中国房地产市场金融风险分析研究【开题报告】

毕业论文开题报告

经济学

中国房地产市场金融风险分析研究

一、选题的背景和意义

选题的背景

房地产产业是拉动我国经济增长的基础产业和支柱产业，但是目前中国房地产市场出现过热的现象，而房地产市场和金融市场相互渗透，因此房地产市场的大部分风险就转嫁给了金融市场，主要渠道是通过银行发生。近年来，房地产投资对金融业的依赖明显加强，并且风险从多个维度向金融系统加速转移或传递，随着金融周期的到来，大量的金融风险也相继出现。2004年到2007年，我国基准利率经历了9次调增，一年期贷款利率从5.58%升至7.47%，大大增加了借款人的还贷成本，部分地区的住房抵押贷款违约率和坏账率已有所抬头，潜在金融风险在逐步加大。新一轮经济危机的到来，为促进经济较快增长，央行自2008年9月至12月连续5次下调基准利率，一年期贷款利率从7.47%降至5.31%，金融机构个人住房贷款余额不断增加，2009年以来房价继续大幅攀升。为抑制房价过快上涨，从2008年至2011年，国家相继出台一系列的房地产宏观调控措施，2008年“国九条”的出台以促进经济发展，落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长，其中很大部分是以房贷形式的增长，金融机构住房贷款余额大幅度增加。2009年底到2010年，“国十一条”、“国十九条”等政策相继出台，对房地产用地的重点整治也对房地产市场产生重大的影响。银行信贷明显缩紧，住房贷款余额增幅明显回落。2011年初，“新国八条”出台，继续重点整治房地产市场，并且在2011年1月28日，上海、重庆作为房地产一线城市，率先实施房产税政策。国家针对房地产市场的宏观调控正在实施，政府对房地产行业金融市场的政策也在不断推行。

选题的意义

房地产过热的现象和房地产对金融市场的过分依赖的问题一直存在。通货膨胀形势不断加剧，金融机构本身面临着各种风险，央行近期连续上调存款准备金率，考验金融机构系统的流动性。本文的研究对以下几方面有重要的意义。

第一，本文的研究对金融机构的健康发展有着重要的意义。我国资本市场发展尚未

完善，房地产市场融资渠道比较单一，对金融机构产生过分依赖，从而对金融机构主要是银行造成较大的压力。通过深入研究房地产市场对金融行业造成风险的因素，提出有效的防范风险建议。

第二，本文的研究对房地产行业本身的发展有积极的意义。如果能够解决房地产行业融资问题，提供更多有效的融资渠道，比如证券市场的直接融资，这样房地产市场将更加有具有竞争力。房地产金融市场的健康稳定了房地产行业的后方，降低了其本省的潜在风险。

第三，本文的研究对政府制定积极有效的宏观调控政策有重要的意义。房地产行业是占整个国民经济比重依然非常之大。政府制定的财政政策和货币政策中，很大一部分是专门针对房地产行业制定的，通过金融机构等途径控制房地产市场的发展，从而稳定国民经济的发展。

第四，本文的研究对金融机构监督防范房地产金融风险有重要意义。通过对房地产金融风险产生过程的分析，制定有效的金融机构监督防范机制和预警机制，帮助商业银行规避房地产行业带来的金融风险。

二、研究目标与主要内容（含论文提纲）

研究目标

房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。

主要内容

一、我国房地产金融风险形成的概述

（一）我国房地产金融风险的类型

（二）我国房地产金融风险形成的主要因素

二、我国房地产金融风险形成机制的微观因素分析

（一）房地产开发商违约动机分析

（二）购房者违约行为分析

三、我国房地产金融风险形成机制的宏观因素分析

（一）国家宏观政策分析

（二）国际资本因素分析

（三）宏观经济周期分析

四、商业银行同业竞争行为分析

（一）商业银行房地产业务竞争动机分析

（二）商业银行同业竞争引起的房地产金融风险分析

五、我国商业银行房地产金融风险的综合评价

六、针对我国房地产市场金融风险提出的建议

七、结束语

三、拟采取的研究方法、研究手段及技术路线、实验方案等

本课题主要是采用电子期刊索引法、图书资料查询法、调查分析法等方法。以文献资料搜集，结合互联网，期刊网以及实际观察为研究手段，进行了多方面的阅读，并进行研究。通过在房地产中介实习过程来加深对房地产行业的了解和研究，咨询房地产资深人士来充实自己的理基础。

四、中外文参考文献

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[9] 王新红，安起雷.我国房地产蕴含的金融风险及相关政策调整[J].海南金

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五、研究的整体方案与工作进度安排（内容、步骤、时间）

选题：2011年1月5日

任务书：2011年1月5日

文献综述：2011年1月13日

外文翻译：2011年1月15日

开题报告：2011年1月30日

论文初稿：2011年2月20日

中期检查：2011年3月15日

定稿：2011年4月15日

答辩：2011年4月26日

六、研究的主要特点及创新点

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。办公楼市场供给有所增加

金融风险管理考试题目及答案

金融风险管理考试题目及答案 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

一、名词解释 1、风险:风险是一种人们可知其概率分布的不确定性。在经济学中，风险常指未来损失的不确定性。模型风险: 模型风险是指客观概率与主观概率不完全相符的风险。一般的经济风险往往在不同程度上都存在着或多或少的模型风险。根据客观概率和主观概率差异的来源，可将模型风险分为结构风险、参数风险、滞后期限风险和变量风险。不确定性:是指人们对事件或决策结果可能性完全或部分不确知。根据人们对可能性确知程度的高低，可将不确定性分为完全确定性、不完全确定性和完全不确定性。在经济学中不确定性是指对于未来的收益和损失等经济状况的分布范围和状态不能确知。 2、全面风险管理:是指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法。 3、债券久期:这一概念最早是由经济学家麦考雷提出的。他在研究债券与利率之间的关系时发现，在到期期限（或剩余期限）并不是影响利率风险的唯一因素，事实上票面利率、利息支付方式、市场利率等因素都会影响利率风险。基于这样的考虑，麦考雷提出了一个综合了以上四个因素的利率风险衡量指标，并称其为久期。久期表示了债券或债券组合的平均还款期限，它是每次支付现金所用时间的加权平均值，权重为每次支付的现金流的现值占现金流现值总和的比率。久期用D表示。久期越短，债券对利率的敏感性越低，风险越低；反之

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势摘要：我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

中国房地产现状分析

目录：一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时；（3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。二、我国房地产的发展历程我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。三、我国房价走势这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

中国房地产现状及对策研究

毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究学生姓名：侯金鑫学校：南昌航空大学专业：工商企业管理年级：学号：指导教师： 2015年05月8日

摘要现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度

目录一．引言二．房地产业在国民经济中的地位（一）房地产业在国民经济中的基础性地位。（二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。（三）房地产业的支柱性地位。三．住房市场化成就及问题（一）概括发展（二）八大成就（三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善四．房地产中问题存在的原因（一）片面的认知（二）住房供应结构调整缓慢（三）房地产市场秩序混乱（四）地方政府违规操作（五）开发商的垄断经营五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段（一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度（二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度（三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断五．结束语六．参考文献

【实用资料】金融风险管理作业1完整答案.pdf

金融风险管理作业1 一、单项选择题 1.按金融风险的性质可将风险划为(C)。 A.纯粹风险和投机风险 B.可管理风险和不可管理风险 C.系统性风险和非系统性风险 D.可量化风险和不可量化风险 2.(A)是指获得银行信用支持的债务人由于种种原因不能或不愿遵照合同规定按时偿还债务而使银行遭受损失的可能性。 A.信用风险 B.市场风险 C.操作风险 D.流动性风险 3.(C)是在风险发生之前，通过各种交易活动，把可能发生的风险转移给其他人承担。 A.回避策略 B.抑制策略 C.转移策略 D.补偿策略 4.下列各种风险管理策略中，采用(A)来降低非系统性风险最为直接、有效? A.风险分散 B.风险对冲 C.风险转移 D.风险补偿 5.依照“贷款风险五级分类法”，基本特征为“肯定损失”的贷款为(C)。 A.关注类贷款 B.次级类贷款 C.可疑类贷款 D.损失类贷款二、多项选择题 1.按金融风险主体分类，金融风险可以划分为(ABC)。 A.国家金融风险 B.金融机构风险 C.居民金融风险 D.企业金融风险 2.金融风险的特征是(ABCD)。 A.隐蔽性 B.扩散性 C.加速性 D.可控性 3.信息不对称又导致信贷市场的(AC)，从而导致呆坏帐和金融风险的发生。 A.逆向选择 B.收入下降 C.道德风险 D.逆向撤资 4.金融风险管理的目的主要包括(ABCD)。 A.保证各种金融机构和体系的稳健安全 B.保证国家宏观货币政策贯彻执行 C.保证金融机构的公平竞争和较高效率 D.维护社会公众利益 5.根据有效市场假说理论，可以根据市场效率的高低将资本市场分为(BCD)。 A.无效市场 B.弱有效市场 C.强有效市场 D.中度有效市场

房地产行业分析

篇一：房地产行业分析报告房地产行业分析报告目录一、我国房地产行业发展历史二、我国房地产行业发展分析三、我国房地产行业企业分析四、我国房地产企业发展趋势五、我国房地产市场发展分析六、我国房地产行业人才分析七、部门猎寻目标--企业介绍八、部门猎寻目标--企业排名 no1：【我国房地产行业发展历史】房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2：【我国房地产行业发展分析】行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

《金融风险管理》期末复习试题及答案

【金融风险管理】期末复习资料小抄版全部考试题型包括六种题型：单选题（每题1 分，共10分）多选题（每题2分，共10分）判断题（每题1分，共5分）计算题（每题15 分，共30分）简答题（每题10分，共30分）论述题（每题15分，共15分）一．单选题 1、金融风险管理的第二阶段是（B ） A 、识别阶段 B 、衡量与评估阶段 C 、处理阶段 D 、实施阶段 1.“流动性比率是流动性资产与_______之间的商。（B ） A.流动性资本 B.流动性负债 C.流动性权益 D.流动性存款” 2.资本乘数等于_____除以总资本后所获得的数值(D) A.总负债 B.总权益 C.总存款 D.总资产” 3.狭义的信用风险是指银行信用风险，也就是由于______主观违约或客观上还款出现困难，而给放款银行带来本息损失的风险。(B) A.放款人 B.借款人 C.银行 D.经纪人” 4._______理论认为，银行不仅可以通过增加资产和改善资产结构来降低流动性风险，而且可以通过向外借钱提供流动性，只要银行的借款市场广大，它的流动性就有一定保证。(C) A.负债管理 B.资产管理 C.资产负债管理 D.商业性贷款” 5.“所谓的“存贷款比例”是指___________。(A) A.贷款/存款 B.存款/贷款 C.存款/（存款+贷款） D.贷款/（存款+贷款） 6.当银行的利率敏感性资产大于利率敏感性负债时，市场利率的上升会_______银行利润；反之，则会减少银行利润。(A) A.增加 B.减少 C.不变 D.先增后减” 7.“银行的持续期缺口公式是____________。(A) A. 8.为了解决一笔贷款从贷前调查到贷后检查完全由一个信贷员负责而导致的决策失误或以权谋私问题，我国银行都开始实行了________制度，以降低信贷风险。(D) A.五级分类 B.理事会 C.公司治理 D.审贷分离” 9.“融资租赁一般包括租赁和_____两个合同。 (D) A.出租 B.谈判 C.转租 D.购货 10.证券承销的信用风险主要表现为，在证券承销完成之后，证券的____不按时向证券公司支付承销费用，给证券公司带来相应的损失。(D) A.管理人 B.受托人 C.代理人 D.发行人 11.________是以追求长期资本利得为主要目标的互助基金。为了达到这个目的，它主要投资于未来具有潜在高速增长前景公司的股票。(C) A.股权基金 B.开放基金 C.成长型基金 D.债券基金 12.______是指管理者通过承担各种性质不同的风险，利用它们之间的相关程度来取得最优风险组合，使加总后的总体风险水平最低。(D) A.回避策略 B.转移策略 C.抑制策略 D.分散策略 13.________，又称为会计风险，是指对财务报表会计处理，将功能货币转为记账货币时，因汇率变动而蒙受账面损失的可能性。(B) A.交易风险 B.折算风险 C.汇率风险 D.经济风险 14.________是在交易所内集中交易的、标准化的远期合约。由于合约的履行由交易所保证，所以不存在违约的问题。(A) 15.上世纪50年代，马柯维茨的_____________理论和莫迪里亚尼-米勒的MM 定理为现代金融理论的定量化发展指明了方向。直到现在，金融工程的理论基础仍是这两大理论。(C) A.德尔菲法B.CART 结构分析C.资产组合选择D.资本资产定价 16.中国股票市场中______是一种买进权利，持有人有权于约定期间（美式）或到期日（欧式），以约定价格买进约定数量的资产。(B) A.认股权证B.认购权证 C.认沽权证D.认债权证 17.网络银行业务技术风险管理主要应密切注意两个渠道：首先是_________；其次是应用系统的设计。(A) A.数据传输和身份认证B.上网人数和心理C.国家管制程度D.网络黑客的水平 18.金融自由化中的“价格自由化”主要是指________的自由化。(A) A.利率B.物价C.税率D.汇率 19.一般认为，1997年我国成功避开了亚洲金融危机的主要原因是我国当时没有开放_________。(B) A.经常账户B.资本账户C.非贸易账户D.长期资本账户二．多选题 1.商业银行的负债项目由_____________、____________和____________三大负债组成。(ACE) A.存款B.放款C.借款D.存放同业资金E.结算中占用资金” 2.“房地产贷款出现风险的征兆包括：____________。(ABD) A.同一地区房地产项目供过于求B.项目计划或设计中途改变 C.中央银行下调了利率D.销售缓慢，售价折扣过大 E.宏观货币政策放松” 3.商业银行的资产主要包括四种资产，分别是：_______________。(BCDE) A.吸收的存款B.现金资产C.证券投资D.贷款E.固定资产” 4.“商业银行面临的外部风险主要包括______。(ABD) A.信用风险B.市场风险C.财务风险D.法律风险” 6.“农村信用社的资金大部分来自农民的_______，_______是最便捷的服务产品。（AC ） A.小额农贷B.证券投资C.储蓄存款D.养老保险” 7.融资租赁涉及的几个必要当事人包括：_______。（ABC ） A.出租人B.承租人C.供货人D.牵头人E.经理人” 8.汇率风险包括（ABCD ） A 、买卖风险B 、交易结算风险C 、评价风险D 、存货风险 9.广义的保险公司风险管理，涵盖保险公司经营活动的一切方面和环节，既包括产品设计、展业、______、______和______等环节(ACD)。 A.理赔B.咨询C.核保D.核赔E.清算” 10.证券承销的市场风险就是在整个市场行情不断下跌的时候，证券公司无法将要承销的证券按预定的______全部销售给______的风险。(CA) A.投资者B.中介公司C.发行价D.零售价 11.基金的销售包括以下哪几种方式：______。(ABCD) A.计划销售法B.直接销售法C.承销法D.通过商业银行或保险公司促销法以下哪几类风险:_________________（ABC ） A.国家金融风险B.金融机构风险C.居民金融风险D.企业金融风险 13.信息不对称又导致信贷市场的________和______，从而呆坏帐和金融风险的发生。（CA ） A.逆向选择B.收入下降C.道德风险D.逆向撤资 14.金融风险管理的目的主要应该包括以下几点：____(ACDE) A.保证各金融机构和整个金融体系的稳健安全 B.保证国际货币的可兑换性和可接受性 C.保证金融机构的公平竞争和较高效率 D.保证国家宏观货币政策制订和贯彻执行 E.维护社会公众的利益 15.商业银行的负债项目由_____________、____________和____________三大负债组成。(ACE) A.存款B.放款C.借款D.存放同业资金E.结算中占用资金 16.商业银行的资产主要包括四种资产，分别是：_______________。(BCDE) A.吸收的存款B.现金资产C.证券投资D.贷款E.固定资产 17,外汇的敞口头寸包括：_____等几种情况。(ABCD) A.外汇买入数额大于或小于卖出数额 B.外汇交易卖出数额巨大 C.外汇资产与负债数量相等，但期限不同 D.外汇交易买入数额巨大 18.广义的操作风险概念把除________和________以外的所有风险都视为操作风险。(CD) A.交易风险B.经济风险C.市场风险D.信用风险 19.在不良资产的化解和防范措施中，债权流动或转化方式主要包括：____________。(ACD) A.资产证券化B.呆坏账核销C.债权出售或转让D.债权转股权” 20.目前，互换类（Swap ）金融衍生工具一般分为________和利率互换两大类。(BC) A.商品互换B.货币互换C.费率互换D.税收互换三．判断题 1.“对于贴现发行债券而言，到期收益率与当期债券价格正向相关。（×）” 2.“一项资产的?值越大，它的系统风险越小，人们的投资兴趣就越高，因为可以靠投资的多样化来消除风险。（×）” 3.“在德尔菲法中，放贷人是否发放贷款的审查标准是“5C ”法，这主要包括：职业（Career ）、资格和能力（Capacity ）、资金（Capital ）、担保（Collateral ）、经营条件和商业周期（ConditionorCycle ）。（×）” 4.“核心存款，是指那些相对来说较稳定的、对利率变化不敏感的存款，季节变化和经济环境对其影响也比较小。（√）” 5.当利率敏感性负债大于利率敏感性资产时，利率的下降会减少银行的盈利；相反，则会增加银行的盈利。（×）” 6.利率上限就是交易双方确定一个固定利率，在未来确定期限内每个设定的日期，将市场利率（或参考利率）与固定利率比较，若市场利率低于固定利率，买方（借款者）将获得两者间的差额（×）” 7.拥有外汇多头头寸的企业将面临外汇贬值的风险，而拥有外汇空头头寸的企业将面临外汇升值的风险。（√）” 8.一种金融资产的预期收益率的方差小，说明其收益的平均变动幅度小，则投资的风险也越小（√）三、简答题 1．如何从微观和宏观两个方面理解金融风险？ A L L A P P D D ?-

房地产业中国房地产行业研究深度报告

? 房地产业中国房地产行业研究深度报告一、中国土地资源概况中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住

中国房地产市场分析(鲁能)

从五方面透视房价非理性上涨来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通

货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。交易行为种类

金融风险管理课后习题答案

《金融风险管理》课后习题答案第一章课后习题答案一、重要名词答案略二、单项选择 1-5 C B D A A 6-10 C A C C C 11-15 D A B D A 16-20 B C D D D 21-25 B B B B 三、多项选择 1. BCD 2. ACDE 3. ADE 4. ABCDE 5. ABDE 6. BCDE 7. AD 8. ABCE 9. ABCDE 10. ACDE 11. ACE 12. ABCDE 13. ACDE 14. AB 15.ABC 16. ACE 17. ABC 18.ABCDE 四、判断题 1-5 ××××√ 6-10 ×√××× 11-15 √√××× 16-20 ×√√×√ 五、简答题答案略第二章课后习题答案一、重要名词答案略二、单项选择 1-5 A C C AD 6-10 C B D D B 11-15 A A C C D 16-18 A D A 三、多项选择 1. A B C D 2. A B C DE 3. ABCDE 4. ABCD 5. ABCDE 6. ABCDE 7. ABCD 8. ADE 9. ACDE 10. ACE 四、判断题 1-5 ×√××× 6-8 ×√× 五、简答题答案略第三章课后习题答案一、重要名词答案略二、单项选择 1-5 ACBBB 6-10 ADBCD 11-15 DBBAC 16-21 DDABAB 三、多项选择 1. ABCE 2. AD 3. BCDE 4. BDE 5. BE 6. CD 7. BCDE 8. ABCDE 9. BDE 10. ABDE

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征（三）消费者有效需求的变化方向三、房地产周期性研究专题四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。（二）跨区域竞争加剧（三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧（四）对消费者群体有效需求的竞争加剧（五）市场营销和管理方面的竞争。第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻