某地商品住宅市场分析报告

中国房地产指数系统2006年季度监测报告天津商品住宅市场监测报告

中国指数研究院

中国房地产指数系统

2006年7月

第一部分：商品住宅市场季度运行概述

本部分对宏观经济运行、新增供应特征、市场交易状况、重点区域最新状况、最新购房意向需求调查结果、季度广告投放监测结果、土地市场最新变化、最新政策动向和市场热点进行概要分析。

1. 宏观经济

2. 市场供应

3. 市场交易

4. 市场需求

6. 土地市场

第二部分：商品住宅市场新增供应分析

本部分对季度内新批准预售住宅的数量、规模、区域分布、环线分布、产品价格特征、户型特征等供给状况分别进行重点分析。

1. 供应总量

2. 户型

3. 单价

5. 区域新批准

6. 环线分布

7. 产品特征

第三部分：商品住宅市场季度交易分析

本部分对季度内预售登记住宅的数量、规模、区域分布、环线分布、价格特征、户型特征、供求对比状况、价格走势等交易状况分别进行重点分析。

1. 总体分析

2. 区域对比分析

3. 供求对比分析

4. 价格走势分析

第四部分：板块商品住宅市场分析

本部分在对板块区域市场进行整体发展历程进行回顾的基础上，从供给与需求两个角度分析区域市场季度运行状况，分析商品住宅价格走势，揭示区域商品住宅市场特征。

1. 区域市场概述

2. 区域商品住宅市场运行分析

3. 区域商品住宅市场特征分析

3.1开发特点

3.2产品特点

3.3需求特点

4. 区域商品住宅价格走势分析

第五部分：商品住宅季度销售TOP10分析

本部分主要对商品住宅季度销售TOP10的销售额、区域分布、交易户型分布、交易单价分布，交易价格分布、需求特征等进行分析。

1. 住宅销售TOP10销售额

2. 区域分布

3. 交易户型分布

4. 单价分布

第六部分：最新购房需求调查分析

本部分购房需求调查数据来自每季度房展会现场随机抽取的500个左右样本。报告主要分析天津市消费者目前阶段的购房计划、需求特征和偏好、购买力、对行业的未来预期等问题。

1. 主要结论

2. 调查背景

2.1调查时间及地点

2.2调查目的

2.3调查方式

2.4调查范围与对象

2.5抽样方案

3. 调查结果

3.1购房计划及用途

3.2价格态度及预期

3.3目前居住情况及满意程度

3.4购房影响因素及区域选择

3.5产品需求特征

3.6价格需求特征及支付能力

3.7触媒特点

3.8相关性分析

4. 样本背景资料

4.1年龄

4.2受教育程度

4.3家庭特征

4.4职业

4.5家庭年收入

4.6出行工具

第七部分：最新土地、政策、热点分析

本部分对最新土地市场变化、土地交易特征，最新政策走向及其对房地产市场供求、价格和上下游资源的影响进行重点分析，并监测最新市场热点，紧扣房地产市场的最新动向。

1. 土地市场分析

1.1土地供应分析

1.2最新土地信息

1.3最新土地交易特征分析

1.4土地市场发展趋势

2. 最新政策分析

3. 最新热点分析

附录：2006年天津市季度商品住宅市场主要数据

本部分为季度商品住宅市场交易、供给数据进行统计，商品住宅成交数据、商品住宅批准上市数据等。

附录1：商品住宅成交数据

附录2：商品住宅批准预售数据

内容以北京一季度北京住宅市场监测报告中的板块商品住宅市场分析为例

朝青板块商品住宅市场分析

京东第一大板块——朝青板块一季度继续保持良好的发展势头，2005年已经崭露头角的星河湾、逸翠园、天鹅湾继续保持旺销势头，销售额均突破2亿元。星河湾、逸翠园更是位列北京一季度商品住宅销售TOP10。朝青板块历经03年以前的蓄势，03-04年的兴起，05年的爆发，在06年继续保持迅速发展的势头。

1. 区域市场概述

朝青板块，南至朝阳路沿线，北到姚家园路沿线，东西两侧分别与东四环、东五环相接。项目主要分布在“三横两纵”沿线：“三横”分别是朝阳路、朝阳北路、姚家园路；“两纵”指青年路、十里堡路。

2003年以前，朝青板块开发区域主要集中在朝阳北路以南地区，项目多以中低档住宅为主。青年路小区和富华家园等一批经济适用房项目落户与此，城市广场、甘露家园、紫萝园等项目也先后进入开发期。2003年，珠江罗马嘉园、炫特区进入朝阳北路以北地区，朝青板块初具雏形。年底，朝阳北路全线通车，朝青板块开始步入飞速发展的轨道。

图表 1：1999-2003年朝青板块主要上市楼盘基本信息表

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网04年，伴着朝阳北路全线通车的春风，华纺易城、青年汇、东岸等项目相继上市，朝青板块逐步升温。05年，国美第一城百万大盘上市热销，开创京城楼市销售神话，朝青板块成为北京楼市的热点。此后，北京星河湾、逸翠园、天鹅湾和A-Z Town相继上市，更让朝青板块受到普遍关注。朝青板块成为京城楼市最受关注的热点区域之一。

图表 2：2004-2005年朝青板块主要上市楼盘基本信息表

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网06年1季度，朝青板块继续保持快速发展的势头。除北京星河湾、逸翠园、天鹅湾、珠江罗马嘉园、A-Z Town、青年汇、东岸等项目的后期产品之外，10万平方米的阿曼寓所已于3月上市，润枫水尚、海华堂、新华联丽景等项目都将于年内全新上市。在开发规模不断扩大的同时，住宅销售呈现火爆之势。1季度，朝青板块在售项目销售额突破18亿元，占北京住宅销售额的5%以上。星河湾、逸翠园、天鹅湾等项目的销售额都在2亿以上，星河湾更是突破5亿元。

图表 3：2006年朝青板块主要（即将）上市楼盘基本信息表

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网2. 区域商品住宅市场运行分析

2.1住宅销售持续旺盛，高档中档项目全面开花。

从下边的2006年1季度朝青板块住宅销售排行表1来看，进入2006年，星河湾、逸翠园、天鹅湾等高档楼盘继续保持旺销势头。逸翠园、天鹅湾1季度住宅销售套数分别达到234套和273套；星河湾也在120套以上。特别是3月份，天鹅湾、逸翠园销售双双突破100套；星河湾也实现销售74套。与此同时，中档、中高档项目也表现出强大的市场冲击力。国美第一城和华纺易城继续发力，住宅销售额均在1.3亿元以上；3月18日上市的阿曼寓所，实现销售额1.10亿元；珠江罗马嘉园1季度销售188套，3月份签约突破90套。

图表 4：2006年1季度朝青板块商品住宅销售排行

1234

56星河湾

逸翠园

天鹅湾

罗马嘉园国美第一城华纺易城阿曼寓所

亿元

200040006000800010000

12000

1400016000元/平方米

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网

图表 5：2006年1季度朝青板块商品住宅销售排行表

1 本排行根据项目销售的住宅部分统计，写字楼、商业、车位等不在统计范围。 2

按1季度网上签约均价统计

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网2.2新增供应较少，价格基本在7000元/平方米以上。

从下边的2006年1季度朝青板块新批准上市住宅信息表来看，1季度朝青板块新增批准上市住宅1129套，新批准上市面积不到12万平方米。新上市住宅主要集中在润枫水尚、阿曼寓所两个项目，占新上市量的80%以上。新批准上市住宅除阿曼寓所以外，其他已开盘项目均价都在7000元以上，尚未开盘的润枫水尚预计销售均价将在8000元左右。

图表 6：2006年1季度朝青板块新批准上市住宅信息表

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网3. 区域商品住宅市场特征分析

3.1开发特点

3.1.1品牌开发商云集。

朝青板块不仅集中了首创、住总、金隅嘉业、鹏润等京派品牌开发商，更吸引了和记黄埔、合生创展、宏宇集团、城启集团等南派知名品牌企业在此进行开发。南北品牌地产云集，不仅可以推动有效竞争格局的形成，同时可以发挥各自的优势带动区域价值的整体提升，为朝青板块的持续升温提供了可靠的保障。

3.1.2项目开发规模较大。

目前在售住宅项目开发规模大多在30万平方米以上。东岸和阿曼寓所规模相对较小，也都在10万平方米以上。珠江罗马嘉园、星河湾开发规模都在50万平方米以上，国美第一城更是达到100万平方米。即将上市的润枫水尚和新华联丽景开发规模也在10万以上。

图表 7：朝青板块在售住宅项目开发规模分布图

100万以上40%

30万以下万30%

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网

3.2产品特点

3.2.1产品层次丰富多样。

首先，朝青板块住宅融经济适用房、普通住宅、公寓、花园洋房和叠拼别墅等多种产品形式于一体，高中低档全面开花。目前，该区域不仅有面向工薪阶层，单价7000元以下的中档商品房，如东岸、青年汇、华纺易城、国美第一城、阿曼寓所；还有面向CBD 中高层，价格在7000-10000的中高档商品住宅，如珠江罗马嘉园、A-Z Town ；更有价格在10000元以上的星河湾、逸翠园、天鹅湾等高端住宅。其次，不少项目提供全套精装修。星河湾4000元/平方米的精装修标准刷新了区域装修的新标准，此后开盘的天鹅湾和A-Z Town 都选择了精装修的交房标准。

图表 8：朝青板块在售住宅项目销售均价分布图

5000-6000元6000-7000元7000-8000元

8000-10000元10000元以上

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网

3.2.2建筑风格趋于国际化。

2003年开盘的珠江罗马嘉园将意大利风情进行到底，2005年开盘的星河湾和天鹅湾都选择了欧式风格，逸翠园则将美国的The Greenwich Village 理念移入朝青板块；即将上市的润枫水尚也将成为法式、德式和北欧建筑综合体。朝青板块建筑风格的欧美化、国际化摆脱了早期的简单外形模仿，更加注重欧美建筑的精神内涵与建筑理念，这将推动区域项目品质的进一步提升。

图表 9：朝青板块在售住宅项目户型分布图

5%一室一厅两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅四室两厅复式房型其它

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网

3.2.3实用主义户型占主流。

首先，从各户型所占比例来看，两居室和一居室占据主流，占目前在售项目户型的比例总计超过50%。其次，从该区域的主力户型来看，各户型设计趋于紧凑。70%的一室一厅建筑面积在60平方米以下；72%的两室两厅建筑面积在80平方米以下；接近60%的三室两厅建筑面积在140平方米以下。

图表 10：朝青板块在售住宅项目主力户型面积分布图

一室一厅

60-80平70.0%

80平米以上

两室两厅60-80平米80-100平米100-120平米

120平米以上

四室两厅120平米以下120-140平米140-160平米160-200平米200平米以上

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网、

图表 11：2006年1季度朝青板块主要在售住宅项目基本信息表

按2006年3月网上签约均价统计

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网

3.3需求特点

3.3.1中档项目的目标客户群趋同，高档项目客户群细分明显。

中档、中高档项目主要面向CBD 区域人群，单价8000元以下项目，如A-Z Town 、国美第一城、华纺易城，其目标客户群多为CBD 白领和工薪人士；单价在8000-10000元的珠江罗马嘉园将其目标客户群定位为CBD 中高层人士。高档项目客户群细分明显。星河湾的客户多为企业家、艺术家、国际人士，超过70%的客户有海外生活工作经历；天鹅湾则以泛ＣＢＤ商务人士、传媒人士及服务传媒人士以及周边二次或三次置业的换房人群为项目的目标客户群。

3.3.2需求外向度高，外省市购房者和境外人士所占比例明显高于全市。

从2006年1季度朝青板块与北京商品住宅购房者性质对比图可以看出，1季度朝青板块外省市购房者所占比例达到38.5%，比北京高2个百分点；境外人士购房占6%，比北京高2.1%；两者比例之和接近45%，较北京全市高出4个百分点。

图表 12：2006年1

季度朝青板块与北京商品住宅购房者性质对比图

朝青板块

人38.5%民54.9%

境外人

北京

民59.2%人36.5%

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网

4. 区域商品住宅价格走势分析

4.1商品住宅交易价格迅速上升。

04-05年上半年，朝青板块中低档住宅占据市场主流，商品住宅交易价格基本在6000元以下，这种局面到05年下半年开始迅速改变。随着星河湾、逸翠园、天鹅湾等高档项目的陆续上市，珠江罗马嘉园等项目销售价格的不断攀升，朝青板块商品住宅交易均价迅速上升，06年1月突破9000元。

图表 13：朝青板块商品住宅交易价格走势图

5000

55006000650070007500800085009000950004.01

05.01

06.01

元/平方米

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网

4.2高档住宅交易价格稳中趋升，中档、中高档住宅价格涨势明显。

星河湾、逸翠园和天鹅湾交易价格保持基本稳定，但3月份都出现了明显的上升势头。3月，华纺易城、国美第一城等项目住宅交易均价已突破6000元/平方米，较去年同期涨幅在10%以上。东岸、青年汇等项目交易均价升幅相对较为缓慢，但其在售的基本为前期尾房，近期新推出的产品价格预期将有较大涨幅。作为中高档住宅的代表，珠江罗马嘉园的交易价格保持加速上升势头。2004年3月，该项目交易价格为6608元，2005年3月为6824元，涨幅仅为3%；但到2006年3月，其交易价格已经突破8300元平方米，同比涨幅超过20%。去年12月上市的A-Z Town 3月均价已突破7500元/平方米。

图表 14：朝青板块高档商品住宅交易价格走势图

8000

90001000011000120001300014000

150001600005.07

06.01

元/平方米

星河湾逸翠园天鹅湾

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网

图表 15：朝青板块中高档、中档商品住宅交易价格走势图

4500

50005500600065007000

750080008500900004.01

05.01

06.01

元/平方米

珠江罗马嘉园青年汇华纺易城东岸国美第一城A-Z Town

阿曼寓所

数据来源：中指调查，北京房地产交易管理网