房地产金融与投资期末作业

昆明理工大学房地产融资现状及对策研究

学院：土木工程学院

专业：工程管理专业

班级：

姓名：

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指导教师：

2014年1月2日—8日

房地产融资现状及对策研究

摘要：房地产企业融资是一项由诸多复杂因素构成的活动, 作为高风险，高投入，高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提，因此融资能力对房地产企业至关重要。本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存的一些问题，做了一定的分析，提出了一些有效的对策与思路，这对于我国房地产企业今后的融资问题有一定建设意义。

关键词：房地产企业；企业融资；融资现状；问题分析；研究对策；

1 我国房地产企业融资现状

随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台，金融业门槛逐步加高，再加上土地招头标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。

1.1房地产企业资金的主要来源是银行贷款

从2008年起，房地产就不断的增长，开发资金也相应取得相对较大程度增长，大约有60%来源与银行贷款，房地产企业对银行贷款的依赖程度很大。

1.2 房地产企业融资渠道逐步走向多样化

房地产企业属于资金密集型行业，融资对房地产企业的生存和发展起到至关重要的作用，房地产企业更加如此，而从上面的分析不难发现，间接融资——银行贷款仍是企业融资的主要方式，但受政策影响，房地产企业已经达成了一个共识：需要大笔资金投入的房地产行业，融资渠道已经成为发展的瓶颈，只有通过融资方式多样化才能更好，更彻底的解决融资问题，如从间接投资走向直接投资。

2房地产企业融资面临的问题

2.1直接融资比重偏小，各种融资方式具有局限性

改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格式，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的

态势。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不公道。贸易银行进步了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不答应存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。

2.2银行贷款方式及金融创新太少

房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长，投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金只要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少，融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓展和创新。

2.3相关法律法规不完善

相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操纵困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。

2.4对房地产融资的限制因素太多

对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道----银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理，

房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。其次其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。

3拓展房地产融资渠道的意义及前景

房地产业是资金高度密集型的行业，开发投资规模大、周期长、风险大、收益高等特点使得房地产业需要的资金量巨大，融资对房地产业的作用尤为突出。而传统的融资方式和渠道己经很难满足如今房地产业快速发展的资金需要，使得房地产企业面临着资金严重短缺。企业迫于资金压力纷纷探求新的多元化融资渠道。所以如何拓宽房地产的融资渠道，使各方都能获得较好的回报，成为房地产企业共同关心的问题。在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的的多元化融资体系，传统融资方式和创新融资方式并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作开拓新的融资渠道，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化等构建房地产业融资渠道多样化的体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度上和机制上给与足够的保障，不断健全规章制度和法律体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持，使我国房地产业走向一个新的高峰。

4房地产企业融资对策

4.1 通过吸引股权投资，扩充自有资金

自有资金是一个企业生存和发展的基础。首先必须有充足的自有资金来支持各整个企业的良性运作，然后才能受到外部投资者的青睐。扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累，这就要求工资通过项目开发和经营，逐步增加积累，把企业逐步有小做大；另一方面，外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金。外部投入主要包括两种方式：以使其与原有股东增加投入；而是新股东加入企业。这两者同样建立在投资者对企业发展前景的良好以气之上。

4.2 推行融资租赁方式

融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收进收回所有权。建立抵押资产治理公司主要是对抵押物的所有权进行

处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金题目，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。

4.3 吸引海外资金

很多外资银行，包括德意志银行，美国雷曼兄弟，澳大利亚麦格理银行，渣打银行，等等，利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会，积极参与中国的房地产行业。只要房地产企业本身有一定的实力和信誉，项目前景又看好，争取外资银行的贷款完全有可能。

4.4 建立长期投资基金组织

房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是产业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应鉴戒市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。

总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策答应条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。

参考文献

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