实战:店铺如何巧妙定价

实战:店铺如何巧妙定价
实战:店铺如何巧妙定价

实战:店铺如何巧妙定价

丢掉低价教你巧妙定价技巧

科学定价是直接影响网店促销效果和经营利润的必杀器。定价好不好,直接决定生意好不好,网店商品的定价商品可分为常用定价和促销活动商品定价技巧两种。

常用定价技巧

尾数定价

很多买家都喜欢一个吉利的数字,所以我们可以把商品的价格定为接近整数的吉利数字。这种技巧的适用范围为:单位价格比较高或买家对价格比较敏感的商品。

打个比方,1000元的商品,定价为999元或998元,把商品的价格由上千元变成几百元。100元的商品定价99.8或98.8,价格由上百元变成几十元。这个技巧相信很多卖家都能运用得非常熟练。为什么要用这个技巧呢?因为尾数定价能够对买家产生“少一元低一档”的心理暗示,让买家感觉到既便宜实惠又吉利满意,从而起到增加销量的作用。

整数定价

整数定价会给买家大气的感觉,把价格带尾数的商品通过增加商品数量把价格凑成整数。大家在线下买东西,相信都有遇到过“6元1个,10元两个”等等类似这样的价格营销。这种技巧的适用范围:商家价格较低或买家更注重质量而对价格不敏感的商品。

打个比方,1斤核桃26元,定价50元2斤,或者100元4斤包邮。

差别定价

我们可以根据数量差别、买家差别、时间差别、商品差别、地点差别制定不同的价格。所有商品都适用这个技巧。

先看数量差别,说白了就是“买得多价格低”,比如淘宝的“卖得多便宜多”这个功能就可以根据数量的差别来定价。

第二是买家差别。这个就是我们的店铺VIP了,在店铺中消费的次数或金额愈多的,那么VIP的等级相对就越高,当然享受的折扣也就会多,所以这一点可以通过“会员关系管理”来实现。

第三是按照时间差别,即季节不同价格也不同,比如淡季商品抄低价,当季商品正常价。

第四是商品差别定价,可以是包装不同价格不同,款式不同价格不同,这一点应该非常好理解。

分割定价

什么叫分割定价?就是把价格很高的商品,在数量上化大为小,变斤为克,从而使“高价”变成“低价”。这个技巧适用于贵重商品或量少次多的商品。

比如1箱12公斤标价为1157元的红枣,分割成每包1000克标价98元的小包装,甚至分割成每包100克标价9.9元的迷你包装。数量由大化小后即使价格略有提高,这也会让买家不易察觉或忽略不计而容易接受。

促销活动定价技巧

促销活动,既然是促销,那就要制造价格亮点,制造亮点的办法也是多种多样的。

妙用包邮

包邮基本上已成为各大网店最普遍的促销手段了,但是怎么样在紧密促销阶段,用好包邮这个杀手锏呢?

全店包邮

这种方法适合客单价较高或毛利润比较高的商品。本身商品在1KG内居多,由于工厂控价,所以这类产品毛利润比一般的二三线品牌较高。操作此类产品适合全店包邮,一般从成本上去考虑四通一达等性价比高的快递,但对于某些高端型号,建议直接在主图或描述注明包顺丰快递,提高顾客体验感。

店铺整体毛利不高的卖家,在参加“双十一”或“双十二”活动的时候可以当天全店包邮,其他促销阶段可以按实际收取运费。因为活动当天顾客都会浏览店里参加活动的商品,活动商品流量大,顾客买的也多,所以全店包邮可以很好的让顾客去选购更多的产品。

满N件包邮

假设一款手机壳的成本是13元,正常售价是21元不包邮。在“双十一”的时候,卖家们可以采取满2件包邮或满3件包邮这样的定价策略,国内普通快递8元/件。相对于手机壳这种非常容易打包的产品,特别适合此定价方法。

到了“双十二”做法就不一样了。“双十二”卖家可以收集一下这个产品放入购买车的顾客数,然后再关注库存数以及仓库能接受的发货数量,接下去再做价格策略。定价建议适当让步利润甚至放弃利润,比如单件就包邮,也就是说一个手机壳定价为21元包邮。上聚划算这样的活动,也可以根据“双十二”的做法。

优惠券策略

新客户

像“双十二”的活动预热,卖家可在推广邮件,店铺首页等引导顾客领取现金优惠券。在活动前夕放上优惠劵,实实在在让顾客感觉到活动特价+现金抵扣双重优惠,能更好的提高客户的黏性,为活动当天创造销量奇迹起到很好的作用。

接下去参加元旦等节日促销的时候,就可以变个花样。比如店铺的客单价是105元,设定一个5元的优惠券,满149元可以使用,顾客如果只是购买店铺爆款无法使用这个优惠券,所以就要在其他商品凑足149元,这样就间接提高了客单价。

老客户

比如要做一个圣诞节的促销。在圣诞节前夕,卖家们通过邮件列表发送了10元的优惠券(满xx元使用,12月25号开始可以使用,月底结束,制作紧张稀缺气氛)。引导顾客在圣诞节当天登陆网店,很多顾客为了用掉这10元优惠券会疯狂凑单,店铺首页第一屏位置要多推荐跟满XX元匹配的产品促销广告,引导顾客直接下单。

而当店铺接下去参加类似于聚划算这样的大型活动时,大家都知道消费者的从众心理会让买家一窝蜂的去购买,同样一个产品上聚划算有可能卖出去几十个,也有可能卖到断货。这个时候卖家们可以通过短信,CRM等发送优惠劵给老顾客,引导他们再次下单。

新品定价

如果恰逢新产品上市,又是在促销阶段,那价格策略又完全不同了。由于新品在淘宝上

知道的人比较少,而且销量低,转化率相对较低,这个时候可以采取批次降价吸引顾客。

比如一款某品牌手机耳机,原价139元,卖家们就可以在促销的时候设置以下价格:第一批仅限1000条,仅49元包邮

第二批仅限1000条,仅59元包邮

第三批仅限500条,仅69元包邮

第四批仅限500条,仅89元包邮

在描述最显眼位置告诉顾客每一批次的到货数量和价格,让顾客感觉越早买越便宜,加速顾客下单速度,提高单品转化率。另外可以配合每ID限购2双等手段,证明产品俊俏,即将售罄的氛围。

看准DSR评分

DSR评分也是买家在选择一家店铺或者一款商品时会考虑的一个关键问题。DSR反映的是卖家们的基础内功,理应看准评分,对症下药。

比如“双十一”当天,一款39元游戏鼠标卖了3000只,接下来其他活动或“双十二”卖家应该怎么去配合活动呢?

首先要考虑“双十一”后,店铺的DSR动态评分情况。如果销售量在客服及库房同事接受范围内,“双十二”想再次冲高销量,可以采取满减+送礼等策略或根据产品本身成本出发,直接降价销售。

如果“双十一”后,店铺DSR评分下降明显,仓库发货速度跟不上,客服处理查件售后等不及时,顾客体验感严重下降。那参加“双十二”或其他促销活动,卖家可以适当提高价格,控制销量,提升服务水平,因为顾客购买产品,价格与服务同等重要,不能过分追求销量而忽略顾客的满意度。

在选择促销商品时,要注重其性价比。因为产品要热销,首先的一个因素是价格不能太高,同时质量也要过关,好的评分好的口碑才能真正打造一款真正赚钱的产品。

商铺定价方案

5#-8#楼商铺开盘期价格策略 为了达到5#-8#楼商铺开盘期价格定位准确,符合市场价格规律与原则,结合本项目的实际情况,作此价格策略方案。 一、项目价格分析: 5#-8#楼商铺备案均价为66000元/㎡ 二、2013年1月-2013年8月销售率分析: 5#-8#楼商铺销售至年前推出后,销售率几乎为零。 在当前高通胀、低增长,房地产市场行情不明朗的市场行情之下,观望情绪日益浓厚。近期热销商业地商毅德城在开盘时均价在6千每平米左右,开盘时就售盤,吸纳了市场大批投资金额。而本案商业5#-8#楼于年前推出以来却遇滞销境地,究期原因从销售的定价策略到招商的商业运营,均有值得商榷和重新定位规划之处。 三、本案价格定价策略: (一)总体定价策略 定价原则: 依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原(租金还原法) 依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价(市场比较法) 依据三:根据项目住宅售价,得到本项目预测参考价格(住宅还原法)(二)本案价格推导 1、租金还原法 赣州市西城区各商业街租金统计表(元/㎡/月) 租金水平文清路青年路西桥路红旗大道文明大道章江南大道三康庙最高租金1000 200 50 80 60 100 80

最低租金500 20 10 30 20 50 40 平均租金750 110 30 55 40 75 60 分析:三康庙商铺平均租金为60元/㎡/月、西城区各商业街商铺平均租金为160元/㎡/月、由此评估得出本案5#-8#楼商铺按周边成熟商圈平均租金160元/㎡/月进行租金还原推导合理售价为:(1)简易国际评估法: 基本公式为:该物业的年收益×15年=房产购买价 若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。 (以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。) 推导计算本商铺均价为:28800元/㎡ 160×12×15=28800元/㎡ (2)租金回报率返推法: 基本公式:每月租金收益×12/购房总价=投资回报率 推导计算本商铺均价为:32000元/㎡ 按投资回报率6%计算:160×12÷0.06=32000 2、住宅价格推导法: 基本公式:住宅均价×(3-5倍)=商铺均价 推导计算本商铺均价为:28000元/㎡ 以本案现住宅均价7000元/㎡计算:7000×4倍=28000 3、市场比较类推法: 根据周边项目和同质项目已成交均价进行比较进而推导本案定价。 项目位置商铺类型成交均价(元/备注

商业地产定价策略

某房地产公司定价策略 刘磊 一、公司项目简介 我公司项目位于某市最繁华的城中板块,紧邻河流景观,独揽一线美景,南临城区主干路,西临图书馆、博物馆,北靠各大小区及学校、菜市场等,坐享城市超前一流配套,周边购物一应俱全,标准5分钟生活圈。 项目占地2万多平方米,地下一层,地上24层,地下1层为辅助、设备用房,及6000M2地下停车库。1—4层为酒店的主体公共空间部分,内设游泳池、KTV、咖啡厅、中西餐厅、多功能大宴会厅、商务中心、桑拿,美容健身等多项娱乐服务设施,具有“自用”和“投资”两大功效,兼具酒店式公寓居住和办公两种功能。是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式,又吸收了住宅、写字楼的特点;既可居住,又可办公的综合性很强的物业。 二、项目定价方法 价格是房地产经营过程的核心与实务,一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润,但可能影响房地产销售,低价位虽然能够扩大销售,但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格,求取最大的利润,是所有投资人最关心的

事情。 我市目前尚无纯粹的办公类物业,聚集企业办公场所基本集中在主城区商业圈内,以商住混合的多层和沿街商铺为主,均为早期开发,结构、配套、环境都无法满足办公需求,因此实际我市当地没有真正意义上的写字楼,市场潜力巨大。 从我市现总体市场来看,各房企都普遍打“亲民价格”牌,各项目虽然均得到了一定量的客户登记,但客户质量不高,个别楼盘通过前期蓄客和优惠释放取得一定的成交量,但均以优惠价格作文章,总体反映出市场行情的低迷。 通过大量市场调研,目前我公司采用的是顾客感受定价与市价比较相结合的方式。 (一)顾客感受定价法 这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言,实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。购房者在选购房地产时,影响其作出决定的因素主要有两方面:一是其他同类房地产商品的价格如何;二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时,纵然定价较高,购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等,仍会欣然前往,而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时,一旦定价太低,购房者反而会怀疑其品质而不予信任。依顾客感受而定价是大胆作风,难以确定定量的理论依据并进行定量计算,所以,

商品价格管理办法

商品价格管理办法 第一章总则 第一条为规范xx公司商品价格调整权限,完善商品价格管理,特制订本办法。 第二条本办法所涉及到的店铺,含xx公司国内外自营店铺和加盟客户店铺。 (一)所有授权仅限于:店铺自行组织的或参加商场促销的活动;滞销商品促销活动; 批量售卖及特殊商品推广活动等。 (二)运营中心及各运营部第一负责人价格调整的权限只适用于其所辖区域范围。 第三条xx公司商品的零售价格以统一吊牌价为基准,XX商品吊牌价格由xx品牌事业部研发总监或其授权人确定,其它人员无权调整商品吊牌价格。 第四条所有商品的价格调整均以商品吊牌价为基准进行折扣调整。折扣低于五折的商品为特价商品,五折以上(含五折)商品为非特价商品。特价商品只能在特卖场出售,正常情况下店铺或商场组织的正常促销活动商品折扣不得低于吊牌价的五折,特殊情况下需在非特卖场进行五折以下商品销售的须经品牌总经理或其授权人审批并报财务总监签批。 第五条所有商品调价必须由品牌事业部在决定调价的前一天临近营业终了时,才可以将相关调价信息通知至运营中心,运营中心相关人员应尽快知会店铺人员。(需提前将调价通知信息知会商场配合做商场系统调整的除外) 第六条特价商品的范围: (一)滞销商品:所有品牌季节性商品上市60天,销售数量排名后30位的商品,非季节性商品上市90天,销售数量排名后30位的商品,(注:品牌总经理确定的形象款和长青款不纳入此范围)。 (二)严重断码、断色库存数量低于20对,且研发部门不再生产补货的鞋品。 (三)有瑕疵但不影响销售的商品。 (四)品牌事业部认为需要清理的其他库存商品。 第七条赠送活动中商品价格折扣系数换算方式为:折扣系数=购买商品金额/(购买商品金额+赠品金额)。 第八条运营中心无权对上市60天内季节性商品,上市90天内非季节性商品的所有品牌商品进行任何价格调整。若确实有需要调整价格,必须经品牌事业部总经理或其授权人审批。 第九条特别推广商品的价格调整可由品牌策划、物流或运营中心提出调价方案,报品牌总经理审批方可执行。 第十条所有商品价格调整须由品牌总经理或其授权人审核,由本办法规定的授权人审

商铺定价方法

1、成本加成法(成本财向定价: 定义:是指开发商按照所开发物定的成本,加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。 计算公式:物业售价=单位成本x(1目标利润率)+ (1—税率)。 利弊:用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格,因开发商对成本的了解要比对需求的了解多,所以这种定价方法可以简化定价过程,物汪售价更容易被确定。但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报,因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格,可能导致销售不利。 2、租金参照法(需求导向定价): 投资回报率计算过程:由于投资商业物定所需的资金较大,多数人会选择向银行贷款,现时商业物业的贷款额度一般这6成10,10 期贷款的年利率为5.76%。以购买一个100万元的底商为例,首付40万元,贷款60万, 每月需要还贷0.6589 万元。假设该物业月月租金水平为1.5 万元,每年物业管理费为2 万元,估计物业空置期为一个月,那么,每年净收入=1.5 X 11 —2=14.5 万元,得出投资回报率=(14.5 —0.6589 X 12)- 40=16.48%。 定义:租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。例如,某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月,根据市场情况,投资底商的回报率应不底于15%,可以计算出该项目底商的销售均价应不高于100X12-15%=8000(元/ 平方米)。 利弊:该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。这种定价格方法是依据购 买者的投资回报来确定,充分考虑了市场需求,因而更被投资者所接受,造成物业的火爆销,但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润,甚至有可能造成亏损。 3、随行就市定价法(竞争导向定价)定义:是以该地区同类物业的价格水平来确定售价,采用这种定价法,项目售价是以竞争对手的价格为定价基础,并做或商或低的小幅度调整,而较少考虑产品成本和市场需求;这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价,属于一种中价策略,既可以为开发商带来较合理的利润,又使购买者的投资回报有一定的保障。 目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同,开发商会采取不同的销售模式 只售不租模式 定义:只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者,不负责该商铺的招商,由投资者自行使用。 直接销售商铺,对投资者而言,可以自由使用该商铺,可出租给商家亦可自己经营,灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离,开发商只管卖不管租,小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面,规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多,业态互补性不够,整条商业街的商业聚客能力不足。 长期返租模式 定义:返租销售也叫售后包租、售后回租,是指开发商在出售商铺时与投资者约定,在出售后的一定年限内,由开发商以代理出租的方式进行包租,或者直接承租经营使用,包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短,可分为长期包租和短期返租两种方式,其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限,一般以十年、十五年为常见。采用长期包租销售模式的商场往往是找个大商家租赁,将铺位分割成蚂蚁铺,然后以年回报率8%,带10 年租约返租销售。由于大商家采用的是统一收银、开放式大卖场经营,业主基本在商场内找不到自己的铺位,这种商铺被称为“虚拟产权式商铺”长期包租的销售模式,小业主在前10 年内的投资回报相对有保障(前提是返租期内开发商遵守承诺、大商家持续经营),但返租期过后,由于业主找不到自己的铺位,接受不了大商家的低租金,投资收益将完全失去了保障。对于长期包租销售的商铺,一旦发展商经济实力不强,在大商家支付较低租金的情况下不能支付小业主的回报,就会出现发展商拖欠回报的现象。

产品价格管理制度

产品价格管理制度 一、目的 为了使产品定价科学化,制定流程规范化,特制定本制度。 二、影响产品定价的因素 1、企业的营销目标 与产品定价有关的营销目标有:维持企业的生存、争取目标利润的最大化,保持和扩大产品的市场占有率等,不同的目标决定了不同的定价策略和定价技巧 2、产品成本 产品成本是产品价格的最低限度,产品价格必须能够补偿产品生产、促销和分销的所有支出,并补偿总公司为产品承担风险所付出的代价。 3、企业营销组合策略 定价策略应与产品的整体设计、销售和促销决策相匹配,形成一个协调的营销组合。 4、市场需求 产品成本决定产品价格的最低限度,市场需求决定了产品的最高价格。 5、顾客的考虑 产品定价时必须了解顾客购买产品的理由,并按照顾客对该产品价值的认知作为定价的重要参考因素。 6、竞争因素 应参照竞争对手的产品价格,以保证产品的销售。 三、产品定价流程

1、财务部会同市场中心、运营中心、营销中心及其相关部门人员收集成本费用数据,计 算产品生产的各种成本和费用,包括生产总成本、平均成本、边际成本等。 2、市场中心对市场上的同类产品进行价格调研分析,主要包括生产厂家、产品型号、市 场价格、销售情况、顾客心理价位等方面,尤其是本公司竞争对手的情况。 3、市场中心会同营销中心对新产品的销量进行分析预测,综合考虑各种定价因素,并结 合公司的实际情况和营销组合策略,提出新产品的几种定价方案。 4、由市场中心组织,销售中心、财务部、运营中心等部门参加,会同公司高层最终确定 产品价格。 产品价格调整制度 一、提高价格 提价的原因如下表所示: 二、降低价格 降价的原因如下表所示:

商铺价格的因素决定

商铺价格的因素决定 商铺价格的因素决定提要:内部收益率(IRR)是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率,也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比 地产e网 商铺价格的因素决定 在北京,开发商对住宅底商定价的时候,主要参考住宅价格,一般来说,商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等,当地的商铺价格基本是住宅价格的5~10倍,甚至更高。以柳州为例,当地的水景住宅销售价格每平方米不到3000元,一般商品房价格每平方米2000元出头,但商铺的价格基本在每平方米3万元,有些甚至达到5万多元。 那么,商铺的价格到底由哪些因素决定,其定价的依据是什么?虽然按照经济学的理论,开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格,但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看,投资人有自己的投资期望,对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此,我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。 城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素 影响商铺价格的定性指标可能有很多,但是定量依据指

标只有一个,那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候,会首先调查项目周边的租金水平,根据这个城市商铺投资的资本化率(也就是我们一般讲的投资回报基本水平)决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平,由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。 对任何一个城市而言,由于级差地租因素,城市中心商业区和其它区域的商铺租金肯定是有差距的,关键是差异大小的问题。对中小型城市而言,中心商业区只有1~2个,导致商业区与其它区域的租金差距非常大,从而使商铺的销售价格非常高;对大城市来说,不仅有市级商业中心区,还有区域商业中心以及社区商业中心等,相对于小城市而言,其租金的差异不是特别大。因此我们可以说,开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。 城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素 中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段:城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即:竞争力=生产力╳流通力。在生产相对稳定的条件下,流通力成为决定因素。流通力小于1,不仅本地生产能力无法实现,而且内外交流堵塞,这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1,不仅可以弥补本地生产能

门店商品管理规定

门店商品管理规定文件排版存档编号:[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]

门店商品管理办法一.职责 1.商品部负责建立商品组织结构表,引进新品及淘汰滞销商品,制定商品价格,完成商品部门毛利及销售指标,进行商品促销活动的谈判和组织,DM品项的选择与优惠条件的谈判,与供应商进行退换货商品的洽谈。 2.营运部。各门店负责商品的续订货,直送.直供商品的收货,商品的陈列.销售及办理顾客退换货手续。 实施办法 1.各门店应有明确的商品配置表,根据各门店陈列面等具体情况,由公司商品管理部确定公司各门店的商品配置,并建立商品配置档案,在品项调整时及时调整。 2.各门店根据商品配置表确定商品的陈列,明确每个单品的陈列位置,建立商品陈列档案并完成商品陈列图,在品项调整时及时进行调整,以便对商品进行管理。 3.各门店对商品配置表中的商品必须陈列.销售继续订货,配置表中商品门店未陈列的,对主管课长处以一个品项20元的罚款,并限制改正。 4.门店各商品大类中小类销售后五名(或连续一个月无销售)的商品,在确认该商品无销售前途的情况下,由门店整理后填写【门店商品淘汰建议表】交公司商品部,由商品部负责予以清场,并引进同数量.同属性的新品,因季节及形象滞销商品可适当安排。 5.商品部应有合理的新品引进及商品调整计划,引进新品时必须清退同属性商品中同数量的滞销商品,确保各门店商品结构的合理性和稳定性。

6.商品部应将新品到货和滞销品清场计划及时通知门店,以便门店进行安排。7.各门店对商品部新品引进工作应积极配合.大力支持,及时订货,及时出样陈列促销,及时将销售情况反馈商品部。 8.门店可根据本店实际情况和顾客反馈提交新品要求。对门店所报的新品引进需求,采购应在二日内予以答复,告知门店处理结果,商品部未及时答复的,每次对相应采购处以50元罚款。 9.门店及商品部应共同努力,解决缺断货现象,必须保证公司各门店的AB类商品缺断货率小于5%。 10.门店应根据库存销售情况.供应商送货情况及最小订货量下订单,以保证供应商安排送货,确保门店不缺货。 11.对于暂时缺货的商品不允许拉排面,应设立缺货指示牌。 12.供应商不送货造成缺货的商品,门店应及时通知采购,由采购负责解决,采购应在十二小时内答复,未予以解决的,对相应采购处以50元罚款。13.若门店缺货商品是由于门店未下订单的,由门店相应主管承担全部责任,每一品项对主管处以50元罚款,店长处以20元罚款,并限期改正。 14.门店已下订单的缺货商品,且门店已及时通知采购,而采购无予以及时答复.解决的,对相应采购处以50元罚款,并限期改正。 15.季节性商品由采购根据季节设定订货及销售时期,对季节性商品的订货及销售时期进行确定,以利门店订货及退货,未设定季节性商品订货及销售时期进行确定,以利门店订货及退货,未设定季节性商品订货及销售时期的,对相应采购主管处一个品项20元的罚款,并限期改正。

商铺定价的依据

商铺定价的依据 开发商对住宅底商定价的时候,主要参考住宅价格,一般来说,商铺价格是住宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等,当地的商铺价格基本是住宅价格的5-10倍,甚至更高。以柳州为例,当地的水景住宅销售价格每平方米不到3000元,一般商品房价格每平方米2000元出头,但商铺的价格基本在每平方米3万元,有些甚至达到5万多元。 那么,商铺的价格到底由哪些因素决定,其定价的依据是什么?虽然按照经济学的理论,开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格,但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看,投资人有自己的投资期望,对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此,我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。 城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素 影响商铺价格的定性指标可能有很多,但是定量依据指标只有一个,那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候,会首先调查项目周边的租金水平,根据这个城市商铺投资的资本化率(也就是我们一般讲的投资回报基本水平)决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平,由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。 对任何一个城市而言,由于级差地租因素,城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的,关键是差异大小的问题。对中小型城市而言,中心商业区只有1-2个,导致商业区与其他区域的租金差距非常大,从而使商铺的销售价格非常高;对大城市来说,不仅有市级商业中心区,还有区域商业中心以及社区商业中心等,相对于小城市而言,其租金的差异不是特别大。因此我们可以说,开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。 城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素 中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段:城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即:竞争力=生产力+流通力。在生产相对稳定的条件下,流通力成为决定因素。流通力小于1,不仅本地生产能力无法实现,而且内外交流堵塞,这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1,不仅可以弥补本地生产能力的不足,而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置,可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就,并不在于它的生产优势,而在于强大的流通力;我国的香港之所以成为国际大都市,被评为亚洲最佳商业城市,也是因为其第三产业的发达。 而流通力的发达程度和第三产业的发展状况,将直接影响当地商铺租金和销售价格,浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高,就是因为当地已经形成的各种规模和市场,不仅影响到全国,而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域,因为流通力的差异,商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸,因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口;而中关村已经形成的电子市场其市场覆盖华北、东北等市场,所以,小商铺才能卖出14万/m2(套内面积)的天价。 所以,开发商在给商铺定价的时候,还应结合项目的实际情况,即使同一个项目

门店的价格管理制度

门店的价格管理制度 1. 0 目的为明确和规范门店价格管理及变动工作,特制定本管理规定。 2. 0 适用范围本规定适用于公司各门店价格管理及变动工作。 3. 0 职责 每层别负责监督和检查下级的巡店工作。 4. 0 工作程序 4.1价格标签、POP 是体现门店商品价格信息的载体,是顾客了解商品信息的最直接 的媒介,同时也体现出门店经营的特色、理念。整齐、统一、规范的POP 可以加强顾客对商品信息的了解,刺激卖场的活性,促进销售。价格管理是值班经理每天必行的重要工作。 4.2 价标签的管理 4.2.1商品价格执行的是公司的统一价格,人民币明码标价,连锁店不得擅自更改 商品价格。 4.2.2标价签包括:小标签、大标签、特价标签、打价纸标价签、热敏纸标价签及 POP 等。 4.2.3一货一签、商品标价标明有商品名称、规格、单位、产地、等级、价格、物 价员等内容。 4.3 标价签标价标准 4.3.1 干货区标价签应放在商品单品左边第一个位置标价槽上,与商品陈列左端对 齐。 4.3.2 盒装商品标价签统一贴在正面的左上角。 4.3.3袋装商品标价签统一贴在扎口处。 4.3.4商品标价签要与商品一一对应,新商品上架或货架调整时要及时贴上标签。 4.3.5特价商品要作明显特价标识或作突出陈列。商品实际价格要与电脑、收银 机、电子秤、标价签相符。 4.4 POP 管理 441 POP的种类、功能 1)特价品POP、强调突出价格。 2)说明用POP:商品特性、功能、料理、介绍或SP活动告知、告示等。

3)营造气氛POP:节庆、周庆、季庆、特卖活动营造。 4)指导指示POP:引导指示。如:入口、出口等。 4.4.2 POP摆设要点 1)主通道堆头要求统一悬挂大张的POP( 800mm*550mm),底边 高度以1.7米为宜,每张只能书写一个品种,双面书写,且价格大小须 占POP纸张的2/3; 2)其它堆头悬挂小张POP( 460mm*350mm)或放置三角POP (300mm*180mm),悬挂POP顶端高度以1.8米为宜; 3)货架商品标价用90mm*38mm 标价签;特价采用145mm*118mm 黄色特价 牌; 4)端头架专用POP( 825mm*390mm)高度离架顶30公分为宜; 5)场外POP规范:门口不锈钢站牌用1070mm*760mm黄色底大海报纸或黄底 海报纸。 6)POP的摆放避免挡住商品,以免影响商品销售。 7)告知性POP要张贴在正门左、右侧的玻璃门,墙或宣传栏上。 4.4.3 POP注意事项 1)特价、说明POP内容必须与陈列商品一一对应; 2)特价POP要突出价格的书写,并注明特价时间; 3)说明性POP在颜色使用上必须显眼,具有刺激作用; 4)不得悬挂肮脏、破损、过期的POP; 5)POP书写忌潦草或有错别字; 6)立柜、岛柜商品POP不能用水性笔书写,避免受水气影响晕开,造成POP 形象受损; 4.5 变价规程

租金定价方式

层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式 1. 影响商铺定价的12个因素 2. 商铺租金定价的参考原则 3.租金定价方法

4.租金定价公式 (1)根据项目的建设成本,目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模,设定期望的销售总额。如:Y亿元。 (2)凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别,通常取系数为100%;第二层次之,根据项目的具体情况取小于100%的系数值,系数值的大小取决于项目的人流导向系统,商铺的规划布局,周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小,地下层别亦如此。 (3)计算各层别的权重系数。 公式一:系数X销售面积(建筑面积)=权重系数 (4)计算总权重系数。 公式二:∑权重系数=总权重系数 (5)计算层别总价和层别均价。 公式三:(目标销售总额÷总权重系数)X层别权重系数=层别总价

公式四:层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价 (6)在得出各层别的总价和均价的前提下,具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下: 根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价,设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%,根据不同因素的变化递减。 计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。 公式五:商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数 依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。 公式六:∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数 计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。 公式七:(层别计算销售总额÷层别总权重系数)X具体商铺权重系数=具体商铺总价 公式八:具体商铺总价÷具体商铺销售面积(建筑面积)=具体商铺销售单价 至此,商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的,而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。 【租金定价案例参考】 项目价值评价表

如何评估店铺价值

如何评估店铺价值 经常被问及这样的问题:这个铺值多少钱?其实这个问题的答案不在任何专家或发展商那里,也许投资人应当自己去做一些小的研究,答案就在我们自己的手中。 商铺属于生财工具,一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱,这样才能保证自己的回报长期稳定可靠,因为没有人愿意赔本租场地的,所以必须研究各种行业的成本模型。 我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位,首先应当去了解周边服装铺的经营状况,比如衣物的档次、每周的出货量、顾客的种类等等。 一般而言,场地成本占其总成本的1/5至1/4.对于一个10平方米的服装铺而言,若平均单件价格为100元,每周出货约30件,那么每日的营业额为430元,考虑每年四个月的淡季营业额对折,所对应的单位营业额为36元/平方米/天。按照1/5的场地成本、8年的物业投资回报期计算,净售价应当为21024元/平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。 当然,刚才的算法是静态的,适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了,必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量,存在较多的不确定因素。在这样一个短小的篇幅,不能尽言详细的方法,但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区,再考虑新地区的建设周期,毕竟消费模式不会有大的差距。

评估商铺的价格,也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍,因为即便是同样地区的商铺,可能因为适用于不同的经营种类,就导致价值的迥异。 什么是好的商铺物业? 具有如下特性:适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。 好的商铺一般具备如下特性:适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上,一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺,商业街带来天然的人流量,甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……事实上,一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资,能够进入市场流通的较少。 应当认识到,能够在市场以出售形式换现的商铺,往往已经属于第二流的品种,投资的时候才应当慎之又慎。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的,所以底铺远远好于在楼上的铺位;同时,要区分人流的种类,休闲人流的价值要远远高于交通人流,前者如商业中心、娱乐中心,后者如地铁通道等。 人气也是另外一个重要指标,要看看周边商业是否已经或者预期成势,周边是否有重要的顾客来源等,值得提出的是,狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多;商铺平面结构也很重要,一方面要有较宽的门面接触顾客,另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。 现在,较多出售的位于商厦内部的分割铺位,笔者认为,这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部,会受到商厦管理

商铺定价方法

1、成本加成法(成本财向定价:? ?定义:是指开发商按照所开发物定的成本,加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。 计算公式:物业售价=单位成本?×(1目标利润率)÷(1-税率)。 利弊:用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格,因开发商对成本的了解要比对需求的了解多,所以这种定价方法可以简化定价过程,物汪售价更容易被确定。但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报,因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格,可能导致销售不利。?? ???2、租金参照法(需求导向定价):? ?投资回报率计算过程:由于投资商业物定所需的资金较大,多数人会选择向银行贷款,现时商业物业的贷款额度一般这6成10,10期贷款的年利率为5.76%。以购买一个100万元的底商为例,首付40万元,贷款60万,每月需要还贷0.6589万元。假设该物业月月租金水平为1.5万元,每年物业管理费为2万元,估计物业空置期为一个月,那么,每年净收入=1.5×11-2=14.5万元,得出投资回报率=(14.5-0.6589×12)÷40=16.48%。? ?定义:租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。例如,某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月,根据市场情况,投资底商的回报率应不底于15%,可以计算出该项目底商的销售均价应不高于100×12÷15%=8000(元/平方米)。 利弊:该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。这种定价格方法是依据购买者的投资回报来确定,充分考虑了市场需求,因而更被投资者所接

受,造成物业的火爆销,但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润,甚至有可能造成亏损。?? ??3、?随行就市定价法(竞争导向定价)? 定义:是以该地区同类物业的价格水平来确定售价,采用这种定价法,项目售价是以竞争对手的价格为定价基础,并做或商或低的小幅度调整,而较少考虑产品成本和市场需求;这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价,属于一种中价策略,既可以为开发商带来较合理的利润,又使购买者的投资回报有一定的保障。??? 目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同,开发商会采取不同的销售模式 ?只售不租模式? 定义:只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者,不负责该商铺的招商,由投资者自行使用。? 直接销售商铺,对投资者而言,可以自由使用该商铺,可出租给商家亦可自己经营,灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离,开发商只管卖不管租,小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面,规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多,业态互补性不够,整条商业街的商业聚客能力不足。 ?长期返租模式? 定义:返租销售也叫售后包租、售后回租,是指开发商在出售商铺时与投资者约

商铺租金定价法则之市场定价法

商铺租金定价法则之市场定价法 商铺租金定价法则之“市场比较法” 本文从租金价格体系.项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤,手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。 市场比较法一:租金价格体系分析 第一步确定竞争项目租金价格示例项目周边街道及繁华街道租金如下:名称街道1 街道2 街道3 街道4 平均租金40元/㎡/月35元/㎡/月60元/㎡/月60/㎡/月 第二步确定影响市场比较法定价的因素根据本项目周边地区的市场调查,同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素,综合分析确定。 在参照体系的标准上,采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”,具体比较如下表:项目权重本项目街道1 街道2 街道3 街道4 平均租金(元/㎡)PZ=X P1=40 P2=35 P3=60 P4=60 地理位置1257587 交通情况964666 商业氛围1445498 人流量情况1144476 车流量情况755555 建筑外观644233 项目规模642233 停车位643334 经营管理863333 经营商实力信誉854355 未来发展1386677 合计100 Q=55 Q1=47 Q2=43 Q3=59 Q4=57 注:1)以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。 2)本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。

第三步确定修正后各相关项目的价格PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ为租赁均价)P1 =(55/47)*40=42.55P2 =(55/43)*35=44.76P3=(55/59)*60=55.93 P4 =(55/57)*60=57.89 各相关权重取值为WZ W1=25% W2=25% W3=25% W4=25% PZ=∑PIWI 租价:PZ=50.28 注:通过各种指标基数,对比和参照,租金标准应该为50.28元/㎡/月。 以上也只是制定租金的一种方法,只能做为参考,还有要考虑租金返祖,利用销售价格.回报率来反推的方式也是可行的。 市场比较法二:商业项目价值评价 第一步制定项目价值评价表序号评判因素权重评定分值分值项目1 项目2 项目3 项目4 本案 A 周边环境 (小计) 3020.6723.67232422 A-1 商业位置5344.3344 A-2 交通便利度53.674.334.334.334 A-3 周边房屋素质543.673.6743 A-4 周边居民质素543.3333.333 A-5 人流52.674.333.3344 A-6 车流53.3344.334.334 B 规划及建筑 (小计) 2018.331210.331417 B-1 整体规划43.672.672.3333 B-2 外观建筑风格43.672233 B-3 建筑空间规划32.6721.6722 B-4 停车位(便利大小)331.6711.673 B-5 主题广场 32.671.671.672.333 B-6 动线组织32.6721.6723 C 配套设施(小计) 2013.6710.339.6712.3317 C-1 公共配套设计 432.331.672.673 C-2 无障碍设计42.3321.672.333 C-3 导购设

商铺租金制定方法

商铺租金制定方法 前段时间有几个朋友向我咨询了商铺的租金是怎么来制定的问题,当时也只是大概的说了一下,毕竟在电话里一下子也说不了那么多详细的细节。所以这几天也在整理了一下思路和一般的操作方法,当然这个也只是我个人的观点,也希望多多提出不同的看法来探讨一下。 租金分为合同价格和策略价格,我们笼统的合称二者为市面价格。租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分,往往是销售价格定价的先导和依据。制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话,那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10%。对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事,我在实际运作中这种定价也比较容易把握。如果出现策略价与合同价的较大误差,主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的,比如对需方(商家)的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度。当然也要去研究商业的经营的项目的利润模式及是否符合购物中心的需求。 而商家所需面积的大小与租金成反比,商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。需要说明的,商家品牌的评估并无实际意义,在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行

客户分析和定位,同时进行客户分类和分档,并提供客户名单,圈定客户范围,而且要细到客户来源、客户品牌等。这有点类似现在流行的一种说法——定单式商业地产,只是我们可以把客户分解的更细。 商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的,如果价格系统制定的越合理那对价格系统产生的影响就越小,甚至随着你的策略价格调整而产生变化,这是良性有序的。一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响,小商家则越晚越不利;而市场反应差的则越晚越可能获得诸多优惠,甚至有可能“择死鸡”。 当然商业地产项目的营销也好、运营也好受很多因素影响,到了项目中期,运营战术(招商技巧)的运用会有非常重要的作用。这也是以科学合理的价格系统作为实战的基础保证。举个例子,做过招商的朋友都有这样的经历,商家会不约而同的采取观望或拖延的战术,你如果贸然主动降价可能收到相反的效果吓跑商家,而高手的会灵活应用不同的战术逼其就范,如释放其竞争对手的谈判信息等,让其产生“囚徒困境”,很快就会顺利洽谈下去。说走题了,这个是谈判技巧的问题。 但是价格系统的不完善、误差较大那么就会出现很多变化了,一些不确定因素甚至会打破系统的平衡。再好的高手也只能搞得定一单二单,搞不定全部,后果也是很可怕的。

商铺定价原则及一般方式

心之所向,所向披靡 商铺定价原则及一般方式 2007-6-25 23:48:00 1、通过两个方面来定价: (1)、投资回报的反推,基本以10年为回报周期 (2)、市场比较法,以市场可类比项目基准价格,再与自身项目进行比较分析,如地段、商业氛围、单体设计的合理性 2、长春有一个项目(为二层)的定价,一层:二层=1:0.5 3、他们的推广策略:一层与二层联体推出,不单独销售一层。遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习 惯都有关系 商铺定价的几个参考: 1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5---- 2.5倍; 2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价; 3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类

别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格. 商铺定价的一些参考原则: 1.一层,二层的层差范围在25%-----40% 2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高 3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低 4.价格同商铺面积成反比 执行建议: 1.一拖二式的销售 2.带租约式的销售 3.返租销售 4.统一售后商业物业管理,统一招商 5.作好销售控制 定价方法参考 1、投资回报率法 投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年,然后按10-15年的租金收益来定售价,比如是15年能租到40万,那就定40万。 2、周边价格参考法 周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价,进行各项对比参数的调整,你的项目有可能高于其他项目,也有可能底于其他项

购物中心租金定价方案

购物中心租金定价方案 根据商圈租金水平、厂商承受能力,购物中心投资回报不同,购物中心租金定价可考虑以下四种法: 租金水平类比法:以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法:以厂商的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利,购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前,通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法:以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。 项目成本定价法:以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。 接下来我们将以租金水平类比法为例,详解某购物中心租金测算方案(方案制定于2016年5月) 一、基准价格设定 1、基准价格 为科学设计本项目租金体系,须以本项目一楼的平均租金价格为基准,来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格 以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的,餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、某项目租金水平分析 1、市区一层街铺的租金水平 2、影响租金水平的关键因素 供求关系:价格的决定因素 销售业绩:价格的支撑因素 综合成本:价格的成本因素 可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素,

并作加权分析:

租赁项目类比价格: 结论:采用租金水平类比法,本项目1层室内的套内面积租金水平为: 三、某项目租金价格 1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系,通常为二楼为一楼租金水平的65%,三楼为一楼的50%,四楼为三楼的75%,负一楼为一楼的40%,根据以上综合分析,并依照各楼层的业态规划,本购物中心的租金定价建议为:(以实际面积计、单位:元/㎡/月) 2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣,在达到平均租金的情况下,根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右,厘定各楼层区间的租金价格带。 3、根据以上考量,本项目的租金价格体系如下: (以实际面积计、单位:元/㎡/月)

销售店面管理制度

销售店面管理制度 一、店面员工工作程序 1.更换工作服,佩戴工牌,打卡签到; 2.参加班前会,了解公司的规章,信息以及面临的问题; 3.进入工作现场,各部门分配工作; 4.清理自己负责区域的卫生; 5.逐一检查货架,确保整齐,安全; 6.整理货架,确保整齐,安全; 7.准备好足够的购物车,购物篮及相关工具; 8.微笑服务,隔三米向顾客问好; 9.同事之间协调工作,轮换工作; 10.不断整理货架,补充商品; 11.将散放与各区域的商品归回原位; 12.处理破损索赔商品; 13.做好楼面卫生; 14.做好交接班记录; 15.夜班员工,工作分派。 二、商品布置,陈列,销售 1.一般商品的陈列 (1)分类清晰; (2)价格从高至低顺序排列; (3)高价商品放在主信道附近; (4)展示面统一,整齐; (5)重和易碎商品应尽量放置在下层。 2.新奇商品的布置 (1)整个货架或几个卡板布置同一促销商品; (2)商品交叉布置; (3)连续进行为时几周的专销货展销。 3.货架头商品布置 (1)销售量很大的商品; (2)新奇商品; (3)销售呈上升趋势的商品; (4)季节性商品。 4.店内商品补充 (1)将较少卡板上的商品移到较多卡板上; (2)一种商品快售完,且存货不多,则安排其它商品;(3)热门商品在收货后应尽快陈列出来; (4)应尽量节省人力,时间。 5.店面整理 (1)随时保证店面干凈,整洁及清晰的面貌; (2)了解哪些商品已大量销售,哪些已无存货; (3)哪些商品须添加或调货;

(4)扔掉空箱,整平商品表面一层(先进先出原则); (5)错置商品的收集。 (2)商品的计算机库存显示为负数,但店内仍有该商品在销售; (3)商品无销售报告。 8.破损控制 (1)不要将商品扔至垃圾堆或压在卡板下; (2)扔掉的商品需征得管理人员同意; (3)严格执行操作流程(验收,陈列,温度,保险)。 9.退货给供货商 (1)商品滞销或过季,供货商应同意将有关商品退货; (2)程序:1)退货商品送至索赔办;2)楼面人员将有关商品撤出。 10.相关标准 (1)卡板使用标准:1)不得有破损的卡板上至店面;2)横梁坚固,不破损摇晃;3)保持干凈不得将卡板站立放置或在卡板上站立。 (2)货架头的标准:1)货架头60%布置新奇商品,40%布置大量畅销上官;2)同类商品不应放在相邻货架头;3)时刻保持丰满且整洁。 (3)清洁标准:1)全部售货区域保持干凈,任何时候都要做到无灰尘,垃圾及其它残破的东西;2)所有货架及商品都不能有灰尘。 连锁分店管理标准 一、店面管理标准 1.控制区域 现金办,收货办,索赔办,顾客服务处,存包处,防损部办公室等为控制区域,非相关工作人员不得随便进出。如因工作需要,应征得批准。员工不得将外来人员带入控制区域内。 2.店面清洁(1)维护店面的清洁,任何人不得随地吐痰,乱扔垃圾。 (2)员工有责任维护辖区内的清洁卫生,随时清洁地面,货架,柜台和商品。发现地上有烟头,杂物,垃圾等马上清除。 (3)溢出物:对任何溢出的液体,如油迹,水渍等应马上清除。 (4)所有的玻璃柜台,玻璃隔板等应每天用清洁剂清洁,任何时候不得有污迹,手印等。 (5)收款机计算机键盘,显示器,扫描仪等应每周清洁一次。 (6)所有的购物本在进入商场之前,应清洁干凈,不得带有水渍。 3.店面安全 (1)商品摆放应安全,员工应随时检查所管辖区域的商品是否安全。 (2)商品不得堆放在信道中,阻碍交通。 (3)未经批准,不得在商店中使用电器,如电炉,热水器,烤炉等。 (4)所有地面上的绊脚物,如电线,绳索等应用保护装置及提示标志。 (5)商店内禁止使用明火,如吸烟,点蜡烛,烧焊等。 (6)未经培训考核,不得随便操作机器设备。 4.公共区域 公共区域包括:员工休息室,员工更衣室,员工饭堂,卫生间等区域。在任何时间里员工都有责任维护公共区域的清洁卫生。 (1)不得随地吐痰,扔垃圾。 (2)为了你的安全,请不要站在马桶上。 (3)员工用餐后,应将桌面上的剩菜清除干凈,并将椅子摆放整齐。 (4)所有的私人物品应存放在员工的存包柜中,上班时间不得将私人手袋,手机等带入商场中。

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