物业管理的蓝海并不遥远谈物业服务企业的多种经营

物业管理的蓝海并不遥远谈物业服务企

业的多种经营

（作者:___________单位: ___________邮编:

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物业管理在中国经过30年的发展，虽然取得了一定成绩，但行业已逐渐发展成为竞争白热化的“红海”，为夺标低价让利者比比皆是。更让人忧虑的是，随着物业费的不断上涨，物业服务企业在“不变”的物业费与“一直上涨”的运营成本面前捉襟见肘。

环境不能改变，只能适应。物业服务企业如何在当前摆脱“红海”，寻找一片“蓝海”呢？笔者认为，多种经营是一条破冰通往“蓝海”之道。物业管理多种经营兼顾服务业主和企业赢利，就算本小利微，只要百花齐放，一样会有发展。其实“保本微利”并不可怕，我们可以从沃尔玛的成功中获取信息和勇气。沃尔玛1962年创立，靠那些利润微薄的零售商品，2010年全球销售额达到4082.14亿美元，在全球多个国家被评为“最受赞赏的企业”和“最适合工作的企业”。良好的多种经营是财富积累的有效方式，充裕的资金将激活物业服务

企业人力架构优化、管理技术革新、经营战略升级，同时改变社会对物业管理的看法。

多种经营的基础理念

做好物业管理多种经营，要以做好物业管理常规经营为前提。对小区房屋和配套设备设施进行维修、保养，对道路和场地进行管理、维护，对业户报修及时响应、措施得当，小区环境安全有序、整洁美观，当这些基础管理服务到位之后，物业服务公司才能赢得业户的信任和支持，为开展多种经营打下基础。

其次要实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大市场效应和市场信誉。物业管理由于涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，业户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业服务公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现，所以物业服务公司的品牌是开拓多种经营市场的关键因素。有关统计资料表明：在各领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业服务企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间将受到很大限制。

第三，多种经营要注重战略和策

略。经营的本质是交换。交换只有是双赢的、愉悦的，才可能长久持续。因此，物业管理多种经营的主旨必须清晰，战略上以“业户需求”为中心，向前后左右辐射扩展。同时“业户需求”一直在不断发展变化，因此物业管理多种经营也要与时俱进。比如随着时代进步和科技发展，各种信息传媒速度加快，工作节奏日趋紧张，人们越来越感到时间的宝贵，“花钱买时间”已成为人们的共识。物业服务公司即可围绕为业户“不出宅门，能办天下事”开动脑筋开展多种经营。而在经营策略上一方面要注重宣传，另一方面要注重内部管理。

宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场，减少与业主的争议。内部管理上要重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效控制或降低成本，为经营产生良好的经济效益打好基础。

多种经营的方式方法

多种经营除了要把握业户需求，了解市场以外，还应掌握经营方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业户的优势，才能取得好的效果。一般来说，有以下几类方式方法：第一类，以物业本身为中心开展多种经营。这种

物业服务企业资质管理办法

物业服务企业资质管理办法 (2015年5月修正版) 第一条为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。第三条物业服务企业资质等级分为一、二、三级。第四条国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。第五条各资质等级物业服务企业的条件如下： (一)一级资质： 1.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 2.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 3.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： (1)多层住宅200万平方米; (2)高层住宅100万平方米; (3)独立式住宅(别墅)15万平方米; (4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 (二)二级资质： 1.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; 2.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书; 3.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： (1)多层住宅100万平方米; (2)高层住宅50万平方米; (3)独立式住宅(别墅)8万平方米; (4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 (三)三级资质：

物业公司提升品牌塑造之路

物业公司提升品牌塑造之路第一，物业管理品牌与地产品牌同步建设，均在集团品牌创建战略和在计划体系内。企业在发展到一定的阶段，就开始涉及品牌建设的问题，而物业服务公司作为集团内部的一个下属企业，其品牌建设问题是否能够提上集团品牌创建战略和计划体系之中，显得非常关键。而一般房地产开发企业的品牌建设将会在试水项目（即第一个项目）之后的第二个项目开始，这也一般是集团品牌建设的重点，如果能够实现物业服务公司品牌建设与其同步建设，至少能够在下面的几步中实现事半功倍的效果。第二，物业管理品牌的CIS必须与集团品牌有差异性。物业管理品牌建设确定之后，首先要设计出自有的CIS系统。虽然企业识别系统的主要目的是在企业自我统一化方面获得实现，但是并不意味着是没有差异性。“企业识别”就是指环绕着企业的多层关系者，透过商标等视觉要素对大家所产生的态度及所造成的效果的总和。CI是企业对内、对外塑造形象的工具；对内有所区别，对外有所统一。实现这点就是一个很好的系列策划。物业管理CIS在与集团CIS的标准色和标准字体等方面一致，而在具体的造型和设计方面应该显示出一定的差异。至少在社区标识方面，让业主能够明显地感觉到这种差异与相似点。第三，房地产开发必须为物业管理品牌提供合格完善的产品。物业管理的对象是物业与社区秩序以及外来人员，而物业服务的对象是业主和物业使用人。根据目前，物业管理引发冲突的原因之中，很大一部分是物业服务企业无力承受和解决的。其中作为房地产开发企业必须承担其自己的责任，不能

抱有“以物业管理作为房屋质量的防火墙和缓冲地带”这种心态。在集团内部协调好，房屋开发建设和管理服务的明显界限和相关责权利之后，将会使得物业管理服务的提供高起点，以便于今后快速地提升社区形象，增加知名度，产生口碑效应。第四，物业服务企业不以经济效益最大化作为目标。物业服务企业在塑造品牌阶段在企业目标中必须有“先投入，后产出”指导思想，这样将会使得其在工作分配阶段以及相关资源投入使用方面实现科学合理化，而不会出现“攒着元宝供起来，偷着乐”的状况。这点也就说明了，在品牌建设阶段，物业服务企业必须有相当的投入，没有投入是不可能快速地塑造品牌的。同时，也应该注意，物业服务企业投入的重点和民众的心理承受能力，避免出现上电视做广告那种过犹不及的窘况。第五，提供管理服务的过程中，注意流程之际，更加应该注意细节。物业服务企业在项目前期介入阶段，如果能够实现以上各个步骤，则从入伙阶段和装修阶段就开始正式与业主接触了。而这个集中管理的过程中需要尽量做到在物业管理基本流程方面没有纰漏，符合相关规定之外；还要突出最能够体现出物业服务特色的细节管理问题。细节可以明显地区分开与其他企业的特征，利于超出业主的心理期望，实现一种惊喜的效果，从而获得业主起点较高的评价。第六，在媒体宣传过程中，既要与项目品牌、地产品牌捆绑式宣传，又要单独宣传。房地产项目产生之后，媒体宣传的重点是围绕着项目的宣传，目前流行做法就是采用以项目促销和带动企业知名度的方式进行，而项目媒体宣传过程中，以销售为目的均注明开发企业、设计单位、施工单位、整合推

售后服务苏州市物业服务合同

（售后服务）苏州市物业服务合同

苏州市物业服务合同苏州市房产管理局监制苏州市物业服务合同

委托方（以下简称甲方）：______________________业主大会被授权签约人：________________________业主委员会地址：_____________________联系电话：__________传真：_____________ 受委托方（以下简称乙方）：名称：资质等级：证书编号：法定代表人/授权代表：住所地：联系电话：传真：甲方通过（□招投标，□协议选聘）方式将___ _ ____（物业名称）委托乙方实行物业服务。委托服务期限为_____年_____月，自_____年___月____日起至______年____月____日止。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省、市物业管理有关法律、法规、规章的规定，于自愿、平等、协商壹致的基础上，双方达成以下合同条款。第壹条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：物业类型：____________ 座落位置：___________区____________路（街道）_______号四至范围：总建筑面积：_______ ㎡；其中住宅_______ ㎡，商场_______㎡，办公楼________ ㎡，工业厂房_____ ㎡，停车场（库）______ ㎡。其他：。物业构成见附件壹，规划平面图见附件三。第二条乙方提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。（壹）□包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______、______、______、______等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(保

物业公司开展多种经营构思

物业公司多种经营方案般情况下具有经营性的项目很多，主要有; ①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 ②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。 ③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 ④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。 ⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。 ⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。 ⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。开展多种经营服务的要求基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求: ①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 ②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。 ③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 ④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。综合服务的方式综合服务的方式由其内容所决定，主要有:

(I)常规性服务这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。 (2)委托性服务这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住(用)户自愿选择的特约服务。 (3)无偿性服务物业服务企业多种经营的方式一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。 1 .整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。 2.利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以管理处为中心，

2017中国物业服务百强企业研究报告

目录第一部分研究背景与目的第二部分百强企业研究方法体系第三部分 2017中国物业服务百强企业名单第四部分 2017中国物业服务百强企业发展特点分析一、管理规模：管理面积均值达2725万平米，市场占有率近三成二、经营绩效：强化基础服务扩规模，创新多种经营提效益三、服务质量：专业专注打造高品质服务，匠心匠技实现资产保值增值四、发展潜力：技术和资本双轮驱动，厚积薄发掘金万亿蓝海五、社会责任：践行企业责任，促进社会和谐，引领行业进步第五部分 2017中国物业服务百强企业专项研究分析第六部分结语

1 第一部分研究背景与目的由中国指数研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十年，这十年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。 2017年3月，“两会”部署2017年重点工作任务明确指出，“进一步释放国内需求潜力，增强内需对经济增长的持久拉动作用，深入实施创新驱动发展战略，促进经济结构优化升级，不断提高竞争力”。房地产市场的快速发展，为物业管理行业提供了广阔的发展空间，新技术的应用和资本市场的青睐为物业服务企业带来了新的发展机遇。中国指数研究院以“笃实进取，创新升级”为主题，全面启动“2017中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。在总结十年研究经验的基础上，中国指数研究院进一步完善了“2017中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。 2017中国物业服务百强企业研究的目的：（1）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；（2）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量；（3）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据。

物业服务企业岗位职责

物业服务企业岗位职责一、管理人员职责 1、总经理岗位职责 1、协调各部门关系；全面主持工作，保证公司运作高效有序； 2、开展多种经营，以实现以业养业； 3、代表公司对外开展工作； 4、处理协调公司各承接项目的日常事务； 5、负责会所、幼儿园的管理及对外招租、经营等协调工作； 6、对公司人事、财务经营等事务形成建议报董事长会； 7、保证公司各个管理项目安全稳定。主要工作描述 1、全面主持公司的各项经营、服务管理工作，组织实施董事会决议； 2、向董事会提出经营预算和费用预算； 3、按既定的模式管理好公司； 4、审订公司各项规章制度，并在实际运作中提出修改意见； 5、审核、签发、屁事各部门提交之文件、申请、报告； 6、对公司员工人事聘任有处理权，部门主任、主管、组长的聘任原则上须经上级领导同意； 7、认真监督、审核公司有关经济合同及协议； 8、指导、监督、检查公司各部门工作； 9、及时处理小区、住户维修、维护、投诉、纠纷，及时向上级领导报告重大事情；

10、经常开展、组织小区的文化娱乐活动，塑造好开发公司及物业公司形象，做好物业管理品牌以支持销售工作； 11、代表公司对外开展公关工作，处理好与政府主管部门的工作关系； 12、定期向董事会提交营业状况和财务状况并接受质询； 13、保证公司运作的合法性； 14、尽力尽职保护小区业主和非业主使用人。客人、员工在小区内的人身和财务安全； 15、及时发生物业管理存在的问题，提出修补的办法； 16、行使公司章程或董事会授予的其他职权。 2、项目经理岗位职责 1、协助总经理管理、开展小区的物业管理工作； 2、全面主持项目的各项管理服务工作，对项目社区的工作结果负责； 3、指导、检查、监督、协调客户服务中心及保洁组、保卫队及工程组的工作； 4、配合总经理完成物业公司的经营管理工作。主要工作描述：直接职责 1、熟悉、掌握与物业管理及与物业管理相关行业的法律、法规、规定； 2、熟悉本公司物业管理各项业务操作规程，熟悉公司各部门、各岗位的职责范围；

【服务合同】苏州市前期物业管理委托合同

苏州市前期物业管理委托合同使用说明 1、根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，结合苏州市实际，印制本合同示范文本。 2、本示范文本于适用房地产开发企业自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理（前期物业管理）。 3、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减（空格部位供甲乙双方以打“√” 方式选定，未选择部位打“x”）。 4、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件。 5、签约之前，合同双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对文本中的条款及专业词汇理解不一致的，可向当地物业管理行政主管部门 6、合同签订生效后，手写项及未被修改的文本印刷文字视为双方对该部分内容意思表示一致，涉及到选择、填写内容以手写项为优先。 7、根据规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，将合同报送当地物业管理主管部门。苏州市房产管理局监制委托方（房地产开发企业，以下简称甲方）：单位名称：

法定代表人：住所地：联系电话：传真：受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：单位名称：资质等级：证书编号：法定代表人：住所地：联系电话：传真：甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_______（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。第一条本合同所涉及的物业基本情况：物业名称：________________________ 物业类型：____________ 座落位置：___________区____________路（街道）_______号四至范围：总建筑面积：_______平方米；其中住宅_______平方米，商场_______平方米，办公楼________平方米，工业厂房______平方米，停车场（库）______平方米。其他：______________。物业构成见附件一，规划平面图见附件三。

企业物业服务管理的定义

物业管理100问编写说明随着国民经济的发展和人们生活水平的提高，人们对居住提出了更高的要求，日益关注居住环境整洁、有序、优美；同时，房屋日渐成为大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋的使用、管理、维护和保值提出了更高要求，除了住得好，还要求房屋的保值增值。因此，物业管理与人们的生活日益密切。本手册按照国务院《物业管理条例》和国家及本市有关法规政策编写，目的是帮助业主、业主大会，业主委员会了解和掌握物业管理知识，维护正常的物业管理秩序。本手册容主要分为七个部分，对物业管理的基本概念，买房时应关注的物业管理事项，入住后的业主大会制度、选聘和解聘物业管理企业、物业服务和费用、专项维修资金、物业使用和维护等方面知识和政策作了介绍。

目录一、物业管理基本概念二、购房时应关注的物业管理事项三、业主大会及业主委员会四、如何选聘和解聘物业管理企业五、物业服务和费用六、专项维修资金的归集、使用和管理七、物业的使用和维护附：物业管理条例（国务院令第379号）

市国土资源和房屋管理局关于印发《市贯彻<物业管理条例>的若干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》的通知（京国土房管物【2004】338号）一、物业管理基本概念问1、什么是物业管理？答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三物业管理的容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和公共秩序。问2、为什么要实施物业管理？答：主要有三方面原因客观上要施物业管理：（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。（2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家

物业服务企业品牌规划指引手册

物业服务企业品牌规划方案指引手册物业企业名称年月

物业服务企业品牌构建方案实施指引手册在物业管理行业日益激烈的市场竞争环境下，实现物业管理品牌化经营已成为企业做大做强，发展壮大的必经之路。品牌化经营自从物业管理业务形成专业化管理及服务模式以来，物业服务企业始终以实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长为目标，努力从各方面提升物业管理及服务质量，打造优质的物业服务品牌，使企业职工、家属都能从中感受到经济发展、社会进步及企业发展所带来的实惠以及人们生活带来的改变。一、创建品牌的必要性：随着经济的发展以及人民生活水平提高和消费观念的改变,消费者在对众多物业管理企业的比较、选择中,已把品牌作为首选目标,而市场呼唤的也是以价值为导向、专业化、全方位服务的品牌物业管理。因此,打造品牌已成为物业管理企业顺应经济发展的必然趋势。但凡品牌物业管理都具备以下几个特点：完善的服务体系服务品质、深厚的企业文化积淀、优秀的运营团队；服务品质是物业管理的生命，这是判断物业管理是否优秀的决定性因素；而卓越的企业文化是企业不竭的动力；人才是企业发展的根本，优秀的员工队伍是创造品牌的物业管理的先决条件，高档次、高品位、高质量的服务及卓越的企业文化都需要高素质的人才去创造。在当前激烈的市场竞争环境下，物业管理企业打造品牌有以下几方面作用：三个有利 (一）有利于拓展物业管理市场，突破行业同质化，获得充足的服务对象，获得更好的规模效益；(二）有利于树立形象，通过服务与开发商建立友好的关系，提高在开发价值链中的地位；

(三）良好的形象和信用容易为业主所接受，增强信任感，并乐意接受物业公司提供的服务。二、品牌的定位与识别系统（一)物业服务企业品牌命名：通常各大知名物业服务企业实施的是“房产开发商企业品牌同名”战略和“一牌多品、品牌延伸”战略；一般，单一品牌战略如：某物业服务集团旗下拥有的多家法人分企业名称、多种物业类型及多种物业服务管理模式，都统一使用同一个物业品牌名------如：某知名物业，房产企业名与品牌名统一；这样在宣传企业的同时宣传了品牌，在宣传品牌的同时又宣传了房产企业或房产品，消费者会将每一次的品牌行为都归结为企业的行为，也会将每一次的企业行为都积累到特定的品牌的身上，品牌资产互动积累，有利于在消费者心目中树立起专业化服务形象和物业管理第一品牌的概念。企业名称是企业的音符更是企业的生命！（二）设计LOGO LOGO设计理念解读：字母应用：字母“”涵义的表达：字体选择标徽：寓意房地产E网https://www.360docs.net/doc/7e14633721.html,/ 范文吧https://www.360docs.net/doc/7e14633721.html,/ （三）物业服务企业品牌的核心价值理念梳理 1.普遍性经营原则：诚信

物业保洁公司管理岗位职责

2.1 物业经理物业经理岗位职责与任职资格，如表2-1所示。表2-1 物业经理岗位职责与任职资格表直接上级：总经理直接下级：工程设备保安主管保洁主管等岗位职责1.负责制订物业环境规划方案，并组织实施 2.负责制订物业部年，月，周工作计划 3.负责制订物业管理各项规章制度，并监督执行 4.负责公司水、电、空调、通信、电梯等设施的供给、维护、维修，使之处于良好的受控状态 5.负责制订公司节约用水、用电、延长设备使用寿命的措施，降低物业成本 6.负责公司各种设备、设施维护计划的制订、审核，并督促实施 7.负责编制和审核物业工程费用预算和物资采购计划 8.负责公司物业资产的管理、监督、检查使用情况 9.负责公司财产安全、人员安全的安全保卫工作 10.负责公司环境卫生和保洁工作的管理，确保公司良好的购物环境 11.负责处理突发性事件 12.完成公司领导交办的其他工作任职资格1.大专以上文化程度，高级工程师 2.较强的组织协调能力、领导能力，善于处理各方面的关系 3.具有良好的敬业精神和职业道德 4.熟悉公司的物业设施、保洁、保卫工作的管理制度，并能真真贯彻落实 5.深刻领会公司的经营理念，服务理念，并能落实到实际工作中 6.严格履行岗位职责，敬业尽职，保守公司商业秘密（对工作经验年限的要求应根据所属公司实际情况而定）

2.2 文员文员岗位职责与任职资格，如表2-2所示。表2-2 文员岗位职责与任职资格表直接上级：物业经理直接下级：资产管理员仓库管理员岗位职责1.负责与公司外部单位的工作衔接、往来公文处理 2.负责与公司内部各部门之间的工作衔接、往来公文处理 3.负责所有机电设备资料档案、设备运行状况的统计。通过资料统计搜集信息、反馈信息、为领导决策提供依据 4.负责所有设备维修记录、报告、请求、批复的整理、归类、建档 5.负责公司下发的文件、批示、规章制度的整理、归档 6.本部门工作计划进度的调查报告及汇报材料总结的整理归档 7.负责召集部门会议，做好会议记录，并将会议记录整理，归类 8.负责部门内部资料的借阅管理 9.负责部门及物业管理文件的起草、发文工作，并监督、反馈执行情况 10.督促、检查物业资产管理工作 11.制订部门每月排班、值班和考勤表，并考核、监督执行 12.负责办理部门员工到岗、转岗、离职等手续 13.负责办理部门员工各种假事、加班、外出工作安排等事宜 14.负责员工工牌、考勤卡、进餐卡、生活补贴、生日礼品等的办理及发放 15.负责公司食堂管理 16.完成公司领导指派的其他工作任务任职资格1.大专以上文化程度 2.较强的组织协调能力、领导能力，善于处理各方面的关系 3.具有较好的文字表达能力 4熟悉档案管理工作 5.具有良好的敬业精神和职业道德 6.严格履行岗位职责，敬业尽职，保守公司商业秘密（对工作经验年限的要求应根据所属公司实际情况而定）

苏州物业服务合同范本

苏州物业服务合同范本苏州物业服务合同范本使用说明 1、根据国家、省物业服务有关法律、法规、规章的规定，结合苏州市实际，印制本合同示范文本。 2、本示范文本适用于业主委员会与其选聘的物业服务企业使用。 3、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、修改、增补或删减(□空格部位供甲乙双方以打√ 方式选定，未选择部位打X)； 4、签约之前，合同双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对文本中的条款及专业词汇理解不一致的，可向当地物业服务行政主管部门咨询； 5、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明及签约主体资格的证书、证明文件； 6、合同签订生效后，手写项及未被修改的文本印刷文字视为双方对该部分内容意思表示一致，涉及到选择、填写内容以手写项为优先。 7、物业服务公司应当在合同订立之日起15日内，将合同报送当地物业服务主管部门。苏州市房产管理局监制苏州市物业服务合同委托方（以下简称甲方）：__________业主大会被授权签约人：__________业主委员会地址：________ 联系电话：_______传真：_________ 受委托方（以下简称乙方）：名称：________ 资质等级：________ 证书编号：________ 法定代表人/授权代表：________ 住所地：________ 联系电话：________ 传真：________

甲方通过（□招投标，□协议选聘）方式将_______（物业名称）委托乙方实行物业服务。委托服务期限为_____年_____月，自_____年___月____日起至______年____月____日止。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省、市物业服务有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：________ 物业类型：____________ 座落位置：_______区_______路（街道）_____号四至范围：总建筑面积：_______平方米；其中住宅_______平方米，商场_______平方米，办公楼________平方米，工业厂房_____平方米，停车场（库）______平方米。其他：。物业构成见附件一，规划平面图见附件三。第二条乙方提供下列选定的物业服务服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。（一）□包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______、______、______、______等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；（二）□包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、______、______、______、______等物业服务区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；（三）□公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）□公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（五）□安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤、______、______、______、______等；（六）□交通和车辆停放秩序的管理；（七）□物业使用禁止性行为的管理；

物业服务企业多种经营业务完全指引手册

物业服务企业多种经营业务完全指引手册主要内容： PART1 多种经营项目评估 PART2 商业项目多种经营规划 PART3 场地租赁管理办法（操作指引） PART1 多种经营项目评估一、作业标准原则为规范公司多种经营业务评估工作，为各服务中心多种经营专业职员开展多种经营业务提供技术支持和保障。特制定此标准；二、作业标准范围三、作业标准职责

四、作业标准指引 4.1 定义 4.1.1多种经营业务评估是指实行完善物业多种经营业务的一种主要手段，用于对已开发的和未开发的多种经营业务进行调查分析研究，出具评估报告单。 4.1.2多种经营评估术语 1、利润薄：单次销售利润低； 2、销量大：消费必需品，日销售单量可观； 3、易操作：多种经营专业职员可以快速上手，在做物业基础服务的同时就能完成； 4、投资大：需要超出预算的多种经营业务，投入过万的多种经营业务； 5、操作可控：能做到操作节点清晰、作业标准完善； 6、收益大：超过流水30%的利润收益；

7、回报周期短：次月就有多种经营收益； 8、回报周期长：年度以上才有经营收益； 9、风险可控：能成功把风险转嫁给供应商； 4.1.3 评估专业工作组是指评估多种经营业务的专门机构，由多种经营专业工作组操作； 4.2标准 4.2.1评估的必备条件 4.2.1.1 服务中心的多种经营资源真实有效，有市场需求； 4.2.1.2多种经营资源的所有权主体明确有效，且符合国家政策和物业行业相关法规保护； 4.2.1.3多种经营资源的开发不会引起政府、客户的反对和投诉； 4.2.1.4多种经营业务涉及到的行业不存在无序竞争，经营混乱和行业认可度极差情况； 4.2.1.5符合在物业服务团队操作能力范畴之内，不被各种形式变相的不作为； 4.2.2评估标准 4.2.2.1某项多种经营业务具备有效开展的前提：多种经营专业职员能全过程闭环操作； 4.2.2.2能带来效益，无论是经济效益还是社会效益，都能达成预期效益； 4.2.2.3经营风险可控，能有效地把客户投诉处理满意度保持在允许范畴之内； 4.2.2.4多种经营业务成本支出保持在预算范畴之内；

物业管理公司运营管理方案(草案)98162

物业管理公司全面运营管理方案（草案）物业管理有限公司 2017年6月18日

【目录】一、组织加构的设定二、物业公司的工作职能三、物业公司发展方向确定四、物业的公司收支分析五、住宅项目经营管理方案六、物业管理公司盈利模式的确定

前言优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。商品住宅楼是随着经济的高速发展，为满足高品质、舒适、便捷的居住环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化的管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居的生活环境，使物业实现保值增值。一、组织加构的设定暂以原有架构运营，视运营情况对岗位，职能，责任逐步调整，以免出现不稳定的状况。二、工作职能建立 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：控制物业公司的整体的运营成本费用，拟定物业费及其他综合性收入和全面支出预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各项目之间的关系，由各项目协调好入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理入住、过户手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持物业公司之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销计划，执行各项营销活动，参与营销推广

【物业品牌百强】2017中国物业服务品牌百强企业名单

【物业品牌百强】2017中国物业服务品牌百强企业名单华润置地(北京)物业服务有限公司招商局物业管理有限公司万达物业管理有限公司北京首华物业管理有限公司金科物业服务集团有限公司佳兆业物业管理（深圳）有限公司成都嘉善商务服务管理有限公司深圳市明喆物业管理有限公司浙江祥生物业服务有限公司雅居乐物业管理服务有限公司四川民兴物业管理有限公司四川嘉宝资产管理集团股份有限公司广州奥联物业股份有限公司北京住总北宇物业服务公司广东众安康后勤集团有限公司成都成飞物业服务有限责任公司上海锐翔上房物业管理有限公司深业集团（深圳）物业管理有限公司绿城物业服务集团有限公司厦门海投物业有限公司保利物业管理有限公司重庆加州物业服务有限公司

河南建业物业管理有限公司深圳天安智慧园区运营有限公司广东公诚设备资产服务有限公司昆明银海物业服务有限公司幸福基业物业服务有限公司南京紫竹物业管理股份有限公司远洋亿家物业服务股份有限公司重庆市长安物业管理有限公司长城物业集团股份有限公司第一物业（北京）股份有限公司广东碧桂园物业服务股份有限公司成都金房物业服务有限公司北京首开鸿城实业有限公司广东省华侨物业发展有限公司卓达物业服务股份有限公司浙江浙大新宇物业集团有限公司山东省诚信行物业管理有限公司深圳市华佳宏物业投资集团有限公司山东明德物业管理有限公司狮城怡安（上海）物业管理有限公司江苏银河物业管理有限公司上海中企物业管理有限公司广州广电物业管理有限公司浙江大管家物业管理服务有限公司

山东东晨物业管理有限公司厦门联发（集团）物业服务有限公司北京金融街物业管理有限责任公司浙江浙大求是物业管理有限公司广州奥园物业服务有限公司中土物业管理集团有限公司世茂天成物业服务集团有限公司北京和泓物业服务有限公司上海科瑞物业管理发展有限公司江苏金枫物业服务有限责任公司新中物业管理（中国）有限公司安徽诚和物业服务有限公司上海文化银湾物业管理有限公司重庆泽京物业管理集团有限公司河北恒辉物业服务集团有限公司湖南都美物业管理有限公司阳光城物业服务（福建）有限公司深圳市东部物业管理有限公司廊坊荣盛物业服务有限公司深圳市特科物业发展有限公司珠海葆力物业管理有限公司上海航天实业有限公司深圳市保利物业管理集团有限公司北京恒富物业服务有限公司

物业公司岗位职责及管理制度

物业公司岗位职责一、经理岗位职责认真贯彻执行公司经营方针、政策；制订本小区管理方案及实施细则；确定本小区年度工作总体计划和实施细则；负责本小区日常管理工作，督促、指导、考评工作人员履行岗位职责，保证本小区各项物业服务工作的有序开展。 1、实施对委托管理物业的验收和接管； 2、组织提供各项综合服务以及各项专项服务； 3、组织实施小区办的各项工作规范,保证各项工作的有序开展。 4、组织员工完成岗位职责，合理调配人力资源，完成对员工的各项考核。 5、组织实施员工劳动保护和安全生产的各项工作规范和措施； 6、协助物业管理相关费用的收缴工作； 8、处理住户重大事项的投诉； 9、组织开展住户意见征询和调查活动； 10、负责本小区实施物业管理服务时的对外联络工作； 11、实施相关文件和资料及质量记录的管理； 12、完成公司交办的其他工作。二、安保岗位职责

1. 坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生； 2. 在值勤任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪份子有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力； 3. 对发生在护卫区的刑事案件或治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力； 4. 按照规定制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域； 5. 对进入所管辖区域的人员、车辆及所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查； 6. 在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫； 7. 宣传法制，协助做好“三防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素应及时的向上级汇报，共同协助整改； 8. 对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查； 9. 积极配合保洁、绿化、工程维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决的向上级汇报（制止违章行为要先敬礼）；10.熟悉和爱护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并能熟练掌握各种消防器材的使用方法； 11. 积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项服务工作；

苏州市物业服务合同

苏州市物业服务合同苏州市房产管理局监制

苏州市物业服务合同委托方（以下简称甲方）：______________________业主大会被授权签约人：________________________业主委员会地址：_____________________ 联系电话：__________传真：_____________ 受委托方（以下简称乙方）：名称：资质等级：证书编号：法定代表人/授权代表：住所地：联系电话：传真：甲方通过（□招投标，□协议选聘）方式将___ _ ____（物业名称）委托乙方实行物业服务。委托服务期限为_____年_____月，自_____年___月____日起至______年____月____日止。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省、市物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：物业类型：____________ 座落位置：___________区____________路（街道）_______号四至范围：总建筑面积：_______ 平方米；其中住宅_______ 平方米，商场_______平方米，办公楼________ 平方米，工业厂房_____ 平方米，停车场（库）______ 平方米。其他：。物业构成见附件一，规划平面图见附件三。第二条乙方提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。（一）□包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______ 、______ 、______ 、______ 等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；（二）□包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、______ 、______ 、______ 、______等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；（三）□公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和

物业管理服务创新和延伸

物业管理服务创新和延伸物业管理服务创新和延伸物业管理作为新兴行业，与人们的日常生活息息相关。物业管理是房地产开发建设的延续和完善，在服务中体现管理并完善管理与经营。物业管理以经营为手段，以为业主提供优质服务为宗旨，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。社会效益主要表现为为业主提供一个安全、舒适、优美的生活环境。经济效益主要表现在三个方面，一是政府不投资而可以向物业管理企业收取税收；二是有利于开发企业房产销售，加快资金周转，提高售房率；三是从物业管理企业角度讲，实行小区管理从单纯收取管理费来看是微利的，但是如果善于经营，通过开展各种有偿服务，会取得较好的收益性。环境效益表现为实行小区物业管理有利于治理城市住宅区内脏、乱、差现象，改善人居环境。一、物业管理是房地产企业的诚信与品牌的延伸物业管理是服务性行业，通过提供劳务技术等活动来满足人们某种特殊需要，利用其使用功能、全方位、综合性的服务树立企业形象，建立品牌，健全制度和完善服务。通过服务来延伸房地产的诚信和品牌。开发商创品牌的产品品质是楼盘的卖点之一，然而开发企业必须懂得，产品品牌不但是楼盘质量、户型设计、环境规划，物业管理服务的优劣也是开发商产品品牌的内涵之一，它更体现了开发商所提倡的产品品牌是否能始终如一。一旦后期物业管理因前期规划设计、建筑质量等出现问题，给开发商的产品品牌将带来很大的负面影响。遗憾的是，能意识到这一点的开发商并不多。物业管理企业客户服务部接到的业主投诉基本内容都是工程质量上的问题，诸如墙体裂缝、渗漏、墙皮脱落、建筑材料选用不当、建材质量不合格等。从物业管理企业来讲，解决业主投诉的难度非常大，因为这些问题原本属于开发商的工程质量监管工作不到位，造成后期物业管理无能为力，工作十分被动，优质服务很难体现。目前，银川市的物业管理普遍存在着谁开发，谁管理的现状，大部分物业公司与开发商是隶属关系，在开发企业的管理下进行物业管理，属于单位自管或开发商下属的一个部门。物业公司没有独立经营核算的运作机制，市场主体资格地位没有确立，造成在管理上出现弊端。由于延续老子与儿子这种特殊关系，使得物业管理企业遇到前期遗留的问题时不得不父债子还，不但造成管理成本升高，而且严重影响了开发商和物业管理企业的形象。由此看来，前期出现的问题，是后期物业管理的难点。鉴于此，物业管理企业最好在前期接管验收时能提早介入，完善设计细节，提高房屋质量，保证物业的使用功能，加强对所管物业的全面了解，有利于后期物业管理的顺利进行。二、将创新意识寓于服务当中物业管理服务包括常规性公共服务、针对性专项服务、委托性特约服务三大基本服务内容。现实中物业管理企业服务行为不规范、服务范围过窄、服务水平不高，制约了物业管理向深度广度延伸。而物业管理的部分不规范行为又致使物业管理收费难的现象时有发生。物

物业管理公司品牌构建方案

**物业品牌建设案

****物业管理有限公司****年01月

**物业品牌建设案 **物业成立于2007年1月，**集团下属企业，其在管项目为**集团下属房地产开发企业开发项目，上级公司的发展为物业公司带来了发展空间。但近年来，**外来房地产开发企业大量进驻，其物业管理水平领先优势明显，**物业的物业管理水平已重影响到了上级公司开发项目的销售，改革势在必行，品牌建设迫在眉睫。 1.现状 ?**物业管理水平有待提高，市场认知度不高，品牌没有竞争力。 ?**物业依附于**集团，其盈利能力、管理能力、竞争能力、应变能力、学习成长能力较弱，体制不够灵活，市场运作能力、品牌独立性、品牌个性有待加强。 2.品牌建设要点说明 2.1先模仿，再超越 ?**物业品牌构建，须走“先模仿，再超越”的发展模式，模仿不是目的，追求超越才是目的。模仿分两步走，第一步形似，第二步神似，即物业服务理念提升。"先模仿,再超越"是**物业的发展之路,要求企业自身具有很强的学习与再创新能力。建议公司在**本地筛选一家物业管理公司进行学习，模访容包括组织架构、薪资体系、部门职责、岗位职责、管理制度、管理监督、奖惩制度、排班制度、培训容、人员配置原则、服务理念等，建议公司借助外力模访，如市场招聘物业经理、聘请顾问、引入培训等。 2.2不设副职，权责明确 ?**物业品牌构建，首先从要从管理体制、机制上解决，让管理人员必须作为，必须担

当，**物业在管理体制上建议不设副职。对于大型企业来说，设置作为领导班子成员的副职是有必要的，因为大型企业所面临的问题复杂，需要集体审议与判断，但就**物业公司而言，没有设置作为领导班子成员的副职的必要，实行单一领导负责制，所有中层部门和二级机构一律取消副职，让管理人员权责明确，减少推委扯皮，有责任，有担当，同时降低营运成本。 2.3构建系统的品牌VI视觉识别系统 ?继续完善员工服饰、企业用色调、办公标识、环境应用、设施设备标识等VI形象系统。统一风格，形成鲜明、独特的视觉形象系统是品牌系列化、规模化、规化的前提条件。比如各出入口包装、岗亭包装、名片、纸袋、信封、信签、工作证、值班牌、车辆包装、出入证、各种公示通知、各种提示警示、工装等。 2.4明确企业的品牌定位 ?企业愿景建议：成为**物业品牌的代言人 ?企业使命建议：营造安全、洁净、自然的和谐生活环境，为业主房产的增值保值提供保障。 ?企业核心价值观建议：亲情化服务、专业化管理、和谐化团队，创造物业附加值 ?品牌形象推广定位建议：专业敬业创造价值 2.5企业宣传 ?前期主要针对在管项目业主宣传，如设置宣传栏展示物业服务细节照片，构建在管项物业业主微信平台，推送物业服务细节照片和视频。 ?通过大众传媒借助新闻事件和软性新闻报导进行新闻炒作，借助软性宣传，运用新闻效应。 ?房地产广告中植入物业公司信息，在房地产社区广告中发布物业公司广告。 2.6平时加强培训、训练