房地产开发经营与管理课程作业

房地产开发经营与管理课程作业

1、房地产的含义及特性

答：房地产：一般认为，是地产和房产的合称，其内涵有狭义和广义之分。狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广义房地产包括地产和房产。

特性：1、位置固定性、个别性2、使用长期性和用途的多样性3、产品的政策属性和商品价值属性4、投资规模性5、保值增值性６、价格影响因素复杂

2、房地产开发与经营的概念及特点

答：房地产开发是房地产业中的物质生产过程，它整合利用各种资源，形成生产、生活空间和环境，是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。房地产经营是对房地产这项资产的投资、开发、处置、使用及利用行为，包括其买卖、租赁、交换、抵押、典当、赠与、信托行为。广义的房地产经营包括房地产开发过程。

特征：综合性、长期性、地域性、风险性

3、房地产开发的参与者

答：1、房地产开发企业：包括投资者、开发商。2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门。3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保）。5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司。

6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。

4、房地产开发程序

答：1、投资决策分析阶段：①提出投资开发设想②项目可行性研究；2、前期准备工作阶段：①获取土地使用权②征地与拆迁③工程勘察与设计④施工现场的“三通一平”或“七通一平”⑤建筑工程招标；3、建设实施阶段：①组织施工②工程监理③竣工验收；4、租售及物业管理阶段：①房屋租售②物业管理

5、房地产开发的行政管理内容

答：1、土地管理（国土资源管理部门）：①土地规划利用管理②土地开发管理③土地利用管理④土地权属管理2、城市规划管理（城市管理管理部门）：①工程规划分类管理（界限控制和建设规范管理）②配套设施同步规划（市政设施、公用设施）③严格实施管理（工程建设规划许可证、竣工验收）3、建设管理（工程建设管理部门）：①市场准入管理②招标投标管理③工程建设管理4、开发和市场管理（房产开发管理部门）：①市场准入管理②预售和销售管理③产权与产籍管理④物业管理市场监督管理5、其他行政管理：①发改委②环保③园林绿化④市政及水务⑤工商⑥税务

6、房地产开发的行政管理和市场宏观调控

答：政府对房地产市场调控干预手段：①法律手段②经济手段：财政、税收、金融③行政手段：土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理及其他行政管理

7、房地产市场的内涵、构成要素、类型、特点

答：1、房地产市场的内涵

房地产交换的场所：房产、地产；有形、无形；生产流通全过程。

2、房地产市场的构成要素

主体（参与者）、客体（房地产商品和服务）、组织形式（交易场所）

3、房地产市场的类型

房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术）

4、房地产市场的特点

区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预

8、我国基本土地制度内容

答：我国基本土地制度包括土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。

土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式，它是整个土地制度的核心。土地所有制在法律上体现为土地所有权，即土地所有人在法律规定的范围内，对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利。从总体上看，土地所有制可分为土地公有制和土地私有制。

土地使用制是指人们在使用土地时所形成的经济关系，是对土地使用程序、条件和形式的规定。土地所有制在法律上体现为土地使用权。就土地使用权与土地所有权的关系而言，土地使用制分两权结合和两权分离两大类。在两权分离条件下，又有土地有偿使用和无偿使用制度。

土地国家管理制度是国家对全国土地在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。

9、房地产开发项目用地的获取方式及特点

答：主要有:出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。

1、国有土地使用权出让方式：

（1）协议出让。特点：受主观因素影响大，缺乏公平竞争，地价往往偏低。

（2）招标出让。特点：招标人不说明自己的标底，投标人各自也不公开投标价在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。不一定“价高者得”，投标人只有一次机会。

（3）拍卖出让。特点：完全竞争、无主观因素影响、价高者得、多次报价。

（4）挂牌出让。特点：公开竞争、有一定的挂牌期限、价高得胜简便、节省。

2、土地使用权转让：

（1）出售。特点：土地使用权出售方把土地使用权转移给购买方，购买方按等价交换原则向出售方支付相应的土地使用权转让金。

（2）交换。特点：双方转移款项以外的财产权，必须至少一方给付土地使用权，他方给付土地使用权或其他款项以外的物或权利。

（3）赠与。特点：赠与人对受赠人负有无偿给予土地使用权的义务，受赠人无偿接受土地使用权而不提供任何代价，其基本特征是无偿。

3、土地使用权出租。特点：出租人把属于自己的土地使用权租赁给他人使用，并收取租金。

4、土地使用权抵押。特征：（1）土地使用权抵押是以不转移占有的方式设立的担保物权。（2）土地使用权抵押具有附从性。（3）土地使用权抵押具有公示性和对抗性。（4）土地使用权抵押具有绝对性和排他性。

5、土地使用权划拨。特征：（1）划拨主体特定，即行使国有土地划拨权的只能是县级以上

答：1、自有资金2、银行贷款3、证券化资金：①发行股票②房地产债券4、争取外单位投资5、外资6、商业信用（垫资）7、预售款8、合作开发

16、房地产开发项目管理内容及项目前期工作管理

答：房地产开发项目管理内容：房地产开发项目前期管理、房地产项目进度控制、房地产项目投资控制、房地产项目质量控制、房地产项目安全管理、房地产项目信息管理、营销管理、外部协调

房地产开发项目前期管理内容：项目策划和可行性研究、用地取得、行政审批和项目报建、现场准备

17、物业管理及前期物业管理

答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理按服务的性质和提供的方式可分为：（1）常规性的公共服务（2）针对性的专项服务（3）委托性的特约服务

前期物业管理包括：1、前期物业服务合同2、业主临时公约3、前期物业管理企业的选聘方式4、物业共用部位、共用设施设备5、物业资料移交6、建设单位的义务

18、房地产市场管理、房地产价格管理、房地产产权登记管理

答：房地产市场管理：房地产转让管理、商品房销售管理、房屋租赁管理

房地产价格管理：①基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格定期制度②国家实行房地产价格评估制度③国家实行房地产成交价格申报制度④国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价⑤政府对土地使用权的转移有优先购买权⑥政府对地价上涨进行干预⑦征收土地增值税

房地产产权登记管理：我国房地产登记制度的特点：(1)房地产登记由不同登记机关分别登记(2)房地产权属登记为房地产权利动态登记(3)房地产权属登记采取实质性审查(4)房地产权属登记具有公信力(5)房地产权属登记实行强制登记制度(6)颁发权利证书我国房地产登记的类型：(1)按登记客体划分：土地登记、房屋登记(2)按登记时间划分：总登记、日常登记(3)按登记权利划分：所有权登记、使用权登记、他项权利登记(4)按登记权利主体划分：集体登记、个人登记(5)按登记权属划分：公有、私有

19、某开发商欲参与一住宅开发项目地块的拍卖竞价工作，该地块为已整理完毕的熟地，其用地情况和规划条件如下：规划住宅净用地10亩，规划建筑容积率为2.0，住宅配套商业面积为总建筑面积的10％。根据市场调查，该地段同类商品住宅销售价格为5000元/平方米，商业用房销售价格为10000元/平方米，前期行政规费及前期工程费用合计估算为500元/平方米，建筑安装工程费用估算为1200元/平方米，公建及基础设施配套费用估算为500元/平方米，销售及管理费用（包括利息费用）为300元/平方米，销售综合税率为销售收入的6％。若开发商的预期项目总投资利润率为30％，则该开发商能够接受的楼面地价为多少（元/平方米）？此时土地总价为多少，单价为多少（万元/亩）？

解：用地面积=10亩=6670m2一亩是不是等于667平方米？？

总建筑面积=用地面积*容积率=6670×2.0=13340 m2

商品住宅建筑面积=13340×10%=1334 m2

商业用房建筑面积=13340-1334=12006 m2

销售收入=5000×1334+10000×12006=126730000元=12673万元

销售收入=成本+利润=（1+30%）*总成本

∴总成本=126730000/（1+30%）=97484615.38元

又总成本=土地费用+前期工程费+建安工程费+公建及基础设施配套费+销售及管理费用+开发期税费

∴土地费用=97484615.38-【（500+1200+500+300）×13340+126730000×6％）】=56530815.38元

楼面地价=土地费用/总建筑面积=56530815.38/13340=4237.69元/ m2

土地单价=土地费用/用地面积=56530815.38/6670=8475.38元/ m2=565.31万元/亩

20、一家庭准备购房，已知房屋总价50万，其中30%作为首付，剩下的去商业银行办理按揭，经评估该家庭平均月收入为8800元，可选择的还款期限为10年，15年和20年三种，年利率12%，还款方式为每月等额还款，且银行要求每月还款额应小于家庭平均月收入的一半，求：在满足贷款条件的前提下，为使该家庭所付利息较少时选择何种还款期限？此时的月还款额为多少？（保留整数）

解：剩余还款=50×（1-30%）=35万元=350000元

还款方式为等额还款，A=P (A / P，i，n)=P·i(1+i)n/[(1+i) n -1]

（1）还款期限为10年，n=120，有效利率i=12%/12=1%，A=350000×1%×(1+1%)120/[(1+1%)120-1]= 5021元＞1/2×8800=4400元不满足要求

（2）还款期限为15年，n=180，i=12%/12=1%，A=350000×1%×(1+1%)180/[(1+1%)180-1]= 4201元＜1/2×8800=4400元满足要求

即：月还款4201元，支付利息=4201×180-350000=406180元

（3）还款期限为20年，n=240，i=12%/12=1%，A=350000×1%×(1+1%)240/[(1+1%)240-1]= 3854元＜1/2×8800=4400元满足要求

即：月还款3854元，支付利息=3854×240-350000=574960元

综上可知：在满足贷款条件的前提下，还款期为15年所支付利息较少。故选择15年为还款期，此时月还款为4201元。

此答案仅为个人意见，不一定都是正确的（特别是计算题），仅供大家参考，