特色小镇新模式：休闲农业与地产的完美结合

特色小镇新模式：休闲农业与地产的完美结合

做休闲农业地产不能冲动，要想清楚再做。现在国内好多的休闲创意农业，项目单一、模式相似，没有特色。因为没弄明白怎么操作，结果往往是地拿了不少，规划设计图画了不少，项目有的也开始上了，可就是不赚钱。

一、休闲农业地产概念

1989年，台湾大学经过系统研究，正式提出“休闲农业”的概念，并将其内涵概括为：农业与旅游联络在一同，运用农业表象和村庄空间，吸引游客前来赏识、旅游、品味、休闲、劳动、领会、参与、购物的一种新式农业生产形状。而休闲农业地产则是以休闲农业为依托，在运营休闲农业项目时，引入房地产的运营思想，从产品方案、景区效能、推行推行等方面进行地产化运作，然后十分好地表现项目优势，更加深化的开掘产品的商场潜力。

二、休闲农业地产类型

休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、旅作业和地产业，要对其进行分类是一个概括的提炼和概括进程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，然后构成休闲农业地产分类，首要包括以下5种：

（1）以农家乐为基础的地产开发

农家乐是休闲农业中最广泛的方法，是以农家为要害，即该区域农民的日子现状、日子方法和习俗习俗为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归天然的需求的一种农业休闲工业形状。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它联络村庄旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，完毕村庄旅游仰仗旅游地产跋涉内涵，旅游地产依托村庄旅游跋涉品牌价值。北京市旅游局在全国首要拟定了“世界驿站、摄生山庄、休闲农庄、旅游赏识示范园、村庄酒店、采摘篱园、生态渔村、山水人家”等8个村庄旅游新式业态的标准，将成为农家乐开发的新潮流。

（2）以农业赏识园为依托的地产开发

农业赏识园是以高科技农业或许成方案培养、养殖农业为主体吸引物来满足我们在休闲活动中的有关物质与精力需求的一种农业休闲工业形状。由于农业赏识园自身是具有一定土地方案的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，

概括餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，选用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、摄生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。

（3）以古村落为依托的地产开发

古村落是经过时间和前史的堆积而彻底或有些保留下来的人类居住的区域，这些村落会集反响了当时我们的日子及劳动状况，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的贵重文明遗产，此类产品是田园旅游房地产中本钱条件最好的产品，以依然保留早年鲜活的日子方法为最好品。山水、建筑、景色、文明、人物等方面，对游客有很强的吸引力，跟着可进入性和款待设备的配套，悉数产品可以相对较少的出资带来十分好的现金流。已有许多地产商开始在这上面做文章，例如以西递、宏村为代表的徽文明特征古村，已租售给外来游客居住度假、休闲养生，古民居和江南水乡很受欢迎。

（4）以景区为依托的地产开发

景区是具有一定的天然、人文本钱，为游客供应旅游、赏识、探险、休闲、科考等效能的盈余性安排。以景区为依托开发的旅游房地产：一种是在天然景色周围的度假型地产，如环黄山游憩带上的各类摄生、养老度假物业，太平湖、奇墅湖、丰乐湖、齐云山、清凉峰度假区内的度假别墅、村庄客栈等；另一种是与景区融合进行地产开发的项目，如丽江古城，酒吧、悦榕村等休闲度假地产都在景区里。

（5）以新村庄缔造为基础的农业新村及村庄房地产开发

跟着一线城市房地产商场逐渐走向老到和饱满，许多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今村庄房地产商场依然是一片蓝海。中心连续4个一号文件，预示着新村庄缔造将成为将来几年的抢手。政府加大关于村庄基础设备的投入，如公路交通、供电、供水等，这些都为村庄房地产的开发供应了超卓的基础。村庄房地产是在房地产开发的进程中浸透农业文明所构成的一种延伸方法。如卖别墅的一同，卖一块地。再如在商场发育的进程中构成了教授村、画家村这些专业村，既成为村庄翻开的特征，也成为特征旅游点。

三、休闲农业地产产品及开发方法

1、民宿型

民宿是指运用自用居处空闲房间，联络当地人文、天然表象、生态、环境本钱及农林渔牧生产活动，以家庭副业方法运营，供应旅客乡野日子的居处。民宿不一样于传统的饭馆旅馆，或许没有高级豪华的设备，但它能让人领会当地风情、感受民宿主人的热心与效能、并领会有别于以往的日子。民宿可以说是农家乐的精美版，经过地方政府一同处置，由民宿主人单个运营的一种方法，这种运营方法可以建议社区全民参与，其盈余效益十分可观。一同，民宿的特征可以根据民宿主人品味的不一样而各不相同。

民宿这种方法在中国内地还并不盛行，但在日本、台湾等地已成为一种对比老到的开发方法。举例来说，台湾逢春园，它原本是一座私家别墅，经过其主人的运营成为了一个群众休闲的民宿。其特征在于两点：一是运用已有的空间进行休闲设备补全。该民宿特别为客人安排了雨雾迎宾道，穿过迎宾道便是一片近两千坪的绿洲，洋房、广阔的宅院、小桥流水、吊床等休闲设备一应俱全。二是在规划上许多融合了民宿主人的自个喜欢和艺术价值取向。该民宿正屋的餐厅的吧台前摆放着一架大型三角钢琴，墙壁上缀满主人自个的油画，屋内摆满了主人游玩世界各地收集到的各种精品铺排。这儿白日是安静酣畅的咖啡店，晚间就成了火热好玩的酒吧。

2、农家型

农家是以农民的日子生产资料为基础，具有款待功才华即为通常所说的农家乐。这种产品不一样于民宿，它更粗浅、更日子化，在各农业赏识园、景区景点周围的农家，进行一同的款待、处置，其盈余效益十分可观。在休闲农业项目中，对其供应的产品效能方案引入地产开发的思路，除了常规的农产品采摘、民间习俗、农业展览、现代农业科技等，首要是要强力导入都市人群的参与性，以都市人的主力参与来跋涉项目的人气，运用各个时段的特征为客户供应不一样的产品效能。

农家型在中国算是具有一定渊源和历史的开发模式，但都是小打小闹的样子，没有形成统一的大规模开发。成都“五朵金花”的成功，是一种全新的尝试，笔者将其称为“五朵金花”模式：乡村旅游+休闲地产。“五朵金花”原是成都市锦江区三圣乡东郊的6个行政村，随着国家新农村建设政策的出台，锦江区用城市管理理念建设农村，以工业理念经营农村，将该乡打造成为各具特色的“五朵金花”。

成都“五朵金花”开发不同于普通农家型综合开发的亮点主要在两方面：一是利用处于城郊的地理优势，进行统一规划，连片开发经营，形成规模化经营，提升农家乐的内涵、品质及品牌。成都市锦江区两级政府提出了“开发、保护并举，利用、发展并重，建设国际化大都市周边环境”的思路，用连片联户开发，共同扩大发展的市场空间，破解农民单家独闯市场的风险，走出一条专业化、产业化、规模化的发展之路。二是将乡村旅游与农业观光休闲、古镇旅游、节庆活动有机的结合起来，拓宽乡村旅游的发展业态。“五朵金花”从旧村改造上对乡村农家地产进行大换血，按照“宜拆即拆、宜建则建、宜改则改”的原则，改造了3000多户旧农居，把原来的6个行政村并成5个景区，建起众多具有风味特色的农家餐馆、乡村酒店、乡村艺术馆，以及开发新区住宅等。同时，政府和街道办先后投资9745万元用于水、电、路、气和污水排放等公共设施建设，在政府的推动引导下，企业和农户投资8000多万元用于整修农居、新建花卉市场和游泳馆等经营性项目，给企业和农户创造出了投资搞农村休闲娱乐场所有利可图的空间。

3、庄园型

庄园一般为公司或自个开发的度假村性质产品，概括了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项歇息内容，一般以某项农作物或手艺副业为卖点，概括各类配套产品，有较大的款待容量，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。庄园型的有些产品层次极高，一般区位接近休闲花费商场，有点选用异国田园特性，能满意高端商场的花费需求。但大多数效能本质都不是很高，更多的停留在简略的问询和跟进，短少自动式的效能理念，因而，休闲农业项目可以在这方面进行更深化的改进，引入房地产项目效能的理念，改动当时此类休闲农业旅行效能的被逼方法。

庄园型的案例以2010年7月15日开园的蓝调薰衣草庄园来说，这一批新起的由专业的旅行计划公司打造的庄园，亮点概括起来有三点。

一是将文明构思充分与传统农业相联络，整体计划选用艺术化的线条，打破场所方正的距离，让空间更丰厚。蓝调庄园提出时尚农业概念，将时尚的触角深化到传统农业傍边，运用时尚流行性的特征和发掘文明内涵的方法，经过特定的农业项目体现。

二是以农业作为依托，逐渐向旅行、文明、商业等多领域渗透，打造有关工业链。如开发庄园特有的shmily香·爱(意即看我有多爱你)品牌产品，将香草、蓝莓、草莓等产品进行构思性开发，构成香草系列产品：卫浴类香草产品、装饰用香草产品、保健类香草产品、香草食物等几大系列上百种产品，并采用特许加盟的方法进行规模化品牌推行。

三是将农业、生态和旅工作联络起来，生动建议低碳环保理念。在时尚的生态旅行基础上，蓝调庄园生动建议低碳环保理念，把农业、生态和旅工作联络起来，运用田园表象、农业生产活动、农业生态环境和运营方法，吸引游客前来欣赏、品尝、发明、领会、健身、科学考察、环保教育、度假、购物。从踏进蓝调庄园的第一步起，“低碳”的概念就得以闪现，悉数宾客的轿车一同停放在门口的停车场，建议游客进入园区内，或是行走，或是骑自行车，完成交通零排放。

4、村庄别墅型

村庄别墅除了地理位置处在城市近郊，一般有花卉、果园等配套，如葡萄园、熏衣草花园等，很受小资阶层的喜欢。此类别墅有产权和时权的产品挑选。村庄别墅推行更多的是停留在简略的应对方法，没有创新和深挖商场，当时来看尽管具有很大的商场需求，悉数工作做得却并不是很成功。房地产工作经过这么多年的翻开，积累了许多项目推行的经历，将休闲农业地产化的目的就是要引入这种地产的推行方法，深挖商场潜力，拓展项目影响面。

地产工作现在在村庄别墅方面首要着重于开发养老别墅、摄生别墅。跟着中国老龄化的加快，以及社会福利的添加，不断添加的老年人注重本身的养老摄生疑问，年青后代也都不再习气几代人同住，所以养老别墅、摄生别墅的商场将越来越大。当时这种商场的特征首要有几点：一是抓住老年人喜欢安静、新鲜、天然的日子环境的特征，打回归天然的标语，与休闲农业联络进行地产开发。这种社区的开发多为低密度居处，没有城区拥堵压抑的感触，对于白叟来说会住得更舒畅。

并且，这种别墅思考到老年人因为年岁的添加上下楼梯会越来越困难，别墅在计划上一般楼层较低，便当白叟进出，比照适宜老年人的人群特征。二是社区不在城区，但也不远离城市，保证配套老到便当。社区配套包含社区内或项目周边的医疗、餐饮、购物、设备，这些都关系到老年人每天的日子便当程度，对于他们至关重要。

除了迎合养老、摄生商场的别墅缔造以外，一些迎合大众商场的地产在缔造村庄旅行新业态的一同得以体现。北京市发布了《村庄旅行特征业态标准及判定》，全力打造和行进北京的村庄旅行，而这一方针的出台及实施将会成为将来

中国村庄旅行翻开的一个风向标，将对全国的村庄旅行翻开起到一个股动作用。北京村庄旅行新业态的开发思路首要有两点：一是充分发掘各区县村庄旅行的特征，构成各自村庄旅行翻开的特性。各区县立足于本市村庄旅行的实习处置和效能水平，设置科学、合理的处置和技术，建立起“一区一色、一沟一品“村庄旅行翻开的特征。二是依托各区县本有的特征，构建契合各自特征的新业态方法。为了翻开村庄旅行，北京市旅行局建立了八种新业态方法，即“国际驿站”、“采摘篱园”、“村庄酒店”、“摄生山吧”、“休闲农庄”、“生态渔家”、“山水人家”、“民族风苑”。这些新业态方法的出现为村庄地产的开发也供给了途径和机缘。

5、古村古镇古城型

古村古镇古城产品是休闲农业地产中本钱条件最好的产品。山水、建筑、风光、文明、人物等方面，对游客有很强的吸引力，跟着可进入性和款待设备的配套，悉数产品可以相对较少的出资带来非常好的现金流。但是此类产品的旅行房地产开发须充分思考文物维护疑问，除了地块选址的疑问，还须思考新建和改造房地产的特性谐和疑问。

安徽宏村是这类开发中得到一同好评和认可的典型，笔者将其称为宏村方法：宏村旅行+休闲地产。宏村是在97年由中坤集团拿出的一期400余万元资金进行开发的，其开发前期投放在维护计划上，然后在宏村外围进行地产项目延伸。开发思路体现在三方面：

一是用一个文明的理念去激活周边的增值空间，赋予更多原生态产品文明的内涵与价值。中坤以宏村这个点为基础，还拿到了南屏和关麓两个村的旅行运营权，并对它们进行一同计划，悉数黟县都保留了清一色的徽派建筑，不管新开发的楼盘仍是政府大楼、法院、公安局、国家电网，或者是马路边一闪而过的民居，无一例外都有着高高的马头墙和白墙黑瓦的清淡典雅特性。1998年，黟县政府将西递、宏村两村申报联合国非物质文明遗产，这一文明概念的行进也激活了周边的增值空间，赋予更多原生态产品文明的内涵和价值。

二是把原生态的农家乐留给乡民，在细分商场的方向上为自个寻觅新的盈利添加点。中坤集团没有收购宏村悉数农家乐的一同处置运营，而是在景区外围开发地产项目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多亩滩地，租下3000多亩山林，出资10亿元，缔造了一个五星级酒店和一批度假别墅等多个度假地产项目。另外出资1亿元，重建了唐代古刹梓路寺，并在寺院不远处建筑了一处墓葬陵寝。

三是运用自个的旅行本钱和持有型物业，在工业的链条化翻开上还在拓展细分商场，文明、文娱、餐饮等等都将成为可以深化的方向。中坤以旅行景区为中间，进行地产开发，把土地与稀有本钱联络，垂青土地将来的价值。2010年6

月26日，中坤耗资8000余万元复建的安徽梓路寺在黟县宏村镇举办开光仪式。中坤集团将来的计划还将在北京、安徽等旗下工业群周边继续捐修、运营寺庙，这些寺庙将协作中坤，为高端客户打造一个中国顶级禅修学院。中坤甚至在策划一个在北大进行考古基础学习、然后去新疆实地考察的考古研修班方法，私家红酒酿制、户外步行沙龙等等都将成为定向的高端产品。