房地产行业法律法规汇编

房地产法律法规索引

一、综合

中华人民共和国城市房地产管理法（1994.7.5)(2009.8.27 修正）

中华人民共和国物权法(2007.3.16)

中国人民解放军房地产管理条例(2000.6.26)

住房公积金管理条例（1999.4.3)(2002.3.24修订）

住房公积金服务指引（试行）（2011.1.19)

城市危险房屋管理规定（1989.11.21 )(2004.7.20修正)

最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(2004.2.10)

最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见（2009. 7.9) 二、房地产宏观调控政策

国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(1994.7.18)

国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（1998.7.3)

国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.8.12)

国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 (2005.3.26)

国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（2005.5.9)

国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知

（2006.5.24)

国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(2008.12.20)

国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（2010.1.7)

国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（2010.4.17)

国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（2011.1.26)

国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（2013.2.26)

最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审査各类虚假诉讼的紧急通知

（2013.6.28)

三、建筑规划

中华人民共和国城乡规划法(2007.10.28)

建设用地容积率管理办法(2012.2.17)

建设项目选址规划管理办法（1991.8.23)

建设部关于《建设项目选址规划管理办法》有关问题的复函（1992.8.17)

建设部关于加强区域重大建设项目选址工作严格实施房屋建筑和市政工程施工许可制度的意见（2006.4.12)

建设部关于印发新版城乡规划许可证书样本的通知（2007.12.20)

四、拆迁征地

1.拆迁与补偿

国有土地上房屋征收与补偿条例(2011.1.21)

国有土地上房屋征收评估办法(2011.6.3)

中华人民共和国行政强制法 (2011.6.30)

中华人民共和国民事诉讼法（1991.4.9) (2012.8.31修正）

最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定(2012.3.26)

最高人民法院关于认真贯彻执行《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的通知（2012.4.5)

最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复（1996.7.24)

最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复(2005.8.1)

2.征地与补偿

大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（2006.7.7) (2013.7.18 修订）

征地管理费暂行办法（1992.11.24)

征收土地公告办法（2001.10.22) (2010.11.30修正）

农用地转用和土地征收审批事项督察办法(2008.10.8)

国务院关于深化改革严格土地管理的决定（2004.10.21)

国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（2006.12.17)

国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知(2010.2.15)

国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知(2011.5.18)

国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见 (1999.9.17)

国土资源部关于加强征地管理工作的通知（1999.12.24)(2010.12.3修正)

国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知（2001.11.16)(2010.12.3修正)

国土资源部关于切实维护被征地农民合法权益的通知（2002.7.12) (2010.12.3修正）

国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见(2004.11.2)

国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见（2004.11.3)

国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（2005. 7.23) (2010.12.3修正）

国土资源部关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知（2006.6.21)

劳动和社会保障部、国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知(2007.4.28)

劳动和社会保障部、民政部、审计署关于做好农村社会养老保险和被征地农民社会保障工作有关问题的通知（2007.8.17)

国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（2010.6.26)

国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知（2013.5.13)

最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函（1995.1.16)

最尚人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复（2005.10.12)

五、建设用地

1.综合

中华人民共和国土地管理法（1986.6.25)(2004.8.28 修正）

中华人民共和国土地管理法实施条例（1998.12.27)(2011.1.8 修订)

国土资源部关于贯彻执行《屮华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见（1999.9.17)

国务院关于深化改革严格土地管理的决定(2004.10.21 )

国务院关于加强土地调控有关问题的通知(2006.8.31)

国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.9.24) (2010.12.3修正）

国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（2010.3.8)

国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知

（2010.9.21)

国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知（2012.7.19)

2.建设用地审查报批

建设项目用地预审管理办法(2001.7.25)(2008.11.29修正）

建设用地审查报批管理办法（1999.3.2)(2010.11.30修正）

国土资源部关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知(2002.8.1)(2010.12.3修正）

国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知(2003.9.4)

报国务院批准的建设用地审查办法（1999.10.28)(2010.12.3修正)

国土资源部关于报国务院批准的建设用地审查报批工作有关问题的通知(2000.7.17) (2010.12.3修正）

国土资源部办公厅关于进一步简化报国务院批准的建设用地审批工作程序有关问题的通知(2001.5.30)(2010.12.3修正）

国土资源部办公厅关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知（2006.9.18) 国土资源部关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知(2006.12.31)

国土资源部关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知（2009.1.24) 国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知（2010.1.14)

国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目目录(2012年本）》和《禁止用地项目目录(2012年本）》的通知（2012.5.23)

3.土地使用权出让转让

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990.5.19)

城市国有土地使用权出让转让规划管理办法(1992.12.4)(2011.1.26修正）

城市国有土地使用权价格管理暂行办法（1995.12.1)

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005.6.18) 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2002.5.9)(2007.9.28修订）

协议出让国有土地使用权规定(2003.6.11）

划拨土地使用权管理暂行办法（1992.3.8)

划拨用地目录(2001.10.22)

规范国有土地租赁若干意见（1999.7.27)

闲置土地处置办法（1999.4.28)(2012.6.1修订)

六、建设工程

1.综合

中华人民共和国建筑法（1997.11.1) (2011.4.22修正）

中华人民共和国合同法（1999.3.15)

建设工程安全生产管理条例(2003.11.24)

工程建设项目报建管理办法（1994.8.13)

工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定(1995.7.29)

实施工程建设强制性标准监督规定（2000.8.25)

关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行）（2004.8.6)

建设工程项目管理试行办法(2004.11.16)

建设工程价款结算暂行办法(2004.10.20)

住房和城乡建设部关于进一步加强建筑市场监管工作的意见（2011.6.24)

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002.6.20)

最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复（2004.12.8)

2.企业资质与管理

工程造价咨询企业管理办法(2006.3.22)

建设工程勘察设计资质管理规定(2007.6.26)

建筑业企业资质管理规定(2007.6.26)

工程监理企业资质管理规定（2007.6.26)

公安部、建设部关于消防设施工程专业承包企业资质管理工作若干问题的通知（2001.8.16) 建设部关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见（2003.2.13)

3.工程招标投标

中华人民共和国招标投标法（1999.8.30)

中华人民共和国招标投标法实施条例（2011.12.20)

工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000.5.1)

建筑工程设计招标投标管理办法（2000.10.18)

房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（2001.6.1)

建筑工程方案设计招标投标管理办法(2008.3.21)

关于禁止串通招标投标行为的暂行规定（1998.1.16)

工程建设项目自行招标试行办法（2000.7.1)(2013.3.11修订)

工程建设项目申报材料增加招标内容和核准招标事项暂行规定(2001.6.18)(2013.3.11修订）

招标公告发布暂行办法（2000.7.1)(2013.3.11修订）

评标委员会和评标方法暂行规定（2001.7.5)(2013.3.11修订)

工程建设项目施工招标投标办法（2003.3.8)(2013.3.11修订）

工程建设项目勘察设计招标投标办法(2003.6.12) (2013.3.11修订）

工程建设项目货物招标投标办法（2005.1.18)(2013.3.11 修订）

工程建设项目招标投标活动投诉处理办法(2004.7.6)(2013.3.11修订）

电子招标投标办法(2013.2.4)

4.工程发承包与施工

建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定(1999.1.5)

建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001.11.5)

房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法（2004.2.3)

建设部、国家工商行政管理局关于禁止在工程建设中垄断市场和肢解发包工程的通知（1996.4.22)

建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知(2006.1.4)

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(2004.10.25)

建筑工程施工许可管理办法（1999.10.15)(2001.7.4修正）

建筑施工企业安全生产许可证管理规定(2004.7.5)

建筑施工企业安全生产许可证管理规定实施意见（2004.8.27)

5.工程勘察设计

建设工程勘察设计管理条例（2000.9.25)

建设部办公厅关于对《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条理解适用问题的批复(2003.10.8)

建设工程勘察设计合同管理办法(2000.3.1)

工程勘察设计收费管理规定(2002.1.7)

房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法(2013.4.27)

建设工程勘察质量管理办法(2002.12.4)(2007.11.22修正）

6.工程监理

工程建设监理规定（1995.12.15)

建设工程监理范围和规模标准规定（2001.1.17)

建设工程监理与相关服务收费管理规定（2007.3.30)

建设部办公厅关于监理单位审核工程预算资格和建设工程项目承包发包有关问题的复函(2003.1.9)

建设部关于建设行政主管部门对工程监理企业履行质量责任加强监督的若干意见(2003.8.15)

7.工程竣工验收

房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定 (2013.12.2)

房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（2000.4.4) (2009.10.19 修正）

城市住宅小区竣工综合验收管理办法（1993.11.13)

建筑工程施工质量验收统一标准(2001.7.20)

建设项目竣工环境保护验收管理办法（2001.12.27)

建设部关于贯彻执行建筑工程勘察设计及施工质量验收规范若干问题的通知（2002.8.12) 住房和城乡建设部关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知（2009.12.22)

8.工程质量监管

建设工程质量管理条例（2000.1.30)

建设部关于运用《建设工程质量管理条例》第六十七条、第三十一条的复函（2002.4.24) 建设部关于适用《建设工程质量管理条例》第58条有关问题的复函（2006.1.20)

建设工程质量投诉处理暂行规定（1997.4.2)

房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定（2000.9.26)

房屋建筑工程质量保修办法(2000.6.30)

建设工程质量保证金管理暂行办法（2005.1.12)

建设工程质量检测管理办法(2005.9.28)

房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定(2010.8.1)

建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见(2004.1.30)

住房和城乡建设部关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知（2010.5.4)

住房和城乡建设部关于做好房屋建筑和市政基础设施工程质量事故报告和调查处理工作的

通知（2010.7.20)

七、房地产交易

1.房屋买卖

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2003.4.28)

商品房销售管理办法(2001.4.4)

城市商品房预售管理办法（1994.11.15)(2004.7.20修正）

城市房地产转让管理规定（1995.8.7)(2001.8.15 修正）

住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知(2010.4.13)

住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（2010.11.4)

已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（1999.4.22)

关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明（1999.7.27)

房地产广告发布暂行规定（1996.12.30)(1998.12.3修正）

国家工商行政管理局、建设部关于进一步加强房地产广告管理的通知(2002.3.25)

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（1998.9.1)

商品住宅性能认定管理办法(试行）（1999.4.29)

2.权属登记

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（2010.11.5)

房屋登记办法（2008.2.15)

城市房地产权属档案管理办法(2001.8.29)

房屋权属登记信息查询暂行办法(2006.10.8)

房屋登记簿管理试行办法(2008.5.6)

国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知（2008.4.15)

房产测绘管理办法(2000.12.28)

建筑工程建筑面积计算规范(2005.4.15)

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行）（1995.9.8)

建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(2002.3.27)

建设部办公厅关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复

函(2005.5.27)

3. 房屋贷款

贷款通则（1996.6.28)

城市房地产抵押管理办法（1997.5.9)(2001.8.15修正）

住房置业担保管理试行办法（2000.5.11）

个人贷款管理暂行办法(2010.2.12)

住房和城乡建设部等关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知(2010.5.26)

住房和城乡建设部等关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知（2010.11.2) 中央国家机关住房资金管理中心关于执行住房公积金个人贷款差别化政策有关问题的通知(2013.4.8)

4. 房地产经纪服务

城市房地产市场评估管理暂行办法（1992.9.7)

房地产估价机构管理办法(2005.10.12)

房地产经纪管理办法(2011.1.20)

建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知(2006.12.29)

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知（2011.5.11)

住房城乡建设部关于进一步规范房地产估价机构管理工作的通知（2013.10.24)

5. 房屋租赁

商品房屋租赁管理办法(2010.12.1)

建设部等关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知（2004.12.30)

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.7.30)

6. 保障性住房

国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见（2007.8.7)

经济适用住房管理办法(2007.11.19)

经济适用住房价格管理办法(2002.11.17)

经济适用住房开发贷款管理办法(2008.1.18)

住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（2010.4. 22)

廉租住房保障办法(2007.11.8)

城镇廉租住房租金管理办法(2005.3.14)

城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法（2005.7.7)

廉租住房建设贷款管理办法(2008.12.3)

住房和城乡建设部、民政部、财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知（2010.4.23) 公共租赁住房管理办法(2012.5.28)

住房和城乡建设部等关于加快发展公共租赁住房的指导意见（2010.6.8)

国务院机关事务管理局等关于在京中央单位职工住宅建设中搬迁安置住房上市交易有关问题的通知（2012.1.20)

住房和城乡建设部等关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知（2013.12.2)

八、物业管理

1.综合

物业管理条例(2003.6.8)(2007.8.26 修订)

建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复(2003.10.17)

业主大会和业主委员会指导规则（2009.12.1)

2.建筑物区分所有权

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.5.14)

住宅专项维修资金管理办法(2007.12.4)

住宅室内装饰装修管理办法（2002.3.5)(2011.1.26修正）

3.前期物业管理

前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003.6.26)

物业承接查验办法(2010.10.14)

4.物业服务

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.5.15)

物业服务收费管理办法(2003.11.13)

物业服务收费明码标价规定(2004.7.19)

物业服务定价成本监审办法（试行）(2007.9.19)

物业服务企业资质管理办法(2004.3.17)(2007.11.26修正）

保安服务管理条例(2009.10.13)

九、房地产税费

房地产开发经营业务企业所得税处理办法(2009.3.6)

国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知（2005.5.27)

国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知(2003.7.15)

财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知(2005.3.22)

国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（2005.10.20)

国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(2006.7.18)

财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知(2006.12.25)

国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知（2007.3.21)

国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复(2007.7.16)

财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（2008.3.3)

国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（2008.4.7)

国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复(2008.6.15)

财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（2008.10.22)

财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（2008.12.18)

财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知(2009.5.25)

国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知(2009.11.18)

财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（2009.11.22)

财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（2010.3.9)

国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知(2010.5.12)

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(2010.5.19)

财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（2010.9.27)

财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（2010.9.29)

财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（2011.1.27)

财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的

通知（2011.8.31)

十、相关规定

1.防震抗灾

中华人民共和国防震减灾法（1997.12.29)(2008.12.27修订)

建设工程抗震设防要求管理规定(2002.1.28)

超限高层建筑工程抗震设防管理规定(2002.7.25)

房屋建筑工程抗震设防管理规定(2006.1.27)

市政公用设施抗灾设防管理规定(2008.10.7)

2.消防

中华人民共和国消防法（1998.4.29)(2008.10.28 修订)

高层居民住宅楼防火管理规则（1992.10.12)

建设工程消防监督管理规定(2009.4.30)(2012.7.17修订）

3.环保

中华人民共和国环境保护法（1989.12.26)

中华人民共和国环境影响评价法 (2002.10.28)

建设项目环境保护管理条例（1998.11.29)

规划环境影响评价条例(2009.8.17)

国家环境保护总局关于公众意见可否作为否决建设项目的理由其法律适用问题的复函（2003.3.31)

环境保护部关于拆迁活动是否纳人建设项目环境影响评价管理问题的复函（2010.8.13) 4.节能

中华人民共和国节约能源法（1997.11.1)(2007.10.28 修订）

中华人民共和国循环经济促进法 (2008.8.29)

公共机构节能条例（2008.8.1)

民用建筑节能条例（2008.8.1)

民用建筑工程节能质量监督管理办法(2006.7.31)

5.文物保护

中华人民共和国文物保护法 (1982.11.19)(2013.6.29 修正）

中华人民共和国文物保护法实施条例 (2003.5.18)

历史文化名城名镇名村保护条例(2008.4.22)

6.其他

城市居民住宅安全防范设施建设管理规定（1996.1.5）

国家广播电影电视总局、建设部关于加强住宅小区接收转播卫星电视节目管理的通知（2001.12.19)

信息产业部、建设部关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知(2007.1.15)

房地产行业税种及税率.doc

房地产行业税种及税率一,房产行业会计核算比制造业难吗?它的特点是什么?如何进行成本核算,它与制造业在核算上有何不同? 二,房地产行业要交哪些税种,税率各是多少? 三,房产行业的会计科目与制造业的会计科目一致吗?主要有哪些科目? 一、首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，在此，就不一一介绍了。二、房地产企业涉及的税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 2、销售不动产，税率为5%； 3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率（二）城市维护建设税和教育费附加：以下内容需要回复才能看到以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。（三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。（四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。（五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。（六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

房地产销售基础知识培训资料全

房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 3，房地产市场有什么特点？（1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。（2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。（3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。（4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质

和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。（5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基于需求其数量基本上是恒定的。（6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。（7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。（8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 6、什么是建筑面积？对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

房地产及相关行业知识

房地产及相关行业知识第一部分房地产行业知识销售代表的工作内容一个销售代表，实际上在工作中扮演着多重的角色。他的工作内容涵盖比较广，销售工作要求达到的成果也是多角度的。 1、销售代表最直接的工作是销售，要能成功地推销公司的产品。 2、销售代表的桥梁作用：（1）是公司与客户之间的桥梁，不仅要把公司的经营理念和产品宣传推荐给客户，还要将客户的意见及时反馈给公司。（2）销售代表是公司和市场之间的桥梁，公司产品通过销售代表流向市场，市场也通过销售代表了解、接受公司产品。销售代表要能收集要能不断收集市场信息，包括市场对公司产品的反馈，使公司不断改进，公司产品能更符合市场需要。（3）销售代表是公司形象的代表，表现的是公司的精神风貌。 3、销售代表是客户购房的专业顾问。销售代表要利用自己不断学习掌握的全面专业知识为购房客户提供咨询和服务，细致耐心地想客户推荐销售的楼盘。 4、销售代表是服务行业的一员，要有良好的服务意识，能为客户做好周到细致的服务。帮助客户解决购房过程中遇到的各种困难。

销售代表的岗位职责 1、按公司规定的业务流程进行销售接待； 2、负责本人客户的签约和回款； 3、辅助客户的购房贷款和预售登记手续； 4、完整填写客户登记表格，为公司积累客户资料； 5、收集客户和市场信息，并能归纳整理为自己和公司所用。 6、按公司要求完成市场调研或其他工作； 7、按公司要求参加业务学习和讨论，并能通过学习和讨论是自己不断提高业务素质； 8、按公司要求认真及时进行工作统计和总结。销售业务流程销售业务流程按时间段和内容分为接听电话、接待来访、成交签约、售后服务四个方面。一、接听电话的业务流程接听电话的步骤为： 1、开场白，自报家门。如：“您好，长岛澜桥。” 2、解客户的需要。如：“您有什么需要帮助的？”、“您想了解什么户型的房子？” 3、根据客户需要做简要推荐。 4、询问客户了解项目的渠道。如：“您是怎么知道我们这个项目的呢？”如果客户是通过广告知道的，还要弄清楚是什么广告、什么时间的。邀请客户到现场。

房地产行业基础知识大全88623

一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

企业营运能力分析资料讲解

2016—2017学年第1学期课程名称：财务管理企业营运能力分析专业：经济统计学年级：14级姓名：程瑶瑶学号：21405061005 任课教师：刘成刚成绩：

经济管理学院学院制

企业营运能力分析引言企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。企业营运资产的效益通常是指企业的产出量与资产占用量之间的比率。企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。第二，营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。本文首先定义企业营运能力的概念，然后结合企业营运能力分析的内容和相关原则来进一步了解企业营运，最后从流动资产和固定资产两方面对企业营运进行了解。关键词：企业管理营运能力分析一、分析内容根据营运能力分析的含义与目的，企业营运能力分析的内容主要包括以下几方面（一）全部资产营运能力分析全部资产营运能力分析的内容包括： 1、全部资产产值率分析； 2、全部资产收入率分析； 3、全部资产周转率分析。（二）流动资产营运能力分析流动资产营运能力分析的内容包括：

1、全部流动资产周转率分析； 2、全部流动资产垫支周转率分析； 3、流动资产周转加速效果分析； 4、存货周转率分析； 5、应收账款周转率分析。（三）固定资产营运能力分析固定资产营运能力分析的内容包括： 1、固定资产产值率分析； 2、固定资产收入率分析。二、全部资产营运能力分析全部资产营运能力分析就是要对企业全部资产的营运效率进行综合分析。全部资产营运能力分析包括以下几个方面。（一）反映全部资产营运能力的指标计算与分析企业全部资产营运能力，主要是指投入或使用全部资产所取得的产出的能力。由于企业的总产出，一方面从生产能力角度考虑，可出总产值表示，另一方面从满足社会需要角度考虑，可用总收入表示，因此，反映全部资产营运能力的指标主要指全部资产产值率、全部资产收入率和全部资产周转率。（二）全部资产营运能力综合对比分析全部资产营运能力综合对比分析，就是要将反映全部资产营运能力的指标与反映企业流动资产和固定资产营运能力的指标结合起来进行分析。三、相关原则反映企业资产营运能力的指标有许多，要正确分析评价企业资产营运能力，首先必须正确设计评价资产营运能力的指标体系。设计选择评价资产营运能力的指标，必须遵循以下原则： (一) 资产营运能力指标应体现提高资产营运能力的实质要求企业资产营运能力的实质，就是要以尽可能少的资产占用，尽可能短的时间周转产尽可能多的产品，实现尽可能多的销售收入，创造尽可能多的纯收入。

房地产企业的知识管理

房地产企业的知识管理一、对企业知识管理的认识企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的，通过开发、组织、整合和共享知识，使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能，并形成企业智力资本的积累和优势，将企业的显性知识和隐性知识通过知识管理系统成为企业组织智慧的核心。知识管理不等同于信息管理，知识管理的基本思想是以人为本，企业的知识运用和积累是脱离不开人的，在企业经营活动过程中，各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识，员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能，经验和判断力，洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。房地产企业是管理型企业，是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的，但是这个过程是无法标准化，无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户，规划条件，产品设计建造、营销过程。因此，每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中，隐性知识起到一个核心组织决策的作用，也就是说人的因素起到决定性的作用。与此同时，参与者需要市场信息、专业规范、图纸和过程文件记录等显性知识为分析决策的基础。因此，房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台，使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响，并转化成为企业所共享的显性知识，外化成企业的管理文件。知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

企业营运能力分析22页

六、企业营运能力分析 1.某企业某年末营业收入总额为100万元，其中兼营业务收入占20%，主营业务收入中赊销收入占70%；年初应收账款余额为65万元，年末应 =1.12收账款余额为35万元，则应收账款周转率为：100?(1?20%)(1?70%) (65+35)÷2 2.关于流动资产周转率说法正确的是：计算流动资产周转率时，周转额一般用主营业务收入作为计算口径；周转次数与周转天数成反比；流动资产周转率的高低，应结合企业历史资料或行业水平判断；流动资产周转率过高，可能是流动资产管理不善储备不足造成的。 3.资产的核心特征是：能够带来未来经济利益。 4.关于资产的说法，正确的是：资产是企业资金的占用形式；资产是一个投入的概念；资产是一个企业从事生产经营活动必须具备的物质基础；资产是一个动态的概念，只有能够不断进行循环与周转，才能带来更多的收入。 5.企业资产经营的效率主要反映企业的：营运能力。 6.表现为企业资产占用资金的周转速度，反映企业资金利用效率，表明企业管理人员经营管理、运用资金的能力的是：企业资产营运能力。 7.影响企业营运能力的内部因素是：企业资产管理政策。 8.反映流动资产周转情况的指标的是：存货周转率。 9.某公司2004年和2005年应收账款平均余额分别为70万元和60万元，应收账款周转次数分别为7次和9次，则2005年度销售收入净额比2004年增加了：60*9-70*7=50万元。

10.某企业期初应收账款余额150万元，期末应收账款余额250万元，本期产品销售收入为1200万元，本期产品销售成本为1000万元，则该企业应收账款周转率为：1200 (150+250)÷2 =6次。 11.如果企业的应收账款周转率高，则说明：收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和还账损失。 12.从严格意义上说，计算应收账款周转率时应使用的收入指标是：赊销收入净额。 13.在计算应收账款周转率时，赊销收入净额=赊销收入—赊销退回—赊销折让—赊销折扣。 14.赊销收入净额与应收账款平均余额之比为：应收账款周转率。 15.关于平均收现期，计算公式正确的有：应收账款周转天数（应收账款平均收现期）=360 应收账款周转率 = 应收账款平均余额?360 赊销收入=应收账款平均余额?360 主营业务收入 16.某企业某年末应收账款周转天数为180天，应收账款平均余额为100 万元，赊销比率为80%，企业无销售退回、折让和折扣，则企业年末的主营业务收入是：应收账款周转率=360÷180=2，赊销收入净额=100*2=200，主营业务收入=200÷80%=250。 17.一般而言，平均收账期越短，应收账款周转率则：越高。 18.某公司2001年销售收入为500万元。未发生销售退回和折让，年初应收账款为120万元。年末应收账款为240万元。则该公司2001年应收账款周转天数为：

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势摘要：我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

完整版企业营运能力分析

1学期—2017学年第2016 课程名称：财务管理企业营运能力分析 14级专业：经济统计学年级：学姓名：程瑶瑶号：21405061005 任课教师：刘成刚成绩：经济管理学院学院制．企业营运能力分析引言企业营运资产的效率主要企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效益通常是指企业的产出量与资产指资产的周转率或周转速度。

企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效占用量之间的比率。为企业提高经济效益指明方向。评价企业的营运能力，益的指标进行计算与分析，营运能力分析可发现企第二，第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分第三，业在资产营运中存在的问题。析的基础与补充。然后结合企业营运能力分析的内容和相本文首先定义企业营运能力的概念，最后从流动资产和固定资产两方面对企业营运进关原则来进一步了解企业营运，行了解。营运能力分析管理关键词：企业一、分析内容根据营运能力分析的含义与目的，企业营运能力分析的内容主要包括以下几方面（一）全部资产营运能力分析全部资产营运能力分析的内容包括： 1、全部资产产值率分析； 2、全部资产收入率分析； 3、全部资产周转率分析。（二）流动资产营运能力分析流动资产营运能力分析的内容包括： 1、全部流动资产周转率分析； 2、全部流动资产垫支周转率分析； 3、流动资产周转加速效果分析；、存货周转率分析；4． 5、应收账款周转率分析。（三）固定资产营运能力分析固定资产营运能力分析的内容包括： 1、固定资产产值率分析； 2、固定资产收入率分析。二、全部资产营运能力分析全全部资产营运能力分析就是要对企业全部资产的营运效率进行综合分析。部资产营运能力分析包括以下几个方面。反映全部资产营运能力的指标计算与分析（一）企业全部资产营运能力，主要是指投入或使用全部资产所取得的产出的能力。由于企业的总产出，一方面从生产能力角度考虑，可出总产值表示，另一方反映全部资产营运能力的可用总收入表示，因此，面从满足社会需要角度考虑，指标主要指全部资产产值率、全部资产收入率和全部资产周转率。（二）全部资产营运能力综合对比分析就是要将反映全部资产营运能力的指标与全部资产营运能力综合对比分析，反映企业流动资产和固定资产营运能力的指标结合起来进行分析。三、相关原则反映企业资产营运能力的指标有许多，要正确分析评价企业资产营运能力，设计选择评价资产营运能力的首先必须正确设计评价资产营运能力的指标体系。指标，必须遵循以下原则： (一) 资产营运能力指标应体现提高资产营运能力的实质要求企业资产营运能力的实质，就是要以尽可能少的资产占用，尽可能短的时间周转产尽可能多的产品，实现尽可能多的销售收入，创造尽可能多的纯收入。（二）资产营运能力指标应体现多种资产的特点企业的资产包括固定资产和流动资产，它们各有其特点。对于固定资产应考虑它的使用价值与价值相脱离的特点，指标计算上，从两方面加以考虑；对于流动资

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中国房地产行业发展现状及未来发展趋势

中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 [摘要]本文从中国宏观经济发展状况、人口状况和国家政策的现状出发，详细的分析了它们与房地产行业发展的关系，在此基础上概况出了中国房地产行业的发展现状。同时，从宏观经济、城市化和社会保障房方面入手，给出了中国房地产行业未来的发展趋势。 [关键词]房地产；现状；未来；趋势 1 中国房地产行业发展现状 1.1 宏观经济发展与房地产业 1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间为20～30年。中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段，也就是真正的房地产业起步阶段；2003年人均GDP接近1300美元，房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300～8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。 1.1.2GDP与房地产发展吻合度在经历1998、1999年的低谷后，国内经济在2000年开始复苏，2003年时已经走出萎缩，当年GDP同比增长10%，2008年进一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增，房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根据国际经验，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%～14%，中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知，1986—2009年，房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974，与固定资产投资的相关度达到0.997，房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时，与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3 居民收入与支付能力房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：第一阶段是1991—1993年，房价收入较快增长并处于较高水平；第二阶段是1994—1996年，1994年大幅下降后，进入平稳上升阶段；第三阶段是1997—2003年，1997年大幅提高后进入较为平稳阶段；第四阶段是2004—2006年，为快速上升阶段。2004—2006年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的，低于6.4～8.4的国际平均水平。 1.1.4 居民收入与住房水平

第六章-企业营运能力分析

第六章企业营运能力分析 6．以下关于固定资产基本特征的表述错误的是（）（08.1） A．投入资金多 B．使用效率的高低取决于流动资产的周转情况 C．变现能力差，风险小 D．使用成本是非付现成本 7．某企业销售收入为500万元，现销收入占销售收入的比重为80％，销售折让和折扣共计10万元，假设无销售退回，应收账款平均余额为10万元，则该企业的应收账款周转率为（）（08.1） A．5 B．6 C．9 D．10 24．某公司销售成本为500万元，流动资产为400万元，固定资产为600万元，假设没有其它资产，存货平均余额为200万元，总负债为500万元，则下列说法正确的有（）（08.1）A．流动资产比率为0．4 B．资产负债率为50％ C．权益乘数为0．5 D．存货周转天数为144天 E．产权比率为1 26．营业周期越短，说明（）（08.1） A．资产效率越高 B．资产的流动性越强 C．流动资产占用相对较多 D．资产风险提高 E．收益能力下降 43．某公司相关财务资料如下表：（08.1）单位：元

假设公司其他资产忽略不计，一年按360天计算．要求： (1)计算并填写下表： (2)根据上表进行该公司的资产管理效果分析。 11.关于平均收现期，下列计算公式错误的是（）（08.10） A.360/应收账款周转率 B.应收账款平均余额*360/赊销收入

假定一年按360天计算，周转天数的计算结果取整数。要求：(1)计算该公司2007年及2008年应收账款周转率和周转天数： (2)计算该公司2007年及2008年存货周转率和周转天数： (3)分析计算得出的结果。 ll.营运能力分析中，关注优化资源配置，加速资金周转的主体是（）（09.1） A.政府 B.管理当局 C.所有者 D.债权人 12.如果企业闲置设备很多，管理效率低下，则表明固定资产周转率（）（09.1） A.高 B.低 C.不变 D.波动幅度大 26.导致营运资本周转率较低的可能原因有（）（09.1） A.企业拥有高额存货 B.企业拥有较高的应收帐款 C.企业进行配股融资 D.营运资本被长期资产过多占用 E.企业采取激进的营运资本筹集政策 41.某公司按当年年末数计算的存货周转率为5次、应收账款周转率为l0次，销售收入净额为800万元，销售成本为600万元，流动资产比率为25%，负债总额为300万元，发行在外的普通股为80万股，普通股每股市价20元。假设流动资产由存货和应收账款构成，其他资产忽略不计，公司没有发行优先股，一年按360天计算，不考虑所得税因素。（09.1）要求：计算市盈率、权益乘数和营业周期。 11.一般而言，平均收现期越短，应收账款周转率则（）（09.10） A.不变 B.越低 C.越高 D.波动越大

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一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;

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