陵水县周边楼盘分析(公寓部分)

高铁技术研究中心及培训中心项目周边楼盘资料汇总及初步分析

(公寓部分)

2012年9月

目录

一、海韵陵河假日项目 (2)

二、金18国际项目 (9)

三、合景汀澜海岸项目 (14)

四、雅居乐项目 (18)

五、绿城清水湾项目 (22)

六、阿罗哈项目 (24)

七、珊瑚宫殿项目 (28)

八、红磡天海项目 (31)

九、华润-石梅湾九里项目 (34)

随着项目进程的不断推进，为方便下一阶段工作的开展，根据实际工作需要，我筹备组通过实调，收集了项目所在地周边几个比较有名楼盘的资料，并做初步分析。

从收集到的资料来看，海南省较知名的楼盘，在建筑、景观两设计中选择有境外背景的设计公司协同参与的比较多。而在具体的小区建设中，开发商往往比较注重小区生态环境的塑造；园林景观的布臵极富层次，均巧妙地环绕于建筑物群落四周，在提供私密性的同时着力营造一种亲切、融洽、人与自然和谐的氛围，通常这些社区环境的度假、休闲、养老气息比较浓厚；同时设计上也善于运用钢结构、玻璃幕墙、建筑涂料等新技术、新材料。

我项目周边几个楼盘均属于依山傍海；地形起伏较大，有的开发区域两端的落差能达到15m～20m；因此几个开发商在地形、地势的利用上很花了一些心思！在充分利用地形起伏，以分级形成台阶，尽量减少挖填方的同时，通过横向错落有致的依势排布和绿化物的布臵，在使得前排建筑物隐私得到保证的同时，实现了后排建筑物的良好视野和采光、通风。

具体的说，就是将别墅、酒店等放在离海岸线最近的地方，酒店通常呈30°～45°斜向布臵，多采用三角形斜阳台，以保证多数住户能够远眺大海，别墅呈内凹弧线或直线排布，同时将住宅公寓、商铺、写字楼等放在后排，一般每三个建筑物为一个组团，以平面的弧形、U形、Y形布臵加上立面的波浪形、台阶形布臵来保证多数住户的视野和通风、采光；前后排之间一般布臵热带乔木林，横向建筑物之间点缀灌木丛，并以这些绿化物结合道路、水景来划分各种建筑群落及功能分区。

同时，由于我项目所在区域属于热带地区，气候炎热、雨水充足、空气潮湿，各项目在建筑物的设计上均不约而同的吸收了中国古代宫殿建筑的理念：采用大挑檐、坡屋面，在户型设计上多采用上“一线穿”、少迂回的思路，通过多设轻质隔断、少设墙体、合理设臵开敞式走廊、飘棚、高门厅、大阳台、大面积落地玻璃等手段，将室内外空间有机结合为一体，在保证远眺海景的同时以自然通风降温方式(穿堂风)达到节能减排的目的。而且由于户型设臵的简约，墙体布臵的较少，间接的也减少了开发成本和设计难度。

但这些缺少应有迂回的户型在获得了较大视野、采光、良好通风的同时，于隐私和长期居住方面会给住户带来一些不便。

目前各项目的公寓均价在1.5万元/㎡～2万元/㎡，宣传的精装价格大约为3500元/㎡～6000元/㎡，物管费大约在3.5元/㎡～6元/㎡。

一、海韵陵河假日项目

海韵陵河假日项目位于陵水县城滨河南路十字口，紧邻陵水河畔；整个小区以东南亚热带风情园林风格为主，占地面积约10.4万平米，建筑面积26万平方米，容积率≤3.07，绿化率≥44.4%，其中住宅近20.2万平米，由十三栋32层超高层建筑围合而成，约3368户，以大单间，一房一厅和两房两厅的小户型为主，目前均价为13800元/㎡，包含简装。

总平面效果图

庭院效果图

整个组团建筑均采用V字形造型，结合小区的整体排布，能够确保每一栋楼的走廊和户型均能远眺河景，沐浴阳光

一房一厅一厨一卫户型：

建筑面积44.2㎡建筑面积45.8㎡建筑面积46.5㎡

建筑面积52.1㎡ 建筑面积68.3㎡

本项目主要以养生、养老居住为主，户型设计比较方正，室内交通流线比较合理；但因户型紧凑，客厅和卧室没有划分开，入户后即一样望穿，缺少应有的私密性，同时上面几个户型的厨房操作空间狭小，多人同时活动时难以迂回，且窗户较小甚至没有窗户，这导致通风不足，人员活动时室温较高，人在其中活动会非常难受；其中44.2㎡户型厨房为开放式，仅用轻质隔断与卫生间隔开，炒菜时油烟和味道容易弥漫于整个房；45.8㎡户型、46.5㎡和52.1㎡户型的卫生间和厨房相对布臵也非常不合适，容易串味且不健康。

两房两厅一厨一卫户型：

建筑面积78.5㎡建筑面积83.8㎡这两个户型由于面积宽裕了些，在房间布臵上更加合理了，用户私密性得到了一定的保障，但厨房狭小的问题依旧。

样板间实景：

客厅实景客厅实景

卧房实景厨房实景

二、金18国际项目

金18国际项目位于陵水县城滨河南路十字口，比邻海韵陵河假日项目；整个项目由一栋五星级酒店和两栋酒店式公寓组成，为现代简约风格，占地面积约3.4万平米，总建筑面积13.6万平米，容积率≤3.9，绿化率≥38.6%，其中酒店式公寓的建筑面积为8.6万平米，目前起价12000元/㎡，包含精装。

总平面效果图

户型分布图

与海韵陵河假日项目相同，建筑物也采用了V字形的布局，户型上采用了海南地区常见的一字形设计，呈长条形45°斜向排布，加上三角阳台，最

大程度的保证了视野辽阔和采光量。

一房两厅一厨一卫户型：

建筑面积59.9㎡建筑面积63.9㎡

两房两厅一厨一卫户型：

建筑面积112.99㎡建筑面积115.5㎡

与海韵陵河假日项目的户型相比，本项目旅游度假、短期居住的特性在户型设计上比较突出，小户型的优缺点同海韵陵河假日项目相似，100㎡以上户型的布臵就比较合理和实用了，在保证用户视野、采光、通风的同时，房间之间的私密性、易用性也得到了较大提高。

三房两厅一厨两卫户型：

建筑面积140.3㎡小区效果图：

三、合景汀澜海岸项目

合景汀澜海岸项目位于陵水县黎安镇珍珠海岸-椰林滨海旅游度假区境内，项目呈“长方形”沿海岸线分布，进深仅408米，占地面积约53.1万平方米，总建筑面积31.7万平方米，容积率≤0.6，绿化率≥57.74%，以独栋别墅和多层公寓为主，目前别墅起价为25000元/㎡，均价为50000元/㎡，包含精装，公寓尚未开盘。

总平面效果图

一房一厅一厨户型：

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建筑面积53.3㎡建筑面积89.3㎡

一房一厅一厨户型：两房一厅一厨户型：

建筑面积124㎡建筑面积133.3㎡

本项目户型主要以进门过道、饭厅兼职厨房功能，100㎡以下户型以超大阳台兼职客厅功能，各户型均配备较大、开阔的卫生间为特点，空间利用比较低、房间布臵不太合理，100㎡以上户型室内交通流行比较交叉。

样板间实景：

客厅实景卫生间实景

客厅实景卧室实景

四、雅居乐项目

清水湾雅居乐项目位于陵水县清水湾境内东南侧，紧邻清水湾海岸线；整个项目由多个不同风格的小区组成，总体为偏欧式简约风格，占地面积约1000.5万平米，建筑面积1000万平方米，容积率≤0.4，绿化率≥46%，总共约1800户，以栋别墅,双拼,联排,小高层为主，目前公寓均价为2.2～2.4万元/㎡，别墅起价3～4万元/㎡，包含精装。

局部平面效果图