府委托代理开发土地和进行基础配套设施建设，均严格按照政府规划和相关政策进行，企业的资金来源除一部分自身注册资金外，均来自政府政策性扶持。因此，针对土地开发行业，建立规范的财务核算就显得尤为重要。笔者结合工作实践，探索了一套核算方法，以便与大家共同探讨。

一、土地开发企业开发建设核算（一）企业开发建设需按区域规划，根据企业实际开发面积和财务核算需要，可人为划分核算区域。企业开发区域面积较大，可划分为若干个较小区域以方便核算；若开发区域事先未明确以后需逐年扩大增加面积的，也可事先确定部分区域面积，以后增加部分，则按实际面积成为新区域，以此类推，方便财务核算。（二）企业投入建设主要通过“开发成本”科目核算。“开发成本”账户按企业区域划分二级明细，并根据企业实际投入需要设置以下明细： 1．“土地征用及拆迁补偿”：该细目主要核算企业土地开发前期的征用补偿、拆迁安置、植被补偿和耕地占用税等直接开发成本，并明确记载土地征用数量。 2．“基础配套设施建设”：该细目主要核算企业道路、河流、桥梁、绿化、污水处理以及通电、通水、通信“三通”等基础性公共配套设施建设。 3．“资本化利息”：该细目主要核算企业为土地开发向银行或者其他金融机构等借入资金而发生的符合资本化条件的利息费用。 4．“其他开发费”：该细目主要核算除上述细目外的其他相关的开发费用。 5．“转入开发产品”：该细目主要核算土地开发完工结转的开发成本，通常以红字记载，除冲减“开发成本”外，同时转出对应完工土地数量。

某土地开发成本及出让价格测算方案(doc 30页)

松江新城土地开发成本及出让价格测算方案投资控制部编制

目录 1.我国的土地制度 2.城市土地价格形成过程及形成机制 3.房地产估价原理介绍 4.我单位的土地开发成本分析 5.地块价格估价方法 6.课题：成本法进行地价测算 7.委托专业的评估机构进行地块估价 1.我国的土地制度我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国

策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规

土地一级开发成本的组成

土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 4、环境影响评价分析费用 5、交通影响评价分析费用 6、地震影响评价分析费用 7、地价评估费用 8、工程设计费及施工图审查费 9、招标代理费、招标服务费 10、工程保险费（二）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。 2、拆迁补偿费用

【精品】(最新)土地开发成本的核算

土地开发成本的核算一、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本一一土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本一一房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本一一土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本" 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本"涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（一）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： 1. 对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2. 对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（二）土地开发成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。三、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本一一土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土

土地一级开发项目的成本测算工作

有关土地一级开发项目的成本测算工作有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于

建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费立项报告、可研报告的编制费土地一级开发实施方案的编制费

房地产企业开发成本核算及分配

一、房地产企业成本核算的对象但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使会计信息的真实可靠性大打折扣。笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。二、房地产企业成本归集与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。

房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

房地产开发业务流程、审批要求及会计处理导读：受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。本文梳理了房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、开发建设、销售（预售）三个阶段，明确了各个阶段需注意的节点和前提条件，整理了各阶段的会计处理方法，并且提示了在目前调控趋严的市场环境下房企开发流程发生了哪些变化，为之后的房企会计科目分析、“明股实债”模式研究和财务指标分析做铺垫。一、概述房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中

涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点；基于开发流程，第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异；第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债”，对房企隐藏在表外的风险做出揭示；第四篇我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。本文为房地产财务分析宝典系列专题第一篇，主要进行房地产开发企业从土地获取到收入结转的一般项目开发流程及相关会计处理的梳理。敬请期待后续房企会计科目风险关注、“明股实债”模式分析、财务指标分析篇。二、房地产企业开发流程（一）土地获取阶段1、土地获取方式土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。“招拍挂”方式的具体区

房地产开发成本分类及核算的具体范围

房地产开发成本分类及核算的具体范围一、开发成本类开发成本按用途可分为如下四类： 1、土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托 4、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外房的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。以上四类开发成本，核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分为加下六个成本项目: 1、土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 “大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”，按建设项目的建筑面积计征，具体标准交应当关注各地方政府的相关规定。般情况下，如果没有足额城纳大政配套费，规划部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。 “土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”，依据《财政部、国士资部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【2009】24号)的规定征收。 “危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危房、旧房补偿费。 2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等的前期费用。 3、基础设施建设费指项目开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费等。 4、建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费。 5、公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

房地产开发集团公司成本核算办法

《房地产开发企业成本核算办法》第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算，提高企业的经济效益，规范房地产开发企业成本核算方法，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合******实际情况及管理要求，特制定本办法。第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位。第二章成本核算的对象及要求第三条

成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理： 1．一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。 2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。 3．对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。第四条各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照"权责

发生制"的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照"收益与费用配比"的原则，正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费； 2．前期工程费； 3．建筑安装工程费；

4．基础设施费； 5．公共配套设施费； 6．开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费： 1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。 2．耕地占用税。 3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴，超转人员安置费等。 4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐

完整的土地开发流程后附案例

关于土地开发首先土地开发(development of land; handling of land) ? 1 土地开发的概念 ? 2 土地开发的分类 ? 3 土地开发程序 ? 4 开发土地获得途径与程序 ? 5 土地开发过程管理 ? 6 开发土地的转让 ?7 土地开发成本构成 ?8 土地开发费用的归集与分配 ?9 完工土地开发成本的结转土地开发的概念土地开发是指单位或个人通过采取各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。土地开发的分类土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。 (1)土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。 (2)土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。土地开发程序 1.开发主体土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程

的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。 2.开发程序 (1)计划编制首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。 (2)前期策划根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。 (3)征询意见和审批市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。 (4)组织实施开发土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。 (5)项目验收土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。开发土地获得途径与程序土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过招标方式来确定。国土资源管理部门或土地储备机构根据经批准的计划、规划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件，经批准后，一般由土地储备机构组织招投标。招投标按照政府确定的程