物业管理工程投标书
物业管理工程投标书标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
六安市球拍广场管理工程
管
理
方
案
编制：刘伦保
审核：黄肃胜
审定：吴凤菊
编制单位：六安市兴裕物业管理有限责任公司
二00四年七月十六日
目录
第一章编制概述
第一节编制说明
第二节编制依据
第二章工程概况
第三章管理部署
第四章主要管理方案
第一节环境卫生管理
第二节绿化管理
第三节治安消防管理
第四节水电设备管理
第五节土建及其它设施管理
第六节财务管理
第五章文明管理制度
第六章工作人员职业道德规范
第一章编制概述
第一节编制说明
本物业管理工程为六安市球拍广场管理工程，我公司在取到招标文件后，针对本广场是六安市的主要景点和重点形象之一，对招标文件内容进行了认真详细地分析研究，并根据我公司物业管理成功经验，我们坚信我们将确保管理目标符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，良好率100%。
为此，我们在编制物业管理方案过程中，从“保安-保洁-灯光、音响、水系、喷泉-绿化管理-广场的所有设施管理措施-安全措施-管理制度”等方面进行详细的阐述，制定了一系列科学合理的组织管理和技术措施。其中在人员部署章节内，我们重点对组织机构的建立、劳动及机械设备的配备的组织等方面进行计划安排；主要工程管理方案中，我们侧重介绍了影响到设备和设施使用寿命的关键维护、保养管理方法；在管理质量保证措施节内，我们明确了管理质量目标，围绕管理质量目标的实现从管理质量保证体系、管理组织措施、监督制度等方面进行阐述；我们主要从劳动力、使用机具、资金使用等方面进行安排；在安全操作规范等方面进行了布置；在文明管理及环境保护措施一章内，我们要从管理人员职责等方面进行阐述，并按标准化工地要求，提出一系列平面管理措施。
第二节编制依据
1、六安市球拍广场《招标文件》；
2、《住宅与房地产业政策法规》
3、安徽省房地产《物业通讯》；
4、《物业管理手册》；
5、安徽省物业管理委员会相关《文件》；
6、六安市房地产管理局相关《文件》；
7、《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》；
8、《六安市园林绿化管理考核办法（试行）》；
9、本公司的《内部管理制度》。
第二章管理项目概况
一、建筑概况
本项目为六安市球拍广场物业管理工程，位于六安市球拍路中，占地面积月80000㎡，广场主要设施包括道路、绿地、喷泉、雕塑、假山、胀拉膜、木花架、供电照明、给排水、音响等。
二、管理范围
广场的安全管理、保安、保洁、灯光、音响、水系、喷泉、配电房、各种管线、雕塑、假山、胀拉膜、花木架等维护、管理以及绿化管理。
第三章管理部署
一、管理目标计划
本工程管理质量等级符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，根据这一要求，并结合《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》、《六安市园林绿化管理考核办法（试行）》等规定管理过程中我们将确保良好率达100%；并创建物业管理示范广场。
二、管理作业组织计划
本工程管理时，我们结合现代的科技手段，采用微机管理，对广场的各个角落采用人员结合电子监控措施，人员将分为三套管理作业队，24小时分三班制不间断保姆式管理。三套管理作业队统一指挥、统一管理、统一调配。管理过程中，按“18:00-2:00为重点监管时段,2:00-10:00为非重点监管时段,10:00-18:00为次重点监管时段”进行管理，对贵重的建筑或设施采用电子监控。所有人员（除保洁和绿化人员外）均配备对讲机，能以第一时间到达事发地点，处理好突发事件。
三、项目组织机构建立计划
本工程采用“项目法”组织管理，实行物管主任全面负责制。物管主任由黄肃胜同志担任，管理部主要成员采用参加过物业管理，且管理经验丰富，工作勤奋、务实，技术和组织管理能力强，具有开拓创新精神的优秀管理人员。管理组织指挥由物管部全权负责，公司仅在本工程管理的质量、安全、文明及合同履约等方面进行宏观控制。
管理组织机构图
配备保安人员配备12人，配备保洁人员4人，综合服务部由物管主任兼职。
拟投入本工程主要物业管理
人员明细表
拟投入本工程主要人员需求计划
本工程管理队伍计划已基本参加过物业管理的人员为主组建。单位根据实际的需求，随时进行组织调节，保证劳动力最优化合理工作。
五、管理机具组织计划
本工程管理中，办公室需配置4台办公桌；一台微机；监视器4台；6部对讲机；保安人员用具（手提节能灯、橡皮棍等）四套；保洁手推车三台，保洁机具（扫帚、清洗设备等）三套；绿化用具（电锯，剪刀、水泵等）二套；水电用具（管道疏通器、水电工用具）二套；以上机具设备在接管后迅速购置到位。
第四章管理方案
针对本广场为六安的形象广场，对该广场管理采取特别人性化管理，我们将为本市人民提供最完善、最真诚的服务。在工作时，我们将保安和管理服务人员统一着装，配带胸牌，行为规范，主动热情。为方便市民的参观、休闲在广场的各入口处设置广场平面图和《广场公约》。公示24小时服务电话。我们将对早晨晨练的市民提供免费的茶水，对夜间的喜欢跳舞、运动的人们提供音乐等。
第一节环境卫生管理
我们对广场主要的入口处和转角点合理放置固定垃圾桶，在每户经营性摊点发放小型垃圾桶和塑料袋，在合适的部位做些标志牌，随时提醒市民保护环境。
1、将实行垃圾袋装化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、我们将保洁人员分为二班制，每2位保洁人员一班，对道路、广场、高架桥、灯具设备实行不间断的保洁服务。对旅客随手仍置的垃圾和构筑物和设备上的污渍、牛皮癣，对喷泉水面漂浮物体等在发现的1小时内必须清理完。
3、对一些扶手、栏杆和人们经常触摸的地方每天进行消毒清洗处理。
4、及时清理道路积水、积雪，每日在18:00和6：00前将垃圾运至垃圾中转站。
5、雨、污水井每月检查一次，雨、污水管道每年疏通一次，视检查情况及时清掏。化粪池月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。
6、每月对灯具和高处的污渍进行清洗、保养。每月对喷泉的水更换不低于一次，污染较重的水质视具体情况增加更换措施。
7、每月进行全方位的消毒和灭虫除害工作。
8、每年的年底，对广场进行全面清洗、保养，我们主要对主雕塑和较高的构筑物的清洗，确保广场以崭新的面貌迎接新年。
第二节绿化管理
我们在详细了解各种绿化植物的生长特征和数量后，用微机详细记载建立档案，每月月底对各种植物的生长和整形状态及数量进行复核，发现有缺少或枯死的植物应立即更换。
1、绿化的造型保持修剪合理，造型美观，景观丰富。草地边缘修剪整齐，践踏破坏处及时修复，保持完整，剪草坪保持3-5cm的高度，平整美观，
2、对绿化植物做好防暴晒、防受冻、防涝工作，适度浇水，保养及时；
3、适时铲除野草、石子、残枝败叶等杂物，松散土壤；
4、根据植物的特点适度施肥，保持草地生长良好；
5、每月对花木进行虫害预防、喷洒药物，花木病虫害防治及时、准确，老鼠洞、蚂蚁处理要准确及时毒杀，鼠洞及时修补植草；草坪上无裸地，无杂草；
6、合理建议使用较美观的植物，增添广场的色彩。
7、建立每天的养护、整修记录。
第三节治安消防管理
1、针对别的广场设施有被人故意损坏的现象，我们在保安的工作上加大力度，充分运用电子监控设备，将12名保安分为三班制，每位在岗的保安和办公室人员将配备对讲机、手提节能灯、电警棍等工具。每岗将保安分为2个小组，2人一组，24小时不间断巡逻，对0:00-6:00时间段为重点监控段，对有偷盗或故意损坏的行为，能在第一时间发现，给予纠正，控制在萌芽状态，对重大事件及时报公安机关。
2、对经营性摊点严格按照规划范围经营，不得超范围、超区域随意经营，协调各摊点之间的关系，合理建议摊主优化货源，统一制定售价，文明礼貌待客。各摊主应处理好摊位周边的卫生环境，监督各摊点的外观，维护整体广场形象。
3、车辆有序、整齐停泊在指定的位置，严禁车辆乱停乱放，实施证卡管理。
4、对在广场有打架斗殴、赌博的人应立即予以劝阻、制止，涉及违法的应立即报公安机关。
5、杜绝广场的不文明现象，对于乞讨、捡破烂者等应劝阻、制止。
6、时时警惕消防安全，对有火灾隐患部位应及时上报。有发生火灾的应急预案。事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取响应措施。
第四节水电设备管理
一、开启时间管理
（1）、灯光：高杆灯平时开2盏（站台2盏关闭），7:00-8:00开三个回路，8:00-9:00开二个回路，9:00至天明开一个回路。所有灯饰，节假日（22天）每天开启4小时（从晚7:00-11:00时）。草坪灯、庭院灯、阶梯灯、地埋灯平时每天开灯1小时（从晚7:00-8:00时）。单臂灯、护栏灯、泛光灯、节能等平时开2小时。
（2）、喷泉：节假日每天开4个小时（全喷），平时每天开3小时（次喷）。
（3）、水系：双休日每天开2小时，节假日每天开4小时，平时关闭。
（4）、音响：随喷泉开放。
二、保养维护管理
1、供电系统
（1）、每月底检查变压器的油量位置是否不适当，所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置是否工作正常，变压器运行中应监视：
A、电流、电压的测量读数；
B、声音是否正常；
C、油面温升有无超允许范围；
D、油面指示剂的油色有无异常；
E、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换；
F、箱壳有无漏油现象；
G、金属外壳接地线是否合格。
（2）、运行中的变压器绝缘油，每年应作一次简化试验。
（3）、运行中的开关、母线、接头等一切截流导体，有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。
（4）、检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。
（5）、配电室做好通风和降温工作，一般室内温度不能超40℃为宜。配电室每周吸尘一次，保持室内清洁、干净。各开关要标明控制供电范围，以利工作。
（6）、每周检查电表和各主要的开关接触是否良好，发现问题及时更换。
（7）、有损坏的照明灯具随时更换，并做好记录。
（8）、湿式运行完好，检查应符合下列标准：
A、螺栓、吊环、密封垫圈齐全、完整坚固。
B、接线坚固、齐全、导电良好，合乎防爆要求绝缘电阻良好。
C、外壳接地良好，托架无严重变形无锈蚀。
D、壳内无积水，壳外无积垢、无污泥。
（9）、严格执行防鼠条例，不得在电房内吃东西，防鼠板不得随意移开，因工作需要移开时，必须有专人看守方可。
2、给排水系统
（1）、水泵每周轮换运行，轴承每季加油一次，电动机轴承每半年加油一次。水泵每半年保养一次，对磨损零件及时进行更换或修理。
水泵运行完好指标为：
A、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、准确。
B、仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确。
C、出水闸门、逆止阀、进水阀门齐全完好，盘根密封完好，泄露合乎要求。
D、泵体各部门连接严密，不漏水。
E、油圈齐全、油质合格、油量适中，不漏油。
F、轴承温度不得超过60-65℃，运转不得有异声和异常震动。
G、电机温升不能超过铭牌规定，绝缘电阻符合要求。
H、过流及电压保护齐全。
I、接线齐全导电良好，接地合格。
J、设备无油垢，无积尘，机房无积水，无杂物，工具材料配件存放整齐，油料要加盖。
K、保管好技术档案和图纸。
（2）、每周检查闸阀、开关是否灵敏，密封是否良好。
（3）、每半年对水表进行清洗一次，发现有问题的应及时更换或修理。
（4）、对排水不畅的下水道、检查井盖，用专用的疏通器或人工清理，定期检查。
3、消防系统
（1）、每周检查一次闸阀、正面阀、开关是否灵敏，密封是否完好，如有毛病及时维修。
（2）、供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。
（3）、每周检查消防带一次，如发现有潮湿应及时进行更换，以利应急使用。
（4）、灭火器的内容物每年定期更换或补充一次。
（5）、报警系统每周检查一次是否灵敏。
（6）、每周检查消防栓是否完好，检查消防器材是否损坏丢失。
第五节土建及其它设施管理
本项目管理的工程师是从事建筑专业18年的工程师，曾参与六安多处工程的施工管理工作。我们将根据房屋和设施的使用年限，定期检查使用状况，建立维修、保
养档案，需要维修，属小修范围的，及时组织修复；属大、中修范围的，及时编制维修计划和资金使用计划，向业主作出报告与建议，根据业主意见组织维修。
1、道路管理：
（1）、道路主要为人行道，严禁各种汽车和货车、重型机械通行，防止市民在广场抛掷石块或其它易使道路损伤物件。
（2）、路牙石要防止行人用自行车、或其它工具冲撞，有损坏的立即修复。对检查井的井盖要随时检查，用螺旋固定的方法对井盖进行固定，防止偷盗，对损坏或已被盗的井盖，及时修复更换。
（3）、确保在雨雪天的路面整洁，随时清扫路面的积雪、雨水。
（4）、对路面有温差裂缝或沉降裂缝的部位，立即组织相关技术人员进行分析、研究，向业主报出可行性维修方案等。
2、房屋管理：
（1）、对房屋建筑设置沉降观测点，随时做好沉降记录，发现有大的问题，立即上报。
（2）、房屋的屋面在每季度检修一次，防止雨水管道被堵塞，导致外墙被污染。
（3）、外墙、门窗的污渍随时清理，室内的楼地面不能堆放荷载超出设计的范围。
（4）、房屋损坏的门窗、水电的设施给予及时的修复。
3、雕塑管理
（1）、本广场的雕塑比较贵重的设施，对雕塑建立档案，实行电子监控。
（2）、防止行人攀登，向雕塑抛掷物体。
（3）、防止行人在雕塑乱涂画，涂画处及时清理。
（4）、防止市民的风筝与雕塑近距离接触。
（5）、建立沉降观测点，进行观测。
（6）、主体除锈、喷漆维护的费用由业主负责。
4、其它设施、设备管理
严格按照设施、设备的说明妥善管理、保养，保持设施、设备的整洁、有形，对较复杂的设施、设备向业主或相关行业人员咨询，建立好档案。对有损坏的设施、设备，提出维修或更换方案。
第六节财务管理
（1）、财务部门必须严格执行国家有关法律、法规、条例和公司会议，维护职工的经济利益，提高本工程管理的经济效益和社会效益。
（2）、财务部门必须全面掌握本管理部的经营情况，预测经济前景，参与经营决策，并监督经营。
（3）、编制财务计划（预算），并根据各种信息资料及市场发展趋势，提出经营目标。
（4）、制定本管理部的财务管理制度，根据有关法律条例和会计制度制定管理方法。
（5）、拓宽融资渠道，保证资金正常供应，管理好、用好资金提高资金使用效果，加速资金周转，并作为理财标准。
（6）、根据会计制度的有关规定，认真做好会议基础工作，具体要求完整，数字真实，计算准确，报送及时。
（7）、对本管理部各项资金增减变动进行监督，，维护企业财产的安全完整。
（8）、加强现金管理及资产管理。对超库存限额的现金，及时送存银行，对管理部财产采用“永续盘存制”进行盘存，做到帐目、帐卡、帐实相符合。
（9）、进行经济活动分析，定期检查分析财务税务成本计划，利润计划以及各项经济指标完成情况。
（10）、做好会计资料的整理归档工作，保证会计，帐册、凭证报表的完整齐备。
第五章文明管理责任制度
一、物管主任职责
1、接受公司上级领导，负责物业管理部全面工作，对项目负责。
2、根据物业公司职能，决定人员架构与部门人员调配、运筹、策划管理各项管理工作。
3、制定员工的管理制度，提高工作效率，优化劳动力，完成预定目标。
4、指导各部门工作，为业主和市民创造一个良好的休闲环境。
5、定期召开工作例会，总结、检查前期工作，布置今后工作任务。
6、指导各部门开展日常管理工作，并考核各部门主管工作效率，作出升、调及奖惩决定。
7、注重科技和人才开发，提高职员管理能力与素质，使管理与服务逐步走向规范化、科学化。
8、咨询业主意见，与业主建立良好关系。
9、做好对外沟通，对内协调工作，制定物业年度财政预算，监督财务收支。
10、开展多种经营，弥补物业经费不足，提高物业的经济效益。
二、办公室主任的岗位责任
1、认真贯彻各项政策、法律、法规，执行上级和本公司的各项规定。
2、负责公司各项决议上呈下达，对内对外协调内部行政管理工作。
3、负责文件及各种文书档案的收发、登记、传阅、清退、归档和催办工作，负责公司会议的通知和准备工作，做好会议记录及简报，大事记的编写工作。
4、起草有关文字资料，负责把关打印工作，做好文件材料的保密工作。
5、负责接待、处理市民的投诉。
6、负责劳保用品及办公用品的购置、保管发放工作，并建立公用物品台帐。
7、负责对外接待来访、协调小区物业管理中的各种问题。
8、监督检查各项工作计划的执行情况，进行跟踪分析。
9、负责组织开展创建文明单位和劳动竞赛组织设施、检查、评比工作。
10、负责办理人事变动、招聘、解聘等具体工作，负责员工的培训教育。
三、工程师岗位责任
1、认真贯彻物业的相关政策、法律、法规。
2、参与接管时的计划和验收工作。
3、认真熟悉本工程的土建、水电、设备图纸，熟悉各类建筑的特点，建立档案。
4、对设备和设施进行日常的管理和养护，检修记录和保养记录齐全。
5、定期巡逻，善于发现隐患，属小范围的，及时组织修复。
6、编制大范围的维修方案和维修基金使用计划，编制所需的材料、工时计划，向维修单位下达任务及验收工作。
7、负责维修工程的发包工作。
8、认真处理行人反映的每一个安全问题。
四、保安部主管职责
1、接受物管主任督导，全面负责本部工作。
2、制定本部工作计划，督导下属工作及工作评估工作
3、定期安排本部人员进行实地保安训练及防火演习，提高本部应急、抢险、执法能力。
4、参与编写各项应急程序编制、审定、修充工作。协调各部门必要时启用应急程序。
5、根据广场的特点，制定巡逻路线，岗位分布，各岗位职责。
6、对重大事故亲自组织调查，及时上呈处理报告。
7、经常检查督促各岗位，检查仪容、仪表，及时纠正违纪现象。
8、处理一般的治安工作和行人投诉。
五、主管会计职责
1、按照相关制度，认真审核、分录、算帐，做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚，做到三相符（帐单相符、帐帐相符、帐表相符）
2、按照经济核算的原则，经常检查和分析财务经济活动情况，提高增收节约潜力。
3、及时提供经济核算资料，使领导及时掌握盈亏情况，采取有效措施改善管理。
4、妥善保管好会计凭证，帐本等一切档案资料。
5、及时编制会计报表，为领导的管理工作提供有关数据资料。