企业风险及建议
企业生产经营中存在的风险及防范建议我司是一家集生产新型建筑材料、钢材贸易运营管理、房地产及综合项目开发等为一体的多元化新型民营企业集团，所涉业务广泛，现就集团公司的发展和经营中可能存在的风险做一些简单的分析和规避建议。
一、企业在采购中可能存在的风险类型及防控建议
（一）采购环节风险识别
采购风险通常是指过程中可能出现的一些意外情况，包括、和，这些情况都会影响采购预期目标的实现。具体来说，企业的物质采购方面分为外因和内因两大风险。
企业物资采购外因型风险：
1.意外风险。过程中由于自然、、价格变动等因素所造成的意外风险。
2.价格风险。一是由于供应商操纵投标环境，在投标前相互串通，有意抬高价格，使蒙受损失。二是当企业采购认为合理情况下，批量采购，但该种可能出现跌价而引起采购风险。
3.采购质量风险。一方面由于供应商提供的物资不符合要求，而导致加工产品未达到质量标准，或给用户造成、技术、人身安全、等方面造成损害。另一方面因采购的的有问题，直接影响到企业产品的整体质量、制造与，降低企业信誉和。
4.技术进步风险。一是企业的制造产品由于社会技术进步引起贬值，甚至被淘汰，原有已采购原材料的积压或者因质量不符合要求而造成损失；二是采购物资由于新项目开发周期缩短，如计算机新型机不断出现，更新周期愈来愈短，刚刚购进了大批计算机设备，但因信息技术发展，所的设备已经被淘汰或使用效率低下。
5.合同欺诈风险。
(1)以虚假的主体身份与他人订立合同，以伪造、假冒、作废的或其他虚假的证明作为；
(2)接受对方当事人的货款、，财产后逃之夭夭。
(3)签订空头合同，而供货方本身是“”，将骗来的合同转手倒卖，从中谋利，而所需的物资则无法。
(4)设置的合同陷阱，如供应商无故终止，规定等可能性及造成损失。
物资采购内因型风险：
1.计划风险。因市场需求发生变动，影响到的准确性；采购计划管理技术不适当或不科学，与目标发生较大偏离，导致采购中计划风险。
2.。一是模糊不清，盲目签约；约束简化，口头协议，君子协定；鉴证、公证合同比例过低等等。二是合同行为不正当。卖方为了改变在中的不利地位，往往采取一系列不正当手段，如对采购人员行贿，套取企业采购标底；给予虚假优
惠，以某以些好处为诱饵公开兜售假冒伪劣产品。而有些采购人员则贪求蝇头小利，牺牲企业利益，不能严格按规定签约。三是合同日常管理混乱。
3.验收风险。在数量上缺斤少两；在质量上鱼目混珠，以次充好；在品种规格上货不对路，不合规定要求；在价格上发生变形等等。
4.存量风险。一是采购量不能及时供应生产之需要，生产中断造成而引发的风险。二是物资过多，造成积压，大量资金沉淀于中，失去了的机会，形成存储损耗风险。三是物资采购时对市场行情估计不准，盲目进货，造成价格风险。
5.。许多风险归根至底是一种人为风险。主要体现为责任风险。例如，合同签约过程中，由于工作人员责任心不强未能把好合同关，造成。或是采购人员假公济私、收受回扣、谋取私利。
（二）防范采购环节风险的建议
1、建立与完善企业，加强教育，提高素质
应建立与完善内部控制制度与程序，加强对职工尤其是采购的和教育，不断增强法律观念，重视职业道德建设，做到依法办事，培养企业，增强企业内部的风险防范能力，从根本上杜绝合同风险。
2、加强对物资采购招标与签约监督
（1）检查招标是否按照规范的程序进行，是否存在违反规定的行为发生。采购经办部门和人员是否对供应商进行充分调查，选择合格供应商。是否每年对供应商进行一次复审评定。
（2）加强签约监督。检查合同条款是否有悖于政策、法律，避免合同因内容违法、当事人主体不合格或超越经营范围而无效；通过，切实掌握对方的；对那些不讲效益、舍近求远、进入情货等非正常情况严格审定；审查是否齐全、当事人权利义务是否明确、有否以单代约、手续是否具备、签章是否齐全。
3、加强对物资采购全过程、全方位的监督
全过程的是指从、审批、、、签约、验收、核算、付款和领用等所有环节的监督。重点是对计划制定、签订合同，验收和付款四个关键的监督，以保证不弄虚作假。全方位的监督是指内控审计、财务审计、制度考核三管齐下。科学规范的采购机制，不仅可以降低的，提高物资采购质量，还可以保护采购人员和避免外部矛盾。
4、加强对物资采购合同执行中的监察
（1）审查合同的内容和交货期执行情况，是否做好到货验收工作和，是否严格按合同规定付款。
（2）审查工作执行情况，是否对物资进货、入库、发放过程中，都要对物资进行验收控制。
（3）对不合格品控制执行情况审计，发现不合格应及时记录，并采取措施。
（4）重视对合同履行违约纠纷的处理。过程中违约纠纷客观存在，若不及时处理，不仅企业的合法权益得不到保护，而且有可能使合同风险严重化。
5、加强对物资考核的
建立合同执行的各个环节的考核制度，并加强检查与考核，把合同规定的采购任务和各项相关工作转化分解指标和责任，明确规定出工作的数量和质量标准，分解，落实到各有关部门和个人，结合进行考核，以尽量避免的发生。
二、企业在生产中可能存在的风险类型及防控建议
（一）建筑材料在生产过程中的风险
我司的子公司中较大部分为建筑材料的生产，主要涉及生产安全。生产风险是指在、设备、技术人员、生产工艺及、安全等方面难以预料的障碍存在。生产风险会影响企业生产无法按预定成本完成生产计划。对于生产过程中的风险主要有以下几个方面：
1、。原材料持续、稳定的应能得到保证，要防止原材料价格的变化对可能带来的不利影响。
2、。企业现有的生产设备能否满足新产品生产的要求，以及企业能否获得新产品生产所必需的是决定企业生产能否正常进行的关键。生产设备的正确选择对的及有着重大影响。
3、生产工艺。产品的生产工艺应根据产品具体的性能要求，同时也应考虑的情况下制定。如果生产工艺制定不当，可能使产品的次品率升高，下降。
4、技术人员的获得。的生产一般对技术人员要求比较高，能否获得满足企业要求的技术人员是生产能否顺利进行的关键。
（二）风险控制方法
在实际生产过程中通常采取以下几种基本方法实现风险的控制和消除。
（1）消除法
这是从根本上消除危险源的首选方法, 也是最彻底的方法。生产现场有相当多的危险源, 如孔、洞、井、地沟盖板和栏杆缺口、导线绝缘破损、压力容器泄漏、旋转机械的异常运行, 温度、压力、流量等参数的超标等, 这些都是可以消除的, 对于此类危险源, 一经发现应当立即消除。
（2）代替法
在条件允许的情况下, 用低风险、低故障率的设备代替高风险、高故障率的设备。
（3）工程方法
通过改进设计、改造系统等工程方法来降低风险程度。在生产实践中, 通常会发现一些系统、设备、装置等在设计或安装时已经存在不安全或不合理的因素, 可能诱发或导致工作人员发生事故, 或容易使工作人员产生疲劳甚至危害身体健康等。这种情况下就可以进行工程改造。
(4) 个人防护
通过配备安全帽、安全带、绝缘工具、耳塞、防尘口罩等各类劳动保护用品, 可以实现对工作人员人身健康的保护。针对特定工作环境所存在的可能风险, 生产企业要为工作人员提供符合要求的特型个人防护装备。这是保证人员安全的重要措施。
(5) 管理水平提升
利用行政监督、专业培训、人力调配、规章制度等行政手段,建立科学、合理、有效的管理制度和激励机制, 并通过培训、监督和考核等手段来约束员工的不规范行为并不断提高员工的安全素质, 是解决人的不安全因素的根本方法。
三、企业在销售中可能存在的风险类型及防控建议
（一）销售环节风险种类
企业在开展业务的过程中，存在很多风险，企业应及时掌握并采取相应的解决对策，保障企业销售业务的顺利开展。主要存在的风险有：
1、未制定科学、合理的销售方案，或者尚未经过相关部门的授权审批，造成企业的产品结构与生产安排不协调，无法实现企业生产经营的最佳循环。
2、缺乏现有客户的管理，对潜在市场的开发需求不足，造成客户流失严重，不利于产品市场的开发。客户档案不齐全，缺少有效的资信评估，造成客户选择不合理，无法收回销售款项，或者遭受某些客户的欺诈，企业资金周转不过来，影响企业的正常经营。
3、企业制定的产品价格与价格政策相违背，未根据市场的供求情况、盈利预算等适当调整产品价格，造成企业产品的价格过低或者过高，产品销售受到严重损伤。加上企业产品的销售价格并未经过相关部门的审批，存有舞弊行为，对企业的经济利效益及企业形象造成一定伤害。
4、企业所签订的销售合同不规范，合同内容存在重大纰漏或期满现象，未经授权就向外签订销售合同，造成企业的合法权益得不到保障。收款期限、销售价格等不符合销售政策，使企业的经济效益受到严重损害。
5、未经授权就向外发货或者未按照合同的规定进行发货，造成货物损失严重，客户和企业间产生销售账款、销售争议，无法收回应收账款。
6、由于企业无法及时收回账款，拖延时间过长，企业资金周转不灵，企业的收账费用、资金成本、坏账增多，从而为企业带来巨大风险。
（二）对企业应对销售环节风险的建议
1、积极评估开发客户的信用情况
（1）应大力开拓产品市场，积极维护企业的现有客户，不断开发潜在的客户，评估有销售意向的客户资信，依据企业的自身风险承受度确定相应的信用等级。对市场进行全面调查后，科学划分市场并确定市场目标，根据不同群体的实际需求，制定相应的定价机制，有效促进销售目标的实现，从而提高产品市场的占有率。
（2）对于要求赊销账款的客户，企业应对其信用资信进行评定。企业中的销售部门所接到的赊销订单需经信用部门的审批后才能执行。加强客户信用额度的审核及登记。客户要求的赊销定单、信用审批应经过信用部门经理或者被授权人审查、签字后才生效。
（3）建立客户资信档案，并不断对其动态进行更新。比如对客户的基本资料、以往交易的资料、资信资料、客户的销售能力及市场网络等进行更新。
2.加强应收账款的管理
企业在开展销售业务的过程中，应加强企业应收账款的管理。应收账款是企业风险的关键点，在管理的过程中，各部门应齐心合作，毫不松懈。其中，销售部门及时催收应收款项，财会部门对回收账款进行监督及处理。
（1）做好相关款项的记录，了解赊销客户的基本情况。主要记录的内容有：所有客户的资信评估结果，为客户提供的相关信用政策，客户是否超出信用额度
等。唯有掌握这些关键信息，才能采取相应的应对措施。如，若客户的资信等级较低，应认真选择信用政策。若客户的资信等级较高，则选择较为开放的信用政策。在企业与客户开展赊销业务前，检查记录中是否存有信用期限已满的记录，根据具体情况决定是否与客户开展赊销业务。
（2）准确掌握客户的债务信息，便于采取相应的措施和客户联系，提醒客户尽快偿还账款。根据不同客户的信用期限采取相应的催款方式，便于如期收回欠款。如，采用电话方式催缴对过期不久的债务，而对于过期时间较长的债务，则采用强制性的手段进行催收。
（3）定期审计应收账款，实时管理账款余额。与客户密切联系，预防应收账款的长期挂账。企业财务部门加强关注账簿中的应收账款余额，监督并催促销售部门人员催收账款。
3. 加强销售业务的流程控制
积极控制销售业务中的各个流程，构建相应的管理制度，制定有效的销售方案及信用政策，明确营销市场、签订合同、收款及发货等各个环节的职能及权限，依照规章制度开展每一项业务。除此另外，对销售过程中的薄弱环节进行定期性的检查及分析，根据薄弱环节选择相应的防控措施，以保证企业销售目标的顺利实现。
（1）制定合理的定价机制及信用政策。加强产品市场的监督及检查，结合市场的变化适时调整市场的销售措施，根据不同的客户合理调节销售折让、销售折扣以及广告销售等多各种营销方式，大力提高销售市场的占有率。积极完善客户的信用档案，密切关注客户的资信动态，以便采取相应的解决对策，预防信用风
险。此外，对于新开发的客户，严格评估其的信用等级，确定合理的信用保障制度。
（2）逐步规范销售合同的签订程序，在签订过程中，与客户详谈及磋商。关注客户的资信，并根据客户的实际情况确定产品的销售价格以及制定相应的信用政策等。对非常重要的销售业务，应请法律、财会等专业人员参与洽谈，做成书面记录。在合同中明确买卖双方的权利及义务，设置专门的风险管理部门，严格审查并核对销售合同的起草方案。
（3）严格把关发货流程，合同签订后，发货部门应根据合同要求组织发货。发货及仓管部门应审核发货通知，按照要求严格发货，保证货物的正常出库及安全运输。
（三）具体签订销售合同时所遇风险及防范措施
销售行为即一方买和一方卖的行为，买卖双方形成的法律关系就是买卖合同法律关系，签订买卖合同应注意以下方面：
1、合同主体资格的审查
如果合同签订的主体(即签约的双方)不具有相应的资格，会导致合同无效或效力待定。下面就如何审查的问题，介绍如下：
（1）签约对方为自然人时，必须是完全民事行为能力人。在与自然人签订合同时应当确认是否年满18周岁或者是否是年满16周岁并以自己的劳动收入为主要生活来源，否则，与之签订的合同将会有无效的风险。
在与某些难以断定年龄的人签约时，可以要求其提供身份证、详细的家庭地址、联系方法及个人的其他情况，方便于在必要时对其进行实地的考察和确认。或者要求其写下个人情况申明，说明其真实情况。
（2）签约对方为企业时，应当审查其是否具备签订合同的主体资格，企业的分支机构，如分厂、分公司、办事处等，则应看其是否具有对外开展业务资格（是否有授权以及代理人的权限）、是否有独立的法人营业执照，如果有授权或独立的法人营业执照才有签订合同的资格。
了解合作方的基本情况，了解其经营范围、资信状况、经营业绩、商业信誉等，保留营业执照、税务登记证、机构代码证、资质证书等复印件，并加盖公章，授权委托书要留原件一份。如果合作方是个人，应详细记录其身份证号码、主要从事的职业、经济情况、家庭住址、电话。了解这些信息有利于我方更好地履行合同，也有利于发生纠纷时我方的诉讼和法院的执行。
2、合同签订的形式审查
（1）订立合同有书面和口头两种形式：以口头订立合同的特点是直接、简便、快速，数额较小或者现款交易通常采用口头形式。口头形式也可以适用于企业之间，但口头形式没有凭证，发生争议后，难以取证，不易分清责任。所以建议企业签订购销合同及其他合同应采用书面形式。如果是以复印件或传真件签订的合同，则应该保持快递方式取得合同原件。
（2）签约对方为企业的，应注意其加盖的印章。
企业印章的种类很多，但其中只有合同专用章和公章在实际使用过程中和司法实践中是一样的，对合同而言具有同等法律效力。公章易被伪造，在理想状态下，合同加盖公章、并由法定代表人签字是最能代表公司意志的形式。在公章确定无伪造的情形下，公章可以独立发生效力，仅有公司公章而无法定代表人签字的情况下，公司文件的效力一样有效。相反，在仅有公司法定代表人签字而没有公司公章的情况下，文件的效力就要受到质疑，目前没有任何法律规范从正面
肯定法定代表人签字的单独有效性，而在司法实践中，签字的效力往往需要其他证据的佐证。
（3）要审查合同名称和内容是否一致。
（4）审查合同生效条件。（注意生效条件和权利转移）
（5）签约对方为个人的，一般做法是让其签字并加盖手印；司法实践中，没有加盖手印也可。
3、合同各主要条款的审查
（1）标的条款：标的条款是合同核心条款之一，合同标的条款约定应当注意以下事项：审查标的物的名称、性能、成分、适用的质量标准、大小、重量、面积、现状、单价、总价及折扣等。
(2) 数量条款要具体，包括计量单位、计量方法和具体数量。
(3)质量条款：凡有国家标准和行业标准的，合同中应当采用；没有上述标准的可以采用企业标准。特殊商品没有质量标准的，双方可以约定质量标准，但约定的标准要能满足实际的需要，且不能违反法律法规的强制性规定。如果合同中没有约定标准，在诉讼中法院在司法实践中，通常会按照社会上同类产品的一般质量标准或该种产品应当具备的性能认定合同的质量标准，对涉诉双方都会有一定的诉讼风险。
(4)验收条款：合同的检验条款一般括检验地点和时间、检验主体、参与检验人员、检验费用的承担、检验的方法等内容。
（5）支付方式：交易过程中最好采用先款后货的方式，付款单上要列明每项商品的单价，结账时除非小额交易，一般应当采用转账付款形式。
（6）违约责任条款：违约责任应具体合法，有些企业在订立货物买卖合同时
对违约责任的约定太过笼统，不具可操作性，比如有些合同约定“违反本合同约定的，违约方应支付违约金×××元”，这种约定在实务中很难操作。对此，违约责任应根据违约方具体的违约情况约定相对应的违约责任，做到一事一责。比如货物买卖合同中的一方迟延交货或逾期付款的，可以约定违约方每迟延或逾期一日应当支付违约金多少元等。违约金条款可与相关的如质量责任条款、迟延交付责任条款一并约定。
（7）争议处理条款：利用谈判优势，尽可能约定己方所在地法院为管辖法院。
4、签订时的注意事项
合作方应加盖其单位的公章。或者合作方的经办人应提供加盖了其单位公章的签约授权委托书。
注意：a、对方的授权委托书应该由我方保存，以便在发生纠纷时作为证据。
b、如果对方是加盖分公司、部门的印章或者是部门经理、业务人员等都需要明确的授权委托书。
c、加盖的公章应清晰可辨。
d、合同文本经过修改的，应由双方在修改过的地方盖章确认。
e、不要留有合同空白。对于合同而言，空白就是漏洞。在合同中留下空白，等于把风险留给了自己。一些不实企业找借口将所有合同都掌握在手中，然后在合同的空白处随心所欲地填写对自己有利的内容。对此，签约时要注意合同留白处如无内容一定要划掉，并且自己一定要留一份合同。
5、签订以后
(1)将其复印件交由履行部门存查，保证依约履行。
(2)及时归档保管，以免丢失。
(3)公司应当制定合同管理制度，对合同进行规范管理，确保原件不丢失。
6、合同的履行过程中的风险防范。
合同履行环节，应有专人跟进，保证已方依约履行，督促对方履行义务，及时发现对方的违约行为，采取有效措施，避免对方违约后果的扩大，减少自身损失。
履行过程中：1、要保存好相关证据：如送货单，收货时应加盖公章，自然人签收时（包括所有员工）应有书面收货授权书；2、及时对帐，要求欠款方出具欠款确认书或还款计划书。 3、收款时应保证收货人与付款人一致，以免因不当得利被要求返还。4、付款时应注意：付款如果是现金，实际收款人一定必须是合同中指定的收款人，或是持供方授权委托书的人。付款后应让收款人出具现金收据，列明付款金额、付款事由等。付款如果是通过银行直接划帐，应保存相关银行交易记录。5、加强应收账款的监督和检查，建立应收账款管理的长效机制，避免因应收账款追讨不力导致的风险或损失。具体可以从以下方面考虑：一是财务部门要加强日常应收账款的统计和分析，及时报告应收账款情况，控制应收账款规模；二是定期召开有主管领导、经营管理人员、法律顾问、财务人员参加的企业经营活动及应收账款情况分析、对合同的履行、资金回收等方面存在的风险情况进行研究并提出应对措施；三是制定应收账款的催收、签认、资料保管等具体操作规范，保全证据，完善法律手续。四是把应收账款作为考核企业及经营管理人员业绩的主要内容，并于工资、奖金挂钩，充分调动企业和经营管理人员的积极性；五是建立玩忽职守、滥用职权追究制度，对于不尽职尽责、滥用权力、贪图私利，造成重大经济损失的要依法追究责任人的行政或者法律责任。
四、房地产开发与销售过程中的风险及防范
房地产开发项目为公司的一个重要投资领域，为更全面分析在开发中将会遇到的风险，做好应对措施，单独就房产开发中的各类风险做一个分析。
房地产市场作为经济建设中的一个重要投资领域，随着我国经济的快速增长，得到了蓬勃的发展。同时也是一个高收益与高风险同在的投资领域。外部环境的复杂多变性与房地产经营管理的特殊性以及房地产企业自身的特点等多种原因，决定了在房地产开发与经营的过程中存在着的潜在的风险。而对于各种风险，只要对其有一定的分析与了解，我们都可以采取各种方法将其损失降到最小。
（一）房地产开发企业拿地过程中的法律风险与防控
我国实行社会主义土地公有制制度，我国土地所有权的主体是国家或农业集体经济组织。这里需要明确，我国的房地产开发仅限于在城市中进行，而且房地产开发用地仅限于在城市里的国有土地上进行。在农村或城市里的集体土地上是不能进行房地产开发的。目前，在全国范围存在大量的所谓“小产权房”，即是在集体土地上开发的房地产，这样的房地产开发是非法的。农业集体经济组织虽然是集体土地的所有者，但农业集体经济组织不能随意将“自己”的土地出让用于房地产开发。因此，房地产开发企业在集体土地上开发房地产的法律风险是不言而喻的。
房地产开发企业取得房地产开发用地，俗称“拿地”，是房地产开发企业进行房地产开发最为关键的环节。因为房地产开发成功与否主要取决于两大要素：一是土地；二是资金。拿到了土地，即可用土地抵押实现融资计划。由于我国土地制度及土地财政制度的特性所致，开发商在“拿地”过程中会面临诸多法律风险。
1、通过出让方式拿地的法律风险。在一级土地市场，以开发商作为一方主体，国家作为另一方主体，通过签订土地使用权出让合同并交付地价款获得土地使用权，是通过出让方式拿地。此种拿地方式是直接从政府手里拿地，相对较为
安全，但也存在一定的法律风险。现实中有些地方官员违规操作，将不符合“用地总体规划”和未列入“年度用地计划”的地块出让，这种情况下，开发商虽然从土地部门拿到了地，但办理其他开发手续时，在其他行政管理部门可能会受阻，导致项目开发延期。
2、通过转让方式拿地的法律风险。在二级土地市场，开发商和开发商之间的土地转让，被称为通过转让方式拿地。二级土地市场上拿地风险一般较一级土地市场拿地风险大。我国法律规定，严禁倒卖地皮。开发商将自己从一级土地市场取得的土地不经任何程度的开发直接转让出去，是法律所禁止的。这样拿地，面临土地转让合同无效的法律风险。二级土地市场拿地，法律上有两种规定，一种是房产商开发的房产项目，该房产商实际投入房屋建设工程的资金额占到全部开发投资总额的25%以上，方可转让；另一种是地产商开发的地产项目，该种地产一般要求是连片开发，地产商投入资金和劳动力使该片土地达到“三通一平”（水通、电通、路通和场地平整）或“七通一平”( 通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地)，即所谓“熟地”，方可转让。
3、从通过划拨方式取得土地使用权的单位手里拿地的法律风险。我国在1988年以前实行土地无偿使用制度，那时土地占用单位都是通过划拨方式取得土地使用权的。如果开发商从这些单位手里直接拿地，也会面临一定的法律风险。首先，法律规定，该种地块要想入市交易必须符合两个条件：一是需要政府批准；二是要补交地价款。其次，要考虑该地块是否“干净”：一看拆迁安置是否完成；二看土地上是否设定抵押权。如果拆迁安置不妥当，会有相关利益群体阻拦施工导致延误工期的风险。
综上，不论何种方式拿地均要符合国家“土地利用总体规划”和“土地利用
年度计划”，否则，即使拿到地，也会有风险。我国法律规定，使用土地，必须符合“土地利用总体规划”，并被列入“土地利用年度计划”。
（二）、房地产开发企业逾期用地的法律风险与防控
土地属稀缺资源，国家对土地资源采取土地用途管制制度。实践中，有些开发商占用了大量土地，而本身又没有开发实力或虽有开发实力但怠于开发，不依照土地出让合同约定的用地期限进行动工投资。这种投机行为严重扰乱了房地产土地开发一级市场，致使土地价格非正常波动，并造成大量土地的闲置。因此，法律明确规定，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同或建设用地批准书规定的土地用途和动工开发期限开发土地，如果土地使用权出让合同或建设用地批准书未规定动工开发期限的，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。另外，相关部门规章规定，已动工开发建设但开发建设的面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年，也可认定为逾期用地，并做相应处理。
以上法律风险该如何防控呢？一般建议尽量提前规划好资金，避免出现逾期用地。如有特殊状况，逾期开发一旦出现，建议开发商一定要做好和相关政府部门的沟通工作，提供相关证据予以合理解释。因为法律有规定，如果并非土地受让人的故意所造成的土地闲置，则不应予以处罚：一是因不可抗力造成的开发迟延；二是因政府有关部门的行为造成开发迟延；三是因动工开发必须的前期工作造成开发迟延。如果解释不起作用呢？这时开发商仍应和政府保持良好沟通。因为一旦开发商的行为被认定为逾期开发、闲置土地，开发商的土地即面临被处置
的可能。这时开发商应积极和政府相关部门加强沟通，争取有利于自己的闲置土地处置方案，以求减小损失。
（三）、房地产开发融资过程中的法律风险与防控
房地产开发商拿到土地以后，一般都要进行融资。下面分别就不同融资方式中的法律风险予以分析。
1、银行贷款的法律风险。银行贷款融资属于间接融资，其优点在于：资金来得快；利率相对较低。其缺点在于：审查严格，条件较多；获得成本相对较大。其面临的法律风险在于：申请贷款的开发商一般被要求用其拥有的土地使用权、在建或已建成房屋等有效资产予以抵押担保，一旦市场环境变化，资金回收受阻，银行贷款到期，银行就要通过司法程序变卖相关资产，实现抵押权。这时开发商的开发便会付之东流。
2、“信托计划”融资的法律风险。这里讲的信托计划融资区别于信托贷款，信托贷款是为了规避银行贷款政策出现的一种变相贷款，其本质和银行贷款无异。信托计划融资是一种直接融资模式，制度创新空间较大，开发商可以在项目开发初期将信托计划投资人作为首批房屋购买者实现预售。其优点在于：募集资金相对较为容易；提前实现销售目的。其缺点在于：募集资金的价格相对较高，开发商要让渡一部分开发利润给信托投资人。信托计划融资的法律风险在于：要控制好参与信托计划的投资人数及投资人主体资格，如果参与信托计划的投资人超过法律规定的200人，即构成公开发行，会涉嫌非法集资。
3、民间借贷融资的法律风险。民间融资又称民间借贷，是一种间接融资方式。以前我国法律、政策均不鼓励民间借贷，自2008年金融危机后，国家政策、法律有所松动，开始鼓励、引导民间借贷。此举为房地产开发商又打开了一扇融
资的大门。对于一些中小房地产开发商来说，这种融资方式无疑是首选。民间借贷的优点在于：条件宽松，手续简便，甚至有些连担保也不用，主要靠个人信誉担保。其缺点在于：利率较高，资金安全无保障。开发商进行民间融资面临的法律风险在于：民间借贷的放贷方一般会通过一些非常规的手段达到收回贷款的目的。
(四)、房地产开发建设施工过程中的法律风险与防控
开发商在拿到土地和融到资金后，接下来就要动工开发土地和建造房屋。前面讲过开发商一般自己不直接施工，而是通过招标或直接发包将建设工程项目承包给具有相应资质的建筑商、监理商来完成。这里需注意，尽管开发商要将建设工程承包出去，但法律规定建筑工程的施工建设主体仍然是开发商。我国实行建筑工程施工许可制度。开发商在组织施工前必须依法取得施工许可证。施工许可证是建筑行政主管部门许可建设单位施工的法律凭证，未依法取得施工许可证的，不得擅自施工，否则要承担法律责任。下面笔者就开发商在选择施工单位的招投标过程中及签订施工合同过程中的法律风险进行重点分析。
（1）招投标过程中的法律风险
为了规范招投标市场秩序，国家制定有《招标投标法》。房地产开发商对建设工程进行招标时，应依据《招标投标法》规定的程序来进行。相关法律风险有如下几点。
1、选择不具备相应资质的投标人的法律风险。
法律规定，从事建筑施工、监理的单位必须具备相应的资质。如果开发商将工程承包给不具备资质的单位，将面临合同无效的法律风险。
2、确定“合理低价”不当的法律风险。《招标投标法》第四十一条第二款规
定合理低价作为投标人中标的条件。但实践中合理低价往往被确定为最低价。如果该最低价明显低于成本价，其结果不外乎两种：要么是施工单位干不下去了，出现烂尾工程；要么推倒重来，据实结算。到头来受损的还是开发商。因此，建议开发商在组织招投标过程中一定要科学确定“合理低价”。
3、目前，招投标大多采用工程量清单报价方式，工程量清单有的是开发商自己做，有的是开发商委托招标代理机构来做。很多开发商招标并无完整的施工图纸，有的虽有施工图纸，但也只是一个草图。还有的开发商招标时给建委招标处的图纸与给施工单位的图纸不一样。这样造成的结果：除图纸和工程量清单不符外，招标人的工程量清单与投标人核算的清单也往往存在较大差异。最后结算双方容易产生纠纷。
4、签订“黑白合同”的法律风险。
实践中，存在开发商或招标代理机构与工程施工单位串通，现承诺后招标，明招暗定，搞虚假招标，签订“黑白合同”的现象。所谓黑白合同，就是开发商在工程招投标过程中，除了公开签订的合同外，又私下与中标单位签订另一份合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。黑白合同违反了招标投标法、合同法、建筑法的相关规定，极易造成建筑工程质量隐患。既损害施工方的利益，最终也损害开发商的利益。
（2）签订施工合同中的法律风险
房地产开发中的施工合同是一种专业性较强的合同，同时也是内容复杂，条款繁多的一种合同文本。因此，施工合同中蕴藏的法律风险也是比较多的。开发商在签订施工合同时最好聘请专业法律人士予以审查把关，即使使用官方提供的合同范本也要经专业法律人士确定确属范本条款无疑才可签订。