广东省珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿 城中村如何补偿

珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法

第一章总则

第一条为推进城中旧村更新，规范更新区域内房屋面积认定和补偿工作，根据有关法律法规和政策，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市香洲区行政区域范围内（不含横琴新区、万山海洋开发试验区和保税区）城中旧村更新项目的房屋面积认定和补偿工作。

本办法所称房屋面积认定，是指由相关部门对权益人在更新区域内的现有房屋依法进行测绘、核实和确认，认定应补偿的建筑面积。

房屋面积认定不适用于房屋确权、办理产权登记书证等其他用途。

第三条房屋面积认定和补偿工作应当坚持依法依规、实事求是，尊重历史、照顾现实的原则，结合城中旧村更新解决历史遗留问题。

第四条已表决同意启动城中旧村更新的，对于积极配合更新相关工作的权益人，方可按照本办法进行房屋认定和补偿。

第五条区人民政府（管委会）负责牵头开展房屋面积认定和补偿工作，镇人民政府（街道办事处）及属地城市更新、国土资源、城乡规划、城管执法、农渔、侨务等主管部门及不动产登记机构按照各自职能履行职责。

镇人民政府（街道办事处）负责房屋权属人、不动产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作，牵头负责会同各部门核实确认被征地农民、世居居民、非征地农民、蚝民、渔民、侨民身份。

属地城市更新主管部门负责统筹、协调、指导城中旧村更新各项工作。

国土资源主管部门负责土地性质、被征地农民花名册核实等工作。

城乡规划主管部门负责房屋报建情况核实等工作。

城管执法主管部门负责违法建设行为的查处情况核实等工作。

海洋农业主管部门负责核实确认蚝民、渔民身份。

侨务主管部门负责核实确认侨民身份。

不动产登记机构负责不动产权证信息核实等工作。

第六条城中旧村的村（居）民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定履行相应职责，积极配合本村房屋面积认定和补偿工作。

第二章房屋认定

第七条更新区域内房屋按现有房屋层数和建筑面积，结合权益人的身份，以户为单位进行认定。

第八条权益人在城中旧村更新区域内已建成的房屋，按照以下标准进行房屋面积认定：（一）被征地农民按每户不超出5层且建筑面积不超出400平方米的部分。被征地农民已享受福利住房政策的，参照执行本条第一款第（二）项待遇标准。

（二）世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、侨民按每户建筑面积不超出240平方米的部分。

（三）其他产权人，以产权登记的建筑面积为准。

已办理产权登记的房屋，可直接依据产权登记证明认定，该面积按类别计入本条前款（一）、（二）项面积认定标准内。如产权登记面积超过上述标准的，仍以产权登记面积为准。

政府统征前已建成且至今尚未灭失、主体结构未改变、未完成产权登记的房屋，由相关部门依程序利用历史地形图等相关资料，结合现状情况共同认定房屋面积。

第九条被征地农民因历史原因未在旧村场范围内取得宅基地，在旧村场紧邻国有土地上已建成的房屋，不超出5层且建筑面积不超出400平方米的部分可予以认定，但不得按照本办法第十一条、第十三条、第二十七条规定进行分户认定及面积补差。

第十条被征地农民的房屋基底面积超出规定标准的，经村集体经济组织出具同意意见后，可进行面积认定。

第十一条被征地农民户已建成5层以下但建筑面积超出400平方米房屋，且同时具备以下条件的，可分户进行面积认定：

（一）父母身份是被征地农民，与其同户的子女身份是被征地农民。

（二）同户子女已达到法定结婚年龄。

（三）全户同意进行城中旧村更新并共同提出分户申请，经村集体经济组织同意。

第十二条被征地农民户成员在分户后分别按照本办法第八条规定的相应身份待遇标准进行房屋面积认定。

第十三条符合本办法第十一条规定，且具有以下情形之一的，可对被征地农民已建成房屋建筑面积分户进行认定：

（一）一户自建多处房屋，可将该户分户前所有房屋中不超出5层的建筑面积，作为整

体予以分户处理。

（二）一宅多户，可将该栋建筑中不超出5层的建筑面积，按户区分处理。

第十四条夫妻双方均为被征地农民，婚姻存续期内或在2015年3月29日后离婚的，只视为一户进行房屋面积认定。

第十五条被征地农民户成员在签字确认《房屋面积认定表》后死亡，其同户其他成员在规定时间内签订补偿安置协议的，仍按该表数据进行面积认定和补偿。

第十六条已按《珠海市城中旧村更新实施细则》第十二条第一款规定对更新意愿进行表决，同意启动城中旧村更新的，自表决同意之日起不得在更新区域内新建、改建、扩建房屋，停止受理报建申请。但在本办法颁布前已按规定对更新意愿进行表决的，应在房屋面积认定工作开始之日起停止受理报建申请。

在停止受理报建申请前已获得规划部门批准手续但停建或未建的，依据规划部门批准新建房屋的面积作房屋面积认定。

在停止受理报建申请前申请报建已受理但未获得批准手续的，由受理部门继续审核报建资料并出具核准意见，以核准面积作房屋面积认定。

被征地农民应按房屋面积认定数据中未建设的房屋面积向属地政府支付建筑成本。

第三章认定程序

第十七条村集体经济组织应按照《珠海市城中旧村更新实施细则》第二十八条规定向属地区人民政府（管委会）申请房屋面积的认定工作。

第十八条房屋面积认定工作包括测绘、基本信息核实、分户、每户房屋面积汇总登记、部门确认、结果公示等基本工作环节。

第十九条基本信息包括权益人身份、土地和房屋报建及产权信息、优惠报建指标和地价计补情况等内容，由各部门收集镇（街）初核意见后按照本办法第五条规定职责予以核实，核实结果交属地镇人民政府（街道办事处）汇总。

第二十条属地镇人民政府（街道办事处）应以国土部门收集整理的被征地农民花名册为基本名单，与村集体经济组织存档名单进行比对查核，初步认定被征地农民名单并予以公示，公示期不少于7天。

市发改、公安、财政、国土等部门应对经初步认定的被征地农民名单进行审核，共同盖章确认，并由属地区政府（管委会）予以公告。

第二十一条属地镇人民政府（街道办事处）对基本信息、分户情况及每户房屋面积数据进

行初步核实汇总，按户录入《房屋面积认定表》。

相关部门依据本办法规定职责，结合实际情况对《房屋面积认定表》进行审核，共同出具同意给予房屋面积认定的确认意见。

属地区政府（管委会）城市更新主管部门根据相关部门的汇总意见，对房屋面积做最终认定。

《房屋面积认定表》由属地区政府（管委会）结合实际另行制定。

第二十二条属地镇人民政府（街道办事处）对房屋面积认定结果予以公示，公示期7天。经公示无异议或异议不成立的，镇人民政府（街道办事处）应将确认结果书面告知属地区城市更新主管部门。

第四章补偿规定

第二十三条已按照本办法规定进行房屋面积认定的权益人，不再享受《关于印发〈珠海市私人住宅用地标准和报建收费标准暂行规定〉的通知》（珠国土字〔1994〕169号）中的优惠报建指标。

第二十四条安置补偿房屋与经认定房屋的土地使用权性质保持一致。

已按照本办法规定认定的房屋面积，不再作行政处理。未计收地价的，保留土地使用权划拨性质不变；申请将划拨土地使用权转变为出让方式的，按办理地价核准时基准地价标准补交地价。

安置补偿房屋涉及划拨土地使用权转让或申请转变为出让方式的，须办理审批手续，并按办理变更登记当时的基准地价补交地价款。

第二十五条村集体经济组织将现有全部生产留用地纳入城中旧村更新单元统一规划建设的，可按照生产留用地上房屋认定面积的1.1倍计算村集体物业回迁补偿建筑面积。村集体物业回迁补偿建筑面积不足生产留用地容积率1.0面积的，按生产留用地容积率1.0面积计算。

村集体经济组织无生产留用地纳入城中旧村更新单元统一规划建设的，按照原有集体物业房屋认定面积的1.1倍计算村集体物业回迁补偿建筑面积。

第二十六条城中旧村更新项目对权益人的安置补偿房屋建筑面积按照房屋认定面积的

1.1倍计算；该权益人五层以下房屋建筑面积扣减房屋认定面积的差额部分按建筑成本作货币补偿。

第二十七条被征地农民户全体家庭成员房屋经面积认定后总面积不足400平方米的，差额

部分（即400平方米扣减房屋面积认定部分）可按1:1计算应补偿建筑面积，但该被征地农民户应向属地政府支付该部分面积房屋的建筑成本。

第五章附则

第二十八条 2000年经市政府确认的香洲区26个城中旧村中已签订改造合同的改建项目，其房屋面积认定、补偿和原不动产权证收回注销工作仍按原城中旧村改建政策规定处理。第二十九条本市行政区域内其他各区可参照本办法执行。

第三十条本办法所称权益人身份分为被征地农民、世居居民、非征地农民、侨民、渔民和蚝民等六类。

本办法所称世居居民，是指所在村初次被统征土地时户籍已登记在本村的城镇居民。

本办法所称非征地农民，是指户籍登记在本村但不属于被征地农民的农民。

本办法所称侨民，是指所在村初次被统征土地时已侨居国外的村民或居民。

本办法所称渔民，是指户籍登记在本村，历史上从事渔业生产的村民。

本办法所称蚝民，是指户籍登记在本村，历史上从事养蚝的村民。

第三十一条本办法所称户，是指：

（一）被征地农民户为所在村初次被统征土地时登记在被征地农民花名册的户。

（二）世居居民户为所在村初次被统征土地时户籍管理部门登记的户。

（三）其余均为房屋面积认定工作中权益人身份核实时户籍管理部门登记的户。

第三十二条本办法所称公示、公告，应当在城中旧村更新区域范围内进行现场公示、公告。第三十三条本办法所称建筑成本，是指更新区域内村民建房的平均回购成本，由属地镇人民政府（街道办事处）委托具备相应资质的房地产评估机构采取评估方式确定。

第三十四条本办法所称享受福利住房政策，是指已享受政府税收、地价等优惠政策购买或自建住房，或是已领取政策性购房补贴。

第三十五条本办法所称不超出、以上、以下，均包含本数。

第三十六条本办法未及情形或未有明确规定的，由各区人民政府（经济功能区管委会）研究提出具体意见，报市“三旧”改造城市更新工作领导小组审定后实施。

第三十七条本办法由市城市更新主管部门、市国土资源主管部门负责解释。

第三十八条本办法自印发之日起施行，有效期两年。本办法施行前本市相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。