城中村改造中的拆迁补偿问题与居民安置对策调查分析

2011年3月河北科技大学学报(社会科学版) M a r.2011 第11卷第1期 Jo urnal of H ebei U niv er sity o f Science and T echnolo gy(So cial Sciences) V ol.11No.1 文章编号:1671 1653(2011)01 0021 06

城中村改造中的拆迁补偿问题与

居民安置对策调查分析

孟祥林

(华北电力大学社会与经济发展研究所,河北保定 071003)

摘要:城中村改造是城市化进程中的热点话题,其中主要涉及拆迁补偿和居民安置两个核心问题。保定市某城中村改造过程中制定了详细的补偿办法,不仅考虑了居民目前的生活而且考虑了居民的未来,虽然大多数居民接受了此项实施办法,但普遍认为还是存在诸多问题:居民对补偿标准的认识有差异;对补偿标准的兑现存在疑惑;居民担心未来生活质量。为此,需要多管齐下完善城中村居民的安置,包括完善征地补偿标准;丰富补偿内容;补偿与养老相结合;组织长线就业培训等等。

关键词:城中村改造;拆迁补偿;居民安置

中图分类号:F301 文献标识码:A DOI10.3969/j.issn.1671 1653.2011.01.004

Investigation and Analysis on Compensation for Houses Demolished relocated and Resettlement for Residents during the

Procession of Reconstruction for Village in City

MENG Xiang lin

(Social an d Econ omic Developm ent In stitu te,North Ch ina Electric Pow er University,Baoding071003,Chin a) Abstract:Villag e in city(VIC)reconstr uction is a hot topic during the pro cession of urbanization, and actually there are tw o issues concerned fo r it,w hich are co mpensation fo r house dem olished r elo cated and residents resettlement.One o f VIC in Baoding o f H ebei Prov ince desig ned detail com pensa tion methods for VIC reconstr uction,o beying the three principles named impartiality,equity and pub licity,w hich concern no t only r esidents current life but also the future life,althoug h most part of the residents accepts this method.Villagers think that there are m any problem s unresolved,comprehen sion differences about compensation standard,doubting compensation standar d realization,being w o r r y about future living quality.All of the abov e show that there is much space fo r considering the sci entific standar d.So m ulti methods must be taken into account to improve residents resettlem ent con dition,improving standar d for land r equisition,enriching co mpensation content,connection com pen sation and aged pro vision and organizing lo ng term tr aining plan.

Key words:village in city;house demolished resettled compensation;r esidents resettlem ent

收稿日期:2010 11 28

基金项目:教育部人文社会科学规划基金项目(09Y JA790070);河北省社会科学基金项目(HB10GJ011);河北省教育厅项目(SZ2010505)

作者简介:孟祥林(1969-),男,河北保定人,华北电力大学社会与经济发展研究所所长,教授,博士,主要从事区域经济、城市经济研究。

随着城市化进程的加快,旧城改造和城中村改造成为学界研究的热点话题,城市发展不但需要外观漂亮,而且应功能健全、方便居民生活,破旧的建筑、蹩脚的公共设施以及城中村就成为了城市快速发展的拦路虎。无论是旧城改造还是城中村改造,拆迁补偿问题都成为问题的焦点。在拆迁补偿方面需要做出详细的规划,才能使不同区位、不同状况的居民都能够得到较满意的补偿,使得城市化与居民生活质量同步发展。

一、城中村房屋拆迁补偿实施办法与执行情况分析

(一)安置补偿规定方式选择

为了分析城中村改造中的安置补偿规定的执行情况,课题组调查了某城中村300户居民。该调查过程中一共发放300份调查问卷,其中有8份无效。表1是调查过程中有关村民对于改造过程中的安置补偿方式选择的态度。分析调查结果可知,首先村民绝大多数选择产权置换方式,大家普遍认为这种方式的补偿最经济,也对被拆迁户最为有利。其次是选择货币补偿的方式。最后是选择无所谓的态度。调查结果表明,所有村民对城中村改造的补偿安置办法是非常关心的。调查中村民表示,选择产权置换方式比较合算,在房价迅速上涨的情况下选择货币补偿不如产权置换方式更加实惠,随着房价上涨,货币相对贬值,而房子则具有很大的升值空间。

表1 村民对安置补偿方式的选择补偿方式

统计结果

人数百分比有效问卷百分比现金货币补偿11036.6710836.99产权置换补偿17056.6716556.51没有特别看法206.67196.51合计300100292100.00

(二)城中村房屋拆迁改造中的多重关系

城中村房屋拆迁改造中涉及诸多法律关系,主要包括土地权力变动和拆迁补偿机制两个方面。城中村改造后土地权力由原来的集体产权变更为国有产权,农民将会失去土地的经营权以及因土地经营而获得的各种利益。[1]为了弥补农民由于改造而蒙受的损失,需要有相应的利益补偿机制使农民受到的损失最小,补偿机制的内容包括土地换股权、认购房或者货币补偿等多种方式。保定市某城中村改造采取了如下补偿办法。

1.拆迁补偿办法

城中村改造过程中的拆迁补偿分为资金补偿和土地股权两种形式,资金补偿即对征地农民给予一定数量的现金;其中土地股权的主要方式是土地换股,即用土地的经营权换取股权,以便随着土地增值潜力的增加而使农民得到的补偿也有相应幅度的增加。对于居民住宅而言,补偿标的物由现房和现有院落组成。房屋和院落按照不同的方式进行补偿。现房按照资金+股权补偿,现有院落按照股权补偿。股权是居民参与年终分红的依据,股权将来记入分红股参加年底分红。

2.居民安置办法

安置办法是村民最关心的问题,实施办法中规定以家庭(确权户)为单位可享受一套规定面积的安置房,除此之外还可享受一套认购房。居民可以根据确权户家庭成员不同设选购房、购买房等,以便调解和解决家里有老人、未成年子女、宅基地多、出嫁女、老户、外来户、空挂户等历史遗留问题及矛盾。在拆迁补偿过程中,每家每户的居民都要充分参与到制度设计过程中来,每户提出的具体方法会有差异,由相关部门对各家各户提出的建议进行平衡,以便最后确立的执行办法能够符合最大多数居民的意志,制度制定和执行尽量做到公正、公平、公开。

3.分红制度确定

分红制度合理与否关系到城中村改造的后续管理,所以这方面的制度设计非常详细。居民按照股份分红,股份包括人权股、房权股和宅权股。现有分红人口每人设人权股1股,拆迁房屋按照每100平方米补偿房权股1股,院落占有面积按照每120平方米补偿宅权股1股,合计入户按股分红,各种股份没有差别,同股同利。同时规定限制大户多购买房,以便在改造过程中满足各家各户基本住房愿望的基础上对抱有投机目的的人的购房意愿进行限制,减轻城中村改造的压力。

4.居民户确权

居民户确权后成为确权户,即有权参加年底分红的家庭。每个家庭中按照辈份排序,规定低

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辈已婚人口本地出生人员为确权户主,父母必须跟随其子女立户而不能另行立户。考虑到有些家庭为独生女,规定已婚独女家庭可设女确权户主。出嫁女随其兄弟不另设确权户主,已有宅基地落户除外。如果家有两个儿子且都已婚配者可另行立户。根据不同情况分别给予拆迁补偿。

二、拆迁户补偿安置存在的问题

虽然在城中村改造中进行了诸多制度安排,但村民还是在很多方面不满意,这些问题的关键在于不能很好地安置拆迁户的未来生活。城中村居民在对补偿标准的认识、补偿标准的兑现与担心未来生存状况、补偿标准的科学性等诸多问题上存在认识分歧。

(一)对补偿标准的认识笔者调查中发现,城中村的很多住房进行对外出租,村民的房租收益颇高,村民可以仅靠出租房屋来取得不菲的经济收入。相比之下大家普遍认为拆迁补偿标准比较低。调查中有些村民粗略算了一笔帐,按照比较便宜的租金水平平均在300元/月。一般村民都拥有2层左右的房屋,按照每户有十间住房计算,每户每月的租金收入大概在3000元左右,一年的额租金收入就有40000元左右。同时,调查结果(见表2)还显示,村民对城中村改造方案的支持程度与其对改造方案的了解程度之间的相关程度很高,村民对改造方案的了解程度越低则对方案的支持程度越低。村民对当前的补偿方案有些了解或者根本不知道的比例很高,这部分村民大多对方案持不太支持或者不支持态度。在城中村改造中,村民面临的

表2 居民户对补偿安置的满意度

了解程度非常支持比较支持无所谓不太支持不支持合计占比(%)非常了解34030103.42比较了解1663884114.04有些了解23341392810736.64全然不知0528515013445.89合计4249447186292100.00

最大问题是没有办法直接了解政府的安置补偿政策。由于城中村村民受教育程度普遍较低,祖辈延续着农村居民的生活习惯。村民不能广泛地通过互联网、报纸、新闻发布会等去了解政府城中村改造过程中的安置补偿政策。部分存在由于补偿信息不能及时掌握,导致自身利益受到不同程度的损害的问题。调查结果(见表3)表明,村民了解安置补偿的途径主要是通过邻里的口头宣传和广播电视等途径,只有11.64%的人是通过阅读表3 村民了解安置补偿的途径调查结果

了解途径

调查结果

样本数百分比有效样本百分比阅读政府文件3411.333411.64收看电视广播5518.335418.49村委进行宣传248.00248.22

邻里口头传播14548.3314348.97街面广告宣传4214.003712.67政府文件进行的,通过村委会宣传方式获得相关信息的占到调查样本的8.22%。在拆迁补偿问题上总是会在村民与政府间、村民与村委会之间存在认识偏差。

(二)补偿标准兑现与担心未来生活

补偿费用发放一般遵循这样的程序:政府首先将费用发放给村集体,然后村集体发放给全体村民。如果费用是政府直接发放给村民,村民就会感觉政府在这件事情的处理上非常透明,而政府为了充分发挥村集体的作用,往往会将费用发放给村集体然后由村集体发放给村民。在此过程中村民就会认为村干部会以牺牲村民的利益为代价而为自己谋福利。在调查中就发现,一些城中村改造过程中,由于村集体已经没有更多的公共财产,但是土地、树木在城中村改造中都成为了可以带来不菲财富的财产,所以村委会与相关机构谈妥的价格与随后公布给村民的价格有很大的差异,而这个差异就成为村委会成员的个人收入。同时一些人还

第1期孟祥林:城中村改造中的拆迁补偿问题与居民安置对策调查分析

会将政府下拨的用于城中村社区基础设施改造的款项或者用于其他用途或者减少投入以公饱私囊。这些都引发了城中村居民对村委会的不满。由于各种机会主义行为的存在,导致数额较大的征地补偿款没有发放到村民手中。由于村民普遍不能得到应该得到的利益,所以很多村民对城中村改造持不支持态度。

同时,城中村改造中,村民普遍关注的是改造后其生存方式的变化,由于村民整体素质普遍不高,改造前普遍具有兼业性质,即农忙时从事农耕,农闲时从事非农业,但农民生活没有后顾之忧,因为即使兼业不利也不会影响其基本生活。[2]城中村改造后农民失去土地,未来的生活方式将由兼业变为专职非农业,这会使其非常担心未来的生活质量。所以居民就会非常关心补偿水平,希望通过更多的征地补偿为其未来的生活提供更好的保障。当在收益预期与实际所得之间产生偏差时就会产生对村委会的不信任,进而阻碍了城中村的进一步改造。调查结果(见表4)表明,城中村改造的村民有18.15%的人认为自己的利益受到了损失,22.95%的人感觉到未来的生活比较渺茫,27.74%的人对以往生活方式留恋。调查中很多村民表示,以前依靠房屋出租就可以过着比较富足的生活,虽然城中村改造后可以进入城镇户口的编制,但这个形式上的变化可能会以其生活质量的降低为代价。为了恢复城中村改造以前的生活质量,这些村民需要付出更多的辛苦。这些村民普遍担心的是由以前的兼业生活转变为以后的专职非农业生活,自己无论是在心理还是在技术方面的准备都不充分,由于村民的文化素质不高,也没有一技之长,在市内只能从事档次较低的职业,难以找到原来生存状况的优越感。村民虽然被改造为市民,但普遍担心将来不能很好地融入到城市生活中去。种种因素交织在一起,使部分城中村居民成为了城中村改造的阻力。表5表明,城中村居民对旧有的城中村的生活方式非常向往,居民普遍认为依靠租金收入是最靠谱的,没有人会选择收入不稳定的生活方式。在调查中,很多村民认为靠工资收入也不是非常理想的收入方式。原因在于,城中村改造后居民的工资水平非常低,总收入状况与个体经营的收入所得相差不大。

表4 村民关于拆迁补偿的意见

村民看法最高高中低基本没有没有合计占比(%)自身利益蒙受损失351080005318.15

村委成员以权谋私2040000248.22

畏惧未来生活方式2413260406722.95

难以适应生活环境1016280005418.49

留恋以前生活方式581580008127.74

对改造持否定态度153400134.45合计1486373440292100.00

表5 城中村居民的收入来源满意度调查

满意程度房屋租金个体经营工薪收入收入不稳定合计占比(%)

非常满意1051510013044.52

比较满意34171306421.92满意2320204515.41不太满意1513903712.67

不满意4800124.11

很不满意040041.37合计181********-占比(%)61.9926.3711.640--

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三、顺利推进城中村改造的对策与措施

(一)完善征地标准

城中村改造中问题的症结在于征地补偿标准,村民普遍认为补偿标准太低以至影响了居民的未来生活,所以才会使得城中村改造进展缓

慢。[3]

政府对耕地进行补偿一般是按照大田作物

的产值进行核定的,并且是按照土地正常产量前三年的平均值计算。笔者认为这种算法存在着不足:其一,农作物的产值除了取决于土地的产出物的数量外,还取决于度量产出物的货币价格本身的价值变化;其二,土地产出物随农民耕种类型的变化而变化,在农民用经济作物替代大田作物的情况下会使土地的产出翻倍增加。所以在征地补偿标准的制定过程中至少应该包含以下因素:土地的区位、产出物的数量和类型、科技进步对于产出物增值潜力的影响、货币上涨因素等。对于住宅拆迁补偿需要考虑的因素应该包括:房屋的数量和质量、周围环境、区位价值、交通通讯乃至购物的便利程度、居民的拆迁成本(包括心理成本、感情成本、经济成本)、居民的就业压力等。

(二)丰富拆迁补偿内容

正如前文,在考虑拆迁补偿的内容时应该综合考虑土地类型、土地的产出价值、土地的区位价值、当时的土地供求关系、城镇居民的生活水平等诸多因素。除了要考虑居民的当前收益还要考虑未来收益。除此之外还需要充分考虑被搬迁居民的年龄以及其接受新事物的能力。因为城中村居民转化为市民后还需要有重新接受教育使自身素质得以提高的过程,在此过程中居民需要承担从

农业产业(兼业)向非农产业转化的痛苦。新旧产业的管理方式、技术水平以及运营模式等都有很大的差异,这需要城中村改造的居民从头学起,为此农民不仅需要有充足的时间,而且还需要有一定的经济支撑,使其在接受教育后成为新市民,拆迁补偿内容中应该考虑这方面的因素。

(三)补偿与养老相结合

城中村拆迁补偿中需要重点考虑失地农民的养老问题。在失地前,作为传统农民虽然收入水平不高但有土地作为保障,农民的基本生活有依

靠。[4]

农民失地不仅意味着当代农民失地,而且意

味着农民的后代也将没有土地可耕种,城中村居民将世代与土地脱离关系。在补偿方式的选择上,笔者认为应该分阶段稳步推进,根据不同年龄段保障对象的特征和要求实行不同的基本生活保障,将征地时的农户划分为超过劳动年龄、正值劳动年龄以及未达劳动年龄等三个阶段[5]:对已经是劳动年龄段以上的人员可以直接实行养老保障,并建立个人专户与社会统筹相结合的制度,按照合理的征地标准,政府担负的部分按照等值年金方式给失地农民账户充值;对征地时属于劳动年龄段内的人员,按当地测算标准予以一次性缴足或不分年龄实行相同的缴费标准,为其建立个人专户;对征地时未达到劳动年龄段的人员,按征地补偿规定一次性发给征地安置补助费。 (四)组织就业培训

城中村改造中涉及的核心问题实际上就是对居民怎样补偿和居民未来的生活出路两个问题。如果补偿标准较低居民自然不满意,同时如果居民虽然得到了一定程度的补偿,但未来的生活没

表6 不同年龄城中村居民的心理状态与生活要求对比

年龄收入心理状态

生活要求

影响方向老

高生活稳定,担心可能因素对其未来生活产生负面影响稳定生活,不要有大的波动负向中对生活现状较满意,挑战更高水平生活的愿望不大安于现状,不敢有大创新中性低

对目前生活状况不满意,但又没有能力使其得到改变希望政府帮助改变生存现状正向中

高具有强烈愿望使目前生活质量再次得到根本改善冲破现状,力求更高生活档次正向中由于能力限制,生活方式基本固定,希望维持现状安于现状,不要有较大波动中性低

有改变目前生活状态的愿望,但能力不够、机会缺乏希望在外力帮助下改变生活中性青

高具有优越感,心态好,在同龄中具有更多的发展机会借助父辈过悠闲自在的生活正向中心态平常,对生活状态无抱怨,努力赚取更多收入不求大富,只求有稳定收入中性低

趁年轻希望通过改变自身素质博得更加精彩的人生

在政府组织下提升生活品味

正向

第1期孟祥林:城中村改造中的拆迁补偿问题与居民安置对策调查分析

有着落或者没有稳定的生活预期,居民同样不满意。城中村改造是政府行为,普通居民在城中村改造的强大攻势面前没有别的选择,只能配合相关部门完成拆迁工作。但居民对政府有所期盼。调查中发现,城中村居民因年龄、收入状况不同,其心理状态和生活要求有很大的不同(见表6)。为了让居民吃定心丸,结合补偿政策需要完善就业培训工作。如果居民能够掌握一技之长,这项技术就能够成为其今后生活的支撑。对城中村改造的居民进行持续性的技术培训直到城中村居民已经真正地由农民转化为市民后,培训工程就可结束。[6]笔者认为,城中村改造既然是旷日持久的工作,就业培训工作也应该作为一项长线工程来做,只有这样,城中村居民才会感觉到对未来的生活有信心。授之以鱼不如授之以渔的道理用在此处可能会更加贴切。

四、研究结论

城中村改造会产生两个结果:其一是让城市更加漂亮,从而促进城市的发展;其二是让城中村居民的生活方式彻底改变。城中村居民从本心而言非常希望改变以前那种低质量的生活水平和较差的生活环境,但是又担心改造后使其生活状态恶化。所以城中村居民在拆迁补偿过程中关心的不仅是目前生活质量的改善,而且还要使自己以后的生活质量得到持续改进,于是希望政府给的补偿要足够多。这样就在补偿与被补偿之间产生了矛盾,加上村集体在此期间也有自己的小心思,就会使得城中村拆迁问题非常复杂。为此,政府有责任通过各种方式使村民获得更多关于拆迁补偿问题真实可靠的信息,让村民没有后顾之忧。城中村居民改变世代的生活方式,在没有足够的心理准备的情况下就不免会对未来的生活产生疑惑。但是村民也应该认识到,在拆迁过程中村民的愿望需要有度,拆迁补偿费用在保障村民生活比较体面的同时,并不意味着村民就此停止为其以后的生活继续奋斗,村民不能以被拆迁作为功劳簿并借以提出无限制的高要求,在拆迁成本为补偿方无法承受的时候,就会在各方之间形成尖锐的矛盾,从而阻止城中村改造的顺利进行。

参考文献:

[1]孟祥林.城市化进程中农民工边缘化问题的制度经济学分析

[J].中共珠海市委党校学报,2006,(6):36~40.

[2]孟祥林.城市化进程中城中村的问题与对策:以保定市为例的

分析[J].湖南财经高等专科学校学报,2010,(2):94~99. [3]朱正举,于文学.城中村改造面临的主要问题和基本对策!!!

河北省城中村改造的调查与思考[J].城乡建设,2008,(12): 18~20.[4]李长远,陈贝贝.论构建城乡融合的失地农民养老保险制度

[J].河北科技大学学报(社会科学版),2007,(2):17~20. [5]孟祥林.城市化的困惑:失地农民权益损失的调查与分析[J].

湖南财经高等专科学校学报,2008,(5):70~74.

[6]郑书耀.我国城乡差距问题解决的制度分析[J].河北科技大

学学报(社会科学版),2006,(2):30~35.

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太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见

太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见并政发〔2005〕30号颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位：为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。一、土地政策根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为：（一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置费用。（二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。（三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。二、人均建设用地指标《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为：人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。三、改造规划编制及审批

城中村改造中的拆迁补偿问题与居民安置对策调查分析

2011年3月河北科技大学学报(社会科学版) M a r.2011 第11卷第1期 Jo urnal of H ebei U niv er sity o f Science and T echnolo gy(So cial Sciences) V ol.11No.1 文章编号:1671 1653(2011)01 0021 06 城中村改造中的拆迁补偿问题与居民安置对策调查分析孟祥林 (华北电力大学社会与经济发展研究所,河北保定 071003) 摘要:城中村改造是城市化进程中的热点话题,其中主要涉及拆迁补偿和居民安置两个核心问题。保定市某城中村改造过程中制定了详细的补偿办法,不仅考虑了居民目前的生活而且考虑了居民的未来,虽然大多数居民接受了此项实施办法,但普遍认为还是存在诸多问题:居民对补偿标准的认识有差异;对补偿标准的兑现存在疑惑;居民担心未来生活质量。为此,需要多管齐下完善城中村居民的安置,包括完善征地补偿标准;丰富补偿内容;补偿与养老相结合;组织长线就业培训等等。关键词:城中村改造;拆迁补偿;居民安置中图分类号:F301 文献标识码:A DOI10.3969/j.issn.1671 1653.2011.01.004 Investigation and Analysis on Compensation for Houses Demolished relocated and Resettlement for Residents during the Procession of Reconstruction for Village in City MENG Xiang lin (Social an d Econ omic Developm ent In stitu te,North Ch ina Electric Pow er University,Baoding071003,Chin a) Abstract:Villag e in city(VIC)reconstr uction is a hot topic during the pro cession of urbanization, and actually there are tw o issues concerned fo r it,w hich are co mpensation fo r house dem olished r elo cated and residents resettlement.One o f VIC in Baoding o f H ebei Prov ince desig ned detail com pensa tion methods for VIC reconstr uction,o beying the three principles named impartiality,equity and pub licity,w hich concern no t only r esidents current life but also the future life,althoug h most part of the residents accepts this method.Villagers think that there are m any problem s unresolved,comprehen sion differences about compensation standard,doubting compensation standar d realization,being w o r r y about future living quality.All of the abov e show that there is much space fo r considering the sci entific standar d.So m ulti methods must be taken into account to improve residents resettlem ent con dition,improving standar d for land r equisition,enriching co mpensation content,connection com pen sation and aged pro vision and organizing lo ng term tr aining plan. Key words:village in city;house demolished resettled compensation;r esidents resettlem ent 收稿日期:2010 11 28 基金项目:教育部人文社会科学规划基金项目(09Y JA790070);河北省社会科学基金项目(HB10GJ011);河北省教育厅项目(SZ2010505) 作者简介:孟祥林(1969-),男,河北保定人,华北电力大学社会与经济发展研究所所长,教授,博士,主要从事区域经济、城市经济研究。

城中村改造现状与政策建议

– 14 – 2012年第11卷第3期引言新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往城中村改造现状与政策建议李献军（西安市建筑设计研究院，陕西西安 710054）摘要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。关键词：城中村；改造政策中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利现代建设 Modern Construction

经济技术开发区城中村改造项目扶持奖励办法(试行)

经济技术开发区城中村改造项目扶持奖励办法（试行）为鼓励和扶持企业积极参与经开区内的城中村改造工作，特制定本奖励办法。一、改造主体在经开区范围内的开发项目，可享受以下缓缴城市基础设施配套费政策。（一）一年内参与城中村改造已达到两个村的企业，在城中村改造综合用地范围内的房地产开发项目缓缴城市基础设施配套费，缓缴期限为1年。“一年内”是指两个村的《城中村改造项目目标管理责任书》签订时间间隔不超过一年。（二）享受上述缓缴政策的企业在缓缴期限内管委会规划局仅发放《建设工程施工许可证》复印件，待城市基础设施配套费缴清后再行发放原件。同时，享受上述缓缴政策的企业应对管委会做出书面承诺，报规划局、财政局、城改办备案。（三）对逾期未按规定缴清城市基础设施配套费的，将按有关规定进行追缴，并按每日万分之三的比例加收滞纳金（缓缴期起始时间以规划局核发城建费用征收交费通知单标注时间为准）。二、改造主体按照城中村改造进度要求完成各阶段工作，管委会给予相应的奖励，奖励标准见《**经济技术开发区城中村改造奖励方案》（附件1）。各阶段工作要求和考核标准为：（一）自《城中村改造项目目标管理责任书》签订之日起6个月内完成旧村整体拆除，没有重大上访事件、严重妨碍公共秩序事件或重大伤亡事故，给予一定的奖励；未按上述期限完成的，不予奖励；虽按上述期限完成，但是出现以下情况的，根据具体情况扣减奖励费： 1、出现一次重大上访事件，扣减本阶段奖励5%； 2、出现一次严重妨碍公共秩序事件，扣减本阶段奖励15%； 3、发生安全事故，出现死亡1人，扣除本阶段奖励费的50%，死亡2人以上，取消奖励；无死亡前提下，重伤1人，扣除本阶段奖励费的30%，重伤2-3人，扣除本阶段奖励费的50%，重伤3人以上，取消本阶段奖励。

三里桥村城中村改造拆迁安置实施方案[1]

睢阳区三里桥村城中村改造拆迁安置实施方案为了加快睢阳区城镇化进程，提高辖区的城镇化水平，提升城市发展和城市形象，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和商丘市人民政府有关文件精神，研究制定三里桥城中村改造拆迁安置实施方案。一、拆迁范围本次拆迁范围：睢阳区古宋办事处三里桥村，含前组、后组、东组、郭东、郭西、杨楼六个村组，需征收面积306亩，涉及在册户籍人口362户1261人，房屋面积219176平方米。二、拆迁安置方案 1、本次拆迁先以安置为主，被拆迁的群众就近安置。 2、本次拆迁补偿的办法：安置补偿和货币补偿。 3、拆迁安置方案通过后，分别召开党员、干部、教师、全体村民及全体被拆迁户大会，进行政策法规和拆迁方案的宣传发动工作。三、时间要求 2011年11月14日至2011年11月19日为拆迁的宣传发动阶段； 2011年11月19日至2011年12月9日为实施拆迁阶段；

2011年12月10日至2011年12月25日为拆迁的清理扫尾阶段。四、拆迁补偿的内容和标准 1、被拆迁户的补偿标准参照商丘市人民政府【2010】47号文件精神，将房屋结构划分为砖混结构、砖木结构、土木结构三个类别。 2、拆迁房屋补偿的标准为：平房砖混结构每平方540-675元；二层以上楼房砖混结构每平方米585-720元；平房砖木结构每平方495-585元；二层以上楼房砖木结构每平方540-630元；土木结构每平方360-450元。 3、隔热层的补偿标准为：1.2米（含1.2米）以上2.1米以下（不含2.1米）按半层标准执行；2.1米以上（含2.1米）按一层标准执行。1.2米以下（不含1.2米）不予补偿。 4、房屋装饰补偿标准为（以房屋建筑面积计算）：一等：屋内地面为高级拼木地板、大理石等，墙面饰有墙裙或软包，屋顶全部装修，补偿标准为40-50元/平方米。二等：屋内地面为高级地板砖、一般拼木地板，屋顶吊顶或其中装饰，补偿标准为20-30元/平方米。三等：屋内地面为一般地板砖、水磨石，888墙面或其他涂料墙面，补偿标准为10元/平方米。 5、本次拆迁中搬迁补助费按房屋面积每平方米一次性补助4元，周转金按安置面积人均35平方米，每平方米4

关于要求拆迁补偿安置的申请报告(范文)

拆迁补偿安置申请报告申请人：徐**，男，**岁，系浙江省缙云县******。联系电话：********。请求事项：要求对坐落缙云县******申请人所有的房屋（面积448.83平方）进行拆迁补偿安置。事由：申请人一家共有人口**人，1983年向政府批107平方米的宅基地，当时因居住所需，房屋超出批准面积。一直以来，政府对我家建造的房屋是认可的。2003年，对缙云县土地局、缙云县城建局、缙云县五云镇对我们全镇的违章建筑，进行了大规模的拆迁，并向缙云县人民法院申请强制执行，我们名山村的违章建筑房屋全部被拆除。而我家的房屋并不被列入违章建筑。当时，本村村民很多人站在我家平台上看附近的村民违章建筑被拆除。2005年，*****局对缙云县五云镇房屋进行航拍，航拍图也认可我们家的房屋。我们家的房屋自建造以来，从来没有收到过国土局、城建局以及当镇政府等相关部门的违建通知，也没有受到过任何处罚。

2019年，缙云县人民政府对县城新区南区块综合开发建设，我家房屋被划为拆迁之列，对此，我为了顾全大局，积极配合政府相关部门，现房屋已全部拆迁完毕。但想不到的是拆迁房屋没有得到应有的补偿和安置。而同村村民2003年因违章建房被拆除又重新建造起来的，却全部得到了补偿和安置。我不禁要问，政府对房屋拆迁补偿安置公平何在？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，未登记房屋并不等同于违法建筑，政府征收此类房屋时应当履行公平、公正的调查、认定、处理程序。1984年《城市规划条例》生效实施之前并不存在城市规划的问题，根据法不溯及既往的原则，事后生效的法律并不能规范生效前的建设行为，在该条例生效实施之前的建筑，无论是否有翻修行为，均不应构成违法。也就是说，无证房屋并不等同于违法建筑，对于一些历史原因导致的证照不齐全房屋，政府应当尊重历史、面对实际，在综合考量建筑的形成时间，办理手续情况，对规划实施影响的大小等因素，依法依规作出公平、公正的认定和处理。综上，为避免我及全家遭受重大经济损失，同时也为避

城中村改造建设规划问题及解决策略

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/0e5980923.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略作者：朱爽来源：《消费导刊》2016年第09期摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。关键词：城中村改造建设规划一、基本情况避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。

城中村改造优惠政策

城中村改造对开发商优惠政策郑州市城中村改造优惠政策 1、除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。 2、市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。 3、村(组)或房地产开发企业按规划投资新建的非营利性公共事业用房,享受安置房的有关政策。非营利性公共事业用房包括:公办的中小学、幼儿园及公共配套设施用房。 4、规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策：所需用土地的土地使用权出让金,除国家、省规定应上缴财政的部分外,另提取5%廉租住房建设基金,其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府,用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。建设安置房的规费减、免政策。西安市城中村改造优惠政策 1、城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、散装水泥专项基金； 2、安置村民的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费，其他生产经

营性项目减半收取城市基础设施配套费； 3、在城中村改造综合用地除用于安置村民生活及建设公共设施用地外，其余的可变更为经营性用地进行开发建设等。昆明市城中村改造优惠政策 1、城中村改造项目土地出让金除按规定应上缴国家、省财政部分外，其余部分由所在县（区）、管委会专项用于城中村改造项目基础设施配套建设补助。 2、城中村改造项目的行政事业性收费和政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。 3、在城中村改造项目中，对采用产权调换方式统一安置的安置房（住宅和非住宅），免收城市基础设施配套费。对项目中开发建设用于销售的商品房，城市基础设施配套费减半收取。 4、城中村改造项目的建筑工程质量监督费减半收取。 5、城中村改造项目的新建建筑，在办理房屋产权权属登记时，对采用产权调换方式统一安置的安置房，办理新建初始登记时住宅面积90平方米以下的普通商品房免收权属登记费，对非住宅和面积在90平方米以上的普通商品房减半收取。 6、对在城中村改造项目中取得的安置房用地，项目改造中的土地登记费全免。但项目竣工验收后房屋出售、土地转让交易行为的土地登记按现行政策执行。 7、对城中村改造项目涉及的人防工程建设，对拆建部分给予政策优

杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法

杨陵区人民政府，管委会各工作部门、各直属机构：现将《杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法》印发你们，请认真贯彻执行。二○一一年四月二十六日杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法第一章总则第一条为改善示范区城中村人居环境和村民居住条件，完善城市公共服务功能，加快城市化进程，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《杨凌示范区城中村改造管理办法（试行）》，结合杨凌工作实际，特制定本办法。第二条本办法适用于杨凌示范区城市规划区内经批准实施城中村改造村庄的拆迁补偿安置。第三条城中村拆迁补偿安置采取“两分离”、“一结合”的原则。即：拆迁与安置分离，补偿与购买分离，生活安置与生产安置相结合。第四条城中村改造主体依此办法制定具体的拆迁补偿安置方案，报示范区城中村改造办公室（以下简称城改办）审批同意后，在示范区城改办的监督指导下实施拆迁补偿安置。第五条杨陵区政府及有关乡镇政府、街道办事处要积极协助做好拆迁补偿安置工作。第二章拆迁管理第六条城中村改造主体实施拆迁前必须按照规定办理房屋拆迁许可证，缴纳拆迁补偿安置保证金。第七条城中村改造主体要严格按照批准的改造方案，在规定期限内实施房屋拆迁。在拆迁期限内未完成的可申请延期，延期最长不得超过一年。第八条城中村改造主体与被拆人达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在拆迁期限内拒绝拆迁，城中村改造主体可依法向人民法院提起诉讼。第三章补偿第九条进行城中村改造村群众的原有合法宅基地及建筑物、构筑物和装修必须按照有关规定给予补偿。（一）合法宅基地（含户均公益和公共用地）按照每院宅基地2.4万元标准补偿后，予以收回。（二）构建筑物及装修部分由资质机构评估后，根据杨凌示范区年度房屋拆迁货币补偿基准价格规定予以补偿。

房屋征收补偿申请书范文3篇

房屋征收补偿申请书范文3篇房屋征收补偿申请书范文3篇在当今不断发展的世界，用到申请书的地方很多，正确运用申请书可以达到事半功倍的效果。相信大家又在为写申请书犯愁了吧！以下是收集整理的房屋征收补偿申请书范文，欢迎大家分享。房屋征收补偿申请书范文1 甲方：乙方：身份证号：乙方配偶：身份证号：甲乙双方就甲方在开发建设的项目A区对居住在项目北侧的’乙方住宅构成遮光一事，经平等友好协商，达成如下协议：一、甲乙双方本着公平公正、互谅互让的原则自愿达成本协议。二、甲乙双方同意本协议对经司法鉴定认定的遮光房屋，通过进行一次性经济补偿，一次性彻底解决因房屋遮光引起的纠纷。三、乙方被遮光房屋情况：房屋所有权人：，房屋坐落：。房屋产权证号：。四、本协议生效后，甲方在日一次性支付乙方遮光经济补偿金人民币万元整。五、乙方收到本协议确定的经济补偿金后，开具乙方本人及配偶

签字的收据，并积极配合甲方建设，不应发生妨碍甲方项目建设的行为，否则甲方有权追究相关责任。六、乙方承诺：本协议生效后将不再以甲方该项目的建设对乙方产生遮光影响为由而主张其他任何权利，将不再通过上访、诉讼和仲裁等方式追究甲方的责任。一旦乙方违反该承诺，甲方有权追究相关责任并不再支付本协议约定的补偿金。七、乙方必须对经济补偿金和本协议内容保密，不得将该协议出示或泄露给本协议以外的任何第三方。八、双方对本协议的约定完全理解并同意，不存在任何异议。九、本协议为打印版，除签字外其他手写内容无效。十、本协议配备附件一份，附件与本协议具有同等法律效力。十一、本协议经双方签字盖章并经有效公证后生效，协议一式三份，公证处一份，甲乙双方各执一份。甲方：乙方：乙方配偶：年月月日房屋征收补偿申请书范文2 甲方：XX县住房和城乡建设局乙方：xx 为加快XX新城区建设步伐，推进旧城改造建设工作，根据《XX 县城规划区内房屋征收补偿安置指导意见》及XX县城菜园片区房屋征收补偿安置方案》的要求，甲乙双方就搬迁安置事宜达成如下协议：

城中村改造项目前期营销推广方案

宣恩县旧城改造项目商业项目招商及销售营销策划提案

华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日第一部分：本项目重要营销背景及营销命题一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。

4．恩施地区商铺投资回归理性恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。

二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能

我国城中村改造的主要模式及部分城市的具体做法

我国城中村改造的主要模式一、珠海模式珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。二、广州模式广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。三、杭州模式杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心

拆迁安置费申请书范文

拆迁安置费申请书范文拆迁安置费申请书学习素材1 申请人：___，男，59岁，住址：___ 申请事由：请求政府给予拆迁安置补偿待遇事实与理由：申请人原户籍所在地为__镇，__年，申请人全家四代共七人迁入__市庐阳区大杨镇大杨村居祝同年购买本村村民阮常青房屋宅基地并签订了购买协议。协议约定，申请人以4000元的价格购买上述宅基地，同村村民阮永江郑志才等人均在协议上签字确认。随后，申请人又在宅基地的基础上修建了房屋八间，共计前后四间，占地面积为252平方米。目前因政府要求需要拆迁房屋。然而全家七人自__年以来，一直长期持续居住于此，在其他地区均无任何住处或宅基地，符合无房户的相关标准。同时，目前申请人尚有八十多岁的老母亲需要赡养;儿子在2000年响应国家号召，前往部队服役并荣立集体三等功以及“优秀士兵”等荣誉，复员后，因户口无法迁入父母处，所以户口暂时在大杨镇派出所;媳妇没有正式工作，此外还有几岁的小孙子需要抚养，

家庭条件实在极为困难。对此，恳请政府主管部门能够充分考虑到我们家的实际困难，给予相关拆迁安置补偿待遇。此致敬礼! 申请人： 20__年__月__日拆迁安置费申请书学习素材2 领导: 你们好! 我是__县__镇__村_组村民__，男(女)，现年__岁，身份证号码。家有_口人，住房_间，我和老伴年老体弱，儿子因外出打工腰部受伤不能从事重体力劳动，又要供两个孩子上学，致使家庭经济十分困难。_间住房因年久失修，常年漏雨，加之地势低洼，雨季院内屋内积水严重，根本无法居住，现在在外边搭建一临时塑料棚内居住，原住房急需拆建，由于资金紧缺，经济贫困，迟迟不能动工。因此特向上级政府部门申请农村贫困盖房补助，恳请上级领导批复。此致敬礼申请人：___

城中村改造方向与策略研究

城中村改造方向与策略研究【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。【关键字】城中村方法及策略可持续发展一、城中村的形成机制 1、城中村概念界定城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。 2、城中村形成原因 “城中村”问题产生的原因是多方面的。其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。二、城中村形成的根源及存在的问题 1、城中村形成的根源城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。 2、城中村存在的问题城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、

洛阳市城中村改造实施办法

洛阳市城中村改造实施办法（洛政办〔2009〕76号）第一章总则第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快城市化进程,改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称城中村，是指在本市建成区范围内，使用集体土地并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落或街区。第三条本办法所称安置房是指按照规定的拆迁补偿安置标准，经区人民政府认定的用于安置村民的新建住宅和安置村（组）办公用房、集体经济组织经营用房的新建房屋。第四条城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居村落或街区成为规划合理、公共服务设施配套、居住条件改善、城市形象提升、基础设施齐全的现代化城市社区。第五条城中村改造的基本方针：政府主导、区级负责、市场运作、群众自愿、因地制宜、一村一案、积极推进、注重实效。第六条城中村改造的方式：可以根据实际情况，由村（组）自行组织改造，或由村（组）联合房地产开发企业共同实施改造，也可引进开发企业实施改造。市政府鼓励区、乡、村（组）在保证村（组）及村民利益的前提下，积极探索新的改造方式。自行改造的村（组）应成立集体性质或村民入股性质的开发公司具体负责操作。需改造的城中村在整体规划的前提下，可以一次性整体改造，也可以分步实施改造。第七条城中村改造由市人民政府统一领导、组织和协调。各区人民政府具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。市规划、国土资源、建设、财政、房管、公安、民政、劳动与社会保障、教育、发展改革、环境保护、人防、公用事

业、文物、电力、通讯等有关部门和单位应在各自职责范围内，做好城中村改造的管理和服务工作。第八条城中村改造应按照统一政策、统一规划、综合开发、配套建设的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护村（组）及村民的合法权益，统筹兼顾国家、集体及投资者的利益。第二章规划管理第九条市规划部门应根据《城乡规划法》，会同市国土资源、建设、房管等部门及各区人民政府，编制全市城中村改造总体规划，报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造的依据。第十条需改造的城中村应将该村的全部土地纳入村庄整体改造的统一规划。在实施整村改造时，确因改造需要，城中村周边与城中村交叉地块可一并纳入城中村改造范围，并享受相应政策。第十一条城中村改造规划的编制，应按照《城乡规划法》的要求，委托具有相应资质的规划设计单位进行。第十二条城中村改造应在规划的指导下合理确定安置开发比。安置开发比由市人民政府根据市场情况及相关政策变化情况确定并公布。本办法所称安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。第十三条各区人民政府应依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划、城中村控制性详细规划编制要求，组织编制城中村改造项目控制性详细规划，报市规划部门审核，经市人民政府批准后，作为实施城中村改造的依据。第十四条城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，与开发建设项目相结合，充分听取村民意见，按照国家有关规范要求，合理配套公共服务设施和市政基础设施。第十五条城中村改造项目的开发建设企业在取得土地使用权后，要按照《城乡规划法》的规定办理后续的规划审批手续。第三章土地管理

城中村改造管理办法

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 霸州市城中村改造管理办法（试行）第一章总则第一条为加快城市化进程，改善城区环境，提高居民生活质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，参照《廊坊市城中村改造暂行规定》，结合我市实际制定本办法。第二条霸州市西市区（中心城区）、东市区（胜芳镇区）范围内城中村改造的规划、建设、管理适用本办法。本办法所称的城中村，是指市区城市化进程中依照有关规定，由农村集体经济组织的村民或者其继受单位使用的非农建设用地地域范围内建成区域。列入改造范围的城中村，由霸州市人民政府公告。第三条城中村改造按照统一规划，统一管理，综合开发，分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护城中村经济组织及其成员的合法权益。第四条鼓励域内外有实力的企业通过竞标直接开发或者以入股形式参与开发城中村改造项目。第五条霸州市人民政府统一领导、组织、协调城中村改造工作。乡镇（区、办）人民政府和村街在市政府统一领导下，具体负责城中村改造的组织实施及管理工作。各职能部门在各自的职责范围内，做好城中村改造的组织实施及管理工作。第二章工作机构和职责

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 第六条市政府成立以市长为组长，主管副市长魏副组长，相关部门主要负责人为成员的霸州市城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组），负责城中村改造的全面指导与协调工作，市领导小组下设办公室，办公室设在国土资源局，具体负责成中平能改成改造的日常管理工作。乡镇（区、办）人民政府和村街（街道办事处）分别成立乡镇（区、办）领导小组（以下简称乡镇领导小组）和村街（街道办事处）领导小组（以下简称村街领导小组），具体负责辖区内城中村改造组织实施工作。第七条市领导小组职责： 1）、审定城中村整体改造计划，并进行宏观管理； 2）、审定城中村改造方案及配套政策 3）、督促、检查、指导乡镇领导小组的工作第八条霸州市城中村改造办公室的职责： 1）、组织编制城中村改造计划和制定相关配套政策 2）、审核城中村改造方案 3）、协调指导乡镇领导小组实施城中村改造工作 4）、对城中村改造项目备案资料进行统一管理第九条市领导小组成员单位职责： 1）、市城乡规划局负责依据《霸州市域城乡总体规划》，制定东、西市区范围内城中村改造总体计划，审核城中村改造详细规划，做好市领导小组交办的其他工作

城中村改造房屋拆迁安置补偿合同范本正式版

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城中村改造房屋拆迁安置补偿合同范本正式版使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。甲方(拆迁人)：_______________ 地址：____________ 邮码：____________ 电话： ____________ 法定代表人：____________ 职务：____________ 乙方(被拆迁人)：____________ 地址：____________ 邮码：____________ 电话： ____________ 法定代表人：____________ 职务：____________ 甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。第一条项目名称、地点建设项目名称_________，建设地点________ ，建设单位________ 《拆迁许可证》文号________ 。第二条被拆房屋现状 (一)乙方在拆迁范围内有房屋____间，建筑面积____平方米，使用面积____平方米，居住面积____ 平方米。

【最新2018】养殖场申请拆迁补偿的报告范本-精选word文档 (3页)

本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！ == 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ == 养殖场申请拆迁补偿的报告范本篇一：关于请求解决安置的报告怀化经开区河西管委会安置办：我叫李玉群系黄家山三组村民，（丈夫：尹秀元）1985年前在原怀化县综合农场工作，常年不在家。我育有4个孩子，1981年冬分田到户。各位领导，过去在乡里流传有一首歌谣“有女儿，不嫁黄家山，十年有九年旱”自然条件特别恶劣尤其我们三组最差，我一个女人，对农耕又不懂，加上干旱，收成不好，孩子都小，都在上学，生活很困，交通不方便，隔河十里路，为了生存，83年我带着四个孩子来到城里谋生。通过努力，把户口迁到天星坪园艺场。分别到果品公司，包水果；盐业公司包盐；羊毛衫厂缝衣服等。时工作。通过我的努力，四个孩子分别找到工作单位，大儿子在原市印刷厂，大女儿在轻纺大楼，小女儿在装饰织品厂工作。小儿子在首都荼。由于国家实行市场经济，向经济社会转型，国营厂分别破产倒闭，大儿媳，尹承良、杨青梅工作的市场印刷厂，因国家大环境变化，于1998年分别下岗失业。 201X年，怀化市修天星东路时，我家的房被拆（天星坪房产局门口）由于我们当时不懂政策，没有要求安置补偿。当时，我大儿媳双双下岗没有工作及生活来源。孩子在市一中学习。经过商量，为了生活，我又领着儿媳回到老家。在自己的山坡上修房办养殖场，那时三组、四组还没开发之前。盖房之前我不打报告到街道办申请。从不做违法的事情。在外飘泊多年，人老了都有叶落归根的想法，我老家又有田、地。到201X年4月我打报告通过市、乡、村政府同意，把我和丈夫的户口，又迁回了丈夫的老家黄家山三组，以安度晚年。 201X年由于发展须要，我的土地被征地折迁办征用（即消防站）被征地3亩多，田2亩多，在拆迁过程中，我没有提出过任何无理要求，积极配合政府工作，其态度管委会前任领导及拆迁办及村领导都是有目共睹的。拆迁后，我也没有再重复建房，以套取政府补偿费。各位领导：现在我年老体弱，儿子、儿媳又都失业，也没有住房，仅靠做临工也卖不起住房。我现在仅靠过度费租房居住。 70多岁的人了，如果您们不给我安置，我将无家可归，我想这种结局，也不是您们想要看到的结果吧！我虽然是回迁户，我生活的无奈没有办法呢！。