个人住房贷款风险与防范

内容摘要：07年由于美国房贷市场存在的放贷冲动与猎杀放贷而引起的隐患浮出水面，引发了全球性的金融危机。目前，我国也同样已经进入了个人住房贷款风险暴露和显现的高危时期。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不客忽视的风险源。因此，正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的风险尤为重要。通过分析个人住房贷款的风险类型及成因，提出四种防范风险的方法：建立个人信用体系；规范银行操作流程；推进资产证券化的发展；充分运用法律手段。

关键词：通货膨胀流动性风险资产证券化信用风险

Abstract:Because of predatory lending and the impluse of providing a loan,the risk of American personal housing loan was broken out in 2007.It is high time that the risk of personal housing loan was possible to appear as America．If the commercial bank can't realize and control the potential risk brought up by the present personal housing loan，the fast expansion of personal housing loan may become a risk source that can't be ignored by the com ercial bank．So，it is particularly important to know it correctly and take precautions against the risk existing in business 0f the prsent personal housing loan．In this assay，I have analyzed the type and the cause of risk from the housing loan，proposed four suggestions to prevent the risk．First，mtablish the system of personal credit；second，standardize the course of operating of the bank；third，advance the development of securitization of asset；finally，guarantee own rights and interests.

Key words：liquidity risk；securitization of asset；credit risk

目录

一、美次贷危机 (3)

（一）美次贷危机缘起 (3)

（二）美次贷危机隐患 (3)

（三）隐患的浮现 (5)

二、中国经济与个人住房贷款市场现况 (5)

（一）中美房贷方式比较 (6)

（二）美国次贷危机看中国房价泡沫 (7)

（三）房价高涨下的中国经济 (7)

三、美国次贷危机警示中国 (8)

（一）借款人的信用风险 (9)

（二）贷款人的操作风险 (11)

（三）其他风险 (11)

四、个人住房贷款风险防范的对策与建议 (12)

（一）建立个人信用体系 (12)

（二）建立银行内部信贷管理体系 (12)

（三）充分运用法律，处理好不良贷款的诉讼 (13)

（四）推进资产证券化的发展 (13)

参考文献 (15)

个人住房贷款风险与防范

——美次贷危机的警示

一、美次贷危机

（一）美次贷危机缘起

美国从2000年的不景气以来，布什政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国一波房地产大涨。在这种的情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩张住房贷款，金融机构往往降低贷款资格审核标准。

放贷机构间激烈的竞争加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。与此同时有投行向这些银行买这些贷款，将它包成一笔债券卖给投资者。这些债券就是“次级房贷债券”。

（二）美次贷危机隐患

1.放贷冲动

2001～2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。

由于购房需求的不断升温，个人对房贷需求也日益上升，此种需求对房贷机构而言具有巨大的商机。而争取个人房贷客户是放贷机构的现实选择。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。

一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构——住房抵押贷款资产研究所2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署的税务申报比较，发现90％的贷款人高报个人收入5％或以上，其中60％借款人虚报收入

超过实际收入一半以上。

这些新产品风靡一时，究其原因，一方面是住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险；另一方面是贷款机构风险控制不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾极力推广这些产品，而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款的比例从5％上升到2006年的20％。

宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也埋下了危机的种子。过去两年，随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温迹象，但是次级抵押贷款市场并未因此而停住脚步。

在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时，很自然地会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次贷市场危机的发生。

2．“猎杀放贷”

在巨大的利益驱动下，过去几年中，业内一些害群之马为了多挣佣金，通过种种欺诈手段，包括故意隐瞒信息、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入等等，诱骗消费者上钩，而“咬钩”的受害者往往是弱势群体中最弱势的：贫穷、教育程度低下、高龄、单身母亲等--他们的财务状况可能被彻底毁掉，彻底失去自己的房子。次级房贷放款中的不良行为林林总总，蔚为大观，但归纳起来大体有两类：

（1）猎杀放贷：贷款机构或其代理机构没有依照美国法律的有关规定向消费者真实、详尽地披露有关贷款条款与利率风险的复杂信息。在此类案件中，受害者往往是消费者。

“近年来，主导次级房贷市场的贷款种类是混合型可调整利率房贷，通常头两年为固定利率，此后每半年上调一次。上调幅度通常很大，很多贷款人无力负担月供，只得以更高成本再融资，卖掉住房，或停止还款。任何一种贷款都不应

该强迫借款人陷入这样一种魔鬼般的两难处境。在发放这些贷款时，贷款机构依据的是房产价值，而非借款人的偿债能力。这就是‘猎杀借贷’的基本定义。”

（2）贷款欺诈：由职业罪犯导演的骗贷犯罪，受害者一般是贷款机构。

据联邦调查局公布的数字，由银行和其他贷款机构报告的“疑似”房贷欺诈案件的数目在2004～2006年间翻了一番。法律界人士认为。随着次级抵押贷款危机愈演愈烈，相关的刑事和民事诉讼亦将大幅增长。

（三）隐患的浮现

2007年7月26日由于美国利空新房销售数据引发投资者对住房市场前景的担忧，纽约股市大幅下挫，其中道琼斯指数终盘跌幅超过300点。美国商务部当天发布报告说，6月份美国新房销售量下降6.6％，降幅远远超过市场预期，且是过去5个月来的最大月降幅。这一数据打击了投资者对美国住房市场复苏的信心。同时，由于住房市场低迷，向房地产开发商提供大量贷款的银行等金融机构遭受冲击，市场担心这可能引起未来企业借贷难度增加。这种市场情绪也使当天股市大盘承压。此次美国次贷问题引发全球股灾，日本、香港地区、澳洲、欧洲各地股市纷纷下跌，从而使得全球金融市场出现一片恐慌及各国政府纷纷向金融市场注资。

由此可以看出美次级债的风险隐患浮现。其随着经济的发展，利率上升至10%-12%，多次的利率上调使拖欠债务比率上升。在房价上涨时，这些债券的风险会潜在下来，但当房地产市场价格一发生逆转，这些次级贷款人的违约风险立即暴露出来，债券的价格大跌，债券的投资者就可能遭受巨大损失。而且在这种情况下，这些债券没人接手，想卖也卖不出去。由于这些债券在市场上没人敢买，故而基金公司向市场公告拒绝客户的赎回申请，由此引起整个金融市场的恐慌。美国次级债券的危机也由此而生。

二、中国经济与个人住房贷款市场现况

（一）中美房贷方式比较

在美国，其房贷系统根据借款人的信用划分为优质贷款市场、次优级贷款市场和次级贷款市场三类。一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。而美国次级住房抵押贷款关系链的通常模式是：购房者提出贷款申请，次级抵押贷款公司发放房贷，银行从贷款机构手中收购住房抵押贷款，将贷款集中打包，组成资产池以分散风

险，并将资产池分成小份然后向广大的市场投资者发行出售证券化产品。其中所涉及的参与者众多，通过贷款的证券化银行将自身所累积的一部分风险向购买证券的投资者转移。而中国房贷市场跟美国的本质区别在于中国目前还未推出住房抵押贷款证券化产品。国内的房贷市场相对简单，购房者与银行之间的借贷关系一目了然，房贷基本上都集中在银行，没有那么多中间环节。银行对房贷发放的审查比较严格，不允许零首付，对于个人购买多套房产也有很多限贷规定。。其具体区别如下表所示：

表1 中美房贷方式比较表

中国美国

关系链购房者→银行优惠级：购房者→银行

次级：购房者→次级住房抵押

贷款机构→银行→抵押贷款证

券产品投资者

贷款门槛首付普遍要求30%以上收入稳

定，信用记录良好

次级贷款可以零首付，

无须提供信用证明

炒房条件个人购买多套房产，首付比例

提高个人可以通过再抵押进行套

现，

进行多次买卖

由于中国尚未推出住房抵押贷款证券化产品这一与美国房贷市场的本质区别，因此，发生美国这样的次级房贷危机的可能性很小。随着中国经济的飞速发展，现今中国流动性过剩所导致的CPI走高，央行多次上调存款准备金和利率，同时我国近年来房地产市场持续高位运行，银行房贷业务迅速发展，背后潜藏了不小的风险。与美国次贷危机出现之前的房价攀高与次贷泛滥过程比较类似。从2001年到现在，我国全国房价已平均上涨超过100%。央行07年二季度货币政策报告显示，全国房贷资产已达到4.7万亿元，其中开发贷款1.7万亿元，商业房贷2.6万亿元，公积金房贷0.4万亿元。房地产信贷占银行信贷资产比重已经达到约20%，个人房贷比重逾10%。以房贷为代表的长期信贷业务与银行的短期化

存款出现了严重的期限错配现象，政府如果再不对目前以商业银行房地产贷款主导、“自然形成”的住房金融体系进行制度性重构，一旦与美国类似的大面积房贷违约在我国发生，恐怕我们既无法如美国次贷一样传播到别人那里，也无法像布什政府那样，通过出台若干政策措施来修补金融经济危机造成的国民经济破坏。

（二）美国次贷危机看中国房价泡沫

可以说美国次贷危机是嫁接在高房价所包含的泡沫之上的。美国房价在这个上涨周期中持续上涨，仅2004年6月至2005年6月，美国房价就上涨了13.43%，为20多年来最大同期涨幅。美国过去的房价在一个长达18年的周期中，累积涨幅也不过才15%左右。房价持续快速的上涨，累积了大量的泡沫。而银行为了追逐自身利益最大化，在发放次级抵押贷款过程中降低了对购房人的信用等级要求，导致大量信用记录差甚至无信用记录者，获得贷款，并获得免税资格。银行大量房贷，向房地产市场注入了大量流动性，这实际上是在变相推动房价的上涨，加剧楼市泡沫的累积。不难看出，美国次债危机是人为推高房价，导致楼市泡沫日积月累最终破灭的结果。

而相交于美国的房价，中国的房价泡沫问题更值得我们关注。国家发改委在其网站上公布的08年2月全国房地产价格指数显示:全国70个大中城市的房价比去年同比上涨了10.9%，其中乌鲁木齐涨幅最高的达24.2%。

中国的住房某种程度上已沦为既得利益者炒作、投机获取暴利的工具。国际上通常用房价与家庭可支配收入比来判定房价是否合理。对于房价与收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行给出的上限是5：1，而我国在2007年第四季度统计出来的数据显示：深圳市场房价与家庭可支配收入为15.76：1，上海为15.55：1，北京为13.55：1。美国次贷危机发展到现在，其新房销售中间价为19.59万美元，以目前的汇率计算，折算成人民币不到140万元，而深圳、北京、上海这样的城市，单套住房价格超过140万元的也已经非常普遍。而美国的房价中是包含土地价格的。显然，我国的房价不是没有泡沫或泡沫合理的问题，而是泡沫非常严重的问题。

（三）房价高涨下的中国经济

据2007年第四季度央行货币政策执行报告显示：2007 年，国内生产总值（GDP）24.7 万亿元，增长11.4%，比上年加快0.3 个百分点；居民消费价格指数（CPI）上涨4.8%，比上年提高3.3 个百分点，而08年国家统计局报告显示：

截至今年2月我国CPI已上升至8.7%，短短不到半年时间CPI就翻了一番，其增长势头不容小觑。中国的CPI是并不像美国，其是不考虑房价上涨的因素的。若考虑房价因素，可以说中国的通胀指数远远超过现在官方所公布的。我们可以看到当流动性或货币供给过多时，总可以看到地方政府通过高价出售土地来获得丰厚的收入。高地价导致通货膨胀的主要渠道，如果土地价格被标高100%，相应的贷款就随之增加100%。这样银行的钱会流向土地。由于政府对土地的垄断及中国进行房地产投资的便利性，高额地价往往会通过房产价格户租金上涨传导给劳动者。据官方统计，中国银行系统对房地产的风险敞口已达到30%，而成熟经济体中也不过约40%。而且其高速的增长显示出资金主要是通过房地产部门流入经济的。

高涨的房价也推动了我国的房贷。报告指出2007年末，全部金融机构本外币贷款余额27.8万亿元，同比增长16.4%，增速比上年高1.9 个百分点，比年初增加3.9万亿元。从人民币贷款的部门投向上看，居民户贷款增速明显快于非金融性公司及其他部门贷款。2007年居民户贷款增加1.2万亿元，余额同比增长30.4%，增速比上年高9.3个百分点，同比多增5466亿元。居民户贷款中，消费性贷款比年初增加8686亿元，其中80%以上是住房消费贷款，经营性贷款比年初增加3111亿元。

有鉴于高企的CPI和房贷的旺盛需求，导致居民存款出现严重的负利率情形，推升利率上调预期。 2007年6次上调利率，08年初又两次上调利率。而过剩的流动性，使利率上调高企。下图为06年以来贷款利率走势图：

三、美国次贷危机警示中国

相似与美国的情况，中国也出现了房价高企甚至是房价存在一定的泡沫。同时由于流动性过剩，央行多次上调利率，并对房贷实行更为严格的政策，对居民购买第二套住房要求加大首付比重等等。然而房贷规模依然持续增长，更持续推高了房价。可以是我国也存在着类似于美国的风险隐患。

（一）借款人的信用风险

信用风险，主要是借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高，贷款风险越低，二者成反比关系。美国金融机构运用现代信贷风险管理技术，根据不同的贷款对象的资信度，分类确定其风险权数，以此作为核定贷款的依据，起到了防范和控制风险的作用。个人信用消费介入我国居民生活的时间还不长，个人信用制度尚未建立，使贷款人难以评估和控制个人住房贷款的违约风险。其具体分类为：

1.违约风险

近两年，随着房价上涨，中国国内抵押贷款大量发放，在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海，风险在一定程度上开始显现。从2005年～2007年12月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升 10倍。银行诉客户房贷违约的案件，也从过去的零星案件发展成为常规性案件。部分区法院，一个月就会审理多达十几起房贷违约纠纷。

违约率的上升不仅由于房价的高涨，同时CPI的增长仅是居民将来有较高的名义收入却现在要花费收入的更多部分用于偿还贷款加重了借款人患款压力。并且多次上调的贷款利率也加大了贷款人的还款压力。而除了由于支付能力不足引起的被迫违约，一旦现在存在于楼市的房价泡沫破裂，将会导致更多的人出于自身经济利益而放弃还贷责任的违约行为。住房抵押贷款的各项变量影响发生理性违约的关系可以由以下模型表示：

P(1-d)>P(1-r)+R (1)

式中：P—房产市价

d—房产市价变化后与原房产市价的比例（d>0)

r—贷款房价比

R—贷款人以清偿的本金总额

P(1-d)代表了该房产价值的波动，若d<100%,即房价下跌，则表示房产的价值损失。P(1-r)+R表示借款人在该房产商已有的权益积累。当不等式成立时，

就意味着借款人继续履行贷款合同所带来的损失大于其违约所带来的损失。此时借款人采取违约行为就具有经济上的合理性，是一种力求损失最小化的做法。

进一步地，令

R=P*r*F(T,t) (2)

式中：T—贷款期限

t—借款人已经履行合同的时间

F(T,t)—贷款总额（P*r)的某一个比例，其是T的减函数，在其他条件不

变的情况下，

T越大，本金积累的速度就越慢。其又是t的增函数，在其他条件不变的情况下，t逐渐增大，本金的积累也逐渐增加。

将（2)式代入（1)式，经整理后可简化借款人理性违约的条件时，即

d

①d越小，从而房价下跌幅度越大，借款人越倾向于采取理性违约行为。

②r越小，即抵押率月底，借款人理性违约行为发生的可能也就越小。

③T越小，即贷款期限越短，借款人理性违约行为发生的可能也就越小。

④t越大，即贷款合同履行的时间越长，借款人理性违约行为发生的可能也就越小。

由此，当房价泡沫被挤压之后，房价的下跌是借款人更倾向于采取理性违约行为。因此不得不说当前我国放贷市场存在违约奉献的隐患。

2.贷款欺诈风险

由于个人信用制度尚未建立，借款人更容易为了取得银行贷款，有意提供虚假资料，其实际还款能力不强或根本无法偿还，容易造成贷款违约，从而产生道德风险。此外，还有些借款人信用意识淡薄或缺乏诚信，恶意拖欠贷款。在上海，2004年曾经有人贷款7800万，购买住房128套，甚至于有人贷款一亿多，购买住房一百多套。就是通过假信用的方式进入的。可以说，尽管目前国内不少个人住房按揭贷款的信用不好，但是在房地产市场价格一直在上涨时，那么这种没有信用负信用的人就不会暴露出来，因为，过高的房价会把这些潜在完全掩盖起来。但是如果中国的房地产市场价格出现逆转，其潜在风险必然会如同美次贷危机一

般暴露出来，而且这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行所面临的危机肯定会比美国次贷出现的危机要严重。

(二)贷款人的操作风险

在个人住房贷款过程中，由于银行工作人员失误或其管理制度的缺陷，容易导致银行贷款产生损失的可能性。而在现今楼市繁荣的情况下，银行低估了其潜在的风险，为追逐利益而快速扩大住房贷款规模，使银行在具体操作个人住房按揭贷款时，从各个环节上看，都不同程度地存在经营管理风险。

1.贷前调查不实。由于一些银行信贷工作人员责任心不强，综合业务素质不高，甚至可能由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办人员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。

2.贷时审查不严。由于忽视对贷款投放和规模指标进行严格仔细的审查，给不符合条件的项目开发商提供按揭贷款。有的银行为了扩大市场份额。采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。

3.贷后检查不及时。由于贷款数量的快速增长，信贷人员疲于监督所有的客户，甚至有的信贷人员缺乏责任心，使得对贷后管理和检查流于形式，不能及时发现贷款潜在风险或及时采取有效的防范措施化解和处置贷款风险。

（三）其他风险

1.政策风险

个人住房贷款往往贷款期限较长，在这履行合同的长时间内存在着利率政策风险和房地产市场发展的周期性波动发生的风险。贷款利率上跳，借款人还款负担加重，部分借款人可能出现还款困难，对银行贷款安全构成潜在威胁；贷款利率下调，则银行利息减少，很可能造成银行经营亏损。而当前我国贷款利率处于上升通道中，借款人还款压力日益加重，容易出现被迫违约行为。同时在这房地产发展高峰期，房价过高，容易导致房价评估失真，一旦房价走低或不良楼盘过多，借款人所购房产缩水，许多借款人出于自身利益考虑而拒绝还款，使个人住房贷款业务存在风险。

2.法律风险

在个人住房贷款业务中，银行通常会把贷款抵押物作为第二还款来源，而抵押物能否顺利、足额、合法的变现，就成为银行化解资产风险的重要环节。银行对抵押的个人住房虽然有处置权，但一旦涉及到居民安置和社会稳定等问题，操

作上就会非常困难，造成诉讼执行难现象，使银行债权得不到切实保障。

四、个人住房贷款风险防范的对策与建议

（一）建立个人信用体系

商业银行可以建立个人账户信息系统，逐步建立个人消费信贷登记制度，形成全国信用档案系统，通过制定与所在地区相适应的个人资信评定标准，使真正守信的借款人能与信用差的人区别开来；通过加大个人收入监管力度，提高个人信用材料的真实性；建立和完善相关的配套制度，严格执行存款实名制，实行家庭财产登记制和个人财产破产制度等。银行之间、银行与信息咨询公司之间要加强合作，实行资源共享，制定统一的个人信用等级咨询评定系统，使得个人信用等级评定操作快捷、适用、及时有效地推动个人信用体系的建设和良性运作。结合自身业务特点和发展战略，制定具体的个人信用评价体系，以此作为放贷的基本标准，从源头上发挥防范信贷风险的作用。促进个人信用体系的健康发展。

（二）建立银行内部信贷管理体系

1.加强对经办人员的职业道德教育和业务素质教育，提高从业人员的政治素养、业务水平和风险意识。从贷前调查、贷中审查、贷后检查几个环节明确职责，审贷分离，规范操作。

要建立完善的贷款程序，要通过优质服务，提高贷款的效率，而不是简单地简化贷款程序。贷前调查不单纯以借款人的收入为依据，要结合贷款人的年龄，供养人数及借款人素质等因素。贷后检查应做到对贷款进行实时追踪监控，建立完善的网络确保贷款用途。建立有效信息系统控制贷款风险，解决贷款中信息不对称的问题,强化对借款人的资质认定水平。

2.对贷款进行五级分类，根据自身信贷业务需要建立适当的分类标准，对关注类、次级类、可疑类、损失类贷款按不同的比例给予充分的拨备。建立贷款风险的补偿机制通过设立补偿基金、后备基金、从盈余和剩余中扣除一部分用于专项转移到非风险受害者和地区，由更多的人分摊风险。

3.保持与贷款人联系，关注其还款账户并且给予适时提醒。

4.建立专门的专业团队及部门，实时关注房产市场动向及其政策变化，充分分析各项数据和各项情况并以此做出正确预计。关注抵押品价值变化，适时做出风险预警，当发生风险时及时做出反应，例如要求贷款人支付一定的保证金或额外的担保等。

5.建立完善的贷款保证体系，采取多种保证措施，化解贷款风险。建立住房

抵押、质押、保险、担保机制，利用市场机制来分散和转移贷款风险。

（三）充分运用法律，处理好不良贷款的诉讼

聘请专业的律师作为自身的顾问，并与相关法律机构合作，充分运用法律手段保护自身利益。应积极运用诉前最后通牒，通过发送律师含或直接以银行名义发送书面文书，促使借款人限期归还借款和利息；灵活运用支付令，及时向法院递交书面申请，通过法院签发支付令，促使借款人还款；充分运用借款合同公证，对经过公证的不良借款合同直接提请人民法院强制执行，从而省略起诉过程，减少诉讼费用。充分运用法律手段，切实保护好商业银行自身的权益。

（四）推进资产证券化的发展

此次的美次贷危机，不能归罪与证券化，其根本原因是房地产市场持续繁荣的背景下，放贷机构为了追求高收益向那些风险很高、还款能力比较差的人发放了高利率的"次级抵押贷款"。若只是由商业银行自身承担风险，巨大的亏损很可能使不少银行面临破产的危险，而正是由于资产证券化才使更多的投资者分担了风险。研究表明，这次美国次级债券损失大约在1500-2000亿美元。而这样一个损失对一个近20万亿美元的美国股市及全球股市来说，其损失并不是很大。美国次级信用贷款的风险尽管很高，但是这种风险基本是通过证券化的方式已经分散了。

应该说将个人住房贷款证券化有利于改善银行贷款资产的流动性，促进金融产品和金融行业的深化，降低融资成本，提高资本利用率，改善银行资产负债结构，扩大银行经营范围，提高其经济效益，促进资金的流动低利率趋于平均化等多项优点。

目前国务院已批准资产证券化进行试点。有鉴于美次贷危机所反映的问题，商业银行在讲个人住房贷款证券化时，应注意以下几点：

1.住房抵押贷款的质量

由于放贷冲动和猎杀放贷导致的美次贷危机，中国银行更应加强个人住房贷款的管理，避免将贷款发放给那些还款能力差及信用不足的人。

2.抵押贷款证券内部信用强化

银行依发行抵押贷款集合的总额超出证券的面值，超出部分所产生的现金流及对抵押贷款证券的支付构成一种有效的担保。

3.抵押贷款品种的选择

银行根据自身的资产负债结构和分散经营风险的需要，选择发行不同品种的

抵押贷款证券。其可以按期限划分或以还款可能性划分。

4.银行实行资产证券化的收益

商业银行发放住房抵押贷款面临的主要风险：信用风险、流动性风险、价格风险等因素的变动都会影响贷款现金流的现值，造成银行实际收益的变动。

假设发放一笔金额为1万元的住房贷款，贷款期限为N年，年利率为r,还款方式采取等额本金支付法，每月支付一次。则每月的还款额M和该笔贷款产生的现金流现值PV可以通过下式计算：

M=K*r/12*(1+r/12)12N/［(1+r/12)12N-1］ (4) PV(N,β)=M/(1+β/12)+M/(1+β/12)2+……+M/(1+β/12)12N (5）其中β为贴现率

β=RR+IP+DP+MP+LP (6） RR:真实利率，即投资者将资金借给他人而得到的报酬。

IP:通货膨胀贴水，即投资者因承担通货膨胀风险而赢得的补偿。

DP:违约风险贴水，即投资者因承担违约风险而赢得的补偿。

MP:期限贴水，是对贷款期限的补偿。

LP:流动性贴水，是对投资者承担流动性风险的补偿。

由(4)(5)(6)式表明真实利率、通货膨胀贴水、违约风险贴水、期限贴水和流动性贴水任何一项值的增加都会导致贴现率的提高。很显然如果贴现率越高，现金流的现值就越低，这也意味着贷款的潜在风险就越大。

当贴现率从β1上升到β2时，只要贷款出售价格P满足PV(N,β1)

个人住房贷款资产证券化是商业银行提高流动性、分散长期风险的必然选择。通过对个人住房贷款资产证券化能够沟通资本市场和货币市场，促进商业银行在资本市场的功能回归，并获取较好的风险收益组合。可以说其是我国商业银行增强流动性、提高收益率、分散风险的重要途径。

参考文献

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[3]李颖维《论商业银行个人住房贷款的风险及防范》,《渤海大学学报》2006年第3期

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[5]朱力《美国次级房贷危局探悉》，《当代金融家》5月刊

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[7]中国人民银行货币政策执行报告

[8]《中国收紧货币政策以遏制通货膨胀》，华尔街中文日报 2007年12月7号

[9]谢国忠《中国进入通货膨胀时代》，《财经》2007年9月3号

[10]《不可忽视连续加息的负面影响》，《经济参考报》2007年09月12日

[11]《人大代表称房价有50%下浮空间》，2008年03月13日11:17 新浪房产

[12]易宪容《CPI高企原因何在? 源在近年房价上涨》，《上海证券报》2008年03月12日

[13]谢国忠《地价硬着陆，经济软着陆》，《财经》2007年12月24号

[14]杨彬彬《疯狂楼市》，《财经》2007年9月3号

[15]江其务、周好闻《银行信贷管理》北京高等教育出版社2006年版

[16]临钧跃《消费者信用管理》中国方正出版社2002年版

[17]魏克赛尔著，蔡百受等译，《利息与价格》商务印书馆1997年版