房地产行业常用名词解释知识交流

第六部分常用名词解释

第一章规划建设类

总体规划/“七通一平”/双路供电/大工业用电/土地出让/土地转让土地招拍挂/建设用地/用地红线/用地黄线/城市绿线代征道路用地代征绿化用地/建筑密度/容积率/绿化率/轻钢结构/跨度/檐高

拨地钉桩/固定资产投资/基本建设投资/建设环境影响评价报告

项目立项/土地预审/规划意见书/建设工程规划许可证

建筑工程施工许可证/正负零验收/工程招投标/竣工验收

第二章土地开发征用类

土地委托开发补偿费/安置补偿费/防洪费/复垦费

新增建设用地有偿使用费/超转费/土地出让金

第三章财经类

企业所得税/营业税/契税/印花税/土地增值税/城市房地产税

个人所得税/国内生产总值（GDP）/消费者物价指数（CPI）

生产者物价指数（PPI）/金融危机/次贷危机

第六部分名词解释第一章规划建设类

★城市总体规划：是城市在一定时期内发展的计划和各项建设（或各项物质要素）的总体部署，期限一般为20年。具体内容包括：⑴确定城市性质和发展方向，估算城市人口发展规模，确定有关城市总体规划的各项技术经济指标；⑵选定城市用地，确定规划范围，划分城市用地功能分区，综合安排工业、对外交通运输、仓库、生活居住、大专院校、科研单位及绿化等用地；⑶布置域市道路、交通运输系统以及车站、港口、机场等主要交通运输枢纽的位置；⑷大型公共建筑的规划与布点；⑸确定城市主要广场位置、交叉口形式、主次干道断面、主要控制点的坐标及标高；⑹提出给水、排水、防洪、电力、电讯、煤气、供热、公共交通等各项工程管线规划，制定城市园林绿化规划；⑺综合协调人防、抗震和环境保护等方面的规划；⑻旧城区的改造规划；⑼综合布置郊区居民点，蔬菜、副食品生产基地，郊区绿化和风景区，以及大中城市有关卫星城镇的发展规划；⑽近期建设规划范围和主要工程项目的确定，安排近期建设用地和建设步骤；⑾估算城市近期建设投资。

★七通一平：指市政基础设施实现道路、给水、排水、供热（含蒸汽）、通讯（含宽带）、供电、天然气及场地平整。

★双回路供电：是指二个变电所或一个变电所二个仓位出来的同等电压的二条线路。当一条线路有故障停电时，另一条线路可以马上切换投入使用。

★大工业用电：工业用电分普通工业、非普通工业和大工业用电，区别在于电压等级和用电容量。电压10KV以上，变压器容量在315KVA以上的用户称为大工业用电用户。

★土地出让：在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者。

★土地转让：土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移绘他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

★土地招拍挂：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

其中招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让国有土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让国有土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。

★建设用地：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。包括：

（1）城乡住宅和公共设施用地，即城乡居民住宅、学校、医院、商业、道路、给排水、电力、电讯、防洪、供热等公共设施用地。

（2）工矿用地，即工业用地和矿业用地，包括工业厂房、各种仓库、动力设施、各种堆场、道路、矿山操作场地及配套设施等用地。

（3）交通、水利设施用地，包括机场、铁路、公路、港口、航道、水电站、水库及人工运河等用地，不包括天然河道用地。

（4）旅游用地，即专门供游览参观的设施用地，包括风景名胜区、游乐场、高尔夫球场等用地。

（5）军事设施用地，包括军事训练、军事指挥、防务设施、营房、武器装备仓库等用地。

（6）其他建设用地，除上述之外的各类建筑物、构筑物用地。

建设用地按照土地所有权的种类又划分为国有建设用地和农民集体所有建设用地。

★建筑红线：建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。

★城市黄线：城镇拓展区规划控制黄线是用于界定城镇新区、工业新区等非农建设用地范围的控制线。城市开发建设活动不得越出黄线控制范围。黄线范围内原则上按照相关开发强度指标进行控制。

★城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。城市绿线范围内的公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、风景林地等，必须按照《城市用地分类与规划建设用地标准》、《公园设计规范》等标准，进行绿地建设，不得改作他用。

★代征地：是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照有关法规、规章的规定代征的公共用地。根据代征公共用地的性质不同，可分为代征道路用地、代征绿化用地等

★建筑密度：是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度

★容积率：（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

★绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

★轻钢结构：轻钢结构是一个很模糊的概念，没有严格的定义。以下结构都可称为轻型钢结构：①由冷弯薄壁型钢组成的结构；②由热轧轻型型钢（工字钢、槽钢、 H型钢、L型钢、T 型钢等）组成的结构；③由焊接轻型型钢（工字钢、槽钢、 H型钢、L型钢、T型钢等）组成的结构；④由圆管、方管、矩形管组成的结构；⑤由薄钢板焊成的构件组成的结构；⑥由以上各种构件组成的结构。

★跨度：建筑物中,梁、拱券两端的承重结构之间的距离，两支点中心之间的距离。

★檐高：是指设计室外地坪至建筑物檐口底的高度。

★拨地钉桩：是指新建,改建,扩建的永久性建筑物,构筑物,为取得规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证，需委托测绘单位对建设项目用地的准确面积通过现场钉桩、放线和验线进行测量，并严格按钉桩放线位置施工。

★固定资产投资：是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部和全部更新）、改建、扩建、新建等活动。新的企业财务会计制度规定：固定资产局部更新的大修理作为日常生产活动的一部分，发生的大修理费用直接在成本中列支。

★基本建设投资：是以货币表现的基本建设完成的工作量，是指利用国家预算内拨款、自筹资金、国内外基本建设贷款以及其他专项资金进行的，以扩大生产能力(或新增工程效益)为主要目的的新建、扩建工程及有关的工作量。它是反映一定时期内基本建设规模和建设进度的综合性指标。

★建设环境影响评价报告：是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、

预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测，写出报告。

★项目立项：项目特别是大中型项目，要列入政府的社会和经济发展计划中。项目经过项目实施组织决策者和政府有关部门的批准，并列入项目实施组织或者政府计划的过程叫项目立项。

★土地预审：是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查，是用地审批的前置关口。在核准或者批准建设项目前，应当依照规定完成预审，未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

★规划意见书：由规划部门针对项目规划方面出具的指导意见文书。

★建设工程规划许可证：城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

★建设工程施工许可证：建设施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

★正负零验收：“正负零”是指建筑物的一个标高，它仅指楼房在一层地面的那个“高度”。对其的验收称为“正负零验收”。

★工程招投标：招投标是建设工程发包承包的主要方法。《建筑法》规定：建设工程依法实行招标发包，对不适于招标发包的保密工程、特殊工程可以直接发包。《建筑市场管理规定》指出：凡具备招标条件的建设项目，必须按照有关规定进行招标。通过招投标，建设单位和承包单位进入市场，公平交易、公平竞争，有利于控制建设工期，确保工程质量，提高投资效益。

★竣工验收：竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全

面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。

★项目包装：就是按照国家和地区产业政策的要求，通过深入的市场调研，对需要吸引投资或申请资金支持的产业类或建设类项目，编制项目可行性研究报告，并采用文字、图象等多种表现形式，对其进行设计和包装，以期吸引投资商的投资兴趣或达到申请资金支持的条件。

第二章土地开发征用类

★土地出让金:在土地国有的情况下,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。

★防洪费：对使用土地从事非农业生产的单位和个人征收的防洪工程建设维护管理费（简称防洪费）。

★土地复垦费：是指有关企业和个人为履行土地复垦义务，在自行没有条件复垦或者复垦没有达到规定要求时，向当地政府或土地行政主管部门缴纳的进行土地复垦的费用。

★征地补偿费：是指国家建设征用土地时，按照被征用土地的原用途给予被征地单位的补偿各项费用。

★新增建设用地土地有偿使用费：是指国家在新增建设用地中应取得的平均土地纯收益。

★土地委托开发补偿费：是指在土地一级开发过程中，所产生的土地补偿、拆迁补偿、安置补偿、市政建设等费用的综合。

★安置补偿费：指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给予的补助费用。

第三章财经类

★企业所得税：企业所得税是对在我国境内的企业（除外商投资企业和外国企业外）的生产经营所得和其他所得征收的一种税。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。

在原所得税法下，内资企业所得税税率是33%，另有两档优惠税率，全年应纳税所得额3－10万元的，税率为27%，应纳税所得额3万元以下的，税率为18%；特区和高新技术开发区的高新技术企业的税率为15%。外资企业所得税税率为30%，另有3%的地方所得税。2008年新的<中华人民共和国所得税法>规定法定税率为25%，内资企业和外资企业一致，国家需要重点扶持的高新技术企业为15%，小型微利企业为20%，非居民企业为20%。

★营业税：营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

营业税的计税依据为各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额），税收收入不受成本、费用高低影响。

营业税与其他流转税税种不同，它不按商品或征税项目的种类、品种设置税目、税率，而是从应税劳务的综合性经营特点出发，按照不同经营行业设计不同的税目、税率，即行业相同，税目、税率相同；行业不同，税目、税率不同。营业税税率设计的总体水平较低，一般为3%—5%，娱乐业最高可至20%。

★契税：契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。

契税实行3%-5%的幅度比例税率。从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,契税税率暂统一下调到1%；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

★印花税：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。2008年9月19日起，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，税率保持1‰。即对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据，由立据

双方当事人分别按1‰的税率缴纳股票交易印花税，改为由出让方按1‰的税率缴纳股票交易印花税，授让方不再征收。

★土地增值税：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

★城市房地产税：城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。城市房地产税的计税依据为房屋折余价值或房屋租金收入。

城市房地产税依房屋折余价值按年计征，税率为1.2%；

城市房地产税依租金收入按年计征，税率为18%。

城镇土地使用税：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用国家所有、集体所有土地的单位和个人应当缴纳的一种税。

城镇土地使用税应纳税额以实际占用的土地面积为计税依据。凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。

★个人所得税：是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。

个人所得税根据不同的征税项目，分别规定了三种不同的税率：

1.工资、薪金所得，适用7级超额累进税率，按月应纳税所得额计算征税。该税率按个人月工资、薪金应税所得额划分级距，最高一级为45%，最低一级为3%，共7级。起征点自2011年9月1日起为每月3500元。

2.个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位适用5级超额累进税率。适用按年计算、分月预缴税款的个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营的全年应纳税所得额划分级距，最低一级为5%，最高一级为35%，共5级。

3.比例税率。对个人的稿酬所得，劳务报酬所得，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率。其中，对稿酬所得适用20%的比例税率，并按应纳税额减征30%；对劳务报酬所得一次性收入畸高的、特高的，除按20%征税外，还可以实行加成征收，以保护合理的收入和限制不合理的收入。

★国内生产总值（GDP）：GDP即英文gross domestic product的缩写，也就是国内生产总值。通常对GDP的定义为：一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和提供劳务的市场价值的总值。在经济学中，常用GDP作为衡量该国或地区的经济发展综合水平通用的指标。一般来说，国内生产总值有三种形态，即价值形态、收入形态和产品形态。从价值形态看，它是所有常驻单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值与同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常驻单位的增加值之和；从收入形态看，它是所有常驻单位在一定时期内直接创造的收入之和；从产品形态看，它是货物和服务最终使用减去货物和服务进口。GDP反映的是国民经济各部门的增加值的总额。

★消费者物价指数（CPI）：消费者物价指数(Consumer Price Index)，英文缩写为CPI，是反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。如果消费者物价指数升幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险，从而造成经济前景不明朗。因此，该指数过高的升幅往往不被市场欢迎。例如，在过去12个月，消费者物价指数上升2.3％，那表示，生活成本比12个月前平均上升2.3％。当生活成本提高，你的金钱价值便随之下降。也就是说，一年前收到的一张100元纸币，今日只可以买到价值97.75元的商品或服务。一般说来当CPI>3%的增幅时就是通货膨胀；而当CPI>5%的增幅时，就是严重的通货膨胀。

★生产者物价指数（PPI）：生产者物价指数（Producer Price Index）是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，是反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也是制定有关经济政策和国民经济核算的重要依据。目前，我国PPI的调查产品有4000多种（含规格品9500多种），覆盖全部39个工业行业大类，涉及调查种类186个。

根据价格传导规律,PPI对CPI有一定的影响。PPI反映生产环节价格水平,CPI反映消费环节的价格水平。整体价格水平的波动一般首先出现在生产领域,然后通过产业链向下游产业扩散,最后波及消费品。

PPI通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。PPI能够反映生产者获得原材料的价格波动情况，推算预期CPI，从而估计通胀风险。一般而言，当生产者物价指数增幅很大而且持续加速上升时，该国央行相应的反应是采取加息对策阻止通货膨胀快速上涨，则该国货币升值的可能性增大；反之亦然。

★金融危机：金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机、次贷危机等类型。近年来的金融危机多为混合形式的危机。

其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。往往伴随着企业大量倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。

2008年从美国次贷危机引起的华尔街风暴，现在已经演变为全球性的金融危机。其过程发展之快，数量之大，影响之巨，是人们始料不及的。大体上说，可以划成三个阶段：一是债务危机，借了住房贷款人，不能按时还本付息引起的问题。第二个阶段是流动性的危机。这些金融机构由于债务危机导致的一些有关金融机构不能够及时有一个足够的流动性对付债权人变现的要求。第三个阶段，信用危机。就是说，人们建立在信用基础上的金融活动产生怀疑，造成这样的危机。由于此次危机，在未来两年之内，世界经济很可能发生资金流动逆转的情形，就是几年前从发达经济体争先恐后涌入新兴市场国家、追求高风险高回报的资金，在发达国家重估风险的情况下，纷纷逆转涌回发达国家，加强发达国家金融机构的稳定度。这种趋势的形成无疑会对发展中国家带来直接的影响，并最终导致新兴市场国家金融危机的形成。

★次贷危机：又称次级房贷危机，是指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。

次贷即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan），“次”在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。

次级按揭贷款是国外住房按揭的一种类型，贷给没多少收入或个人信用记录较低的人。之所以贷款给这些人，是因为贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏帐增加，

按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。