城中村改造拆迁补偿问题分析
城中村改造的拆迁补偿问题分析摘要：城中村改造并不是一项简单的工程，最关键的问题是如何对村民进行拆迁补偿。改造后如何使村民能够维持正常的生活，能够使得村民满意，并能够满足开发商的利益，这是一个严峻而且复杂的事情。文章分析了城中村的特点及城中村拆迁和拆迁补偿面临的难题，并给出了相应的解决方案。
关键词：城中村利益拆迁补偿补偿标准
城市建设的拆迁管理工作中，城中村改造的拆迁及补偿安置问题是重要的一项。社会的发展迫切需要城市对城中村进行改造建设。但是，城中村改造并不是一项简单的工程，最关键的问题是如何对村民进行拆迁补偿。改造后如何使村民能够维持正常的生活，能够使得村民满意，并能够满足开发商的利益，这是一个严峻而且复杂的事情。
1 城中村的特点
“城中村”是乡村——城市转型不完全的产物，是城市政府在快速城市化下急功近利式的空间拓展政策的直接后果，主要体现为依靠出租屋和集体物业的“外生式”的出租经济，靠租金和集体分红生存的“寄生型”村民生存状态和心理动态，以及以血统与亲缘关系为基础的村民生活制度或社会关系网络，其本质为传统的农村社会聚落。
另一方面，许多城市规划与建设脱节现象突出，由于在城市规划尤其是总体规划当中，圈地现象严重，往往造成城市规模盲目扩
太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
城中村改造中的拆迁补偿问题与居民安置对策调查分析
2011年3月 河北科技大学学报(社会科学版) M a r.2011 第11卷第1期 Jo urnal of H ebei U niv er sity o f Science and T echnolo gy(So cial Sciences) V ol.11No.1 文章编号:1671 1653(2011)01 0021 06 城中村改造中的拆迁补偿问题与 居民安置对策调查分析 孟祥林 (华北电力大学社会与经济发展研究所,河北 保定 071003) 摘 要:城中村改造是城市化进程中的热点话题,其中主要涉及拆迁补偿和居民安置两个核心问题。保定市某城中村改造过程中制定了详细的补偿办法,不仅考虑了居民目前的生活而且考虑了居民的未来,虽然大多数居民接受了此项实施办法,但普遍认为还是存在诸多问题:居民对补偿标准的认识有差异;对补偿标准的兑现存在疑惑;居民担心未来生活质量。为此,需要多管齐下完善城中村居民的安置,包括完善征地补偿标准;丰富补偿内容;补偿与养老相结合;组织长线就业培训等等。 关键词:城中村改造;拆迁补偿;居民安置 中图分类号:F301 文献标识码:A DOI10.3969/j.issn.1671 1653.2011.01.004 Investigation and Analysis on Compensation for Houses Demolished relocated and Resettlement for Residents during the Procession of Reconstruction for Village in City MENG Xiang lin (Social an d Econ omic Developm ent In stitu te,North Ch ina Electric Pow er University,Baoding071003,Chin a) Abstract:Villag e in city(VIC)reconstr uction is a hot topic during the pro cession of urbanization, and actually there are tw o issues concerned fo r it,w hich are co mpensation fo r house dem olished r elo cated and residents resettlement.One o f VIC in Baoding o f H ebei Prov ince desig ned detail com pensa tion methods for VIC reconstr uction,o beying the three principles named impartiality,equity and pub licity,w hich concern no t only r esidents current life but also the future life,althoug h most part of the residents accepts this method.Villagers think that there are m any problem s unresolved,comprehen sion differences about compensation standard,doubting compensation standar d realization,being w o r r y about future living quality.All of the abov e show that there is much space fo r considering the sci entific standar d.So m ulti methods must be taken into account to improve residents resettlem ent con dition,improving standar d for land r equisition,enriching co mpensation content,connection com pen sation and aged pro vision and organizing lo ng term tr aining plan. Key words:village in city;house demolished resettled compensation;r esidents resettlem ent 收稿日期:2010 11 28 基金项目:教育部人文社会科学规划基金项目(09Y JA790070);河北省社会科学基金项目(HB10GJ011);河北省教育厅项目(SZ2010505) 作者简介:孟祥林(1969-),男,河北保定人,华北电力大学社会与经济发展研究所所长,教授,博士,主要从事区域经济、城市经济研究。
房屋拆迁补偿标准2019
房屋拆迁补偿标准2019 根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿标准在其第三章“拆迁补偿与安置”有详细的说明，具体的拆迁补偿标准如下：第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 我国经济的发展速度加快，现有的土地已经不能满足城市的发展，那么就会对以前建的房屋进行拆迁。拆迁当地居民或者村民的土地就是拆迁众多情形中的一种。征别人的地当然要对被征收人进行补偿，房屋拆迁补偿标准2017是什么呢?的小编的在这里为您进行简单的介绍。 一、房屋拆迁补偿标准的计算公式 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人 支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。 二、2017房屋拆迁补偿计算标准 (1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) (2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格 (二)房屋拆迁安置费计算标准
城中村改造现状与政策建议
– 14 – 2012年第11卷第3期 引言 新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难 城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源 城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展 目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调 政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往 城中村改造现状与政策建议 李献军 （西安市建筑设计研究院，陕西 西安 710054） 摘 要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。 关键词：城中村；改造政策 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作 坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益 城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利 现代建设 Modern Construction
深圳市城中村改造与具体改造案例分析
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
三里桥村城中村改造拆迁安置实施方案[1]
睢阳区三里桥村城中村改造 拆迁安置实施方案 为了加快睢阳区城镇化进程，提高辖区的城镇化水平，提升城市发展和城市形象，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和商丘市人民政府有关文件精神，研究制定三里桥城中村改造拆迁安置实施方案。 一、拆迁范围 本次拆迁范围：睢阳区古宋办事处三里桥村，含前组、后组、东组、郭东、郭西、杨楼六个村组，需征收面积306亩，涉及在册户籍人口362户1261人，房屋面积219176平方米。 二、拆迁安置方案 1、本次拆迁先以安置为主，被拆迁的群众就近安置。 2、本次拆迁补偿的办法：安置补偿和货币补偿。 3、拆迁安置方案通过后，分别召开党员、干部、教师、 全体村民及全体被拆迁户大会，进行政策法规和拆迁方 案的宣传发动工作。 三、时间要求 2011年11月14日至2011年11月19日为拆迁的宣传发动阶段； 2011年11月19日至2011年12月9日为实施拆迁阶段；
2011年12月10日至2011年12月25日为拆迁的清理扫尾阶段。 四、拆迁补偿的内容和标准 1、被拆迁户的补偿标准参照商丘市人民政府【2010】47号文件精神，将房屋结构划分为砖混结构、砖木结构、土木结构三个类别。 2、拆迁房屋补偿的标准为：平房砖混结构每平方540-675元；二层以上楼房砖混结构每平方米585-720元；平房砖木结构每平方495-585元；二层以上楼房砖木结构每平方540-630元；土木结构每平方360-450元。 3、隔热层的补偿标准为：1.2米（含1.2米）以上2.1米以下（不含2.1米）按半层标准执行；2.1米以上（含2.1米）按一层标准执行。1.2米以下（不含1.2米）不予补偿。 4、房屋装饰补偿标准为（以房屋建筑面积计算）： 一等：屋内地面为高级拼木地板、大理石等，墙面饰有墙裙或软包，屋顶全部装修，补偿标准为40-50元/平方米。 二等：屋内地面为高级地板砖、一般拼木地板，屋顶吊顶或其中装饰，补偿标准为20-30元/平方米。 三等：屋内地面为一般地板砖、水磨石，888墙面或其他涂料墙面，补偿标准为10元/平方米。 5、本次拆迁中搬迁补助费按房屋面积每平方米一次性补助4元，周转金按安置面积人均35平方米，每平方米4
农村房屋拆迁补偿标准(2017年最新版)
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访 问>>https://www.360docs.net/doc/833021062.html, 农村房屋拆迁补偿标准(2017年最新版) 重要提示:一定要弄清楚拆迁人合法吗?才能开谈!拆迁公司往往利用心理暗示来击败你的勇气.如:政府没有拆不掉的房子! 一、公告拆迁期间谈话技巧 当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求(如要求产权调换)被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。 二、精心设计行政诉讼中止行政裁决 在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月)，被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼，一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼，通过诉讼把拆迁人拖入泥潭，使其迟迟拿不到行政裁决，没有行政裁决，拆迁人根本无法实施合法
的强拆，这叫釜底抽薪! 三、诉讼期间无权裁决 根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。 四、诉讼期间作出裁决的后果 如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到最高法院，该裁决肯定会被判决违法无效!依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。 五、法院受理后及时启动第二个行政诉讼 法院受理后，即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前，及时设计第二个诉讼，咱们的目的就是要：拖时间!
博弈论经典案例分析
博弈论经典案例分析 囚徒困境 案例：警察把甲乙分开关押，并在提审时分别告之，如果你坦白而他不坦白，那么你将只判0年，他将被判8年；如果你不坦白而他坦白，那么你判8年，他判0年；如果你们两人都坦白了，各判5年；如果你们两人都不坦白了，各判1年。 分析：每个博弈方选择自己的策略时，虽然无法知道另一方的实际选择，但他却不能忽视另一方的选择对他自己的得益的影响，因此他应该考虑到另一方有两种可能的选择，并分别考虑自己相应的最佳策略。对囚徒A 来说，囚徒B 有坦白和不坦白两种可能的选择，假设囚徒B 的选择是不坦白，则对囚徒A 来说，不坦白得益为-1，坦白得益为0，他应该选择坦白； 假设囚徒B 选择的是坦白，则囚徒A 不坦白得益为-8，坦白得益为-5，他还是该选择坦白。因此，在此博弈中，无论囚徒B 采取何种策略囚徒A 的选择只有一种，即坦白，因为在另一方两种可能的情况下，坦白给自己带来的得益都是较大的。同样的道理，囚徒B 的唯一的选择也是坦白。 所以最可能的结局：该博弈的最终结果是两博弈方同选择坦白策略。 其支付矩阵如下： 性格大战 案例：一对恋人准备在周末晚上一起出去，男的喜欢看足球，但女的喜欢看时装表演。当然两个人都不愿意分开活动。不同的选择给他们带给他们不同的满足。 分析：可以看出，分开将使他们两人得不到任何满足，只要在一起，不管是看时装表演还是看足球，两人都会得到一定的满足。但看足球将使男的得到更大的满足，看时装表演则使女的得到更大的满足。 在这样的一个对局中，男的和女的都没有占优战略。他们的最优侧率依赖于对方的选择，一旦对方选定了某一项活动，另一个人选择同样的活动就是最好的策略。因此，如果男的已经买好了足球的门票，女的当然就不再反对；反之，如果女的已经买好了时装表演票，男的也就会与她一起看时装表演。 1，1 8， 0 不坦白 0，8 5，5 坦白 嫌疑犯乙 不坦白 坦白 嫌疑犯甲 1，2 -1， -1 时装 0，0 2，1 足球 男 时装 足球 女
城中村改造建设规划问题及解决策略
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/833021062.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。
杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法
杨陵区人民政府，管委会各工作部门、各直属机构： 现将《杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法》印发你们，请认真贯彻执行。 二○一一年四月二十六日 杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法 第一章 总 则 第一条 为改善示范区城中村人居环境和村民居住条件，完善城市公共服务功能，加快城市化进程，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《杨凌示范区城中村改造管理办法（试行）》，结合杨凌工作实际，特制定本办法。 第二条 本办法适用于杨凌示范区城市规划区内经批准实施城中村改造村庄的拆迁补偿安置。 第三条 城中村拆迁补偿安置采取“两分离”、“一结合”的原则。即：拆迁与安置分离，补偿与购买分离，生活安置与生产安置相结合。 第四条 城中村改造主体依此办法制定具体的拆迁补偿安置方案，报示范区城中村改造办公室（以下简称城改办）审批同意后，在示范区城改办的监督指导下实施拆迁补偿安置。 第五条 杨陵区政府及有关乡镇政府、街道办事处要积极协助做好拆迁补偿安置工作。 第二章 拆迁管理 第六条 城中村改造主体实施拆迁前必须按照规定办理房屋拆迁许可证，缴纳拆迁补偿安置保证金。 第七条 城中村改造主体要严格按照批准的改造方案，在规定期限内实施房屋拆迁。在拆迁期限内未完成的可申请延期，延期最长不得超过一年。 第八条 城中村改造主体与被拆人达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在拆迁期限内拒绝拆迁，城中村改造主体可依法向人民法院提起诉讼。 第三章 补 偿 第九条 进行城中村改造村群众的原有合法宅基地及建筑物、构筑物和装修必须按照有关规定给予补偿。 （一）合法宅基地（含户均公益和公共用地）按照每院宅基地2.4万元标准补偿后，予以收回。 （二）构建筑物及装修部分由资质机构评估后，根据杨凌示范区年度房屋拆迁货币补偿基准价格规定予以补偿。
房子拆迁补偿标准(2017年最新版)
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/833021062.html, 房子拆迁补偿标准(2017年最新版) 房子被拆了，想了解一下房子拆迁补偿标准是什么，如何计算我家房子被拆后可以拿到多少钱?本文根据城市房屋拆迁管理条例，来阐述了房屋拆迁补偿标准，具体金额需要根据自己房屋的价值来计算。 根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿标准在其第三章“拆迁补偿与安置”有详细的说明，具体的拆迁补偿标准如下： 第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。 第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 第二十六条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应
当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 第二十八条拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。 第二十九条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。 第三十条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。 第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
城中村改造项目前期营销推广方案
宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能
城中村改造方向与策略研究
城中村改造方向与策略研究 【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。 【关键字】城中村方法及策略可持续发展 一、城中村的形成机制 1、城中村概念界定 城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。 2、城中村形成原因 “城中村”问题产生的原因是多方面的。其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。 二、城中村形成的根源及存在的问题 1、城中村形成的根源 城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。 2、城中村存在的问题 城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、
案例10：深圳城中村改造的冲突分析
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
我国城中村改造的主要模式及部分城市的具体做法
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
博弈论经典案例与分析
博弈论的经典案例与分析 囚徒困境 案例：警察把甲乙分开关押，并在提审时分别告之，如果你坦白而他不坦白，那么你将只判0年，他将被判8年；如果你不坦白而他坦白，那么你判8年，他判0年；如果你们两人都坦白了，各判5年；如果你们两人都不坦白了，各判1年。 分析：每个博弈方选择自己的策略时，虽然无法知道另一方的实际选择，但他却不能忽视另一方的选择对他自己的得益的影响，因此他应该考虑到另一方有两种可能的选择，并分别考虑自己相应的最佳策略。对囚徒A来说，囚徒B有坦白和不坦白两种可能的选择，假设囚徒B的选择是不坦白，则对囚徒A来说，不坦白得益为-1，坦白得益为0，他应该选择坦白； 假设囚徒B选择的是坦白，则囚徒A不坦白得益为-8，坦白得益为-5，他还是该选择坦白。因此，在此博弈中，无论囚徒B采取何种策略囚徒A的选择只有一种，即坦白，因为在另一方两种可能的情况下，坦白给自己带来的得益都是较大的。同样的道理，囚徒B 的唯一的选择也是坦白。 所以最可能的结局：该博弈的最终结果是两博弈方同选择坦白策略。 其支付矩阵如下： 性格大战 嫌疑犯乙
案例：一对恋人准备在周末晚上一起出去，男的喜欢看足球，但女的喜欢看时装表演。当然两个人都不愿意分开活动。不同的选择给他们带给他们不同的满足。 分析：可以看出，分开将使他们两人得不到任何满足，只要在一起，不管是看时装表演还是看足球，两人都会得到一定的满足。但看足球将使男的得到更大的满足，看时装表演则使女的得到更大的满足。 在这样的一个对局中，男的和女的都没有占优战略。他们的最优侧率依赖于对方的选择，一旦对方选定了某一项活动，另一个人选择同样的活动就是最好的策略。因此，如果男的已经买好了足球的门票，女的当然就不再反对；反之，如果女的已经买好了时装表演票，男的也就会与她一起看时装表演。 价格战 案例：假设市场中仅有A 、B 两家企业，每家企业可采取的定价策略都是10元或15元，我们可以得出得益矩阵如下： 分析：无论对企业A 还是企业B 来说，低价都是他们的占优战略。从表可见，企业A 的占优战略是10元，因为无论B 采取什么战略，企业A 都能获取比定价15元更多的利润。 如果企业B 定价10元，企业A 定价10元能够获利80万元，而定价15元只能获得30万元；如果企业B 定价15元，企业A 定价10元可获利170万元，而定价15元却只能获利120万元。同样地，企业B 的占优战略也是定价10元的策略。 企业B 男
城中村改造房屋拆迁安置补偿合同范本正式版
YOUR LOGO 城中村改造房屋拆迁安置补偿合 同范本正式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
城中村改造房屋拆迁安置补偿合同 范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 甲方(拆迁人)：_______________ 地址：____________ 邮码：____________ 电话： ____________ 法定代表人：____________ 职务：____________ 乙方(被拆迁人)：____________ 地址：____________ 邮码：____________ 电话： ____________ 法定代表人：____________ 职务：____________ 甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。 第一条项目名称、地点 建设项目名称_________，建设地点________ ，建设单位________ 《拆迁许可证》文号________ 。 第二条被拆房屋现状 (一)乙方在拆迁范围内有房屋____间，建筑面积____平方米，使用面积____平方米，居住面积____ 平方米。
盐城市房屋拆迁补偿标准
盐城市房屋拆迁补偿标准 盐城市物价局和盐城市建设局关于盐城市区房屋拆迁补偿标准的通知市直各有关单位：根据《盐城市区房屋拆迁管理试行办法》的有关规定，现将市区房屋拆迁补偿标准通知如下： 盐城市物价局和建设局关于盐城市区房屋拆迁补偿标准的通知 对于那些居住在棚户区的居民而言，拆迁是一次改变居住环境的机会。 规范认定房屋性质 对被拆迁的房屋用途作了更明确的分类：被拆迁房屋用途分住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋。 营业用房是指规划、住房保障房产管理部门确认的直接从事营业活动的商业服务用房，包括商业、金融保险业(直接从事对外营业的部分)、娱乐、餐饮、服务行业的用房，土地使用权供给方式按土地使用证确定。其他非住宅房屋包括营业用房的配套用房，生产、办公、仓储、医疗、文教、交通运输、手工作坊等用房。被拆迁房屋面积及用途不明确的，由市规划部门会同相关部门确定；对被拆迁房屋所涉及土地性质、取得方式、面积等不明确的，由市国土部门依法确定。
解读：该条规定，对被拆迁的房屋用途作了更加明确的分类。在过去，被拆迁房屋用途分主要分为住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋三大类，没有详细的分类，在实际操作中容易产生纠纷，对被拆迁的房屋用途作了更加明确的分类。 其次，对于拆迁房屋面积和用途不明确的，以及房屋设计土地性质、取得方式、面积等不明确的，该条规定都明确了认定主体和解决办法。 老城区实行分区域定点安置安置房仍选在老城区，拆多少换多少。 依照市区城市规划、土地级差和行政区划等因素，将市区划分为老城区、建成区和新区三个区域。具体范围是：老城区为东至开放大道、南至大庆路、西至太平路—串场河沿线、北至黄海路围合范围；建成区为东至通榆河，南至开放大道以东为青年路、开放大道以西为东进路，西至西环路，北至新洋港围合范围(除老城区部分)；新区为市区上述范围以外的范围。 在整体拆迁安置上，市政府鼓励市区居住用房拆迁由老城区向外疏散跨区域安置。老城区范围内房屋拆迂，拆迁人应提供至少一处安置房源供被拆迁人选择。老城区范围内的被拆迁人选择老城区安置房源的，按被拆迁房屋合法建筑面积1：1定点安置；选择建成区的，
城中村改造研究
目录 城中村改造研究 (4) 城中村形成原因 (4) 城中村改造面临的突出问题 (4) 城中村改造中的民生需求满足 (5) 国内外优秀城中村改造研究 (7) 国内五种典型的城中村改造模式分析 (7) 国外城中村改造研究情况 (8) 城中村改造的浙江样本 (9) 日本横滨市寿町贫民住区治理案例 (10) 武义县城中村改造现状 (12) 考察浦江城中村改造工作 (12) 武义县人民政府关于城中村改造和房屋征收范围的公告 (13) 城中村改造稳步推进基本完成入户调查 (14) 武义县人大关注城中村（棚户区）改造 (14) 城中村改造势在必行 (15)
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城中村变迁，走出民生改善之路 （图为武义县老城上街） 城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。在“城中村”改造中，不能是政府单方面的推动，还要介入社会力量，关注民生、重视民生、保障民生、改善民生且应该充分体现以人为本的思想，尊重村民集体的意愿进行城中村的改造。唯此，才能使改造惠及民生，让城市化进程中的这部分地区人口获得相关制度的有效衔接，提高生活质量。
城中村改造研究 城中村形成原因 城中村是中国城市化进程中独有的现象，即使是在中国的历史上也未曾出现过。城市化进程过快，土地制度的滞后，规划、管理、整治的无力，体制上的诸多缺陷构成了城中村形成的主因。 1、城乡二元体制是城中村形成的根本原因 城乡二元结构，这一独特的社会形态包括二元的社会结构和二元的经济结构 2个方面。我国的城乡二元结构的形成并非一朝一夕，而是整个社会制度变迁的产物，体现了政府主导的强制性变迁的特征。 2、对城市蔓延现象的忽视 城市蔓延是城市化过程的具体体现。对此，我国在推动城市化发展过程中，将城郊农村仅仅从地理上纳入城市范围，但是并未重视城市蔓延现象所引发的诸多社会问题，从而形成所谓城中村。 3、中国社会城乡土地所有制矛盾 当前，我国实行的是国家土地所有制和集体所有制2种土地制度。城中村虽然位于城市但是其土地产权仍然归属集体所有，这样一来就同城市区域的国家所有制相冲突。 4、经济利益驱动是城中村形成的内在因素 城市功能的扩张，使农村土地房屋大幅升值，出租房屋成为获利丰厚的行当，给当地农村带来了巨大的收益。在城市化的压力下，一无知识技能，二无劳动经验的城中村村民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”之道。 （来源：《现代园艺》，2017年第1期） 城中村改造面临的突出问题 “城中村”改造的瓶颈与难题主要突出在改造成本、利益再分配、政策支持、集体经济改制困难等方面：（1）改造成本巨大；（2）利益分配难以平衡；（3）缺乏统一的政策支持；（4）集体经济改制相对困难；随着”城中村”的集体用地不断被征用，村集体经济收入来