部队解放军某军校生活区物业管理方案
XX军校生活区物业管理方案
目录
一、管理思路与具体措施 (2)
（一）、服务制胜，推进人性化管理。 (3)
（二）、实施半军事化管理，确保安宁的生活秩序。 (4)
（三）、发挥技术优势，强化维修管理。 (5)
（四）、推进环境管理与服务到位，让绿色环保贴近生活。 (6)
（五）、品牌战略，营造时尚温馨家园。 (7)
（六）、发展社区文化。 (8)
二、管理模式 (12)
（1）、管理结构及人员分布： (13)
（2）、公司QES管理体系文件分类： (16)
（3）、作业流程： (16)
三、半年工作计划 (25)
四、物业管理费用预算（请见附表） (26)
五、补充说明 (26)
解放军**军校生活区位于解放军**军校的西面，主要出入口位于路上。生活区共占地亩，绿化面积多达亩，道路面积为亩，总建筑面积为平方米，住户共套。我们通过多次、全方位的深入调研和实地考察，基本了解了解放军**军校对未来物业管理的需求的基础上，针对解放军**军校生活区环境特色和物业特点，紧密结合部队后勤社会化改革的要求，为烘托解放军**军校军事院校的学术氛围，彰显名校风采，确定了我公司介入解放军**军校物业管理的整体构想和基本思路。
主要指导思想：
“军地携手，共建美好家园，让您更爱您的家”
一、管理思路与具体措施
我公司是合肥市最早成立的专业化的物业管理公司和最早通过ISO9002国际质量体系认证的物业管理公司之一，具有专业化一体化的优势。
在解放军**军校物业管理处实施物业管理运作过程中，我公司将发挥##物业“双向共管”，即专业化的物业管理与部队院校的军事化管理相结合的方式，超前引导、超前管理、超前服务的“三超方式”，在公司目前正在运行的ISO9001（2000版）（质量管理）、ISO14001（环境管理）和OHSAS18000（职工安全健康）三位一体的QES国际质量保证体系，以及软、硬件相结合方式等管理经验，使“一体化”管理收到更好的效果。
我们追求的目标是：“以人为本，全心全意全为您”；我们的服务理念：
“一流的服务，亲善的管理，创造安全、文明、舒适、和谐、美好的居住环境，让解放军**军校的教职工拥有归属感。”。
针对解放军**军校物业的特点，我公司在提供“放心物业管理服务”的同时，着重强调今后物业管理服务工作中的几个重点问题：
（一）、服务制胜，推进人性化管理。
实施亲情管理与服务，充分体现人与人之间温馨和谐的关系。尊重每一位业主和物业使用人，尊重每一位管理服务员工，在管理、环境、空间各个层次和环节，结合**军校特殊的环境氛围，营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则的，这样一个和谐、有序的舒畅环境和氛围，从满足**军校的关大教职工对工作、生活、文化上的品位与需求。
管理处员工是与业主接触的“关键环节”，公司将选派训练有素的员工，从语言、礼仪、顾客心理的把握等方面展示“安徽##物业”的亲情服务。
以“三多”：多了解业主的需求、多听业主的建议、多替业主着想，来加强公司与**军校，员工与业主之间的沟通。每年进行业主满意度调查，以改进管理，提高服务质量。
建立社区服务中心，设立棋牌室、乒乓球室、阅览室等，为**军校的教职工提供文化娱乐活动场所。设立专职家政服务员。为**军校的教职工提供各种家政服务。同时，发挥我公司开展社区服务的特色，为**军校的教职工提供医疗保健咨询。
充分利用楼与楼之间的空地和草坪，投放小型室外健身器材，设置露
天坐椅等，为**军校的教职工提供休闲、小憩的场所。
在外部管理上本着“一切为了业主”的宗旨；内部管理采用“三严”管理，即制度严密、执行严格、阵容严整。
（二）、实施半军事化管理，确保安宁的生活秩序。
小区的治安状况的好坏是衡量物业管理绩效的关键。根据**军校生活区的治安环境和安保设施情况，拟采用封闭式管理。
结合**军校生活区的实际情况和我公司11个物业管理处多年来实际操作所取得的安防经验，对**军校生活区常规期的治安管理按照“人防为主，技防为辅”的治安思路，建立一支“训练有素、反应迅速、保障有力”的高素质的安防队伍，严格执行门岗24小时值班、立岗、敬礼、巡逻、出入登记等制度，实施半“军事化管理”。
借鉴先进的安防经验，运用现代化科技手段，“三防”结合，即人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施阶梯式快速推进体系，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗和固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合、白天宽松与夜晚紧密相结合。“物防”上，拟在北边围墙处建立治安重点，加高、加固围墙等手段提高安全防范能力，改善安全防护措施。在充分强调人的因素的条件下，辅以适当的“技防”手段，建议配备红外监控系统。
针对**军校生活区内的实际情况，建立治安重点和难点，进行重点布控，加强巡逻岗的力量，尤其是加强凌晨1到4点时间段的夜间巡逻。
加大对车辆的管理力度，严格执行出入车辆的登记、换证制度，利用
生活区现有的空地，建立临时停车位，消除车辆乱停乱放的现象，以保障**军校生活区内道路、交通的安全、有序、畅通。
**军校生活区北区的治安管理是一个空缺，我公司介入后，将按照南区的治安管理模式，设置门岗，严格执行24小时值班、巡视制度和出入登记制度，从根本上改善**军校生活区北区的治安管理现状。
同时加强与**军校、地方街道和辖区派出所的联系，努力为**军校的教职工提供一个安全、宁静、怡然的生活秩序。
（三）、发挥技术优势，强化维修管理。
1、公共设施设备的维护与管理。
我公司有着多年各种类型物业的大型设备、设施的运行管理经验，尤其是在安全防盗报警系统、信息宽带系统、高低压配电机组、给排水系统、大型制冷机组、锅炉供暖系统、消防监控报警系统、高速电梯等各类公共大型设备设施的安全运行、维护、保养积累了丰富的现场管理经验，培养了一批强有力的技术力量，并且运用QES管理体系，制定了一整套科学合理、切实可行的服务工作保障体系、安全生产管理体系、设施运行计划、设备养护与维修计划、作业指导书等，以确保设施设备安全、有效的运行。
同时我公司提供放心物业服务，对报修服务做到：急修限时到现场，小修不过夜，修后要回访，件件有记录。业主的水电维修不收人工费，只收取相关材料费。
2、加强现场管理，杜绝违章建筑和装修。
对现场管理来说杜绝违章建筑和装修是工作重点和难点之一。根据多年
来的现场监管取得的经验，在**军校的支持与配合下，我公司将严格实施“有章可行、违章必纠”的管理方法，灵活运用各种手段，管理上讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章建筑和装修控制在初始阶段，确保**军校生活区内无违章建筑和违章装修事件发生，与**军校共建一个整洁、文明、优良的生活环境。
3、房屋本体维修养护与管理。
房屋本体及共用部位维修养护包括房屋的承重结构部件、抗震结构部件、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体上水主管道、区内道路、沟渠池井、绿地、排水管网等。
根据我公司多个住宅小区的物业管理所积累的管理经验，针对部队院校不同于地方的特殊性，建议**军校建立房屋专项维修资金，专款专用。我公司根据具体情形，本着“量入为出、专款专用、保值增值”的原则，结合各种房屋和公用设施使用年限，拟订日常的维修方案、定期养护方案和房屋本体的周期维修计划，报**军校审核批准后，负责组织实施。
（四）、推进环境管理与服务到位，让绿色环保贴近生活。
我公司目前正在运作的ISO9001（2000版）的转版、ISO14001和OHSAS18000三位一体的兼容管理体系，更有助于提高环境意识，改进环境行为和绩效；可以进行环境管理和促进持续改进的有效机制；可创造一流的社区生活环境，开创“绿色、生态、环保”的美好生活空间，让社区回归自然。
我公司按照“重品德修养、重工作能力、热爱物业管理、讲奉献能吃苦”
的条件，招聘、培训卫生保洁、绿化养护等人员，年龄因岗位而异，合理优化，既能稳健服务，又充满朝气，从人员的综合素质与服务水平上给予保证。
根据我公司11个物业管理处多年积累的现场管理经验和建设部室外环境卫生标准及物业管理行业达标要求，按照公司QES管理体系中“卫生保洁作业指导书”的工作程序、质量标准进行卫生保洁，清扫工作做到路面净、屋沿净、楼道净、玻璃净、绿地净、无杂草枯叶，让楼道干净起来。让玻璃亮起来；绿化养护确保定期浇水、施肥、无虫害，生长茂盛，树木防寒冻，草地防践踏；生活垃圾做到日产日清，严格控制二次污染。
我公司拟在**军校生活区建立环保宣传栏，普及环保知识，宣传环保政策，树立环保意识，倡导环保进近小区，拟在**军校生活区渐进推广生活垃圾分类投放和垃圾分化处理。
建议将**军校生活区的环境卫生与社区文化建设紧密结合，鉴于**军校生活区的绿化环境较好，我公司将充分发挥绿化园艺的特长，在绿化带适当增补一些草坪和鲜花，在生活区内设置园林小品、设置露天坐椅，点缀环境、衬托绿化，采用垂直绿化、立体绿化相结合，给人以厚重、深远的感觉。让树长绿、让水长清、让花更艳、让天更蓝，让**军校的教职工置身其中享受生活，也让##物业的绿化公司有战士才能的机会。“让您更爱您的家”
（五）、品牌战略，营造时尚温馨家园。
##物业专为**军校生活区引入CIS系统，对**军校生活区的标志系统、
制服系统、公共设施系统等进行全面统整设计，做到和谐统一。
在**军校生活区内设置小区平面示意图和各种导向牌、在主要出入口设天气（空气质量）预报牌——“##物业提醒您关注天气变化”、以及“热爱地球，关爱生命”、“珍惜环境，爱护绿化”、“青青小草，请加呵护”、“尊老爱幼，人间美德”、“爱心满**军校”、“进出车辆禁鸣、减速”等温馨提示牌。使**军校生活区的园内导向、环境和标识系统形成一体化，使生活区在**军校的教职工和我公司**军校物业管理处拥有一个共同的、统一的、美好的品牌形象。
为**军校生活区形成自己特有的社区文化，为##物业更好地管理好**军校生活区，实施服务承诺，与**军校的广大教职工一起共同营造时尚、温馨、美好的家园奠定基础。
（六）、发展社区文化。
社区文化建设是社区成员（管理员工和业主）在居住和管理活动中所创造的具有个性特色的精神财富及其物质形态，是我们始终不渝的追求。
我公司将创造性采用“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设”的管理经验，使**军校生活区既符合物业管理创优达标和省直机关创“三优”（优质服务、优良作风、优美环境）的需要，也同时满足业主的自身需求，提高业主生活质量。公司将从以下几个方面作出努力：
1、环境文化建设。
生活区文明洁净，环境质量良好，生态良性循环，基础设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。管理处将环境文化建设纳入物业管理日常工
作当中，专人负责，齐抓共管，拟订制度，及时监督，并邀请业主代表义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理。开辟宣传栏，以“拥有一片家园”为主题，进行宣传、倡导活动。利用适合邻里交流活动的“露天会所”，在军事院校“纪律严明、保障有力”的特殊氛围里，营造一个安全、健康、亲切、欢乐的空间，充分体现回归自然、以人为本的人文理想。
2、行为文化建设。
开展丰富多彩、行之有效的文化活动，做到大与小、老与少，教与乐、雅与俗结合，满足不同层次的文化需求。具体做法有：
（1）开展文化娱乐活动，如举办各种形式的棋类、牌类活动；
（2）组织体育健身活动等。
3、精神文化建设。
精神文化是我公司在**军校生活区文化建设的核心，内涵是：回归自然，同时热爱生活，自我实现而又能关心他人，长幼有序而又平等沟通。管理处将利用各种纪念日、节假日传播文化精神，通过各种途径将精神文化建设落到实处。
4、便民服务项目。
（1）、无偿服务
（3）有偿服务
A、水电维修材料费执行合价费字[1996]166号文件（请见附件）
B、住户室内保洁费用面议
一、服务承诺
我公司将按照《省住宅区物业管理服务二级标准》的要求，管理好**军校生活区。在此，我公司郑重承诺：
一年内各项物业管理工作走上正轨；
两年内创合肥市物业管理优秀小区；
三年争创安徽省物业管理优秀住宅小区。
（一）、房屋及共用部位公共设施设备的维修养护
1、房屋
1）房屋完好率达到接管时的标准及以上；
2）房屋零修、急修及时率80%以上；
3）房屋零修工程合格率90%以上；
4）房屋立面较整洁，无重大缺损现象；
5）房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。
2、协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作。
3、环卫设施基本完好，无重大缺损现象；窨井、化粪池、管道每半年清淤、清塞一次。