物业管理日常规章制度

物业日常管理制度目录

一、员工工作纪律 (1)

二、保安员管理制度 (2)

三、消防管理制度

1、消防控制室管理及应急制度 (3)

2、消控室值班人员管理制度 (3)

3、消防设备检查保养度 (5)

4、电梯困人紧急救援制度 (6)

5、消防监控中心管理制度 (6)

四、物业保洁服务标准

1、基本要求 (9)

2、保洁质量要求 (9)

3、保洁质量三查制度 (16)

五、物业维修管理制度(含水电)

1、工作岗位规定 (18)

2、维修班工具使用管理办法 (18)

3、维修电工岗位职责 (19)

4、值班电工岗位职 (23)

5、配电房管理规定/配电房安全操作规程

5.1.配电房管理规定 (21)

5.2配电房安全操作规程 (21)

六、绿化管理制度 (24)

一、员工工作纪律

1.物业工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。

2.必须按规定着装、佩证上岗。

3.各级员工都必须切实服从上级领导的工作布置，不得随意改变、无故拖延、拒绝或终止工作。

4.各级员工都应遵循逐级请示报告的原则，非特殊情况不得越级请示报告工作。

5.不擅自离岗，上班不得睡觉。

6.员工调离或辞职、辞退、离开公司工作时，应将公司配备物品、钥匙等交公司办公室。

7.工作期间不准擅自离开自己的工作岗位，更不允许干其它私活

二、保安员岗位职责

1．维护大门口的交通秩序，引导车辆行驶及行人过往，保障车辆和行人的安全、使门前畅通无阻；

2．着装整齐、精神饱满、仪态大方，热情、礼貌、周到地回答来访人的询问，严禁用粗言恶语对待来访者；

3．严格把好第一关，高度警戒，发现精神病患者、衣衫不整或行踪可疑者，坚决拦阻其进入蔬菜大厦；

4．时刻保持高度警惕，切实做好门前的警戒工作。注意车辆和行人的安全，人多时要注意防止失窃，防止大门口周围有闹事、斗殴事件发生，确保门前安全。

5．在值班过程中对发现的问题及时处理，紧急情况及时向公司领导汇报，必要时向公安部门报警。

6．及时做好当班值班巡视记录，不得弄虚作假。

7．制止闲杂人员、小商贩、推销员私自进入。

8．对出入蔬菜大厦的人员做好检查登记，严格按照集团管理规定执行，不得偷懒，耍滑。

9.建立健全的防火、防盗、应付突发事件的措施，发生应急事态，能及时采取正确措施，万一发生火警、匪警等治安情况，必须首先以最快的速度投入警情战斗中去，不允许以任何借口推脱，同时应及时报警。

三、消防管理制度

1、消防控制室管理及应急程序

1.1消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人。

1.2消防控制室的日常管理应符合《建筑消防设施的维护管理》（GA587）的有关要求。

1.3消防控制室应确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。

1.4消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足；确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开；确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动（接通）位置。

1.5接到火灾警报后，消防控制室必须立即以最快方式确认。

1.6火灾确认后，消防控制室必须立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态(处于自动状态的除外)，同时拨打“119”火警电话报警。

1.7消防控制室必须立即启动单位内部灭火和应急疏散预案，并应同时报告单位负责人。

2、消控室值班人员岗位责任要求

2.1为提高值班人员岗位工作效率，保证物业的消防安全工作使其顺畅有序的进行。特制定以下岗位细则：

2.2负责对各种消防控制设备和录像监控设备的监视和运用，不得擅离职守，做好检查、操作等工作。

2.3熟悉本系统所采用消防设施系统和录像监控系统的基本原理、功能，熟练掌握操作技术；及时做好录像监控和消防监控，特殊情况做好录像保存和值班记录。

2.4当班工作时间发现隐患及时通知有关部门和人员，并协助技术人员进行修理、维护，不得擅自拆卸、挪用或停用，保证设备正常运行。

2.5值班人员不得做一切与值班无关的事情，影响工作的正常进行。

2.6每周对值班区域内的卫生进行全面打扫一次。

2.7如值班人员有特殊情况需要顶班的，两人自己进行协调并报告物业办公室批准后方可执行。

2.8不得接收或暂时保管他人物品，如特殊情况须有相关部门办公室同意并出具证明方可接受。

2.9不得做有损公司形象的行为和损人利己的事情。

2.10当班人员不得擅自脱岗、离岗，确需离岗的，应与其它岗位人员呼叫到岗暂时顶岗后方可离开，上下班做到不迟到、不早退。

2.11上班时间严禁出现睡岗等违纪现象。

2.12不得私自启动电脑及抄表系统，不得使用电脑娱乐等；

发生火灾报警时要尽快确认，及时、准确启动有关消防设备，正确有效地组织扑救及人员疏散，给领导决策当好参谋，并应直拨119向消防队报警，不得迟报或不报，消防队到场后，要如实报告情况，协助消防人员扑救火灾，保护火灾现场，调查火灾原因。

2.13对消防控制室设备及通讯器材等要进行经常性的检查，定期做好各系统功能试验，以确保消防设施各系统运行状况良好。

做好交接班工作，认真填写值班记录及系统运行登记表和控制器日检登记表。

2.14宣传贯彻消防法规、遵守防火安全管理制度，以高度的责任感去完成各项技术工作和日常管理工作。积极参加消防专业知识学习，不断提高业务素质。

3、电梯困人紧急救援制度

3.1当发生电梯困人事故时,电梯工通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，被困人员不可以将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，救援人员应设法将轿门完全关闭。

3.2根据指层灯PC显示或选层器标尺判断轿厢所在位置。

3.3切断机房电梯电源，并挂上“正在维修”的警示牌。

3.4如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.5米。

3.4.1用专用厅门匙开启厅门。

3.4.2轿顶用人力开启轿厢门。

3.4.3协助乘客离开轿厢。

3.4.4重新关好轿门与厅门。

3.4.5使用抱闸扳手时，必须由一人控制松闸，而另一人转动手轮。同时应做断续松闸动作。

3.5如果轿厢停于其他位置，先按3.

4.5操作，将轿厢放到最近停层后，再按3.4操作进行救援。

4、消防设备检查保养制度

4.1通则

4.1.1消防设备修理后，应恢复原来状态，不得随意更改原器件、线路。

4.1.2消防设备故障维修一般不应超过8小时，否则应报告物业主管，限定时间修复或委外修理。

4.1.3凡需委外修理的设备，应填写《设备委外修理申请表》，经物业主管批准后委外修理。

4.2火灾报警系统维护保养

4.2.1每日对火灾报警器进行自检功能检查，方法：

（1）按自检键，让报警控制器进行自检；

（2）然后按消音键，消去控制器的声音。

（3）记录于《火灾报警器自检功能检查表》。

5、消防监控中心管理规定及应急程序

监控中心机房是物业管理中心的机要部位，是掌握消防设备动态及发现火灾,火警的重要岗位,是物业管理消防系统的指挥控制中心.为加强管理规定如下:

5.1严格按照省,市消防有关文件要求值班人员不得少于3-4人。消防控制室实行24小时轮流值班制,值班员不得擅自离岗及酒后上岗。

5.2消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足；确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开；确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动（接通）位置

5.3控制室值班员必须具备高度的警觉性和责任感.能够熟练使用操作火灾自动报警控制系统,了解和掌握楼内各类消防设备的功能和作用。

5.4控制室内禁止吸烟、喝酒、会客及阅读与工作无关的书籍或做与工作无关的活动。

5.5严禁无关人员进入控制室，确因工作原因经主管领导批准并登记；非本集团工作人员不得擅自动用或操作任何设备；因监控设备故障，需业务单位排除时，必须经有关领导同意，由本部门技术人员始终陪同，方可进行维修。

5.6严格执行机房工作手续，凡需查询资料（录音带及录像带），必须由经办人填写申请表格，由所在部门负责人签字后，凭签批条方可查询。

5.7设备出现一般故障应及时处理,无法排除时,应立即报告上级领导安排维修。

5.8保持室内卫生整洁,爱护设备及各类用品。除对讲机、微波炉、记录簿可放在规定的工作台外，操作台上不准放置水杯及其他杂物,其它物品必须及时入柜；设备电源未经允许不得私接滥用。

5.9定期检查维护设备,不准使用电脑做与本职无关工作,保持设备运行状态良好。

5.10室内电话属专用报警联用电话,任何人不得占用消防专线。

5.11电脑远程抄表设备使用时，须经公司领导签字后，凭签批条方可使用。

5.12对机房所有资料应保守秘密。

5.13空调的开关使用应符合规定。

四、物业保洁服务标准

1、基本要求

1.1保洁人员应按集团规定统一着装,仪容仪表整洁端庄。

1.2操作规范化、管理科学化。

1.3适时、及时、准时进行保洁服务。

1.4爱护物业各项设施及财物。

1.5及时处理垃圾，按指定地点分类堆放废弃物。

1.6节约用电、用水。

1.7遵守安全条例和操作程序。

1.8保洁时使用的材料及清洁剂不应对建筑物材质造成损害，应保护建筑物原貌。

2、保洁质量要求

2.1地面

2.1.1基本质量要求

表面、接缝、角落、边线处应洁净，无杂物、灰尘、印迹、污垢、污渍、划痕等。

2.1.2分类质量要求

2.2墙面、柱面

2.2.1基本质量要求

表面（2米以下）、接缝、顶角、边线处应洁净，无灰尘、印迹、污渍、划痕等。

2.2.2分类质量要求

2.3门、窗

2.4电梯

2.5自动扶梯、自动人行道

2.6花盆

盆体表面无积灰；每天巡回保洁盆内无烟蒂、杂物。每天巡回保洁2.7装饰树

树叶无积灰；每天巡回保洁树枝无悬挂物。每天巡回保洁2.8茶水间

墙面干净，无积灰；每月1次保洁开水炉、茶水桶外壳无灰尘、污迹；每天1次保洁上下水通畅，溢水口、下水道入口无异味。每天1次保洁2.9消防通道

扶手、栏杆及底部、根部干净，无灰尘；每天1次保洁台阶、平台干净，无杂物、泥土；每天1次保洁墙面、天顶干净，无积灰、污迹、蜘蛛网；每月1次保洁照明及附属设备无灰尘、污迹；每周1次保洁2.10公共卫生间

地面干净、干燥，无异味；每天湿拖2次

台面、镜面无水迹、手印迹；每天巡回保洁

小便斗、坐便器无黄渍；每天巡回保洁

水龙头干净，无污渍；每天巡回保洁

隔屏板干净，无污迹、涂划；每天1次保洁

墙面干净，无浮尘；每周2次保洁

目视天花、灯具、墙角无灰尘、蜘蛛网；每月2次保洁

卫生纸架、干手机表面无灰尘。每天巡回保洁2.11地下停车场（库）

目视地面无垃圾杂物、积水每天1次保洁

目视标识、指示牌无浮尘每周1次保洁

墙面无灰尘，管道表面无脏物。每月1次保洁

2.12消防设施

灭火机箱、消火栓箱、警铃按钮外表面无灰尘、污渍；每天1次保洁箱内无积灰。每周1次保洁

2.13垃圾箱

垃圾箱、不锈钢痰盂表面干净，无污迹；每天1次保洁

不锈钢痰盂内的石子应保持干净（痰盂内烟蒂不超过3只）。每天巡回保洁

2.14其他设施

门禁设备表面无积灰；每天1次保洁

安检设备表面无积灰；每天1次保洁

反光镜表面无浮灰。每周2次保洁2.15踏步地毯

干燥，无积水、污渍；每天巡回保洁

无垃圾、杂物。每天巡回保洁

2.16围栏玻璃

干净，无手印迹；每周3次保洁

无黑色广告等粘附物。每天1次保洁

2.17道路、广场

地面无垃圾、杂物、油渍、污渍，干燥，不积水；每天巡回保洁

广场无垃圾、烟蒂、痰迹等粘附物。每天巡回保洁2.18排风口

无积灰、污迹；每周1次保洁

空调进、出风口网面无积灰。每周1次保洁2.19天台、平台

无垃圾杂物；每月3次保洁

排水口畅通。每月3次保洁2.20排水沟

目视干净，无杂草、杂物；每周1次保洁

排水沟畅通，无堵塞、积水、异味；每周1次保洁

疏通下水道，对窖井明沟消毒灭害。每季1次保洁每月1次喷洒药水2.21垃圾站

地面干净、干燥，无异味；每天1次保洁

墙面无污迹、粘附物；每天1次保洁

垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内外壁，无异味每天1次保洁垃圾袋装化，桶内垃圾不满溢，盖好垃圾桶盖；每天1次保洁

2.22绿化带

目视无垃圾、杂物、枯叶、碎石等；每天巡回保洁

花坛外表无积灰、污迹。每天1次保洁

2.23照明设施

灯箱、灯罩外壳无灰尘、污迹；每周1次保洁

灯罩内无死蚊、蝇、虫。每周1次保洁

2.24喷水池

目视水池清澈见底，水面无漂浮物；每天1次保洁

池底无污迹、沉淀物、青苔。换水时保洁2.25外墙

外立面（二米以下）无污垢；每天1次保洁

建筑物外立面清洗。按委托合同要求

2.26保安岗亭（门岗室）

地面干净，无杂物；每天1次保洁

桌、椅干净、整齐；每天1次保洁

四周墙面、天顶无灰尘、蜘蛛网；每月1次保洁

岗亭外立面干净，无污迹。每周1次保洁

3、保洁质量三查制度

3.1员工自查

每个员工应根据有关作业规程，对各自分管负责区域的保洁项目完工后进行自查，发现问题及时纠正，并做好记录。

3.2领班巡查

领班应对管理区域内所有保洁部位、项目进行巡回检查，每天不得少于三次，发现问题及时责成有关人员纠正，并做好记录。

3.3主管抽查

主管每日抽查不得少于两次，主管还应会同物业管理处经理（或陪同上级领导）每月三次联合检查各项保洁部位，并做好记录。

五、物业维修管理制度(含水电)

1、工作岗位规定

1.1全体维修人员必须准时上班，不得无故迟到、早退、矿工：有事情不能上班（包括星期天休息者）都必须向直属主管请假并获批准后，方可不用上班。

1.2上岗时不准喝酒，不得进行与工作无关的任何活动。

1.3全体维修人员遇到暂时无法维修好的设备必须及时向上级反映情况，解释原因、请求支援：当值维修员厥不能把修不好的故障设备搁置不理、不修、不通知上司及部门负责人，若因此而导致延误生产或意外事故将追究当事人之责任。

1.4维修人员要认真填写维修工作单，当日工作完成情况及时与上级回报工作，整理好维修工作单上交负责人核查完成情况。

1.5维修工作要及时，在接到报修信息后要及时赶到现场，出现重大情况应采取应急措施并及时向上级报告。

1.6维修人员要爱护所用工具、设备、节约材料，坚持领料手续、专料专用，余料、旧料及时上缴，不得私自处理。

2、维修班工具使用管理办法

?为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。

维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类），私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。

共用工具使用管理：

1.共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。

2.当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。

3.所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。

私用工具使用管理：

1.发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。

2.个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。

3.个人所领工具属常规性磨损折旧日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。

3、维修电工岗位职责

3.1严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。

3.2努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。

3.3执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。3.4积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。

3.5严格执行设备管理制度，做好交接班工作。

3.6交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。

3.7维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。

3.8在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。

3.9做好值班室清洁工作，填好工作记录表。

3.10完成领导交办的其它工作。

4、值班电工岗位职

4.1严格遵守公司各项规章制度。

4.2努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。

4.3努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。

4.4坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。

4.5对来人来电报修应及时进行登记，并处理。

4.6发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。

4.7事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。

4.8按规定时间做好机房与走道清洁工作。

4.9完成上级交办的其它工作。

5、配电房管理规定/配电房安全操作规程

5.1.配电房管理规定

5.1.1配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对其实

行24小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。

5.1.2值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。

5.1.3值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。

5.1.4配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。

5.1.5因故停电，应提前一天向各集团、控股集团各部室发出停电通知，对突发性停电事故，应通过电话、口头通知或广播作出解释。

5.1.6保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。

5.1.7严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。

5.1.8配电房内严禁堆放其它杂物。

5.2配电房安全操作规程

5.2.1严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，可以用操作票。

5.2.2操作人和监护人应根据模拟图板或主结线对所填操作票是否正确，并经有关人员审核签名。

5.2.3操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。

5.2.4下列项目列操作表

A.应拉合的开关和刀闸位置