上海城市更新项目标准流程探讨

Green Technologies Summary^色综述上海城市更新项目标准流程探讨

Standard Development Procedure for Urban Renovation Projects in Shanghai

吴真(光明食品集团上海置地有限公司，上海200040)

摘要:上海城市更新具有一定代表性。简介上海城市更新的发展背景,阐述上海城市更新项目的开发模式，通过对政策的梳理和实际案例的总结，整理归纳上海城市更新项目的标准流程，包括资料收集和现场踏勘、房屋检测和安全性评估、项目建议书和可行性报告编制、设计方案制定、项目申报、项目实施和竣工验收、项目运行及后评估等，并提出相应的流程优化建议。这些分析结果可以帮助建设单位和代建单位在城市更新项目上少走弯路，更有效地推进城市更新的发展。

关键词：城市更新；标准流程；流程优化；开发模式；上海

中图分类号：TU984.1文献标识码：A文章编号：1674-814X(2019)04-069-03

1上海城市更新发展背景

城市更新是目前世界各国普遍面临的重大城市发展课题，也是我国城市发展的研究热点之一。城市更新作为城市发展的调节机制，在我国城市管理中的地位日益突出。

上海是中国城市更新的代表城市。上海城市更新最早起源于2000年，上海市中心很多工业厂房仓库经历了“退二进三”的历程，也是文化创意产业园区的雏形。一方面上海土地供应量减少造成了新建项目呈现递减趋势，另一方面上海经济活跃造成存量幵发需求很高。随着相关政策的出台，文化创意产业园区已经成为上海城市更新的主要内容之一，文化创意园区里也诞生了很多上海城市更新的地标项目，比如早期的八号桥、红坊、M50等，以及后来的800秀、德必易园、ART愚园等。

城市更新也从老旧物业改造为创意园区的单一模式不断发展，包括街区更新、社区更新、联合办公等，赋予了存量改造更多的内容。2015年5月上海市政府颁布《上海市城市更新实施办法》，对城市更新明确定义—

—“城市更新，主要是指对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。”

“完善城市功能，强化城市活力，促进创新发展。”在此大框架下涌现了很多城市更新项目。“完善公共服务配套设施，提升社区服务水平”，代表项目有各区、街道的社区服务中心、医疗养老设施等。“加强历史风貌保护，彰显人文底蕴，提升城市魅力”，代表项目有优秀历史保护建筑、建筑群的开发，如洛克外滩源、宜丰外滩源。“改善生态环

境，加强绿色建筑和生态街区建设”，将整个街区的环境

改善作为目标，如ART愚园项目，定位于整条愚园路开发

建设。“完善慢行系统，方便市民生活和低碳出行”，如增

加城市慢行步道及跑道。“增加公共开放空间，促进市民交往”，代表项目有大面积公园绿化改造，增加市民公共开放

空间，如静安雕塑公园。还有“改善城市基础设施和城市安

全，保障市民安居乐业”等等。

2017年10月，上海市土地规划局介绍了上海迈向卓越

的全球城市，构建创新、人文、生态之城的有关情况，提出

要不断探索城市更新方法，政策制定上对城市更新项目进行

更多倾斜。有了政策依据更有利于城市更新项目的推进，但

在实践中往往根据开发模式的不同，城市更新项目适用的政

策法规有所不同，没有标准或统一流程可言。

2上海城市更新项目开发模式

上海城市更新项目根据投资方式不同，可以分为政府

投资、企业投资项目。企业投资项目可分为以下几种类型：

根据投资主体资金来源，分为国企投资、外企投资和民企投

资；根据项目功能不同，分为公益项目、商业项目或者混合

项目；根据项目建设内容不同，分为装饰装修项目、新建项

目和改扩建项目。

城市更新项目难以避免有工程建设的内容，而且有

些项目工程建设难度大、周期长，需要有专业建设开发团

绿色建筑069

2019年第4期