物业管理的经济学分析
物业治理的经济学分析
引言
物业治理在我国是一个新兴行业，而从物业治理行业本身来讲，又是一个极其复杂的综合性行业。如何适应中国的国情，在我国的专门社会、经济环境下健康、顺利地进展物业治理行业，是一个迫切需要解决的严峻课题。从物业治理体制在我国的进展实践看，沿海发达地区的都市和一些大型省会都市开展早、进展快；但从全国范围内来看，全面推广专业化、社会化、经营型的物业治理体制仍然面临许多困难。从物业治理的研究看，近年来已有许多有识之士开展了物业治理体制的研究，一方面总结了许多成功的经验，另一方面也引用、借鉴了许多国际上成熟的做法。但从这些研究看，属于实务操作性的东西较多，而属于基础理论研究的较少。综合实践进展和理论研究两个方面的需要，笔者认为当前应加强对物业治理的基础理论的分析。通过这种分析，能够更加深刻地理解物业治理的地位、作用，同时也为在进展物业治理行业的实践中所遇到的现实问题提供理论解答，为进展中
国物业治理的对策研究提供理论指导。事实上，二十年的改革开放实践证明，任何一个方面改革的现实突破都首先依靠于其理论上的突破，物业治理因此也不例外。
问题在于就物业治理而言，其基础理论研究到底应该包括哪些内容，从哪些方面着手进行这种研究。物业治理作为一种现代社会必不可少的服务业，其进展的历史尚不长。但分析其本身，有几个突出的特点。其一，物业治理从房地产的再生产循环的过程中看，既要参与生产、建设时期，又要参与消费、使用时期；从物业治理所联系的当事人来看，既包括开发商、业主、使用人，又包括有关政府部门、具体的专业服务企业，因而具有一般企业所不具备的复杂性。其二，物业治理企业所提供的服务是供给于特定的消费者----业主和使用人，这种服务对象的独特限定范围使其区不于一般企业其产品面关于一般社会大众的情况。其三，物业治理提供的服务是多样的，其中既包括有形的治理、修缮、服务，也包括无形的环境、气氛、形象；其中既有能够“谁出钞票、谁受益”的能够私人消费的一般服务；也包括那些只能由全体业主和使用者集体消费、享用的具有某种“准公共物品”性质的独特服务。针对这三个方面的特点，我认为物业治理的基础理
论应包含以下三个方面的内容：
作为物业治理的基础理论，其第一个方面的内容应是从理论上阐明物业治理作为一个行业其产生、进展的必定性。不仅仅是从现实需要的方面去佐证，更要从物业治理作为因应现代技术进展和产权制度安排的制度创新的角度去发掘其内在规律的必定性，并从理论的高度上去审视物业治理的实质及内容。基础理论第二个方面的内容则是阐明物业治理作为一个企业其所提供的专门“产品”—物业治理服务。这种物业治理服务是对房屋、设备、设施、市政等进行的全方位、多功能的经营、治理、服务。这些经营、治理、服务中较独特也是较复杂的部分是那些只能由全体业主、使用者集体消费的“公共性”的服务。基础理论必须对这种介于一般私人物品和财政提供的公共物品之间的专门服务进行阐释分析。基础理论第三个方面的内容则应集中于物业治理市场环境培育，即市场各行为主体的规范等问题。如物业治理企业的专业化、规范化建设；业主委员会制度的建设与完善；政府相关部门与行业组织的效率改善等。
从物业治理基础理论研究的展开途径上看，要紧是借鉴理论
经济学的最新进展，用适用于物业治理那个新生事物的差不多经济学原理去构造其理论分析的框架。这些差不多原理包括现代产权理论、外部性理论、公共物品理论、公共选择理论、社会分工理论、托付—代理理论、服务经济理论等等。本文下面就分四节从上述的部分经济学原理动身，来对物业治理的差不多问题作些初步的分析、探讨。
第一节物业治理与现代产权、制度理论
经济学是研究资源配置的一门社会科学，但其成功与否则在于其对人的行为的分析的科学性高低。而这种科学性则是直接基于经济学分析的前提假定描摹现实中人的行为的准确性。现代经济学的新进展正是源于对传统经济学的某些不现实假定的批判与修正。这些新进展的要紧方面确实是现代产权理论及制度经济学。这些理论揭示了在经济活动中产权、制度的功能，以及它们对一个社会的资源配置与经济增长所起的作用。在这一节，笔者试图用这些差不多的经济学原理来对物业治理作一番理论上的阐述。
一、现代产权、制度理论简介
(一)产权b\ML
财产在通常意义上，只是指其物理状态自身。但实际上在更为准确的理解中，财产是一种权利，是一种操纵该项财产的排他性权利。抽象地讲，当一个人拥有对另外的人的特权去操纵某一事物时，这确实是财产权。(张军：《现代产权经济学》上海三联书店1991年版第26页。)完备的产权总是以复数名词出现的：它同意个人在权利所同意的范围内以各种方式使用权利，即使用权；在不损害他人的情况下能够享受从事物中所获得的各种利益，即用益权；改变事物的形状和内容，即决策权；通过出租能够把用益权上转让给不人或把所有权出售给不人，即让渡权。从这种意义上讲，一项物质商品的交易实际上只是在该商品所有者之间的一组权利交换。G
这种权利集合或权利束的概念特不有助于理解什么是物业。我们明白，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。那么，实质上物业则是对应于这些房屋、设备、设施、场地的特定权利集合。具体地讲，交易中的物业其完整的所有权包括如下这些权利：占有权(Possession)、治理权
(Control)、享用权(Enjoyment)、排他权(Exclusion)、处置权(Disposition)(包含出售、出租、抵押、赠与、继承)。这些权利的集合才构成了一宗物业的完整的所有权。而业主或使用者们在使用物业时，则是在行使各自所拥有的对物业的全部或部分权利集合。L-=
从权利的角度理解物业是专门重要的。一方面，不同的产权安排(公有或私有)必定阻碍着权利人的行为方式，决定着其对物业本身的利用和使用。另一方面，这些权利束(集合)本身也决定了权利人对物业能够做什么和不能够做什么，这也讲明业主和使用者在物业的具体使用中有着丰富、复杂的内容。
(二) 产权的重要性及产权安排`3ti_
1.科斯定理niN@;
产权这一概念是重要的，它是整个经济系统中最重要的元素之一。人们的常识可不能怀疑产权的必要性和重要性，但从经济学理论讲，解决这一问题的是“科斯定理”。科斯定理是以新制度经济学鼻祖R?Coase命名的，由美国经济学家G?Stigler依照Coase的论文《社会成本问题》而提出来的。科斯定理讲的是假如假定交易费用为零，市场运作的最终结果与法律制度(产权
制度)无关。这句令人费解的话换成另一种易明白的讲法则是：没有交易费用的世界如同没有摩擦力的世界一样不可能存在；现实的交易费用必定存在的情况下，则能够利用明确界定的产权之间的自愿交换来达到资源的最佳配置。至于什么缘故交易费用必须存在，用科斯的话来讲确实是：“进行市场交易需要发觉与谁打交道，通知不人想做生意，条件是什么，为成交而进行谈判，起草签订合同，保证合同条款的履行，进行必要的检查等，这些活动往往成本昂贵”。
2.产权安排与经济效率i
从科斯定理中能够获知，只要交易费用不为零，产权系统就会对行为和效率产生作用。因此，产权的变动必定带来效益的差不。也确实是讲，假如想将经济效率的潜力发挥出来，就应当进行产权结构的某些优化。\a
那么产权安排到底有哪些类型呢?
用的所有权力，其核心在于私有产权排斥他人以同样的权利处置该资源。
(2)社团产权：社团产权是共同享有的，当某人对一种资源行
使某权利时，并不排斥他人对该资源行使同样的权利。与私有产权相比，社团产权在个人之间是完全不分完全重合的。\YdC\ (3)集体产权：作为集体产权，对资源的各种权利的行使的决定必须由一个集体做出，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使做出规则和约束。
(4)可交换产权：并非所有的产权都能够交换，那些能够转让，能够交换的产权才称为可交换产权。 I
(5)排他性产权：可交换的产权必定排斥那些不通过交换方式取得这一权利的人。假如产权不能排他，则资源就会变成公共的了。
(三)制度与制度变迁
产权尽管是决定、阻碍人的行为、资源配置和经济绩效的重要因素，但它只是诸多变量中的一个。因此，更好地理解这些问题就必须从另一个更广的视角—制度因素来考虑。事实上，产权理论本身确实是作为新制度经济学派的一个分支而存在的。Ts^2n0
1、制度}
所谓制度，确实是约束人们行为的一系列规则。现实世界中，制度是无处不在的。制度是某些服务的供给者，它们是应经济增长、技术进步的需要而产生。我们能够具体归纳出制度及其提供的服务，比如：用于降低交易费用的制度(如货币、期货市场)，用于确立公共物品和服务的生产与分配框架的制度(如高速公路、学校、农业试验站)。在制度经济学的分析中，制度多是作为一种内在因素被纳入其模型，其差不多思想在于制度对经济增长、经济绩效的阻碍重大。制度是处于不断变迁之中的，各个时期经济绩效的差异正是受到制度演进的全然阻碍。`lD
2、制度变迁
制度变迁是指从一种制度安排向另一种制度安排的转变、过渡，亦即制度安排的不断改变。而制度安排通俗地讲确实是一种具体的制度，一种支配经济单位之间可能合作与竞争的规则。制度处于变迁之中，制度会被创新，因为个人或团体可望承担这类变迁的成本从而获得一些在旧有的制度安排下不可能得到的利润。假如预期的净收益超过预期的成本，一项制度安排就会被创新。而那些诱发人们去努力改变他们的制度安排的收益来源则是
一些在现有制度安排下无法得到的“外部利润”。这些外部利润源于四个方面：规模经济、外部性、风险、交易费用。
二、现代物业治理产生的全然动因
什么缘故一定会产生现代物业治理，这是个必须给予确信回答的关键问题。那个问题的实质在于它在质询现代物业治理存在的价值。
物业治理之产生有着许多现实的缘故，现有的书籍、论文中多有论及，但回答那个问题还应从深处开掘。分析表明，现代物业治理产生的全然动因在于技术进步所带来的人们生活、生产方式的变革及房地产利用、使用方式的变革与房地产产权多元化、复杂化之间的内在矛盾。
现代物业治理是在近代才产生的，其产生首先是发源于技术的进步所带来的人们生产生活方式以及房地产利用、使用方式的转变。这种技术进步最直接地体现在建筑技术、交通技术的进展上。建筑技术的进展使得人们能够建设高层建筑和多功能的综合
物业，交通技术的进展则拓广了人们的活动空间，分离了生产和生活的空间。正是由于这些技术的进步，才使得现代化的都市生产、生活方式得以产生，而这种方式的最全然特点是它的集聚性。例如，一间现代化的写字楼中可能聚拢了几十、几百家公司在其中办公；工业区内工厂和生产车间鳞次栉比；住宅区内更是聚拢了大量的住户。这种集聚性的特点是现代房地产利用、使用、开发建设中的全然特点之一，而且随着社会经济的进展、技术进步，集聚的特征会越来越明显、越来越强。而这种集聚性带来了两种效应，这两种效应(益)呼唤着现代物业治理的产生。
(一)规模效益
所谓规模效益是指由规模变动所引起的产出的变动。规模发生变动时，产出的变化有三种可能：产量增加比例大于投入增加的比例、小于投入增加的比例或等于投入增加的比例。对这三种可能情况，我们分不称它们为规模收益递增、递减或不变。假如我们将这种投入产出采纳生产函数来表示，则能够给出规模收益的严格概念。
设生产函数为齐次函数，则关于任一不为零的λ有：λn?
Q=F(λX1、λX2……)当ｎ＞1时，规模收益递增；n＜1时，规模收益递减；n=1时，规模收益不变。(魏埙、蔡继明、刘俊民、柳欣编著《现代西方经济学教程》，南开大学书版社1991年版第134页。)规模收益递增又可称为规模经济，即产出以高于投入的比例更快增长。那个现象讲明，最有效(单位成本最低)的产出需要较大规模的企业。d/
产生规模经济的要紧缘故能够归结为两点，技术和投入的不可分性、专业化和分工。考察现代房地产的利用和使用，其治理、服务的生产也存在规模经济这种技术现象。
从集聚性来看，现代的高层建筑和小区建设中明显存在着技术和投入的不可分性。专门明显，这些现代的房地产的维护、保养、治理、服务中专门多技术装备和设备只有在规模足够大时才可能使用。譬如楼宇玻璃的清洁，专用的清洁技术装备只有在规模足够时才可能购买和使用，但一经使用，其效率则远高于各用户自行设法清洁，平均成本会比各人单干更低。同时，专业化和分工也是社会经济进展的必定。较大的规模能够提高专业化和分工的程度，这同样能够大大地提高经济效率。在没有集聚性或集