建筑面积计算方法

一.容积率

1.计算公式解释容积率计算公式指的是项目用地范围内总建筑面积与项目

总用地面积的比值。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。

容积率=总建筑面积÷总用地面积。举例说明：

在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是；如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是，依次类推

总用地面积10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1

总用地面积10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为

总用地面积10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为

?

2.规范要求1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休

闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在米至米之间，其建筑面积不计入容积率。

2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。当层高在米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足米的按1/2面积计入容积率。

3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过米的各类阳台，均按全面积计入容积率。

4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足米的，不计入容积率。

5、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

3.法律上的规定容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制

的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：

独立别墅为~。

联排别墅为~。

6层以下多层住宅为~。

11层小高层住宅为~。

18层高层住宅为~。

19层以上住宅为~。

住宅小区容积率小于的，为非普通住宅。

4.容积率与生活的联系

当建筑物层高超过8米时，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人

口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

二.各种面积计算用地面积是指供开发的土地面积；

占地面积应该叫基底面积才对，是指建筑物底层的外围面积的总和；

计容面积是指计入容积率的建筑面积，一般是指地面以上的建筑面积的总和；

不计容面积是指不计入容积率的建筑面积，一般是指地面以下的建筑面积的总和；

建筑面积是指计容面积和不计容面积的总和；

可销售面积是指可供销售的建筑面积，一般是以楼栋为单位计算，该楼栋所有地上建筑面积以及地下部分仅为这栋楼服务的设备用房面积均计入此楼的可销售

面积

1.建筑面积的计算

整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在米以上（含米）的永久性建筑的建筑面积。

2.单层，有维护平屋面的房屋主体：

按其外墙勒脚以上的结构外围水平面积乘以系数K计算（高度≥米时，K=1；高度<米时，K=）.

3.有维护的局部楼层（舞台灯光控制室或其它夹层）

按其维护结构外围水平面积乘以系数K计算（高度≥米时，K=1；高度<米时，K=）.

4.斜顶下的建筑空间（坡屋面下单层建筑，坡屋面下多层建筑的顶层，加以利用的阁楼，加以利用的场馆下的空间）等，按维护外围水平面积

（首层为勒脚以上）乘以系数K计算（净高>米时，K=1；≤净高≤米时，K=；净高小于米不计面积）。

5.地下室及半地下室及其出入口，各层均按上口的维护外围面积乘以系数

K计算；（层高≥米，K=1；层高<米，K=）。（注：采光井、保护墙、防潮层不计面积，出入口要计面积。）

6.深基础的架空层如果有维护并加以利用的，面积计算同地下室。（不

利用的不计算，无维护的不计算。）

7.利用坡地吊脚所设立的架空层，有维护的按地下室计算，无维护的按水

平面积的一半计算，不利用的坡地吊脚架空层不计算面积。

8.突出屋面的有维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房的建筑面积，按维护外围面积乘以系数K(层高≥米，K=1；层高<米，K=.(注：水箱不计面积)

9.突出屋面有维护结构的，通向屋面的单坡楼梯出入口的建筑面积，

按维护外围面积乘以系数K计算（净高>米时，K=1；≤净高≤米时，K=；净高小于米不计面积）。

10.建筑物有维护结构的门斗及落地橱窗，按维护外围面积乘以系数K计

算。（层高≥米，K=1；层高<米，K=）（独立橱窗、围墙上的橱窗、房屋外墙上的非落地橱窗不计面积；门斗和落地橱窗所依附的建筑外墙已记在建筑主体内，因而在此不计）

11.阳台按水平投影面积的一半计算，不论凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台（敞开式阳台）。

12.走廊（檐廊、挑廊、柱廊、架空廊、连廊），有盖有维护的按外围水平面积

乘以系数K计算（层高≥米，K=1；层高<米，K=）。有盖无维护的按底板水平投影面积的一半进行计算，无盖的走廊部计面积。（注：如果层层都有无盖的挑廊，那么顶层挑廊不计算面积，下面各层按要求计算面积。）

13.雨棚：外挑宽度大于米的雨棚，按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算，

外挑宽度小于等于米时，雨棚不计面积。（外挑宽度为建筑外墙至雨棚外沿的距离）

14.楼梯：室内楼梯按建筑自然层水平投影面积计算。（底层层高高，增加楼梯的跑数，此时楼梯仍按一层计算面积）

15.室外楼梯，有永久性顶盖的，按自然层水平投影面积的一半计算。（不计面积的楼梯为：爬梯、扶梯、自动扶梯、无盖的室外楼梯最上层）

16.电梯井、观光电梯井及提物井的建筑面积按自然层计算。（电梯井的自然层数按所服务一侧的房屋自然层数确定）

17.通风排气竖井、垃圾井和管道井：室内的按自然层计算面积；室外的

不计算面积；如设在外墙上，部分突出房屋外墙以外的不计面积，其余部分按自然层面积计算。（当通风井、垃圾井和管道井两侧的房屋层数不同时，按房屋不同层数的自然层为界，分别确定自然层数。）

18.变形缝：在建筑物内的计算面积，在建筑无外的不计算面积。

19.斜墙：外斜墙以各层底板处的墙体为准计算建筑面积；内斜墙视同斜屋面

来计算建筑面积。

20.幕墙:维护性幕墙建筑面积计算到幕墙外；装饰性幕墙按其所依附的墙体计

算面积。

21.外墙外侧有保温隔热层的，以保温隔热层的外边线来计算建筑面积。

22.有永久性顶盖没有维护的房屋，按顶盖水平投影面积的一半计算面积

（车棚、货棚、站台、路厅、加油站、收费站、看台）

23.沿高不同的建筑其分界墙或柱的建筑面积沿高较高侧。

24.计算一半建筑面积的范围

1.与房屋相连有上盖无围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。

2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。

4.无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。

5.有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

25.不计算建筑面积的范围

1.层高小于米的房屋及房屋附属部位。

2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。

3.房屋之间无上盖的架空通廊。

4.房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。

5.顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。

6.房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。

7.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

8.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。

9.屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。

10.利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。

11.广场式室外楼梯。

12.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

13.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

三.分摊规则一般规定

l.房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《规则》执行。

2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。

3.房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。

4.有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。

5.楼房下层（含底层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的

建筑面积。

6.同一幢楼具有两个以上独立出入的单元（门牌号），其共有建筑面积应分别进行分摊。

7.套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

四.套内面积计算方法

（一）成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成

l.套内使用面积（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；

（2）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

（4）内墙面装修厚度计入使用面积。

2.套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。

3.套内阳台建筑面积（1）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

五.共有建筑面积

1.共有建筑面积的组成

电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。

2.套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。

共有建筑面积=全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等

3.共有建筑面积分摊系数

整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。

4.分摊的共有建筑面积计算：

分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数

5.共有建筑面积的分摊方法

l.）住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。

2.）商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按

各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的共有建筑面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊的共有建筑面积。

3.）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

4.）非成套房屋中的厅堂、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权

六.普通住宅建筑混凝土用量和用钢量：

1、多层砌体住宅：钢筋30KG/m2 砼—m2

2、多层框架钢筋38—42KG/m2 砼—m2

3、小高层11—12层钢筋50—52KG/m2 砼m2

4、高层17—18层钢筋54—60KG/m2 砼m2

5、高层30层H=94米钢筋65—75KG/m2 砼—m2

6、高层酒店式公寓28层H=90米钢筋65—70KG/m2 砼—m2

7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间

七. 钢筋含量经验值（包括混凝土含量经验值）影响钢筋用量的因素:

1.混凝土钢筋含量应该分结构类型、高度、有无地下室等来讨论

2.厂房还应考虑柱距、生产工艺等因素

3.当然，这是平均数值，主要指标准层，转换层有所不同

4.与钢筋等级有关，三级钢较省量

5.这只是一般的情况下,但时很多时候这个数字都只能是作为一个参考.每一幢楼还是要认真的抽筋才行.

6.新的钢筋混凝土结构设计规范和其他规范实施后，钢筋用量又有较大副度提高，

7.各家设计院施工图的钢筋含量也有差距的

住宅楼建筑钢筋用量kg/m2

▲砖混住宅

一般砖混住宅（6层） 27

屋面现浇，坡屋面，其余厨卫、阳台、飘窗现浇，飘窗计算一半面积，包括砌体加固筋，7度设防

八度设防，无桩基，6层砖混结构住宅，现浇楼板 35

砖混住宅楼 32-40

一般砖混住宅现在设计高了许多 35-40

▲框架住宅

框架别墅 40－50

框架4层的宿舍楼(桩基础),跨度在4米*9米,层高米, 38-45

框架多层住宿楼 46--60 /一般框架住宅 42~46

一般框架住宅（6层） 45 /八度设防框架结构住宅 50

框架住宅多层 40-50 /框架住宅高层标准层 60

框架住宅高层转换层 120-130

框架住宅（12层左右）代地下车库（人防） 80－90

全现浇高层住宅地下2层，地上22层 65

框剪高层建筑不包含基础部分 60-70

框剪高层建筑转换层不包含基础部分 120 /小高层不等 60-70 /高层住宅 70 框剪--框架小高层，高层60-95KG 60-95 /钻孔桩钢筋约110kg/m3

▲住宅楼（江苏省）

１、一般砖混结构在２８～３０公斤

２、框架结构在３８～４１公斤

3、综合楼一般６０公斤左右

▲办公楼

八度设防10层以下框架办公楼 65-75 /礼堂，框架结构，跨度25米 85

▲厂房

框架4层的厂房(桩基础),跨度在9~12米*12~15米,层高米 42-48

另一份统计结果：

按新规范对共计60多栋各类工程的统计: 对8度，三类场地：框架一般每平米65--70公斤；框剪一般每平米70--75公斤；剪力墙一般每平米75--80公斤。对8度，二类场地：框架一般每平米55--60公斤；框剪一般每平米60--65公斤；剪力墙一般每平米65--70公斤。

对7度，三类场地：框架一般每平米55--60公斤；框剪一般每平米60--65公斤；剪力墙一般每平米65--70公斤。对7度，二类场地：框架一般每平米45--50公斤；框剪一般每平米50--55公斤；剪力墙一般每平米55--60公斤。

对6度，二类场地：框架一般每平米35--40公斤；框剪一般每平米40--45公斤；剪力墙一般每平米45--55公斤。对6度，三类场地：框架一般每平米40--45公斤；框剪一般每平米45--55公斤；剪力墙一般每平米50--60公斤。投标时可以用里面的含量，在* 的系数

(一般梁配筋率在%~2%左右，配筋率是根据抗震等级来确定的，不同的抗震等级对应不同的最小配筋率 )

各类工程钢筋含量

北京某二十二层住宅楼全现浇剪力墙满堂基础地下2层，地上22层，檐高米一类工程

江苏扬州地区多层砖混住宅 30 /多层框架 45 /短肢剪力墙小高层住宅 60-70 "北京某工程地上三幢二十四和二十六层办公楼全现浇框架结构满堂基础

地下3层三幛连体带车库人防，地上24/26层，檐高米一类工程

基础底板主楼厚度2000mm，其他1800~800厚"

乌鲁木齐市某高层住宅楼，剪力墙结构，地下一层，地上18层，筏板基础，檐高米

乌鲁木齐市某综合楼，框架结构，地下一层，地上九层，筏板基础，檐高，有部分钢骨柱、钢绞线

乌鲁木齐市某地下车库，地下一层，框架结构，筏基加独立基础

广东多层厂房 70

山东济南某项目小高层（地上11层、地下1层，满堂基础，剪力墙结构） 49 山东多层（砖混结构） 29

山西长治市晋翔小区1＃楼，地下二层地上二十五层，满堂基础，檐高80米，剪力墙结构， 64

江西：12层框剪结构，地上39kg/m2，地下室246kg/m2， 57

江西：18层框剪结构，地上46kg/m2，地下室231kg/m2 78

江西：多层砖混结构，一般在25-32kg/m2，多层框架 35-40

江西：30层框剪结构 75

广州某11层建筑住宅楼，框架 43 /江苏宿迁框架结构 60

山东日照市的多层砖混结构 28-35

山东日照市的框架结构（多为条基或独立基础） 38-60

昆明（8度设防）28层框剪结构住宅 65

昆明（8度设防）框剪的别墅项目，地下一层，地上三层 46

新疆喀什（地震区度设防）：12层框剪结构 85

新疆喀什（地震区度设防）：多层砖混结构 28-33

新疆喀什（地震区度设防）：多层框架 55-62

上海市区某商办小高层：地上12层、地下1层，满堂基础，框架剪力墙结构 92 合肥市高新区，11层住宅楼剪力墙结构 50

长沙一四层工业厂房 35

辽宁西部地区多层砖混 30

辽宁西部地区多层框架住宅 40

辽宁西部地区小高层 50

广东，30层的住宅含1层地下室的高层：地下室 155

广东，30层的住宅含2层地下室的高层：塔楼 45

北京工程，框架结构，地上五层裙房和两幢十八层高层连体，檐高米一类工程，

基础底板主楼厚度1200mm、有大反梁，其他600~800厚

杭州。移动大楼地下2层，地上24层，框架结构，筏板基础 100

浙江这里我在的地方厂房 40

浙江砖混宿舍楼 30

河南一住宅小区，框架剪力墙结构，有人防地下室（一层），地上十八层 78 广东中山市，房地产商住楼地下一层，桩承台基础，地上十一层，通常是商铺带塔楼 54

湖北的工业厂房：造气厂房基础为桩基础，地上为框架结构七层，由于设备基础及预留孔洞多 122

浙江金华地区砖混结构 28/浙江金华地区框架结构 34

上海青浦地区有一种别墅式商铺 63 /广东省七层以下住宅楼 35-40

广东省12层以下住宅楼 60-70 /广东省厂房 45-55

重庆某砖混商住楼的平方含量：土建人工工日，土建人工工日，钢材，木材，水泥，标准砖块，特细砂，碎石，商品砼，外墙面砖㎡

内蒙地区：普通砖混结构6层 36-40

内蒙地区：小高层14-16层剪力墙结构 85

广西北海：18层框架，塔楼 /广西北海：砖混别墅

上海的一般厂房 45-50 /上海的一般住宅 50-55 /河北高层28-32层 50-60

西安市某三十三层住宅楼全现浇剪力墙桩基础地下1层，地上33层，檐高米，总建筑面积25688平米，一类工程

西安市纯剪力墙结构一层地下室 60

浙江某多层住宅楼框架结构填充墙 /苏州我抽过的砖混住宅 25-28

苏州我抽过的多层框架 35 /苏州我抽过的短肢剪力墙小高层住宅 60

丹东某工程地上三幢二十四和二十六层办公楼全现浇框架结构满堂基础地下3层三幛连体带车库人防，地上24/26层，檐高米一类工程

江苏太仓某家居商场，地上三层，地下停车场一层，框架结构，建筑面积：36876M2层高

扬州某小区住宅，地下一层，地上七层，筏板基础（还有的是条形基础或者独立基础）、砖混结构 28-30

九江地区6+1层，主体:钢筋混凝土框架结构，基础:钢筋混凝土独立基础 32-40 江苏常州住宅：地上23层、地下一层，剪力墙结构 54

江苏常州住宅：办公楼：框剪结构，地上26层，地下为一层人防地下室 72

山东省烟台市某5层办公楼，地下1层，地上4层，框架结构，女儿墙顶标高米，二类工程，抗震7级

安徽省六安市某3层厂房，层高均为，框架结构，长，宽48m，梁跨度8m，最大梁截面350*700，螺纹钢均为2级钢，屋面四周为钢筋混凝土栏板，二类工程，抗震7级，人工挖孔桩基础 51

铜川市有一21层商住楼，地下一层车库，地上3层商场，其上住宅 73

咸阳一商住楼，地下一层、地上十八层，剪力墙结构 47

青岛地区：十一层短肢剪力墙、建筑面积：6224m2

青岛地区：地下一层地上二层办公楼：；建筑面积：

八.计价面积：

一、按建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条之规定，现行商品房计价方式有如下四种：

1、按套内建筑面积计算：即：套内建筑面积= 套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积；

2、按套（单元）计算：即：等于是买卖双方的协商价，与面积无直接关系；

3、按建筑面积计算：即：建筑面积= 套内建筑面积+公共分摊建筑面积。

4、其它：

二、几种计价（量）方式的区别及特点：

1、按建筑面积买房存在的问题

按过去的相关规定，商品房销售面积为“套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”，即大家所说的“建筑面积”。建设部在2001年颁布了新的《商品房买卖合同》示范文本，其中规定了商品房销售三种计价方式，一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是套。

按建筑面积销售发生的各式各样的面积问题往往不外乎两个类型：其一，实测面积和预售面积不符；其二，公摊面积不明确，不该公摊的也摊在了买房人的购买面积里。分析这两类问题，不难得出，两者的症结都是面积计算标准不透明引起的，而且几乎都是“公摊面积惹的祸”。如套内建筑面积没有变，房屋总面积却变大了。而公摊面积的增加，第一，不是自己户内的；第二，往后长年累月的物业费、供暖费要跟着交；第三，有公摊就意味着有些配套设施是业主的了，因公摊不明，这些问题无法界定，纠纷也因此产生。

2、按套或套内建筑面积买房的好处

根据相关的规定，套内建筑面积为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。看来，按套或套内建筑面积可以规避“公摊面积”，对买房人而言，最大的好处是便于计算，面积由“朦胧”变“透明”。从国际上看，大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售。

不少业内人士和买房人认为，相对于按建筑面积买房，从现阶段看，按套或套内建筑面积买房仍有很多局限。

其一，按套销售并没有解决面积数量，只能适用于现房别墅。

其二，套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题，买房人知情权仍然可能落空。

其三，现行的很多规定不配套：如产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取，这样，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。比如说，某个购房人买了120平方米，但是做产权证时，房地局仍然会把套内面积折算成建筑面积，产权证上写的是160平方米，买房人能接受吗？

其四，容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间，容易导致楼内的公共空间越来越狭小、简陋.

九.外保温面积计算公式：

一 1、外墙保温=墙外边线面积-门窗洞口+侧壁（加至保温层外边）；

2、外墙抹灰=墙外边线面积-门窗洞口+侧壁（不加保温层外边）

二外墙保温面积：大约是建筑面积的倍.一般是竣工后按实际粘贴面积计算。即楼的周长乘以总高，扣除门窗洞口和阳台底板、空调板所占面积后的得数。如果阳台内、阳台两侧、首层阳台底面、飘窗上下板有粘贴另外加上就行。

三（一）保温隔热层应区别不同保温隔热材料，除另有规定者外，均按设计实铺厚度以立方米计算。

（二）保温隔热层厚度按隔热材料（不包括胶结材料）净厚度计算。

（三）地面隔热层按围护结构墙体间净面积乘以设计厚度以立方米计算，不扣除柱、垛所占的体积。

（四）墙体隔热层，外墙按隔热层中心、内墙按隔热层净长乘以图示尺寸高度及厚度以立方米计算，应扣除冷藏门洞口和管道穿墙洞口所占的体积。

（五）柱包隔热层，按图示柱的隔热层中心线的展开长度乘以图示尺寸高度及厚度以立方米计算。

（六）其他保温隔热：

1. 池槽隔热层按图示池槽保温隔热层的长、宽及其厚度以立方米计算。其中池壁按墙面计算，池底按地面计算。

2. 门洞口侧壁周围的隔热部分，按图示隔热层尺寸以立方米计算，并入墙面的保温隔热工程量内。

3.柱帽保温隔热层按图示保温隔热层体积并入天棚保温隔热层工程量内。（七）、外墙保温 :按设计实铺面积以平方米计算工程量。

四保温层在窗户侧面处的面积也要计算。

五建筑外墙体面积 - 门窗洞口的面积 + 门窗洞口的内侧面实际粘贴面积

十. 税金包含内容（公司主要交的税费）

1、营业税=服务业收入*税率为5%（适合有服务业的企业）（月报)；

增值税=商品销售收入（不含税）*3%（适合小规模纳税人）（月报)；

增值税=商品销售收入（不含税）*17% - 进货金额（不含税）*17%（适合一般纳税人）（月报)；

2、应纳城建税=应纳增值税+营业税*7%（月报)；

3、应纳教育费附加=应纳增值税+营业税*3%（月报)；

4、堤围防护费：营业收入*%（各地征收标准不同，有些地方不征收）（月报)；

应纳地方教育费附加=应纳增值税+营业税*2%（（各地征收标准不同，有些地方不征收）（月报)；

5、所得税=利润总额*税率为25%（季报)；（符合条件的小型微利企业所得税税率为20%，小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，并符合下列条件的企业：工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元）。

6、个人所得税（月报)；实行代扣代缴，不管工资薪金是否超过2000元都要实行全员全额申报。

应交个人所得税（按个人工资薪金计算交纳的个人应交的税额，以每月收入额减除免税的应个人负担的“五险一金”等项目，再减去允许扣除费用2000元后的余额,为应纳税所得额。

应交个人所得税额=应纳税所得额*适用税率-速算扣除数。

附：个人所得税税率表（工资、薪金所得适用）

十.级数每月应纳税所得额税率(%) 速算扣除数

1 不超过500元的 5 0

2 超过500元至2000元的部分 10 25

3 超过2000元至5000元的部分 15 125

4 超过5000元至20000元的部分 20 375

5 超过 20000元至 40000元的部分 25 1375

6 超过40000元至60000元的部分 30 3375

7 超过60000元至80000元的部分 35 6375

8 超过80000元至100000元的部分 40 10375

9 超过100000元的部分 45 15375

（注：本表所称全月应纳税所得额是指依照本法第六条的规定，以每月收入额减除费用贰仟元后的余额或者减除附加减除费用后的余额。）

7、印花税（月报各地要求不同，或发生时购买)；

在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照条例的规定缴纳印花税。

税目税率表税目税率或税额

购销合同‰加工承揽合同‰建设工程勘察设计合同‰

建筑安装工程承包合同‰财产租赁合同 1‰

货物运输合同‰仓储保管合同 1‰借款合同‰

财产保险合同 1‰技术合同‰产权转移书据‰

十一.房产税征收对象

房产税征收对象分为两类：

1、本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房);

2、非本市居民家庭在本市新购的住房。

从此征收对象中可以看出对本地居民有首套免征优势，也有限购规定。要多买可以，但是得缴纳房产税!

二、房产税计算依据

1、计税依据：住房市场交易价格的70%。

2、税率：实行%～%差别化税率。适用税率暂定为%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为%;

3、征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

因而，房产税的计算公式为：应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率

纳税人可到住房所在区县的房地产交易中心税务窗口申报缴纳个人住房房产税。还可以到住房所在区县税务局办税服务厅的申报纳税专窗，就近的银行、农村商业银行、中国邮政储蓄银行(自营)在本市办理个人业务的营业网点，或登录付费通网站按网上流程缴税。

三、房产税减免条件

注意：房产税是每年都要交的，在年底的时候交付当年的税费。如果这套房子是首套房，户籍首套房免征，非本市户籍则需要交纳。不过非本市户籍居住证满三年后，那么交的这些税费还是可以退还的。

房产税是取得房产证以后就要交的，如果是12月取得房产证，那今年是可以不

用交的，往后推算一个月。

凡逾期纳税的，应到住房所在区县的房地产交易中心税务窗口缴纳，其他征收点不再受理。税务机关将按规定对滞纳税款按日加收万分之五的滞纳金。

对经催报催缴仍拒不纳税的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》和本市试点办法有关规定处理。同时，根据《市个人信用征信管理试行办法》将未纳税信息纳入联合征信体系。

十二.土地使用税计算公式：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

一、城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

二、土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。

注：为了鼓励利用荒地、滩涂等土地，对经过批准整治的土地和改造的荒废土地，给予10年期限的免税。

土地使用税计算公式：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

一、城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

二、土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。（注：为了鼓励利用荒地、滩涂等土地，对经过批准整治的土地和改造的荒废土地，给予10年期限的免税。）

十三.车船使用税

根据现行税法的规定，目前我国只有车船税、车辆购置税两种针对车辆环节缴纳的税款。所以，一般车船使用税指的是车船税。

一、定义：车船税是指对在我国境内应依法到公安、交通、农业、渔

业、军事等管理部门办理登记的车辆、船舶，根据其种类，按照规定的计税依据和年税额标准计算征收的一种财产税。从2007年7月1日开始，有车族需要在投保交强险时缴纳车船税。

二、税征范围：车船税的征收范围，是指依法应当在我国车船管理部

门登记的车船（除规定减免的车船外）。

1、车辆：车辆，包括机动车辆和非机动车辆。机动车辆，指依靠燃油、

电力等能源作为动力运行的车辆，如汽车、拖拉机、无轨电车等；非机动车辆，指依靠人力、畜力运行的车辆，如三轮车、自行车、畜力驾驶车等。

2、船舶：船舶，包括机动船舶和非机动船舶。机动船舶，指依靠燃料等能源作为动力运行的船舶，如客轮、货船、气垫船等；非机动船舶，指依靠人力或者其他力量运行的船舶，如木船、帆船、舢板等。

三、参考资料：

1、汽车百科全书编纂委员会．汽车百科全书．北京：中国大百科全书出版社，2010年；

2、车船税上涨车市反应平淡豪华车降价现“车荒”。

十四.资金成本

长期借款资金成本率＝借款利息率×（1－所得税率） *100%

债券资金成本率＝（债券面值×票面利率）×（1－所得税率）/[债券的发行价格×（1－债券筹资费率）] *100%

普通股股票资金成本率有好几种计算公式：

常用的是：无风险利率＋贝塔系数×（市场报酬率－无风险利率）如果股利固定不变，则：普通股股票资金成本率＝每年固定的股利/[普通股发行价格×（1－普通股筹资费率）] 如果股利增长率固定不变，则普通股股票资金成本率＝预期第一年的股利/[普通股发行价格×（1－普通股筹资费率）]＋股利固定增长率

留存收益的资金成本率与普通股股票的资金成本率计算公式基本相同，只是不需要考虑筹资费率。